Любые сделки с имуществом несовершеннолетнего проводятся только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Права членов семьи собственников жилого помещения (в том числе детей) закреплены в статье 292 Гражданского кодекса РФ.
Статус ребенка
В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней зарегистрирован (прописан), является собственником или имеет пока не реализованное Право собственности?
1. Ребенок не собственник, но воспитывается в благополучной семье и не находится под дополнительным контролем органов опеки и попечительства.
Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений (включая предварительное) от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.
2. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник), остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.
Сделка допустима только с согласия органа опеки и попечительства. Опекун подает заявление в опеку, чтобы получить разрешение на сделку. При этом он должен четко прописать, где ребенок будет проживать — ухудшение жилищных условий не допускается, а также приложить пакет документов на это жилье.
3. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру.
Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки.
Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность.
Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя.
4. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал (его права были нарушены).
Тут есть несколько вариантов, объясняем подробнее.
- Права были нарушены при приватизации квартиры.
Выяснить это помогут правоустанавливающие документы на квартиру (Договор передачи жилого помещения в порядке приватизации).
Распишем детали. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней.
В течение этого срока родители должны подать заявление в ЗАГС и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей.
До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Таким образом, если вы приходите на просмотр и видите ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира: если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей. Проверьте, так ли это?
- Ребенок должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.
И вновь следует обратиться к правоустанавливающим и правоподтверждающим документам: из них будет ясно, кем наследодатель приходился ребенку, если нынешнему собственнику продаваемая квартира досталась по закону и/или по завещанию.
Продавцов объекта недвижимости надо спросить о возможных наследниках и взять с них соответствующее заявление. Если права несовершеннолетнего нарушены, восстановить их получится в судебном порядке. А лучше — поискать для покупки другую квартиру.
Маткапитал
Закон не оговаривает размер доли, поэтому она высчитывается исходя из общего метража и стоимости покупаемой квартиры. Доли могут быть маленькими (вплоть до одного «квадрата») в больших городах и очень большими в регионах, но все они делают детей собственниками, интересы которых обязательно нужно учитывать.
Потенциальный покупатель должен потребовать у продавца справку из Пенсионного фонда об использовании этой выплаты. Справку имеет право взять мать несовершеннолетнего или отец, если мать умерла или лишена родительских прав.
- Напомним, что с 2020 года маткапитал выплачивается при рождении и первого ребенка.
- Получение разрешения опеки на сделку
- Для получения разрешения на сделку кроме заявления также потребуется список документов:
- — копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;
- — документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт, если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении, если младше);
- — копии правоустанавливающих документов на Недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на Наследство);
- — документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего;
- — письменное согласие собственников жилого помещения (его можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо заранее оформить у нотариуса);
- — письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;
- — информацию о рыночной стоимости жилого помещения;
- — копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;
- — единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (их можно получить при оказании Услуги);
- — для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;
- — для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.
важно
После того как сделка будет зарегистрирована, а ребенок благополучно переедет на новое место жительства, этот же набор документов требуется принести в местное отделение органов опеки или МФЦ.
Если не планируется покупать недвижимость взамен продаваемой
Предположим, семья собирается переехать на ПМЖ за границу и не намерена приобретать недвижимость в России взамен той, что продается. Как мы уже упоминали, в этом случае в обязательстве, предоставленном в органы опеки, родители обещают выделить долю ребенку в дальнейшем.
https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I
При такой сделке открывается специальный целевой счет («Поступление и хранение средств от продажи недвижимости») на имя несовершеннолетнего. На этот счет родители переводят долю ребенка из средств, полученных после продажи недвижимости. До совершеннолетия ребенка распоряжаться этим счетом разрешено только с согласия органов опеки и попечительства.
В Москве органы опеки обычно работают при префектурах (туда можно отнести документы напрямую), в Московской области и многих регионах — через МФЦ или отдельно.
Разрешение на продажу квартиры получено? Переходим к сделке.
Как покупателю обезопасить себя?
Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.
Это грозит сложностями нынешнему собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, еще перед заключением сделки нужно очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.
Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок (для детей до 14 лет) был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе.
Если речь идет об альтернативной сделке и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу.
В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить этот документ у нотариуса: продавцу это обойдется в 1,2–1,5 тыс. рублей.
Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Балбек, заместителя генерального директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости».
Как вернуть долю в квартире обратно?
Способов передачи части имущества другим собственникам довольно много, однако перечень оснований для отмены сделки ограничен. Если человек передумал и решил вернуть долю в квартире себе, понадобятся основания для оспаривания отчуждения в судебном порядке. Отменить предыдущий отказ от имущества – процесс долгий, сложный, требующий профессиональной помощи юристов.
Общие принципы распоряжения имуществом
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
Каждый собственник вправе распоряжаться своим имуществом – дарить, продавать, обменивать, выделять части другим гражданам. Согласно ст. 250 ГК РФ, для продажи или обмены доли понадобится предварительное согласование сделки с остальными собственниками через письменное уведомление о готовности к передачи своей части на определенных условиях.
Если собственник, который отдал другому лицу свою часть, а затем вдруг передумал и решил отменить сделку, главная задача – собрать доказательства, что оформление прошло с нарушением требований законодательства и есть повод для обращения в суд. После вынесения судом решения и вступления его в силу, остается обратиться в Росреестр для обратного переоформления собственности.
Общие основания для отмены сделок
В российском законодательстве есть ряд обстоятельств, при которых есть неплохие шансы на оспаривание сделки:
- Подпись в договоре отчуждения была поставлена под давлением со стороны заинтересованного лица. Понадобятся веские доказательства.
- Нахождение в невменяемом состоянии (например, алкогольное опьянение). Оспорить и отменить сделку получится только при проведении экспертизы сразу после подписания договора. Если Нотариус присутствовал при подписании, проблемы со стороны закона ждут и его.
- Безвозмездная передача имущества в дар официальному уполномоченному лицу. Сделка будет отменена, если выяснится, что доля в квартире, или иное имущество, передано госслужащему.
- Доказательство в суде факта притворной сделки. Если под видом безвозмездной сделки совершают продажу, с получением вознаграждения собственником жилья, в судебном порядке удается его аннулировать.
- Договор затрагивает интересы несовершеннолетнего или юридически недееспособного человека.
- Выявление факта подлога, подделки документов. Современные технологии позволяют делать качественные поддельные документы и подписи. Для обнаружения и доказательства обмана может понадобиться Экспертиза, а виновным грозит уголовное преследование.
Вне зависимости от оснований оспаривания, вопрос решается исключительно в судебном порядке, а для суда понадобятся документальные доказательства нарушений.
После передачи в дар
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
Одним из наиболее распространенных в юридической практике случаев является попытка клиента вернуть долю в квартире, которую подарил другому родственнику или постороннему человеку, находясь под воздействием эмоций. Отменить подарок будет сложно, если нет явных признаков нарушения норм проведения добровольных сделок, а без привлечения юриста и вовсе невозможно.
Что поможет отменить дарственную?
Если дарение привело к ущемлению интересов собственника, ее следует попытаться отменить через суд, ссылаясь на общие основания, предусматривающие оспаривание сделки, и ряд особых обстоятельств:
- Одариваемый получил долю, совершая противоправные действия в отношении родственников и самого дарителя. Основанием требовать отмены сделки станет ст. 578 ГК РФ.
- Если получатель доли ненадлежащим образом следит за жильем, а его действия могут привести к безвозвратной утрате имущества.
- При безвозмездной передаче имущества получателем стал предприниматель или юридическое лицо.
Дарственная аннулируется, если в период между подписанием договора и обращением в Росреестр, даритель внезапно умирает. В этом случае доля в квартире присоединяется к общей наследственной массе для последующего распределения между наследниками.
Чтобы вернуть часть подаренной квартиры, понадобится профессиональная помощь высококвалифицированного юриста, поскольку встает вопрос о сборе доказательств, свидетельствующих нарушение процедуры и условий дарения.
Альтернативный вариант сделки по договору ренты
После передачи в дар вернуть долю в квартире не так просто.
Именно по этой причине юристы советуют решаться на безвозмездную передачу только в исключительных обстоятельствах, когда сохранение прав на собственность нецелесообразно.
Если даритель планирует продолжать жить в квартире и опасается, что после дарственной одариваемый выселит его из квартиры, рекомендуют заключать договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением.
Конечная цель у обоих документов одна – передача имущества в руки другого собственника. Разница заключается в том, что даритель не вправе выдвигать встречные требования (например, запрет на продажу без согласования), когда по договору пожизненного содержания сохраняются ключевые права собственника:
- Проживать и пользоваться жильем.
- Отменить продажу недвижимости, отказавшись оформить согласие.
- При нарушении условий договора потребовать расторжения контракта.
Благодаря договору пожизненного содержания, собственник доли сможет в любой момент отменить отчуждение, если будет установлено, что вторая сторона игнорирует свои обязательства и не исполняет контракт.
Отмена дарения в связи со смертью одариваемого или неисполнением условия
Через дарственную часто пытаются сохранить имущество, переоформив его на близкого человека, когда возникает угроза притязаний со стороны других лиц. Дарственная, таким образом, исключает долю в квартире из общего списка наследства, передавая ее в руки конкретного одариваемого.
Если необходимо исключить ситуацию наследования недвижимости, подаренной при жизни умершему, его супругой или супругом, в договор вносят специальный пункт: если даритель переживет одариваемого, имущество снова переходит в собственность первоначального владельца.
В дарственную можно вносить условия, не имеющие признаков возмездности. Если условие не будет выполнено в установленный срок, подаренная собственность возвращается в распоряжение дарителя.
Пример отмены дарственной при неисполнении условия – передача доли в дар с условием получения диплома к установленной дате и отмена сделки в связи с отсутствием документа об окончании вуза.
Если по дарению с условием собственник доли не доживает до установленной даты, сделка отменяется, а доля в квартире попадает в общую наследственную массу.
Срок давности для оспаривания сделок
Не всегда удается оспорить сделку и вернуть собственность первоначальному владельцу. Виной всему является пропуск срока, в течение которого можно было бы заявить о своем нарушенном праве.
Если сделка отчуждения проводилась с нарушениями законодательства, применяется общий срок давности – 3 года. Время начинают отсчитывать с момента, когда человек узнает, что закон был нарушен.
Расхождение в трактовке факта, когда человек мог узнать о нарушениях, приводит к тому, что срок давности пропускается, и пострадавшая сторона оставляет попытки вернуть свою собственность. Ситуация с пропуском срока только кажется безвыходной, и опытный Юрист поможет продлить период действия права на оспаривание или отмену сделки.
Иногда собственник жилья по собственному незнанию может потерять право распоряжения.
Так происходит, если после развода вторая половина откладывает момент раздела совместной собственности, что в итоге грозит полной утратой прав на выделение личной доли.
Чтобы продлить срок давности и завершить процесс переоформления собственности, необходимо представить суду доказательства, что о нарушении имущественных прав бывший супруг не знал.
Основанием для продления срока исковой давности может стать:
- тяжелая болезнь;
- длительная командировка;
- отсутствие информации о нарушении прав на выделение доли;
- иные обстоятельства неодолимой силы.
Восстановлением срока занимаются в судебном порядке. При подаче иска прилагают документы, доказывающие наличие веских причин для пропуска срока.
Если будет установлено, что для оспаривания пропущен срок, вначале занимаются восстановлением прав и продление срока давности, а затем готовятся к судебному разбирательству по признанию договора недействительным или возврату прав на долю в собственности.
Юридические сложности отмены сделок по отчуждению долей
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
Вернуть свое право на долю не так просто.
Без судебного разбирательства вопрос разрешить не получится, даже если есть все объективные основания для отмены сделки.
Помимо подготовки обширного пакета документации с доказательствами нарушений, понадобится четкая формулировка позиций и грамотные ссылки на законодательство.
Осторожность следует проявлять при намерении признать сделку недействительной из-за состояния недееспособности. Суд потребует доказательств, устанавливающих недееспособность на момент заключения сделки, сделать это будет крайне сложно, если, к тому же, договор заверен нотариусом.
Ответы юриста на частые вопросы по возврату долей
Чем отличается договор ренты от дарения? По договору ренты собственник не рискует потерять место жительства и сохраняет право на финансовую поддержку (содержание). Отменить сделку гораздо легче – достаточно в суде представить факты нарушения договора. Существует ли возможность отмены сделки во внесудебном порядке? Обычно в суд обращаются в случае невозможности добровольно переоформить долю обратно. Основанием для подачи иска станет собранная доказательная база. Что делать для возврата права на наследство после отказа? Если доля потеряна в связи с отказом претендовать на имущество умершего, необходимо обратиться в нотариальную контору в течение отведенного законом полугодового срока. Если наследство потеряно из-за пропуска срока, в судебном порядке занимаются восстановлением. Как вернуть имущество после отказа от доли в приватизированной квартире? Если все требования к процедуре приватизации соблюдены, вернуть долю, от которой отказался зарегистрированный в квартире жилец, почти невозможно. Вместо доли несостоявшийся собственник сохраняет право на однократное участие в приватизации впоследствии. Выселить отказавшегося от приватизированной доли жильца почти невозможно, пока он не захочет сделать это по собственной воле. Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.
Порядок оформления отказа от приватизации и особенности процесса
Приватизация позволяет бесплатно получить в собственность жилье. Если в квартире прописано несколько человек, то некоторые из них могут не захотеть участвовать в процедуре. Это может быть выгодно, например, если вы планируете приватизировать другую недвижимость или участвуете в государственной программе по улучшению жилищных условий. Кроме того, можно отказаться от своей доли в пользу одного из жильцов (при условии, что остальные участники процесса согласны с таким решением).
Важно понимать, что, не участвуя в приватизации, вы не теряете права проживать в квартире. Закон никак не ограничивает срок пользования жильем, в котором вы прописаны.
Если недвижимость приватизирована на вашего супруга или супругу, развод не станет основанием для выселения. Даже если собственник (или собственники) продадут квартиру, новому владельцу придется подавать Иск в суд, чтобы выписать вас.
Таким образом, именно прописка, а не право собственности на квадратные метры, имеет ключевое значение для пользования жильем.
Федеральный Закон № 1541-1 от 04.07.1991 г. в статье № 11 определяет, что участвовать в приватизации можно только один раз. Только те, кто стал участником приватизации, будучи несовершеннолетним, может, по достижении совершеннолетия, самостоятельно приватизировать другое жилье.
Документ нужно регистрировать у нотариуса. Необходимо предоставить свой паспорт с пропиской, указать причину отказа. По умолчанию ваша доля равномерно распределяется на всех остальных участников процедуры.
Если вы хотите передать ее целиком одному из лиц, то к нотариусу должны явиться все жильцы, чтобы засвидетельствовать свое согласие с вашим решением. За оформление документа следует уплатить госпошлину.
Получив ваш отказ на руки, участники приватизации смогут завершить процедуру в установленном порядке.
Опекун или родитель ребенка может за него оформить отказ от приватизации. Но для этого обязательно разрешение органов опеки. Такую бумагу обычно дают, если дети фактически проживают в другой квартире или имеют другую недвижимость в собственности.
Причем, ее метраж не меньше, чем метраж приватизируемой квартиры. Также есть шанс получить разрешение на отказ, если жилье признано ветхим, неудовлетворительным по санитарным или противопожарным нормам.
Хотя такие квартиры, как правило, вообще выводят из программы приватизации.
Аннулировать отказ можно только в судебном порядке. Для этого придется доказать, что вы были обмануты или не отвечали в полной мере за свои слова и поступки. Получить положительное решение судьи довольно проблематично.
Приватизировать можно только муниципальное жилье. Но и оно может не подлежать передаче в собственность по следующим причинам:
- признание квартиры или дома аварийными;
- незаконная перепланировка (читайте подробнее в статье «Как узаконить перепланировку»);
- не все прописанные жильцы согласны приватизировать недвижимость или нотариально оформить свой отказ.
Дети не участвовали в приватизации. Они собственники квартиры?
fiphoto/Depositphotos
Отвечает юрист, специалист по недвижимости Ирина Дарсалия:
Исходя из предложенной ситуации, на сегодняшний день все члены семьи являются совершеннолетними. По документам собственником квартиры является только мама. Именно ей, в силу ст. 209 ГК РФ, как собственнику, принадлежит право распоряжаться своим имуществом.
Она может совершать с этой квартирой любые сделки, не запрещенные законом, как то: купля-продажа, дарение, передача в Залог и т. д. Согласие других членов семьи для этого не требуется. Сыновья, прописанные в этой квартире, относятся к категории «члены семьи собственника» и правом распоряжения данной квартирой не обладают.
Все, что они могут, – это проживать и пользоваться квартирой наравне с матерью, а также нести солидарную с ней ответственность по оплате коммунальных платежей.
Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?
Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?
Тем не менее есть одно маленькое но. Когда в 1991 году в нашей стране только началась Приватизация жилья, то какой-то период, до выхода в свет Постановления Верховного суда РФ № 8 от 24.08.1993 г.
, несовершеннолетние дети в число собственников не включались, а органы опеки и попечительства к решению вопроса приватизации жилых помещений не привлекались. Исходя из поставленных условий, второй ребенок родился после приватизации. Его права никоим образом задеты не были.
А вот относительно старшего сына, скорее всего, сложилась именно такая ситуация: квартиру приватизировали, не включив его в число собственников. Поэтому сейчас он может подать иск в суд о признании договора приватизации частично недействительным и выделении ему доли в квартире.
Верховный суд РФ в своем определении № 56-В08-10 от 12.08.2008 г. указал на то, что срок исковой давности по таким спорам, согласно ст. 181 ч. 2, ст. 200 ч. 1 ГК РФ, составляет один год с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.
Главная трудность в этом споре будет заключаться в предоставлении суду доказательств того, что о нарушении своих прав при приватизации старший сын узнал только в настоящий момент. Если он сможет это доказать, то и вопрос о признании за ним права собственности на долю квартиры решится положительно.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Если мать принимала участие в приватизации, а дети нет, то собственником квартиры является мать, вследствие чего совокупность прав (владение, пользование и распоряжения) принадлежат ей единолично. Сыновья не имеют прав на данную квартиру и могут проживать в ней лишь с согласия матери.
В случае, если сыновья прописаны (зарегистрированы) в данной квартире, мать может их выписать. Также мать имеет право продать квартиру без согласия сыновей, вне зависимости от наличия или отсутствия регистрации.
- Вместе с тем, если мать оформила приватизацию с нарушением прав детей (рожденных на момент приватизации), например, в квартире был прописан несовершеннолетний ребенок, но мать в ущерб его интересам оформила всю квартиру на себя, то у выросшего и ставшего совершеннолетним ребенка есть все основания требовать признания приватизации недействительной в судебном порядке.
- В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?
- Могу ли я приватизировать муниципальное жилье 1947 года?
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Право распоряжаться объектом недвижимости принадлежит собственникам, сведения о которых как правообладателях внесены в Реестр прав на недвижимое имущество. Из вопроса следует, что только один ребенок родился после приватизации, а второй по какой-то причине в ней не участвовал.
Если ребенок является собственником квартиры, то он имеет те же права, что и его мама.
В случае, если сын в приватизации не участвовал, например, в период до 1994 года, когда наблюдалось несоответствие закона о приватизации жилищного фонда с жилищным кодексом, то необходимо понять объем его прав.
Если на момент приватизации ребенок был совершеннолетним и отказался от участия, то он сохраняет право пользования этой квартирой, и снять его с регистрационного учета можно только по личному заявлению или на основании решения суда.
Для заключения сделки согласия ребенка, который зарегистрирован в квартире, не требуется.
При продаже необходимо юридически освободить квартиру, а снятие с регистрационного учета возможно по личному заявлению, решению суда или свидетельству о смерти.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Ника» Илья Чуверов:
Обязательным условием приватизации государственного или муниципального жилья является согласие всех, кто в нем проживает. Включая тех, чей возраст менее 18 лет. Исключить ребенка из приватизации попросту не получится, так как на это необходимо согласие органов опеки и попечительства, а это практически невозможно.
В случае, если проживающий не достиг четырнадцати лет, опекуны или родные обязаны подать заявление на приватизацию вместо него от его имени. Курьез приватизации заключается в том, что для детей большое значение имеет момент, когда они родились: до приватизации или после нее.
Старший ребенок, родившийся до приватизации, – полноправный собственник, вместе с мамой. А вот младший, родившийся уже после того, как процесс приватизации завершился, не считается собственником, так как у детей нет прав собственности на имущество отца и матери.
Однако ребенок сможет получить это право, если имущество перейдет к нему в процессе дарения или наследства.
Что же касается вопроса по продаже данной жилой площади, то, согласно законодательству, у матери есть право собственности на долю, как и у старшего сына, родившегося до процесса приватизации. Поэтому осуществить продажу всего жилья она не в состоянии, у нее есть право только продать свою часть жилья.
У старшего сына же есть преимущественное право выкупа этой доли. Только в случае, если он не воспользуется этим правом, мать полноправно может осуществить продажу. Согласие второго сына на продажу долей вообще не требуется.
Важно знать, что наравне с самим владельцем жилья все члены семьи собственника обладают равным правом проживания в нем.
Можно ли приватизировать комнату в общежитии?
Ограничен ли размер участка при бесплатной приватизации?
Отвечает юрист Анна Слобожанинова:
Рассмотрим ситуацию, когда в приватизации не участвовали только дети и на дату приватизации первый ребенок был совершеннолетним.
Если первый сын на дату приватизации был несовершеннолетним, то данная история в принципе была бы невозможна.
Исключить несовершеннолетних детей из приватизации нельзя, если они зарегистрированы в квартире: органы опеки и попечительства попросту не дадут такого разрешения.
Лица, проживающие и/ или зарегистрированные в квартире вместе с собственником, в том числе и члены его семьи, наравне с собственником имеют право на проживание в квартире, то есть в контексте вещных прав они имеют право только пользоваться квартирой. Права распоряжаться (продавать) и владеть на членов семьи не распространяются.
Дети собственника в описанном случае являются наследниками по закону в равных долях в случае, если мать не будет составлять Завещание в отношении данного имущества в пользу иных лиц.
Обязательная доля наследников по закону (в нашем случае совершеннолетних сыновей) сохраняется за ними при наличии завещания в пользу другого лица, только если они являются нетрудоспособными.
В этом случае их обязательная доля будет не менее половины доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону, то есть по ¼ доли квартиры на каждого сына.
Мать (собственник) имеет право без согласия совершеннолетних детей совершать любые сделки с квартирой, то есть она может квартиру продавать, обременять и завещать.
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
Это спорный вопрос, с которым связано очень много судебных тяжб. При этом суды, учитывая сложившуюся ситуацию, могут принимать решения в пользу и той, и другой стороны. Если ребенок был прописан до приватизации, но не включен в число собственников, то в таком случае речь идет о прямом нарушении его прав.
Есть немало примеров, когда выросшие дети восстанавливали свои права через суд. Также отметим, что у детей, не участвовавших в приватизации, сохраняется право пользования квартирой до их личного снятия с регистрационного учета.
В случае проведения такой сделки рекомендуется получить нотариальное согласие ребенка на «не включение» его в приватизацию и согласие на снятие с регистрационного учета в связи с предстоящей сделкой.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Как приватизировать жилье, если бывший муж живет не в России?
- Как приватизировать участок под домом?
- Купили квартиру, нужно ли ее приватизировать?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Отказ от доли в приватизированной квартире: способы, порядок оформления, последствия отказа
Вы можете отказаться от доли как в процессе приватизации, так и после. Достаточно оформить письменный отказ и подать его в департамент городского имущества или МФЦ. Тогда ваша доля будет распределена между другими родственниками, участвующими в процедуре.
Я юрист по приватизации. В этой статье я расскажу, когда можно отказаться от доли в приватизированной квартире и как это сделать в 2022 году. Также рассмотрим особенности отказа от доли несовершеннолетнего, во время или после приватизации, и другие тонкости.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.
Коротко о приватизации
Приватизация – это Процедура, благодаря которой вы можете получить в собственность квартиру, принадлежащую государству или муниципалитету. Но при условии, что вы живете в ней по договору социального найма или ордеру.
Приватизация доступна как совершеннолетним, так и детям до 18 лет. Участвовать в ней можно лишь один раз в жизни, но есть исключение: если вы приватизировали жилье до совершеннолетия, то после 18 лет можно это сделать еще раз.
Также вы можете отказаться от своей доли при приватизации, причины для этого неважны. Например, если вы просто не хотите иметь ничего общего с родственниками, которые тоже вправе приватизировать квартиру.
Особо хитрые родственники могут предложить вам деньги взамен на отказ. Лучше на это не соглашаться, или действовать по принципу «деньги вперед». Если же вы подадите отказ, а потом вам не заплатят, получить средства будет проблематично.
В чью пользу можно отказаться
Вы можете отказаться от своей доли при приватизации в пользу других родственников, которые имеют право в ней участвовать. Причем отказ оформляется без их согласия, достаточно вашего желания.
Для участия в приватизации необходима постоянная регистрация по адресу квартиры, плюс договор социального найма или ордер. Отказаться от своей доли в пользу конкретного лица нельзя: она распределяется равно между всеми, кто имеет право на квартиру.
Пример: Квартира была предоставлена женщине по договору социального найма от местной администрации. Она жила там вместе со своими детьми – дочерью и сыном. Когда дети выросли, она решили приватизировать жилье, однако дочь отказалась от своей доли в пользу матери и брата. В итоге матери и сыну было выделено по ½ в праве собственности. Если бы не отказ дочери, каждый получил бы по 1/3.
Последствия
Если вы откажетесь от своей доли при приватизации, за вами будет сохранено право постоянного пользования жильем. Даже если оно в дальнейшем будет продано, вы сможете там жить (ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие…»).
Есть и другие последствия отказа от приватизации:
- Если родственники решат продать недвижимость, ваше мнение не будет учитываться. Преимущественное право покупки распространяется только на других собственников, у которых есть доли (ст. 250 ГК РФ).
- После продажи вы не можете рассчитывать на часть денег.
Есть и хорошая новость: отказавшись от приватизации одной квартиры, в дальнейшем вы сможете приватизировать другую.
Способы отказа от приватизации
Отказаться от доли вы можете как в процессе приватизации, так и после, когда право собственности уже зарегистрировано. Это абсолютно разные процедуры, и для каждой характерны свои способы.
Например, если при приватизации достаточно письменного отказа, то после нее вы можете отказаться от доли только через продажу или дарение. Или оставить ее в наследство. Разберемся во всем подробно.
В процессе приватизации
Когда приватизируется жилье, сначала подаются документы собственнику. Чаще всего это местная администрация. Если там не против передачи права собственности в порядке приватизации, заключается договор. Вам нужно направить отказ до заключения договора.
Все документы подаются через МФЦ или напрямую собственнику. В некоторых случаях подать заявление можно через Госуслуги, но не во всех регионах.
Если вы принесете отказ лично в МФЦ, можно обойтись без нотариуса. Если же он подается в администрацию, документ должен быть заверен. Выбирайте сами, куда вам удобнее обратиться.
Содержание и образец заявления
В МФЦ сотрудники сами выдают бланки заявлений, во всех регионах используются разные формы.
Рассмотрим, как оформить заявление об отказе от приватизации и что там нужно указать:
- кому направляется (глава администрации, руководитель департамента, и пр.);
- от кого: Ф.И.О., адрес, номер телефона;
- адрес квартиры, количество комнат;
- формулировка «не возражаю против приватизации квартиры на имя (перечисление);
- формулировка «настоящим заявлением я отказываюсь от своего права на приватизацию»;
- паспортные данные;
- дата составления и подпись.
Документы
Теперь о том, какие документы необходимы. Они подаются вместе с заявлением о переходе права собственности в порядке приватизации:
- ордер или договор социального найма;
- выписка из домовой книги;
- паспорта всех участников и отказывающихся;
- свидетельства о рождении детей до 14 лет, если они имеют право на долю;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Если отказываетесь от доли несовершеннолетнего ребенка или недееспособного человека, понадобится разрешение органа опеки.
Расходы
Сам отказ оформляется и регистрируется бесплатно. Вам придется заплатить только за удостоверение нотариусом. Вы можете узнать на сайте нотариальной палаты своего региона, сколько стоит удостоверение отказа. В среднем это 1 000-2 000 руб.
После приватизации
Отказаться от доли в квартире можно и после приватизации, когда право собственности уже зарегистрировано. Вы можете подарить свою долю, обменять или продать ее.
Это абсолютно разные сделки, и я вам расскажу, как они обычно проводятся и что нужно учитывать.
Дарение
По договору дарения вы вправе передать свою долю кому угодно: как другому собственнику, так и постороннему человеку. Спрашивать согласие другого владельца по закону необязательно.
Если отчуждается доля в праве в пользу человека, который не является собственником, договор дарения должен быть удостоверен нотариусом.
Чтобы подарить долю, достаточно заключить договор дарения и подать документы на регистрацию в Росреестр. Делается это через МФЦ. Переход права собственности зарегистрируют за 7-10 дней.
Обмен
Если хотите отказаться от своей доли в приватизированной квартире, можно обменять ее на долю в другом жилье или целиком на недвижимость с доплатой. Найти человека, который на это согласится, крайне тяжело, но, если такой уже есть у вас на примете, просто оформите договор мены.
При обмене долей другим собственникам предоставляется преимущественное право (ст. 250 ГК РФ). То есть сначала нужно их уведомить о своих намерениях и предложить обменяться на их недвижимость или долю в ней. Если через месяц не ответят или откажутся, можно заключать договор мены.
Продажа
Идеальный вариант – приватизировать недвижимость, а потом продать ее или свою долю в ней. Лучше, если вы с остальными собственниками продадите квартиру целиком: покупателя найти будет проще, чем просто на долю. Деньги потом поделите поровну или как решите сами между собой.
Если же другие владельцы не хотят расставаться с долями, а вы решили отказаться от своей, сначала уведомите их о намерениях продать. Здесь все то же самое, как и при обмене: нет ответа или отказа от сделки через месяц – заключайте договор купли-продажи.
Если же остальные владельцы согласятся выкупить вашу долю, вы обязаны будете продать ее только им.
В уведомлении обязательно указывается рыночная стоимость доли, от которой вы хотите отказаться через продажу. Никаких поблажек по цене из-за родственных связей делать вы не обязаны.
Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Отказ от доли в квартире в разных случаях
Если квартира была приватизирована или вы ее купили за наличные или в ипотеку, при отказе от доли тоже могут возникнуть сложности. Особенно если использовался материнский капитал или ипотечный долг еще не погашен.
Разберемся в каждой ситуации подробно.
Ипотечная квартира
Ипотечная квартира по определению не может быть приватизирована, т.к. Ипотека на выкуп долей в муниципальном жилье банками не предоставляется. Такая недвижимость покупается только в новостройках или на вторичном рынке у продавцов-физических лиц.
Тем не менее, отказаться от своей доли в квартире, купленной в ипотеку, можно. Но есть несколько нюансов:
- Ипотека не погашена. До полного закрытия долга перед банком недвижимость находится у него в залоге. Любые сделки возможны только с согласия кредитора.
- Ипотека погашена, обременение снято. Вы свободны в своих действиях, согласовывать их с банком не нужно.
Сложнее всего отказаться от доли в ипотечной квартире после развода, если ипотека еще не выплачена. Все имущество будет поделено поровну, как и долги. Если вы откажетесь от своей доли в пользу бывшего супруга, выплачивать ипотеку не придется, но и право собственности вы утратите. Плюс большинство действий придется согласовывать с банком.
При получении наследства
Если наследодатель при жизни приватизировал квартиру, а сейчас вам полагается доля в ней по закону или завещанию, вы можете отказаться от нее. Но учтите: отказ возможен только от всего наследственного имущества, а не от конкретного (ст. 1158 ГК РФ).
Подать письменный отказ нужно нотариусу по месту открытия наследства. Отозвать документ после этого нельзя.
Отказ может быть как адресным, так и безадресным. В первом случае ваша доля достанется конкретному человеку, во втором распределится между всеми наследниками в равных частях.
Доля принадлежит ребенку
В такой ситуации отказ от доли возможен только с разрешения органа опеки, если приватизация еще в процессе. Чтобы его получить, нужно предоставить ребенку долю в другом жилом помещении, которое будет как минимум не хуже того, от которого вы отказываетесь.
Если же приватизация состоялась и право собственности зарегистрировано, отказаться от доли несовершеннолетнего тоже можно только с разрешения опеки.
Использовался маткапитал
Если вы использовали маткапитал для покупки или ипотеки, каждому члену семьи должна быть выделена доля, в том числе и вам. В дальнейшем вы можете отказаться от нее через продажу, дарение или мену. Или оставить в наследство.
Многие пытаются продавать недвижимость без выделения долей супругам и детям, чтобы потом не тратить время и силы на оформление разрешения от опеки. Это незаконно: сначала нужно выделить всем доли, потом получить разрешение, и только после этого – продавать. Для покупателя это чревато тем, что сделку потом может оспорить сама опека или дети, когда им исполнится 18 лет.
Расприватизация
Если вы сначала приватизировали квартиру, а потом поняли, что это вам не нужно, можно вернуть ее или обратно администрации (ст. 9.1 Закона «О приватизации»).
Важно, чтобы соблюдались все условия:
- Вы получили жилье по договору приватизации.
- Недвижимость не под арестом, свобода от притязаний третьих лиц.
- У вас нет в собственности другого жилья.
- Остальные собственники согласны на расприватизацию.
Если администрация одобрит сделку, с вами заключат договор социального найма, а квартира перейдет в ее собственность.
Если вам отказали в приватизации
Отказ возможен, если вы представили неполный комплект документов или не имеете права на приватизацию. Вам его должны представить в письменном виде с указанием причин.
В дальнейшем вы можете оспорить отказ в приватизации доли, подав Исковое заявление в районный суд по адресу ответчика.