Имущественный вычет: в 2013 г. продана квартира находящаяся в собственности менее 3-х лет за 2 млн

При продаже любой недвижимости вы получаете доход. И по закону с него требуется заплатить 13% НДФЛ (гл. 23 НК РФ).

Из этой статьи вы узнаете, какая Недвижимость при продаже налогом не облагается, за какую придется заплатить, а также, что такое налоговый вычет при продаже недвижимости и чем он отличается от уменьшения величины дохода на расходы.

Также мы расскажем, какие потребуются документы, как можно оформить возврат НДФЛ через ФНС и как вернуть деньги.

Налогия

Статьи

Любая продажа имущества облагается налогом – получив доход, вы обязаны его задекларировать и уплатить 13% в бюджет государства.

Пример:
Гражданин Иванов продал квартиру за 1 млн руб. Он должен с этого дохода заплатить НДФЛ в размере 13% — то есть 130 000 рублей.

Налоговый вычет — уменьшение налогооблагаемой базы, с которой вы платите подоходный Налог. С помощью налогового вычета также можно получить возврат налога, который вы платили ранее — например, при покупке жилой недвижимости.

Имущественный вычет описан в ст. 220 НК РФ. Он касается как покупки имущества, так и продажи жилья.

Налоговый вычет при продаже недвижимости – своеобразная льгота, которая позволяет уменьшить сумму ваших доходов и, соответственно, заплатить меньше НДФЛ.

Кто может претендовать на налоговый вычет при продаже недвижимости

Обязательные условия для получения такого налогового вычета — это быть резидентом РФ — то есть проживать на территории России более полугода.

Декларирование доходов

Налоговый Кодекс (гл. 23 НК РФ) обязует с любого дохода уплачивать 13%. Но не все знают, что есть особые условия, когда НДФЛ платить с продажи не нужно. Разберемся, в каких случаях можно не платить Подоходный налог.

Продажа какой недвижимости не облагается НДФЛ

• Вам не нужно платить 13% с продажи, если объект недвижимости находился в вашей собственности больше минимального срока владения.
• Таким сроком являются 3 и 5 лет.
• Минимальным сроком владения является 3 года, если:

• Недвижимость получена по договору дарения от членов семьи или близких родственников или в порядке наследования

• Недвижимость стала собственностью после приватизации

• Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением

• Если продается единственная недвижимость. Это означает, что на момент сделки у вас нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.

При продаже такого имущества после 3 лет владения, вы не должны уплачивать налог в бюджет государства. А вот продажа имущества в собственности менее 3 лет, всегда облагается налогом.

Для остальных категорий минимальным сроком является 5 лет.

Пример:
Иванов в 2021 г. продал квартиру, которая досталась ему в Наследство от бабушки 3.5 года назад. НДФЛ к уплате нет, так как три года владения уже истекли.

А Петров продал квартиру, купленную 4 года назад. У него в собственности есть еще жилой дом.

Ему придется заплатить с продажи налог, так как для такого имущества минимальный срок владения составляет 5 лет, и они еще не истекли.

Продается квартира, купленная по ДДУ или ЖСК.

Сейчас внесли определенные изменения, касающиеся продажи такого жилья. Начиная с 2019 года, срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по договору ДДУ или ЖСК.

То есть если вы внесли полную оплату за квартиру, например, в 2014 году, то срок владения для того, чтобы продать квартиру без налога, будет отсчитываться именно с 2014 года.

Пример:
Сидоров подписал Договор долевого участия в 2017 г. и в том же году внес полную оплату по договору. В собственность оформил квартиру только в 2020 г., а в 2021 г. уже ее продал (другого жилья у него в собственности нет). И налога к уплате у него не было, так как срок владения считается с 2017 г.

Соответственно, если вы продали квартиру в 2019 году и платили при этом 13% с продажи, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, то вы имеете полное право подать корректирующую декларацию и вернуть излишне уплаченный налог.

Если у вас такой случай, обращайтесь к нашим специалистам, они помогут решить все вопросы.

Имейте в виду. что для того, чтобы вернуть подоходный налог с помощью налогового вычета за покупку жилья по ДДУ или ЖСК, основанием для возникновения права на вычет все еще является акт приема-передачи.

За какую недвижимость нужно будет заплатить

Если вы являетесь владельцем имущества менее этих минимальных сроков, то вам придется заплатить 13%.

Если недвижимость продана ниже 70% кадастровой стоимости

В случае, если квартира была продана ниже, чем 70% от ее кадастровой стоимости, к налогу будет представлено все равно 70% от кадастра.

Пример:
Селиванов продал квартиру за 1 млн рублей, а ее кадастровая стоимость – 1.7 млн рублей. Иванову придется заплатить налог с 70% от ее кадастровой стоимости – с 1 190 000₽ (1 700 000*13%), несмотря на то, что он продал ее дешевле.

С какого момента отсчитывается срок владения

1. Разберем, с какого именно момента отсчитывать минимальный срок владения для продажи.
2. Это напрямую зависит от того, каким способом вами была получена продаваемая недвижимость.
3. 1. По договору купли-продажи
4. С даты регистрации права собственности
5. 2.

   Недвижимость приобретена у ЖСК (по договору паенакопления) или ДДУ долевого участия в строительстве

6. С момента полной выплаты по договору
7. В результате приватизации
8. С момента регистрации права собственности на квартиру
9. 3. В наследство
10. Со дня смерти наследодателя
11. 4.

    В дар

12. С даты регистрации права собственности
13. 5. Дом построен самостоятельно
14. С даты регистрации права собственности
15. 6.

    Право собственности признано в судебном порядке

16. С даты вступления в силу решения суда (по истечении месяца после принятия данного решения)

7. Если несколько долей в одном объекте недвижимости.

• С момента получения права собственности на первую из этих долей
• Если вы продаете недвижимое имущество дешевле 1 млн рублей, то 3-НДФЛ подавать не нужно.
• Если вы владели продаваемой недвижимостью дольше минимального срока владения, то ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ не нужно.

Как вернуть 13 процентов с продажи

Вы можете возместить часть своих расходов, использовав право на налоговый вычет при продаже недвижимости. Или же воспользоваться правом на уменьшение величины дохода на расходы.

Налоговый вычет при продаже недвижимости

ФНС позволяет уменьшить сумму дохода, используя налоговый вычет не более, чем на 1 миллион рублей. Вычет 1 млн при продаже недвижимости – максимально возможная сумма, которую можно «списать».

Пример:
Зайцев продал квартиру за 1.7 миллиона рублей. Он может заявить на налоговый вычет и заплатит он 13% не со всей суммы, а с 700 000 руб. (1 700 000₽ — 1 000 000₽).

Уменьшение величины дохода при продаже

Если состоялась продажа имущества, которое вы приобретали ранее, то вместо налогового вычета можно уменьшить доходы от продажи имущества на сумму расходов по приобретению этой недвижимости, которые вы можете подтвердить документально. То есть по факту вы будете платить налог с разницы между суммой продажи и покупки.

Пример:
Волков продал дом за 3.5 млн рублей, который купил два года назад за 3 млн ₽. Ему выгоднее использовать не налоговый вычет, а уменьшить на понесенные расходы. Платить 13% он будет с 500 000 ₽ (3.5 млн – 3 млн).

Или при продаже квартиры, полученной в дар или по наследству, можно использовать расходы, понесенные наследодателем или дарителем на покупку этого жилья. Главное, чтобы у вас были подтверждающие документы.

Расчет налогового вычета при продаже долевой недвижимости

Следует учитывать все нюансы при оформлении вычета. Если собственность долевая, то при продаже долей налоговый вычет делится пропорционально. Например, если доля составляет ½, то и размер налогового вычета при продаже недвижимости будет соответствующим – ½ от 1 млн ₽ — 500 000 рублей.

Но если собственники будут продавать свои доли отдельно, по отдельным ДКП, то в этом случае каждый из них имеет право на полный налоговый вычет в размере 1 миллион рублей.

Продажа квартиры родственнику

Даже если вы продаете недвижимость родственнику или члену семьи, вы все равно получаете доход от продажи имущества, а значит, правила для вас действуют те же самые и в отношении уплаты налогов, и в отношении применения налогового вычета.

А вот для вашего родственника право на налоговый вычет за покупку жилья будет зависеть, являетесь ли вы взаимозависимыми лицами или нет. Поскольку за покупку жилья у взаимозависимого лица налоговый вычет за покупку не предоставляется.

Взаимозависимыми лицами (ст. 105.1 НК РФ) являются:

• Супруг/супруга

• Родители/усыновители

• Дети/усыновленные

• Опекуны (попечители)/подопечные

• Сестры/братья (полнородные и неполнородные)

Как получить возврат уплаченного налога

Вы должны понимать, что впоследствии вы можете вернуть этот НДФЛ, что уплатили с продажи с помощью тех же налоговых вычетов. Своеобразная компенсация за некоторые виды расходов в виде возврата денег.

Как оформить налоговый вычет и уменьшить налог

Вам нужно обратиться в налоговый орган по месту регистрации с необходимыми документами.

Перечень документов для налогового вычета:

• Копии документов, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)

• Заполненная декларация с копиями документов, которые позволяют получить налоговый вычет при продаже имущества

• Если заявляется не налоговый вычет, а уменьшение на сумму расходов, которые связаны с приобретением продаваемого имущества, следует предъявить документы, которые подтвердят эти расходы.

Скачать образец актуальной декларации 3-НДФЛ можно у нас на сайте.

Таким образом, можно сделать вывод, что вернуть налог можно двумя способами – оформив налоговый вычет при продаже недвижимости, или заявив уменьшение величины дохода на расходы. В некоторых случаях именно этот способ является более предпочтительным. А если у вас остались какие-то вопросы — обращайтесь к нашим специалистам, они подскажут, как правильно все оформить и решат вашу проблему.

Публикуем только проверенную информацию

Получайте максимальные вычеты!

Получить

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан Закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г.

№ 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

• если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
• если право собственности получено в результате приватизации;
• если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). НАША СПРАВКА Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.

РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета.

А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня.

В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

Он бывает двух видов (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):

• имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
• вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов. 

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп.

2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, Услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту.

А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569).

Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора.

Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика.

Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала.

Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов.

То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог 

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит Штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры (нюансы)

Имущественный вычет при покупке квартиры дает налогоплательщику возможность вернуть уплаченный с его доходов НДФЛ полностью или частично. О том, как им воспользоваться, читайте в нашем материале.

Что такое имущественный налоговый вычет при покупке квартиры

Имущественный вычет определяется согласно произведенным затратам:

• на покупку квартиры или ее доли;
• выплату процентов по целевым кредитам, займам;
• выплату процентов по тем кредитам и займам, при помощи которых осуществилось рефинансирование полученных до этого кредитных средств.

При этом предельная величина расходов на покупку квартиры ограничена 2 000 000 руб. Имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку ограничен предельной величиной расходов на покупку квартиры и предельной величиной расходов на уплату процентов. Предельная величина расходов на уплату процентов составляет 3 000 000 руб.

Вычет получить нельзя, если:

• объект был куплен с участием бюджетных средств, маткапитала;
• фактическая оплата произведена работодателем;
• сделка произведена с человеком, который для налогоплательщика является взаимозависимым;
• отсутствовали доходы, облагаемые 13%.

Имущественный вычет в 2016 году: изменения при покупке квартиры

До 2014 года собственник мог получить вычет в соответствии с приобретенным объектом. После этого был установлен иной порядок. Теперь собственник имеет возможность пользоваться вычетом по своим фактическим затратам. В случае когда супруги приобретают квартиру в совместную собственность, они оба обладают правом на вычет в размере 2 млн руб. на каждого.

Также с того же времени у налогоплательщика появилось право «допользоваться» остатком суммы вычета. Как это происходит, рассмотрим на примере.

Пример 1

В 2014 году Татьяна Тимофеевна Полякова приобрела в индивидуальную собственность квартиру стоимостью 1 700 000 руб. В 2015 году она приобрела вторую квартиру по цене 3 000 000 руб., также в индивидуальную собственность. Татьяна Тимофеевна желает воспользоваться имущественным вычетом по 2 объектам недвижимости. Необходимо определить сумму имущественного вычета по объектам недвижимости.

Решение:

Предельный размер вычета составляет 2 млн руб. Следовательно, вычетом по расходам 1 700 000 руб. Полякова Т.Т. сможет воспользоваться в полном объеме. Сумма НДФЛ, которую Полякова Т.Т. сможет вернуть из бюджета, составит 1 700 000 × 0,13 (13%) = 221 000 руб.

Согласно подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ часть неиспользованного имущественного вычета в размере 300 000 руб. можно перенести на вторую квартиру. То есть со второй квартиры Татьяна Тимофеевна сможет вернуть из бюджета 300 000 × 0,13 (13%) = 39 000 руб.

Имущественный вычет в 2016 году — изменений при покупке квартиры не произошло

С 2016 года были внесены изменения в порядок предоставления имущественного вычета при продаже недвижимости.

До 2016 года было установлено, что если налогоплательщик реализовал недвижимость, находящуюся в собственности меньше 3 лет, то он должен перечислить налог в размере 13% с реализационных доходов. Теперь же этот срок увеличен до 5 лет.

С этой целью в НК РФ была добавлена ст. 217.1. Однако новое правило не относится к тем объектам, которые были получены:

• в рамках наследования и по договору дарения;
• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания иждивенца (ренты).

Для вышеперечисленных объектов срок по-прежнему составляет 3 года.

Как рассчитать сумму имущественного налогового вычета при покупке квартиры

Для того чтобы понять механизм расчета имущественного налогового вычета, рассмотрим практический пример.

Пример 2

В 2012 году Татьяна Олеговна Казакова приобрела квартиру стоимостью 1 100 000 руб. Объект недвижимости находится в индивидуальной собственности Т. О. Казаковой. Общий заработок Казаковой Т. О. за 2012 год составил 364 038,25 руб., за 2013 — 351 791,16 руб., за 2014 — 384 045,62 руб.; за 2015 — 375 212,04 руб.

Налоговый агент (работодатель) перечислил полностью всю сумму начисленного НДФЛ в бюджет. Стандартными налоговыми вычетами она не пользуется. Необходимо определить сумму НДФЛ, подлежащую возврату из бюджета, за все года.

Заявление на возврат Казакова подавала в налоговый орган ежегодно после окончания налогового периода.

Решение:

Стоимость квартиры меньше 2 000 000 руб., следовательно, Казакова Т. О.сможет вернуть уплаченный НДФЛ со всей суммы покупки недвижимости. Вычетом можно воспользоваться по фактически произведенным затратам в сумме 1 100 000 руб. Общая сумма налога, которую ей выплатит налоговая инспекция за все года пользования имущественным вычетом, составит 1 100 000 × 0,13 (13%) = 143 000 руб.

Рассчитаем сумму удержанного и перечисленного в налоговую инспекцию НДФЛ по годам:

• 2012: 364 038,25 × 0,13 (13%) = 47 325 руб.
• 2013: 351 791,16 × 0,13 (13%) = 45 733 руб.
• 2014: 384 045,62 × 0,13 (13%) = 49 926 руб.
• 2015: 375 212,04 × 0,13 (13%) = 48 778 руб.

В 2012 году сумма имущественного вычета составит 364 038,25 руб. Так как он не превышает 1 100 000 руб., то Татьяна Олеговна сможет вернуть из бюджета всю сумму уплаченного НДФЛ — 47 325 руб. Остаток имущественного вычета на следующие года составит 735 961,75 руб.

В 2013 году сумма имущественного вычета составит 351 791,16 руб. За этот год Татьяна Олеговна также вернет всю сумму НДФЛ — 45 733 руб. Имущественный вычет за 2 года составит 715 829,41 руб. Остаток вычета на следующие года — 384 170,59 руб.

В 2014 году сумма имущественного вычета составит 384 045,62 руб. Имущественный вычет за все 3 года равен 1 099 875,03 руб. Поэтому Татьяне Олеговне вернут всю НДФЛ на 2014 год — 49 926 руб. Остаток имущественного вычета на 2015 год — 124,97 руб.

За 2015 год сумма налога, подлежащая возврату из бюджета, составит 124,97 × 0,13 (13%) = 16 руб.

Проверка:

• Сумма имущественного вычета за 2012–2015 гг. = 364 038,25 + 351 791,16 + 384 045,62 + 124,97 = 1 100 000 руб.
• Сумма возврата НДФЛ из бюджета за 4 года = 47 325 + 45 733 + 49 926 + 16 = 143 000 руб.

Порядок получения имущественного вычета в налоговой инспекции

Для получения имущественного вычета при покупке квартиры налогоплательщик должен:

1. Получить в бухгалтерии своего предприятия справку по форме 2-НДФЛ.

Узнайте, почему на 2-НДФЛ необязательно ставить печать предприятия, из нашего материала«На 2-НДФЛ печать не обязательна».

1. Подготовить декларацию 3-НДФЛ.
2. Подготовить документы и их лично заверенные копии на квартиру:

• свидетельство о регистрации права собственности на объект;
• договор о покупке объекта недвижимости либо его доли (или договор долевого участия), акт приема-передачи объекта;
• договор о кредитовании с кредитной или иной организацией, который также необходим при возврате процентов по кредиту.

1. Подготовить заверенные копии расчетно-платежных документов, которые доказывают факт покупки недвижимости и уплаты процентов по кредиту.
2. Сделать копию паспорта, свидетельства о заключении брака (при приобретении квартиры супругами в общую совместную собственность).
3. Предоставить декларацию, подготовленные документы и заявление на возврат НДФЛ с указанием реквизитов на возврат в налоговую инспекцию.

Документы для имущественного вычета при покупке квартиры установлены подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ. При личной подаче копий документов в налоговый орган необходимо иметь с собой их оригиналы.

Имущественный вычет у работодателя

Имущественным вычетом можно воспользоваться не только в виде возврата от налогового органа на расчетный счет суммы уплаченного НДФЛ. Возможен еще один вариант.

Для этого работнику необходимо обратиться в налоговую инспекцию и выполнить следующие действия:

• заполнить заявление на предоставление вычета;
• представить заверенные налогоплательщиком копии необходимых документов для подтверждения права на вычет;
• по окончании 30 дней получить на руки специальное уведомление;
• сдать его работодателю.

При расчете заработной платы такое уведомление будет являться основанием для того, чтобы не удерживать с заработной платы работника НДФЛ.

Как предоставляется имущественный налоговый вычет пенсионерам при покупке квартиры

Если пенсионер является работающим человеком с «белой» зарплатой, то проблем с возвратом налога не появится. Как и другие граждане нашей страны, он сможет вернуть из бюджета уплаченный с заработной платы НДФЛ. Но как быть в такой ситуации неработающим пенсионерам?

Пенсия не облагается НДФЛ, следовательно, и вернуть его из бюджета будет невозможно. Возможность применить вычет появляется с года возникновения права собственности на квартиру / доли в ней.

Однако если у пенсионера отсутствуют доходы, облагаемые 13%, то он может перенести остаток имущественного вычета на предшествующие налоговые периоды, но не более 3 (письмо ФНС России от 19.07.2013 № ЕД-4-3/13096@). Причем данное правило переноса распространяется и на работающих пенсионеров.

Пример 3

Александр Витальевич Стеклов вышел на пенсию в середине 2014 года. До этого он работал и получал заработную плату, облагаемую по ставке 13%. После выхода на пенсию он не работал. В 2016 году приобрел в собственность квартиру. В этом же году подал заявление в ФНС на возврат имущественного вычета.

Решение:

Налог с продажи квартиры, калькулятор

Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и равняется 13 процентам. Однако, не всегда нужно платить этот налог. Первое, что необходимо иметь ввиду, это недавнее изменение в налоговом кодексе, которое вводит новые правила расчета налога для собственников, получивших квартиру в собственность после 1 января 2016 года.

Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года

Тут действует очень простое правило: необходимость платить налог с продажи квартиры зависит только от срока владения квартирой.

• Если квартира находится в собственности более 3-х лет, то при продаже платить налог не нужно.
• Если квартира находится в собственности менее 3-х лет, то при продаже необходимо заплатить налог.

Если квартира получена в собственность после 1 января 2016 года

Минимальный срок владения увеличился до 5 лет. Значит, если продавать квартиру раньше, придется заплатить налог.

Если исключения, при которых минимальный срок владения – 3 года:

• Жилье получено в наследство.
• Квартира куплена у члена семьи или близкого родственника.
• Квартира приватизирована после 1 января 2016 года.
• Жилье получено по договору пожизненного содержания с иждивением.
• Если это единственное жилье. (Условие действует с 1 января 2020 года)

Жилье считается единственным, если нет другой жилой собственности, в том числе комнат и долей. Также жилье будет считаться единственным, если оно продано в течение 90 дней со дня покупки новой недвижимости.

• Срок владения исчисляется с момента регистрации собственности на Жилое помещение.
• Начиная с 1 января 2020 года, для новостроек, приобретенных по ДДУ, срок владения для расчета налога исчисляется с момента полной оплаты стоимости объекта недвижимости согласно договору.
• Если производится дополнительная оплата в случае увеличения площади объекта, то срок владения исчисляется с момента оплаты дополнительной площади.

Существует два типа вычетов при продаже квартиры:

1. Фиксированный вычет в 1 000 000 рублей. Налогооблагаемый доход с продажи квартиры может быть уменьшен на эту сумму.

   Например, стоимость квартиры 3 500 000 руб. Тогда доход, с которого необходимо заплатить налог будет равен Налогооблагаемая база = 3 500 000 — 1 000 000 = 2 500 000 руб.

2. Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры. В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученной от перепродажи.

   Например, гражданин Иванов купил квартиру за 5 000 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. В качестве вычета здесь можно использовать сумму покупки, при наличии договора купли-продажи. Таким образом, заплатить налог придется с разницы: Налогооблагаемая база = 6 000 000 — 5 000 000 = 1 000 000 рублей.

   Более того, если вы покупали квартиру в ипотеку, то сумму уплаченных процентов можно также включить в вычет. Для подтверждения этих расходов необходимо лишь взять в банке соответствующую справку.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Доход, полученный в результате продажи недвижимости, облагается налогом по ставке 13%.

Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:

T = (S — S0) × R

S – стоимость объекта недвижимости S0 – налоговый вычет R – налоговая ставка, %

Например, Вася купил квартиру за 6 млн. руб., а продал за 12 млн. руб. Рассчитаем, сколько ему придется заплатить в бюджет:

1. Доход Васи составил 12 000 000 — 6 000 000 = 6 000 000 руб.
2. С этой суммы необходимо залатить 13%. 6 000 000 × 13% = 780 000 руб.

Закон не позволит искусственно занизить стоимость квартиры с целью уменьшения налога. Если стоимость, прописанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость × 0.7, то доход от продажи рассчитывается как кадастровая стоимость × 0.7

Простым языком о налоговом вычете при продаже недвижимости

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Законодательные основы

Все налоги, которые уплачивают физические лица со своих доходов, объединены в широкую группу под названием НДФЛ – налог на доходы физических лиц. Согласно ст. 224 НК РФ, ставка такого налога составляет 13% для граждан страны. Она называется общей. Существуют при этом отдельные ситуации, при которых процент может снижаться до 9% или повышаться до 35.

Между тем, законодательством предусмотрены случаи, когда лицо или полностью освобождается от уплаты налогов, или платит лишь незначительную сумму. Это называется уменьшением налогооблагаемой базы. Происходит такое уменьшение путём применения системы налоговых вычетов.

Суть применения налогового вычета в том, что от суммы, которая должна облагаться налогом, вычитают какую-то часть. Налог в таком случае платится уже с остатка. Вся Процедура применения налоговых вычетов описана в Налоговом кодексе РФ. В частности, в статьях с 218 по 221 можно узнать, кто имеет право на вычет и каких размеров он может достигать.

В налоговом законодательстве вычеты делят на четыре крупные группы:

1. Стандартные.
2. Социальные.
3. Имущественные.
4. Профессиональные.

В случае с продажей недвижимости, интерес представляют имущественные вычеты. Информация о них подробно представлена в ст. 220 НК РФ. При продаже недвижимости гражданин может претендовать на получение налогового вычета.

Кто полностью освобожден от уплаты?

Если быть юридически точным, то следует вести речь не об освобождении налога, а о применении налогового вычета, который максимально может быть равен стоимости проданного имущества. Сумма вычета указывается при подаче налоговой декларации.

Главное, что определяет, будет ли Продавец недвижимости платить полный налог, получит так называемое освобождение от уплаты или вычет — это срок владения недвижимостью.

Те, кто владел проданным имуществом более трёх лет, получит налоговый вычет в размере стоимости жилья. Иными словами, будет полностью освобождён от уплаты налога на доход. (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

В соответствии с поправками от 2016 года (пп. 10 и 11 ФЗ-382 от 29.11.2014), этот срок был продлён до 5 лет с некоторыми исключениями. Таким образом:

• 3 года владения освобождают от налога тех, кто приватизировал квартиру, получил в дар или наследство.
• 5-летний срок устанавливается для всех остальных, в частности тех, кто приобрёл квартиру за деньги.

При подсчёте налога с дохода от продажи недвижимости учитывается также понятие «сумма, не облагаемая налогом».

Этот термин подразумевает, что при продаже квартиры или какого либо другого недвижимого имущества налогом облагается сумма более 1 млн рублей и, соответственно, не облагается меньшая сумма.

Это касается любой недвижимости, и не связано со сроком владения. Таким образом, воспользоваться таким вычетом могут все граждане, вне зависимости от того, сколько лет проданное жильё было в собственности.

Получается, что полностью освобождаются от уплаты налога лица, продавшие недвижимость дешевле 1 млн рублей стоимостью. Даже при условии владения таким имуществом менее 3 лет.

Налоговым законодательством определены базовые критерии, которым должны соответствовать налогоплательщики, чтобы претендовать на право получить налоговый вычет.

Гражданство

Налоговым кодексом налогоплательщики делятся на 2 категории: резиденты и Нерезиденты РФ. Нерезидентами признаются все лица, пребывающие на территории РФ менее 183 дней в году.

Это могут быть как иностранцы, так и граждане РФ, которые постоянно проживают в другой стране. Таким образом, даже граждане РФ могут рассматриваться в качестве налоговых нерезидентов.

При этом объектом налогообложения признаются доходы физических лиц:

1. налоговых резидентов — от источников в РФ и за ее пределами;
2. налоговых нерезидентов — от источников в РФ.

Это означает, что в плане налогообложения ключевое значение имеет налоговый статус лица и месторасположение объекта недвижимости. Само по себе гражданство роли не играет. Таким образом, негражданин РФ, являясь налоговым резидентом страны, обязан оплатить НДФЛ при продаже недвижимости. Он составит 13%. Гражданин будет иметь право на налоговые вычеты, прописанные в НК РФ.

Трудоустройство

Наличие работы и её стаж также не имеют значения при получении налогового вычета с продажи имущества. Определять размер вычета в данном случае будет не наличие работы, а срок владения квартирой и её стоимость. В случае собственности более 3 лет или стоимости продажи менее миллиона рублей безработный будет полностью освобождён от уплаты 13% НДФЛ.

Получается, что существует совокупность случаев, когда налоговый вычет приводит сумму НДФЛ к нулю, или сильно сокращает его. А в каких-то случаях платить придётся все 13%. Основные ситуации могут быть следующими.

Владение менее 3 (5) лет

Для налогового вычета можно будет воспользоваться необлагаемой суммой в 1 млн рублей. Сумма к уплате налога будет высчитываться по формуле:

(Стоимость жилья – 1 000 000) Х 0.13.

Налогом будет облагаться сумма, превышающая 1 млн рублей.

Более 3 (5) лет

Налоговый вычет составит полную стоимость квартиры (то есть налог платить будет не нужно):

• При продаже после 3 лет владения, если квартира была получена в дар, по наследству или приватизирована.
• При продаже после 5 лет собственности, если жильё было куплено за собственные средства.

Сделка между родственниками

Тут есть один нюанс: идёт ли речь о договоре дарения или же именно о продаже.

В первом случае, при дарении, налог вообще платить не нужно. Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы в денежной форме, полученные от физических лиц в порядке дарения, освобождены от налогообложения. Таким образом, речь о налоговом вычете вообще не идёт.

В случае, если осуществляется классическая продажа, применить налоговый вычет можно по стандартной схеме:

1. Учесть срок владения.
2. Необлагаемую сумму в 1000000 (1 млн) рублей или менее миллиона.

Если речь идёт о продаже долей, то максимальная необлагаемая сумма налога будет зависеть от того, как юридически зарегистрированы данные доли:

• Как единый объект в общей долевой собственности. Тогда необлагаемая сумма в 1 млн рублей будет выделена на весь объект и распределена пропорционально долям.
• Каждая доля — как отдельно выделенный объект. В таком случае 1 млн как необлагаемая сумма будет выделен на каждую долю отдельно. Обратите внимание, сделка купли-продажи в данном случае должна проводиться с каждой долей отдельно. То есть договор продажи заключается на каждую отдельную часть недвижимости.

Какие льготы полагаются пенсионерам?

Платят ли налог со сделки пенсионеры? В соответствии со ст.217 НК РФ, пенсионеры освобождаются от уплаты НДФЛ с некоторых видов доходов. Например, они не платят налог с пенсии, социальных доплат, различного рода премий и т.п. В остальных же случаях схема уплаты НДФЛ такая же, как и для других категорий граждан.

Как еще на законных основаниях уменьшить налогооблагаемый доход от сделки?

Для уменьшения суммы, облагаемой налогом, при продаже квартиры, граждане могут воспользоваться правом на снижение полученной прибыли на сумму затрат, связанных с его покупкой. (п.п. 2 п.1 статьи 220 НК).

Дело в том, что налог платится именно с дохода, которым считается денежная прибыль (иначе говоря — выгода), которую продавец получил.

Простыми словами, если гражданин не получил денежной выгоды с продажи, речь идёт скорее об убытке. В таком случае платить налог не требуется.

Если сумма продажи всё-таки превышает сумму покупки, можно максимально сократить облагаемую налогом часть, доказав свои траты на содержание жилья (ремонт и пр.)

Размер суммы налогового вычета

Как было отмечено ранее, максимальная сумма вычета может быть равна стоимости проданного имущества. Это возможно, если:

• Стоимость проданной квартиры меньше необлагаемой суммы (то есть меньше 1 млн рублей).
• Срок владения недвижимостью превышает 3 (5) лет. Тогда сумма вычета будет равна стоимости квартиры.
• Стоимость понесённых расходов выше полученных доходов (иначе говоря, квартира продана дешевле, чем была приобретена).

Рассмотрим, как рассчитывается вычет в разных ситуациях.

Гражданин приобрёл квартиру стоимостью 5 млн рублей в 2014 году, в 2016 году он решил её продать. Срок владения составил 2 года, значит он должен заплатить налог с прибыли от продажи в размере 13% от дохода. Сумма продажи = 5500000 рублей. Расчёт налога будет происходить так: 5500000 Х 0.13. Без учёта вычетов налог составит 715000 рублей.

Но гражданин имеет право на налоговый вычет. Он может выбрать один из двух вариантов. Тот, который принесёт ему наибольшую выгоду:

1. Учесть необлагаемую сумму в 1 млн рублей. Сумма составит: (5500000 – 1000000) Х 0.13 = 585000.
2. Применить вычет на основании в разнице понесённых доходов и расходов. В таком случае расчёт будет таким: (5500000 – 5000000) Х0.13 = 65000.

Очевидно, что гражданину выгоднее будет второй вариант. Именно его и нужно применить для получения налогового вычета.

В случае с долевой собственностью

Брат и сестра продают квартиру как единый объект. Доли составляют ¼ у брата и ¾ у сестры. Стоимость квартиры 3200000 рублей.

Расчёт налога для брата: 3200000 / 4 = 800000 доход с продажи его доли.

Вычет – 1 млн рублей на всю квартиру. То есть для брата и сестры. Делится он, как и доход пропорционально доли. Таким образом:

• 1000000 / 4 = 250000. Столько составит необлагаемая сумма для брата.
• 800000 (доход) – 250000 (вычет) = 550000 (сумма, облагаемая налогом).
• 550000 Х 0.13 = 71500 – составит размер НДФЛ.

Расчёт для сестры: прибыль — 3200000 Х ¾ = 2400 000. Расчёт вычета:

• 1000000 Х ¾ = 750 000.
• 2400000 (доход) – 750000 (необлагаемая сумма) = 1 650000 (сумма, облагаемая налогом).
• 1650000 Х 0.13 = 214 500 – размер НДФЛ.

Как получить?

Право на вычет указывается при заполнении декларации о доходах. Для её подачи заполняется форма 3-НДФЛ. Чтобы подать декларацию и получить вычет, необходимо:

1. Заполнить декларацию.
2. Подготовить документы, подтверждающие факт продажи недвижимости (договор купли-продажи).
3. Подготовить документы для подтверждения права вычета. Если налогоплательщик претендует на вычет на основании понесённых затрат, то прикладывают все финансовые документы, эти затраты подтверждающие (чеки, банковские выписки и т.д.).
4. Подать декларацию о доходах с приложением документов, подтверждающих право вычета. Обратиться в ФНС нужно не позднее 30 апреля года, следующего за продажей.
5. Заплатить налог. Сделать это нужно в срок, не позднее 15 июля года, следующего за продажей.

Сколько раз это допустимо?

Ограничений на применение права вычета при продаже недвижимости нет. При этом использовать необлагаемую сумму в 1 млн рублей можно только 1 раз в год. То есть, если гражданин продаст 2 квартиры в 2019 году, то уменьшить доход на 1 млн можно будет только с продажи одного из объектов.

Причины отказа и рекомендации, как его избежать

В получении вычета могут отказать. Обусловлен отказ может быть как техническими ошибками (в заполнении декларации), так и формально-юридическими (при отсутствии права на получение льготы). Основные причины отказа:

• Предоставление неполного пакета документов. К подготовке документ необходимо подходить предельно внимательно. Если одной из бумаг, подтверждающих право получение вычета, будет не хватать, очень вероятно получить отказ.
• Некорректная сумма сделки, прописанная в договоре. Не всегда такое происходит умышленно. Налогоплательщик может просто запутаться в подсчётах. В любом случае сумма сделки в договоре купли-продажи и сумма, с которой уплачивается налог и запрашивается вычет, должны совпадать.
• В случае отсутствия подписи физического лица. Это совсем банальная техническая ошибка. Как правило, на неё может обратить внимание сотрудник инспекции, который будет принимать документы. В любом случае подпись заявителя – неотъемлемая часть самого заявления.
• В случае подачи декларации не по месту прописки. Декларация подаётся исключительно по месту прописки. Если это требование не соблюдено, будет получен отказ.
• Неверно заполненная декларация. Тоже ошибка технического характера. Во избежание таковых следует проконсультироваться в самом налоговом органе.
• Право на имущественный вычет уже использован вами. Тоже может возникнуть в случае невнимательности или незнания правил. Как уже было отмечено, претендовать на применение необлагаемой суммы в 1 млн рублей можно только 1 раз в год.

Российское законодательство предлагает гражданам немало способов применения налогового вычета с целью уменьшить финансовую нагрузку на население. Об этом не стоит забывать при продаже своей недвижимости. Главное, что нужно держать в уме: правила расчёта и ограничения по количеству применений подобных вычетов.