У многих собственников недвижимости возникает вопрос: как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?
Осуществить продажу недвижимости с условием доли у ребенка сложно, но все же возможно, если знать ряд нюансов этой процедуры.
Продажа квартиры с долей ребенка
- Получить разрешение на продажу доли, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, можно лишь через обращение в Органы опеки и попечительства (ООиП).
- При этом нужно позаботиться о подготовке документов, подтверждающих, что после продажи старой доли, ребенок получит права на новую долю в купленном жилье.
- Если документальное разрешение не будет получено, тогда сделку аннулируют на основании судебного решения.
- Участники сделки, допустившие нарушение закона, могут быть привлечены к уголовной ответственности.
Понятие несовершеннолетнего
В соответствии с действующим законодательством несовершеннолетними считаются лица, не достигшие возраста 18 лет. Это закреплено п. 1 статьи 54 Семейного кодекса РФ.
Эта категория граждан обладает как правами, так и обязанностями. До наступления возраста 18 лет ответственность за их поступки лежит на родителях и на законных опекунах.
Основные права ребенка закреплены в пункте 1 статьи 38 Конституции РФ. Имущественные права детей определены статьей 60 Семейного кодекса РФ.
Вопросы, касающиеся прав ребенка, регулируются следующими нормативными документами:
- Конституцией РФ,
- статьей 60 Семейного кодекса РФ,
- Законом об опеке и попечительстве,
- статьями Гражданского кодекса, в частности 37, 28 и 26,
- Жилищным кодексом РФ,
- иными актами правового характера, в том числе местного значения.
О том, как правильно оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка, читайте в нашей статье.
Нюансы сделки
Если ребенок обладает долей в квартире, тогда он становится полноценным участником в сделке по купле-продаже. На этот факт не влияет его прописка в этом помещении.
- Если ребенку не исполнилось 14 лет, тогда в сделке принимают участия его родители, то есть они ставят свои подписи за несовершеннолетнего.
- Несовершеннолетние 14-18 лет могут поставить подпись в договоре купли-продажи, но только если будет предоставлено письменное разрешение от их законных представителей.
- Образец согласия родителя на покупку ребенком недвижимости.
Существует еще одно важное условие – это наличие паспорта у несовершеннолетнего лица. Без него ставить подпись не разрешается.
Разрешение на проведение подобных сделок выдает только ООиП.
Варианты
- Осуществить продажу жилья с долей ребенка можно только через разрешение от органов, уполномоченных по правам ребенка.
- При обращении в органы опеки, важно учесть, что нужно подтвердить факт выделения доли для несовершеннолетнего в ином жилье.
- Для этого есть только два варианта:
- если продается старая квартира, а новая не будет приобретена, тогда доля, положенная ребенку, должна быть предоставлена в ином жилом помещении, например у бабушки или дедушки.
Ребенка нельзя выписать «в никуда», поэтому если новая квартира не приобретается, тогда есть вариант прописать его и выделить долю в уже имеющемся жилье.
Однако важно помнить, что если малолетнему лицу еще не исполнилось 14 лет, тогда вместе с ним должен быть зарегистрирован хотя бы один из родителей,
- реализовать положенную для несовершеннолетнего долю можно через приобретение новой недвижимости и выделение доли там.
Реализовать Недвижимость без выделения доли для несовершеннолетнего ребенка не получится.
Одобрение органов опеки
Органы опеки и попечительства предъявляют определенные требования для того чтобы выдать одобрение.
Большая вероятность получить положительный ответ, если соблюдены следующие условия:
- Новая недвижимость имеет столько же квадратных метров, что и предыдущая или же больше прошлой квартиры,
- Новая квартира соответствует установленным санитарным нормативам и пригодна для постоянного жилья,
- Если не планируется покупка нового жилья, ребенок все равно получит долю в другом месте жительства,
- Около новой квартиры развитая инфраструктура и наличие школы или детских садов.
Органы опеки охотнее согласятся на предоставление разрешения, если со стороны родителей будет доказано, что несовершеннолетний получит более комфортные условия, по сравнению с предыдущим проживанием.
К ним относят:
- климатические условия лучше предыдущих,
- наличие новых перспектив в работе родителей,
- экологическая обстановка лучше, чем прежде,
- современная инфраструктура в планируемом районе проживания.
После получения положительного ответа можно вкладывать разрешение в пакет документов и продолжать проведение сделки.
О том, как правильно выбрать квартиру и на что обратить внимание при осмотре, читайте здесь.
Алгоритм действий при продаже
Существует определенный алгоритм действий по продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего ребенка:
-
- Первое что нужно сделать – это совершить визит в органы опеки и попечительства.В этот орган передают требуемые документы и ждут положительного или же отрицательного решения,
Образец заявления в органы опеки о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего.
- Второй этап заключается в ожидании решения от ООиП. Уполномоченные органы рассмотрят заявление в течение 14 дней с момента подачи документов. После того как срок выйдет, будет выдано предварительное согласие на проведение сделки или же отказ,
- Представители несовершеннолетнего и ребенок проходят процедуру по снятию с регистрации по постоянному месту жительства,
- Процесс заключения сделки. Сделка заключается в стандартном режиме, который определен законодательством РФ,
- Нотариус производит регистрацию договора купли-продажи, составляет акт приема-передачи недвижимости,
- Далее происходит регистрация права собственности для каждого из участников сделки,
- Продажа недвижимого имущества и одновременное приобретение нового жилья, где будет зарегистрирован несовершеннолетний ребенок,
- Завершающий этап – это уведомление органов опеки о проведенной сделке. Для этого в ООиП направляют копии документов, подтверждающие, что ребенок получил регистрацию в новой квартире.
Читать также: Алгоритм действий при одновременной покупке и продаже квартиры
О том, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего, смотрите в видеоролике:
Список документов и правила их оформления
Важно отметить, что посетить учреждение нужно папе и маме ребенка, даже если они в разводе.
Если один из родителей не имеет возможности посетить ведомство, тогда он должен предоставить письменное согласие на проведение сделки.
Допускается предоставление документа, подтверждающего лишение родительских прав или же пропажу гражданина без вести. На этом же этапе следует написать заявление в органы опеки.
Требования к подаваемой документации могут различаться в зависимости от региона проживания. Поэтому рекомендуется совершить обращение в муниципальный орган по ООиП и выяснить точный пакет документов.
Как правило, для разрешения нужно предоставить следующие бумаги:
- паспорта родителей,
- свидетельство о рождении ребенка, требуется копия и оригинал,
- свидетельство о браке или же его расторжении,
- заявление,
- документы на покупку недвижимости, для того чтобы доказать, что ребенок получит долю в квартире,
- наличие нотариальной лицензии на проведение продажи,
- выписку с лицевого счета,
- разрешение от нотариуса на продажу жилья,
- предоставление выписки из домовой книги,
- Договор на приобретение объекта недвижимости,
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Образец договора купли-продажи квартиры.
Получить разрешение на реализацию квартиры с долей несовершеннолетнего можно у нотариуса. Для того чтобы получить выписку из домовой книги следует обратиться в паспортный стол.
Для этого нужно предоставить следующие бумаги:
- паспорт,
- свидетельство о рождении несовершеннолетнего лица или же паспорт для тех, кому уже исполнилось 14 лет,
- свидетельство о праве собственности, где прописано, что ребенок также является владельцем недвижимости.
Когда органы опеки могут отказать?
Органы опеки могут принять отрицательное решение по запросу о продажи недвижимости.
К явным нарушениям, из-за которых ООиП разрешение не предоставят, относят:
- Приобретаемая квартира меньше, чем предыдущее жилье,
- Покупка проводится через рассрочку с продажей всего имеющегося жилья,
- Происходит продажа и дарение одновременно,
- При отсутствии удобств или необходимых коммуникаций в новом жилье,
- При строительстве новой квартиры, когда права собственности еще нет,
- Если отсутствует доступные социальные объекты или современная инфраструктура.
Острые вопросы
Существует ряд вопросов, которые часто тревожат продавцов квартиры, где есть несовершеннолетний владелец доли. Поэтому важно рассмотреть те, которые часто встречаются.
Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок?
На рынке недвижимости часто встречается такая ситуация, при которой несовершеннолетнее лицо не является собственником, но прописано в квартире.
Осуществление продажи такой квартиры возможно лишь в том случае, если будет найдено жилье, куда можно прописать ребенка.
При этом покупатель квартиры должен поинтересоваться тем, есть ли место, куда будет прописан ребенок.
Важно чтобы по этому адресу были прописаны и законные представители несовершеннолетнего лица.
В соответствии с п.2 статьи 20 ГК РФ дети до 14 лет должны проживать с родителями. При достижении 14 лет допускается проживание с близкими родственниками.
Статья 20 ГК РФ. Место жительства гражданина
1. Местом жительства признается место, где Гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей родителей, усыновителей или опекунов.
В такой ситуации ребенок не собственник жилья, а лишь пользователь. Поэтому он не участвует в сделке купли-продажи, как собственник.
Купить жилье в другом городе
Приобретение квартиры в другом городе и намерение осуществить продажу в месте проживания возможно.
Однако органы опеки должны убедиться в том, что ребенок получит комфортные условия проживания. Для этого нужно предоставить требуемые документы.
Рекомендуется составить предварительный договор на покупку недвижимости с отсрочкой платежа, чтобы предоставить его к ООиП.
Образец предварительного договора купли-продажи недвижимости.
Материнский капитал и права ребенка
Поскольку обязательным условием для приобретения жилья за счет материнского капитала является оформление в собственность всех членов семьи, органы опеки внимательно отслеживают подобные продажи квартир.
При использовании пособия от государства родители должны наделить детей долями в приобретаемой недвижимости.
- Если родители не совершили действий по предоставлению доли и продали объект недвижимости, тогда Прокуратура или ООиП обратятся в суд, чтобы признать сделку недействительной.
- Для проведения сделки главное условие – это интересы ребенка.
- Поэтому обязательно соблюдение следующих пунктов:
- доля в собственности будет сохранена за ребенком,
- условия проживания не будут хуже предыдущих.
О том, как взять ипотеку под материнский капитал, читайте тут.
Дети и Приватизация жилья
- Под приватизацией понимают бесплатную передачу жилья в собственность, на которую должны быть согласны как взрослые собственники, так и несовершеннолетние лица.
- Дети принимают участие в приватизации на тех же правах, что и взрослые.
- При приватизации квартиры все дети, которые зарегистрированы в жилом помещении становятся ее собственниками.
- Если они не были включены в число владельцев квартиры, а недвижимость была продана, тогда появляется повод признать сделку недействительной.
- На практике часто происходит ситуация, когда родители перед приватизацией квартиры выписывают ребенка к родственникам, чтобы облегчить процесс по реализации жилья.
- В таком случае сделка часто оспаривается органами опеки, поскольку подобными действиями родители лишают детей права собственности.
- Органы опеки не будут иметь претензий, если ребенок участвует в приватизации по другому адресу или же имеет иную собственность.
Если родители прописывают ребенка в другой квартире, этот факт не лишает его прав на долю в недвижимом имуществе.
Для того чтобы продать приватизированную квартиру с ребенком нужно получить согласие органов опеки и попечительства.
Доля ребенка в квартире не означает, что недвижимость невозможно продать. Если соблюсти все формальности и получить разрешение от органов опеки, тогда есть возможность осуществить задуманное.
Процедура затягивается в связи с рассмотрением вопроса, но она вполне осуществима, если учесть все правила проведения сделки и соблюдать нормы закона.
Вам также может быть интересно: Как написать объявление о продаже дома
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка
Реализация недвижимости связана рядом сложностей. Гражданину предстоит соблюсти целый перечень юридических аспектов. Если одним из владельцев помещения является несовершеннолетний ребенок, это существенно усложняет манипуляцию.
Представители опеки строго следят за тем, чтобы права детей не нарушались.
Потому, решив реализовать недвижимость, человек должен заранее разобраться, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка по правилам 2022 года.
Выполнить действие вполне реально. Однако нужно быть готовым к тому, что им придется получить разрешение в уполномоченном органе. Чтобы представитель опеки согласился его предоставить, необходимо соблюсти целый перечень особенностей.
В частности, жилищные условия ребенка не должны ухудшаться. Однако в ряде случаев от правила можно отступиться. О том, как выполняется продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности, которая принадлежит ребенку, о процессе оформления пакета документации, а также о порядке действий, которые придется совершить, чтобы получить соответствующее разрешение, поговорим далее.
В каких случаях удастся осуществить?
Выясняя, можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, гражданин должен будет получить разрешение попечительского совета. Именно он принимает решение о проведении сделок, в которых участвует несовершеннолетний.
Рассчитывать на положительное решение стоит только в том случае, если ребенку будет выделена доля в новом помещении. Единый размер не должен быть меньше площади, которая принадлежала несовершеннолетнему гражданину ранее.
Если сделка была совершена без получения разрешения уполномоченного органа, она будет аннулирована.
Действие осуществляется на основании соответствующего решения суда. Все лица, нарушившие Закон, будут наказаны. Если родители не хотят покупать жилье на вырученные от продажи средства, они должны предоставить ребенку долю в любой другой квартире.
Это может быть помещение, принадлежащее бабушке или дедушке. Если планируется покупка другого жилья, родители имеют право реализовать текущую недвижимость и незамедлительно оформить на ребенка долю в другой квартире.
Если по каким-либо причинам предоставить несовершеннолетним жилье невозможно, осуществить сделку не удастся.
Как выделить долю после продажи правильно?
Если планируется продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка, перед непосредственной реализацией жилья можно обратиться в органы опеки, предоставив бумаги на квартиру. В процессе можно поинтересоваться, на какой вид жилья они согласятся предоставить разрешение.
Пример разрешения от органов опеки:
На практике известны случаи, когда родители приобретали недорогую комнату и полностью оформляли ее на ребенка. Однако органы опеки в последующем отказались предоставлять разрешение на реализацию недвижимости. Дело в том, что ребенок не может жить один. С ним должна проживать хотя бы мать. На двоих площади комнаты будет недостаточно.
Видео
Если размер старой доли в квартире составляет 1/3 от общей площади, в новой квартире ребенок должен получить в собственность аналогичное количество имущества. Уменьшать его размер нельзя.
Список документов для предоставления в органы опеки:
| Документ | Примечание |
| Заявление с просьбой о получении разрешения на продажу | Подписывается обоими родителями или опекунами. Помимо этого, документ должен содержать объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку |
| Согласие несовершеннолетнего собственника | Оформляется в письменном виде. Условие: достижение ребенком возраста 14 лет |
| Свидетельство о рождении ребенка | Предоставляется оригинал документа |
| Выписка из домовой книги | |
| Договор, на основании которого имущество было приобретено | Договор дарения, купли-продажи и т. д. |
| Свидетельство о праве собственности | Выписка из Росреестра |
| Экспликация | Кадастровый паспорт |
| Справка о стоимости жилья | Выдается в БТИ |
| Справка об отсутствии задолженности | Выдается в налоговой |
Чтобы заключить сделку и продать квартиру, в которой имеется доля, принадлежащая ребенку, необходимо получить разрешение у нотариуса. Похожие документы потребуется получить в попечительском совете.
Чтобы бумагу предоставили, родители должны лично присутствовать во время процедуры рассмотрения заявки.
Если кто-то из них не может прийти из-за расторжения брака или принципиально не хочет давать согласие на заключение сделки, принятие решения будет осуществляться в судебном порядке.
- Образец договора купли-продажи (ребенок-собственник):
- Образец договора купли-продажи (ребенок не собственник):
- Список документов для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры:
| Документ | Примечание |
| Паспорт | Одного из родителей |
| Свидетельство о рождении | Допустимо предоставление паспорта ребенка (с 14 лет) |
| Технический паспорт на новую квартиру | Жилье, где будет прописан ребенок |
| Заявление | Заполняется в паспортном столе |
| Лист убытия |
Видео
Чтобы решить проблему, потребуется предоставить один из следующих документов:
- подтверждение, что отсутствующие отец или мать лишены прав на ребенка;
- письменное согласие на выполнение процедуры продажи;
- постановление суда, подтверждающее, что отсутствующий отец пропал без вести.
Если один из законных представителей не может лично присутствовать из-за того, что находится в другой стране или городе, к списку документов нужно приложить письменное согласие. Оно заверяется нотариально.
Заверить документ может и консульство РФ в государстве, где находится законный представитель несовершеннолетнего. Если один из родителей скончался, в список документов потребуется включить свидетельство о смерти.
Список необходимых для заключения сделки документов может различаться в зависимости от региона, в котором осуществляется обращение.
Потому эксперты советуют предварительно посетить уполномоченный орган и заранее выяснить список бумаг, который потребуется предоставить.
Видео
Обычно решение о продаже доли принимается на основании следующих документов:
- свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если он уже достиг 14 лет;
- документы на квартиру;
- свидетельство о браке или его расторжении, если родители малолетнего гражданина узаконили отношения;
- бумаги, на основании которых произошло выделение доли ребенку после продажи квартиры;
- выписка с лицевого счета продаваемого и покупаемого жилья;
- выписка из домовой книги каждого из объектов;
- квитанция, подтверждающая внесение госпошлины;
- заверенное нотариально разрешение от законных представителей ребенка на реализацию недвижимости;
- лицензия на продажу дома или квартиры, выданная нотариусом.
Получив документацию, попечительский совет проведет оценку условий проживания ребенка. Уведомление в органы опеки в 2022 году должно быть отправлено в письменном виде.
Родителям предстоит составить заявление. Оно оформляется в присутствии инспектора УЗСН. В документе указывается, что родители и опекуны обязаны соблюдать права несовершеннолетнего гражданина. Затем инспектор в соответствии с установленным порядком заверяет заявление.
Если ребенку уже исполнилось 14 лет, прийти в органы опеки лучше вместе с ним. Дополнительно рекомендуется попросить посетить государственный орган и владельца покупаемого жилья. Органы опеки возьмут письменное согласие на передачу помещения несовершеннолетнему.
Гражданин, который уже достиг 14 лет, может самостоятельно принимать участие в сделке с письменного разрешения родителей.
Видео
Когда могут отказать в продаже доли?
В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.
Отрицательный ответ может быть дан, если:
- недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
- покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
- в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
- инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
- приобретаемое жилье не достроено;
- заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.
Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.
В ряде случаев человек может быть признан дееспособным в 16 лет. В этой ситуации при заключении сделки удастся обойтись без привлечения органов опеки.
В ряде случаев родители могут получить одобрение на продажу недвижимости, если откроют счет на имя ребенка и внесут туда сумму, размерную стоимости проданной доли. Однако воспользоваться денежными средствами удастся только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Одобрение от органов опеки удастся получить, если покупаемая квартира имеет лучшие условия проживания
Видео
Если разрешение на продажу удалось получить
Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления. В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении. Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.
Даже если несовершеннолетний гражданин не имеет доли в помещении, его нельзя выписать без получения согласия попечительского совета. Если подобные действия были осуществлены, любой суд признает выполнение процесса недействительным.
Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи. Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры.
Реализация недвижимости выполняется одновременно с покупкой новой жилплощади. После того, как Право собственности приведет к новому владельцу, ребенка необходимо прописать в купленной квартире. Затем копии договоров предоставляются в органы опеки и попечительства.
Участники сделки должны подтвердить, что ребенок получил равноценную долю в новом помещении.
Видео
Квартира, где есть доля несовершеннолетнего собственника как все правильно оформить и продать
Как правило продажа квартиры осуществляется через договор купли-продажи, заключаемый сторонами, одна из которых выступает продавцом, другая покупателем.
Основная особенность такого договора заключается в том, что Дееспособность несовершеннолетних граждан ограничена законом. Определим понятие несовершеннолетний ребенок и ограничения, относящиеся к нему.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !
Законные основания для совершения сделки
Согласно ст.
21 ГК РФ: «Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста».
Ограничения по возрасту на законные действия несовершеннолетних детей описаны в статье 28 ГК РФ и статье 26 ГК РФ:
- За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет имущественные сделки вправе совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
- Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать имущественные с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
Прежде, чем подписывать договор купли продажи покупателю необходимо удостоверится в разрешении на продажу объекта недвижимости, находящегося в полной или долевой собственности несовершеннолетнего ребенка, его подлинности, а также согласии на продажу остальных со-собственников жилья, либо их письменные отказы на покупку доли несовершеннолетнего, либо если нет ни того, ни другого у продавца можно запросить документы, подтверждающие отправку заказных писем с уведомлением о вручении.
Виды документов
Существуют два вида договора купли продажи – основной и предварительный. В предварительном договоре, как правило, оговариваются намерения сторон, и он служит прообразом основного договора.
При участии несовершеннолетнего собственника в преамбуле договора купли-продажи жилых помещений подробно прописывают личные данные его законных представителей, а если возраст собственника старше 14 лет, то и его личные данные.
Содержание
Типовой договор купли-продажи квартиры обычно содержит следующие пункты:
- Подробное описание предмета сделки.
- Форма собственности.
- Документы, подтверждающие право собственности.
- Сроки, порядок оплаты, основание передачи имущества от продавца к покупателю.
- Стоимость объекта.
- Права и обязанности сторон.
- Последствия для сторон за невыполнение обязательств по договору.
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми
Условия по регистрации
Согласно ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015г. все сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних подлежат обязательной государственной регистрации. Для этого продавцу необходимо обратится в нотариальную контору.
На каких условиях возможна продажа квартиры и другой недвижимости, оформленной на несовершеннолетнего собственника?
Квартирный вопрос всегда актуален. Ежедневно тысячи россиян покупают и продают своё жилье. Кто-то предпочитает действовать самостоятельно, кто- то обращается за помощью к риэлторам.
В любом случае, прежде чем начинать этот сложный путь лучше уточнить с какими сложностями вам предстоит столкнутся и как правильно действовать. В этой статье мы рассмотрим ситуацию, когда дети являются собственниками квартир (полностью, или частично).
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !
Можно ли осуществить продажу недвижимости, принадлежащей детям?
Закон не ограничивает детей в части владения имуществом, в том числе и недвижимостью.
Стать собственниками дети могут унаследовав жилье, получив его в дар, получив его по договору мены или купли продажи.
Также, часто дети получают квартиры в собственность в процессе приватизации жилья. Поэтому и продать жилье с несовершеннолетними собственниками вполне возможно на законных основаниях.
- Основная нормативно-правовая база, регламентирующая Отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему лицу закреплена в следующих законодательных актах РФ:
- Основная суть вышеприведенной правовой базы сводится к тому, что граждане РФ моложе 18 лет ограничены с точки зрения закона в своих правах и в силу малолетнего возраста их имущественные интересы, в том числе и продажу жилья, выражают законные представители — родители, усыновители или попечители.
- Кроме того, чтобы обеспечить законную продажу квартиры, находящейся полностью или частично у ребенка в собственности необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.
Имея на руках подтверждающие вышеуказанные случаи документы запрашивать разрешение опеки на продажу жилья не нужно. Это может быть решение органа опеки и попечительства либо решения суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним.
Кроме того, закон находится на стороне детей и поэтому законным представителям строго запрещены все сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного, в том числе, сделки, совершаемые между подопечными и его опекунами (включая близких родственников), а также сделки купли продажи между несовершеннолетними детьми и их родителями.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Разрешение органов опеки
Разрешение на продажу квартиры выдают органы опеки. Законным представителям ребенка необходимо обратится с письменным заявлением в опеку по месту проживания ребенка.
Заявление подписывают оба родителя, за исключением случаев:
- смерти одного из родителей;
- лишения родительских прав;
- признания пропавшим без вести;
- уклонения от уплаты алиментов более чем полгода.
Читайте так же: Статистика угоняемых машин
Все вышеприведенные случаи подтверждаются документально (справками и решениями суда).
Необходимые документы
Все документы предоставляются в оригиналах и копиях:
- заявление в органы опеки в простой письменной форме;
- документы, удостоверяющие личность законных представителей;
- свидетельство о регистрации брака, либо свидетельство о разводе;
- свидетельство о рождении ребенка собственника или паспорт, если ребенок старше 14 лет;
- согласие детей старше 14 лет на проживание в покупаемом объекте недвижимости;
- согласие остальных собственников жилья на отчуждение доли ребенка (в случае долевой собственности);
- правоустанавливающие документы на продаваемое и покупаемое имущество;
- основной или предварительный договор купли-продажи имущества;
- выписки с лицевых счетов обеих квартир;
- выписки из домовой книги продаваемого и покупаемого объектов недвижимости;
- оценочная стоимость продаваемого жилья (справка из БТИ);
- технический паспорт продаваемого объекта недвижимости;
- иные документы по запросу органов опеки.
Сроки рассмотрения заявления обычно занимаю от двух недель до месяца, после чего органы опеки либо выдают письменное разрешение на продажу квартиры, либо мотивированный письменный отказ.
Законом установлен срок в течение месяца после регистрации права собственности ребенка на новое жилье предоставить в опеку копии документов, подтверждающих право собственности (в случае переезда срок увеличивается до трёх месяцев)
Нюансы и сложности
Главная задача органов опеки не допустить ущемления интересов детей. Поэтому, продавая жилье, вы должны быть готовы предоставить маленьким собственникам взамен равноценную по метражу и условиям проживания собственность.
Если покупка нового жилья не планируется, нужно выделить в собственность ребенка имущество, которым владеете вы, либо ваши ближайшие родственники, например, вы можете продать долю ребенка, равную ½ в однокомнатной квартиры и аналогичную долю ему подарит также в своей однокомнатной квартире бабушка.
Важно, что доля должна быть не меньше продаваемой и по метражу, и по условиям проживания. То есть продать половину изолированной квартиры и предоставить чаду аналогичную по площади комнату в общежитии не получится.
Как правило органы опеки требуют, чтобы сделки купли-продажи проводились одновременно.
Исключением могут быть случаи, если семья выезжает на ПМЖ за границу или в другой город. Тогда средства от продажи собственности ребенка кладутся в банк, на его расчетный счет и используются на покупку подходящего жилья на новом месте.
Ещё один нюанс, это передача детей на государственное содержание, либо оплата дорогостоящего лечения.
Тратить их могут опекуны, в интересах подопечных только с разрешения органов опеки, либо сами несовершеннолетние собственники после 18 лет.
Причины возможных отказов
Не всегда удается получить разрешение на продажу со стороны надзорных органов. Отказы, как правило связаны с возможным ущемлением интересов ребенка, либо с возможным ухудшением имущественного положения.
Вот типичные случаи сделок, по которым вероятен отказ:
- уменьшение квадратных метров в собственности ребенка;
- в результате сделки ухудшаются условия проживания ребенка;
- продается все имеющееся жилье, а новое приобретается в рассрочку;
- приобретается жилье в новостройке (так как фактически невозможно получить сразу после покупки свидетельство о праве собственности).
Поэтому важно иметь дополнительные аргументы в пользу продажи квартиры и попытаться использовать их, либо дожидаться наступления совершеннолетия.
Регистрация сделки
После получения разрешения на продажу следует зарегистрировать сделку нотариально. В случае отчуждения имущества несовершеннолетних это обязательное условия продажи.
Зарегистрировать сделку можно в любой нотариальной конторе, услуга это платная, причем обычно ее оплачивает Продавец. Обратится к нотариусу необходимо с письменным заявлениям обоим родителям.
Если второй родитель отсутствует нужно его письменное согласие на проведение сделки. Также, как и при подаче заявления в опеку, исключение может быть только для случаев:
- Смерти одного из родителей.
- Лишения родительских прав.
- Признания пропавшим без вести.
- Уклонения от уплаты алиментов более чем полгода.
После регистрации сделки нотариусом можно идти в регистрационную Палату для государственной регистрации перехода права собственности. После чего сделка будет считаться юридически завершенной.
Продажа имущества несовершеннолетних без разрешения органов опеки ведет к тому, что в дальнейшем при выявлении фактов фальсификации сделка будет признана недействительной, имущество возвращено ребенку, а продавец будет обязан возместить убытки покупателя.
Таким образом, отвечая на вопрос: может ли ребенок продать оформленную на него квартиру? Мы можем с уверенностью заявить, что продать квартиру, принадлежащую ему на правах собственности, он сможет, но действовать он будет не сам, в силу своей ограниченной с юридической точки зрения дееспособности, а через своих законных представителей, например родителей.