Как разделить имущество если оно в залоге у банка?

Все молодые семьи мечтают иметь собственную квартиру или дом. Но стать собственником недвижимости есть возможность не у всех, поэтому банки предлагают всем желающим выгодное предложение в виде ипотечного кредита. Многие семьи соглашаются на такое предложение, оформляют Кредит и приобретают собственное жилье. Но не во всех семьях царит любовь и взаимопонимание, некоторые супруги принимают решение расстаться, и тогда встает вопрос, как разделить квартиру в ипотеке при разводе. Поэтому стоит выяснить, какие существуют варианты раздела ипотечной недвижимости, какие права и обязанности имеют супруги, как правильно поступить в сложившейся ситуации.

Оформление ипотеки

От того, на кого и как был оформлен кредитный Договор, зависит, как будет происходить раздел ипотечной квартиры при разводе.

Существует несколько распространенных способов оформления кредитного займа:

• Муж и жена брали кредит на жилье вместе, Недвижимость является их совместно нажитым имуществом, поэтому нести ответственность по кредитным обязательствам они будут сообща.
• Ипотеку брал один из супругов, но второй выступал поручителем и давал согласие на подписание договора. Второй супруг будет нести ответственность по обязательствам только в случае непогашения всего кредита на момент развода.
• Если финансовый заем был взят до брака, погашать его придется только тому супругу, на кого был оформлен кредит.
• Ипотека оформлена только на мужа или жену, а между супругами заключен брачный договор. После расторжения брака условия раздела будут соответствовать указанным в этом контракте.
• Кредит оформлялся на обоих супругов, находящихся в гражданском браке. После расставания они оба должны будут отвечать по долгам.

Можно ли при разводе разделить ипотечную квартиру

Недвижимость, оформленная в кредит, как и любое другое приобретенное за время существования брака имущество, является общей собственностью и подлежит разделению во время бракоразводного процесса. Исключение – если брачный контракт, заключенный супругами при вступлении в Брак, предусматривает другие условия развода.

Раздел квартиры в ипотеке при разводе осложняет присутствие третьей стороны – банка, выдавшего супругам финансовый заем. Пока муж и жена полностью не погасят задолженность, квартира находится в залоге у банка и кредитное учреждение может наложить на нее законные ограничения.

При наличии кредитного обременения владельцы ипотечной недвижимости не смогут без согласия банка:

• Продать или подарить жилплощадь.
• Обменять квартиру или дом.
• Предложить ее в виде залогового имущества другому банку.

Также без разрешения кредитного учреждения супруги не имеют права осуществлять капитальную перепланировку жилья, регистрировать в ней других жильцов.

Узнав, что супружеская пара собирается разводиться, банк может потребовать досрочного погашения кредита.

В случае наличия военной ипотеки оформление кредитного договора происходит гораздо сложнее, иногда только при заключении кредитного договора между супругами.

  Можно ли при разводе переоформить ипотеку

Супруги должны поставить в известность банк о предстоящем разводе и разделе имущества. Иногда кредитные учреждения входят в положение бывших супругов и могут разрешить им разбить кредитный договор на два отдельных договора.

Квартира взята в ипотеку до брака

Рассмотрим, как разделить квартиру в ипотеке при разводе, если она оформлялась до брака. Согласно действующему законодательству РФ и Семейному Кодексу, все имущество, приобретенное мужем и женой до брака, является личной собственностью и не может быть разделено.

Но если второй супруг сможет доказать, что кредит не был погашен до брака, а финансовые обязательства погашались из семейного бюджета, он сможет требовать себе долю недвижимости.

Даже супруг, который не работал может претендовать на часть квартиры, так как все доходы считаются общими.

Часто супруги сталкиваются с проблемами с квартирами, которые куплены в ипотеку в новостройке. По закону, Право собственности на такое жилье владелец получает после сдачи дома в эксплуатацию.

Раздел ипотечной квартиры в новостройке после развода может происходить следующими способами:

• Если при получении свидетельства о собственности заемщик находился в браке, чаще всего суд выделяет долю и второму супругу.
• Если семейная пара разведется до оформления жилья в собственность, судья может присудить ответчику выплатить истцу денежную компенсацию, так как все выплаты осуществлялись из семейного бюджета.

Ипотечная недвижимость приобретена в браке

Иначе обстоит дело с разделом после развода квартиры в ипотеке, купленной в браке. При таком кредитовании обычно муж и жена имеют одинаковые права на жилье и несут общую ответственность по кредитным обязательствам.

Если супруги приняли решение расстаться, желательно решить вопрос раздела мирным путем.

Большую популярность приобретает добровольное соглашение, которое поможет супругам избежать судебных исков и разбирательств, финансовых просрочек по выплате кредита.

Существует несколько способов, как поделить ипотечную квартиру мирным путем:

• Муж и жена могут принять решение о погашении в дальнейшем ипотеки в равных долях.
• Одна сторона может отказаться от своей доли квартиры в пользу второй стороны, получив денежную компенсацию от половины уже выплаченной стоимости.
• С разрешения банка супруги могут продать квартиру, погасить имеющийся кредит, а остальную сумму разделить поровну.
• Стороны находят денежные средства, полностью погашают долг перед банком, а затем приступают к продаже уже собственной недвижимости.

  Как делится собственность при разводе

Если муж и жена выбирают первый вариант, они должны обратиться в банк и составить новый договор, где будет указана отдельная сумма погашения для каждой из сторон. Но банки не всегда идут на такие условия из-за дополнительных сложностей оформления.

Последний вариант достаточно простой, не требующий подачи иска в суд, но не всегда у супругов есть свободные денежные средства.

Решить этот вопрос можно с помощью кредитования у другого банка, но обычно кредитная ставка на нецелевой кредит выше, чем на ипотечный.

Если ипотечная квартира принадлежит обоим супругам, ответственность по выплате ипотеки они также несут одинаковую. Но при бракоразводном процессе наличие детей играет решающую роль, суд может разделить квартиру на неравные доли. Большая часть квартиры может достаться тому родителю, с кем останется ребенок.

Особенности гражданских отношений и брачный контракт

Рассмотрим, как разделить ипотечную квартиру при разводе, если покупка совершалась, когда супруги находились в гражданском браке. Обычно в таких случаях банк составляет кредитный договор таким образом, что один из супругов выступает в качестве основного заемщика, а второй в качестве поручителя. Если гражданские супруги решили расстаться, сторона, которая выступала поручителем должна обратиться в суд с иском и предоставить доказательства погашения кредита и факта супружеских отношений.

Чтобы заранее решить, как разделить ипотечную квартиру после развода, юристы советуют заключать брачный договор. В документе прописываются все варианты приобретения и раздела имущества, в том числе и ипотечной квартиры.

Рассмотрим, как происходит раздел квартиры по военной ипотеке при разводе. Законодательством РФ не предусмотрено переоформление договора по военной ипотеке.

Погасить все кредитные обязательства должен тот супруг, на которого был оформлен ипотечный договор. Второй супруг не отвечает перед банком по финансовым обязательствам.

При разводе военнослужащего имущество, которые было взято по военной ипотеке, разделу не подлежит и переходит в полную собственность военнослужащего.

Раздел в судебном порядке

Если во время бракоразводного процесса супруги не могут мирно решить проблемы раздела активов и долгов, можно подать в суд Иск о разделе ипотечной квартиры после развода.

В исковом заявлении заявитель должен указать предмет и обстоятельства спорного вопроса:

• Когда была приобретена квартира.
• На кого из супругов оформлен ипотечный договор, кто выступает поручителем.
• Из каких денежных средств погашался долг по ипотеке.
• Как Истец желает разделить недвижимость.

  Как делится ипотечный кредит при разводе

Для рассмотрения искового заявления в суде нужно предоставить:

• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Копии паспортов истца и ответчика.
• Выписку из Госреестра с отметкой об ипотеке.
• Кредитный договор с указанием данных об основном заемщике и поручителе.
• Выписку из банка с указанием остатка задолженности по ипотеке.
• Свидетельство о разводе супругов.
• Квитанцию об уплате госпошлины.

Также истец должен предоставить все документы, которые подтвердят погашение кредита:

• Банковские выписки.
• Дарственную, если для погашения кредита использовались деньги, которые получил в дар один из супругов.
• Документы, касающиеся полученного наследства, если этими денежными средствами была погашена ипотека.
• Все остальные документы и материалы, согласно которым истец мог вносить деньги для погашения долга.

Также суд принимает во внимание показания свидетелей о том, что во время совместного проживания долги погашались одним из супругов из собственных средств.

Перед составлением искового заявления вы можете получить бесплатную консультацию. Чтобы получить ответ на интересующий вопрос, нужно указать свои данные и заполнить форму. Отправляя данные, вы соглашаетесь на обработку ваших персональных данных. Только при этих условиях специалисты по семейному праву ответят на все ваши вопросы.

Порядок раздела квартиры, купленной в ипотеку при разводе

Банки не очень охотно идут на внесение любых изменений в кредитные договоры, поскольку такие поправки могут отразиться на окончательной выплате кредита. Юристы, специализирующиеся на бракоразводных процессах и семейном праве, советуют в первую очередь подать Исковое заявление на раздел совместной собственности.

У многих супругов, которые решили расстаться, но имеют кредит в банке, возникает вопрос, как возможно разделить квартиру в ипотеке после развода.

Следует придерживаться такого порядка действий:

• Муж или жена подают исковое заявление в суд, не указывая наличие финансовых обязательств перед банком.
• Суд выносит решение о разделе имущества. После этого оба супруга с судебным решением обращаются в Росреестр для переоформления права собственности на общую квартиру. В ЕГРН вносятся изменения относительно выделенных долей каждому супругу.
• Супруги обращаются в банк, оформлявший ипотеку, с заявлением на заключение двух раздельных договоров на выделенные доли в общей квартире. После судебного раздела недвижимости банк не будет возражать.

Вам также может понравиться

Как разделить ипотечную квартиру при разводе

Согласно статье 33 СК РФ юридически легальным режимом собственности на имущество супружеской пары является совместная собственность, если супруги в брачном договоре не определили иное.

К общему же имуществу супругов статья 34 СК РФ относит движимые и недвижимые вещи, а также разнообразные доходы (от трудовой или предпринимательской деятельности, пособия, пенсии и т. д.).

При этом не имеет значения, на чьи средства и на имя какого супруга данное имущество приобретено либо зарегистрировано.

Соответственно, общий порядок раздела ипотечной квартиры будет применяться, если:

• специальный порядок раздела не оговорен в брачном контракте;
• ипотечная квартира приобретена супругами во время брака.

Необходимо помнить, что речь идет только о возмездной сделке. Если же в период брака квартира досталась одному из супругов безвозмездно (по наследству или в результате дарения), она не подпадает под режим совместной собственности супругов и, следовательно, не подлежит разделу.

Как разделить квартиру при ипотеке при разводе

Согласно требованиям статей 38 и 39 СК РФ, совместное имущество может быть поделено 2 способами:

1. По соглашению сторон. Соглашение может быть заключено в любое время как в период пребывания в браке, так и после его расторжения. Согласно требованиям статьи 38 СК РФ, данное соглашение заключается в письменной форме и удостоверяется нотариусом. В соглашении супруги могут самостоятельно определить размеры долей исходя из трудового вклада каждого из них (или иных критериев) либо обозначить, кому из них принадлежит конкретное имущество, в том числе ипотечная квартира.
2. В судебном порядке. При принятии решения об определении долей каждого из супругов суд должен руководствоваться принципом, закрепленным в статье 39 СК РФ, о том, что доли супругов признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное (подробнее о судебном разделе имущества — в нашей отдельной статье).

В случае если раздел имущества происходит через суд, следует помнить, что данный государственный орган вправе отступить от принципа равенства долей супругов.

На такую возможность указывает пункт 2 статьи 39 СК РФ. Причинами для подобного решения суда являются:

• интересы несовершеннолетних детей (доля супруга, с которым остаются дети, может быть увеличена за счет уменьшения доли другого супруга);
• интересы одного из супругов, если второй не имел доходов по неуважительным причинам либо использовал общее имущество в ущерб интересам семьи.

Как делятся долги супругов

Порядок раздела совместных долгов супружеской пары определяется пунктом 3 статьи 39 СК РФ.

В отношении долгов действует принцип, согласно которому они распределяются пропорционально долям, которые получил каждый из супругов. Соответственно, если имущество было разделено поровну, то и долги делятся пополам.

Если же при разделе имущества один из супругов получает большую долю, на него, соответственно, будет возложена и большая часть долга.

Правовые вопросы, касающиеся ипотеки

Определение понятия «ипотека» закреплено в статье 1 закона «Об ипотеке…» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Согласно данной норме таковой признается договор о залоге недвижимого имущества, сторонами которого являются должник и залогодержатель (банк или иное лицо, выступающее кредитором по обязательству), имеющий преимущественное право на обращение взыскания на предмет залога.

Статья 7 ФЗ № 102 обозначает, что имущество, находящееся в совместной собственности, также может являться предметом ипотеки. При этом ипотека может быть установлена и в том случае, если доли супругов не определены отдельным соглашением.

При передаче в Залог совместной собственности семьи, исходя из положений статьи 322 ГК РФ, супруги выступают перед банком или иным кредитором солидарными должниками.

Банк же, исходя из положений статьи 323 ГК РФ, может требовать исполнения обязательства как от всех солидарных должников совместно, так и от любого из них (полностью либо в части).

Преимущество солидарного обязательства для кредитора заключается в том, что в случае невозможности одного из должников исполнить обязательство требовать его исполнения можно у других до тех пор, пока ипотека не будет выплачена в полном объеме.

Соответственно, супруги, осуществившие раздел заложенного имущества в порядке, предусмотренном статьей 39 СК РФ, приходят к необходимости изменения содержания обязательства, которое обеспечено залогом квартиры. Однако изменение состава должников и объема их обязательств перед банком возможно лишь с согласия последнего, на что указывают требования статьи 391 ГК РФ.

Судебная практика по разделу ипотеки

Судебная практика по делам о разделе ипотеки не отличается разнообразием, т. к. банки на изменение кредитного обязательства не соглашаются. В качестве примера обоснования позиции банка можно привести гражданское дело № 2-2411, слушавшееся в Калининском районе города Уфы 15.02.

2011. Представитель банка отметил, что статьей 14 ФЗ № 102 определены требования к содержанию закладной (документа, удостоверяющего права залогодержателя на предмет залога), согласно которым в ней помимо других сведений должны быть указаны должники, а также размер их обязательств.

Соответственно, при разделе долга между супругами в том случае, если договор ипотечного кредитования заключался только с одним из них, необходимо изменение содержания закладной (включение в ее текст сведений о втором супруге, который получает долю в заложенном недвижимом имуществе), что допускается только с согласия кредитора. Без такого согласия раздел кредитного обязательства невозможен.

При этом пункт 2 статьи 45 СК РФ определяет, что если имущество, полученное в результате возникновения обязательства (в данном случае — ипотечного), было потрачено на нужды семьи, то взыскание по такому обязательству накладывается на общее имущество супругов. Если общего имущества недостаточно для покрытия долга, супруги несут солидарную ответственность в том числе принадлежащим каждому из них личным имуществом.

То есть банк при невозврате кредита может обратить взыскание как на общее, так и на личное имущество любого из супругов в полном объеме, что предоставляет банку достаточную гарантию исполнения ипотечного обязательства.

При разделе же долга каждый из супругов будет являться должником лишь в части ипотеки и права банка будут обеспечены не всем имуществом, а только долями квартиры, что значительно затрудняет последующее взыскание долга. Однако раздел квартиры между супругами сам по себе на отношения с банком в части ипотеки не влияет.

Позиция судов

Принимая решение с учетом позиции банка, Калининский районный суд г. Уфы решил произвести раздел спорной квартиры между супругами, однако содержание ипотечного обязательства супругов осталось неизменным. В результате бывшие супруги по-прежнему будут являться солидарными должниками до полного погашения суммы долга.

При этом суд также сослался на требования статьи 450 ГК РФ, указав, что кредитный договор может быть изменен в судебном порядке только в случаях, указанных в законе, либо при существенном нарушении условий обязательства одной из сторон. Раздел ипотечной квартиры основанием для изменения содержания договора об ипотеке не является.

Похожее решение по данному вопросу было принято Ленинским районным судом г. Томска 20.05.2016 по делу № 2-809/2016.

Рассматривая дело о разделе ипотечного долга, суд указал, что статья 37 ФЗ № 102 определяет перечень действий (продажа, дарение, передача в залог и т. д.

) с предметом залога, на совершение которых требуется согласие залогодержателя. При этом раздел имущества между супругами к таким действиям не относится.

Соответственно, раздел квартиры между супругами не нарушает ни требований ФЗ № 102, ни интересов кредитора. При этом спорная квартира, несмотря на раздел имущества, по-прежнему остается в залоге у банка, который, в свою очередь, сохраняет права требования к обоим должникам. Распределение имущества супругов влияет лишь на взаимоотношения между супругами и прав третьих лиц не затрагивает.

Как при разводе делится ипотечная квартира

Чтобы ответить на вопрос, как ипотечную квартиру при разводе разделить правильно, практикам необходимо помнить о положениях статьи 133 ГК РФ.

Требования данной статьи указывают, что вещь, раздел которой в натуре не представляется возможным без ее уничтожения, повреждения либо изменения назначения, является неделимой и участвует в гражданском обороте как единый объект.

Квартира является классическим примером неделимой вещи, поскольку ее фактический раздел на две и более части без повреждения невозможен.

Исходя из специфики квартиры как неделимой вещи пункт 3 статьи 133 ГК РФ определяет, что взыскание на нее может быть обращено только в целом. Именно положениями данной нормы объясняется позиция банков, не дающих согласия на раздел ипотечного долга супругов и изменение содержания обязательства перед банком.

Тем не менее на практике выработано несколько вариантов «раздела» неделимых вещей:

1. Преобразование общей совместной собственности в долевую. В данном случае супруги могут определить размер принадлежащих им долей самостоятельно своим соглашением либо в судебном порядке. Доли при этом могут быть как равными, так и разными. Порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, определяется соглашением бывших супругов или, если они самостоятельно не придут к его заключению, судом.
2. Переход квартиры в собственность одного из супругов и выплата соразмерной его доли компенсации другому. Данный вариант возможен в случае, если величина доли одного из супругов незначительна либо у второго супруга имеется достаточное количество средств для выплаты компенсации.

Раздел при значительности имущественной массы

При разделе квартиры следует учитывать также состав и стоимость другого совместно нажитого имущества, так как возможен такой вариант, когда доля в ипотечной квартире компенсируется за счет другой квартиры, автомобиля, гаража, земельного участка и т. д. В этом случае ипотечная квартира полностью переходит в собственность одного из супругов, в то время как другой получает соразмерную компенсацию (только не в денежном варианте, а в виде имущества).

Согласия банка для проведения перечисленных операций не требуется. Супруги в итоге также остаются солидарными должниками по ипотечному обязательству.

Сложные варианты раздела

В том случае, если у супругов недостаточно средств для выплаты компенсации и вариант с долевой собственностью не является приемлемым, рекомендуется осуществить продажу спорного объекта недвижимости, чтобы вырученные средства разделить согласно причитающимся долям.

Отдельным подвидом данного варианта является размен большой квартиры на две меньшие по площади либо стоимости. При желании осуществить продажу либо размен квартиры следует помнить о необходимости получения, согласно статьям 37 ФЗ № 102 и 391 ГК РФ, согласия банка на проведение данной операции, так как в этом случае квартира выбывает из залога.

***

Итак, раздел ипотечной квартиры проходит в обычном порядке, применяемом к любой другой неделимой вещи. Однако раздел никак не влияет на обязательства супругов перед банком, так как они по-прежнему будут являться солидарными должниками по ипотечному обязательству.

Раздел квартиры в ипотеке | Гордон и Партнеры

А. Гордон

Адвокат по недвижимости Гордон Андрей Эдуардович

Как правило,  раздел квартиры в ипотеке чаще всего происходит при  разделе супругами супружеского имущества.

Кредит ипотечный, поскольку возврат процентов и самого кредита обеспечен залогом купленной квартиры – ипотекой. Держатель залога – банк кредитор.

Раздел ипотеки состоит в разделе имущества – квартиры, и в разделе долга по ипотечному кредиту, если кредит не выплачен на момент раздела квартиры.

Раздел ипотечной квартиры супругами

Раздел ипотечной квартиры супругами должен проводиться по общим  правилам раздела супружеского имущества ( главы 7 и 8 Семейного кодекса РФ). Согласно закону приоритет в решении вопроса раздела общего имущества принадлежит супругам. При наличии брачного договора квартира делится в соответствии с его условиями, даже если дело будет рассматривать суд.

Если супруги брачный договор не заключали, раздел квартиры производится по закону. Согласно Семейному кодексу РФ доли супругов в супружеском имуществе равные, но в интересах несовершеннолетних детей суд может отойти от равенства долей и присудить супругу, с которым будут проживать дети, большую долю.

При всей простоте раздел ипотечной квартиры супругами вызывает вопросы и сложности.

Дело в том, что банки при заключении кредитных договоров с физическими лицами на покупку квартир предвидят возможность расторжения брака супругами и последующий раздел имущества.

В кредитных договорах  устанавливают обязательное получение согласие банка на раздел имущества. Чем фактически устанавливают запрет на раздел ипотечной квартиры, поскольку банки системно отказывают супругам в согласии на раздел имущества.

Требование получить согласие банка обосновано  статьями 346 Гражданского кодекса РФ и статьей 37 закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которым если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Банк не дает согласие  на раздел ипотечной квартиры

Подать иск о разделе супружеского имущества

Если банк не дает согласие на раздел ипотечной квартиры, а разделить квартиру нужно, у супругов остается один выход — суд.  Проще всего подать иск о разделе супружеского имущества, в том числе и квартиры.  Но прежде чем идти в суд рекомендуем получить консультацию адвоката по недвижимости.

Дело в том, что внешне сходные ситуации – квартира в ипотеке разделить, юридически может быть разная и судебные решения будут разными.

Например,  в одном случае квартира оформлена на имя одного из супругов и при разделе собственность делят на обоих, в другом – один супруг отказывается от своей доли в квартире и переоформляет собственность на другого, а первому супругу выплачивают компенсацию.

В первом случае судом будет изменен режим собственности супругов с общей совместной на общую долевую. При этом в решениях судов по таким делам  не содержатся выводы ни о прекращении ипотеки, ни об исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой. Что свидетельствует об отсутствии ущемления прав залогодержателя – банка кредитора.

В отдельных случаях при отказе банка в суд идти бесполезно, поскольку раздел ипотечной квартиры запрещает Закон. Не может быть разделена в ипотеке однокомнатная квартира.

 Согласно пункту 4 статьи 5 закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не может быть передана в залог часть имущества, которая не может быть разделена в натуре.

Однокомнатная квартира состоит из одной жилой комнаты, и доля в такой квартире не может быть выделена  в натуре, как изолированная комната в двух комнатной квартире.

К участию в судебном  процессе необходимо привлечь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, банк-кредитор. По существу спора банки всегда возражают против раздела ипотечных квартир, мотивируя это ухудшением своего положения и запретом на проведение раздела без согласия залогодержателя (статья 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В таких ситуациях суды в основном поддерживают супругов, особенно если заключен брачный договор. По мнению судов, правила статьи 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»   о необходимости согласия залогодержателя (банка) не применяются в случаях раздела ипотечной квартиры между супругами.

Суд исходит из буквального прочтения этой статьи закона: согласие залогодержателя необходимо, если происходит отчуждение ипотечной квартиры. Отчуждение – суть прекращение права собственности супруга-залогодателя на заложенную квартиру.

Суды считают, что при разделе квартиры супругами, по сути, прекращения права собственности супруга-залогодателя на квартиру не происходит.  Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ является общим имуществом супругов любое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В договорах на покупку квартир могут быть указаны оба супруга, и тогда квартира оформляется в общую совместную собственность. То есть доли каждого супруга не выделяются, но квартира оформляется при покупке в собственность  двух супругов.

Или квартира покупается в собственность (на имя) одного из супругов. В этом случае согласно статье 34 Семейного кодекса РФ собственность второго супруга на квартиру предполагается, поскольку право собственности на общее имущество у супругов возникает  одновременно при покупке имущества во время  брака.

Вне зависимости от способа  оформления собственности на общую квартиру в случае раздела квартиры субъектный состав собственников квартиры не меняется – ими остаются оба супруга. Прекращения права собственности каждого из супругов на квартиру при ее разделе не происходит, и устанавливается размер права собственности каждого из супругов-собственников.

То есть, права и интересы залогодержателя банка-кредитора при разделе ипотечной квартиры между супругами обеспечиваются неизменностью заложенного имущества и установленной законом обязанностью каждого из супругов отвечать по общим долгам пропорционально своей доле (пункт 3 статьи 39 Семейного кодекса РФ).

При этом интересы залогодержателя не ущемляются, если квартира между супругами делится в не равных долях.

Банкам известны эти положения и они с ними согласны, что  косвенно подтверждается текстом кредитных договоров.

В большинстве кредитных договоров на приобретение квартир супруги выступают, как созаемщики, и при оформлении залога (ипотеки) квартир банки требуют предоставить нотариальное согласие второго супруга на залог квартиры.

То есть банки признают второго супруга собственником покупаемой квартиры, даже если он не упомянут в договоре.

Во второй ситуации – когда в результате раздела квартиры собственность одного супруга прекращена, юридическая ситуация кардинально отличается от первой: Состав собственников меняется – была общая совместная собственность супругов, стала личной собственностью одного супруга. Поскольку собственность второго супруга на заложенную квартиру прекращена, очевидны признаки отчуждения заложенного имущества. В такой ситуации для раздела квартиры требуется согласие залогодержателя – банка кредитора. Такой позиции придерживаются суды.

Риски раздела ипотеки

Принимая решение о разделе ипотечной квартиры, супругам придется о принятом решении уведомить банк. Это может вызвать нежелательные для заемщиков последствия.

Банки для управления задолженностью и возврата кредита оставляют себе лазейку. 1) По договору  заемщики обязуются уведомить банк о расторжении брака, о разделе имущества; 2) В случае раздела супругами ипотечной квартиры банк вправе потребовать досрочного возврата кредита.

• Часто в договорах само извещение о расторжении брака банк рассматривает как основание для досрочного возврата кредита.
• Рассматривая возможность расторжения брака и выбирая варианты раздела имущества необходимо планировать раздел с учетом  условий кредитного договора на квартиру.
• Кроме того, переоформление кредитного договора ипотечной квартиры в связи с ее разделом может потребовать дополнительных расходов – банк может требовать уплаты комиссии за переоформление в сумме до 1%.

Как разделить долги

Как разделить долги по кредитному договору? Если раздел ипотечной квартиры возможен по соглашению супругов, то раздел кредитного договора возможен только с согласия банка (часть 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

Даже если сам кредитный договор и останется, то количество сторон договора и условия возврата кредита должны измениться, ведь заемщиков после раздела квартиры стало два.

По этому банки продумывают все эти жизненные ситуации заранее и изначально при заключении ипотечных договоров вводят второго супруга в качестве созаемщика и т.д.

Если второй супруг в кредитном договоре изначально не участвовал, что бы получить согласие банка на изменение порядка выплаты кредита второму супругу придется доказать банку свою платежеспособность. Для этого в банк представляются документы, например, справку о доходах по форме 2-НДФЛ, сведения об участии в организациях, о движении по счетам и т.д. Список документов определяет банк.

Если банк отказывает разделить кредитный долг между супругами, возможно, разделить его удастся в суде. Основная задача заемщика в суде – доказать, что кредитный долг одного из супругов является общим долгом обоих супругов. Признак общего долга по кредиту – расходование кредита на общие нужды семьи.

Если супруги были созаемщики по ипотечному кредитному договору, они являются солидарными должниками перед банком. И лучшим выходом для бывших супругов после раздела квартиры является выплата обоими супругами кредита в течение установленного кредитным договором срока.

Как правило, по разным причинам один из супругов прекращает выплаты кредита. В этом случае банк вправе взыскать образовавшийся долг с любого  из солидарных должников ( с любого из супругов).

При этом выплата большей суммы по общему кредитному договору не увеличивает долю одного супруга в квартире.

  Излишне выплаченная сумма кредита может быть взыскана одним супругом с другого в порядке регресса.

Такие же последствия будут, если один из супругов досрочно выплатит весь долг по кредиту по собственной инициативе.  Второй созаемщик-супруг не обязан выплачивать весь долг единовременно, так же, как сама выплата не увеличивает долю супруга в праве собственности на квартиру.

09 января 2016 года

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Адвокат по недвижимости Гордон Андрей Эдуардович

Раздел имущества при ипотеке

С начала 2000-х годов решение жилищного вопроса россиян стало возможно благодаря всё большему количеству предложений от банков по получению ипотечных кредитов, то есть кредитов по залог приобретаемой квартиры. Казалось бы, ипотека – это простейший способ решения жилищного вопроса для молодой семьи или для улучшения жилищных условий семьи, в составе которой уже есть взрослые дети.

Однако, при заключении ипотечных договоров, мало кто задумывается о правовых последствиях такого шага. Ведь кроме уверенности в материальном благополучии семьи, супруги также должны быть уверены и в том, что семья не распадется за то время, что будут производиться выплаты по кредиту.

А быть абсолютно уверенным в отсутствии такого варианта развития дальнейших событий часто бывает весьма затруднительно, поскольку ипотечные кредиты выдаются российскими банками, как правило, на срок от 10 до 25 лет. Поэтому, чтобы не возникло, в дальнейшем, серьезных проблем, нужно четко знать нижеследующие особенности российского законодательства.

1. Приобретенная по ипотеке квартира находится в залоге у банка

Квартира, приобретенная с использованием заемных средств, согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», одновременно с оформлением её в собственность покупателей, переходит в залог к кредитору (банку), и находится у него в залоге вплоть до погашения должником всех своих долгов по кредитному договору.

Это означает, что такая квартира, приобретенная с использованием ипотеки, изначально находится в собственности у покупателя, но какие-либо действия с этой квартирой (продать её, подарить, обменять и т.д.) собственник квартиры вправе до погашения в Едином государственном реестре записи об ипотеке, только с письменного согласия держателя залога – банка.

Поэтому, говоря о приобретении квартиры по ипотечному договору, нужно сразу иметь в виду, что вы станете собственниками приобретаемой вами квартиры, но получите право полностью распоряжаться этой квартирой, только после того, как исполните все свои обязательства перед банком, за чей счет вы приобрели данную квартиру.

2. Если между супругами не заключен брачный договор, то приобретаемая ими в период брака квартира считается общей совместной собственностью супругов

Действующее российское законодательство исходит из предпосылки равенства обоих супругов в их имущественных взаимоотношениях с третьими лицами. Иными словами, имущество, приобретенное в период брака по возмездной сделке (например, по сделке купли-продажи) одним из супругов, в силу статьи 34 Семейного кодекса РФ считается общей совместной собственностью обоих супругов.

Согласно статье 39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Даже если квартира приобретается в ипотеку на имя одного из супругов, то подразумевается, что на её приобретение были потрачены общие средства супругов, и, в силу закона (если иное не установлено письменным соглашением между супругами), их доли супругов в праве собственности на квартиру признаются равными.

Например, в период брака супруги Ивановы приобрели по ипотечному договору трехкомнатную квартиру. При этом муж работал заместителем Генерального директора крупной фирмы, а жена в период брака нигде не работала.

В этом случае, несмотря на очевидное неравенство доходов обоих супругов (и, соответственно, неравенство их вклада в выплату банку взятого на приобретение квартиры ипотечного кредита), данная квартира всё равно будет считаться общей совместной собственностью супругов, и при отсутствии брачного договора, в случае расторжения брака, жена вправе будет потребовать в судебном порядке выделения своей доли квартиры, после чего она станет собственником 1/2 доли вышеуказанной квартиры.

3. Если брачный договор между супругами заключен, то в нем должны быть в той или иной степени урегулированы вопросы, связанные с разделом приобретенного в период брака имущества и общих долгов супругов

• Избежать подобных нелепых ситуаций поможет брачный договор, который подлежит заключению с соблюдением обязательной письменной формы и обязательному нотариальному удостоверению, как того требует статья 41 Семейного кодекса РФ.
• Однако само по себе заключение брачного договора не гарантирует защиту имущественных прав супругов при приобретении квартиры с использованием ипотечного кредита.
• В брачном договоре желательно четко прописать адрес приобретаемой квартиры, права и обязанности каждого из супругов относительно этой квартиры (кто из супругов и в какой части должен будет погашать оставшуюся часть кредита, если расторжение брака произойдет до погашения обязательств по выплате ипотеки), а также их доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру в случае расторжения брака.

Также нужно учесть тот факт, что брачный договор вступает в силу только после государственной регистрации брака, и в ипотечном договоре может быть отдельным пунктом прописано обязательство супругов представить в банк нотариально заверенную копию брачного договора после его подписания и вступления договора в силу. Несоблюдение этого требования может повлечь за собой расторжение ипотечного договора банком в одностороннем порядке, с требованием незамедлительно погасить всю оставшуюся часть платежей по кредитному (ипотечному) договору.

4. Приобретение квартиры на имя лишь одного из супругов, при отсутствии грамотно составленного брачного договора, не лишает второго супруга обязанности по выплате банку суммы ипотечного кредита и процентов по нему

Очень часто встречаются брачные договоры с весьма расплывчатыми формулировками. Например, в брачных договорах часто можно встретить фразу о том, что всё приобретенное за время брака на имя каждого из супругов имущество является его личной собственностью и в случае расторжения брака разделу не подлежит.

Однако следует учесть, что имущественное право (в данном случае – право собственности на квартиру) напрямую не взаимосвязано с долговыми (в данном случае – кредитными) обязательствами, возникшими в период брака у кого-либо из супругов. В этом случае остается открытым вопрос: а кто же будет погашать долг по ипотечному договору?

1. Если в брачном договоре ничего об этом не сказано, то применяются нормы закона, регулирующие данную сферу семейных правоотношений.
2. Согласно статье 39 Семейного кодекса РФ общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
3. Таким образом, если в брачном договоре не прописано четко, кто из супругов и в какой именно части обязан будет погашать оставшуюся часть долга по ипотечному кредиту, то долг по ипотеке вполне может быть признан общим долгом обоих супругов, и разделен пропорционально разделу совместно нажитого супругами имущества, при том, что по условиям некорректно составленного брачного договора, квартира может быть оставлена в собственности того из супругов, в пользу которого был составлен ипотечный договор.

5. При разделе совместно нажитого имущества (за исключением варианта с уже имеющимся брачным договором) необходимо привлечение банка к участию в судебном процессе в качестве третьего лица

Поскольку приобретенная с использованием ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка, то любая судебная тяжба (будь решение суда об обращении долга на квартиру, в связи с наличием какого-то другого (например, потребительского) кредита, или решение суда о разделе совместно нажитого супругами имущества), предметом которой будет вышеуказанная квартира, допускается только с привлечением банка к участию в судебном процессе в качестве третьего лица. Это необходимо постольку, поскольку решение суда будет напрямую влиять на права банка относительно находящейся у него в залоге квартиры.

Поэтому кроме иных участников судебного разбирательства по делу (истцов, ответчиков, третьих лиц в лице Управления Росреестра), к участию в таком судебном процессе в качестве третьего лица подлежит привлечению и банк, в залоге у которого находится спорная квартира. Если банк не будет привлечен к участию в данном судебном процессе в качестве третьего лица, то банк получит право на обжалование такого судебного решения (в чью бы пользу это решение не было принято) в суде апелляционной инстанции.

6. Если в ипотечном договоре один из супругов указан в качестве должника, а второй супруг указан в качестве поручителя должника, то второй супруг перестанет быть участником правоотношений по выплате ипотеки только в том случае, если найдет другого поручителя, кандидатура которого будет одобрена банком

Иногда возникают ситуации, при которых квартира приобретается супругами либо до регистрации брака, либо во время брака, но при наличии брачного договора, в котором указывается, что эта квартира будет считаться собственностью только одного из супругов (например, мужа).

В этом случае второй супруг может быть указан в ипотечном договоре не как созаемщик, а в качестве поручителя (если размера ежемесячного дохода одного только заемщика будет явно недостаточно для осуществления ежемесячных платежей в погашение ипотечного кредита). С поручителем заключается отдельное соглашение о поручительстве, в котором указывается, www.sudmos.ru что поручитель несет равную с должником ответственность за неисполнение последним своих обязательств по ипотечному договору.

Это означает, что если первый супруг не выполнит своих обязательств перед банком по ипотечному договору, то банк будет иметь право обратить взыскание на предмет залога – квартиру – путем продажи квартиры с публичных торгов. Но и второй супруг (поручитель) также может понести финансовую ответственность перед банком.

Представим себе ситуацию, что в результате объективных рыночных процессов данная квартира подешевела, и при её продаже банк не получил искомую денежную сумму, в виде суммы задолженности по ипотечному кредиту + проценты за пользование кредитом + пени и штрафы за просрочку выплаты ипотечного кредита.

Тогда банк имеет право в судебном порядке взыскать недостающую денежную сумму с самого должника (супруга, на имя которого была приобретена данная квартира) и его поручителей. Причем наличие/отсутствие зарегистрированного брака между должником по ипотечному кредиту и его поручителем уже не будет иметь никакого значения.

Например, долг заемщика перед банком составит 18 000 000 рублей, а квартира будет продана за 15 000 000 рублей. В этом случае банк будет иметь право взыскать с заемщика и его поручителя (или поручителей) недостающие 3 000 000 рублей.

Избавиться от такой «чести» быть поручителем по ипотечному договору не так-то просто. Поручитель должен найти другого человека, который согласится стать поручителем вместо него.

После этого поручитель должен будет предъявить новую кандидатуру банку вместо себя, банк проверит степень платежеспособности этого поручителя, и только в случае одобрения банком новой кандидатуры, заключается соответствующее соглашение о замене прежнего поручителя на другого, который теперь будет нести все риски, связанные с возможной неплатежеспособностью должника по ипотечному кредиту.

7. В случае смерти одного из супругов, его доля в приобретаемой квартире может перейти к его наследникам, но только вместе с долговыми обязательствами, связанными с возвратом суммы ипотечного кредита и процентов по нему

Согласно статье 1175 Гражданского кодекса РФ Наследники, принявшие Наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно.

Это значит, что, например, если после смерти мужа, на чье имя была приобретена квартира по договору ипотеки, его наследники (жена, дети, родители, братья, сестры и т.д.

) оформят у нотариуса принятие наследства, то к ним автоматический перейдут и долги наследодателя, связанные с выплатой ипотечного кредита, а также все неустойки, Пеня и штрафы, связанные с задолженностью по выплате ипотеки наследодателем.

В этом случае возможно два варианта развития событий:

1. 1. Банк признает наследников должника платежеспособными, переоформляет с ними договор ипотеки на унаследованную квартиру, и дает своё согласие на переоформление долей в праве собственности на квартиру (например, если наследодатель был единственным собственником квартиры, а после его смерти наследство приняли супруга и двое родителей наследодателя, то квартира с согласия банка переоформляется в общую долевую собственность супруги (2/3 доли квартиры, с учетом её супружеской доли) и родителей наследодателя (по 1/6 доли каждому);
   2. Банк не признает наследников должника платежеспособными, в связи с чем подает на них (как на правопреемников должника) в суд иск о расторжении кредитного (ипотечного) договора и обращении взыскания на предмет ипотеки – квартиру, путем её продажи с публичных торгов.

• Учитывая вышеизложенное, а также то обстоятельство, что система ипотечного кредитования, в настоящий момент, всё ещё находится в Российской Федерации в зачаточном состоянии (имеются достаточно серьезные законодательные пробелы в этой правовой сфере, а также отсутствует единая судебная практика по ипотечным спорам), гражданам стоит многократно подумать, прежде чем брать ипотечный кредит, каким бы соблазнительными не были предлагаемые банками условия такого кредита.
• Перед оформлением ипотечного договора следует в обязательном порядке проконсультироваться с юристами, специализирующимися именно на вопросах недвижимости, и всегда помнить золотое правило о заемных деньгах: «Берешь на время и чужие, а отдаешь свои навсегда».
• Читайте еще:

• • Раздел квартиры в ипотеке

1. Юрист Егоров Константин Михайлович
2. Телефон: + 7 (495) 642-27-02
3. Источник: Отдел по Жилищным Судебным Спорам