Это происходит до сих пор! Талантливые мошенники путем затейливых схем с участием поддельных доверенностей обманывают покупателей на рынке недвижимости. Вы выбрали квартиру, и уже готовы ее купить, но на этапе знакомства с продавцом и проверки документов выясняется, что придется иметь дело не с собственником жилья, а с его официальным представителем, который услужливо показывает заверенную нотариусом Доверенность. Такая ситуация не редкость, и не всегда подобные сделки заканчиваются благополучно.
Так рисковать или нет? Попробуем разобраться в нюансах этого вопроса.
Содержание
Существуют доверенности различных типов. Помимо генеральной, есть и разновидности, предполагающие, что их обладатель получает право проводить конкретный перечень операций от имени доверителя. А именно:
- собирать документы от имени собственников;
- решать различные вопросы в разных инстанциях;
- с полным правом принимать участие во всех операциях, перечисленных в доверенности (продажа, передача в аренду, управление, пр.).
Последний пункт – особенно важный.
Решаясь на сделку именно по «генералке», собственнику надо внимательно изучить этот документ, в котором четко прописывается круг полномочий доверенного лица, и указываются точные данные об объекте недвижимости.
В противном случае владелец недвижимости рискует ее лишиться на «законных» основаниях. Ведь нужно не только продать квартиру, но и после продажи получить деньги от представителя.
Но бывают и менее рискованные доверительные документы. Например, разовая доверенность предполагает право представителя на осуществление какой-то одной конкретной операции. Можно выписать доверенность, которая дает право совершать определенные действия в четко обозначенный период.
Отдельно стоит сказать о доверенности, связанной с процедурой дарения. Передать Недвижимость (как и иное имущество) в дар на основании доверенности можно лишь в том случае, если это право явно зафиксировано в документе, и при этом указаны данные о том, в чью пользу передается имущество.
Подготовка к сделке по доверенности: минимум рисков
Достаточно часто владельцы жилья, не желая тратить время на самостоятельный сбор документов, доверяют эту задачу риелторам или просто людям, которым доверяют. Однако заключать сделку они намерены сами, собственноручно подписав все документы. Это наименее рискованный формат продажи жилья по доверенности.
Продавцы, которые желают дистанционно участвовать в сделке и лично контролировать процесс, часто сами инициируют общение с реальным покупателем, чтобы объяснить ему ситуацию и дать дополнительные контакты для получения подтверждающей информации.
Часто, вместо общей доверенности, оформляется несколько документов на разные операции. Когда официальных владельцев жилья несколько, а в качестве представителя выступает посторонний человек, он должен иметь доверенности от всех собственников.
Желательно предоставить покупателю возможность связаться с каждым из них – это существенно повышает вероятность успешного проведения сделки.
Покупка без общения с собственником – риск для покупателя
Приобретение жилья у доверенного лица, когда нет возможности связаться с владельцем жилья, и он не намерен присутствовать при заключении сделки, относится к весьма рисковым операциям. Дело в том, что получение доверенности и ее использование для сделок с недвижимостью – одна из составляющих многих мошеннических схем, и уже не одна сотня людей пострадала от действий злоумышленников.
Если на вопросы о собственнике, его местонахождении и возможности встречи (или видео-конференции под запись), представитель начинает заметно нервничать или наоборот уверенным тоном рассказывает нечто маловразумительное и в принципе не проверяемое, стоит поискать другой вариант жилья или, по крайней мере, привлечь юриста, чтобы он мог «копнуть глубже».
Многие предлагают скайп-связь, но тут должна быть уверенность, что вы имеете дело с конкретным человеком. Будет лучше, если он покажет оригинал паспорта и прояснит нюансы, связанные с историей квартиры. Разговор лучше вести в присутствии юриста.
Рассказы о том, что на эту квартиру, продаваемую о приятной цене, уже выстроилась очередь из других покупателей, можно смело пропускать мимо ушей. Такое жилье продается с большим трудом, и в этом причина существенного дисконта. Многочисленные звонки и активная демонстрация этой самой очереди может быть не более чем инсценировкой.
Нотариат – не панацея: проверяется не вся информация
Нужно понимать, что при заверении доверительного документа Нотариус не имеет технической возможности тщательно проверять подлинность документов, которые ему предъявлены. Явные признаки подлога и всяческие несоответствия он, конечно, заметит, но если пакет не вызывает подозрений, доверенность, скорее всего, будет оформлена.
Известно немало случаев, когда доверенность выдавалась по украденному паспорту, предъявленному человеком, который просто похож на владельца жилья. Бывает, что доверенности оформляют недееспособные люди, либо те, кого суд не признал таковыми, но фактически эти граждане являются психически больными. Это «железный» повод для тяжб и возможного признания сделки незаконной.
Необходимо также понимать, что «генералку» собственник может отозвать в любой момент, и при этом даже не уведомить свое доверенное лицо. Таким образом, сделка оказывается заключенной по доверенности, которая уже не имеет законной силы.
Редко, но случается и так, что действие документа прекращается автоматически по причине смерти доверителя.
Даже не зная об этом, представитель заключает сделку от его имени, но потом она достаточно легко признается недействительной, и недвижимостью занимаются уже Наследники.
Правила безопасности: проверяем доверенность и историю
Если отказываться от квартиры, продаваемой по доверенности, очень не хочется, так как цена действительно может быть весьма привлекательной, необходимо предпринять, по крайней мере, следующие шаги:
- рассмотреть доверенность, которая должна быть составлена на официальном бланке, обязательно иметь номер, подпись государственного представителя и период действия;
- выяснить у нотариуса, действительной ли является доверенность, и убедиться, все ли вы правильно поняли в этом документе;
- запросить выписку из ЕГРП и тщательно изучить всю историю предлагаемой квартиры с тем, чтобы понять, сколько раз она продавалась за последнее время;
- не пытаться сэкономить на чьих-то налогах и обязательно указывать в договоре реальную сумму, внесенную при покупке, а также хранить документ о ее передаче.
Если это уже не первая смена собственника за последние три-пять лет, это должно настораживать. Цепочка продаж, позволяющая максимально запутать историю, тоже относится к схемам, используемым мошенниками.
Многие считают, что привлечение риелторов позволит минимизировать риски. Это так и есть, если вы обратились в солидную контору с безупречной репутацией, представители которой сами готовы рассказать потенциальным покупателям о риске таких операций и принять деятельное участие в проверке документов. Но, случается, что незадачливые риелторы намеренно ввязываются в мошеннические схемы.
Если агент нервничает, явно торопит с заключением договора, пытается воздействовать психологически и всячески препятствует непосредственному контакту с продавцом, лучше больше не иметь с ним дел и искать другое жилье.
Дистанционная продажа при отсутствии нотариуса
В условиях вполне обоснованного недоверия к сделкам без присутствия собственника уязвимыми оказываются люди, которым действительно надо продать квартиру, но при этом они просто физически не могут участвовать в процессе.
Это случается, если Продавец находится за границей, на длительном лечении в медицинском учреждении, на военной службе, в продолжительном плавании или, например, в местах лишения свободы.
Ничего не остается, как найти ответственное доверенное лицо и поручить все дела ему.
Иногда нет возможности добраться даже до нотариуса, и тогда доверенность может быть заверена главным врачом больницы, командиром воинской части, капитан корабля или начальник пенитенциарного учреждения. Увы, дисконт в таких случаях, как правило, больше, чем при нотариальном заверении, поскольку доверия к таким документам еще меньше.
Права передаются – обязанности остаются
Уязвимость положения заключается доверителя еще и в том, что, по сути, он добровольно передает своему представителю документально оформленные права на распоряжение недвижимостью или отдельные операции с квартирой, но все обязанности он при этом оставляет при себе.
Да и с передачей денег порой случаются разные казусы. Даже самый добропорядочный представитель может стать жертвой мошенников или грабителей, а значит, все нюансы получения и передачи средств надо продумывать, а лучше — прописывать дополнительно. Если доверенное лицо упорно медлит с передачей денег, не стоит взывать долго к его порядочности, нужно сразу же обратиться в суд.
Повторимся, для минимизации рисков лучше не полениться и не поскупиться, а оформить несколько доверенностей на осуществление конкретных шагов.
Пожилым людям и тем, кто одинок, переживает депрессивные состояния, или просто не имеет достаточного опыта или образования, стоит максимально внимательно относиться к своему окружению. Если кто-то оказывает всевозможную помощь, всеми силами вызывает доверие, а потом предлагает подписать у нотариуса документы на право распоряжения квартирой, стоит сделать достаточно большую паузу и все обдумать, рассказать об этом кому-то незаинтересованному и обратиться за консультацией к юристам.
Заключение
Итак, покупать квартиру по доверенности, предъявляемой представителем продавца, можно, но только при наличии возможности связаться с ним лично, или если это — знакомый человек, и причины его отсутствия являются понятными и уважительными. Для продавца же главное – правильно выбрать доверителя и найти возможность непосредственно связаться с реальным покупателем.
Все суммы в договоре должны быть достоверными, а если оказывается, что уберечь себя от мошенничества все же не удалось, в правоохранительные органы и в суд надо обращаться незамедлительно, чтобы повысить вероятность вернуть свои деньги.
Доверенность на продажу квартиры: как оформить и какую
Рассказываем, кому можно поручить сделки с недвижимостью и какие документы для этого придется оформить
Rob Daly/gettyimages.com
Доверенность — письменное поручение, согласно которому один человек передает другому право представлять свои интересы в определенных сделках. Полномочия человека, которому вы доверили свои права, могут быть ограничены временем действия и сферой применения.
При покупке и продаже недвижимости многие действия — от подбора необходимых документов до заключения самой сделки и распоряжения деньгами — можно делегировать другим лицам.
Это необходимо, если один из участников сделки не может физически на ней присутствовать или принимать участие в ее подготовке, например, находясь в другом городе или стране.
Представлять интересы покупателя или продавца недвижимости может любой дееспособный Гражданин, не только родственник, но и знакомый или риелтор. Единственное исключение — второй участник сделки. Один человек не может и покупать и продавать объект.
christopher lemercier/Unsplash
Какие бывают доверенности на продажу квартиры
Есть несколько типов таких документов:
- разовая доверенность дает возможность осуществить одно или несколько действий однократно — например, сбор документов, регистрация или заключение сделки по продаже квартиры, — после чего документ становится недействительным;
- специальная доверенность позволяет осуществлять типовые действия неограниченное количество раз. Например, сдавать квартиру от лица собственника;
- генеральная доверенность уполномочивает другого человека распоряжаться конкретным объектом недвижимости как собственным, то есть участвовать во всех видах сделок, получать или вносить за них деньги, распоряжаться финансами на свое усмотрение, передавать жилье в Залог и так далее, если в документе не указано какое-то исключение.
Если нужно делегировать кому-то сделку по приобретению или продаже жилья, то подойдет только доверенность, заверенная у нотариуса.
Как и где оформить доверенность
Для оформления документа придется посетить офис нотариуса. При процедуре лично обязан присутствовать только доверитель — нотариус удостоверится, что гражданин в здравом уме и по собственной воле делегирует свои права, после чего оба подпишут доверенность.
Если доверитель не в состоянии посетить нотариуса лично, то специалиста можно вызвать домой. Нотариуса можно выбрать из реестра вашего города, при этом не важно, в каком районе или округе города он работает.
Если вам порекомендовали нотариуса, вы можете проверить его статус в реестре палаты своего города.
Romain Dancre/Unsplash
Во время оформления нотариусу нужно предъявить паспорта обеих сторон. Если доверенное лицо не может присутствовать, достаточно копии его удостоверения личности.
Бывают случаи, когда могут потребоваться дополнительные документы — например, если доверителем является гражданин, не достигший совершеннолетия. Кроме его свидетельства о рождении, потребуются и документы его представителя.
Аналогичные требования и в случае, если объект принадлежит лицу, признанному недееспособным. При продаже совместно нажитого имущества обязательно предоставить письменное согласие на продажу от супруга.
Текст доверенности составляет сам нотариус, учитывая собственника и доверенного лица.
Что должно быть указано в доверенности на продажу квартиры:
- название самого документа (доверенность);
- дата его составления;
- срок действия (если не указан, то по умолчанию считается один год);
- личные данные доверителя (ФИО, паспортные данные, место регистрации);
- личные данные доверенного лица (ФИО, паспортные данные, информация о месте жительства);
- информация о самом объекте недвижимости (точный адрес и размер доли, если речь идет о части недвижимости).
В документе должны быть проставлены подписи доверителя и нотариуса. Доверенность заверяется печатью.
Также в тексте должно быть указано, какие конкретно права делегирует гражданин.
Это может быть право представлять интересы при продаже или приобретении недвижимости, подписывать документы, собирать и запрашивать необходимые для сделки бумаги, провести государственную регистрацию объекта, получить Задаток или полную сумму за жилье. Отдельно стоит указать, включает ли документ право передоверия. То есть может ли человек, которому доверены какие-то права, передать их другому человеку и кому.
Если известна сумма сделки, то ее также можно указать в документе, как и вознаграждение доверенному лицу за оказанные Услуги.
Sora Shimazaki/Pexels
Сроки действия
На текущий момент нет никакого ограничения, сколько может действовать доверенность. Если в документе не указывается конкретная дата или срок, то по умолчанию Закон ограничивает действие одним годом.
Исключение составляют доверенности, которые включают сделки с недвижимостью за рубежом. Там ограничений вообще нет, и если никакая дата не указана, то документ будет действовать до его аннулирования.
При этом доверенность, на которой не указана дата составления, будет признана недействительной, сделки по ней совершать невозможно.
Можно ли отменить доверенность
Доверитель имеет право прекратить действие доверенности в любой момент, даже если у нее есть сроки. Для этого достаточно обратиться к любому нотариусу города, входящему в палату, написать заявление об отзыве и оплатить стоимость услуг специалиста.
Нотариус внесет изменения в единый электронный реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты.
Уведомление уполномоченного о прекращении действия доверенности происходит автоматически в течение суток после внесения изменений в реестр. Никаких дополнительных действий от доверителя не потребуется.
Однако рекомендуется все же сообщить третьим лицам, участвующим в сделке, об отзыве доверенности.
Следует отметить, что электронный реестр доверенностей — открытый веб-ресурс, которым может воспользоваться любой гражданин с целью установления сведений о доверенности. Там можно узнать, действительна ли доверенность и какой у нее срок действия.
Fancy/Veer/Corbis/gettyimages.com
Когда доверенность считается недействительной
Документ может потерять силу не только, когда собственник сам его отозвал или когда истек срок действия. Сделки и операции по доверенности будут невозможны в следующих случаях:
- если собственник или доверенное лицо умерли к моменту сделки;
- если кто-то из участников признан недееспособным или безвестно пропавшим на момент оформления доверенности;
- если нотариус на момент оформления доверенности не имел права заверять документы.
Сколько стоит оформить доверенность
Стоимость нотариальных услуг регулируется палатой города. Общая сумма будет складываться из госпошлины и оплаты дополнительных услуг самого нотариуса, например консультации и составления особого текста документа. Также общая стоимость доверенности может зависеть от количества представителей в документе.
Нотариальная доверенность на продажу квартиры в Москве обойдется в среднем не более чем в 2 тыс. руб., из которых 1,4 тыс. руб. составляет пошлина. Базовые тарифы можно посмотреть на официальных сайтах нотариальных палат города.
Отзыв доверенности — также платная услуга. Ее стоимость в Москве составляет 500 руб.
Покупка квартиры по доверенности со стороны Покупателя
Последнее обновление: 21.09.2020
В сделках купли-продажи квартир доверенность может применяться не только Продавцом, но и Покупателем. Когда квартиру ПРОДАЮТ по доверенности, у Покупателя возникают определенные риски. Об этом подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.
Что же можно сказать о случае, когда оформляется доверенность на право ПОКУПКИ квартиры? Когда такое бывает? Как происходит такая сделка? Какие подводные камни могут ждать ее участников?
Вообще, случаи с доверенностью со стороны Покупателя редко встречаются на рынке недвижимости, но все же бывают. Поэтому участникам сделки нужно иметь представление о том, как это выглядит, как оформляется, и на что нужно обратить внимание. Ссылка на образец такой доверенности приведена ниже.
Как торговаться при покупке квартиры – психологические приемы риэлторов.
В каких случаях оформляется доверенность на покупку квартиры
Нотариальная доверенность на право покупки квартиры оформляют в тех ситуациях, когда Покупатель не может лично присутствовать при заключении сделки. Такое может происходить, например, в следующих случаях:
- Покупатель находится в другом городе/стране/планете (поручил доверенному лицу покупку квартиры);
- Покупатель неожиданно загремел в больницу (оформил доверенность на родственника, чтобы сделка не сорвалась);
- Бизнесмен выбрал себе квартиру и поручил своему помощнику все оформить как положено (доверенность от начальника подчиненному);
- Сын служит в армии, а родители в это время покупают квартиру на всю семью (доверенность на покупку от сына);
- Мать покупает квартиру дочери к окончанию университета (доверенность на покупку от дочери на мать);
- Большая семья оформляет доверенность на главу семейства. Покупателями в Договоре купли-продажи становятся все члены семьи, а технически действует только один человек, имея на руках доверенность на покупку квартиры от остальных.
- и другие случаи.
При этом, доверенность супругу на покупку квартиры (от мужа жене, например), применяется крайне редко. Почему? Да потому что по закону (ст.
34, СК РФ), при отсутствии брачного договора, купленная в браке квартира будет принадлежать им обоим, независимо от того, на кого из них оформлен Договор покупки (см. в Глоссарии – «Общая собственность супругов на квартиру»).
Если же брачный договор есть, то собственность будет распределяться между супругами согласно его условиям.
Здесь важно не перепутать понятия доверенности на покупку квартиры от мужа жене (или наоборот), и согласия на покупку, которое один супруг дает другому.
Например, доверенность на покупку жена выдает мужу в том случае, если сделку проводит муж, а квартира будет оформляться на жену или в долевую собственность.
А если сделку проводит муж и оформляется квартира на него же (на мужа), достаточно письменного согласия жены на покупку. Это согласие подтверждает, что оба супруга в курсе того, на что тратится их совместный семейный бюджет.
Согласие супруга на покупку квартиры – это документ, который гарантирует, что сделка не будет оспорена супругом, который не участвовал лично в покупке. Подробнее об этом можно прочитать в отдельной заметке – Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры?
!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.
Доверенность на покупку квартиры на риэлтора
Отдельно стоит упомянуть вариант, когда за Покупателя действует риэлтор.
При сложных альтернативных сделках с недвижимостью, когда происходит, например, расселение коммуналки и выстраивается цепочка из нескольких квартир, увязанных в одну сделку, кто-то из расселяемых может всего лишь посмотреть предложенную ему квартиру и дать согласие на нее. Дальше риэлтор действует самостоятельно и оформляет указанную квартиру на имя Покупателя по выданной ему нотариальной доверенности.
В данном случае Покупатель (отселяемый из коммуналки персонаж) не платит денег за новую квартиру для себя, и может вообще не вникать в условия сделки (выстроенной цепочки). Он просто выдает риэлтору доверенность на покупку квартиры для себя, и получив Право собственности, спокойно выезжает из коммуналки.
Другой вариант. Покупатель сам выбрал себе квартиру, договорился с Продавцом о цене и об условиях сделки, но не стал ждать пока тот подготовит все документы, а срочно уехал по своим делам. Перед отъездом Покупатель нанял риэлтора, оформил на него доверенность на право покупки, деньги за квартиру положил на аккредитив (для Продавца), и благополучно отчалил (уплыл в Антарктиду).
Риэлтор здесь занимается только оформительской работой – контролирует пакет документов, подписывает от имени Покупателя Договор купли-продажи квартиры, подает и принимает документы с регистрации, оплачивает необходимые госпошлины.
Аналогичная ситуация случается, например, и при покупке квартиры иностранцем в России.
Можно ли по доверенности купить квартиру в ипотеку?
Теоретически можно (т.е. законом это не запрещено).
В случае оформления доверенности на покупку квартиры в ипотеку, доверитель в тексте самой доверенности указывает, что будет заключаться не просто Договор купли-продажи квартиры, а Договор купли-продажи с привлечением заемных средств. При этом, банк-кредитор должен дать «добро» на заключение такой сделки по доверенности.
Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке
Как оформить покупку квартиры по доверенности со стороны Покупателя?
Доверенность на покупку квартиры, так же, как и на продажу оформляется у нотариуса. Стоимость такой доверенности колеблется в районе 1000 – 1800 руб. (для родственников – дешевле, для посторонних – дороже).
Могут быть два варианта выдачи доверенности (по составу полномочий):
- на совершение всех действий, необходимых для покупки квартиры доверенным лицом (т.н. «генеральная» доверенность);
- только на заключение Договора купли-продажи и на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
В первом случае Покупатель (доверитель) позволяет доверенному лицу (поверенному) совершать любые действия, которые тот сочтет нужными для покупки квартиры на имя доверителя.
Генеральная доверенность на покупку квартиры дает возможность доверенному лицу самостоятельно выбирать квартиру, договариваться о цене и условиях сделки, проверять документы, оперировать деньгами, передавая их Продавцу, заключать Договор купли-продажи квартиры, регистрировать сделку в Росреестре и подписывать Передаточный акт.
Тогда в тексте доверенности используют такие фразы:
- — доверяю купить квартиру в г. Москве и оформить ее на мое имя…
- — купить квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению…
- — предоставляю право быть моим представителем во всех учреждениях и организациях…
- — совершать все необходимые действия, в том числе по передаче денег…, и т.п.
В общем, в доверенности дается полный карт-бланш на любые виды действий, связанные с покупкой квартиры. Такой вариант возможен, например, когда доверенность на покупку выдается главе семейства от остальных членов семьи, или от одного супруга другому.
Для пенсионеров налоговый вычет при покупке квартиры имеет некоторые особенности (см. по ссылке).
Во втором случае Покупатель поручает доверенному лицу только пару технических действий, ввиду того, что сам не может подъехать на заключение договора. Здесь Покупатель уже сам выбрал себе квартиру, согласовал цену и условия сделки (включая взаиморасчеты), но на подписание договора отправил своего представителя.
Тогда фразы в тексте доверенности будут звучать уже по-другому:
- — доверяю купить квартиру (точный адрес)…, по цене (точная цена)…
- — уполномочиваю подписать договор купли-продажи квартиры и передаточный акт…
- — зарегистрировать право собственности на мое имя.
Здесь уже доверенное лицо имеет очень ограниченный круг полномочий, и может выполнять только те действия, которые прямо и однозначно указаны в доверенности.
Такой вариант используется, обычно, когда Покупатель планировал совершить сделку самостоятельно, но из-за каких-то форс-мажорных обстоятельств (травма, больница, срочно вызвали на Колыму, и т.п.
) вынужден поручить завершение сделки другому лицу.
Образец доверенности на покупку квартиры можно скачать ЗДЕСЬ.
Риски Покупателя при покупке квартиры по доверенности
Риски Покупателя (доверителя) здесь связаны обычно с тем, что доверенное лицо, вопреки определению, оказывается недостойным доверия. И очевидно, что наибольший риск у Покупателя будет в случае выдачи генеральной доверенности на покупку квартиры. Здесь всегда найдется место для креатива мошенников.
Например, доверенное лицо по сговору с Продавцом может приобрести на имя Покупателя старую дешевую квартиру, вместо новой и дорогой. При этом, средства по сделке переходят Продавцу как за дорогую квартиру.
Покупатель рискует тем, что его деньги будут потрачены не совсем так, как он предполагал. А оспорить совершенную по доверенности покупку квартиры на этом основании он уже не сможет.
Кроме того, доверенное лицо может даже без злого умысла, по невнимательности или юридической безграмотности, напутать некоторые детали поручения. В результате Покупатель (доверитель) будет иметь те юридические последствия сделки, на которые он не рассчитывал.
Какая здесь рекомендация Покупателю? Если дело не касается внутрисемейного доверия, то не стоит без крайней необходимости выдавать доверенность (особенно, генеральную) на такое серьезное дело, как покупка жилья. Особенно посторонним людям (в том числе агентам).
По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на квартиру в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.
При этом, доверенность на регистраторов при покупке квартиры – это обычная практика рынка.
Такое часто происходит, например, в альтернативных сделках, когда пакет документов сразу по нескольким квартирам поручают зарегистрировать (по доверенности ото всех участников) одному исполнителю, например, риэлтору или юристу.
Здесь Покупатель практически ничем не рискует, и такая доверенность на регистрацию не нанесет ему ущерба.
В остальных случаях, при оформлении доверенности на покупку квартиры со стороны Покупателя, ему самому следует задуматься вот над такими вопросами:
- Объем полномочий, передаваемых доверенному лицу (что именно поручить, а в чем ограничить доверенное лицо);
- Выбор квартиры (кто занимается подбором вариантов, и кто определяет конечную цену);
- Выбор способа расчетов по сделке (кто и как передает деньги Продавцу);
- Подписание Договора купли-продажи квартиры (кто формулирует условия сделки и составляет договор);
- Регистрация сделки в Росреестре и приемка квартиры по Передаточному акту (кто будет физически принимать квартиру и подписывать акт).
Денежные расчеты в альтернативных сделках с квартирами. Не перепутай – кому куда и сколько! Порядок действий – см. по ссылке.
Риски Продавца при покупке квартиры по доверенности
Здесь все просто. Если способ передачи денег за квартиру Продавца устраивает, то ему без разницы, кто будет подписывать договор – лично Покупатель, или его доверенное лицо. Юридически обе подписи будут иметь одинаковые последствия.
- Даже если доверенность на покупку квартиры окажется «липовой» (поддельной), недействительной или отозванной на момент совершения сделки, и этот факт вскроется уже после регистрации, то сделка будет признана недействительной, и Продавец снова станет владельцем своей квартиры.
- Поэтому, можно сказать, что Продавец в этом случае почти ничем не рискует.
- К слову, доверенность на покупку квартиры может быть признана недействительной по тем же причинам, по которым считается недействительной и доверенность на продажу (подробнее об этом – по ссылке).
Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Правильная покупка квартиры в 2021 году, общение с продавцом недвижимости: советы риелторов
Жилье на вторичном рынке пользуется у покупателей неизменным успехом. Но везет не всем. Сотрудникам агентства недвижимости «Владис» часто приходится выслушивать истории от клиентов, которые уже столкнулись с мошенниками на рынке недвижимости.
Многие рассказывают о незаконных перепланировках и бюрократических проблемах, возникающих перед покупателем. Но гораздо больше историй о продавцах, которые скрыли те или иные важные детали своей биографии.
К чему привели эти действия, мы расскажем в этой статье.
Риски для покупателя на вторичном рынке
Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники.
Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку.
В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.
Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:
- Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
- Есть ли страхование ответственности риелтора?
- Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
- Кто входит в число собственников?
- Состоит ли продавец в браке?
- Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
- Нет ли обременений?
- Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
- Каким образом и кем застрахована сделка?
- Чем аргументируется цена жилья?
- Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?
Почему эти вопросы имеют большое значение, расскажем далее.
Кто продает квартиру – собственник или риелтор
На рынке вторичного жилья распространены оба варианта. Но для покупателя безопаснее обратиться к агенту по недвижимости. Дело в том, что риелтор заинтересован в быстром заключении сделки и в курсе всех нюансов и подводных камней. Он поможет участникам подготовить необходимые документы, заранее предупредит о сопутствующих расходах, сориентирует по срокам.
Конечно, собственник рискует и в этом случае, ведь агент может оказаться неопытным или под видом специалиста скрывается мошенник. Чтобы обезопасить себя, соблюдайте несколько правил:
- Выбирайте крупные агентства, а не частных предпринимателей – агентство заботится о своей репутации и заинтересовано в расширении клиентской базы. Чем дольше оно на рынке, тем серьезнее гарантия успешного исхода сделки.
- Обратите внимание на отзывы в интернете, по ним вы сможете косвенно оценить надежность посредника.
- Грамотный риелтор никогда не представляется другом семьи, он не скрывает свою профессию.
- Знакомство с собственником – покупатель должен убедиться, что риелтор правильно передает пожелания и требования владельца. Опытный агент не откажет в личной встрече сторон и поможет найти компромиссы.
- Передача задатка: профессиональный риелтор не потребует, чтобы задаток передали ему лично в руки. Это делается в присутствии продавца, который взамен дает расписку в получении денег.
- Договор, заключенный между продавцом и риелтором, обязывает агента приложить усилия к поискам покупателей. В то же время продавцу становится невыгодно искать покупателя самому, ведь по договору предусмотрена оплата неустойки, если продавец передумает. Риелтор не обязан показывать покупателю свой договор, но покупатель может попросить подтвердить его полномочия в отношении данной квартиры с помощью доверенности от собственника.
- Покупатель тоже имеет право нанять риелтора для поиска квартиры и заключить с ним договор. Если вы решили воспользоваться услугами агента, договор – это требование закона. Если посредник предлагает обойтись без него, перед вами – мошенник.
Есть ли страхование ответственности риелтора
Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.
Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.
Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.
Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки.
Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства.
Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.
Кто имеет право распоряжаться квартирой (генеральная доверенность на продажу квартиры)
Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.
Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать недвижимость с помощью этой доверенности.
Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.
Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.
Собственники и зарегистрированные
Количество собственников недвижимости можно выяснить при помощи выписки из ЕГРН, которую имеет право запросить любой гражданин. Проще всего это сделать в электронном виде на сайте Росреестра. В течение трех рабочих дней за 250 рублей пошлины вам подготовят необходимый документ.
Собственник квартиры получает выписку в момент регистрации права собственности, но покупателю лучше запросить свежий экземпляр, ведь за время владения недвижимостью собственник мог квартиру поделить на доли или произвести другие действия.
Если право на квартиру зарегистрировано раньше 1998 года, то сведений о ней в ЕГРН не будет. Покупатель может попросить продавца подать заявление на регистрацию права, а затем получить выписку. Заодно он узнает о наличии обременений, если они имеются на данной недвижимости.
Продавец может отказаться регистрировать право, ссылаясь на документы более чем двадцатилетней давности. В этом случае сделка становится сомнительной с юридической точки зрения. Разумнее будет от нее отказаться.
Альтернативой выписке послужит бесплатная справка об объекте недвижимости, получаемая там же – на сайте Росреестра.
Помимо собственников, покупатель должен знать, кто зарегистрирован в выбранной им квартире. Дело в том, что при приватизации жилья человек мог отказаться становиться собственником. Но если он прописан в данной квартире, то имеет право пожизненного пользования, и смена владельцев на это никак не влияет.
Распространена практика, когда при покупке квартиры в договоре отдельным пунктом указывают, что все зарегистрированные должны выписаться до определенной даты.
Это делается, когда в цепочке участвует несколько объектов недвижимости, и продавцу некуда выписаться, пока он не приобретет другое жилье.
Действующее законодательство позволяет не иметь прописки не дольше семи дней, в противном случае гражданина ждет Штраф.
Особого внимания покупателя заслуживают несовершеннолетние собственники или зарегистрированные в квартире. Если они есть, придется иметь дело с органами опеки. И чтобы все прошло гладко, лучше заручиться помощью грамотного юриста.
Кто еще обладает правом пользования жильем
Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:
- Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
- Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.
Проверить недвижимость на подобные нюансы очень сложно, если продавец не расскажет об этом сам. По закону собственник обязан указать всех лиц, имеющих право пользования, в договоре купли-продажи. Но так делают не все. В результате суда сделка рискует быть признана недействительной, но продавец будет обязан возместить покупателю средства.
Обременения на квартире
Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это Ипотека.
Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости.
Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.
Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:
1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;
2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.
Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:
- ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
- Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
- Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
- Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.
Если на квартире наложены обременения, это не всегда становится препятствием к заключению сделки. Но проблем добавит. Например, если квартира в ипотеке, понадобится согласие банка и средства на погашение кредита.
Согласие супругов
Если собственник состоял в браке, и недвижимость им куплена в этот период, то она считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, без согласия второго супруга продать ее нельзя по закону, даже если на момент продажи собственник уже находится в разводе. Право на совместное имущество после развода сохраняется в течение трех лет.
Согласие – это нотариально заверенный документ, где указываются паспортные данные супруга, имеется его подпись, а также прописан адрес квартиры и прочие характеристики. Важно проверить, что согласие актуально, ведь оно могло иметь ограниченный срок действия или второй супруг мог его отозвать.
Дееспособность продавца
Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом.
Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия.
На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.
Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.
С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.
Почему собственник продает квартиру
Поинтересуйтесь у продавца, почему он выставил жилье на продажу. Его ответ даст вам пищу для размышлений. Например, квартира досталась в Наследство, но жить в ней продавец не собирается.
Значит, покупателю надо проверить, нет ли других наследников, которые заявят права на недвижимость.
Если продавец хочет продать свою однушку и с небольшой доплатой приобрести трешку, следует быть готовым, что сделка затянется, так как найти подходящий вариант продавцу будет непросто.
Даже молчание или неубедительные ответы дают некоторую информацию – с квартирой что-то не чисто. И что конкретно, придется выяснять покупателю. Это могут быть дефекты здания, буйный сосед-алкоголик за стенкой или еще масса причин.
Не лишним будет выяснить, как часто жилье меняло собственников (это указывается в выписке ЕГРН). Если квартира постоянно переходит из рук в руки, это говорит о мошеннической схеме или скрытых недостатках.
Из чего складывается цена
Если вы видите, что цена квартиры значительно отличается от средней по рынку, поинтересуйтесь у продавца, почему. Это особенно важно для квартир, где стоимость намного ниже, чем на аналогичные объекты. Не исключено, что продавец хочет рассчитаться с долгами за счет продажи. Тогда впоследствии он может заявить, что сделка заключена на кабальных условиях, и отсудить свое жилье обратно.
Сделка будет считаться кабальной, если:
- Она заключается под воздействием тяжелых обстоятельств, к примеру, гибель ребенка или тяжелая болезнь близкого родственника (или самого собственника);
- Она заключается на крайне невыгодных для продавца условиях (скидка 5-15% не считается);
- Покупатель был в курсе обстоятельств продавца и воспользовался ими, чтобы получить выгоду.
Продажа в связи с необходимостью уехать за границу, погасить Кредит или купить другое жилье не считается кабальной.
Если цена выше средней по рынку, покупатель смело может торговаться. Возможно, ради этого продавец и завысил ценник.
Добросовестный приобретатель
Понятие «добросовестный приобретатель» относится к покупателям, которые сделали все возможное для проверки юридической чистоты недвижимости во время подготовки к сделке.
Если в результате выяснится, что все приложенные усилия оказались напрасными, и кто-то пытается оспорить сделку, суд может встать на сторону покупателя. Однако статус добросовестного приобретателя не страхует от возможности лишиться квартиры. Отобрать ее будет сложнее, но реально.
Например, собственник заявит, что у него украли паспорт и подделали подпись. В этом случае квартиру суд отберет.
Чтобы гарантированно не лишиться денег, покупатель может приобрести полис титульного страхования. Если он по каким-то причинам потеряет право собственности, страховая компания обязуется ему выплатить компенсацию.
Подготовка к сделке
Перед подписанием предварительного договора важно обсудить с продавцом все нюансы. Например, может ли он подождать, пока банк одобрит вам ипотеку? Кто будет нести сопутствующие расходы? Как будут производиться взаиморасчеты? Если сделка заключается с помощью риелтора, большую часть организационных вопросов он возьмет на себя.
Риелторы агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам в поисках лучшего жилья для любых целей. В нашей базе собраны варианты на любой вкус и кошелек, а опытные агенты будут рады дать консультацию по выбору недвижимости и предложить свои услуги в сопровождении сделки. Если вам нужна ипотека, брокеры «Владис» помогут получить ее на выгодных условиях в одном из банков-партнеров. Звоните!
Офис «Горьковский» Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а пл. Максима Горького, метро «Горьковская» 9:00-20:00 без выходных Бесплатная парковка для клиентов
Офис «Автозаводский» Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры» 9:00-21:00 без выходных