Жилищный вопрос: муниципал. квартира по дог. найма, в ней прописаны я, мой сын 9 лет

По договору соцнайма малообеспеченные россияне могут снять квартиру у государства по цене в разы ниже рыночной. А потом приватизировать ее. Но придется потратить время на сбор бумаг и несколько лет постоять в очереди. Разбираемся в деталях и тонкостях

nullplus/Shutterstock

Статью проверила и прокомментировала Елена Федорова, Юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

Социальный наем — это одна из разновидностей аренды жилья. Арендодателем выступает не частное лицо или компания, а государство или муниципальный орган власти, который сдает жилье нуждающимся гражданам по низкой цене.

За такое жилье нужно оплачивать коммунальные Услуги — но сумма гораздо меньше, чем за аренду аналогичного жилья на рынке. Налогом на Недвижимость оно не облагается, но и продать его до приватизации не получится.

Кто может заключить Договор соцнайма

Право на жилье по соцнайму имеют лица, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях. Первое понятие использовалось до 2005 года, второе в ходу сейчас.

Pierre Chatel/Unsplash

Малоимущим может быть признан один человек или вся его семья с доходом меньше регионального прожиточного минимума. Общий доход семьи делится на количество ее членов. При этом все взрослые и трудоспособные родственники должны работать.

На статус нуждающегося в улучшении жилищных условий могут рассчитывать:

человек или семья, у которых нет собственного жилья в собственности или соцнайме;
человек или семья, у которых такое жилье есть, но его площадь меньше установленных нормативов. В каждом регионе свои нормативы, обычно это 10–12 кв. м жилой площади (без учета ванной, туалета и прихожей) на человека;
люди, которые живут в непригодных для проживания домах. Такой статус могут получить аварийные постройки, здания, которые скоро будут снесены, и дома, расположенные в зоне риска затопления или оползней;
люди, проживающие в квартире по соцнайму вместе с человеком с тяжелым хроническим заболеванием: туберкулезом, гангреной и т. д. Полный список заболеваний можно посмотреть в приказе Минздрава.

Жилье по соцнайму предоставляется в порядке очереди. На внеочередное получение могут претендовать люди из последних двух категорий и жители коммуналок — если их соседи освобождают площадь, она делится между остальными жильцами.

Согласно Жилищному кодексу, членами семьи нанимателя квартиры по соцнайму по умолчанию считаются его родители, несовершеннолетние дети и Иждивенцы, проживающие с ним. Другие родственники тоже могут быть признаны членами семьи, если будет доказано, что они живут вместе с нанимателем и ведут общее хозяйство.

К примеру, отец и мать двух несовершеннолетних детей разведены. Один ребенок живет с отцом, а второй — с матерью. Вместе с отцом проживает еще и его троюродная тетя.

Допустим, ребенок, отец и тетя живут в Брянской области. Чтобы быть признанными малоимущей семьей, им нужно зарабатывать меньше 32,61 тыс. руб. — Прожиточный минимум в регионе составляет 12,085 тыс. руб. для трудоспособного взрослого, 9,319 тыс. руб. для пенсионеров и 11,206 тыс. руб. для детей.

Отец ребенка и его тетя на двоих получают 30 тыс. руб. и могут быть признаны малоимущими. Тогда государство признает единой малоимущей семьей их троих — ребенка, отца и тетю. Они будут иметь право на квартиру по соцнайму. Но ни у бывшей жены, ни у второго ребенка, который не живет с отцом, никаких прав на нее не будет.

Какое жилье можно получить

По договору соцнайма предоставляются квартиры из государственного или местного жилфонда. Каждый регион устанавливает минимум площади, предоставляемой одному человеку. Обычно это 15–18 кв. м жилого помещения.

Scott Webb/Unsplash

Могут выделить и больший метраж — все зависит от того, какие квартиры есть в жилфонде. Но верхние рамки тоже есть. К примеру, в Москве одному человеку не дадут квартиру площадью больше 40 кв. м, бездетной паре — больше 44 кв. м, а семье из двух человек не супругов (например, матери и ребенка) — больше 54 кв. м.

Если у семьи есть жилье в собственности или в соцнайме, но его площадь ниже установленных нормативов, то можно попытаться получить от государства еще одну квартиру. В таком случае из площади нового жилья вычтут площадь уже имеющегося.

К примеру, семья из четырех человек — мать, отец и два несовершеннолетних ребенка — ютится в квартире жилой площадью 30 кв. м. Квартиру по соцнайму получил еще покойный отец матери.

Семья живет в Тульской области, где норматив жилплощади по соцнайму на человека — 15 кв. м. Они могут оставить за собой эту квартиру и получить по соцнайму еще одну, площадью от 30 кв.

м, или отказаться от своего старого жилья и получить квартиру в два раза больше.

Как получить жилье в соцнаем

Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.

Как заключить договор соцнайма

Успешно отстояв очередь на жилье по соцнайму, человек заключает с государством или местной администрацией договор, по которому получает жилье в бессрочное пользование, а взамен обязуется соблюдать жилищное законодательство. Договор требует лишь подписи нанимателя и представителя наймодателя, заверять его у нотариуса не нужно.

Nathan Fertig/Unsplash

Заключить договор о соцнайме можно через МФЦ, «Госуслуги» или другой уполномоченный орган. Из документов понадобятся:

заявление, в котором должны стоять подписи и членов семьи;
положительное решение о выделении жилья;
документы, удостоверяющие личность заявителя и членов семьи;
единый жилищный документ, выписка из домовой книги или выписка со счета заявителя;
ордер на квартиру.

У каждого наймодателя свои способы расчета стоимости аренды, но везде суммы небольшие. Так, соцнаем квартиры с жилой зоной 60 кв. м в блочном доме в Туле будет стоить 692 руб. в месяц, а в Москве — 1742 руб.

Права и обязанности нанимателя

У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:

обменивать или заменять жилье;
требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.

Наниматель обязан:

использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.

Все это Жилищный Кодекс распространяет и на семью нанимателя. Если человек перестал быть ее членом, но продолжает жить вместе с ней, все его права и обязанности в отношении жилья сохраняются.

Chuttersnap/Unsplah

К примеру, муж и жена, получившие в соцнаем 60-метровую квартиру из жилищного фонда Минстроительства Тульской области, развелись. До тех пор, пока они не разъедутся, сохраняются их равные права на квартиру. Если они решат жить порознь и при этом оба будут оставаться малоимущими, то они имеют право обменять одну квартиру на две поменьше.

Права и обязанности наймодателя

Собственники жилья имеют право требовать от нанимателя своевременно оплачивать услуги ЖКХ. Взамен они обязаны:

предоставить нанимателю «чистое» жилье, на котором нет арестов, залогов и никто не зарегистрирован;
проводить своевременный капремонт дома;
следить за общим имуществом в нем;
следить за качеством коммунальных услуг.

Приватизация квартиры по соцнайму

Квартиру по соцнайму можно приватизировать. Причем начать процедуру можно уже на следующий день после заключения договора.

Приватизировать жилье человек может только один раз в жизни. В приватизации должны участвовать все зарегистрированные в квартире, но по заявлению от своей доли можно отказаться.

Для приватизации необходимо собрать пакет документов, написать заявление и подать это все в МФЦ или орган, отвечающий за жилищную политику.

От региона к региону перечень необходимых бумаг различается, но обычно он включает копии и оригиналы паспортов, договор о соцнайме, выписку из домовой книги, техпаспорт на квартиру, а также документ, подтверждающий, что Гражданин пока не воспользовался правом на приватизацию.

Комментарий эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
— Могут ли выселить из квартиры по соцнайму, и если да, то за что?

— Выселить из квартиры могут в случаях, предусмотренных законом. Выселение может производиться как с предоставлением нового жилья, так и без.

Другое жилье предоставляется, если:

старое помещение подлежит сносу;
помещение не будет сохранено в результате ремонта или будет уменьшена его площадь;
недвижимость превращается в нежилую или передается религиозной организации;
если земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд.

Если наниматель квартиры по соцнайму не будет оплачивать коммунальные услуги более полугода без уважительной причины, суд может выселить его в общежитие.
Если суд лишил граждан родительских прав и признал их проживание с детьми под одной крышей в жилье по соцнайму невозможным, в некоторых субъектах РФ им могут предоставить новую квартиру.
Суд может выселить гражданина из жилья без предоставления нового, если:

квартира используется не по назначению;
систематически нарушаются права и законные интересы соседей;
наниматель бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Речь идет о значимых нарушениях гигиенических, санитарных, экологических строительных нормативов и норм пожарной безопасности.

Такое выселение является крайней мерой ответственности. Но все равно не стоит увлекаться перепланировкой и переоборудованием квартиры со сносом конструкций, уничтожением структурных элементов — окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования или, к примеру, устраивать питомник животных.

Договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке, если наниматель постоянно отсутствует в жилом помещении. В таком случае в суде исследуются обстоятельства: период и причина отсутствия, наличие препятствий к пользованию квартирой, приобретение иного объекта недвижимости.

— Возможно ли получить квартиру без ордера?

— Получение квартиры без ордера бывает очень редко.

Однако, согласно определению Верховного Суда РФ, «отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в предоставленную ему квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя само по себе не служит препятствием к возникновению у такого лица прав пользования жилым помещением». Согласно принципу правовой определенности, нижестоящие суды должны занять схожую позицию.

Правовое положение членов семьи нанимателя по договору социального найма

Законодатель дифференцированно подходит к решению вопроса о составе членов семьи в различных отраслях законодательства: семейном, жилищном, праве социального обеспечения. Такой подход обусловлен целями и спецификой правового регулирования.

Понятие члена семьи нанимателя определено в ст.69 ЖК РФ, законодатель выделяет несколько категорий членов семьи:

проживающие совместно с нанимателем его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.
другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если
вселены нанимателем в качестве членов семьи
ведут с ним общее хозяйство

в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке.

Для последней категории критерии признания не закреплены, думается речь идет о закрепленных ранее.

П.25. Постановления Пленума ВС РФ № 14: Разрешая споры, связанные с признанием лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, судам необходимо учитывать, что круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен частью 1 статьи 69 ЖК РФ. К ним относятся:

а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним;
б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии.

При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться пунктами 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 28 декабря 2013 г. N 400-ФЗ «О страховых пенсиях», содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.

Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.

Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или Жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (статья 55 ГПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке.

Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.

Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма.

Члены семьи нанимателя по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма — дополнительная гарантия для наймодателя.

Проблема правосубъектности семьи одна из наиболее дискуссионных в правовой литературе. Некоторые авторы предлагают признать семью в целом субъектом права. (Красавчиков О.С.), другие говорят о множественности лиц на стороне нанимателя (Литовкин В.Н.

), третьи выделяют нанимателя как активного субъекта, своего рода представителя среди членов семьи (Седугин) Нормы о замене нанимателя свидетельствуют о том, что члены семьи не сонаниматели

Бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении, сохраняют такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Однако такие лица самостоятельно отвечают по обязательствам, вытекающим из договора.

Поэтому следует помнить о необходимости получения их согласия на вселение других членов семьи и на иные юридически значимые действия.

Согласно п.

29 Постановления Пленума ВС РФ № 14: В силу части 4 статьи 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе: право бессрочно пользоваться жилым помещением (часть 2 статьи 60 ЖК РФ), сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (статья 71 ЖК РФ), право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил статьи 70 ЖК РФ, право требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке (статья 72 ЖК РФ), право заключать договор поднайма с соблюдением правил статьи 76 ЖК РФ и др. Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (часть 1 статьи 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).

Частью 4 статьи 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.

Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям частей 4, 5 статьи 155, статьи 156 ЖК РФ и статьи 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства.

Члены семьи нанимателя вселяются на основании административного акта о предоставлении жилого помещения, либо впоследствии в установленном в ст.70 ЖК РФ порядке. В последнем случае необходимо внести изменения в договор социального найма в части указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Законодатель установил различный порядок вселения в зависимости от категории членов семьи.

Так супруг, родители и дети нанимателя вселяются с письменного согласия всех членов семьи, для остальных граждан кроме письменного согласия членов семьи необходимо письменное согласие наймодателя.

Наймодатель может запретить такое вселение, если в результате общая площадь на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи и наймодателя.

Согласно п.

26 Постановления Пленума ВС РФ № 14: В соответствии с частью 1 статьи 70 ЖК РФ наниматель вправе с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и родителей. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (часть 5 статьи 50 ЖК РФ).

В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

С целью обеспечения права несовершеннолетних детей жить и воспитываться в семье (статья 54 СК РФ) частью 1 статьи 70 ЖК РФ установлено, что не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя для вселения к родителям их несовершеннолетних детей (это могут быть дети как самого нанимателя, так и других членов его семьи, проживающих в жилом помещении).

Судам также следует иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации (часть 1 статьи 70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя.

Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.

Вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя, согласно части 2 статьи 70 ЖК РФ, влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения в части указания таких лиц в данном договоре. Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного частью 1 статьи 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи.
Если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо (часть 1 статьи 70 ЖК РФ), то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (пункт 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ), на которое исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, предусмотренным статьей 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

По сравнению с ранее действующим законодательством порядок вселения стал более жестким.

Поднаниматели	Временные жильцы
1. Правовое регулирование: ст.76-79 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ	1. Ст.80 ЖК РФ, ст. 680 ГК РФ
2. Вселение с письменного согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя при условии соблюдения учетной нормы, а в коммунальной квартире нормы предоставления.

Для коммунальной квартиры – всех нанимателей, собственников и членов их семей, проживающих в соседних комнатах.

Не допускается передача жилого помещения в поднаем, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из форм тяжелых хронических заболеваний
2.

По согласию нанимателя и членов его семьи с уведомлением наймодателя.

Наймодатель вправе? запретить проживание ВЖ, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры менее нормы предоставления.

При такой нейтральной форме как предварительное уведомление наймодатель не должен проявлять своего отношения к заселению
3. Проживают за плату.
3. Бесплатно

4. Срок договора определяется сторонами, если срок не определен — договор считается заключенным на один год
4.

Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд

5. Договор прекращается по истечении установленного срока, в случае отсутствия срока?? – предупреждение за три месяца, досрочно – по соглашению сторон или при невыполнении условий договора (ч.4 ст. 79 ЖК РФ)
5.

ВЖ обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока, а в случае, если срок не согласован не позднее, чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования

Не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель
———-//————//———

Право вселять поднанимателей принадлежит также нанимателям по договору коммерческого найма. Право вселять временных жильцов принадлежит нанимателю по договору коммерческого найма, членам ЖК, ЖСК до полной выплаты ими паевых взносов т. е. до того момента, пока Право собственности у них еще не возникло.

Какие права дает муниципальное жилье?

iriana88w/Depositphotos

Понятие муниципального жилья определено в 19-й статье Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно ему, все жилые помещения страны делятся на три группы: к первой относят частный жилищный фонд, при этом в эту категорию входят помещения, которые принадлежат как частным, так и юридическим лицам. Ко второй группе относят квартиры и комнаты, находящиеся в собственности Российской Федерации или ее субъектов. Наконец, есть помещения, которые принадлежат муниципальным образованиям.

Что такое социальное жилье и для кого оно?
Как выкупить комнату у муниципалитета?
В квартирах, относящихся к государственному или муниципальному жилищному фонду, россияне могут жить по договору социального найма.

Наем длиною в жизнь

Согласно статье 60 Жилищного кодекса, договор соцнайма заключается на неопределенный срок. По закону наниматель может сдавать квартиру в поднаем, прописывать членов своей семьи. Кроме того, наниматель имеет право обменять жилое помещение.

Проживание в муниципальной квартире накладывает и определенные обязательства: жилец обязан бережно относиться к имуществу, проводить текущий ремонт, и, конечно, своевременно оплачивать проживание в квартире и коммунальные услуги.

Наймодатель (иначе говоря – орган местного самоуправления) обязан проводить как текущий, так и капитальный ремонт, а также предоставлять коммунальные услуги.

Однако нередко происходят ситуации, при которых жильцы добиваются от местной администрации капитального ремонта только через суд – как женщина, проживающая в муниципальной квартире в удмуртском поселке Яр.

Межведомственная комиссия определила, что дом нуждался в капитальном ремонте, однако чиновники выделять деньги не спешили. Тогда женщина провела ремонт своими силами, а после собрала все чеки и обратилась в суд.

Исковые требования полностью удовлетворили, с местной администрации взыскали более 60 тысяч рублей на ремонт.

Могу ли я приватизировать муниципальное жилье 1947 года?

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Обменять можно, но непросто

Жильцы муниципальных квартир имеют возможность обменивать свои квадратные метры, но только в если и вторая квартира, участвующая в обмене, находится в собственности муниципалитета.

Правила обмена муниципальных квартир определены в 72-й статье Жилищного кодекса. Для начала процедуры обмена владелец квартиры должен заручиться согласием всех членов семьи, а также разрешением от наймодателя (местной администрации). А если в квартире прописаны дети или недееспособные граждане, то потребуется разрешение и от органов опеки и попечительства.

Обмен муниципальной квартиры – одна из самых хлопотных сделок с недвижимостью в том, что касается документов. Письменное разрешение на обмен требуется собрать со всех членов семьи, даже временно проживающих по другому адресу.

И такие разрешения нужны для всех квартир, участвующих в обмене. Сложно представить, сколько времени занимает их сбор, если, например, большая семья со взрослыми детьми меняет свою муниципальную трешку на две однокомнатных квартиры.

Кроме того, необходимы:

кадастровый паспорт,
справка о составе семьи,
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам,
свидетельство о браке и
свидетельства о рождении детей.

В некоторых случаях местная администрация требует и другие документы.

Закон дает право и на принудительную сделку. Это удобно, например, для выселения пьющего родственника. Однако принудительный обмен муниципальной жилплощади возможен только по решению суда.

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Можно ли приватизировать комнату в общежитии?

Приватизировать скоро будет нечего

Каждый наниматель муниципальной квартиры имеет возможность оформить ее в собственность.

Это расширяет спектр возможных сделок с квадратными метрами, ведь неприватизированную квартиру нельзя сдавать в аренду или продавать. Кроме того, муниципальная квартира не передается по наследству.

После смерти нанимателя при соблюдении ряда бюрократических процедур близкие родственники имеют возможность оформить на себя только договор найма.

По действующему законодательству, нельзя приватизировать аварийные или расположенные в общежитиях квартиры, а также жилую площадь в служебных зданиях или в закрытых военных городках. Об этом говорится в федеральном законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Каждый гражданин страны имеет право только на одну процедуру приватизации. При этом несовершеннолетние, участвующие в приватизации, сохраняют право на бесплатный перевод в собственность муниципального жилья и после 18 лет.

В последнее годы темпы приватизации жилья снизились. Во многом это произошло из-за того, что на фоне слухов об отмене бесплатной приватизации многие люди поспешили оформить жилье в собственность. Так, по данным московского департамента городского имущества, в домах столицы осталось всего 9% неприватизированных квартир.

Кроме того, количество нового муниципального жилья не успевает за ростом числа нуждающихся в нем.

В этой сфере необходима серьезная государственная поддержка строительства – об этом в начале июня заявил председатель постоянной комиссии по миграционной политике, местному самоуправлению и территориальному развитию Совета при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека Евгений Бобров. По его мнению, у многих граждан нет возможности оформить ипотеку, а потому необходимо увеличивать фонд муниципального жилья, в том числе с помощью привлечения частных инвесторов.

Не пропустите:
Как приватизировать жилье, если бывший муж живет не в России?
Смогу ли я жить в квартире после смерти бывшей жены?
Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?
Как доказать, что жилье аварийное, и переехать в новый дом

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Жилищные права несовершеннолетних по условиям социального найма

Жилищные споры крайне часто своим предметом имеют притязания проживающего в жилом помещении лица о признании утратившим либо не приобретшим право пользования иного лица. В качестве ответчика нередко выступают несовершеннолетние дети.

Проблема, связанная с возникновением и последующим прекращением права пользования жилым помещением, довольно легко решается, когда Иск заявлен собственником жилого помещения.

Такие дела не представляют существенной сложности для практикующих юристов, и не вызывают каких бы то ни было догматических сложностей при толковании норм действующего права. Все правовое регулирование в указанной части охватывается положениями ст.

31 Жилищного кодекса РФ, и состоит в том, что право пользования жилым помещением прекращается при прекращении семейных отношений с собственников. Таким образом, выселить из жилого помещения бывшего члена семьи для собственника несложно.

Несколько иначе вопросы утраты права пользования жилыми помещениями решаются при возникновении таких прав на условиях социального найма.

Время от времени суды демонстрируют чудеса толкования действующего закона, в стремлении защитить тех, кто является слабой стороной в возникающих между лицами правовых отношениях.

И тогда судами приводится довольно интересная правовая позиция, имеющая довольно логичное объяснение.

В сущности, в этом нет ничего не обычного. Стремление к справедливости, к достижению баланса частных интересов нескольких лиц является одной из целей судебной деятельности.

В тех ситуациях, когда закон не позволяет непосредственно выявить начало справедливости в содержании конкретной правовой нормы, на арену выходит судебное толкование права, имеющая своим источником те фактические обстоятельства, которые положены в основание искового требования и сложившихся отношений сторон.

Именно этим путем было реализовано начало справедливости в одном из споров, вызвавшем наш интерес, в связи с рассмотрением районным судом дела, итоговое решение по которому было оставлено в силе апелляционной инстанцией областного суда. Фабула дела изложена на сайте суда, и состоит в следующем:

На основании договора социального найма лицу принадлежит квартира, в которой наряду с нанимателем зарегистрированы и проживают двое ее сыновей. В спорную квартиру также была зарегистрирована внучка нанимателя, но фактически девочка проживает со своей матерью по другому месту жительства.

Наниматель обратилась с иском о признании несовершеннолетней внучки, не приобретшей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.

Сославшись на то, что родители девочки формально зарегистрировали ее в спорной квартире, фактически семья постоянно проживала в другом помещении, ребенок в квартиру не вселялся и никогда в ней не жил.

Брак между родителями девочки был расторгнут, и она осталась проживать с матерью, так же истица указала на то, что членом семьи нанимателя внучка не является.

Исследовав представленные сторонами доказательства, суд отказал в удовлетворении исковых требований. Судебная коллегия по гражданским делам, проверяя доводы апелляционной жалобы, не нашла оснований для ее удовлетворения. Однако выводы, которыми руководствовался суд, представляют значительный интерес.

Наличие права пользования и проживание отца ребенка в спорном жилом помещении судебной практикой всегда толкуется в пользу возникновения таких же прав и у ребенка.

И это несмотря на то, что фактическим основанием к возникновению права пользования является факт вселения (ст. 70 ЖК РФ).

Для детей здесь делается единственное исключение, связанное с тем, что на их вселение не требуется согласие нанимателя и совершеннолетних членов его семьи, а также иных лиц, имеющих право пользования жилым помещением.

К тому, что суды связывают факт возникновения у детей права пользования муниципальными жилами помещениями не с фактом вселения, а с фактом проживания в таких помещениях одного из родителей, ссылаясь при этом на производность места жительства детей от места проживания родителей, все, казалось бы, привыкли давно, при всей спорность такого толкования.

Напомним, что согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей − родителей, усыновителей или опекунов. Соответственно, по смыслу ст.

20 ГК РФ, родители несовершеннолетнего ребенка, не достигшего возраста четырнадцати лет, вправе вселить своего ребенка в занимаемое на законных основаниях жилое помещение без согласия собственника жилого помещения и других лиц, пользующихся жилым помещением (см.

, например, Определение Московского городского суда от 20 октября 2010 года по делу № 33-32836).

Вместе с тем, согласно п. 3 ст. 65 Семейного кодекса РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей.

Отсюда вытекает важный вывод о том, что для возникновения у ребенка права пользования жилым помещением помимо его вселения требуется также соглашение родителей, определяющее место жительства ребенка. По крайней мере, именно такой вывод со ссылкой на п. 2 ст. 20 ГК РФ и п. 1 ст.

70 ЖК РФ мотивирован в Определении Верховного Суда РФ от 05 июня 2012 года № 5-КГ12-3, в котором судом сделан вывод, что несовершеннолетние дети приобретают право на ту жилую площадь своих родителей, которая определяется им в качестве места жительства соглашением родителей.

А определение места жительства ребенку предполагает фактическое предоставление ребенку места для проживания в жилом помещении, но никак не иллюзорное вселение.

Надо отметить, что сформулированная в приведенном определении Верховного суда РФ правовая позиция, основанная на законе, повлекла за собой отмену судебных актов нижестоящих судов, которые при сходных обстоятельствах также отказали истцу в признании ребенка не приобретшим право пользования.

А как же быть, если такого соглашения родители не заключили? Полагаем, что в нашей ситуации нужно исходить из обстоятельств дела, а именно оценить основания утраты либо приобретения права пользования спорным жилым помещением тем родителем, с которым фактически живет ребенок, а также учитывать наличие спора об определении места жительства ребенка.

Прекращение семейных отношений и фактическое оставление места проживания в спорной квартире, с учетом толкования положения ст. 83 ЖК РФ, приведенного в п.

32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» матерью ребенка после прекращения брака с сыном нанимателя, свидетельствует об утрате права пользования жилым помещением одним из родителей ребенка.

Однако в нашем деле, апелляционная инстанция в целях достижения справедливости, буквально констатировала следующие положения. Поскольку согласно ч. 1 ст. 38 Конституции РФ материнство, детство и семья находятся под защитой государства, а в силу ст.

71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма, несовершеннолетние дети приобретают право на жилую площадь соглашением родителей, форма которого законом не установлена. Позвольте, о каком временном отсутствии ребенка, не вселявшегося никогда в квартиру, можно вести речь применительно к тем обстоятельствам дела, которые доступны на сайте суда? Да и о правах матери ребенка на жилое помещение в имеющемся сообщении о деле не сказано ни единого слова.

Далее еще более интересно: «Одним из доказательств заключения такого соглашения является регистрация ребенка в спорном жилом помещении, это является предпосылкой приобретения ребенком права пользования конкретным жилым помещением, независимо от факта вселения в него ребенка, так как несовершеннолетние дети не имеют возможности самостоятельно реализовать свое право на вселение».

Что называется вот оно – дух и буква закона.

При таком толковании совершенно понятно, что доводы истца о том, что ребенок в квартиру не вселялся и не проживал, для разрешения данного дела значения не имеют и основанием к признанию несовершеннолетней, не приобретшей право пользования жилым помещением не являются. Иного-то вывода и не может быть сделано в ситуации откровенно неправильного применения и толкования закона.

Рассмотренное дело показательно тем, что отдельные положения нашего закона далеки от совершенства. Разумеется, интересы ребенка требуют защиты. И суд обязан встать на защиту интересов ребенка, когда их не защищают родители. С другой стороны суду всегда надлежит учитывать баланс интересов участников спора.

Ведь формальная регистрация ребенка в спорном жилом помещении, при наличии иного фактического места жительства, не содействует защите интересов ребенка. Таких интересов, нарушаемых при удовлетворении иска, просто не имеется.

Совершенно иное дело, если ребенок в результате сложившихся отношений между родителями, остался без места проживания.

Но справедливость неумолимо требует все новых и новых толкований в обоснование правильности позиции о защите интересов детей. Только мы сослались на определение Верховного суда РФ, который принял прямо противоположное решение, как на ум приходит позиция того же суда о том ст.

304, 305 ГК РФ (по существу именно ссылкой на препятствие в пользовании жилым помещением мотивирован любой иск о признании лица не приобретшим либо утратившим право пользования жилым помещением) не могут быть применены к отношениям, носящим договорный характер.

А договорный характер отношений по пользованию жилыми помещениями на условиях социального найма никто не отрицает. Стало быть, при возникновении между истцом и ответчиком жилищных отношений, применяются нормы ст. 196 ГК РФ, которая устанавливает срок исковой давности в три года.

Это позиция по делу, рассмотренному применительно к вопросу о выселении из служебного жилого помещения, изложена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 19 августа 2008 года № 5-В08-77.

Значит, для защиты интересов ребенка матери следовало сослаться на истечение срока исковой давности? Конечно же, не следовало. Рассмотренный нами казус свидетельствует о необходимости выработки судами единых по своему содержанию правовых позиций для справедливого разрешения жилищных споров с участием несовершеннолетних.