Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.
Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.
Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.
Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.
В настоящей статье мы будем исходить из того, что Договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.
Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.
Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.
Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору
В результате достигаются сразу две цели.
Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.
Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.
Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.
Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.
Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.
Обратите внимание, что ст.
614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.
Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.
- Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:
- – предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);
- – направить письмо арендатору о расторжении договора, в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;
- – обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.
- Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.
При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.
Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.
Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.
Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.
В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.
Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.
О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».
Как застраховать интересы арендодателя
Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.
Как известно, гражданский Кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), Субаренда, проведение ремонта и т.д.).
Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.
Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).
Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.
Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.
Как выселить арендатора
В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.
Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.
Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.
Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.
Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.
Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.
Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.
И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.
Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.
Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123
Возможно вам также будет интересна статья “Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры“.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Когда квартиранта могут выселить из квартиры
«РБК-Недвижимость» выяснила у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций
shutterstock/ChameleonsEye
«Вам придется съехать с квартиры», — услышать такую фразу меньше всего хочет любой квартирант. Особенно в пандемию, когда большинство арендаторов не могли в полной мере оплачивать съемное жилье. К счастью квартиросъемщиков, многие владельцы шли на уступки и снижали плату, в редких случаях — просили съехать.
Спросили у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.
Эксперты в этой статье:
- Родион Ларченко, адвокат адвокатского бюро Asterisk
- Кирилл Кокорин, Юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость»
- Ольга Яцевская, руководитель отдела сети офисов «Миэль»
- Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»
Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал Юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.
- Неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), если договор заключен на срок менее одного года — в случае просрочки платы более двух раз.
- Разрушение или порча квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
- Использование квартиры не по назначению или нарушение прав и интересов соседей. Например, арендаторы устроили в квартире офис или хостел. «В этом случае собственник сначала обязан сделать предупреждение. И только если после предупреждения нарушения не прекратятся, он будет вправе потребовать расторжения договора», — пояснил юрист.
- Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.
shutterstock/Antonio Guillem
Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.
Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.
«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.
Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.
Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.
Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.
Как должно проходить выселение из квартиры
Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.
Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.
В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.
«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».
Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.
Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.
shutterstock/fizkes
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения.
«Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист.
К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также Моральный вред.
Советы экспертов
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин.
«Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится.
Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу.
Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал Эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Что делать, если арендатор не платит арендную плату и не освобождает квартиру?
Для начала обсудим случаи, когда арендаторы не платят за аренду, но у вас как у собственника есть на руках действующий подписанный договор.
Если все сроки, предусмотренные договором, уже прошли, первым делом стоит попробовать договориться с нанимателем по-хорошему. Выясните причину задержки денег, если ещё этого не сделали.
Ситуации бывают разные, и если дело дойдёт до суда, то тяжёлые жизненные обстоятельства нанимателя могут «спасти» его и дать дополнительное время на погашение долга, и тогда вы только зря потратите нервы и время на судебные разбирательства.
На этом этапе ваша задача – всеми возможными (и законными!) способами постараться решить вопрос мирно, потому что, как мы уже писали выше, быстрых, простых и законных способов выселить недобросовестного жильца в России не существует.
Следующим этапом можно обрисовать арендатору, который не платит вовремя, ваше общее будущее, включающее судебные разбирательства, приличную неустойку и, в конце концов, обязательное погашение долга с его стороны. Помните, что это не пустые угрозы, — к сожалению, это реалии, через которые придётся пройти и собственнику, и нанимателю, если не получится решить вопрос мирно.
Переговоры не дают результатов? Тогда составляйте письменную претензию с перечислением конкретных нарушений жильцом условий договора. В претензии укажите дату, с которой вы как собственник квартиры инициируете процесс расторжения договора.
По закону, жилец имеет право пользоваться квартирой, пока договор действует. В претензии вы отмечаете факт инициирования расторжения и указываете сумму долга, который должен покрыть жилец, а также дату, до которой наниматель должен погасить задолженность и освободить помещение.
Отправьте претензию заказным письмом и убедитесь, что наниматель его получил.
В большинстве случаев, когда квартиросъёмщик, который не платит в срок, понимает, какие его ждут последствия, проблема решается. Никому не хочется тратить кучу времени, сил и нервов на общение с судом.
До этого этапа дело доходит редко. Чаще всего после разговоров про судебные разборки жильцы (возможно, с очень недовольным видом, но всё же) собирают вещи, выплачивают долг и исчезают из вашей жизни.
Если же арендатор не платит, не съезжает, да ещё и не боится судебных разбирательств, к сожалению, простого ответа или каких-то лайфхаков у нас нет. Единственный вариант развития событий — это огромная гора заявлений, адвокаты, множество потраченных нервов и сил. Обращения к участковому или в полицию не помогут: у них нет полномочий на выселение недобросовестных жильцов.
А если он не съезжает?
Что делать, если арендатор не платит арендную плату и все попытки договориться по-хорошему не увенчались успехом? Выход только один – разбираться в судебном порядке.
В суде вам нужно будет доказать, что арендатор, проживающий в вашей квартире, нарушил условия договора и не платит арендную плату. Для этого понадобятся оригинал подписанного договора и акт о передаче недвижимости в пользование. Если второго документа у вас нет, нужно будет подтвердить факт проживания в квартире нанимателя другим способом – например, с помощью показаний соседей.
Обычно Процедура вынесения решений в ситуациях, когда квартиросъёмщик не платит и нарушает условия договора, проста и не занимает много времени – в сравнении с другими судебными процессами.
Судя по количеству поисковых запросов и обращений к адвокатам с вопросами в духе «что делать, если арендатор не платит аренду», подобных дел в суды поступает очень много, поэтому вынесение решений по ним поставлено на поток.
Но это всё ещё бюрократический процесс с кучей задействованных элементов, поэтому мы не хотим вас обнадёживать и обещать, что ситуация разрешится за пару бумажек и один визит в районный суд.
Повлиять на решение может отягчающее обстоятельство со стороны нанимателя. Если он докажет, что тяжело болен, суд вправе вынести компромиссное решение. В таком случае арендатор, который не платит, получит отсрочку на срок до года, чтобы покрыть долг. Отсрочка не освобождает от выплаты и не влияет на сумму в меньшую сторону.
По сути, таким решением суд обязывает нанимателя оплатить всю накопленную задолженность, но сделать это он может позже, когда финансовая ситуация станет проще. Это не значит, что суд одобряет неуплату нанимателем арендной платы, предусмотренной в договоре аренды.
Долг по оплате в этот период продолжит копиться, и жилец обязан погасить его в срок, который установит суд своим решением.
В остальных случаях, когда арендатор не платит вовремя и отказывается освобождать квартиру, суд выносит вердикт в пользу собственника.
Если арендатор систематически задерживал оплату за квартиру и суд принял решение в вашу пользу, все издержки за бюрократические процессы, адвокатов, заявления и госпошлины должен будет оплатить ответчик – то есть квартиросъёмщик, который не платит и не соблюдает условия договора.
Имея на руках вынесенное в вашу пользу решение суда, нужно обратиться к судебным приставам, которые уже должны обеспечить погашение нанимателем всех долгов и выплату неустоек.
Так выглядит схема действий в ситуации, когда арендатор не платит арендную плату за квартиру, собственником которой вы являетесь, и у вас на руках есть подписанный договор найма. Если же договора нет, процесс усложняется.
Нужно понять, что вы как собственник квартиры какое-то время получали от нанимателя плату за сдачу ему квартиры. Если не существует договора, значит, этот доход нигде не фиксировался – и получается, вы не платили с него Налог.
Если же вы обращаетесь с иском о неуплате арендной платы, суд вправе передать ваше заявление в налоговую службу – и в таком случае у вас с высокой вероятностью будут дополнительные проблемы из-за дохода, который никак не фиксировался и не облагался налогом.
Что делать, если квартирант не платит за аренду
Просрочки платежей за аренду квартиры не такая уж редкость. В этой статье мы расскажем, что нужно делать собственнику жилья, чтобы защитить свои интересы. Рассмотрим две ситуации: когда есть договор аренды и когда его нет.
Ситуация первая: есть арендный договор
При наличии договора нужно действовать юридическими методами. Конкретные меры зависят от того, как ведут себя квартиранты:
- отказываются съезжать и не платят;
- съезжают с квартиры, забирают все свое имущество и отказываются возвращать просроченную плату за аренду;
- съезжают с квартиры, не оплачивают долг и оставляют свое имущество.
Если арендатор не платит и не съезжает
Для начала следует поинтересоваться о причинах задержки. Если это первый случай за два года отношений, и арендатор обещает погасить задолженность в ближайшее время, можно дать ему такую возможность.
Но рекомендуем не договариваться на словах, а действовать в юридическом поле. Направьте письменное предупреждение об оплате долга в установленный срок. Этот срок должен быть четко прописан в предупреждении. Обычно на погашение просрочки дают не меньше 7 дней.
Если квартирант вовремя выплачивает всю сумму, конфликт исчерпан.
В случае если арендатор продолжает откладывать оплату задолженности, придется расторгать договор аренды одним из трех способов:
- в одностороннем порядке;
- по соглашению сторон;
- в судебном порядке.
Расторжение в одностороннем порядке возможно только в том случае, если этот пункт прописан в договоре. В нем также должен быть приведен список нарушений, при которых арендодатель имеет право расторгнуть договор. Обычно к таким нарушениям относятся не только задержка оплаты, но и несоблюдение правил проживания.
Если пункта об одностороннем расторжении нет в договоре аренды, нужно сначала попробовать расторгнуть его по соглашению сторон. Сразу в суд обращаться нельзя — на этом этапе он, вероятнее всего, откажет вам.
Следует направить квартиранту письменное предложение расторгнуть договор в установленный срок. Если срок не прописан, по закону на ответные действия дается 30 дней. Арендатор может согласиться, отказаться или проигнорировать предложение.
В первом случае проблем с выселением не возникнет, в остальных придется обратиться в суд.
Откладывание оплаты задолженности — достаточное основание для расторжения договора. Суд одобряет иски в том случае, если квартирант задержал оплату более двух раз подряд, а также были соблюдены все условия досудебного урегулирования спора, описанные выше.
Даже после решения суда квартирант может не освободить помещение, а также не возместить просроченные платежи за аренду. В том и другом случае нужно повторно обратиться в суд с новым иском.
Если арендатор съехал и забрал свое имущество
В такой ситуации у вас на одну проблему меньше, ведь не придется никого выселять. Но все же нужно вернуть арендную плату, и для начала следует попытаться уладить конфликт в досудебном порядке.
Порядок действий такой же, как в пункте выше. Сначала направьте письменное предложение вернуть долг и расторгнуть договор (сам факт освобождения квартиры не означает расторжения договора). Если арендатор отклонит или проигнорирует предложение, через 30 дней можно обращаться в суд.
Если арендатор съехал и оставил имущество
По условиям договора аренды квартирант обязан вернуть помещение в исходное состояние, то есть вывезти все свое имущество. Если такой пункт действительно прописан в договоре, а арендатор не вывез вещи, это может помочь собственнику защитить свои интересы. Но есть ряд нюансов, которые очень важно знать, чтобы действовать в правовом поле:
- Удерживать имущество и не допускать квартиранта в помещение, пока срок аренды не истек, незаконно.
- Возможно законное удержание имущества, только если этот пункт прописан в договоре.
- Удержание вещей может производиться по правилам о залоге, если имеется просрочка арендной платы.
Если собственник удерживает имущество в качестве залога, он обязан сообщить об этом владельцу. Для этого направляется уведомление по адресу прописки арендатора. В уведомлении требуется указать, когда и где будет проводиться опись имущества.
Если арендатор не приходит в установленное время, опись составляется без него. Арендодатель должен оценить имущество и обеспечить его сохранность.
При этом стоимость должна быть сопоставима с размером задолженности, иначе арендатор сможет направить ответный Иск, который суд, скорее всего, удовлетворит.
Бывают ситуации, когда квартирант отказывается возвращать задолженность и не заинтересован в том, чтобы вернуть свое имущество. В этом случае у собственника два варианта:
- Если в договоре есть пункт о том, что задолженность может быть погашена за счет имущества арендатора, можно смело продавать вещи.
- Если такого пункта нет, нужно обязательно обратиться в суд.
Ситуация вторая: нет арендного договора
Отсутствие договора вредит обеим сторонам: квартирант не может оставаться в помещении на законных основаниях, а собственник не может возместить просроченную плату. Если арендатор не платит, а договора нет, рекомендуем действовать по следующей схеме:
- Сначала предложить заключить договор аренды и прописать в нем обязательный возврат текущего долга.
- Если квартирант соглашается, действуйте так, как описано выше.
- Если отказывается, требуется начать процедуру выселения.
При заключении договора обязательно пропишите свое имущество, размер арендной платы, срок действия документа. Лучше всего указать причины расторжения в одностороннем порядке, а также возможность возмещения долга за счет имущества квартирантов.
Жильцы, которые уклоняются от заключения договора, не заслуживают доверия. Не стоит договариваться на словах — лучше сразу принимать конкретные меры. Вы не сможете вернуть задолженность на законных основаниях, и лучше потерять арендную плату за два месяца, чем за четыре.
Что делать, чтобы выселить жильцов
Есть два способа воздействовать на арендаторов, которые отказываются платить. Первый — радикальный: нужно вызвать полицию, показать сотрудникам свидетельство о праве собственности и заставить посторонних людей покинуть вашу квартиру.
Второй способ — обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает дом, попросить отключить свет и воду. Вряд ли жильцы смогут должно продержаться без этих благ цивилизации.
Но перед отъездом разозлившиеся арендаторы могут нанести умышленный вред помещению, вывезти вашу мебель и бытовую технику. Поэтому на выходе их лучше встречать с сотрудниками полиции.
Попросите соседей, чтобы они оповестили вас, когда начнется переезд.
Советы собственникам
Всегда заключайте договор
Договор аренды позволит вам не только вернуть просроченную плату, но и защитить себя от других рисков, в том числе порчи и кражи имущества. Только действуя в правовом поле, вы можете рассчитывать на поддержку государства.
Берите страховые взносы
Страховой взнос — это дополнительный платеж, который вносят жильцы при заселении. Он служит гарантией для собственника. Обычно страховой взнос равен арендной плате за месяц. Он прописывается в договоре, как и способы его реализации.
Взносы бывают трех видов, и они могут применяться в разных комбинациях:
- Взнос используется в качестве залога и возвращается жильцам по истечении срока аренды.
- Принимается как последний платеж по договору аренды, то есть арендатору не нужно платить за последний месяц.
- Служит для возмещения убытков владельца: если жильцы портят имущество, средства на восстановление берутся из страховой суммы.
Когда квартиранты не платят за аренду, собственник может возместить просрочку из страхового взноса, а затем выселить жильцов на законных основаниях.
Как избежать проблем с жильцами
Аренда квартиры — трудоемкий процесс, даже если не возникает конфликтов между сторонами. Прежде чем найти жильцов, нужно показать помещение нескольким кандидатам. За состоянием квартиры необходимо следить, а квартиранты постоянно меняются. Передайте аренду в управление профессионалам ПИК-Аренды.
Наш сервис создан в первую очередь для собственников жилья. Мы обеспечиваем подготовку квартиры перед сдачей и круглосуточный показ без вашего участия. В пакет услуг также входят:
- размещение рекламы для поиска арендаторов;
- полная юридическая проверка потенциального жильца перед заселением;
- сопровождение договора;
- контроль стабильной оплаты за аренду.
Отдельная услуга — контроль сохранности мебели, техники и другого имущества.
С «ПИК-Арендой» вы можете сдать квартиру в 2 раза быстрее, чем с агентством недвижимости, ведь мы используем лучшие площадки для рекламы, предоставляем максимально подробную информацию об объектах и не теряем просмотры благодаря максимально гибкому графику. Если вы не можете присутствовать при подписании договора, сделку можно заключить онлайн.
Чтобы воспользоваться услугами «ПИК-Аренды», оставьте заявку на сайте или напишите нам на электронную почту [email protected].
Что делать, если жильцы не платят за квартиру
Когда сдаешь квартиру в наем, наверняка не знаешь, что будет дальше. Квартиранты могут без проблем прожить десяток лет, сделать ремонт и даже стать друзьями семьи, а могут отказаться платить. Разбираемся, что делать в последнем случае.
Как заставить жильцов заплатить
Если жильцы не платят за аренду квартиры, их заставляют оплатить долг или съехать. Проблему решают, исходя из наличия или отсутствия договора — способы для этих случаев разные.
Если наймодатель и жилец заключили договор, проблему решают на его основании.
Для начала наймодатель перечитывает договор. Там должен быть указан срок, до которого жилец обязан внести плату за аренду квартиры. Если точной даты нет, считается, что квартиранты оплачивают месяц проживания до 10 числа следующего месяца.
Затем владелец квартиры пересчитывает, сколько денег ему должен жилец. Наниматель обязан оплачивать аренду и ЖКУ, если другое не предусмотрено договором (ст. 678 ГК РФ). Наймодатель узнает, нет ли задолженности перед коммунальщиками. Если есть, прибавляет ее к просроченным платежам за наем квартиры.
Владелец квартиры может предложить жильцу решить вопрос мирно. Предупредить, что он обратится в суд, если не получится договориться. Часто на этом этапе история заканчивается: жилец оплачивает долг и съезжает.
Если договориться с жильцом не получилось, владелец квартиры обращается в мировой суд за судебным приказом.
Он обязывает нанимателя квартиры оплатить долг за аренду, ЖКУ и проценты за пользование деньгами за время просрочки.
Проценты нельзя запросить какие угодно — их рассчитывают, исходя из ключевой ставки Банка России (ст. 395 ГК РФ). Деньги по судебному приказу списывают со счетов нанимателя квартиры.
Выселить жильца из квартиры без дополнительных разбирательств можно, только если закончился срок действия договора. Если договор еще действует, а наниматель не хочет съезжать добровольно, придется подавать иск в суд.
В этом случае деньги вряд ли получится вернуть. А вот выселить жильца — вполне.
Владельцу квартиры в этой ситуации понадобится паспорт, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Документы доказывают, что он — собственник жилья.
Сначала хозяин квартиры просит жильцов съехать. Отказываются — пишет заявление в полицию. Участковый проверяет документы на квартиру. При нем и двух свидетелях наймодатель говорит жильцам, за что их выселяет, и выносит вещи из квартиры. Когда квартирантов выселили, владелец меняет замки.
Если не хочется обращаться в полицию, есть еще один вариант: написать заявление в управляющую компанию на отключение квартиры от коммуникаций. Долго жить в таких условиях вряд ли кто-то захочет. Правда, потом придется снова подключать квартиру к общедомовым сетям.
Как действовать нельзя
Бывает, что наймодатели сами нарушают Закон. А именно:
По договору наниматель имеет право жить в квартире. Пока срок договора не вышел, выселить его без суда не получится. Если владелец квартиры в отсутствие жильца меняет замки, он нарушает закон.
Вскрывают двери без полицейских и свидетелей и выбрасывают вещи
Когда владелец в отсутствие жильцов вскрывает дверь и заходит в квартиру, его вполне могут обвинить в краже. Если квартирант подаст заявление в полицию, собственнику квартиры придется доказывать, что он ничего не взял.
Не получится обезопасить себя от обвинений, даже если выставить вещи за дверь. Поэтому замки вскрывают сотрудники МЧС в присутствии участкового и свидетелей.
Угрожают расправой и переходят к насилию
Угрозы жизни и побои — уголовные преступления. За них приговаривают к обязательным работам или тюремному сроку.
Как защитить себя, когда сдаешь квартиру в аренду
Следите, чтобы в нем были верно указаны паспортные данные, информация о квартире, сроки и условия найма. Заключаете договор на срок от года — регистрируйте обременение права собственности (ст. 674 ГК РФ).
Платите налоги с дохода от сдачи квартиры в аренду
Так выселение жильцов не ударит по вам: нет нарушений — нет штрафов.
Его возвращают, когда жильцы заплатили последние взносы за наем и ЖКУ. Если они испортят что-то в квартире, вы сможете вычесть стоимость ущерба из залога.