Малая доля дома: обращаюсь к вам с такими вопросами. мы проживаем в частном доме

Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жильё в подарок, в наследство или через приватизацию – всё это многомиллионная армия «сособственников», владеющих долями в квартирах.

Именно на объекты находящиеся в долевой собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, разрешить которые не может даже обращение в суд. Зато внесудебные механизмы предлагают целых четыре способа вывести собственников из конфликта с соблюдением интересов всех его участников.

Это работает даже в тех случаях, когда распря дошла до стадии, когда стороны уже не способны к мирным переговорам.

Малая доля дома: обращаюсь к вам с такими вопросами. мы проживаем в частном доме

Юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос – что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.

В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах.

Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств.

Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.

Малая доля дома: обращаюсь к вам с такими вопросами. мы проживаем в частном доме директор офиса АН «Новосёл» Если доля в собственности на квартиру выставляется на свободную продажу – это почти наверняка означает, что между сособственниками конфликт, и они уже не способны решить ситуацию мирно, даже при условии, что этот путь позволит совладельцам получить большую выгоду. Продажа отдельной доли в квартире на сторону – это всегда потеря денег – порядка 30% от стоимости объекта. То есть половина квартиры стоимостью 2 миллиона будет продана не за миллион, а за 700 тысяч. Да и в этом случае шанс на продажу один из десяти. Если в агентство приходит клиент, продающий отдельную долю, риэлтор понимает, что взявшись за её продажу, он окажется в крайне неприятной ситуации. Единственный путь для риэлтора помочь такому клиенту и сохранить своё лицо – это стать медиатором – посредником между совладельцами и постараться решить ситуацию в интересах всех собственников, оставив «за скобками» все личные отношения участников.

Продажа доли квартиры «на сторону» – вариант не только проигрышный в плане денег, но и чреватый дальнейшим разрастанием конфликта, за счёт включения в него нового собственника доли.

При этом существует четыре мирных (и экономически целесообразных) способа решить ситуацию с проблемной долей.

Разумеется, собственники проблемных объектов знают или, по крайней мере, догадываются о существовании этих способов, но не всегда понимают, как реализовать их в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.

Способ 1. Продать квартиру целиком

Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом. Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.

Малая доля дома: обращаюсь к вам с такими вопросами. мы проживаем в частном доме директор офиса АН «Новосёл» После мужчины осталась однокомнатная квартира, приобретённая не в браке. На неё претендовала супруга (теперь уже вдова) и ребёнок от первого брака наследодателя. Соответственно, каждый имел право на одну вторую долю в собственности. Прийти к общему решению у наследников не получалось. Один из сособственников попытался продать свою долю, но не смог. В результате в квартире никто не жил и даже в аренду её сдать было невозможно. Мать ребёнка (бывшая супруга наследодателя) обратилась к риэлтору. Тот нашёл две комнаты в коммуналках, суммарная стоимость которых равнялась рыночной стоимости спорной квартиры. Такой вариант «размена» стороны устроил. Квартира была продана, наследники взамен своих долей получили по комнате, и теперь сдают их в аренду.

Способ 2. Один из сособственников продаёт долю другому

С точки зрения логистики продажа доли «среди своих» – это самый простой вариант: не надо искать покупателя, а также оповещать всех сособственников о желании продать свою долю.

То есть если доля продаётся на сторону, продавец обязан предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом – ниже).

Если же владелец доли продаёт её одному из сособственников, то продажу ни с кем согласовывать не надо, даже если квартирой владеют ещё и другие люди.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли. Как замечает специалист по недвижимости АН «Линк» Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке.

Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация – владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок.

Бывает, что за десятую часть реальной цены.

Впрочем, часто самое сложное при внутренней продаже – это не определение цены, а принципиальная возможность провести переговоры.

Малая доля дома: обращаюсь к вам с такими вопросами. мы проживаем в частном доме специалист по недвижимости АН «Линк» Случай из практики. Квартира приватизирована на троих – папу, маму и ребёнка. Родители развелись, отец выехал из квартиры и прекратил всякие отношения с бывшей женой. Её попытки выкупить долю супруга не заканчивались ничем. Это продолжалось 8 лет! В итоге женщина обратилась к риэлтору. Тот отправил мужчине письмо: «Супруга хочет выкупить Вашу долю, если Вам это интересно – свяжитесь со мной». С риэлтором человек согласился общаться. Сделка оформлялась так, чтобы бывшие супруги не встретились лично. Так как выкупалась последняя доля в квартире, банк согласился дать на неё ипотечный кредит. Так даже в банке при оформлении сделки бывшие супруги – продавец и покупатель – находилась в разных комнатах. Тем не менее, куплю-продажу оформили. Замечу, что женщина смогла выкупить долю, даже не имея достаточной суммы – с помощью ипотеки.

Кстати, если владелец малой доли отказывается продать её другим совладельцам, то теоретически существует возможность заставить его это сделать. Из ст.

252 Гражданского кодекса РФ следует, что если доля собственника незначительна, и он не живёт в квартире, то даже без его согласия суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и забрать эту долю себе.

Об этом же говорится в Определении Верховного Суда РФ N 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «насильственный» выкуп доли практически не применяется.

Способ 3. Договориться о совместном пользовании квартирой

Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями между собой. Это, кстати, наиболее распространённая схема. Впрочем, в реальности она срабатывает, если комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать.

Если же квартира, например, однокомнатная, то либо к решению конфликта подключается суд, либо совладельцы находят нетривиальные решения. Например, общую квартиру можно сдавать в аренду и делить полученный доход соразмерно долям.

Или вот ещё вариант – совладельцы договариваются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году.

Малая доля дома: обращаюсь к вам с такими вопросами. мы проживаем в частном доме юрист Уральской палаты недвижимости Если же диалог между сособственниками не получается, то следует обратиться в суд. Тот определит порядок пользования площадью с учетом реальной ситуации каждого собственника. В расчет будут приняты наличие у каждого из совладельцев иной жилплощади, детей, иждивенцев, финансовое положение и прочее. Если квартира однокомнатная, то может быть вынесено решение, что в ней имеет право проживать многодетный владелец меньшей доли, не имеющий другого жилья, а владельца большей доли из спорной квартиры «попросят» на основании того, что у него есть в собственности иная жилплощадь.

Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял из квартиры сособственника живущего в ней и вселял другого совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.

Способ 4. Арендовать долю у совладельца

Данный вариант является разновидностью способа №3. Здесь сторонам надо тоже договориться о совместном пользовании. Но в итоге сособственники выступают в разном амплуа.

Малая доля дома: обращаюсь к вам с такими вопросами. мы проживаем в частном доме юрист Российской гильдии риэлторов Если квартира не позволяет пользоваться ею всем сособственникам, то бывает, что они договариваются так – один совладелец проживает в квартире, и отдаёт другому что-то вроде арендной платы, рассчитанной исходя из размеров долей.

Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Речь идёт о выделении доли в натуре.

По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход.

Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно. Иногда такое можно сделать в частном доме.

Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)

Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.

Малая доля дома: обращаюсь к вам с такими вопросами. мы проживаем в частном доме управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Долю в квартире человек покупает в трёх случаях. Кто-то приобретает долю для своего проживания. Он надеется, что сможет договориться с другими сособственниками о совместном пользовании жильем. Это довольно рискованный вариант, но иногда так делают. Второй случай – доля покупается для получения постоянной прописки. Доля может быть маленькой, например, одна сотая квартиры. И, наконец, существуют профессиональные рейдеры. Они покупают доли в квартире для того, чтобы навязать старому сособственнику свои условия – чаще всего вынудить к продаже доли.

Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко.

Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире.

Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.

Малая доля дома: обращаюсь к вам с такими вопросами. мы проживаем в частном доме юрист Российской гильдии риэлторов Некоторое время назад в Екатеринбурге получил реальный срок человек, целенаправленно угнетавший сособственников по квартире. Он дебоширил, мазал двери креозотом, доходило до физического насилия. Но сразу скажу, этот случай скорее исключение. Найти управу на агрессивного совладельца очень трудно. В описанном случае дело дошло до суда, потому что у человека были доли в нескольких квартирах и во всех он пытался выжить соседей. Причём это были не только бабушки-дедушки, но и вполне социально адаптированные люди. Им удалось связаться друг с другом, они обратились в прокуратуру. Суд учёл, что у дебошира есть доли в разных квартирах, и он осознанно не консолидировал их – не поменял в одну квартиру.

Читайте также:  Компенсация за неиспользованный отпуск в 2021 году

1. Продать

Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.

Малая доля дома: обращаюсь к вам с такими вопросами. мы проживаем в частном доме специалист по недвижимости АН «Линк» По закону сособственник, продающий долю «на сторону», обязан предложить купить её другим совладельцам квартиры. Другие сособственники, если не готовы выкупить долю, пишут отказ от покупки. Если они находятся далеко или не идут на контакт, можно отправить им телеграммы с предложением о продаже. Тогда сособственники не смогут потом заявить, что их право на выкуп доли нарушено, и через суд аннулировать сделку. Ранее практика была такова, что телеграммы надо было отравлять по адресам регистрации сособственников. Эти адреса могли быть неизвестны человеку, продающему долю. Сейчас достаточно направить телеграммы на адрес квартиры, доля в которой продаётся. Суд сегодня рассуждает так: если у тебя есть собственность, то ты должен о ней заботиться, хотя бы проверять почту.

Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «продажа квартир» портала METRTV.ru. Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.

2. Подарить

Часто для отчуждения доли в квартире используют договор дарения. В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

Малая доля дома: обращаюсь к вам с такими вопросами. мы проживаем в частном доме директор офиса АН «Новосёл» Сравнительно недавний случай: в квартире проживали женщина с ребёнком и её брат – владелец одной третьей доли объекта. Не поставив в известность родных, он передал свою долю через договор дарения. Женщина попыталась оспорить сделку в Орджоникидзевском суде, но там сделку притворной не признали. Судья потребовал доказательств передачи денег. Разумеется, никаких доказательств не было.

Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут. Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.

3. Отдать за долги

И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю.

В качестве залога по займу оформляется доля.

После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

юрист Российской гильдии риэлторов Доли в квартирах через отступное сейчас отчуждают редко. Проще это сделать через обычную куплю-продажу. Зато по такой схеме нередко проводят сделки с парковочными местами. Такое место – это доля в праве собственности на всю парковку. И всем сособственникам надо направить предложение о покупке доли. Был случай, человек, продающий парковочное место рассылал 255 телеграмм, при этом выяснилось, что 8 сособственников живут в странах, с которыми нет телеграфного сообщения. В итоге сделку провели через договор займа и отступное.

Не забывайте про нотариуса

2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса.

Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы».

Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.

Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.

Ранее по теме:

  • Правила хорошего поведения для собственников долей квартир

Полезные сервисы:

  • Каталог новостроек Екатеринбурга
  • Продажа квартир в Екатеринбурге

Признание доли в квартире незначительной 2022, какая доля считается незначительной в квартире

14 887 просмотров

Так как квартира является делимым объектом недвижимости, то, в соответствии с нормами Закона, невозможно назвать наименьшую ее долю, которая может быть.

Совсем маленькие доли обычно появляются, если при вступлении в наследство нескольких родственников или же при заключении договор дарения долей жилья.

Но идентичны ли понятия «незначительная» и «маленькая по площади» доли? Об этом, а также о том, как признать долю незначительной, и пойдет речь в нашей статье.

Что такое незначительная доля

В современном законодательстве России понятие «незначительная доля» не только употребляется, но и является основанием для принудительного выкупа части жилого помещения. Однако размер такой доли в действующих нормативно-правовых актах не определен.

Таким образом законодатель указывает на обязанность судов при решении вопроса о незначительности площади собственности рассматривать каждый конкретный случай индивидуально.

При этом не только площадь влияет на признание доли незначительной. Так, она может составлять даже меньше чем нормативы проживания на одного человека в конкретном регионе.

Однако при определенных обстоятельствах не сможет быть признана незначительной и подлежать принудительному выкупу.

А ведь именно желание собственника большей части жилья выкупить его полностью и является причиной обращения в органы правосудия. Действительно, такая возможность предусмотрена нормой ст. 252 ГК РФ.

Провести сделку по отчуждению мизерной доли возможно только двумя способами:

  1. По обоюдному согласию. В этом случае стороны сами решают, какую форму договора выбрать (договор купли продажи, дарственная, мена и т.д.). Необходимо помнить, что с 2016 года все сделки, совершаемые с частью жилья, подлежат обязательной регистрации у нотариуса (ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней»).
  2. По решению суда. Обычно необходимость обращения в органы правосудия возникает, если сособственники не могут договориться о стоимости доли или же о порядке пользования квартирой. Только суд может признать часть жилья незначительной долей и обязать остальных владельцев выкупить ее.

Какая доля в квартире может быть признана незначительной

Для того, чтобы доля в жилом помещении была признана незначительной необходимо решение суда. Ведь если совладельцы недвижимости приходят к обоюдному согласию, то не имеет значения является ли отчуждаемая часть квартиры мизерной или же наоборот значительной.

Незначительной доля может быть признана только при выполнении сразу трех определенных условий:

УсловиеПримечание
Уклонение владельца доли от ее управления и обслуживания, отсутствие необходимости в этом конкретном жилье Если собственник части квартиры не участвует в ее ремонте (материально или физически), не оплачивает коммунальные платежи, не отвечает на предложения о ее выкупе, мене и т.д., фактически проживает в другом месте, имеет полноценную недвижимость, где и живет постоянно. Именно этот пункт наиболее сложно доказуем
Малый размер (в процентном соотношении) Если один из совладельцев имеет в собственности, например, 1/16 однокомнатной квартиры площадью 30 кв.м, а второй 15/16, то естественно, что использование жилья первым собственником будет ущемлять права второго. Так как фактически первый сможет претендовать только на 1,875 кв.м объекта недвижимости.
Невозможность выделить натуральную долю из общей площади Выделение части жилья в натуре подразумевает под собой фактическое преобразование одного объекта недвижимости в два самостоятельных. То есть необходимо наличие двух отдельных входов, коммуникаций, лицевых счетов и т.д.

Если не будут соблюдены все эти три условия в совокупности, то доля в квартире несмотря на ее небольшую площадь признана незначительной быть не может.

Порядок признания незначительной доли в квартире

Для того, чтобы суд признал малозначительной долю жилья необходимо соблюсти определенную процедуру и порядок действий.

Процедура

Обращение в суд подразумевает соблюдение определенных правил:

  1. Попытка досудебного решения спора. Эта стадия не обязательна, однако именно наличие уведомления сособственнику о желании выкупить его долю, при судебном разбирательстве сыграет в вашу пользу. А если оппонент удовлетворит ваше желание и добровольно продаст часть квартиры, то необходимость обращения в органы правосудия отпадет сама собой.
  2. Сбор доказательств. Наиболее весомыми суды считают именно документальные подтверждения. Поэтому стоит заранее подумать о том, какие справки смогут подтвердить ваши исковые требования. Это могут быть и квитанции об оплате коммунальных услуг лично вами, и поквартирная карточка, согласно данным которой прописаны только вы, справки о проведении капитального ремонта помещения за ваш счет (смета, квитанции и т.д.), выписка из ЕГРН о наличии у ответчика другого жилья и прочее.
  3. Составление заявления. Этот основной документ, инициирующий процедуру судопроизводства составляется в соответствии с требованиями ст. ст. 131, 132 ГПК РФ. Образец его можно скачать на нашем сайте ниже, но стоит учесть, что каждая ситуация индивидуальна. Лучше всего доверить написание иска профессиональному юристу.
  4. Участие в судебном процессе. Если исковое заявление и можно попытаться составить самостоятельно, то на этой стадии участие профессионального юриста, специализирующегося на спорах о недвижимости, становится необходимым. Вопросы о признании доли незначительной и принудительном ее выкупе достаточно сложны, ведь здесь затрагиваются права граждан на неприкосновенность личной собственности, которые особо охраняются Государством (ст. 35 Конституции России).
  5. Вынесение судебного решения. После заслушивания всех сторон спора и тщательного рассмотрения всех доказательств судья выносит свое решение. Оно может быть, как в вашу пользу, так и в пользу ответчика. Но если вы не согласны с ним, то необходимо подавать апелляционную жалобу в вышестоящую инстанцию (вплоть до Верховного суда РФ).
  6. Вступление в право собственности. После того, как будет вынесено решение суда, удовлетворяющее ваши требования, выплачена компенсация за принудительное отчуждение доли (устанавливает суд), необходимо обратиться в регистрационные органы (Росреестр или же в любое отделение МФЦ). Там составляется заявление установленного образца (бланк предоставят сотрудники учреждения). Затем вносятся изменения в ЕГРН и вы можете получить выписку о праве владения.

На этом процедуру признания доли незначительной и принудительного ее выкупа можно считать завершенной. Однако стоит помнить, что у ответчика также существует возможность обжаловать решение суда и перед обращением в Росреестр необходимо дождаться вступления решения в законную силу.

Необходимые документы

Перед тем как составлять иск о признании части квартиры незначительной лучше всего собрать все документы. Именно это поможет составить полную картину и написать исковое заявление наиболее полно и правильно.

К самому иску при направлении в суд необходимо приложить обязательный пакет документов:

  • гражданский паспорт истца;
  • выписку из домовой книги, поквартирную карточку;
  • свидетельство уплаты госпошлины (квитанцию);
  • оценочный отчет;
  • технические документы на объект недвижимости;
  • иные доказательства обоснованности исковых требований, указанных в заявлении;
  • документальные свидетельства попыток досудебного урегулирования спора.
Читайте также:  Материнский капитал: Я на шестом месяце беременности, живу в деревне, работы здесь нет

Для того, чтобы суд удовлетворил требование, заявитель должен внести на депозит суда сумму, равную стоимости незначительной доли. Для определения стоимости необходимо провести рыночную оценку квартиры и ее доли, в частности.

Важно! Зачастую для уменьшения расходов, истец использует кадастровую стоимость. Если разница между рыночной и кадастровой стоимостью является значительной, ответчик может потребовать проведения экспертизы. Для того, чтобы ускорить процесс целесообразно самостоятельно обратиться в оценочную организацию.

Требования к оценке:

  • компания должна иметь лицензию на проведение такого вида работ;
  • оценщик должен состоять в СРО;
  • оценочный отчет должен быть оформлен в письменной форме.

На основании результат оценки проводится и расчет госпошлины в суд.

Исковое заявление

При составлении заявления необходимо обратить внимание на то, что в нем должны содержаться следующие сведения:

  • данные истца;
  • максимально точная информация об ответчике;
  • третья сторона (обычно в таких спорах ей выступает региональное отделение Росреестра);
  • наименование судебного органа, куда направляется иск;
  • цена иска;
  • название заявления («исковое заявление о признании доли незначительной и выплате ее собственнику денежной компенсации вместо выдела доли»);
  • обстоятельства возникновения права владения всеми долями всеми сособственниками;
  • причины обращения в суд;
  • сведения о результатах досудебного урегулирования (при его наличии);
  • требования, предъявляемые к рассмотрению;
  • обоснования требований со ссылками на нормы действующего законодательства;
  • дата составления, подпись истца.

Заявление копируется в количестве экземпляров, кратном сторонам судебного разбирательства, то есть у судьи, истца и каждого из ответчика должны быть предъявляемые исковые заявления и полный комплект копий прилагаемых документов.

Малая доля дома: обращаюсь к вам с такими вопросами. мы проживаем в частном доме

Расходы

При решении вопроса о принудительном выкупе части жилого помещения придется понести расходы не только на его приобретение.

Так при обращении в суд придется оплатить госплошлину, размер которой определен в ст. 333.19 НК России и зависит от стоимости спорной доли жилья. Она не может быть меньше 400 рублей. Максимальный размер ограничен 60000 рублей.

При оформлении доли в собственность так же придется оплатить стоимость услуг регистраторов, установленных Государством – 2000 рублей.

Расходы, которые вы понесете на проведение оценочной экспертизы стоимости жилья, а также на оплату услуг юриста, могут быть отнесены к судебным издержкам и взысканы с ответчика, но только в случае вынесения решения в вашу пользу.

Сроки

Для рассмотрения искового заявления о признании части жилья ничтожной долей необходимо не менее 2 месяцев. Однако на практике эти сроки могут значительно растянуться.

Все зависит не только от позиций каждой из сторон, но и от сроков проведения дополнительных экспертиз, сроков обжалований (апелляций), явки заинтересованных лиц в суд и т.д.

При получении вступившего в силу решения оформление в органах Росреестра не должно занять более 14 рабочих дней.

Судебная практика

Практика, сложившаяся в российских судах по вопросам рассмотрения дел о признании доли незначительной, достаточно неоднозначно.

Чаще всего последнюю точку ставит Верховный суд. Даже при, казалось бы, одинаковых ситуациях решение может быть диаметрально противоположным.

Пример. В ходе приватизации двухкомнатная муниципальная квартира площадью 43 кв.м была получена в собственность матерью и сыном – Романовой С.Н. И Романовым В.П. Через некоторое время Романова С.Н. продала свою половину квартиры Казанцеву Р.А.

, так как ее сын в установленном порядке отказался выкупить долю. Казанцев же в свою очередь подарил по 1/3 своей доли объекта недвижимости жене Казанцевой И.Н. и совершеннолетнему сыну Казанцеву А.Р.

Семья Казанцевых фактически в квартире не проживала и была не против ее продать, но запрашивали за это у Романова сумму не соизмеримую с реальной стоимостью жилья.

Тогда Романов обратился в суд с требованием признания долей Казанцевой И.Н. и Казанцева А.Р. незначительными и подлежащими принудительному выкупу.

В обоснование своих требований Романов привел доказательство того, что Казанцевы в квартире фактически не проживали, коммунальные платежи оплачивали. Так же истцом было представлено заключение специалиста по оценке стоимости недвижимости (долей). В суде первой инстанции истцу было отказано.

Однако областной суд, а затем и Верховный суд РФ (по апелляции ответчиков) встал на сторону Романова. Он смог принудительно выкупить доли квартиры.

Что можно делать с маленькой долей в квартире

Фактический размер доли жилого помещения не влияет на право собственника распоряжаться ей. Он может и подарить ее, и продать (первоочередным правом пользуются другие собственники), и завещать.

То есть он полностью свободен совершать юридические сделки. Он даже может сдать свою часть жилого помещения, но для этого придется согласовать вопрос с сособственниками.

Малая доля дома: обращаюсь к вам с такими вопросами. мы проживаем в частном доме

Если у вас остались вопросы о том, как признать долю в квартире малозначительной, то юристы нашего сайта в любое время смогут ответить на них. Консультативная помощь оказывается бесплатно, если вы свяжитесь с нами любым удобным способом.

Так как судебные споры о признании доли объекта недвижимости незначительной являются одними из самых сложных, то не стоит пренебрегать возможностью воспользоваться знаниями профессионалов.

Тем самым обеспечив себе достойную поддержку в судебном разбирательстве и подготовке всех нужных справок и документов.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Какая доля квартиры незначительная? Признание и выкуп незначительной доли в квартире

Малая доля дома: обращаюсь к вам с такими вопросами. мы проживаем в частном доме

Законодательство России не содержит ограничений по размеру доли в праве собственности на недвижимость. Гражданину может принадлежать даже 1/100 квартиры, дачи или коттеджа. Теоретически, он имеет право распоряжаться этой частичкой объекта так, как ему заблагорассудится (продать, подарить, заложить, обменять). Что создаёт определённые проблемы для «основного» владельца.

Квартира или частный дом с «миноритарным» собственником существенно теряет в цене, недвижимость крайне сложно реконструировать или перепланировать.

Неожиданное отчуждение доли, желание жить на своей 1/10 части, если речь идёт о небольшой квартире, порождает проблемы.

Можно ли второго собственника заставить продать часть через суд? Сколько это стоит и какова практика? Разберёмся вместе.

Незначительная доля в праве собственности: это сколько?

Термин «незначительная доля», хотя и активно встречается в судебных решениях, точного определения не имеет.

Таковой может считаться часть собственности, которую невозможно выделить в натуре. Представим 2-комнатную квартиру, общей площадью 50 кв.м.

, с двумя жилыми комнатами, площадью 10 и 20 метров соответственно. 1/3 часть позволяет выделить долю – ей соответствует помещение 10 кв.м.

Если мы говорим про четверть, то придётся уменьшать долю второго собственника (на грани малозначительности). А вот 1/5 в праве собственности – это уже та самая незначительная часть, вычленить которую нереально. Ведь к жилой комнате прилагается и доля в праве на общие помещения. При разделе коттеджей (дач) пространство для манёвра несколько шире.

Важно! При разделе квартиры доля в праве собственности высчитывается, исходя из общей, а не жилой площади недвижимости.

Можно ли заставить второго владельца продать свою долю?

Огромное количество статей в интернете буквально кричит об актуальности проблемы. Увы, универсального механизма не существует. Стороны должны договориться между собой, а если нет – одному из собственников придётся идти в суд. Злоупотребления возможны в действиях каждого дольщика. К примеру, «мажоритарный владелец» нередко просто не пускает второго собственника в квартиру.

Или «миноритарий» ставит такую цену своей части, что покупка доли становится просто невыгодной. В ст.252 ГК РФ в общих чертах описан механизм раздела долевого имущества. При отсутствии согласия нужно обращаться в суд с иском о признании доли в праве собственности незначительной, прекращении права собственности на неё, выплате денежной компенсации.

Требования подлежат удовлетворению в случае:

  1. доля незначительна;
  2. её выдел в реальности невозможен;
  3. собственник не имеет существенного интереса в использовании своей части.

Механизм прекращения права долевой собственности сводится к следующему. После того, как чужая часть недвижимости признаётся незначительной, она должна быть в принудительном порядке выкуплена вторым участником. После этого право собственности прекращается автоматически. Такие дела относятся к сложнейшим и требуют тщательной подготовки.

Важно! При подаче иска нужно одновременно просить о наложении запрета на отчуждение доли ответчика, иначе рассмотрение дела может затянуться.

Разбирательство состоит из нескольких этапов:

  1. Сбор документов. Признать незначительной можно только долю в квартире (жилом доме), зарегистрированной в Росреестре, без незаконной перепланировки (переустройства) или реконструкции.
  2. Подача искового заявления. Нужно обратиться в суд по месту нахождения недвижимости, оплатить госпошлину.
  3. Проведение экспертизы (оценки). Чтобы установить рыночную стоимость объекта, при отсутствии согласия у сторон, требуется заключение специалиста.
  4. Рассмотрение дела по существу. Самый длительный этап – это заседания, на которых будут анализироваться доказательства. Если повезёт, суд пойдёт навстречу, удовлетворив иск.
  5. Реализация судебного решения. Если вердикт вынесен в пользу истца, то необходимо выплатить компенсацию ответчику и зарегистрировать изменения в Росреестре.

Как доказать, что второй владелец не заинтересован в квартире/доме?

Суду нужны не эмоции, а факты. Собирайте и накапливайте документы, подтверждающие содержание всего объекта целиком. Это оплата услуг ЖКХ, текущего и капитального ремонта, улучшение недвижимости.

Свидетели могут подтвердить, что второй собственник не пользуется квартирой и вселиться не пытался.

Можно исподволь собрать информацию о том, что ответчик живёт в другом помещении, что подтверждается, к примеру, записями в социальных сетях.

Важно! Если доля в праве собственности соответствует любой жилой комнате (даже проходной), судиться бесполезно.

Судебная практика

В базе можно найти противоположные по содержанию вердикты, но с большего обоснованные иски удовлетворяют. Так, решением районного суда г.Комсомольска-на-Амуре от 30.01.2017 признана незначительной 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок.

Ответчиком с иском не соглашался, указывая, что другого жилья у него нет. Однако суд установил, что выдел доли в натуре невозможен, а второй собственник лишь периодически проживал в спорном доме, но в нём не заинтересован. Стоимость второй части была определена на основании заключения эксперта.

Доля в недвижимости: что надо знать

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников

Малая доля дома: обращаюсь к вам с такими вопросами. мы проживаем в частном доме

Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Читайте также:  Выплата зарплаты маме за сына,которому 16 лет

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв.

м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности.

Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно.

«Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной.

Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу.

При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

«Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников.

Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них).

Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова.

 — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна.

Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая.

 — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

 Как продать долю в квартире. Инструкция

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая.

 — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры.

Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги.

Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации.

Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Хочу выкупить незначительную долю соседа в нашей квартире

Сосед владеет ⅛ доли в однокомнатной квартире и прописан в ней. Мы не имеем возможности с ним связаться, но хотели бы выкупить его долю. Готовы обратиться в суд, но непонятно, как включить соседа в этот процесс.

Он никогда не жил в этой квартире. Его доля составляет 2,9 м². Что делать?

Татьяна

Гарантировать исход судебного разбирательства невозможно, но с большой долей вероятности для вас все закончится хорошо.

Ваши требования в исковом заявлении будут звучать так:

  1. Признать право собственности на ⅛ доли квартиры за вами.
  2. Признать соседа утратившим право собственности на ⅛ доли квартиры.
  3. Взыскать с вас компенсацию за ⅛ доли в праве собственности на жилое помещение в пользу соседа.
  4. Прекратить право пользования квартирой и снять соседа с регистрационного учета.

Объясню, что это значит и почему вы имеете на это право.

В вашей однокомнатной квартире одновременно с вами не может жить посторонний человек. Впрочем, он и не живет: такой порядок у вас сложился. Предположим, что квартира была бы больше, двух- или трехкомнатная, и в ней реально можно было выделить комнату. Верховный суд указывает: сложившийся порядок важнее соотношения долей. Тогда необходимо рассмотреть другие обстоятельства.

Приведу примеры таких обстоятельств:

  1. Угроза интересам детей. Например, вам принадлежит ⅞ доли квартиры и у вас несовершеннолетние дети. Суд в этом случае не может вселить в квартиру постороннего взрослого мужчину. Это плохо скажется на детях — их спокойствии и комфорте.
  2. Заболевание, представляющее опасность для окружающих и требующее изоляции в отдельной комнате. Таких заболеваний немного, например активная форма туберкулеза.
  3. Наличие другого жилья, возраст, характер работы и пр. Например, с вами живет ваша мама 75 лет, у которой нет другого жилья и которая в силу возраста не может переехать и жить отдельно. Или другой собственник работает в поселковой школе учителем, а никакого съемного жилья в поселке нет.

Эти факторы имеют меньшее значение, но все же будут учитываться одновременно и в совокупности с количеством метров в собственности.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Во Владивостоке с 2012 года и до февраля 2020 года без перерыва судились брат с сестрой. Причина спора — четырехкомнатная квартира площадью 175 м², в которой брат унаследовал 1/12 доли. Конкретно по выкупу доли спор прошел четыре инстанции, включая Верховный суд РФ.

Получается, что суды разрешили брату пользоваться половиной квартиры, тогда как ему принадлежало всего 14,6 м². Суд учел неприязненные отношения брата с сестрой, что подтверждалось коллекцией судебных решений по разным поводам.

Брат настаивал, что у него нет другого жилья, но суд учел, что все эти годы он жил с семьей по другому адресу. Также брат спорил, что его доля значительная, потому что больше учетной нормы жилой площади на человека, а значит, для ее выкупа необходимо его согласие.

В результате сестра выплатила брату 1 499 303 Р и стала собственницей всей квартиры.

В Находке бывшим супругам также пришлось пройти четыре судебных разбирательства. Жене и детям принадлежало ⅚ доли трехкомнатной квартиры площадью 56 м², и они хотели выкупить ⅙ у мужа и отца. Две судебные инстанции отказали по той причине, что бывший муж не просил выделить его долю.

Но Верховный суд РФ решил иначе: в квартире невозможно выделить изолированную комнату, равную доле бывшего мужа, он не живет в квартире и не оплачивает коммунальные услуги, кроме того, права мужа нельзя защитить, не нарушив интересы жены и детей.

Суд отдал бывшей жене и детям ⅙ квартиры и обязал выплатить отцу и бывшему мужу компенсацию за его долю.

Чтобы обратиться в суд, вам нужно определить размер своих требований — цену иска. В вашем случае ценой иска будет рыночная стоимость ⅛ квартиры. Ее понадобится обосновать документами.

Если хорошо поискать среди оценочных фирм, досудебная оценка стоимости квартиры обойдется в несколько тысяч рублей.

У оценщика есть возможность на законных основаниях завысить или занизить стоимость квартиры: в зависимости от способа расчета колебания в цене могут составлять до 10%.

Слегка заниженная стоимость для вас удобнее, ведь вам выплачивать стоимость ⅛ доли в квартире и госпошлину от этой суммы.

В судебной практике, о которой я рассказывала, суды передавали право собственности на маленькую долю собственнику большей части квартиры и предоставляли бывшему собственнику маленькой доли право получить деньги.

Между деньгами и правом на деньги есть разница. Получается, что суд не проверяет, есть ли у истца возможность выкупить долю на самом деле и отдать ответчику деньги.

Тем более если соседа найти нельзя, сособственник может стать единоличным собственником и при этом ничего не платить.

Такое может быть и в вашем случае, но я рекомендую быть готовой действовать честно. В моей практике судья потребовала, чтобы до вынесения решения истцы внесли стоимость доли на банковский счет судебного департамента области.

Тогда после вступления решения в законную силу ответчик точно получил бы деньги взамен утраченной доли в квартире. Клиенты переводили деньги самостоятельно и не учли, что банк снял комиссию за перевод.

Перед судебным заседанием выяснилось, что на счет суда поступило на 6000 Р меньше, чем стоила доля. Пришлось откладывать судебное заседание и доплачивать.

Поскольку сосед перестанет быть собственником части квартиры, он потеряет право быть прописанным и жить в ней. Так что попросите суд снять соседа с регистрационного учета как утратившего право пользования. Я уже рассматривала подробно, как выписать постороннего человека из квартиры.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Adblock
detector