Налог с продажи дома подлежит уплате, если указанная Недвижимость находилась в собственности менее трёх (пяти лет). Разный срок владения имуществом обусловлен способом получения реализуемой недвижимости и (или) датой приобретения объекта. Помимо подоходного платежа, подлежащего уплате при продаже имущества, собственнику в определённых случаях необходимо внести в бюджет платежи, обусловленные способом приобретения данного имущества (дарение, получение по наследству).
Срок владения домом, при котором нужно уплатить налог
3 года – если дом приобретён в собственность до 2016 года, а также получен по наследству, в дар, в порядке приватизации или по договору пожизненной ренты (в том числе и начиная с 2016 года).
5 лет – при приобретении дома после 2016 года, кроме случаев получения его по наследству, в дар, при приватизации и по договору пожизненной ренты.
Указанный срок по общему правил начинает течь с даты госрегистрации права собственности, а в случае получения по наследству – при открытии наследства.
Когда нужно уплатить налог:
- если срок владения менее 3 (5 лет);
- если стоимость дома меньше миллиона рублей, либо расходов на его покупку (если есть документы их подтверждающие).
Уменьшение налога с продажи на сумму налогового вычета
При продаже дома с земельным участком, сумма полученного дохода может быть уменьшена на 1 млн. руб. или на сумму трат по покупке данной недвижимости (если есть документальное подтверждение «покупным» тратам).
Пример
Сергеева В.Н. в 2014 году купила дом с земельным участком. Сумма расходов составила 5 254 000 руб.
В 2016 году она решила продать дом за 6 500 000 руб. Так как он был в её собственности менее 3-х лет, она обязана будет с него уплатить Подоходный налог.
- По общему правилу (без применения вычета) он будет равен 845 000 руб.:
- 6 500 000 руб. * 13 %
- Если у неё сохранились документы, подтверждающие траты по покупке дома, она сможет уменьшить полученный доход на сумму истраченную при покупке и налог составит 161 980 руб.:
- 6 500 000 – 5 254 000
- Если документы по покупке у неё не сохранились, то уменьшить сумму налога она сможет только на н/в 553 020 руб.
- 5 254 000 -1 000 000 * 13%
Необходимо отметить, что право на н/в и расчёт налога по ставке 13% имеют только резиденты, то есть те, кто пребывает на территории РФ более 183 дней. Нерезиденты платят налог по повышенной ставке – 30%, и права на вычет не имеют.
Декларирование дохода и сроки сдачи отчётности и уплаты платежа
Декларацию обязаны сдавать все граждане, продавшие имущество, если оно было в собственности менее указанного срока (3 или 5 лет, в зависимости от даты и способа его приобретения). Даже, если размер платежа к уплате равён нулю, декларацию все же придётся сдать. Не сдают её только те, кто владел проданной недвижимость более 3 (5 лет).
Отчётность сдаётся в срок до 30 апреля года, идущего за тем, когда был получен доход от продажи, а НДФЛ уплачивается чуть позже – до 15 июля.
Ответив на вопрос о том, нужно ли платить налог при реализации жилья, рассмотрим какие платежи подлежат внесению в бюджет при получении жилой недвижимости по наследству и в порядке дарения.
Дарение жилой недвижимости
Жилье, полученное в дар, по общему правилу облагается подоходным платежом, как и в случае с продажей имущества, так как у одаряемого возникает определённый доход.
Не облагается НДФЛ полученная в дар недвижимость, если одаряемый и даритель члены семьи и (или) близкие родственники.
Во всех остальных случаях, получив в дар недвижимость, нужно уплатить налог с её стоимости.
Размер налоговой базы (стоимости с которой нужно исчислить налог) определяется в договоре либо в соответствии с кадастровой стоимостью недвижимости, которую можно узнать в кадастровом паспорте, либо на сайте Росреестра.
Необходимо отметить, что даже если жилье получено в дар от родственника или члена семьи и обложению не подлежит, задекларировать доход нужно в обязательном порядке.
Отчётность необходимо сдать также до 30 апреля года, следующего за тем, когда была подарена недвижимость. Например, если дом с земельным участком был получен в дар в 2016 году, декларацию необходимо сдать до 30.04.2017г.
Рассмотрев, какой платёж подлежит уплате при получении жилья в дар, рассмотрим облагается ли какими-нибудь платежами жилье, полученное по наследству.
Получение жилья по наследству
При получении жилья, доставшегося по наследству, никакие подоходные налоги взиманию не подлежат, за исключением ситуации, когда наследуемое имущество продаётся ранее 3-х лет с момента его получения. Только в этом случае Наследники должны уплатить НДФЛ в размере 13% со стоимости проданного жилья.
В случае продажи жилья, перешедшего по наследству, наследник обязан задекларировать доход и уплатить налог в установленные НК РФ сроки. Рассмотрим на примере, какая сумма НДФЛ должна быть уплачена в бюджет при продаже указанного имущества.
Пример
Суворов В.Н. в 2016 году получил по наследству от своей матери коттедж с земельным участком. Спустя полгода он решил его продать. Так как с момента открытия наследства не прошло трёх лет, Суворов должен будет уплатить налог с дохода, полученного от продажи, в срок до 30.04.2017 сдать декларацию и до 15.07.2017г. уплатить НДФЛ в бюджет.
Необходимо отметить, что срок в три года начинает течь с момента открытия наследства, а не даты оформления права собственности на полученное имущество.
Единственным платежом, который платят наследники, является госпошлина за получение свидетельство о наследстве. Размер указанной пошлины напрямую зависит от степени родства наследника и наследодателя и составляет:
- 0,3% для близких родственников, но не больше 100 тыс. руб.;
- 0,6 % для всех иных лиц, но не больше 1 млн. руб.
От уплаты пошлины освобождены только Герои Советского Союза и РФ, носители ордена Славы всех степеней, участники и инвалиды Великой отечественной войны.
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству. Налогообложение при продаже наследуемого имущества
В данной статье мы разберем, в каких случаях нужно платить налог с продажи имущества, полученного по наследству, а в каких нет. Рассмотрим, что такое минимальный срок владения, сколько он составляет и как влияет на уплату НДФЛ. Обо всем этом читайте в нашей статье.
Налогия
Статьи
Прежде чем мы детально начнем рассматривать тему продажи наследуемого имущества и уплаты НДФЛ, стоит сказать о том, когда налог после продажи платить не нужно.
Если жилье было в вашей собственности более предельного минимального срока владения, то налог с продажи наследства не платится.
Минимальный срок владения бывает 3 года и 5 лет. Но если жилье было унаследовано, то минимальный срок владения всегда считается 3 года.
Пример
Иванов получил однушку от дедушки в 2017 году. И решил продать ее в 2021 г. НДФЛ он платить не будет, так как владел жильем более 3 лет.
С какого момента считается срок владения квартирой, полученной по наследству?
Срок владения всегда начинает считаться со дня смерти наследодателя.
Пример
Захаров унаследовал от матери однушку в январе 2018 г. Оформил ее в собственность в 2019 г. А в июне 2021 г. продал ее, и НДФЛ платить ему будет не нужно, потому что минимальный срок владения начался в январе 2018 г. и закончился в январе 2021 г.
Важно! Если вы продаете квартиру, полученную по наследству, по окончании минимального срока владения, и налог платить вам не нужно, то и декларацию в этом случае подавать тоже нет необходимости.
По закону (гл. 23 НК РФ) со своего дохода вы должны заплатить 13% в качестве подоходного налога — НДФЛ. Продажа имущества — не исключение. Но если вам нужно платить налог, продавая Наследство, то есть два законных способа, как его можно уменьшить.
Налоговый вычет
С помощью имущественного вычета (ст. 220 НК РФ) вы можете уменьшить полученный доход.
1000000 рублей — максимальный размер налогового вычета при продаже жилья (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
То есть от полученной суммы вы отнимаете 1 миллион и 13% платите с остатка.
Пример
Степанов продал квартиру, которую получил полтора года назад от бабушки, за 2100 000 руб. Он может использовать вычет и уменьшить свой доход на 1 миллион. И 13% он заплатит не с 2.1 млн, а с 1.1 млн (2100000 — 1000000).
Хорошилов продал квартиру за 900 тыс. руб., полученную по наследству. Благодаря вычету он уменьшает свою налогооблагаемую базу до 0 и не будет платить налог вообще.
Обратите внимание! При продаже наследства дешевле 1 миллиона вам не нужно подавать декларацию и платить НДФЛ.
Есть еще один способ, как уменьшить налог с продажи наследства. Можно использовать ранее произведенные расходы наследодателя, связанные с покупкой имущества, и уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму. То есть от суммы за проданное имущество можно отнять сумму расходов, которые были направлены на покупку этой квартиры наследодателем ранее, и заплатить 13% с разницы.
Пример
Селиванов-старший купил квартиру за 3 миллиона. Через год его сын, Селиванов-младший, получил эту квартиру по наследству от отца. И еще через год сын решил продать квартиру за 3.5 млн руб.
Документы, подтверждающие покупку этой квартиры отцом, сохранились. И вместо вычета Селиванов-младший может уменьшить доход от продажи на ранее произведенные отцом расходы, и заплатить налог с 500000 руб.
(3500000 — 3000000).
Сроки уплаты НДФЛ при продаже наследства
Вы должны понимать, что уплата налога и любая налоговая отчетность имеет свои временные ограничения.
Подать 3-НДФЛ вы должны до 30 апреля года, следующего за годом продажи. А заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.
То есть если вы продали квартиру в 2021 г., то подать декларацию вы должны до 30 апреля 2022 г., а заплатить 13% до 15 июля 2022 г.
Какие потребуются документы для налоговой
Для оформления вам понадобятся:
|
Если используете вычет |
Если уменьшаете доход на расходы |
|
3-НДФЛ |
3-НДФЛ |
|
Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП) |
Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП) |
|
Документы, подтверждающие ранее произведенные расходы на покупку |
Налоговая декларация
Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ)
Частые вопросы
Мне досталась квартира от бабушки, за нее я получил 950 тысяч. Как будет рассчитываться налог?
+
В данном случае вам не нужно ни платить НДФЛ, ни подавать декларацию в налоговые органы, так как вы продали наследство дешевле 1 миллиона.
Если я получил жилье от очень дальнего родственника, срок владения все равно будет три года?
+
Совершенно верно, неважно от кого вы получили наследство, по завещанию или нет, срок владения для продажи без налога будет 3 года.
Если я владею унаследованной квартирой с сестрой — 50 на 50, как продавать ее и как считается вычет?
+
Если сделка будет оформлена по одному ДКП, как единый объект недвижимости, то вычет в размере 1 млн будет считаться на всю квартиру. А если вы будете продавать каждую долю отдельно, по отдельным договорам, то вычет 1 млн может использовать каждый из собственников.
Заключение эксперта
Теперь вам известно все, что касается продажи квартиры, полученной по наследству. Как ее можно продать, сэкономив, и когда НДФЛ вообще можно не платить. Сохраняйте нашу статью, чтобы не потерять и иметь возможность в любой момент к ней обратиться.
Публикуем только проверенную информацию
Получайте максимальные вычеты!
Получить
Нужно ли платить налог с продажи дома, полученный по наследству?, Москва | вопрос №18083538 от 15.03.2022
Зависит от срока владения имуществом.
Налоговым законодательством установлено общее правило, согласно которому при продаже имущества бывшему собственнику необходимо заплатить НДФЛ с полученного дохода (подп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса).
Освобождаются от такой обязанности только те налогоплательщики, которые владели имуществом значительное количество времени (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Так, для имущества, полученного в наследство, максимальный предельный срок владения составляет три года, в других случаях – пять лет (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Гражданским кодексом установлено, что право на имущество возникает, а также изменяется и прекращается, с момента его госрегистрации (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Исключение составляет переход права собственности на имущество в результате смерти хозяина.
Тогда, переходящее по наследству или в соответствии с законодательными нормами имущество признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (п. 2 ст. 218, ст. 1114, ст. 1152 ГК РФ).
Им признается день смерти гражданина, независимо от времени фактического принятия наследства, а также момента госрегистрации права наследника на наследованное имущество в случае обязательности такой процедуры.
Таким образом, как поясняет Минфин России, у наследника, вступившего в права наследства, Право собственности на такое имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты госрегистрации этих прав. Значит и трехлетний срок владения имуществом нужно исчислять с даты смерти прежнего хозяина.
При этом бывают ситуации, когда наследованное имущество переходит к одному из участников общей собственности. Тем не менее, это не является основанием прекращения права собственности на указанное имущество.
Напомним, что право собственности на имущество прекращается в случае отчуждения собственником своего имущества другим лицам, отказе от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).
Следовательно, если со дня смерти наследодателя до момента госрегистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества от наследника к другому лицу прошло более трех лет, то, по мнению министерства, в отношении доходов от продажи такого имущества, полученного в собственность в порядке наследования, налогоплательщик вправе претендовать на освобождение от обложения НДФЛ (письмо Минфина России от 16 июля 2019 г. № 03-04-05/52685).
Налоги с продажи квартиры
Когда нужно платить налоги с продажи квартиры
Государство определило срок владения квартирой, после которого её можно продать и не платить налоги. Сейчас это либо 3 года, либо 5 лет. Зависит от того, когда вы получили квартиру и в каком регионе проживаете. Например, в Ханты-Мансийском округе и в Республике Алтай установлен срок в 3 года для всех квартир, после истечения которого налоги платить не нужно.
- Для остальных регионов всё зависит от того, когда квартира оказалась в собственности.
- Если квартира получена после 1 января 2016 года
- Чтобы продать такую квартиру и не платить налоги, нужно владеть ею не менее 5 лет.
- Но есть и исключения. Срок владения может быть снижен до 3 лет, если:
- квартира получена в наследство;
- жильё подарили члены семьи или близкие родственники (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
- если квартира приватизирована после этой даты;
- если недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты).
Если квартира получена до 1 января 2016 года
Минимальный срок владения, после которого Продавец освобождается от налога, 3 года. Это работает для всех квартир — и купленных, и полученных в наследство, и приватизированных.
С 2019 года от уплаты налогов после 5 лет владения квартирой освобождены и нерезиденты России, владеющие здесь недвижимостью. Раньше они должны были отдать почти треть вырученных от продажи денег на налог, даже если имели квартиру в собственности больше 10 лет.
https://www.youtube.com/watch?v=QeapRwyCEhk
Теперь положение резидентов и нерезидентов уравняли, и по прошествии минимального срока владения от налога освобождаются и те, и другие.
Важно: налоговое резидентство не связано с гражданством, значение имеет страна, где человек платит налоги. Дальше расскажем об этом подробнее.
С какой даты отсчитывается срок владения квартирой
По общему правилу срок владения начинается с даты регистрации права собственности на недвижимость. Она есть в свидетельстве о государственной регистрации, если квартира получена до отмены этого документа. Если свидетельства нет, то дату регистрации можно посмотреть в выписке из ЕГРН или на онлайн-сервисе Росреестра (дата регистрации будет в графе «Права и ограничения»).
Это правило работает для купленной и построенной самостоятельно недвижимости, для квартир, приобретённых по ДДУ, и для подаренного жилья.
Но есть и несколько исключений из него:
1. Недвижимость, полученная по наследству. В этом случае срок владения отсчитывается с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.
2. Если право собственности на жильё признано через суд. Для такой недвижимости срок начинает отсчитываться с даты вступления в силу решения суда.
3. Приватизированное жильё. Тут всё зависит от того, когда приватизирована недвижимость:
- если после 1 января 1998 года, то срок отсчитывается с даты регистрации права собственности;
- если до 1 января 1998 года, то с даты заключения договора о передаче жилья в собственность. До этого момента свидетельства о госрегистрации права не выдавались, а позже не все их получили, ведь права собственников признаются независимо от регистрации. Но чтобы провести с такой квартирой сделку, право собственности всё же нужно зарегистрировать. Если Договор на приобретение квартиры был подписан в 1997 году, но владелец решил зарегистрировать своё право в Росреестре только в 2019 году, то срок владения отсчитывается от 1997 года.
4. Квартиры, полученные через ЖСК. Для такой квартиры срок начинает отсчитываться после выполнения двух условий: нужно подписать акт приёма-передачи квартиры и полностью оплатить паевой взнос. Это подтвердил в своём письме и Минфин России (Письмо Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837).
5. Если квартира покупалась по долям. Срок для такой квартиры, если её решили продать целиком, считается с даты приобретения первой доли.
Срок владения квартирами, полученными по реновации
Отдельные условия предусмотрены для квартир, полученных по московской программе реновации. В минимальный срок владения новой квартирой засчитывается срок, в течение которого собственники владели своим прежним жильём — взамен которого они получили реновационное.
Пример
Семья Ковалёвых купила двухкомнатную квартиру в пятиэтажке в сентябре 2015 года, а в январе 2019 года переехала в новостройку в рамках реновации. Ковалёвы могут продать новую квартиру сразу же после её получения и не платить при этом налог: трёхлетний срок владения прошёл.
А их соседи Смирновы, купившие квартиру 15 апреля 2016 года и переехавшие вместе с Ковалёвыми, вынуждены подождать ещё, до 15 апреля 2021 года, или заплатить НДФЛ.
Налоги при продаже квартиры. Сколько платить
На сегодняшний день стандартная ставка НДФЛ — 13%. Она действует для налоговых резидентов России — тех, кто в течение года живёт в стране не менее 183 дней. Если вы живёте и работаете в России, ваша ставка 13%. Для нерезидентов она намного выше —30%.
Налоговым резидентом России может быть и Гражданин России, и иностранец, и лицо без гражданства — обязанность платить налоги и гражданство никак не связаны. Статус налогового резидента РФ при необходимости можно подтвердить.
Нерезидентом может быть как иностранец, получивший московскую квартиру в наследство, так и россиянин, который уехал жить в другую страну. С продажи российской квартиры такой человек заплатит 30% с полученного дохода.
А бывает и наоборот: иностранец получил в наследство квартиру в Москве и приехал жить в Россию, а через год решил продать наследство. Он становится налоговым резидентом России и после продажи квартиры должен будет заплатить 13% налога.
Как посчитать налог
Если совсем просто, то из цены квартиры вычитаются расходы на квартиру (деньги, потраченные на её приобретение) или имущественный вычет 1 млн рублей. От получившейся суммы и платится налог 13%. Это правило действует только для налоговых резидентов. Сейчас всё объясним подробнее.
- Цена квартиры
- Чтобы понять, что считается ценой квартиры для расчёта налога, не обойтись без деления квартир, оказавшихся в собственности до и после 2016 года.
- Для квартир, оказавшихся в собственности до 1 января 2016 года, Закон не предусматривает никаких правил: налог считается от стоимости квартиры, прописанной в договоре (минус налоговый вычет).
А вот с квартирами, приобретёнными после 1 января 2016 года, всё обстоит чуть сложнее. К ним применяются новые условия закона, а облагаемая налогом сумма теперь привязана к кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Квартиры оцениваются по правилам, прописанным в законе «О кадастровой оценке». Кадастровая стоимость жилья бывает как меньше, так и больше рыночной цены квартиры.
Узнать её можно на сайте Росреестра или в МФЦ. Для получения данных введите в онлайн-сервисе нужную дату или скажите её специалисту центра Госуслуг.
А теперь о новых правилах подсчёта налога
1. Смотрим на кадастровую стоимость квартиры на 1 января того года, когда квартира была продана. Это или текущий год, или прошедший (так как налоги платятся за год).
2. Если цена квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от её кадастровой стоимости, налог считается от этих 70%. Если цена больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в ДКП.
Пример
В декабре 2018 года Лена получила в подарок от родителей квартиру в Москве, но решила продать её уже в марте 2019-го. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 года — 7 800 000 рублей. 70% от этой кадастровой стоимости — 5 460 000 рублей.
Если Лена продаст квартиру дешевле, к примеру, за 5 миллионов (ну, мало ли!), то «ценой» квартиры для обложения налогом будут считаться эти 5 460 000 рублей.
Но к этой сумме Лена может применить вычет.
Как уменьшить налог: имущественный вычет и расходы при продаже квартиры
Сумму, которая облагается налогом, можно уменьшить.Есть два способа сделать это: использовать вычет 1 млн рублей или вычесть из цены квартиры расходы на её приобретение. Применить можно только один из них, на выбор.
Налоговый вычет при продаже квартиры
Вычет в 1 000 000 рублей вправе использовать продавец жилья, даже если он не тратил на него деньги (например, получил в подарок, как Лена).
Из той суммы, для которой будет рассчитываться налог (как её определить, мы рассказывали в предыдущем блоке), вычитается 1 млн рублей. Налог считается от получившейся цифры.
- Пример
- Если Лена продаст квартиру за 5 миллионов рублей, то из 70% кадастровой стоимости квартиры она может вычесть 1 миллион.
- 5 460 000 — 1 000 000 = 4 460 000 рублей
- Налог: 13% от 4460000 = 579 800 рублей
- Если она продаст её дороже 70% от кадастровой стоимости, то 1 млн будет вычитаться от этой суммы:
- 8 000 000 — 1 000 000 = 7 000 000 рублей
- Налог: 13% от 7 000 000 = 910 000 рублей
Такой вычет можно применять несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год. Если вы продаёте несколько квартир в течение года, вычет будет распределён между ними или использован полностью только для одной из сделок.
Если Лена продаст в 2019 году не только подаренную квартиру, но и вторую, полученную в наследство от бабушки в 2017 году, то 1 миллион можно будет поделить на обе квартиры либо применить вычет полностью для одной из них.
Нередко правом на вычет пользуются, чтобы полностью освободиться от налога: квартиру по бумагам продают за 1 миллион рублей и применяют вычет размером в этот же миллион. Но искусственное занижение цены может привести не только к освобождению от налога, но и к рискам, о которых мы тоже немного расскажем.
- Налоговый вычет при продаже долей в праве
- Если сособственники продают квартиру как единый объект по одному договору, то 1 миллион рублей вычета делится на всех продавцов пропорционально их долям.
- Если эту же квартиру продавать по разным договорам с отдельными договорами купли-продажи, то каждый собственник может применить вычет в миллион.
- Расходы на покупку квартиры
- Если вы приобрели квартиру и потратили больше 1 млн, то выгоднее применить второй способ — вычесть из цены квартиры свои расходы.
- Что входит в такие расходы:
- если вы покупали квартиру, то расходами считается всё, что вы на неё потратили, в том числе первый взнос, сумма кредита и проценты за него, если вы брали ипотеку;
- если вы построили и продали дом, то расходами будут считаться все затраты на строительство, включая Кредит и проценты за него.
Пример
В 2017 году Максим купил двушку в Москве за 9 миллионов рублей: 7 млн он накопил сам, а 2 млн взял в банке. За два года он расплатился с банком, отдав кредит и 500 000 рублей процентов, и решил продать квартиру по кадастровой стоимости — 10 миллионов рублей.
10 000 000 — 9 000 000 (цена покупки) — 500 000 (проценты) = 500 000 рублей
Итак, Максиму придётся заплатить налог с 500 тысяч рублей, потому что на покупку он потратил в сумме 9,5 миллионов, а цена продажи больше 70% от кадастровой стоимости квартиры (70% — 7 миллионов рублей).
Обратите внимание:
Если после уменьшения цены квартиры на вычет 1 млн рублей или на расходы получается 0 или отрицательная сумма, то налог платить не надо.
Представим, что Максим решил продать квартиру за 9,5 млн рублей — ровно ту же сумму, что он на неё потратил. В этом случае платить налог не нужно.
Налоги при «продаже» новостройки по ДДУ
До тех пор, пока право собственности на квартиру не зарегистрировано, можно только уступить свои права по договору. Налог выплачивается по общим правилам — 13% от дохода, если квартира с момента покупки подорожала.
Если это произошло, то доступен имущественный вычет: из стоимости уступки прав по договору можно вычесть сумму расходов, которую «продавец» успел потратить на будущую квартиру, включая сумму выплаченного кредита и процентов.
Это подтвердил в своём письме Минфин.
Сроки «владения» тут не работают, так как пока квартира не построена, человек ничем не владеет. Поэтому даже если стройка затянулась на 5 лет, при продаже по ДДУ налоги платить обязательно.
Занижение цены в договоре купли-продажи квартиры
Продавцы иногда занижают цену в договоре, чтобы не платить налоги. Это не самое лучшее решение. И вот почему.
Возможно, налог платить не нужно
Посмотрите, когда истекает срок владения недвижимостью, после которого налог не придётся платить. Возможно, подождать осталось недолго, проще договориться с покупателем о переносе сделки, чем о снижении цены в договоре.
Налог может быть не таким большим, как риски
Посчитайте налог, который придётся заплатить с разных сумм. Помните, что минимум, до которого имеет смысл занижать цену, — 70% от кадастровой стоимости квартиры (если вы приобрели её после 1 января 2016 года). Если сделать цену ещё ниже, налог всё равно посчитают от этой величины. С учётом всех вычетов разница в размере налога может быть не такой большой, как вы себе представляли.
Пример
Подаренную ей в 2018 году квартиру Лена продаёт за 6 миллионов рублей. Кадастровая стоимость жилья — 7 800 000 рублей, а 70% от этой суммы на 1 января 2019 года — 5 460 000 рублей.
- Считаем налог за продажу при цене 6 млн рублей:
- (6 000 000 — 1 000 000) × 13% = 650 000 рублей
- Чтобы не платить «лишние» налоги, Лена договорилась с покупателем, что в договоре они напишут другую цену — 5 миллионов. Считаем налог для 70% от кадастровой стоимости квартиры:
- (5 460 000 — 1 000 000) × 13% = 579 800 рублей
- То есть Лена рискует миллионом рублей ради того, чтобы сэкономить 70 200 рублей.
- А теперь представим, что эту квартиру Лене не подарили, а она купила её в 2017 году и потратила на это 4 миллиона, а теперь собирается продать за 6 млн. Посчитаем налог с вычетом расходов на покупку жилья:
- (6 000 000 — 4 000 000) × 13% = 260 000 рублей
- А если Лена решит продать купленную квартиру за 5 млн (это меньше 70% кадастровой стоимости жилья):
- (5 460 000 — 4 000 000) × 13% = 189 800 рублей
- Посчитайте всё в конкретных суммах и оцените, стоит ли эта экономия риска.
- Занижение цены в договоре может насторожить покупателя
Ведь в случае, если что-то пойдёт не так, всё, что он получит, — сумма, прописанная в договоре. Понимая этот риск, люди обычно не идут на такие сделки.
Покупатели соглашаются на занижение цены в договоре только в обмен на существенную скидку от фактической цены, обычно около 10%. Что всего на 3% меньше налога. Так что какую-то сумму продавец всё равно потеряет, а сложностей с поиском покупателя и оформлением документов у него прибавится.
Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредите
Если покупатель берёт кредит на квартиру, то банк оценивает квартиру и то, насколько реальна её цена. Если сумма кредита больше заниженной цены квартиры, банк может отказать в ипотеке. Так как доля ипотечных сделок в разных сегментах составляет около 50%, то претендентов на квартиру с заниженной стоимостью сразу становится меньше.
Подписание дополнительного соглашения о передаче остальной суммы
Иногда в договоре пишут заниженную стоимость, а передачу остальной части денег оформляют по-другому. Кто-то договаривается о том, что часть денег (до реальной цены квартиры) покупатель отдаёт под расписку от продавца, кто-то подписывает к договору допсоглашение, по которому передают «отделимые улучшения» или продают мебель.
Но доход от продажи отделимых улучшений — это тоже доход, и он облагается налогом. Если же такие документы покупатель с продавцом решили оставить при себе и никому не показывать, то надо понимать, что бумаги могут случайным образом обнаружить (например, если покупатель по какой-то причине подаст в суд на продавца), а то и намеренно использовать во вред
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова.
Как заплатить или уменьшить налог с продажи дома с земельным участком?
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
консультацию:
Показать содержание
Что такое налог с продажи дома с земельным участком?
По нормативам, установленным законодательством, получение любого дохода физическими лицами облагается налогом.
Он составляет 13% общей стоимости, указанной в договоре имущественной сделки, за вычетом 1 миллиона рублей.
При оформлении дома с участком, нередко возникают вопросы, связанные с нюансами титульного владения землёй, на котором возведён дом. ЗУ может принадлежать продавцу недвижимости на правах:
При продаже дома надел может передаваться возмездно только при условии официально оформленного права собственности. В остальных случаях земли переходят покупателю, следуя судьбе капитального строения. В таком случае не допускается получение платы за землю, в то же время – с продажи земельного участка не взимается установленный налог.
Стоит упомянуть про материнский капитал и его особенности при купли продаже дома с землей. Подробнее об этом можно узнать в нашей статье.
Если участок в собственности, его владелец может освобождаться от налога с продаж в том случае, когда:
- он находился в собственности более 3 лет;
- его стоимость менее 1 миллиона рублей.
При этом недопустимо составлять отдельные гражданско-правовые договоры на продажу дома и земельного участка, находящегося под домом даже тогда, когда участок в собственности.
Данное действие могло бы снизить стоимость недвижимости, указанную в разных договорах, но продавать участок с возведённым капитальным строением, не разрешено.
Так же не разрешено продавать возведённое на участке капитальное строение без переоформления земли.
Соответственно, стоимость недвижимости, представляющей собой дом и ЗУ, рассчитывается совокупно. Из этой совокупной стоимости рассчитывается налог с продажи недвижимости.
Положение об уплате налога с продажи дома с ЗУ, регулируется положениями Налогового, Гражданского и Земельного кодексов:
- Согласно статье 130 ГК РФ недвижимость в виде капитальных строений и наделов относится к имуществу, облагаемому налогом вне статуса владельца. Исходя из этого, выплаты вменяются так же тем категориям лиц, которые вправе получать льготы по другим основаниям.
- Положения статей 208-210 и 224 НК РФ определяют налоговую базу,ставку, условия отмены его начисления.
- Нормативы статьи 391 НК РФ допускают снижение выплат на 10 000 рублей для некоторых категорий граждан.
- Статья 207 НК РФ регулирует начисления для нерезидентов РФ.
- Статья 288 НК РФ определяет сроки налогового периода.
Перед тем как начать рассчитывать сумму уплаты налога с продажи ДОМА С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ, возможно вам будет интересно узнать как рассчитывается этот же налог, только с продажи ТОЛЬКО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА — об этом читайте здесь.
https://www.youtube.com/watch?v=H2W8Y16l0VY
Ознакомиться с полной процедурой купли продажи дома с землей можно тут.
Как рассчитать и уплатить налог с продажи?
Сведения в местное отделение ФНС поступают непосредственно при регистрации гражданско-правового договора купли-продажи.
Стоимость объекта, участвующего в имущественной сделке обязательно отражается в договоре. Эта сумма, полученная продавцом недвижимости является базовой при исчислении.
Естественно, инспекторы проведут собственный перерасчёт, чтобы проверить отсутствие недоимки при оплате налога.
Кроме этого, в инспекцию ФНС передают сведения о наличии регистрации на территории РФ. Инспекторов интересует следующий факт:
- не является ли продавец иностранцем или лицом без гражданства;
- прописан ли он ранее, чем за 98 дней до проведения сделки.
Такие сведения имеют значения для того, чтобы увеличить налоговую ставку с 13% до 30%.
Остальные сведения, которые отменяют уплату налога, граждане предоставляют самостоятельно.
К ним относится срок владения проданной недвижимостью. Если она находилась в собственности более 3 лет, от продавца требуется только подача заявления об освобождении от выплат на данном основании. Такое заявление, написанное на имя начальника регионального отделения ФНС, лица подают при личном посещении инспекции или пересылают заказным письмом с уведомлением о получении.
Если же строение возведено и введено в эксплуатацию менее чем за 3 года до продажи, а ЗУ находится в собственности более 3 лет, то аналогичное заявление следует подать только в отношении надела, а налог за дом оплатить по существующему регламенту.
Расчёты по оплате налога с продажи дома с земельным участком перечисляются до 15 июля года, следующего за налоговым периодом, а декларация НДФЛ подаётся до 30 апреля. То есть, на следующий год после продажи недвижимости следует подать декларацию и оплатить указанную в ней сумму.
Расчёты проводятся по следующей формуле: от суммы стоимости дома и земельного участка вычитается один миллион. От оставшейся стоимости, которая определяется как налоговая база, находится 13%.
Например: стоимость дома – 2 миллиона 500 тысяч, а стоимость ЗУ – 1,5 миллиона. Участок и строение в собственности 2 года. Соответственно, слагается стоимость дома и надела, которая в совокупности равна 4 миллионам, из которых вычитается 1 миллион. Их полученной разности в 3 миллиона находится размер установленной налоговой ставки. Уплате в счёт НДФЛ подлежит сумма в 390 тысяч рублей.
Если продавец входит в число льготников на основании положений статьи 391 НК РФ, то из полученной суммы следует вычесть 10 тысяч рублей и оплатить 380.
Если продавец – иностранец, он обязан уплатить 30% налога. Соответственно, с продажи он обязан перечислить в отделение ФНС 900 тысяч. Льготы для иностранцев не предусмотрены.
При условии, что земля под домом оформлена в собственность 3,5 года назад, а капитальное строение введено в эксплуатацию и поставлено на кадастровый учёт за год до продажи, налог следует вычитать только со стоимости частного дома. С его стоимости в 2,5 миллиона следует вычесть миллион не облагаемых НДФЛ средств, а с полутора миллионов вычесть налог, который составит 205 тысяч рублей.
Каждый налогоплательщик исходит из нюансов, определяемых его ситуацией. Рассчитав положенную для выплаты сумму, он должен подойти в местное отделение ФНС и заполнить налоговую декларацию. В декларации указывают как сумму, перечисленную с продажи недвижимости в бюджет государства, так и расчёты, которыми пользовался налогоплательщик.
Льготы или освобождение от налога на продажу дома с земельным участком в силу тех или иных причин, требуется оформить заявлением с приложением подтверждающих документов. К таковым относятся правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на дом и участок. Например:
- Договор имущественной сделки, на основании которого продавец, в своё время, вступил в право собственности.
- Свидетельство о собственности в случае приватизации ЗУ или при введении дома в эксплуатацию.
- Свидетельство о наследовании, если частный дом или участок передавались по наследству.
Для обоснования льгот следует приложить копии документов, которые подтверждают статус льготника.
Для тех кто интересуется алгоритмом и особенностями покупки дома с землей — мы подготовили материал.
Штрафы при неуплате
При подаче декларации и переводе денег на счёт, следует провести тщательную проверку правильности проведения расчётов и введения кодов при оплате через терминал.
Любая ошибка приведёт к налоговым нарушениям, за которые вменяются штрафные санкции. Добросовестные налогоплательщики, допустившие ошибку при подсчёте или при наборе цифр КБК, наказываются штрафом в размере 20% суммы недоимки.
Недобросовестные нарушители, специально не уплатившие положенный налог или снизившие, при продаже земельного участка с домом, сумму НДФЛ, наказываются штрафом в размере 40% суммы недоимки. Если граждане продолжают уклоняться от ответственности, требующаяся к уплате сумма будет взиматься через суд.
Особые случаи нарушений, при злостном нарушении налогового режима РФ влекут уголовную ответственность, предусматривающую взимание крупных штрафов и иные виды наказаний.
Общая информация по данной теме доступна на главной странице рубрики.
При продаже земельного участка с домом и уплате налога, следует руководствоваться различными правовыми аспектами, предусматривающими допустимость освобождения от его уплаты или снижения суммы налога.
Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать: