Налогия
Статьи
Общая долевая собственность на квартиру или просто «долевая собственность»
— это собственность, при которой имущество (квартира) разделена на доли, то
есть доля каждого из собственников в имуществе четко определена. При таком
виде регистрации недвижимости каждому собственнику выдается свое
свидетельство, в котором прописан размер принадлежащей ему доли. В долевой
собственности может быть и другое имущество, например, жилой дом.
Что такое налоговый и сколько денег можно получить?
Налоговый вычет — это уменьшение налогооблагаемой базы, то есть той суммы,
с которой рассчитывается Налог к уплате. С помощью налогового вычета вы
можете уменьшить налог к уплате или вернуть ранее уплаченный налог.
При покупке квартиры и оформлении ее в общую долевую собственность вы
можете оформить имущественный налоговый вычет (
ст. 220 НК РФ
).
Тест · 1 / 3
Первый раз оформляете вычет?
Тест · 2 / 3
Кажется ли Вам процесс получения вычета сложным?
Тест · 3 / 3
Рассматриваете возможность воспользоваться услугами нашего сервиса?
- Результат
- Хорошый выбор!
- Налоговые эксперты ждут, какой Тариф вы выберете, тем более, что у вас теперь и промокод на скидку 23% есть: HOROSHO23
- Результат
- Уважаем Ваш выбор!
- Но возможно выгодней воспользоваться опытом наших экспертов, тем более, что у вас теперь и промокод на скидку 23% есть: HOROSHO23
Налоговый вычет за покупку собственности
Максимальный размер такой налоговой “льготы” по приобретению жилья
составляет 2 млн руб. (это установленный лимит) на человека, не считая
процентов по кредиту. При этом государство возвращает 13% от суммы лимита,
то есть 260 000 руб. — это максимальная сумма возврата по приобретению
жилья.
Пример:
Иванов стал собственником доли в доме, купив его за 3 000 000₽. Невзирая на
то, что сумма покупки больше лимита, он может оформить возврат НДФЛ за
часть дома только с 2 000 000₽ и получить 260 тысяч.
Для определения суммы налога к возврату необходимо определить момент
возникновения права на этот возврат, а именно:
-
при приобретении квартиры в строящемся доме (Договор долевого
участия (ДДУ), договор уступки права) таким моментом является
подписание акта приема-передачи готовой квартиры; -
при покупке готового жилья (договор купли-продажи) – дата
регистрации права собственности.
При покупке жилья в ипотеку, вы также имеете право на возврат по уплаченным
банку процентам. С 2014 года такая налоговая “льгота” ограничена 3 млн.
руб., ранее сумма налогового вычета по процентам не лимитировалась. То есть
с 2014 года получить возврат по уплаченным процентам по ипотеке можно в
сумме до 390 000 руб.
Пример:
Петров оформил в собственность долю в жилом доме в ипотеку за 4 000 000 ₽.
Процентов банку он уже выплатил на сумму 1 000 000₽. Петров имеет право
вернуть 260 тысяч по основному налоговому вычету и еще 130 000₽ за
уплаченные % (1 000 000*13%).
Как получить максимальный налоговый вычет быстро и просто?
Налоговый возврат при долевой собственности проще всего оформить с
Налогией. С Налогией вы сможете подготовить правильные документы, чтобы их
одобрила инспекция и вам не пришлось их переделывать. Получите консультацию
эксперта при оформлении возврата НДФЛ при долевой собственности и выберите,
как отправить документы — подать онлайн или отнести в инспекцию самому.
Как распределяется налоговый вычет?
При покупке квартиры в долевую собственность налоговые вычеты по
приобретению жилья и ипотечным процентам распределяются строго в
соответствии с размером долей собственников.
Собственник не может ни отказаться от своей части налогового вычета, ни
передать вычет за долю другому, ни получить часть вычета на долю своего
сособственника.
Пример:
Николай и Анна из Москвы в 2014 году приобрели жилье в общую долевую
собственность за 2.8 млн руб. Согласно документам, у Николая — права
собственника 1/4 доли квартиры, а у Анны в собственности 3/4 жилья.
При
долевой собственности на квартиру налоговый вычет будет распределяться
следующим образом: Николаю – 700 000 руб (2 800 000*¼), Анне – 2 млн руб
(2.8*¾) = 2.1 млн руб., что больше лимита, поэтому берется 2 млн. руб).
Анна сможет вернуть налог со всей суммы лимита, а Николай сможет получить
остаток налогового вычета 1 300 000₽ (2 000 000 – 700 000) при покупке еще
одной квартиры в собственность.
Важно! Рассмотренный порядок получения вычета подготовлен с учетом изменений
(новых правил), вступивших в силу с 1 января 2014 года.
До этой даты максимальный размер налогового вычета устанавливался не на
каждого собственника, а на весь объект недвижимости (квартиру, дом).
Если
бы по условиям примера Николай и Анна приобрели квартиру не в 2014, а в
2013 году, то “льгота” распределялась бы иначе — общая сумма делилась бы
пропорционально долям собственников.
Кроме того, вернув деньги с доли
квартиры, права на возврат по другому жилью они бы больше не имели
(несмотря на то, что сумма налогового вычета составила менее 2 000 000₽).
Покупка доли по отдельному договору
Если доля в собственности (квартире, доме или другом имуществе) была
приобретена по отдельному договору (например, в собственность оформлена ½
доли в квартире, которая куплена по договору купли-продажи), то в целях
имущественного возврата считается, что вы купили целый объект.
В таком случае и по «старым», и по «новым» правилам («новые» — с 2014 года)
вычет не делится между сособственниками.
Вы можете получить вычет со всей
суммы, потраченной на жилье и выплату процентов по ипотеке при долевой
собственности (но с учетом лимита не более, чем два миллиона).
Если доля в
квартире, оформленная в собственность, стоила больше 2 000 000 (например,
до 3 млн руб. или больше), то налоговый возврат будет рассчитан только с 2
млн.
Пример:
Константин купил и оформил в собственность часть жилья(1/2 доли в квартире)
за 2 млн руб.
Вычет не будет зависеть от того, кто является его соседями и
каковы их доли в праве на остальную часть недвижимости. От них не требуется
никаких подтверждений, разрешений или заявлений.
Константин имеет право
вернуть налог со всей суммы, уплаченной за свою долю, в размере 260 000 руб
(2 000 000*13%).
Доля в квартире (доме) оформлена на ребенка
Довольно часто встречается ситуация, когда родители (усыновители, приемные
родители, опекуны, попечители) покупают квартиру (дом) и оформляют право
собственности на нее полностью или частично на своего несовершеннолетнего
ребенка (подопечного). Можно ли получить налоговый вычет с доли ребенка?
Можно.
Это единственное исключение из правил, когда вы можете получить налоговый
вычет за другого человека без отказа от покупки доли в квартире. Главное
условие – ребенку должно быть менее 18 лет. Если же он уже является
совершеннолетним, то по общему правилу возврат с его доли получить уже не
получится.
Волнующий многих родителей вопрос – сможет ли ребенок получить уже свой
возврат налога в дальнейшем? Ответ однозначный – да, сможет.
При таком
распределении вы как бы забираете часть его налогового возврата и заявляете
его как свой собственный.
Ребенок не использует свое право и в будущем,
когда вырастет, сможет, как собственник, вернуть налог при покупке жилья.
Родителям необходимо решить, кто из них двоих будет получать возврат налог
за ребенка.
Пример:
Супруги Сергей и Наталья купили квартиру за 3 млн руб и оформили ее в общую
долевую собственность с равным выделением долей: каждому принадлежит 1/3
доли квартиры. Родители решили, что возврат денег за ребенка будет получать
Сергей.
Сумма вычета, на которую может претендовать Наталья с части
квартиры, составит 1 млн руб., Сергей же получит возврат с суммы в размере
2 000 000 руб. — за себя и за долю ребенка.
Ребенок права на имущественный
возврат не теряет и сможет воспользоваться им в дальнейшем при покупке
жилой собственности.
Налоговый вычет за продажу собственности
При продаже квартиры в долевой собственности или при продаже доли в
квартире вы также сможете получить налоговую “льготу” и уменьшить сумму
налога к уплате. В некоторых случаях продавать долю в имуществе даже
выгоднее, т.к. с помощью вычета можно и вовсе не платить налог с продажи
доли.
Если вы продаете жилье, которым владели менее минимального срока владения,
то вы должны заплатить 13% с дохода от продажи. Но вы можете уменьшить
налог к уплате, воспользовавшись правом на налоговый вычет, который
составляет 1 млн рублей.
Если вы продаете долевую собственность по одному договору купли-продажи, то
эта “льгота” рассчитывается на весь объект недвижимости. А если вы будете
продавать ее по отдельным ДКП — и первый, и второй собственник продают свои
доли отдельно — то и налоговый вычет может использовать каждый в полном
объеме, заполнив отдельно декларацию 3-НДФЛ.
Форма (бланк) налоговой декларации 3-НДФЛ (в формате PDF)
Обращайтесь за консультацией к нашим специалистам, чтобы правильно
рассчитать налоговый вычет при долевой собственности. Мы более 12 лет
помогаем нашим гражданам возвращать налоги.
Публикуем только проверенную информацию
Получайте максимальные вычеты!
Получить
Налог при продаже доли в квартире
Для того чтобы определить необходимость уплаты налога при продаже
доли в квартире, нужно учесть срок владения недвижимостью. А при расчете налога
с продажи квартиры в долевой собственности можно применить имущественный
налоговый вычет. Расскажем, как это сделать.
- Какой налог
с продажи доли квартиры? - По общему правилу доход от продажи доли в квартире подлежит
обложению налогом на доходы физических лиц, ставка которого для налоговых
резидентов РФ составляет 13 %. - Нужно ли
платить налог при продаже доли в квартире?
Доход, полученный при продаже квартиры или доли в ней,
облагается налогом. Поэтому по общему правилу, при продаже квартиры в долевой
собственности собственники обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог
(за несовершеннолетних детей это делают их родители). Однако на возникновение
обязанности уплатить налог с продажи доли в квартире влияет срок владения
недвижимостью.
Налог при
продаже долевой собственности и срок владения
Чтобы выяснить, надо или нет платить налог с продажи доли в квартире, необходимо правильно рассчитать срок владения.
Дело в том, что от налогообложения освобождаются доходы от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
На срок владения недвижимостью в целях определения
необходимости уплатить налог с продажи доли в квартире может влиять:
- то, когда была приобретена
квартира (до 1 января 2016 года действовали другие правила определения срока
владения квартирой); - каким способом была приобретена
квартира (по договору купли-продажи, дарственной или по наследству); - единственная Недвижимость
продавалась или нет; - и другие факторы,
перечисленные в статье 217.1 НК РФ.
- О том, с какого момента считается срок владения квартирой в целях расчета налога при продаже доли в квартире, можно прочитать здесь.
- Расчет
налога с продажи доли в квартире
Налоговая база по доходам, полученным от продажи недвижимого
имущества, определяется в соответствии с положениями статьи 214.10 и 220 НК РФ.
Так, при расчете налога при продаже доли в квартире важно учесть кадастровую
стоимость продаваемой недвижимости.
Вместе с тем в соответствии с пп.1 п. 1 ст. 220 НК РФ при
определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц
налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при
продаже имущества.
Вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком
в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая
приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или
доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности
налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом
недвижимого имущества, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
- При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо
общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного
налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально
их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества,
находящегося в общей совместной собственности). - Вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
- Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного
налогового вычета, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в
общеустановленном порядке. - Об особенностях исчисления налога при продаже детских долей можно прочитать здесь.
- Рассмотрим, как применяется налоговый вычет и рассчитывается
налог при продаже доли в квартире, в зависимости от того, продается ли она как
единый объект права собственности или нет. - 1 Налог с продажи квартиры в долевой собственности
Налог с продажи доли в квартире в 2022 году
Время чтения 7 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−
Сделки с недвижимостью, как и любые операции с имуществом, находятся под пристальным вниманием контролирующих органов и подлежат обязательному налогообложению. Продажа одной или нескольких долей в квартире довольно распространенная, но не всегда понятная с точки зрения расчета сборов в бюджет, операция. Законодательно утверждены определенные льготы и вычеты, а также послабления для собственников имущества. Сегодня мы поговорим о том, как платить налог с продажи доли в квартире в 2018 году.
Нужно ли платить налоги?
Облагается ли продажа доли квартиры налогом? Ответ на этот вопрос неоднозначен – это зависит от суммы сделки, порядка оформления, срока владения имуществом.
Основным видом сбора, которым облагается реализация недвижимости, является налог на доходы физических лиц, сокращенно НДФЛ. Ставка для данного вида операций стандартная – 13 %.
Сумма исчисляется независимо от того, продается ли квартира целиком или же лишь ее часть (доля).
Например, Петрова И.С. реализовала свою долю за 1,5 млн. рублей. В таком случае стандартный расчет налога будет выглядеть так:
1500000 * 13% = 195000 рублей
Как снизить налог?
Государство предоставляет гражданам России ряд послаблений, которые позволят им снизить налоговое бремя при продаже имущества. Разъяснения предоставлены с учетом поправок в НК РФ, вступающих в силу 01.01.2017 г.
Срок владения
Значительное влияние на расчет суммы налога оказывает длительность владения имуществом. В частности, собственник имеет право не платить в бюджет никаких отчислений с договора купли-продажи, если он владеет недвижимостью определенное количество лет.
Согласно новым требованиям минимальный период владения доли квартиры для пользования этой льготой – 5 лет.
При этом стоит учитывать, что под этим сроком понимается именно календарный период, т.е. 60 месяцев с даты приобретения статуса собственника.
Имущество, находящееся в собственности более 3 лет, также подпадает под льготу лишь в следующих ситуациях:
- получено в дар или по наследству от родственника;
- приватизировано;
- приобретено в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.
Если же имущество находилось в собственности менее 3 лет, то Продавец может применять другой вид льгот, чтобы снизить свою налоговую нагрузку.
Немного об определении срока владения имуществом
Основным документом, устанавливающим факт владения долей квартиры, является свидетельство о праве собственности, которое выдается контролирующими органами. Для удобства расчета минимального срока стоит ориентироваться на дату, указанную в данной форме. В действительности момент начала владения имуществом наступает в день регистрации пакета документов.
Немного более сложный порядок с долями. Например, Сидоров А.М. в 2011 г. приобрел квартиру в совместное владение со своими родителями, т.е. стал собственником 1/3 имущества. В 2014 году умер его отец и передал ему по завещанию свою долю.
В 2017 Сидоров решает продать свои доли. В этой ситуации он имеет полное право не платить налоги со сделки, поскольку впервые он стал владельцем части квартиры в 2011 году.
Важна дата получения первой доли, а не каждой отдельно взятой!
Расходы на приобретение
Одним из способов значительно уменьшить сумму налога с продажи доли в квартире, является документальное подтверждение расходов на ее приобретение. Если же владелец не может никак доказать понесенные убытки по покупке недвижимости, то он может воспользоваться следующим видом льготы – фиксированным имущественным вычетом.
Лодыгин Р.Д. приобрел долю в квартире в 2016 году за 2,5 млн. рублей. В 2017 он реализует свою часть имущества по цене 3,6 млн. рублей. В такой ситуации расчет налога будет следующим:
(3600000 – 2500000) * 13% = 1100000 * 13 % = 143000 рублей.
Казалось бы, что мешает указать в договоре купли-продажи меньшую сумму и не платить никаких налогов. Однако, законодательно утвержден порядок определения минимальной стоимости реализуемого имущества. В ст. 217.
1 НК РФ четко указано, что сумма дохода, получаемая от продажи недвижимости не должна быть меньше, установленной кадастровой стоимости имущества на 1 января года совершения сделки, уменьшенной на коэффициент 0,7. При этом не всегда есть требуемые данные об объекте.
В такой ситуации собственник не ограничен требованиями данного пункта (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
Доброва А.Ж. продала свою долю – ½ квартиры за 4,5 млн. рублей. Кадастровая стоимость всего имущества составляет 15 млн. рублей. Пример расчета налогооблагаемого дохода со сделки:
15000000/2 * 0,7 = 5250000 рублей.
Поскольку стоимость продажи существенно ниже кадастровой, то при расчете НДФЛ используется сумма 5,25 млн. рублей.
Имущественные вычеты в фиксированном размере
Статья 220 НК РФ содержит развернутую информацию о таком способе уменьшения налога как имущественный вычет. Фиксированный размер льготы установлен в пределах 1 млн. рублей. Важно понимать, как его применять:
- на один объект недвижимости;
- в разные налоговые периоды.
Немного интереснее ситуация происходит при применении вычета для сделок с продажей долей квартир. Собственники недвижимости могут выбрать три сценария получения льготы в зависимости от конкретной ситуации.
Рассмотрите примеры расчета на основе следующих данных:
Лопатин А.Д. и В.Д. решили продать квартиру, полученную в Наследство, за 3,5 млн. рублей. Оба работают, поэтому вправе применять вычеты. Каждый владеет ½ имущества.
Использование вычета на целый объект недвижимости. В такой ситуации оформляется договор купли-продажи квартиры, и совладельцы могут применить льготу в размере 1 млн. рублей пропорционально своим долям.
1000000/2 = 500000 рублей
(3500000/2 – 500000) * 13 % = 162500 рублей. Именно такую сумму налога заплатит каждый собственник квартиры в бюджет.
Использование вычета на доли квартиры. Совладельцы реализуют свою часть отдельно по разным договорам купли-продажи. Это возможно при наличии свидетельств о праве собственности на каждую долю. Тогда расчет будет выглядеть следующим образом:
(3500000/2 – 1000000) * 13 % = 97500 рублей.
Еще один интересный вариант решения вопроса возможен, если один из совладельцев является собственником более установленного минимального срока. В такой ситуации при продаже имущества заключается дополнительное соглашение, в котором указывается распределение дохода от сделки:
Лопатин А.Д – 3 млн. рублей (собственник более 3 лет)
Лопатин В.Д. – 500 тыс. рублей (пользуется имущественным вычетом на свою долю в размере 500000 рублей). Таким образом продавцы недвижимости полностью освобождаются от уплаты НДФЛ.
Как видно из примера, разный подход к юридическому оформлению долей имущества, позволяет значительно снизить размер налога с продажи части квартиры. Важно правильно и точно сопроводить сделку, поскольку наличие ошибок или неточности дают возможность ФНС признать ее недействительной, а порядок применения вычетов изменить в сторону увеличения налоговой нагрузки.
Как уведомить о доходах контролирующие органы?
Уплата налога с продажи доли квартиры ничем не отличается от установленного порядка по сделкам с другой недвижимостью.
Владелец части имущества обязан в срок до 30 апреля предоставить информацию о сделках в прошлом году, предоставив в ФНС отчетность по форме 3-НДФЛ.
Не нужно передавать налоговую отчетность в контролирующие органы при продаже имущества, которым владели более установленного срока. В остальных же случаях важно показать, что собственник воспользовался вычетом или снизил налог на расходы по покупке недвижимости.
Крайней датой перечисления сумм налога в 2017 году является 15 июня. Уплатить взнос возможно лишь после подтверждения правильности оформления декларации и получения реквизитов в контролирующей организации.
Граждане не вправе производить расчет с бюджетом наличными средствами, поэтому потребуется обращаться в банк или использовать интернет-ресурсы.
За нарушение сроков уплаты налогов и подачи декларации предусмотрены штрафы.
Если у вас есть какие-либо вопросы или вам требуется помощь в заполнении налоговых деклараций, то наш дежурный Юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.
Налог с продажи доли в квартире — Ваши налоги
04.01.2021
Здесь вы узнаете о том, как рассчитать налог на продажу доли в квартире в разных ситуациях.
Например, при при продаже квартиры целиком (в том числе и вашей доли в ней) или по долям (то есть по нескольким договорам купли-продажи долей). Ведь от порядка оформления сделки зависит и сумма налога, которую придется заплатить.
Мы рассмотрим каждую из этих ситуаций, а также расскажем про наиболее оптимальные способы оформления сделки, которые позволят уменьшить налог.
Зачастую продавец обязан заплатить налог с продажи доли в квартире. Почему «зачастую», а не всегда? Все зависит от трех факторов:
- Срока владения долей (то есть срока в течение которого доля в квартире была в собственности продавца).
- Продажной цены доли и кадастровая стоимости квартиры в целом.
- Порядка оформления купли-продажи доли.
Срок владения долей в квартире
До 2016 года действовало правило: если доля находилась в вашей собственности 3 года и более 3 лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода значения не имеет. Декларированию такой доход не подлежит.
С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый Кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем долям, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона.
Он предусматривает, что новый порядок расчета налога применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Если Право собственности оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д.
году), то по этим долям применяются старые правила расчета налога: доход от продажи долей, которой вы владели 3 года и больше, налогом не облагают.
Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении долей, которые были получены:
- по наследству;
- в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
- по приватизации;
- по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).
Если вы продаете такую долю в квартире и доля находилась в вашей собственности 3 года и более 3 лет, то налог с продажи платить не нужно. Продажная стоимость доли значения не имеет.
В отношении остальных долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года, этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров).
Пример
Вы продаете долю в квартире.
Ситуация 1
Доля получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
Ситуация 2
Долю вы купили в 2019 году (то есть после 1 января 2016 года). Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 5 лет и более 5 лет. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения долей может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения долей. Подробней о том, как определить срок владения смотрите по ссылке.
Как определить начало срока в течение которого доля была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на долю.
Строка в Свидетельстве о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации . Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по доле.
Нужная дата стоит в строке 3 Вид, номер и дата государственной регистрации права .
Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:
- по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
- в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
- до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).
Внимание!
Если доля была получена в собственность по частям (например, 1/4 долю вы купили, а еще 1/4 получили по наследству и в результате, стали владельцем 1/2 доли), то право собственности на всю долю в размере 1/2 отсчитывают с момента первого оформления доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/4 до 1/2) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения при получении долей в разное время смотрите по ссылке.
Пример
В марте 2019 года три человека приобрели квартиру. Отец, его сын и брат отца. По 1/3 каждый. В сентябре 2020 года отец умер. В связи с этим его сын получил долю отца (1/3) в наследство. По состоянию на сентябрь 2020 года доля сына составила 2/3.
В этой ситуации считается, что сын владеет 2/3 доли с марта 2019 года.
Таким образом, налог с продажи доли находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Поэтому, если это ваш случай, то дальше можете не читать.
Налог с продажи доли, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеют значение два других фактора:
- Продажная цена доли и кадастровая стоимость квартиры в целом.
- Порядок оформления договора купли-продажи доли.
Поговорим о них подробнее.
Продажная цена доли в квартире и оформление сделки
Ваш доход — это продажная цена доли по договору купли-продажи. Из этого правила есть исключение. Оно касается долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года. По таким долям доход, облагаемый налогом, равен одной, но максимальной величине:
- либо продажной цены доли по договору;
- либо цены доли рассчитанной из кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7.
Пример
Вы продаете 1/2 долю в квартире, которая получена в собственность в 2019 году. Кадастровая стоимость квартиры 4 200 000 руб.
Ситуация 1
Продажная цена доли по договору 1 800 000 руб.
Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.
Вашим доходом считают наибольшую величину. Это продажная цена доли по договору — 1 800 000 руб.
Ситуация 2
Продажная цена доли по договору 1 200 000 руб.
Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.
Вашим доходом считают наибольшую величину. Это стоимость доли, рассчитанная из кадастровой цены квартиры — 1 470 000 руб.
У продавца доли в квартире есть два способа уменьшить доход при расчете налога с полученного дохода. Он может выбрать любой из них по своему желанию.
Способ первый. Доходы минус расходы
Продав долю в квартире, которая была менее трех лет в собственности, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с приобретением этой доли. Подобные расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!
Цитата из статьи 220 Налогового кодекса (пункт 2 пп. 2):
… налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между доходом и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, доля в квартире продана дешевле, чем куплена) налог с продажи доли платить не надо.
Пример
Иванов владеет долей в квартире, полученной по договору купли-продажи, менее 5 лет. Он решил ее продать.
Ситуация 1
Иванов купил долю за 1 200 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 2 300 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
- 2 300 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 200 000 (расходы на покупку доли) = 1 100 000 руб.
- Сумма налога:
1 100 000 х 13% = 143 000 руб.
Ситуация 2
Иванов купил долю за 1 250 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 1 120 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
- 1 120 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 250 000 (расходы на покупку доли) = 0 руб.
- Налог платить не нужно.
В большинстве случаев доля в квартире не покупается отдельно. Обычно она поступает в собственность вместе с самой квартирой, купленной несколькими дольщиками (например семьей). В этой ситуации сумму расходов на приобретение конкретной доли либо указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, либо определяют по формуле (если в договоре стоимость каждой доли не указана):
| Покупная стоимость квартиры в целом | Х | Размер доли | = | Сумма расходов на приобретение доли |
Пример
Семьей из 3 человек приобретена квартира стоимостью 6 700 000 руб. Каждому из членов семьи принадлежит по 1/3 доли. В договоре купли-продажи квартиры стоимость каждой доли не указана. Там лишь приведена общая цена квартиры.
В такой ситуации покупная стоимость каждой доли составляет:
6 700 000 (общая стоимость квартиры) х 1/3 = 2 233 333 руб.
Способ второй. Имущественный вычет
Продав долю в квартире вы имеете право получить имущественный налоговый вычет.
Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога (подробнее о вычетах читайте по ссылке). В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год.
Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса (пункт 1 и 2). Если доход превышает вычет, налог нужно платить с суммы превышения. Если нет — налог не платят.
Внимание!
При продаже имущества, которое находится в долевой собственности, общая сумма вычета распределяется между совладельцами ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Дело в том, что этот вычет предоставляется не в отношении каждого продавца, а в отношении одного объекта (например, квартиры или дома).
Получается, что если вы продаете свою долю отдельно это считают отдельным объектом. Поэтому вы получаете вычет в полной сумме (1 000 000 руб.). А если вы продаете квартиру (в том числе и свою долю в ней) вместе с другими собственниками, то квартира и считается таким объектом. Поэтому вычет в размере 1 000 000 руб.
будет распределен между всеми собственниками-продавцами.
Вот тут получает огромное значение порядок оформления сделки купли-продажи.
Вариант первый. Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Вместе с квартирой продается и ваша доля в ней. В такой ситуации, вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.
Вариант второй. Квартира продается по долям. То есть каждый собственник продает свою долю по отдельному договору. В такой ситуации КАЖДЫЙ собственник вправе получить вычет в 1 000 000 руб. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).
Пример
Семья из трех человек продает квартиру за 3 700 000 руб. Она находится в собственности продавцов менее 3 лет. Эта цена больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. Квартира была получена по наследству. Поэтому расходов по ее приобретению нет. Продавцы квартиры пользуются вычетом.
- Ситуация 1
Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. - Каждый собственник получает право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб. - Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
3 700 000 х 1/3 (доход) – 333 333 (вычет) = 900 000 руб.
С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
900 000 руб. х 13% = 117 000 руб.
Ситуация 2
Квартира продается по долям. То есть по трем договорам купли-продажи долей, заключенным каждым собственником с покупателем. Стоимость каждой доли 1 233 333 руб. (что дает в общей сумме 3 700 000 руб.). В этой ситуации каждый собственник получает право на вычет в размере 1 000 000 руб.
Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
1 233 333 (доход) – 1 000 000 (вычет) = 233 333 руб.
С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
233 333 руб. х 13% = 30 333 руб.
Это на 86 667 руб. меньше, чем при варианте 1.
Как снизить налог?
Если вы прочитали текст выше, то ответ понятен. Нужно грамотно оформить сделку купли-продажи. Продавать квартиру по долям, а не целиком. То есть по нескольким договорам купли-продажи долей, а не по одному договору купли-продажи квартиры.
Но есть и еще один важный момент. Как вы видите из приведенного выше примера, при продаже квартиры целиком доход был распределен между собственниками квартиры пропорционально их долям.
Однако, в договоре купли-продажи квартиры собственники вправе закрепить любой другой порядок распределения дохода. Который вообще никак не привязан к размеру их долей.
Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).
Если же в договоре этот порядок вообще никак не определен (то есть в нем указана лишь общая стоимость квартиры и не отражено как доход распределяется между совладельцами), то продавцы вправе заключить соглашение о распределении дохода между ними. О том, как оформить соглашение о распределении дохода смотрите по ссылке.
В чем же выгода? Она возникнет, если хоть один из собственников владел своей долей больше 3 или 5 лет. В этом случае наибольшую сумму дохода нужно распределить на него. А оставшуюся между другими сособственниками. Причем доля дохода, приходящегося на каждого из них должна соответствовать сумму причитающегося им вычета. В этой ситуации платить налог никому не придется.
Пример
Семья из трех человек (отец, сын и дочь) продает квартиру за 3 700 000 руб. Это больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. При этом отец владеет своей долей больше 5 лет, а сын и дочь – меньше. Расходов по приобретению квартиры нет. Поэтому продавцы (сын и дочь) пользуются вычетом.
Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Договор предусматривает, что доход от продажи квартиры распределен так:
-
- сын – 333 333 руб.;
- дочь – 333 333 руб.;
- отец – 3 033 334 руб. (3 700 000 – 333 333 – 333 333).
В этой ситуации отец платить налог не должен вне зависимости от стоимости его доли. Он владеет своей долей в квартире больше 5 лет. Сын и дочь получают право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.
Доход каждого из них, облагаемый налогом, равен:
333 333 (доход) – 333 333 (вычет) = 0 руб.
По этой сделке налогов платить никто не должен. При этом сын и дочь обязаны сдать декларацию по налогу. Отец сдавать декларацию не обязан.
Портал Ваши налоги
2021
Нужно ли платить налог при продаже и покупке недвижимости с детскими долями?
Отвечает Ольга Котова,
Директор агентства недвижимости «ДЕЛО», г. Рязань
Вопросы по налогообложению всегда очень волнуют продавцов и покупателей. Давайте разбираться.
- Покупателю недвижимости налог платить не требуется, а вот при продаже есть несколько разных вариантов.
- Ситуация 1
- Если родители и дети владеют объектом недвижимости больше минимального срока владения (3 года, если квартира перешла в собственность до 1 января 2016 года; 5 лет, если квартира перешла в собственность после 1 января 2016 года), то налог при продаже недвижимости платить не требуется.
- Ситуация 2
- Если срок владения объектом недвижимости составляет менее минимально установленного законом срока, то заплатить налог придется.
- Следует отметить, что срок владения у всех участников долевой собственности может быть различным.
❗️Например: Супруги купили квартиру в 2014 году, а детям выделили доли только в 2020 году.
В этом случае при продаже детских долей придется подать декларацию и начислить налог, так как минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругами исчисляется с даты первичной государственной регистрации права собственности на квартиру, а в отношении несовершеннолетних детей — с даты государственной регистрации права собственности на их долю в квартире.
Тогда при продаже объекта недвижимости до 30 апреля следующего за продажей года вы должны будете подать декларацию 3-НДФЛ от имени ваших детей.
И указать в ней доход — размер стоимости доли каждого ребенка. Если этого не сделать, выпишут Штраф — минимум 1 000 рублей. Платить его придется родителям, а декларацию все равно потребуют.
Налог за несовершеннолетних детей платят, конечно же, родители.
Однако в ноябре прошлого года был принят Закон, благодаря которому семьи с двумя и более детьми не будут платить налог при продаже жилья. С этой целью ст. 217.1 НК дополнилась отдельным пунктом.
К объектам недвижимого имущества, продажа которых может быть освобождена от НДФЛ, относятся: комнаты, квартиры или части квартиры, жилые дома или части жилых домов, а также доли в праве собственности на Жилое помещение.
Продажа таких объектов освобождается от налогообложения, если:
— налогоплательщик и (или) его супруг являются родителями либо усыновителями двух и более несовершеннолетних детей, т. е. не достигшими возраста 18 лет либо до 24 лет, если дети очно обучаются в образовательных организациях, при этом возраст детей определяется на момент перехода права собственности;
- — приобретено иное жилье или доля в праве собственности на жилое помещение в календарном году, в котором продано «старое» жилье, либо покупка нового жилья должна быть осуществлена до 30 апреля 2022 года;
- — общий метраж приобретаемого жилья или его кадастровая стоимость превышает общую площадь проданного жилья или кадастровую стоимость;
- — кадастровая стоимость, если она может быть определена, проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей;
- — налогоплательщику либо его супруге, несовершеннолетним детям на дату регистрации права собственности на проданное жилье или долю в праве собственности не принадлежит 50% в праве собственности на приобретенное жилье.
Чтобы получить освобождение от НДФЛ, должны одновременно выполняться вышеперечисленные условия. Данные правила действуют с 1 января 2021, т. е. если была продажа недвижимости в 2021 году и будет приобретена новая до конца апреля 2022, то налог можно не платить.
Освобождение от уплаты налога также будет действовать и при продаже жилья детьми.
Если у вас есть вопросы к риелтору — задавайте в х! Наши эксперты обязательно на них ответят ????