Заплатить за квартиру, а в собственники записать другого человека. Квартиры оформляют на родителей, на братьев, сестер и так далее. Причин на это – множество, риск, по сути, один – владеть де-юре купленным жильем будет другое лицо. Достанется объект через определенный период покупателю или нет – зависит от характера взаимоотношений. Как можно минимизировать риск?
Некоторые покупатели не хотят или не могут оформить приобретаемую квартиру в собственность. На это может быть множество причин, к примеру:
- покупатель уже использовал ранее налоговый вычет, а родственник – еще нет (+260 000 рублей к семейному бюджету);
- покупатель не может оформить ипотеку на покупку жилья, из-за:
- преклонного возраста;
- недостаточного срока работы на последнем месте работы;
- испорченной кредитной истории
- родственник имеет возможность оформить ипотеку по льготной ставке (работник оборонно-промышленного комплекса, военные и т.д.);
- доходы были получены преступным путем – есть вероятность конфискации имущества в будущем;
- элитный объект недвижимости приобретает лицо, находящееся на государственной службе и т.д.
Записать в собственники собственной квартиры можно кого угодно – родственника или друга – это абсолютно законно. Однако безопаснее всего оформлять купленное жилье на законного супруга. Дело в том, что все приобретенное в барке имущество является собственностью обоих супругов.
Совместно нажитое имущество принадлежит в долях 50% на 50% мужу и жене. Причем, совершенно неважно, на чьи деньги были приобретены квадратные метры.
Однако именно тот факт, что супруг финансово не участвует в приобретении, и получает половину квартиры, заставляет некоторых покупателей задуматься о поиске обходных путей.
Эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Рассмотрим ситуацию: пара находится в браке, а квартира приобретается на деньги родителей одной из сторон. Без заключения брачного договора, Недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом. Чтобы второй супруг не претендовал на половину квартиры, можно заключить брачный Договор. Но менталитет у нас такой… многие к этому морально не готовы.
Некоторые записывают квартиру на других членов своей семьи: маму, брата, дедушку и т.д. Таким образом, лишив 50% в праве собственности своего супруга, покупатель отдает 100% своей квартиры другим людям. В данном случае есть риск полной или частичной потери купленной квартиры. Это может случиться в результате следующих обстоятельств:
Ухудшение отношений – квартиру не отдадут
Семейные конфликты могут поставить под удар соблюдение достигнутых ранее договоренностей, а возможность не отдать квартиру в будущем может стать весомым аргументом в любом споре.
Чтобы подстраховаться на случай того, что родственники откажутся переписывать квартиру на реального покупателя, кто-то просит написать гарантийные письма о будущем дарении квартиры, а кто-то – оформить нотариальные обязательства.
Однако, по словам экспертов, такие документы в будущем не будут иметь юридической силы. На перспективу дарственную оформить нельзя (она вступает в действие сразу с момента подписания).
Кроме того, невозможно заставить человека в будущем подарить объект, если он изменил свое решение.
Риэлторы рекомендуют оформлять предварительные договоры купли-продажи. Этот документ предполагает отсрочку вступления в Право собственности. Впрочем, у этого способа есть один существенный недостаток.
генеральный директор ГК «ЦН «Северная казна» Предварительный договор купли-продажи предусматривает период, когда человек не становится собственником, но у него есть возможность им стать. Одна сторона обязуется в будущем продать объект. В таком соглашении обязательно должна быть указана конкретная цена. Фактически, человеку в будущем придется повторно выкупить свою квартиру.
Есть еще один способ – попросить написать будущего собственника квартиры расписку о передаче денег. Вместо расписки может быть оформлено долговое обязательство.
Юрист ООО ЮФ «Юрлига-бизнес» Если одно лицо уплачивает деньги за другое, то это делается либо по доброй воле (если это подарок, то невозможно требовать возврата этих средств или переоформления прав на него), либо это лицо выдает заем и может требовать потом возврата денег. Заем может быть осуществлен под Залог этого имущества (по аналогии с банками, когда те выдают Кредит под залог приобретаемой квартиры). Требования у лица, реально оплатившего деньги, возникают по большей части к продавцу (в случае не передачи им имущества (статья 313 ГК РФ, см.выше)
В качестве доказательства оплаты подойдут: платежное поручение, где указано основание платежа либо расписка от покупателя о том, что деньги взяты у такого-то человека для оплаты покупки квартиры».
Впрочем, в случае радикального ухудшения отношений с родственником, добиваться справедливости, имея эти документы, придется в суде.
И если у родственника нет больших доходов или иного имущества в собственности, вернуть что-либо будет весьма проблематично.
У номинального собственника квартиры появляются долги – на квартиру накладывают арест и забирают
Есть вероятность, что родственник не сможет вернуть квартиру по независящим от него обстоятельствам. Время сейчас не самое простое с точки зрения финансовой стабильности.
Если у родственника появятся долги, и его признают неплатежеспособным, то взыскание обратят на его имущество. Такое может произойти только по решению суда.
Так, квартиру, де-факто человеку не принадлежащую, могут пустить с молотка.
Долги владельца являются основанием для наложения обеспечительных мер. Квартира будет арестована. Было разъяснение Верховного суда по этому вопросу о том, что могут наложить обеспечительные меры и в последующем взыскать часть квартиры (т.е. на долю в праве собственности). На единственное жилье согласно ст. 446 ГПК РФ обратить взыскание нельзя, исключение – Ипотека. Но опять-таки, в судебном порядке можно взыскать долг путем обращения взыскания на долю в квартире, прецеденты есть.
Обычно должники, предвидя судебное разбирательство, пытаются переписать все имеющееся имущество на другие лица. Однако все эти сделки в последствие могут быть признаны мниными по инициативе кредитора.
Смерть «формального» владельца квартиры
В случае смерти формального собственника квартиры все переговоры придется вести с его наследниками. А они могут не знать о заключенных договоренностях или проигнорировать их. По закону, Наследство распределяется согласно 8 очередям:
- супруг, дети, родители;
- братья и сестры, дедушка и бабушка;
- дяди и тети;
- прадедушки и прабабушки;
- двоюродные внуки и внучки, двоюродные бабушки и дедушки;
- двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянницы и племянники, двоюродные дяди и тети;
- пасынки и падчерицы, отчим и мачеха;
- нетрудоспособные Иждивенцы.
*Первыми в наследование вступают родственники первой очереди.
эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Представим ситуацию: сын купил квартиру и оформил ее на маму. В семье есть и другие дети. Мама скоропостижно умирает. Кто вступает в наследство? Наследники первой очереди – муж, дети и родители. Поверьте мне, в 99% случаев даже если в семье были хорошие отношения среди детей, мало кто откажется от причитающейся по закону доли в какой-то квартире в пользу брата. Если брат будет пытаться доказать, что объект был куплен на его средства – это приведет только к обострению конфликта.
Если у человека не было родственных связей с формальным владельцем квартиры, вернуть хоть что-то будет проблематично.
Теоретически имущественные интересы покупателя квартиры может защитить Завещание. Тот, кто понес расходы на покупку квартиры, может просить о том, чтобы формальный собственник написал завещание на его имя. Однако завещание не дает 100% гарантии того, что фактический покупатель получит по этому завещанию свою квартиру в случае смерти владельца. Дело в том, что:
- Завещание может быть переписано в любой момент (в случае ухудшения отношений оно может быть переписано на имя других людей, фактический приобретатель квартиры об этом даже не узнает).
- Завещание может быть признано недействительным. Наследники в суде могут доказать, что при составлении завещания наследодатель не отдавал отчета своим действиям (к примеру, в тот момент он состоял на учете в психонаврологическом диспансере).
- Есть наследники, которые имеют право на имущество вне зависимости от текста завещания.
Есть обязательные участники наследства – те лица, которые наследуют независимо от наличия завещания. К ним относятся иждивенцы, пенсионеры, инвалиды.
50% квартиры достанется супругу собственника в случае развода
Это обстоятельство может возникнуть только в случае, если в формальные собственники квартиры записывают семейного человека. К примеру, родители оформили право собственности на квартиру на женатого сына. Либо брат записал жилье на родную сестру, которая уже состоит в браке.
Супруги этих лиц станут совладельцами «совместно нажитого» имущества. И в случае развода им будет причитаться половина жилплощади. Конечно, они от этого имущества могут отказаться добровольно. А могут воспользоваться случаем и получить жилье.
Не исключено, что кем-то будет двигать желание «насолить» бывшему супругу – это ему потом придется объясняться и решать проблему с родственниками.
«Подстелить соломку», в теории, можно с помощью составления брачного договора между будущим номинальным владельцем квартиры и его супругом. Однако некоторые могут воспринять такое предложение как личное оскорбление – родственники супруга выказывают недоверие. Кроме того, многие морально не готовы заранее делить имущество на случай возможного развода.
У фактического покупателя есть еще один вариант действий. Если на половину квартиры будет претендовать бывший супруг родственника, то можно попробовать доказать в суде, что квартира была куплена на его деньги.
В этом случае необходимо подавать Исковое заявление о признании единоличного права собственности на объект, оформленного на одного из супругов. Предстоит доказывать в судебном порядке, что средства на покупку данного объекта были получены не за счет общих средств супругов, а направлены родственником одного из них. К примеру, доказательством может стать выписка из банка о переходе средств с одного счета на другой (со счета родственника одного из супругов, на счет продавца). Другой вариант: в самом договоре купли-продажи было указано, что оплата производилась средствами третьего лица.
А между тем, нельзя сказать, что для номинального собственника квартиры чужое имущество является подарком судьбы. На нем, как на владельце квартиры, будет лежать ответственность оплаты налога на недвижимость и коммунальных услуг. Между прочим, наличие большой задолженности чревато судебным разбирательством и возможным ограничением выезда за рубеж.
Еще сложнее будет ситуация, если на формального собственника была оформлена ипотека. Если реальный покупатель квартиры столкнется с финансовыми трудностями (ухудшение здоровья, потеря работы и т.д.
), он не сможет платить за погашение жилищного кредита. Номинальному владельцу квартиры придется выплачивать чужую ипотеку или смириться с тем, что его кредитная история будет навсегда испорчена.
В будущем жилищный кредит ему не выдаст ни один банк.
Нет универсального способа, который бы снял все риски оформления квартиры на другого человека или принятия чужой собственности. Безопасность такого квартирного маневра зависит от отношений между родственниками. А квартирный вопрос может стать серьезной проверкой семейных уз на крепость.
Оставить ни с чем, или как оформить квартиру, чтобы дети от первого брака на нее не претендовали
Иметь собственную квартиру – вожделенная мечта многих граждан. Обходится это имущество недешево. Если квартира приобретается с помощью ипотеки, расплачиваться за нее придется долгими десятилетиями.
Поэтому вопрос, как оформить квартиру, чтобы дети от первого брака не претендовали, вряд ли стоит называть меркантильным. Слишком много сил и средств уходит на ее приобретение, чтобы безропотно делиться драгоценными квадратными метрами с людьми, которые не несли это тяжкое бремя.
Претендуют ли дети от первого брака на наследство мужа?
Никто из людей не вечен, и о вопросах наследства стоит позаботиться заранее. Нередко мужчины уходят из жизни в полном расцвете сил в связи с трагическими обстоятельствами. И тогда за оставленное супругами наследство разворачивается нешуточная битва.
Договориться мирным путем во многих случаях практически невозможно. Обиженные бывшие жены, стремясь взять реванш, делают все, чтобы отравить существование вдов.
Дети от бывшей супруги вполне могут вступить в борьбу за квадратные метры, оставшиеся от папы, если они принадлежат к категории обязательных наследников.
Понятие термина «обязательные наследники» включает в себя:
- несовершеннолетних;
- нетрудоспособных;
- детей, которые находились на иждивении отца в течение года.
Обязательные наследники могут претендовать на свою долю даже в том случае, если родитель заблаговременно написал завещание (например, на свою супругу). Их долю будет определять суд.
Как оформить квартиру, чтобы дети от первого брака не претендовали?
При получении социального жилья или его покупке следует скрупулезно продумать все варианты.
Жизненные ситуации у всех семей разные, однако юристы советуют:
- полностью оформить квартиру на жену;
- если собственность долевая, муж может составить завещание на свою супругу;
- составить брачный договор, в котором указано, что квартира является собственностью жены.
Каждый из перечисленных пунктов имеет свои подводные камни.
О них нужно знать заранее, чтобы не попасть впросак.
Составление завещания
Казалось бы, чего проще – оформить квартиру только на жену. Однако не каждый мужчина согласится на это. Человек, уже испытавший все прелести неудачного брака и, возможно, раздела имущества, будет очень осторожным.
Судьба щедрого и доверчивого короля Лира, оставшегося на старости лет без крова над головой, мало кого прельщает. Чаще всего квартиры оформляют в долевую собственность. И если на половину супруги претендовать дети ее мужа не вправе, то за вторую часть они вполне могут побороться.
Дальновидные люди еще при жизни распоряжаются своим имуществом. Например, муж составляет завещание на супругу или их общего ребенка. Но стопроцентной гарантии в том, что вы себя полностью обезопасили от посягательств на свою собственность, этот документ, увы, не дает.
- В случае кончины супруга многие вдовы сталкиваются с неприятными ситуациями. Наиболее распространены две из них:
- Составление завещания, так же как и определение наследника – личное дело каждого.
- Уведомлять о внесении изменений в этот официальный документ владелец собственности никого не обязан, он может переписывать его несколько раз за год.
- Обязательную долю в наследстве тоже никто не отменял. На нее могут претендовать:
- несовершеннолетние, нетрудоспособные дети наследодателя;
- нетрудоспособная супруга, родители;
- члены семьи, бывшие на его иждивении.
Каждому из списка обязательных наследников по суду может отойти 1/2 имущества, на которое он мог бы претендовать при отсутствии завещания.
Признание наследников недостойными
Когда потомки совсем не радуют своим поведением, у родителей нередко возникает мысль о лишении их возможности владения нажитым имуществом. Однако тут есть некоторые нюансы. Равнодушие к скончавшемуся родителю, его насущным проблемам, оставление без ухода и заботы не дает права признать наследника недостойным.
Для признания наследника недостойным применяются более глубинные и трагические критерии, к ним относятся:
- противозаконные действия против наследодателя (наследников, сонаследников имущества), выраженные в виде телесных повреждений, побоев, угроз нанесения вреда, лишения свободы, доведения до самоубийства;
- использование ложной информации, клеветы на других соискателей для получения большей доли или всего наследства;
- принуждение родственников к отказу от получения наследства;
- убийство наследодателя из мести, ревности, хулиганских побуждений, неприязни (в этот перечень не входит убийство по неосторожности);
- кража материальных ценностей, в результате которых доля других родственников становится меньше;
- хищение, подделка завещаний и прочих документов, которые позволяют незаконно завладеть наследством.
Недостойным наследника можно объявить только после кончины родителя, для этого требуются подтверждения из суда. Это акты, приговоры, решения.
Составление брачного договора
Чтобы обезопасить свою квартиру от притязаний, можно обойтись брачным договором. Вы просто включаете в договор следующий пункт – «все имущество принадлежит супруге, она владеет им на правах личной (не совместной) собственности.
При разводе по инициативе жены муж должен получить компенсацию в виде 1/2 квартиры. Так можно поступить лишь с совместно нажитым жильем, на приобретенное до брака, унаследованное супругом брачный договор не распространяется.
Оформление дарственной на жену
Этот документ обезопасит квартиру от притязаний детей от бывшей жены. Однако мужчины редко идут на такой риск, так как в случае вероломства супруги они могут остаться ни с чем. Оспорить дарственную можно лишь в одном случае – если жилье было нажито совместно с экс-супругой.
Как отцу подарить квартиру ребенку от первого брака?
Если квартира унаследована, приобретена еще до брака, можно написать завещание или дарственную. Второй вариант предпочтительней, так как этот документ оспорить достаточно сложно.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52
квартира в ипотеку в браке оформляю на моего отца. — 46 ответов на форуме Woman.ru
46 ответов
Последний — 04 сентября 2013, 15:09 Перейти 01 сентября 2013, 11:08
#1
01 сентября 2013, 11:10
#2
01 сентября 2013, 11:11
#3
01 сентября 2013, 11:11
#4
01 сентября 2013, 11:15
#5
01 сентября 2013, 11:17
#6
Гость
а сейчас вы снимаете — платите за все поровну?
01 сентября 2013, 11:21
#7
01 сентября 2013, 11:26
#8
автор
1. Из семейного бюджета ни копейки на ипотечную квартиру не пойдет. Накопления на первоначальныйвзнос добрачные, а гасить ипотеку будут кварииранты грубо говоря. Что его не устраивает?
01 сентября 2013, 11:29
#9
01 сентября 2013, 11:33
#10
01 сентября 2013, 11:43
#11
01 сентября 2013, 11:46
#12
01 сентября 2013, 11:51
#13
01 сентября 2013, 11:57
#14
01 сентября 2013, 12:01
#15
- Гость
- но не забудьте рассказать папе про риски, которые он один будет нести:- он будет должен банку, банк будет взыскивать с него в случае проблем- он будет иметь проблемы в случае несвоевременной уплаты долга, попадет в черный список и пр и пр- он должен отвечать за страховку квартиры и страховку своей дееспособности, которые обязательны при сделке- он будет нести ответственность за сдачу квартиры, в том числе и за неуплату налогов за сдачу
- — он будет обязан платить Налог на собсвенность в том числе
01 сентября 2013, 12:08
#16
автор
Да снимаем, платим из совместного бюджета…
01 сентября 2013, 12:09
#17
01 сентября 2013, 12:14
#18
Гость
дело не в запугивании, а в факте. Если вы и папа это понимаете и папа готов на такой шаг — то вообще никаких препятствий. Просто папа купит себе квартиру на накопленные деньги. Мнение мужа тут вообще учитываться не должно.
Но пожилой человек должен осознавать то, чем рискует. И просто кредит — еще не так страшно, но ипотека — это гораздо большая степень ответственности.
Если не дай бог что случится с автором и ее мужем (от просто потери дохода до болезни и более неотвратимых последствий), то разгребать все придется папе.
А если еще и долг будет гораздо больше, чем первоначальный взнос, то папа не расплатится с банком, даже если продаст эту квартиру — поэтому он должен понимать, что у него могут в счет долга забрать и другое его имущество. Не вижу ничего необычного или излишнего в том, чтобы человек знал что делает
01 сентября 2013, 12:14
#19
01 сентября 2013, 12:18
#20
01 сентября 2013, 12:21
#21
01 сентября 2013, 12:27
#22
01 сентября 2013, 12:43
#23
Гость
18, вы сами-то брали ипотеку? понимаете , о чем речь? Если, например, у банка взять 4 млн в кредит, то вернуть банку уже должен будешь 6, а то и все 8 (смотря на сколько лет). А квартира в таком варианте стоит 5. Если продавать квартиру в ипотеке, то она будет стоит меньше рыночной цены и больше чем за 4 ее не продашь.
В итоге после срочной продажи еще остается долг в пару лямов, плюс всякие штрафы.
Это пример экстренной ситуации, от которой никто не застрахован, сдавать квартиру не так-то легко, а если один-два раза в банк не внести нужную сумму, то никто уже ждать не будет пока вы ее сдадите повыгоднее или работу получше найдете — банк может потребовать вернуть все досрочно, тем более квартира-то в залоге.
01 сентября 2013, 12:53
#24
01 сентября 2013, 12:54
#25
Брэдшоу
Я тоже не понимаю, зачем вы сказали про свои накопления? Я с каждой зарплаты по 5 тыс. ныкаю, чтобы заначка была. Муж меньше знает — лучше спит (причем проверено уже).
01 сентября 2013, 12:55
#26
01 сентября 2013, 12:59
#27
01 сентября 2013, 13:39
#28
01 сентября 2013, 13:47
#29
01 сентября 2013, 14:53
#30
01 сентября 2013, 15:39
#31
01 сентября 2013, 15:44
#32
01 сентября 2013, 16:09
#33
Гость
дело не в запугивании, а в факте. Если вы и папа это понимаете и папа готов на такой шаг — то вообще никаких препятствий. Просто папа купит себе квартиру на накопленные деньги. Мнение мужа тут вообще учитываться не должно.
Но пожилой человек должен осознавать то, чем рискует. И просто кредит — еще не так страшно, но ипотека — это гораздо большая степень ответственности.
Если не дай бог что случится с автором и ее мужем (от просто потери дохода до болезни и более неотвратимых последствий), то разгребать все придется папе.
А если еще и долг будет гораздо больше, чем первоначальный взнос, то папа не расплатится с банком, даже если продаст эту квартиру — поэтому он должен понимать, что у него могут в счет долга забрать и другое его имущество. Не вижу ничего необычного или излишнего в том, чтобы человек знал что делает
01 сентября 2013, 16:17
#34
рандеву
Автор, я вас огорчу, но попилить эту квартиру ваш муж все равно сможет. Вы женаты и априори имеете общее хозяйство. Муж может при разводе в суде заявить, что ипотеку вы выплачивали из его средств. И попробуйте доказать судьям, что раздельный у вас бюджет. Надо было сначала решить вопрос с покупкой, потом идти замуж.
01 сентября 2013, 16:21
#35
Лиза
Мч ваш гуавно, я бы не вышла замуж за такого. Бывают же наивные овечки) Есть мужчины, которые не только себе с женой, но и родителям жены жилье покупают, а у вас совсем печально((( кроме альфонсов больше никто не клюет, автор? Страшненькая?
01 сентября 2013, 16:23
#36
Скотти
А я задам вопрос, который еще не задали: Автор, а Вы единственный наследник своего папы (в случае чего)? Братья/сестры/родные/усыновленные… ???
Вы понимаете, что если все на папе, то на наследство будут претендовать все, включая его родителей, если живы?
01 сентября 2013, 16:42
#37
автор
рандевуАвтор, я вас огорчу, но попилить эту квартиру ваш муж все равно сможет. Вы женаты и априори имеете общее хозяйство. Муж может при разводе в суде заявить, что ипотеку вы выплачивали из его средств. И попробуйте доказать судьям, что раздельный у вас бюджет. Надо было сначала решить вопрос с покупкой, потом идти замуж.
Глупая женщина, если квартира будет оформлена на моего папу и из семейного бюджета ни копейки не будет уходить на оплату ипотеки какое вообще муж будет иметь отношения. А если бы я ипотечную квартиру на себя до брака бы взяла то муж бы имел на половину того чтобымы выплатили в браке
01 сентября 2013, 18:19
#38
рандеву
Да рисковое дело с этой квартирой на папу. На месте автора я б свой мильон вложила до брака и без ипотек, пусть это будет стройка в пригороде не Москвы, но Гатчинского р-на Ленинградской области, которая достроится через 10 лет, да пофиг. ЗАТО муж не попилит ничего.
01 сентября 2013, 18:29
#39
01 сентября 2013, 18:44
#40
01 сентября 2013, 19:08
#41
автор
1. Из семейного бюджета ни копейки на ипотечную квартиру не пойдет. Накопления на первоначальныйвзнос добрачные, а гасить ипотеку будут кварииранты грубо говоря. Что его не устраивает?
01 сентября 2013, 19:44
#42
02 сентября 2013, 00:12
#43
02 сентября 2013, 12:07
#44
02 сентября 2013, 12:35
#45
Гость
Мы взяли недавно ипотеку и вложила почти 600 ,муж 300 и платим вместе ,просто я свою зарплату раньше откладывала а на его деньги жили и не в чем себе не откалывали,кафе,кино,в семье все общее должно быть на то она и семья ,любить друг друга и во всем поддерживать !
04 сентября 2013, 15:09
#46
Брэдшоу
Я тоже не понимаю, зачем вы сказали про свои накопления? Я с каждой зарплаты по 5 тыс. ныкаю, чтобы заначка была. Муж меньше знает — лучше спит (причем проверено уже).
Можно ли оформить ипотечную квартиру на родственника?
YakobchukOlena/Fotolia
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
Собственник не сможет переоформить квартиру, находящуюся в залоге у банка, на третье лицо (родственника или нет – не имеет значения), если банк не даст на это свое согласие. А одобрение кредитной организации можно получить только в одном случае: если на нового собственника будут переоформлены и долговые обязательства.
5 вариантов, как продать ипотечную квартиру
Как продать квартиру в ипотеке?
Отвечает финансовый советник, генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании «Личный актив» Ксения Воронина:
Теоретически – да, с согласия банка. Однако на практике получить такое согласие можно крайне редко по ряду причин. Во-первых, банки очень не любят, когда собственник квартиры и заемщик – не одно и то же лицо, ибо в случае просрочки платежей им сложнее обращать взыскание на квартиру.
Да и просто рычагов воздействия на Вас как на заемщика, становится меньше. Во-вторых, если вместе с правом собственности Вы хотите передать родственнику и кредит, то банк должен сначала проверить и оценить его кредитоспособность и надежность как заемщика. Есть вероятность, что Ваш родственник не устроит банк по этим параметрам.
Но даже если Ваш родственник вполне подпадает под портрет заемщика, желательного для банка, банку все равно легче отказать Вам, чем одобрить переоформление, так как эта операция никакой выгоды для банка не несет, только лишние хлопоты и риски, а обязательства ее одобрять у банка нет.
Однако Вы все равно можете обратиться в банк с соответствующим запросом: если заявление подано в письменном виде, Вам обязаны дать на него ответ.
Отвечает ипотечный менеджер агентства «М16-Недвижимость» Юлия Щеголева:
До полного погашения ипотечного займа переоформление квартиры на кого-либо из родственников невозможно, если изначально заемщиком по ипотеке выступает только один человек.
В этой ситуации переоформить ипотечное жилье удастся только после полной выплаты взятого займа. Пока же заемщик, на которого оформлена ипотека и, соответственно, жилье, продолжает нести свои обязательства, ни о каком переоформлении не может быть и речи.
Даже если в качестве потенциального собственника выступает родственник по первой линии.
Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?
Переуступка прав: особенности сделок
О том, чтобы иметь в перспективе возможность переоформить ипотечную квартиру на кого-либо из родственников, необходимо позаботиться заранее.
При оформлении займа указывайте такого родственника в качестве созаемщика, пусть даже обязательства по ипотеке Вы планируете нести самостоятельно.
Только в случае, если родственник уже идет созаемщиком по ипотеке, квартиру удастся оформить в его собственность. Это единственная возможность для оформления ипотечной квартиры на родственника, других путей не существует.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Может, но первоначально нужно будет согласовывать данный вопрос с банком. В случае, если от банка согласования данного отчуждения объекта недвижимости Вы не получите, переоформить объект недвижимости на родственника будет невозможно.
Пример: при купле-продаже сделка будет выглядеть следующим образом: у собственника кредит и права на объект, но после заключения договора купли-продажи покупатель (родственник) переводит деньги.
Однако, учитывая, что у банка есть обременение на данный объект недвижимости, он поставит в условие: денежные средства необходимо перевести на расчетный счет (в котором открыта ипотека). Деньги будут идти в счет погашения ипотеки, а остаток останется на расчетном счету. Также можно произвести замену залога.
Если у человека в собственности две квартиры, одна из которых в залоге, соответственно, залог по кредиту переводится на другой объект недвижимости.
Рефинансирование ипотеки
Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Да, юридически данный перевод прав возможен. Однако Вам следует обратить внимание на то, что данную сделку Вы обязаны будете согласовать в письменном виде с банком-кредитором.
Во-первых, при оформлении ипотеки именно кредитор является залогодержателем Вашего имущества. И без его письменного согласия никакие сделки с данной квартирой, являющейся предметом залога, не могут быть совершены.
Во-вторых, кредитор должен дать согласие на Перевод долга одновременно с имуществом на новое лицо – Вашего родственника. Таким образом, произойдет титульная смена собственника, но имущество также будет оставаться в залоге у банка, и у нового собственника появится обязанность отвечать по долгам.
- В-третьих, в случае несогласия банка с переводом прав собственности и обязанностей по оплате на новое лицо – Вашего родственника – Вы всегда имеете возможность погасить кредит, снять залог и в дальнейшем распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
- И, наконец, вариант, по которому банк освободит имущество от залога и передаст третьему лицу (Вашему родственнику), сохранив обязательства по оплате за Вами, возможен только в том случае, если Вы представите банку иные гарантии возврата платежа и иные залоги, гарантирующие выплату задолженности в полном объеме.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?
- Обратный выкуп квартир – что это такое и кому выгодно?
- Досрочная ипотека: что выгоднее – уменьшать срок или сумму?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Можно ли прописать в ипотечной квартире жену, детей или родственников
В отношении собственника квартиры, состоящей в ипотечном залоге банка, действуют нормы статьи 346 Гражданского кодекса. По условиям ее первого пункта (также п.1 ст.
1 закона «Об ипотеке») владельцем предмета залога – ипотечного жилья – является заемщик ипотеки. Т.е.
право собственности на ипотечную недвижимость принадлежит заемщику, как стороне договора купли-продажи на данную квартиру.
Однако ипотечная недвижимость состоит под обременением, не позволяющим ее отчуждать без ведома и разрешения банка-кредитора, являющегося залогодержателем (п.2 ст.346 ГК РФ). Владелец приобретенной в ипотеку квартиры обязан использовать ее строго по условиям ипотечного договора, регулярно отчитываться перед банковской организацией об текущем состоянии залоговой квартиры (п.5 ст.346 ГК РФ).
Согласно вышеприведенных нормативных актов заемщик, являясь собственником купленного в ипотеку жилья, имеет право как самолично прописаться в ней, так и оформить прописку на близких родственников. Но в отношении залоговой квартиры также действуют правила, отраженные в кредитном договоре. И банки, кредитующие ипотеку, обычно вводят в его текст два пункта:
- условие совместного проживания и регистрации в недвижимости заемщика;
- условие обязательного одобрения залогодержателя (банка) на регистрацию (прописку) в квартире по данному адресу.
Поскольку договор ипотечного кредитования является юридически оформленным соглашением залогодержателя и заемщика, то нарушение отраженных нем условий признаются судебными органами, как основание для прекращения договора. Поэтому согласие банка-кредитора на прописку родственников в ипотечной квартире будет необходимо.
Прописка ребенка в ипотечной квартире
Если ребенок (дети) заемщика, купившего ипотечную квартиру, были рождены до вступления договора купли-продажи в силу, то одобрение банка-кредитора обязательно. В идеале допустимость прописки детей в залоговой недвижимости должна быть внесена в текст договора ипотеки.
Как правило, банк соглашается на регистрацию в ипотечном жилье несовершеннолетнего при условии предоставления заемщиком письменной гарантии на добровольную выписку ребенка, если своевременное внесение выплат собственником квартиры будет прекращено. Это обязательство заемщика позволит банку избежать сложных процедур выселения несовершеннолетнего при запуске процесса ареста и продажи квартиры.
Если ребенок рождается у собственника после приобретения ипотечного жилья, он имеет полное право регистрации в этой квартире без одобрения банка, поскольку данная недвижимость является местом жительства его родителя.
Прописка родственников в ипотечном жилье
Проживание в одной квартире родственников вызывают различные жизненные обстоятельства. И по условиям статьи 3 федерального закона за №5242-1, граждане РФ обязаны пройти регистрацию в месте жительства и в месте пребывания. Для жилой недвижимости, состоящей в частной собственности, ограничениями возможности регистрации граждан является лишь желание собственника и вместимость жилплощади.
Однако в жилье с непогашенной ипотекой допустимость регистрации родственников и иных граждан РФ ограничена условиями договора ипотечного кредитования.
Поэтому крайне важно изучить шаблонный вариант договора ипотеки до его подписания заемщиком.
Причем перед непосредственным подписанием следует убедиться в точной идентичности текстов ранее полученного шаблона и предложенного к подписи документа.
Круг родственников, для которых теоретически возможна регистрация в ипотечной жилой собственности, ограничен определением «члены семьи» (по ст.31 ЖК РФ). На практике препятствий со стороны банка, кредитующего ипотечный заем, обычно не возникает.
Однако нередко при потребности прописки супруга банковская организация настаивает на оформления дополнительного соглашения к договору с переводом его/ее в созаемщики ипотеки.
При отсутствии в договоре займа такого условия, заемщик вправе отказаться и законно оспорить это требование.
Если же пункт о обязательном включении прописываемого супруга в созаемщики имеется в договоре и заемщик откажется его выполнять, то банк вправе прекратить действие ипотечного договора и потребовать немедленного погашения заемной суммы с процентами.
Прописка в ипотечной квартире родственников, не являющихся членами семьи, практически невозможна. Одобрение банка для прохождения регистрации дальних родственников обязательно, но он откажет. Можно оспорить отказ, обратиться в суд и выиграть.
Но в договор ипотеки банковская организация обычно включает пункт, позволяющий ей немедленно требовать погашение заемных сумм от собственника ипотечного жилья, если тот является инициатором судебного процесса против банка. В данной ситуации требование полной выплаты ипотечного долга будет признано судом полностью законным, поскольку заемщик согласился на это условие, подписав договор ипотеки.
Прописка в приобретенном по ипотеке жилье граждан, не состоящих с собственником (заемщиком) квартиры в супружеских или родственных связях абсолютно невозможна. Банк не согласится одобрить их регистрацию в залоговой недвижимости, какую бы причину не назвал заемщик.
Оформление прописки без уведомления ипотечного банка
Не желая спрашивать разрешения у банковской организации или по забывчивости некоторые собственники ипотечного жилья предпринимают попытки прописать в нем других граждан.
Прежде всего, регистрационным органам известно о состоянии квартиры в банковском залоге.
И при получении документов на прописку в ипотечной недвижимости, они будут искать в них справку от банка, подтверждающую одобрение на регистрацию.
Не обнаружив такого документа, регистрационные органы будут действовать по внутреннему регламенту своей организации и если прописка без банковского одобрения в жилье под ипотечным обременением не запрещена правилами регистрации, то родственники будут прописаны.
Но следом заемщика ждут проблемы, это случится неизбежно. Самостоятельная прописка кого-либо без сообщения кредитору означает, что банк получает полное право расторгнуть договор и применить штрафные санкции – потребовать полного погашения ипотечной задолженности, либо ареста и продажи квартиры.
Иного выхода заемщику предоставлено не будет, судебные органы встанут полностью на сторону банка, т.к. собственник залоговой квартиры грубо нарушил условия ипотечного договора, не уведомив банк о выполнении регистрации родственника. Ситуация сложится даже хуже – ни один ипотечный банк более не даст займа нарушителю условий ипотечного договора из-за испорченной кредитной истории.
Как уведомить банк о намерении прописать человека в залоговой квартире
Чтобы избежать многих и очень многих затруднений, следует обязательно согласовывать вопросы прописки с банковской организацией, причем еще до фактического подписания договора ипотеки. Большинство ипотечных банков заявят готовность обсуждать регистрацию близких родственников заемщики в залоговом жилье при условии своевременного информирования о таковом намерении.
Для согласования с банком-кредитором вопросов прописки следует написать сообщение через форму обратной связи на сайте данной организации, заполнив все ее поля. Можно также подать заявление свободного содержания в отделение ипотечного банка, чьи клиентом является заемщик – назвать себя, сообщить о намерении прописать родственника и изложить информацию о нем. Несмотря на возможный отказ, этот вариант оформления регистрации более безопасен, чем участие в заведомо проигрышных судебных разбирательствах при неодобренной прописке нового жильца.
Ипотека и Брак
Ипотека — один из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Нередко квартиры, купленные с использованием кредитных средств, становятся предметом раздела при разводе супругов.
Никаких особых сложностей в таком разделе нет, однако следует учитывать ряд нюансов.
Многое зависит от того, был ли зарегистрирован брак, на кого оформлена ипотека, а также чьи средства вносились при погашении кредита.
На недвижимость, приобретенную в кредит в период действия брака, распространяется режим совместной собственности.
Супруги обычно являются созаемщиками, однако оформление ипотечного займа на одного из них ничего не меняет — регистрация имущества на одного супруга не лишает другого прав на него.
Банки сейчас часто предусматривают в договоре пункт, который устанавливает, что расторжение созаемщиками брака ничего не меняет в условиях соглашения между ними и банком. Они также обязаны уведомить банк о разводе, так как это относится к обстоятельствам, меняющим их финансовое положение.
При разводе супруги не обязаны что-то менять в отношении квартиры — они могут договориться продолжать осуществлять совместные выплаты и впоследствии продать недвижимость.
В период действия ипотечного кредита можно также произвести раздел квартиры и определить доли каждого из супругов — в таком случае они становятся самостоятельными заемщиками.
Однако банк вправе отказать им в этом, если финансовое положение одного из супругов ухудшится и он не сможет осуществлять выплаты. Банк может потребовать и досрочного погашения кредита, чтобы минимизировать свои риски.
Вариант продолжения совместных выплат подходит далеко не всем, намного чаще супруги решают продать квартиру, еще находящуюся в залоге, и поделить средства. Для этого важно заручиться поддержкой банка, который должен дать согласие на проведение сделки. Чаще всего банки соглашаются на реализацию недвижимости, поскольку это позволяет снизить риск неисполнения кредитных обязательств.
Второй вариант — переоформить ипотеку на того супруга, который продолжит выплаты и останется единственным собственником квартиры. Другой супруг в этом случае имеет право на компенсацию соответственно внесенным совместно средствам. Следует помнить положение ст.
34 Семейного кодекса РФ, согласно которому право на общее имущество принадлежит также и тому супругу, который занимался домашним хозяйством, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Так что не получится в суде доказать, что платежи осуществлялись с зарплаты одного из супругов, а второй в это время не работал и никакого вклада не делал, поэтому прав на квартиру не имеет.
Намного сложнее обстоит дело, если ипотека оформлена лицами, у которых брак не зарегистрирован. В таком случае квартира чаще всего остается за тем лицом, на кого оформлялся кредит.
Однако это не значит, что у другого нет никаких прав: подтверждение того, что платежи производились на общие средства, обеспечивает право на долю в имуществе соразмерно произведенным совместным выплатам. Доказать это на практике очень сложно, так что следует заранее сохранить квитанции, выписки со счета, чеки и т. д.
Лучше всего при оформлении ипотеки до регистрации брака либо заключать письменное соглашение, либо выступать созаемщиками, чтобы избежать судебных тяжб в дальнейшем.
Также споры могут возникнуть, если ипотечный займ оформлен до брака и часть долга уже была погашена. В этом случае супруг также имеет право на долю в квартире, так как в период действия брака средства по умолчанию становятся общими.
Этот факт не изменит и то, что супруг, на которого не оформлена ипотека, не был трудоустроен в период выплат.
Суды чаще всего встают на сторону нетрудоустроенного супруга — обычно это женщины, в период брака занимавшиеся домашним хозяйством и воспитанием детей.
Споров можно избежать, если заранее заключить брачный контракт, в котором прописать возможные нюансы раздела имущества. Оформить такое соглашение можно как до брака, так и в период его действия.
Если же брачного контракта нет, то следует заранее позаботиться о своих правах на долю в имуществе, не оформленном на вас. В любом случае при возникновении спорных ситуаций следует обращаться в суд, поскольку сейчас судебная практика по данной категории дел достаточно обширна и единообразна.
К тому же суды могут защитить и от банков, которые, стремясь обезопасить свои интересы, часто нарушают права заемщиков.