Аренда, не сданного в эксплуатацию здания

Сделки с недостроенными зданиями имеют особую специфику. Чтобы сдать незавершенный объект в аренду, собственникам приходится оформлять технический паспорт, а также регистрировать свои права в Росреестре. Ставить на учет требуется и земельные участки, на которых ведется строительство. О правилах заключения соглашений рассказали специалисты.

Аренда,  не сданного в эксплуатацию здания

Юридическое обоснование сделки

Правомерность передачи недвижимости в аренду до окончания строительных работ постоянно становится предметом дискуссий.

Официального определения «недостроя» в нормативных актах не приводится, хотя термин используется широко. Представители Росреестра подразумевают под таковым капитальные сооружения, создание которых не завершено.

В разъяснениях особо подчеркивается неразрывность связи объектов с землей и отнесение их к категории недвижимости.

Большинство юристов считают операции «недостроем» законными. Позиция строится на комплексном анализе положений главы 34 ГК РФ. У участников есть возможность соблюсти все обязательные условия сделки:

  1. Предмет. Заключать договор ст. 607 Кодекса разрешает с вещами, сохраняющими свои эксплуатационные свойства в процессе использования. Незавершенные строительством сооружения отвечают этому требованию. Кроме того, норма оставляет список объектов аренды открытым. Исключения должны вводиться отдельными нормативными актами. К концу 2019 года в отношении «недостроя» никаких запретов не установлено.
  2. Возможность идентификации. Предмет сделки должен быть подробно описан в соглашении. Поскольку незавершенное строительство признается недвижимостью, достаточно указать название, адрес, кадастровый или инвентарный номер (ст. 130 ГК РФ). Указанные характеристики присваиваются объекту при постановке на государственный учет (ст. 8 закона 218-ФЗ).
  3. Подтверждение права собственности. Сдать объект в аренду может только законный владелец. Согласно ст. 551 ГК РФ права на постройку возникают после регистрации. Собственнику потребуется оформить необходимые документы и зарегистрировать незавершенное строительство в Росреестре. Иного способа легализовать сделку, нет.

Законность сделок подтверждает и судебная практика. Так, в информационном письме № 59 ВАС РФ отмечает возможность заключение договоров с недостроенными зданиями. Условием становится государственная регистрация прав на них. Аналогичное мнение высказано Волго-Вятским окружным ФАС в постановлении А29-6591/2006-2э.

Предметом сделки может быть сооружение, возводимое на основании специального разрешения (ст. 51 ГрК РФ) или уведомления о начале работ (ст. 51.1 ГрК РФ). Самовольные постройки не признаются собственностью и не являются объектами гражданско-правовых отношений. Сдать их в аренду не получится.

Аренда,  не сданного в эксплуатацию здания

Оформление договора

Сделки с любой недвижимостью заключаются в письменной форме. Пренебрежение этим требованием влечет недействительность соглашения. Если срок аренды объекта превышает 1 год, он подлежит государственной регистрации. Правила едины для всех сооружений, включая объекты незавершенного строительства (ст. 651 ГК РФ).

В договоре обязательно должна содержаться:

  • информация о контрагентах;
  • подробное описание имущества и основания владения им;
  • сумма оплаты.

Дополнительно участники прописывают срок аренды, обязательства по содержанию имущества, порядок пользования землей, особенности расторжения договора и прочие моменты. Образцы соглашений опубликованы в информационно-правовых базах.

Важным разделом документа является пункт о назначении объекта. Сторонам необходимо четко обозначить цели и способы эксплуатации.

Дело в том, что арендодатель должен передать имущество партнеру в технически исправном состоянии. В противном случае соглашение признают ничтожным. Так, нельзя предоставить недостроенный дом для проживания людей.

Недвижимость не будет соответствовать минимальным требованиям, а потому арендодатель нарушит ст. 611 ГК РФ.

Аналогичная ситуация складывается и при работе с недостроенными магазинами, пунктами общественного питания, промышленными комплексами. До официального ввода в эксплуатацию такие сооружения не могут признаваться безопасными. Использование их по прямому назначению создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Однозначной позиции по этому вопросу суды не озвучили. Отсутствуют запрещающие нормы и в законодательстве. Однако при пренебрежении правилом о согласовании способов эксплуатации стороны рискуют столкнуться с претензиями контролирующих служб. Партнеров могут обвинить в нарушении санитарно-гигиенических, градостроительных, противопожарных и иных норм.

Аренда,  не сданного в эксплуатацию здания

Налоговые и правовые последствия

Специфика договора аренды «недостроя» в полной мере проявляется в коммерческих отношениях. Перед участниками сделки встают вопросы о правильном оформлении операций, порядке амортизации, налогообложении. Ошибки обходятся бизнесменам дорого.

Арендатор незавершенного строительства вправе принять расходы к учету при налогообложении. Однако такие затраты будут сопряжены с риском. Инспекции нередко пытаются доказать ничтожность соглашений, ссылаясь на невозможность эксплуатации.

Аренда кажется контролирующему органу экономически необоснованным решением. В зачете расходов по таким контрактам отказывают. Впрочем, отечественные суды встают на сторону налогоплательщиков.

Порой служителей Фемиды не смущает даже отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности (постановление Московского окружного ФАС по делу № А40-30630/10-107-156).

Владельцы-организации обязательно отражают сдачу имущества в аренду в бухгалтерском учете. Такие активы признаются основными средствами, поскольку отвечают базовым требованиям ПБУ 6/01:

  • срок полезного пользования превышает 1 год;
  • объект является инструментом извлечения прибыли;
  • постройка возводится для собственных нужд организации и не подлежит перепродаже.

Первоначальная стоимость складывается из затрат на строительство сооружения. Если работы продолжаются, показатель регулярно пересчитывают. Издержки включают в расчет без НДС, поскольку налог возмещают из бюджета.

Подход получил подтверждение в судебной практике. О необходимости постановки незавершенных сооружений на баланс заявляли арбитражи Центрального и Уральского округов (дела № А48-204/2009 и А07-7256/2011).

Сдача основного средства в аренду не препятствует амортизации. Начинать списание стоимости актива можно с того месяца, в котором заключен договор. После полного завершения строительства расчет придется уточнить. Вывод следует из содержания действующего советского положения № ВГ-21-Д/144/17-24/4-73 и письма Минфина РФ № 04-05-06/10.

Особой спецификой обладают арендные отношения и в вопросах налогообложения. Собственнику актива придется делать следующие отчисления:

НалогОбоснование
На имущество Платить налог в бюджет придется после постановки основного средства на баланс компании. Условие прописано ст. 374 НК РФ
На прибыль Арендная плата по договору признается объектом обложения. Собственник должен отразить доход в декларации. Поступления придется учесть в составе внереализационной выручки, если аренда не является основным видом коммерческой деятельности (ст. 249 или 250 НК РФ). Если имущество сдается физлицом, вместо налога на прибыль придется платить НДФЛ
НДС Если арендодатель применяет общую систему обложения, потребуется включать в счет косвенный налог ст. 146 НК РФ

Плательщики налога на специальных режимах (УСН, ЕСХН) обязаны отражать доходы по договору в отчетности. Выручка фиксируется по правилам выбранной системы. Особых требований к сделкам с незавершенным строительством не установлено.

Таким образом, договор аренды незавершенного строительством сооружения не противоречит российскому законодательству. Собственники могут распоряжаться имуществом по личному усмотрению. При этом им необходимо выполнять условия действительности сделок и правильно оформлять документы.

Эксплуатация арендатором здания без разрешения на ввод в эксплуатацию

Аренда,  не сданного в эксплуатацию здания

Для кого (для каких случаев): Арендуешь помещение, а оно не введено в эксплуатацию.

Сила документа: Постановление Арбитражного Суда Округа РФ.

Схема ситуации: Жило себе ООО, никого не трогало. Держало караоке-бар в арендованном помещении. И вдруг! Пришла Прокуратура с проверкой. ООО такое спокойное – проверяйте, у нас всё в ажуре.

А Прокуратура говорит: «Нет, не всё у вас в порядке! А знает ли уважаемое ООО, что арендует оно помещение, которое предназначено проектом под магазин «Электротовары»?» ООО удивилось: «Нам-то с этого что? Может хозяин здания и хотел в этом помещении сделать магазин, но передумал и сдал помещение нам. А мы сделали караоке-бар. Что тут такого?»

Прокуратура погрозила пальцем: «Тут много чего не такого! Помещение не сдано в эксплуатацию! В документах на него значится, что это объект недвижимости, под магазин и готовность помещения 95%.

Вы, уважаемое ООО, эксплуатируете объект, который не сдан в эксплуатацию!» ООО опять удивилось: «Так не наша эта головная боль – сдавать чужие объекты в эксплуатацию! Что нам в аренду сдали, то мы и эксплуатируем!» Прокуратура только головой покачала: «Вы это прекратите! Прекратите Закон нарушать! Нельзя эксплуатировать объект недвижимости, не сданный в эксплуатацию! А у вас по объекту народ шастает, беспривязно. А ну как беда какая случится от не сдачи в эксплуатацию?! Вот вам, нарушитель законности, на первый раз, предупреждение! Ещё раз поймаем на этом – пожалеете!»

То ли ООО махнуло рукой на предупреждение Прокуратуры, то ли замоталось и не успело ничего сделать, то ли решило ООО, что оно умнее всех, но караоке-бар продолжал работать. А Прокуратора ничего не забыла, потому что память у неё крепкая. И пришла Прокуратура через пару месяцев посмотреть – как её предупреждение исполняется. Оказалось – никак.

Огорчилась Прокуратура до невозможности от злостного непонимания опасности эксплуатации объекта, не сданного в эксплуатацию. Ну, раз напрямую, через голову, мысль до субъекта правоотношений не доходит, то Прокуратура решила донести её кружным путём – через карман.

Некоторые карманом лучше думают, чем головой. Выписала Прокуратура ООО-нарушителю штраф, по-доброму, 250 000 рублей. А по Закону штраф от 500 000 до 1 000 000 рублей. Но некоторые доброты Прокуратур не понимают и не ценят её.

Пошло ООО в суд – не соглашаться с Прокуратурой.

В суде ООО заливалось соловьём. Мол давным-давно нерадивые строители не смогли сдать помещение в эксплуатацию и не получили разрешение на ввод в эксплуатацию. Из-за этого собственник помещения не мог зарегистрировать собственность на него.

Пришлось собственнику доказывать свои права через суд. «Как следует из данного судебного решения, данный объект недвижимости существует в натуре, срок ввода его в эксплуатацию наступил, степень его готовности согласно кадастровому паспорту составляет 100%.

Читайте также:  Как быть в случае длительной просрочки платежей?

Вина за неполучение разрешения на ввод в эксплуатацию лежит на застройщике, а потому иные лица — граждане, являющиеся фактическими собственниками, лишены возможности зарегистрировать свое право собственности на недвижимое имущество».

Этим судебным решением ООО пыталось доказать, что оно ни при делах. Не виновато оно!

Было и другое, более позднее судебное дело по этому помещению. Там Прокуратура пыталась заставить собственника получить разрешение на ввод в эксплуатацию спорного помещения. Так суд отказал Прокуратуре в этом иске.

Выходит, что не дело собственника получать разрешение на ввод в эксплуатацию построенного помещения. Это дело строителей.

А раз так, то уж тем более не дело ООО, как Арендатора, получать какие-то разрешения по чужому помещению.

Одним словом, ООО считает, «что не является лицом, непосредственно эксплуатирующим объект капитального строительства». Также ООО «указывает на отсутствие угрозы жизни и здоровью людей, настаивает на собственной невиновности».

Пришлось судам по пунктам раскладывать то горе, в которое вляпалось ООО.

Пункт 1. Как действия, так и бездействие, связанные с эксплуатацией объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию – это есть нарушение Закона!

Пункт 2. За это нарушение отвечает лицо, осуществляющее эксплуатацию объекта капитального строительства. И тут ещё надо разобраться – умышленное это нарушение или нет.

Пункт 3. Построенное, реконструированное здание, сооружение можно эксплуатировать только после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения. Это Закон!

Пункт 4. За невыполнение требования пункта 4 и эксплуатацию объекта без разрешения на ввод его в эксплуатацию предусмотрена ответственность и наказание. Часть 5 статьи 9.5 КоАП РФ. Тот самый штраф от 500 000 до 1 000 000 рублей.

Пункт 5. Лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ. Такой вывод уже делал Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ. Выходит, что Арендатор тоже может быть виноват в таком деле.

Пункт 6. При рассмотрении таких дел судам необходимо исходить из того, что нарушителем является лицо, непосредственно осуществляющее эксплуатацию объекта капитального строительства.

В том случае, если эксплуатация объекта капитального строительства осуществляется несколькими лицами одновременно, к административной ответственности может быть привлечено каждое из таких лиц, а не только то лицо, которое начало эксплуатировать соответствующий объект первым.

Таким образом, нарушителем может быть арендодатель и (или) арендатор, виновные в эксплуатации здания без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Это уже советы судам от Высшего Арбитражного Суда РФ.

Пункт 7.

А кто же у нас эксплуатирует помещение без разрешения на ввод в эксплуатацию? Проверка Прокуратуры чётко и ясно ответила на этот вопрос – ООО! Поскольку согласно требованиям градостроительного законодательства, эксплуатация построенного здания допускается только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то эксплуатация Арендатором здания без разрешения на ввод в эксплуатацию является самостоятельным основанием для его привлечения к административной ответственности.

Пункт 8. Значит у нас нарушителем Закона является ООО. Тем более, что ООО уже получало от Прокуратуры предупреждение за это нарушение. Но не исправилось, а продолжило эксплуатацию неправильного помещения, злостно нарушая Закон.

Пункт 9. Нарушитель Закона должен быть наказан. Административное наказание назначено ООО в виде административного штрафа 250 000 рублей, в соответствии с положениями статьи 4.1 КоАП РФ в размере ниже низшего предела, предусмотренного санкцией части 5 статьи 9.5 КоАП РФ.

Вот такая нехитрая цепочка рассуждений суда привела к итоговому решению.

Выводы и Возможные проблемы: Ну что Арендаторы? Надо срочно бежать к своему Арендодателю. Проверять, есть ли разрешение на ввод в эксплуатацию в отношении вашего объекта аренды. И озаботьтесь этим вопросом переезжая на новое место. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «Эксплуатация арендатором здания без разрешения на ввод в эксплуатацию».

Цена вопроса: Штраф. От 500 000 до 1 000 000 рублей.

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, Судебная Практика: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 26.11.2020 N Ф09-7015/20 ПО ДЕЛУ N А60-18387/2020

Подготовлена ООО «Инженеры информации» и Центром Правовой Информации «ЭКСПЕРТ» с использованием материалов систем Консультант Плюс

Сдача в аренду помещения не введенного в эксплуатацию

Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача в аренду помещения не введенного в эксплуатацию (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Аренда:
  • 001 счет
  • 011 счет
  • 121 КОСГУ
  • 122 КОСГУ
  • 6-НДФЛ аренда помещения
  • Ещё…

Судебная практика: Сдача в аренду помещения не введенного в эксплуатацию

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.07.2019 N Ф05-11593/2019 по делу N А40-95570/2018Требование: О признании договоров аренды нежилых помещений незаключенными.Обстоятельства: По мнению арендодателя, в спорных договорах идентифицирующие признаки объекта аренды отсутствуют, что исключает возможность конкретизации предмета договоров с достаточной степенью точности и ясности.

Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку то обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что предмет договора не согласован.

Учитывая, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает после регистрации в установленном законом порядке, а статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, суд первой инстанции пришел к выводу, что вышеуказанное помещение, расположенное в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, может являться объектом аренды. При этом, то обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что предмет договора не согласован.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Сдача в аренду помещения не введенного в эксплуатацию

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияУчитывая, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает после регистрации в установленном законом порядке, а статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, суды пришли к ошибочному выводу о том, что помещение, расположенное в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, не могло быть объектом аренды.

Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)

Учет аренды основных средств, нормативные документы, бухгалтерские проводки — в нашей статье рассмотрены все особенности учета по договорам аренды.

Основополагающий документ, регламентирующий арендные отношения, — это гл. 34 Гражданского кодекса РФ. 

ВАЖНО! С 2022 года учитывать арендные операции нужно  в соответствии с новым ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет арендной платы», утв. приказом Минфина от 16.10.2018 № 208н. Для многих участников договора аренды учет существенно усложнился. Узнать, как изменился учет аренды в 2022 году, вам поможет эта статья.

Объектом аренды может быть разное имущество, обладающее свойством не терять натуральные свойства при эксплуатации, объединенное в правовом поле под термином «непотребляемые вещи».

Эта особенность позволяет вернуть исходный объект правообладателю без изменения его функциональных и качественных характеристик.

Это земельные участки, здания, оборудование, транспорт и другие подобные объекты, как правило основные средства организаций.

Объект, признаваемый в составе основных средств, отвечает критериям, установленным в п. 4 ФСБУ 6/2020 «Основные средства», действующего с 2022 года, до 2022 г. — п.4 ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н. Критериев всего 4:

  • объект предназначен для использования в деятельности организации, в том числе в арендных сделках для передачи арендатору;
  • объект используется продолжительное время, превышающее 12 месяцев, или период, превышающий обычный операционный цикл длительностью более 12 месяцев;
  • объект должен приносить доходы в будущем;
  • его перепродажа не предполагается.

Имеется и дополнительное условие: критерии должны выполняться все одновременно.

С 2022 года утратил силу ПБУ 6/01 «Учет основных средств», его заменили два новых ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения».

 Как арендатору отражать в бухгалтерском учете капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество, подробно разъяснили эксперты КонсультантПлюс.

 Получите пробный доступ к системе бесплатно и переходите в Готовое решение.

Арендодатель (собственник имущества) сдает его в аренду, арендатор принимает. По общему правилу при операционной аренде собственником предмета сделки остается арендодатель, смены собственника не происходит. Арендатор временно, в период действия договора аренды, пользуется и владеет имуществом, не являясь его собственником.

Право собственности может переходить только в случае, если договором предусмотрено условие выкупа имущества по окончании аренды.

Например, если отдельный вид договора аренды, договор лизинга, содержит такое условие, выкуп оформляется уже в рамках других договорных отношений — купли-продажи, поскольку лизинг по существу — это аренда, а условия перехода права собственности регулируются договором купли-продажи.

Читайте также:  Приказ о передаче дел при увольнении главного бухгалтера - образец

Судебную практику по договорам аренды см. здесь.

Учет у арендодателя и арендатора существенно различается. Проверьте, правильно ли вы учитываете арендные операции с помощью советов от КонсультантПлюс. Полный пробный доступ к системе К+ можно получить бесплатно. Если вы сдаете в аренду имущество, вам поможет это Готовое решение, а если арендуете — тогда вам в этот материал. 

Учет ОС у арендодателя

Кто должен вести учет основных средств — объектов аренды на своем балансе?

Арендодатель. Как любой собственник, он обязан вести учет своего имущества.

Какие балансовые счета применяются для учета основных средств в аренде?

Счета 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения» по первоначальной стоимости.

В плане счетов бухгалтерского учета (утвержденном приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н) выделен счет 01 для всех основных средств, в том числе для находящихся в аренде. Наряду с этим, в ФСБУ 6/2020, так же  как и ранее действовавшем ПБУ 6/01, указывается, что основные средства, назначение которых — передача в аренду, следует считать доходными вложениями. Для их учета есть счет 03.

Какие счета применяются для учета доходов от аренды?

Счета 90 «Продажи» и 91 «Прочие доходы и расходы».

Если организация получает основные доходы от сделок по аренде имущества, п. 5 ПБУ 9/99 (утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н) предписывает считать арендные платежи выручкой. Следует использовать счет 90.

При этом в п. 7 ПБУ 9/99 арендные платежи включаются в список прочих, но с оговоркой: «Учесть положения п. 5». Это означает, что если у организации есть иные основные направления, отличные от арендной деятельности, то арендные поступления, будучи прочими доходами, аккумулируются на счете 91.

Организация относит свои доходы к тому или иному виду самостоятельно, вносит сведения об этом в учетную политику.

О составлении учетной политики читайте в статье «Как составить учетную политику организации (2022)?».

Как выглядит учет аренды основных средств на уровне бухгалтерских проводок, описано в таблицах. Далее по тексту применяются следующие сокращения:

  • ОС — основные средства;
  • ДВ — доходные вложения.

Если аренда ОС — основная деятельность

Проводки Содержание
Дт 03 / ДВ в организации Кт 08 Объект ДВ введен в эксплуатацию. Проводка в сумме первоначальной стоимости
Дт 03 / ДВ в аренде Кт 03 / ДВ в организации Объект передан арендатору
Дт 62 Кт 90 / Выручка Арендные платежи в составе выручки
Дт 90 / НДС Кт 68 Начислен НДС
Дт 20 Кт 02 Амортизация объекта ДВ

Если аренда ОС — прочий вид деятельности

Проводки Содержание
Дт 01 / ОС в организации Кт 08 Объект ОС введен в эксплуатацию. Проводка в сумме первоначальной стоимости
Дт 20–26 (затратные счета) Кт 02 Амортизация, когда объект использовался в производственных целях
Дт 01 / ОС в аренде Кт 01 / ОС в организации Объект передан арендатору
Дт 76 Кт 91 / Прочие доходы Арендные платежи в числе прочих доходов
Дт 91 / НДС Кт 68 Начислен НДС
Дт 91 / Прочие расходы Кт 02 Амортизация объекта в аренде

Пояснения к проводкам:

1. Амортизация начисляется на счет 91.

Объект изначально использовался в производственных целях, амортизация начислялась на счета учета затрат. После передачи в аренду она начисляется на счет 91, как и доходы, в составе прочих.

Это соответствует норме ПБУ 10/99 (утвержденного приказом Минфина России от 06.05.

1999 № 33н), требующей признания в отчетности доходов и расходов с учетом связи между ними (принцип соответствия доходов и расходов).

2. Объект продолжает учитываться на счете 01.

После передачи в аренду объект используется только для аренды. Влечет ли это перенос его учета на счет 03? Нет, по следующим причинам:

  • Нельзя считать, что объект предназначен исключительно для аренды. Изначально он приобретался для производственных целей, а после завершения аренды может снова использоваться в производстве.
  • Такого нормативного требования нет. Перенос для отчетности и налогообложения не имеет смысла.

Примеры: станок, автомобиль.

Тем не менее организация свободна в заключении договоров. Организация, у которой аренда относится к прочим операциям, может заключить договор аренды. При этом объект приобретается исключительно для передачи в аренду. Тогда разумно применение счета 03 для учета объекта и счета 91 для учета доходов и расходов.

Учет арендованных основных средств у арендатора

Арендованное имущество — это не собственное имущество арендатора, поэтому для его учета следует применять забалансовый счет 001. Оценка объектов, по которой они должны числиться на забалансовом учете, указывается в договоре аренды. Объект приходуется на дебет 001 в момент приема-передачи имущества. По окончании аренды и факту возврата имущества делается запись по кредиту 001.

Сдача в аренду недостроенного помещения

Компания ГАРАНТ

Организация строит складской комплекс для дальнейшей сдачи в аренду.

Стоимость объекта на сегодняшний день окончательно не сформирована (ведутся отделочные работы и работы по прокладке инженерных сетей). Организация применяет общую систему налогообложения.

Каков порядок налогового и бухгалтерского учета операции по сдаче в аренду части объекта незавершенного строительства (склада)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

В рассматриваемой ситуации организация вправе не начислять налог на имущество по объекту незавершенного строительства, если он требует доведения до состояния готовности и возможности эксплуатации.

Такое имущество может учитываться в качестве основного средства и признаваться объектом налогообложения только после осуществления необходимых работ и формирования в установленном порядке первоначальной стоимости с учетом соответствующих расходов.

  • Операции по сдаче имущества в аренду приводят к образованию дохода в налоговом и бухгалтерском учете.
  • При этом в бухгалтерском учете, в отличие от налогового, организация может начислять амортизацию по используемому объекту.
  • Операции по сдаче имущества в аренду признаются объектом обложения НДС.
  • Обоснование позиции:
  • Налог на имущество

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектами обложения налогом на имущество признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Пунктом 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01) определено, что актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении следующих условий:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

При этом основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01).

Первоначальной стоимостью строящегося объекта основных средств признается сумма фактических затрат организации на их сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ).

Фактическими затратами на сооружение и изготовление основных средств являются, в частности, суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам, а также суммы, уплачиваемые за приведение объекта в состояние, пригодное для использования (п. 8 ПБУ 6/01, п. 32 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утвержденные приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н)).

Отметим, что ПБУ 6/01 не применяется в отношении капитальных вложений (п. 3 ПБУ 6/01).

В соответствии с ч. 1 ст.

55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, утвержденная постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698, оперирует именно данной нормой законодательства.

К завершенному капитальному строительству относятся завершенные строительством здания и сооружения, по которым установленным порядком получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Сдача имущества по новому стандарту «Аренда»: трудности бухгалтера и пути их решения

По новому стандарту «Аренда» вести учет объектов аренды стало сложнее. Бухгалтерам пришлось разбираться в новых терминах и правилах учета. Внимание к деталям! Ведь информация об учете объектов аренды отражается в отчетности учреждения, в том числе годовой.

Разложим по полочкам учет имущества у арендодателя. И предложим решение в сложных ситуациях трактовки стандарта.

Могут ли учреждения сдавать в аренду недвижимое имущество?

Учреждения могут сдавать в аренду нежилые помещения, принадлежащие им на праве оперативного управления, при соблюдении определенных условий. Это следует из нормы Гражданского кодекса.

Статья 298 ГК РФ «Распоряжение имуществом учреждения» предоставляет право учреждениям осуществлять приносящую доходы деятельность, если это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует этим целям.

Так как собственником недвижимого имущества, закрепленного за учреждениями на праве оперативного управления, является учредитель, то только с его согласия учреждения могут распоряжаться имуществом:

  • бюджетным и автономным учреждениям согласие собственника имущества требуется на распоряжение недвижимым и особо ценным движимым имуществом (п. 2 и 3 ст. 298 ГК РФ);
  • автономные учреждения не нуждаются в согласии собственника на распоряжение недвижимым имуществом, приобретенным на средства от приносящей доход деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);
  • казенным учреждениям на распоряжение имуществом требуется согласия собственника всегда (п. 4 ст. 298 ГК РФ).
Читайте также:  Налоговый вычет за оплату обучения дочери

Перечисленные нормы можно применять при передаче имущества в аренду. Следовательно, чтобы сдать в аренду помещение, учреждению необходимо получить разрешение учредителя. И выполнить еще одно условие: отразить такую деятельность в своих учредительных документах.

На основании статьи 298 ГК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду зданий и помещений, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного и автономного учреждения.

Доходы, полученные от такой деятельности казенного учреждения, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы Российской Федерации.

Как вели учет сдаваемого в аренду помещение до вступления в силу стандарта Аренда?

Вебинар СГС «Аренда»

Учет основных средств у арендатора и арендодателя

Смотреть

Любой бухгалтер, который учитывал сдаваемое в аренду имущество, скажет, что раньше было проще.

Учреждение-арендодатель до вступления в силу положений стандарта Аренда учитывало передаваемое имущество на соответствующих забалансовых счета 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)», 26 «Имущество, переданное в безвозмездное пользование» и вело расчет по арендным платежам с пользователем имущества на соответствующих счетах аналитического учета счета 0 205 20 000 «Расчеты по доходам от собственности».

С 1 января 2018 года бухгалтеры учреждений госсектора столкнулись с трудностями учета. Найдем правильное решение.

1. Как определить тип аренды?

Классификация объекта учета аренды для целей бухгалтерского учета относится к сфере профессионального суждения бухгалтера. Стандарт «Аренда» для начала предлагает бухгалтеру определить, к какому типу арендных отношений относится заключенный учреждением договор аренды. Предусмотрена следующая классификация объектов учета аренды:

  • Объекты учета операционной аренды.
  • Объекты учета финансовой (неоперационной) аренды.

Сдаваемое в аренду помещение отнесем к операционной аренде, если:

  • срок пользования имущества меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении. Например, сдаете в аренду здание на три года, а после окончания договора аренды срок его полезного использования — 25 лет;
  • на дату подписания договора аренды общая сумма арендной платы ниже и несопоставима со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества на дату классификации объектов учета аренды. Например, по договору аренды тира общая сумма платежей за три года составит 360 000 ₽, а справедливая, т.е. рыночная стоимость этого здания — 20 млн ₽.

Перечисленные признаки по отдельности или вместе являются основанием для классификации объектов учета аренды в качестве объектов учета операционной аренды.

О каком сроке полезного использования идет речь в стандарте «Аренда»?

По мнению Минфина России в письме от 13.01.2017 № 02-07-07/83464, срок полезного использования — это не оставшийся срок амортизации передаваемого здания. Осуществлять указанное сопоставление на основе оставшегося срока амортизации передаваемого объекта аренды некорректно.

Профпереподготовка 272 ак.часа

Для главного бухгалтера организации госсектора. Код А, В

Программа

Срок полезного использования объекта учета аренды — это срок, в течение которого предусматривается, что учреждение-собственник имущества в своей деятельности будет пользоваться имуществом и дальше, после окончания договора аренды, в тех целях, ради которых он получен. В целях получения экономических выгод или полезного потенциала, связанных с пользованием объектом учета аренды.

Операционная аренда — это наиболее распространенный вид аренды, когда имущество сдают на значительно меньший отрезок времени, чем установленный срок его полезного использования. По этой причине арендные платежи меньше полной стоимости такого имущества.

Объекты учета операционной аренды возникают, например, при передаче в аренду зданий, помещений на небольшой срок (от нескольких месяцев до нескольких лет), несопоставимый с оставшимся сроком полезного использования имущества (п. 12 Стандарта «Аренда»).

Такие договоры учреждения заключают чаще всего, по новому стандарту их относят к объектам учета операционной аренды:

  • договоры, по которым есть арендная плата, но нет выкупной стоимости;
  • договоры, в которых есть условие о возврате имущества после окончания срока в условиях годности к дальнейшей эксплуатации.

Если в договоре есть условие операционной аренды и одно или несколько условий финансовой аренды, то договор считают договором финансовой аренды.

Не относят к договорам операционной аренды и являются финансовой арендой:

  • договоры лизинга вне зависимости от того, кто является балансодержателем по договору;
  • договоры с правом выкупа;
  • договоры безвозмездного, бессрочного пользования.

Вывод: правильно определите тип арендных отношений: операционная или финансовая аренда. Это надо сделать на основе условий классификации в СГС «Аренда». Полагайтесь на свое профессиональное суждение.

2. С какого момента начинать учет по стандарту «Аренда»?

Если договор аренды заключен в 2017 году и ранее, учет по СГС «Аренда» ведут с 1 января 2018 года. Если договор с 1 января 2018 года и позже — с того события, которое наступило раньше:

  • подписан договор аренды;
  • приняты обязательства по пользованию и содержанию имущества. Даже если нет договора, но есть расходы по содержанию имущества — начинаются арендные отношения.

3. Как перейти на учет аренды по новому стандарту?

Пример: бюджетное учреждение, общеобразовательная школа, имеет на балансе здание тира, владеет им на праве оперативного управления.

С 1 января 2017 года по согласованию с учредителем школа передает здание тира в пользование коммерческой организации. Договор аренды заключен на три года. Арендный платеж составляет 10 000 ₽ в месяц.

Арендодатель возмещает расходы учреждения по коммунальным платежам. В договоре есть условие о возврате арендатором здания тира после окончания срока в условиях годности к дальнейшей эксплуатации.

Бюджетное учреждение предполагает использовать этот актив в дальнейшей хозяйственной деятельности.

Школа является арендодателем и договор, заключенный в 2017 году, на основании информации о сроках и размерах арендных платежей с точки зрения СГС «Аренда» на 1 января 2018 года отнесен к операционной аренде.

В соответствии с рекомендациями Минфина в письме от 13.12.2017 № 02-07-07/83463 «О направлении Методических указаний по переходным положениям СГС «Аренда» при первом применении», на 1 января 2018 года бухгалтерия образовательного учреждения:

  • Провела инвентаризацию имущества, переданного в пользование в соответствии с договорами, заключенными до 1 января 2018 года и действующим в период применения СГС «Аренда». Провела анализ договора аренды, на основании которого учреждение передало во временное пользование здание тира.
  • Определила оставшийся срок полезного использования объекта операционной аренды, оставшийся срок пользования тира. Из условий договора оставшийся срок пользования зданием тира арендатором составит 2 года, срок полезного использования объекта после окончания договора аренды составит 25 лет.
  • Бухгалтерия запросила и получила акт сверки по арендным платежам. Определила, что общая сумма арендных платежей за оставшийся срок использования тира, которую заплатит арендатор (начиная с 1 января 2018 года и до завершения срока договора) составит 240 000 ₽.
  • Профессиональное суждение бухгалтера об отнесении данного договора к договорам операционной аренды оформлено в виде текстового документа, составленного в произвольной форме.
  • Пользуясь рекомендациями Минфина в письме от 13.12.2017 № 02-07-07/83463, бухгалтер учреждения составила бухгалтерскую справку ф. 0504833 для формирования в межотчетный период входящих остатков по объекту учета аренды, в которой:
  1. Отражена сумма расчетов с пользователями имущества по арендным платежам: Дебет 0 205 21 000    Кредит 0 401 30 000 — 240 000 ₽.

    (в сумме арендных платежей за оставшийся срок полезного использования объектов учета аренды).

  2. Отражен объем ожидаемого дохода от арендных платежей: Дебет 0 401 30 000    Кредит 0 401 40 121 — 240 000 ₽.
  3. Отражен перенос дебиторской задолженности по коммунальным (условным арендным) платежам: Дебет 0 401 30 000    Кредит 0 205 31 000 Дебет 0 205 35 000    Кредит 0 401 30 000

    (в сумме дебиторской задолженности по возмещению расходов в рамках арендных отношений по состоянию на 1 января 2018 года):

  • информацию о передаче здания тира арендатору в рамках операционной аренды бухгалтер отразила в Инвентарной карточке учета нефинансовых активов ф. 0504031.

Как заполнить инвентарную карточку при сдаче имущества в аренду комментирует Александр Опальский, лектор онлайн-курса в Контур.Школе «Главный бухгалтер организации государственного сектора. Подготовка на соответствие профстандарту «Бухгалтер» (код А,В)»:

4. Как вести учет по договору операционной аренды в течение года?

Продолжим пример.

Информация о здании тира, переданного в пользование в 2017 году, отражалась на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)» по балансовой стоимости здания. В соответствии с СГС «Аренда» учет здания у арендодателя по договору операционной аренды на забалансовом счете 25 следует продолжить.

Операции по учету, которые возникают ежемесячно в период действия договора аренды:

  1. Признаны доходы по операционной аренде доходами текущего финансового года (в сумме ежемесячного платежа): Дебет 2 401 40 121    Кредит 2 401 10 121    
  2. Начислен НДС по доходам от сдачи имущества в аренду: Дебет 2 401 10 121    Кредит 2 303 04 730
  3. Начислены коммунальные расходы по сданному в аренду имуществу: Дебет 2 401 20 223    Кредит 2 302 23 730
  4. Начислены доходы от возмещения коммунальных услуг (по условным арендным платежам): Дебет 2 205 35 560    Кредит 2 401 10 135
  5. Получены денежные средства за аренду тира: Дебет 2 201 11 510    Кредит 2 205 21 660
  6. Получены денежные средства на компенсацию коммунальных расходов: Дебет 2 201 11 510    Кредит 2 205 35 660

Учет доходов по условным арендным платежам комментирует Александр Опальский:

Обратите внимание! Показатели по счету 2 20521 560 будут отражаться в отчетности, в том числе годовой, до тех пор, пока не закончится срок аренды.

По дебету счета 0 20521 000 «Увеличение дебиторской задолженности по доходам от операционной аренды» доходы будущих периодов по договорам аренды начислены на 1 января 2018 года на общую сумму арендной платы за весь период действия договора аренды.

  • Уменьшение показателя по счету 0 20521 000 надо отражать ежемесячно проводкой:
  • Дебет 2 20111 510    Кредит 2 20521 660 — получены денежных средства за аренду имущества (ежемесячно или по графику платежей).
  • Таким образом пользователи бюджетной бухгалтерской отчетности получат достоверную информацию о размере доходов учреждения от арендной платы за сданное имущество.

5. Что делать, когда закончится срок действия договора аренды?

Арендодателю нужно списать с 25 забалансового счета балансовую стоимость здания по окончании договора аренды. Одновременно в инвентарной карточке учета нефинансовых активов ф. 0504031 — отразить изменение данных о лице, ответственном за сохранность объекта, и сведения о местонахождении возвращенного объекта.

Рекомендации бухгалтеру: в связи с вступлением в силу СГС «Аренда», а также с учетом письма Минфина России № 02-07-07/83463 в учетной политике учреждения на 2018 год в отношении объектов учета аренды должны быть отражены:

  • счета в рабочем плане счетов для отражения объектов учета аренды;
  • применяемые способы амортизации относительно объектов учета аренды;
  • особенности применения первичных учетных документов при отражении операций по объектам учета аренды, в том числе при изменении их стоимостных оценок в бухгалтерском учете;
  • порядок проведения инвентаризации объектов учета аренды.

Повышение квалификации для бухгалтера учреждения госсектора. Дистанционное обучение в Контур.Школе.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Adblock
detector