Владелец недвижимости при передаче ее третьим лицам, должен определиться – дарственная или купля продажа, что лучше оформить, какой вид сделки удобен и приемлем лично для него. Каждый из них имеет свои нюансы заключения, с которыми стоит ознакомиться заранее и выбрать для себя более выгодный вариант.
Преимущества дарения
По дарственной имущество передается на безвозмездной основе.
Ее дополнительными преимуществами являются:
- если соглашение оформляется между близкими членами семьи, к которым относят отца, мать, мужа, жену, детей, то 13% Налог с дохода не придется оплачивать. Для этого следует предъявить официальный документ, который подтверждает степень родства;
- составленный Договор нет необходимости заверять у юриста (но все же будет не лишним);
- если один муж или жена на момент состояния в браке получили Недвижимость как подарок, то она не будет считаться совместным имуществом. Недвижимость считается единоличным владением, которая при расторжении брака не будет делиться между мужем и женой, а закрепляется за тем, кому была подарена.
Важно! Даритель вправе передумать о своем решении в определенном законом случае. Если одариваемым были совершены незаконные деяния, угрожающие жизни дарителю или его родственникам и близким, то сделка может быть расторгнута. К неправомерным деяниям также относится умышленное нанесение физического или материального ущерба, явные угрозы жизни.
Как и у всех соглашений, у этого вида есть минусы:
- если одариваемый решил продать полученный недвижимый объект меньше чем через 36 месяцев, то придется уплатить 13% его цены;
- когда между участниками сделки нет близких родственных отношений, то уплата НДФЛ обязательна;
- при определенных обстоятельствах соглашение оспаривается и признается недействительным;
- согласно статье 575 Гражданского кодекса России, дарение невозможно оформить между коммерческими учреждениями;
- согласно статье 576 ГК России, имущество, которым владеют двое и более лиц, вручается в дар, только при согласии их всех;
- для одаряемого недостатком является возможность расторжения сделки.
Преимущества купли-продажи
Среди плюсов оформления купли-продажи выделяют:
- с продавца снимается обязанность выплаты подоходного налога при условии, что недвижимый объект находился в собственности от 5 лет (для приобретаемого имущества с 1.01.16 года);
- соглашение может заключаться как между физическими, так и юрлицами;
- у соглашения минимум условий, позволяющих его расторгнуть.
Недостатки сделки купли-продажи
К отрицательным сторонам соглашения относятся:
- продолжительное время ожидания для следующей продажи, позволяющей обойтись без уплаты налога (5 лет);
- если объект приобретался по договору купли-продажи супругами, он становится совместной собственностью, а при разводе делится в равных частях;
- если у недвижимости есть несколько собственников, то при реализации ее доли Преимущественное право покупки закрепляется между остальными владельцами. Если продается доля, то остальные собственники извещаются письменно в обязательном порядке.
Что выгоднее
Многие недоумевают – что выгоднее дарственная или договор купли продажи. И одна, и другая сделка предусматривает наличие правовых отношений сторон, регулируемых и контролируемых ГК РФ, а также другими нормативными и правовыми актами.
Самой актуальной темой считается вопрос цены заключения каждой сделки. Чтобы разобраться, что выбрать – дарственную или договор купли продажи, можно сравнить процесс оформления каждого:
- на момент оформления ни тот, ни другой договор не обязательно подписывать у юриста. Это делается по собственному желанию, но все же является рекомендуемой процедурой. С точки зрения расходов за пользование услугами нотариуса и уплаты государственной пошлины за заверение, нельзя выделить преимущество конкретной сделки, поскольку составить его можно самостоятельно;
- в вопросе осуществления государственной регистрации эти две сделки также равны. Это зависит от предмета соглашения, а не от разновидности;
- иногда нужно уплатить 13% НДФЛ. Исключением являются случаи, если соглашение подписывается между близкими родными. С них снимается обязанность его уплаты. Еще одно отличие касаемо вопроса налогов – при дарении их уплачивает одаряемый, а в случае купли-продажи – Продавец;
- имущество по дарственной передается задаром, что выгодно для получателя. Во втором случае оплата обязательна;
- для оспаривания дарственной нужны весомые основания, а при купле-продаже все участники равноправны, поэтому оспорить ее сложно.
У каждого договора есть свои подводные камни.
Если собственник имущества совершенно не обладает никакими юридическими знаниями, то целесообразно обратиться за помощью к специалистам, но это влечет дополнительные расходы.
Внимание! Рассматривая вопрос с точки зрения людей, находящихся в браке, нужно обратить внимание на один нюанс. Подаренная недвижимость закрепляется за одним из супругов и становится его личной собственностью. В свою очередь сделка купли-продажи позволяет делить его при разводе.
Нельзя точно сказать, что лучше дарственная или договор купли продажи. Выбирать нужно с учетом предназначения документа, а не по затратам на заключение.
Заключение
Каждый случай передачи недвижимости – дарение или купля продажа имеет свои особенности, которые стоит брать во внимание. Например, близкие родственные связи, время нахождения объекта в собственности.
Что выгоднее – дарственная или продажа?
zoomingfoto1712/Fotolia
Отвечает Юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:
Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.
Преимущества договора дарения:
- Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
- Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
- При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
- Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
- На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).
- Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах
- 5 главных фактов о договорах дарения квартиры
- Основные недостатки договора дарения:
- При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
- Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
- Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
- Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
- Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).
Преимущества договора купли-продажи:
- Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
- Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
- Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.
Недостатки договора купли-продажи:
- Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
- На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
- Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.
Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.
Налог с продажи квартиры: правила и примеры
Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?
Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:
Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.
Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции.
Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее.
Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.
Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.
В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает.
Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает.
Кстати, к понятию «близкий родственник» Закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).
В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.
Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.
В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.
Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).
Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.
Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить
Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?
Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:
Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить Подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи).
С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему.
Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).
Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека.
При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.
Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения).
А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама Процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.
Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:
Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.
В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия.
К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество.
И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег.
Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение.
Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).
Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора.
Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов.
Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.
В случае умышленного занижения стоимости договора Нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.
Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот.
А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей.
То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?
- Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?
- Могу ли я продать жилье самому себе?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Что лучше: дарственная или договор купли-продажи
Обновлено 03.07.2019
2018-11-07T11:02:47+03:00
Довольно много подводных камней ожидает лиц, обдумывающих вопрос о том, что заключать: договор дарения или купли–продажи. Многие прибегают к поиску квалифицированного юриста, оплачивая Услуги специалиста по довольно дорогому тарифу.
Сегодня даже люди далекие от юриспруденции, могут решить вопрос самостоятельно, разобравшись со всеми возникающими вопросами относительно сложного выбора: что все же лучше дарение или соглашение о купле-продаже.
Обе сделки предполагают наличие гражданских отношений, регулируемых ГК РФ, а также иными нормативно-правовыми актами.
Заключение договоров по получению объекта, требует взвешенного подхода: надо изучить все плюсы и минусы, юридические тонкости, чтобы подобрать идеальный вариант решения. Это две кардинально отличающиеся сделки.
Дарственная предполагает безвозмездное Отчуждение имущества, в то время как купля-продажа – отношения, при которых одна из сторон (это покупатель) получает предмет, а вторая (продавец) – оплату.
Однозначно сказать, что оформляется быстрее и лучше: дарственная или купля продажа заранее невозможно, требуется изучить все нюансы каждой из представленных сделок и только потом принимать решение.
Процедура безвозмездной передачи имущества иным лицам (дарение) четко регламентирована главой 32 ГК Российской Федерации. Из особенностей данного вида соглашения среди прочих отмечают:
- Если сделка по передаче прав на вещь от дарителя одаряемому совершается между родственниками (при условии, что она происходит с близкими родственниками), независимо от периода владения даром, подоходный налог в сумме 13% не уплачивается.
- Заключение договоров во избежание разногласий в дальнейшем рекомендуется заверить нотариально, хотя это и не является обязательным условием.
Существуют и отрицательные моменты подписания дарственной:
- При отчуждении объекта недвижимости раньше чем через 5 лет владения, необходимо заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости даже при наличии родственных связей между сторонами договора;
- Если стороны не близкие родственники, то при составлении дарственной придется заплатить налог, причем независимо от времени нахождения объекта в собственности дарителя.
Если владелец хочет оформить дарение доли в общем составе собственности (между родственниками или посторонними людьми, не играет роли), то обязательно следует получить согласие всех владельцев. Однако, оформив выдел своей доли в квартире, он уже может разрешения у других совладельцев не спрашивать.
Если проанализировать что лучше в браке: дарственная или купля продажа, то в случае бракоразводного процесса не может быть поделено имущество, подаренное одному из супругов, так как все, что подарено, не находится в совместной собственности, за исключением случая, когда ремонт в подаренной жене квартире проводил муж на личные средства.
После подписания дарственной собственность надо обязательно перерегистрировать в Росрестре на нового владельца.
В случае, если сделка, после завершения её, обнаруживает признаки подделки, то есть несоответствия документа реальной форме сделки, подписанный сторонами договор дарения подлежит аннулированию. Например, такое может произойти в случае установления факта оплаты за дар.
Также дарение или продажу будут считать недействительными при установлении факта нахождения имущества в залоге, ипотеке, под арестом.
Бесплатная консультация юриста
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Задать вопрос
1. Полная идентификация дара. Например, если дарится недвижимость, то важно провести полную оценку всех параметров объекта:
Бесплатная консультация юриста
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
- площадь;
- место расположения (точный адрес, а также этажность объекта, основное назначение);
- уникальный номер в кадастровом реестре (в отношении земельного надела).
2. Основные данные участников сделки (ФИО, паспортные данные, место регистрации и жительства, контактный номер телефона и т.д.).
3.Подтвержденная собственность на отчуждаемый объект.
Стороны вправе определить иные существенные условия конкретного соглашения, при этом они не должны противоречить нормам законодательства. В противном случае сделка может быть оспорена.
Процедура заключения и реализации купли-продажи четко регламентирована главой 30 ГК РФ.
Есть при продаже свои особенности:
- при желании продать объект недвижимости, находясь в браке, обязательно наличия письменного согласия от обоих супругов, в договоре это лучше указать явно, плюс подтвердить согласием, оформленным в нотариате;
- имущество, купленное в период официального брака, считается совместным, не зависимо от того, кто работал и на чьи деньги оно приобреталось, т.е. собственность не раздельная, а совместная;
- при покупке квартиры (дома) Гражданин РФ имеет право на получение однократного в течение жизни налогового вычета из причитающейся к уплате ежемесячно суммы НДФЛ (к покупающим жилья во второй и последующие разы вычет не применяется);
- если объект недвижимости находится в собственности до 5 лет, то обязательным условием его реализации является уплата подоходного налога в размере 13% от полной стоимости.
К существенным условиям данного типа соглашения, так же как и при оформлении дарственной, относятся отличительные характеристики каждой из сторон договорных отношений, а также самого объекта купли-продажи. Особенности, характеризующие продажу, подробно излагаются в договоре.
Еще одним важным аспектом при продаже является установление определенной стоимости, прописанной прямо в тексте документа. Если такое указание отсутствует можно оспорить сделку и признать ее не соответствующей законодательству. Оспаривания совершаются в суде.
Жестких требований к формированию цены на квартиру нет, но все же, если цена в договоре будет крайне низкой, при наличии сомнений в действительности сделки и отражении существенных условий, госструктуры, регистрирующие переход прав, могут инициировать дополнительную проверку стоимости на предмет соответствия документам.
Договор купли-продажи считается более защищенным, если возникнет необходимость отмены сделки.
Нужно понимать, что если по каким-либо причинам документ признается аннулированным, внесший оплату добросовестный покупатель вправе требовать возмещения всех затрат, понесенных по причине заключения договора. Это важный момент при решении вопроса, что лучше выбрать: дарственную или договор купли-продажи.
Список документации при дарении больший, чем при продаже .
При покупке потребуется следующий набор документов:
- сам договор, соответствующий общеустановленной форме и содержащий все необходимые условия;
- документы, подтверждающие собственность и распоряжение имуществом, а значит, продажу на законных основаниях;
- справка об отсутствии долговых обязательств;
- документ, удостоверяющий личность, от обеих сторон;
- квитанция об уплате госпошлины за совершение сделки.
В случае оформления дарственной к указанным документам следует добавить:
- акт оценки объекта дарения;
- выписка от уполномоченного органа о лицах, зарегистрированных на объекте недвижимости и кадастровый паспорт;
- письменные расписки (согласие всех собственников на отчуждение предмета дарения) желательно нотариально удостоверенные.
Исключается справка о задолженностях, а также паспорта одариваемого и дарителя.
Бесплатная консультация юриста
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
В зависимости от конкретной ситуации дарственная или договор купли продажи могут предполагать расширенный перечень необходимых документов.
Бесплатная консультация юриста
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Однозначного ответа на вопрос о том, что лучше: договор дарения или же купли продажи, нет, так как в каждом случае ко всему следует подходить индивидуально.
Попробуем сравнить указанные виды сделок посредством внесение основных характеристик в сравнительную таблицу:
Как сравниваем | Дарственная | Купля-продажа |
Возмездность | Дар передается безвозмездно | Обязательно предполагается сделкой произведение оплаты |
Отчисления по налогам | Резиденты уплачивают НДФЛ в размере 13%, Нерезиденты – 30%. Исчисляется в зависимости от оценочной стоимости объекта | Проценты такие же, но исчисление налогов производится от фактической покупной цены |
Кто уплачивает налоги? | Одаряемый | Продавец |
Возможность прекращения договорных отношений | Получатель вправе отказаться от дара, а даритель – запретить действие договора, но только в случаях, предусмотренных законодательством | Условия прописываются по тексту. Также сделка расторгается одностороннем отказе собственника от выполнения условий сделки (не поступление оплаты, задолженность, наличие обременений) |
Оспаривание | При недовольстве заинтересованных лиц сделкой, есть возможность оспорить дарственную, правда, при наличии на то веских оснований | Сделка равноправна для всех участников, поэтому оспорить ее, в особенности третьим лицам, практически невозможно |
Ограничения | Акт дарения не может иметь место между субъектами хозяйствования, занятыми в сфере коммерции, а также в случае, когда даритель – несовершеннолетний гражданин. Также исключается дарение в тогда, когда дар передается за профессиональную деятельность | Только предусмотренные законодательством. Например, наличие дееспособности собственника, возрастные ограничения |
Налоговые вычеты | Отсутствуют | не будет вычета в случае приобретения недвижимости у родственников |
При подписании соглашения о дарении стоит обратить особое внимание на то, что дешевле дарственная или договор купли-продажи, рассчитав итог отдельно, а затем сопоставив результаты.
Ситуации, при которых дешевле оформить дарственную:
- сделка происходит между близкими родственниками. В таком случае сделка окажется довольно выгодной за счет отсутствия необходимости уплаты НДФЛ. К родственникам, взаимоотношения с которыми не подвергаются налогообложению, относится супруг (супруга), дети, родители;
- одариваемый либо даритель не планирует в случае расторжения брачных отношений подвергать разделу свой дар.
Купля-продажа может оказаться более выгодной когда:
- объект недвижимости принадлежит одному и тому же лицу более 5 лет (удешевление происходит за счет разрешенного отказа от уплаты налога по НДФЛ);
- для приобретателей предусмотрен налоговый вычет, размер которого зависит от стоимости объекта недвижимости.
Это зависит непосредственно от предмета, передаваемому по договору. Сделка с движимой вещью более понятна и быстрее при дарении, так как в этом случае процедура упрощается за счет отсутствия необходимости производить расчеты, составлять акты приема-передачи и т.д. Оформление буквально за несколько минут. Речь может идти о любом транспортном средстве: автомобиль, мотоцикл и т.д.
Если речь идет о переоформлении земли, дома или иного объекта недвижимого имущества, то разницы в указанных договорах по сложности процедуры практически нет. В случае, когда одариваемый – несовершеннолетний, разница лишь в налоговых платежах, сумме налогов.
Основными затратами в случае составления и подписания практически любого двустороннего соглашения являются:
- оплата труда юриста (помощь в составлении текстовки);
- пошлина за госрегистрацию договора и присвоение ему индивидуального номера;
- госпошлина за регистрацию смены владельца.
Размер пошлины в анализируемых видах сделок одинаков, поэтому различия в стоимости могут возникать только при наличии каких-то особенностей (например, в предмете).
Обе сделки можно аннулировать. Право на обжалование соглашения с целью его расторжения есть как у сторон договора, так и у третьих лиц. Более защищены в этом плане сделки, заверенные у нотариуса.
Помощь нотариуса (он выступит как Свидетель) пригодится в суде.
Длительность процедуры, а также определенные издержки, связанные с расторжением соглашения, в каждом конкретном случае индивидуальны, так как зависят от многих факторов.
Однозначно сказать о том, какой договор лучше, нельзя, так как все зависит от нюансов и двух одинаковых случаев не бывает, что требует повышенного внимания и отличной юридической подготовки.
Юристы не смогли прийти к единому мнению по поводу выгодности того или иного соглашения. Кто-то упирает на то, что дарственная более мобильна, так как предполагает возможность расторжения уже только при наличии желания одной из сторон.
Другие же упирают на то, что возмездность сделки – главное достоинство купли-продажи.
Несмотря на те или иные доводы, выбор — подарить или продать — остается за вами. Рекомендуем тщательно обдумать и проанализировать ситуацию и лишь затем заключать определенное соглашение.
Дарение и купля-продажа
Законами РФ разрешен ряд сделок по передаче прав собственности. Наиболее распространенными считаются реализация через договор-купли продажи и дарение.
Граждане России вправе самостоятельно выбирать вид сделки: дарственная или купля-продажа, плюсы и минусы есть у каждой. Причем касаются они не только финансовых затрат сторон, но и ограничений со стороны законодательных актов.
Определить, что лучше – дарственная или договор купли-продажи можно лишь изучив правила и требования, предъявляемые к каждому виду.
Каждая из рассматриваемых сделок для собственника предполагает отчуждение имущества в сторону другого лица. Разница между подходами существенна, причем роли не играет какое именно имущество передается – движимое или недвижимое.
Главное, что необходимо учитывать сторонам при заключении той или иной сделки – условия. Дарение подразумевает безвозмездную передачу, а при продаже обязательна передача покупателем средств за получаемый объект. Влияет это на необходимость налогообложения первоначального собственника, а также уплату государственных пошлин.
Еще один нюанс – права, которыми наделяются стороны. Серьезные ограничения присутствуют для дарения.
Если сторона, выступающая одариваемой состоит в родственных отношениях с дарителем, но занимает должности в государственных структурах, то такая сделка признается недействительной.
В особенности это касается медицинских и социальных работников, госслужащих. Для сделок купли-продажи подобные ограничения отсутствуют.
Плюсы и минусы дарственной
Понятие и особенности сделки дарения рассматриваются главой 32 Гражданского Кодекса РФ. В качестве сторон-участников выступают: даритель – собственник имущества, передающий имущество конкретному лицу на безвозмездной основе, а также одаряемый – лицо, получающее объект от дарителя.
Такой подход к передаче имущества имеет ряд неоспоримых преимуществ, которые распространяются и на Движимое имущество, и на недвижимое. Среди ключевых плюсов следует выделить:
- возможность передачи собственности на основе простого договора, составленного в свободной форме, при этом допускается и устная форма договоренности;
- подарок не подпадает под раздел имущества при разводе;
- даритель полностью освобождается от необходимости уплаты налога за сделку, а если одаряемый – родственник, то для него также не предусмотрены налоги;
- имущественное право переходит одаряемому в момент заключения договоренности.
Такая сделка на первый взгляд может показаться оптимальной при передаче собственности, однако у нее присутствуют существенные недостатки:
- за дарителем закреплено право отмены сделки в любой момент, при этом одаряемое лицо должно вернуть имущество незамедлительно и в первоначальном виде;
- в судебном порядке можно доказать, что одаряемый – недобросовестное лицо, на практике подобное нередко используется в случае с пожилыми или ограниченно дееспособными дарителями;
- если между дарителем и одаряемым отсутствуют родственные связи, то за последним закрепляется обязательство по уплате НДФЛ;
- поскольку одаряемый становится единственным собственником после завершения процедуры, даритель не может устанавливать какие-либо ограничения или обременения на объект.
Плюсы и минусы договора купли-продажи
Главой 30 Гражданского Кодекса РФ регулируются обстоятельства, связанные с передачей имущества на основе договоров купли-продажи. Этот вид сделки считается наиболее востребованным за счет минимальных рисков для сторон, а также обязательным наличием документа, в котором закрепляются все обстоятельства. К преимуществам данного подхода можно отнести:
- наличие имущественной или финансовой выгоды для каждой стороны;
- наличие возможности использования налогового вычета;
- договором можно закрепить права и обязанности для каждой стороны, а также ответственность за нарушение предписаний;
- предоставление акта-приема передачи вместе с договором защищает передаваемое имущество от изменений в процессе сделки;
- предусматривается возможность заключить предварительный договор, обязывающий стороны завершить основную сделку в обязательном порядке независимо от обстоятельств.
Несмотря на тот факт, что сделка считается более защищенной и ее сложнее оспорить в судебном порядке, у нее есть и недостатки:
- имущество, приобретенное одним из супругов в браке считается совместно нажитым, соответственно при разводе подлежит разделу с учетом положений СК РФ;
- необходимость обязательного соблюдения преимущественного права покупки;
- продавец получает прибыль от сделки, соответственно за ним закрепляется обязательство по уплате НДФЛ.
Что лучше — купля-продажа или дарение квартиры
Определиться с тем, какой вид сделки оптимальнее, можно руководствуясь несколькими аспектами. В первую очередь влияет статус участников сделки. Если квартира или иное имущество передается от одного родственника к другому, то предпочтительнее составление дарственной. Однако необходимо учитывать ряд ограничений по должностям, которые может занимать одаряемый.
Важно! Защититься от возможных рисков при передаче объекта постороннему лицу можно лишь договором купли-продажи. При таком подходе за сторонами закрепляется набор правил, нарушение которых может привести к аннулированию сделки.
Следующая существенная разница заключается в налогообложении. Если при продаже квартиры продавец получает прибыль и уплата НДФЛ обязательна, то обязательства по уплате данного налога при дарственной переходят на одариваемого.
Фактически он получает в Право собственности объект, у которого можно определить рыночную стоимость. Соответственно с точки зрения закона одариваемое лицо – получатель прибыли. Исключения присутствуют, но их список ограничен.
Дополнительно при определении оптимального вида сделки необходимо учитывать, что при купле-продаже продавец имеет право на получение налогового вычета в рамках сделки (если владеет квартирой официально более трех лет). Аналогичным правом наделяется и покупатель. В случае с дарственной подобные нюансы отсутствуют.
Рассматриваемые виды сделок, с учетом актуальных сегодня правил и условий, существуют в российском правовом поле. Это позволяет определять главные особенности, особенно, если в качестве передаваемого объекта выступает квартира.
Важно! По совокупности преимуществ и недостатков, а также требований, обе сделки можно считать одинаково удобными.
Что выгоднее — купля-продажа или дарение автомобиля
Сравниваются рассматриваемые виды сделок не только при возникновении потребности в передаче прав на квартиры и иную недвижимость. Обстоятельства, методы и законы, используемые в случае с автомобилями полностью идентичны.
Единственное существенное различие при передаче автотранспорта заключается в регистрационных действиях.
Дарственная, как и договор купли-продажи становятся для принимающей стороны правоустанавливающими документами, на основании которых проводится регистрация в соответствующих инстанциях.
Для автотранспорта это ГИБДД, а для недвижимости – Росреестр. Также отличаются размеры государственных пошлин. Правила, связанные с налогообложением остаются в силе.
Последствия использования договора дарения вместо договора купли-продажи
Для определения возможных проблем, связанных с обходом законодательства путем намеренного выбора дарения вместо купли-продажи, необходимо обратиться к ст. 170 Гражданского Кодекса. В документе отмечается существование двух видов сделок:
- мнимая – совершается только для создания видимости;
- притворная – используется для прикрытия другой сделки (например даритель передает одаряемому квартиру, а впоследствии получает за нее деньги).
Если существуют весомые доказательства намеренного использования договора дарения вместо купли-продажи, то подобные сделки можно признать ничтожными.
При этом за сторонами закрепится обязательство вернуть передаваемые объекты и средства первоначальным владельцам.
Ничтожность сделки не подразумевает каких-либо правовых последствий для сторон, но все обстоятельства в рамках процедуры передачи будут восприниматься, как незаконные.