Договор уступки прав: собираемся купить новую квартиру в стройке по договору уступки прав

Купить квартиру в доме, который только начали строить, — дешевле, чем приобретать готовое жильё на первичном или вторичном рынке. Но может оказаться, что на сайте застройщика вся Недвижимость уже распродана, и её можно оформить лишь по переуступке прав.

Рассмотрим, что это за сделка, какие у неё плюсы, минусы и риски, а также объясним, как выбрать квартиру по переуступке и правильно заключить Договор.

Что такое переуступка квартиры

Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.

Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.

Основные определения переуступки:

цессия — договор, по которому уступаются права требования;
цедент — Продавец;
цессионарий — покупатель.

Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра.

Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик.

И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Плюсы:

вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.

Минусы:

переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.

❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Приняв решение о покупке квартиры, вы отталкиваетесь от расположения дома и бюджета, анализируете площадь, благоустройство и инфраструктуру.

Сайты новостроек — яркие и красивые. Вы как бы отправляетесь в виртуальный тур по квартире, которая еще не существует, и мечты кажутся реальностью.

Прежде всего, обратите внимание:

на репутацию застройщика, информацию о нем;
проектную декларацию с детальным описанием проекта;
разрешительную документацию.

Вы можете проверить застройщика по номеру ОГРН, а также почитать отзывы на форумах и сайтах по недвижимости. Информация о генеральном директоре есть в открытых источниках.

Выясните, является ли земельный участок собственностью застройщика или взят в аренду. Закажите выписку из ЕГРН для проверки отсутствия залогов и обременений.

Изучая договор долевого участия, обратите внимание:

есть ли понижающий коэффициент на балконы и лоджии;
каков порядок проведения взаиморасчётов;
как быстро жильё перейдет в собственность дольщику по акту приёма-передачи.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме

Шаг 1: Собрать пакет документов

Чтобы сделка состоялась, нужны:

договор долевого участия;
письменное согласие одного из супругов или его личное присутствие;
разрешение застройщика на передачу прав собственности;
справка, подтверждающая отсутствие долга застройщику — иначе обязанность выплатить стоимость ляжет на покупателя;
виза банка, одобряющая переуступку. Она необходима, если продавец брал Кредит. Без неё право на квартиру является залоговым, и без согласия банка договор будет недействителен.

Шаг 2: Заключите договор

Цессия составляется в письменной форме. Продавец и покупатель получают по оригиналу договора. Банк и застройщик имеют право запросить свои экземпляры. Один из оригиналов передаётся на хранение в Росреестр.

Данные, прописанные в договоре:

дата и место проведения сделки;
паспортные данные сторон;
сведения об участниках договора долевого участия;
сумма, назначенная цедентом;
порядок и реквизиты расчёта;
адрес объекта недвижимости;
технические характеристики объекта недвижимости;
документы, которые продавец обязуется вам передать;
сроки передачи документов;
обязанности и права сторон.

Шаг 3: Зарегистрируйте договор в Росреестре

Покупатель предоставляет:

договор долевого участия в строительстве;
цессию, по которой продавец уступает права по долевому участию;
подтверждение оплаты государственной пошлины;
паспорта сторон, участвующих в сделке;
письменное согласие супругов сторон на проведение сделки, заверенное нотариально;
разрешение застройщика;
справку о том, что отсутствует долг перед застройщиком, или обязательство его погасить;
разрешение банка, если был задействован кредит.

❗️Важно: Все документы должны быть в оригинале или заверены нотариально.

После принятия документов вы получите расписку с их перечнем и датой внесения корректив. Как правило, через 10 дней Росреестр подтверждает, что в договор долевого участия внесены изменения.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.

Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать Право собственности в МФЦ либо Росреестре.

Для этого потребуются:

паспорт;
договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.

Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.

Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке

Стоимость назначает продавец. Покупатель оплачивает расходы по оформлению цессии:

государственную пошлину за регистрацию договора в Росреестре — 350 рублей;
пошлину за оформление права собственности — 2 000 рублей.

Налог при продаже недвижимости по переуступке — 13% от прибыли. Его платит продавец. Он же заполняет декларацию.

Подводные камни, o которых нужно знать

Основные риски при покупке недвижимости по переуступке:

нарушение сроков;
заморозка строительства;
банкротство застройщиков.

Чтобы не потерять деньги, запросите у застройщика справку об оплате. Важно убедиться, что платежи по недвижимости признаны действительными, иначе есть риск остаться без жилья.

Если застройщик стал банкротом, вернуть рыночную стоимость квартиры не получится. Если покупатель не согласен с суммой компенсации, проблему нужно решать через суд.

Если покупатель выплатил цеденту сумму по договору переуступки, но потом решил разорвать сделку с застройщиком, он потеряет часть денег. Здесь риск в том, что покупателю вернется не сумма, которую он отдал продавцу, а первоначальная стоимость жилья, прописанная в договоре между дольщиком и застройщиком. Реальная цена может быть выше.

Переуступка ипотечной квартиры

Чтобы осуществить сделку, нужно:

заручиться одобрением ипотечного банка;
согласовать процедуру с застройщиком;
зарегистрировать договор уступки и документы по кредиту.

Если права на новостройку y несовершеннолетних

Понадобится разрешение органов опеки. Родители или опекуны подписывают цессию как законные представители несовершеннолетних лиц.

Если ДДУ оформлялся c материнским капиталом

В этом случае в договоре указывается, что детям достанется положенная часть жилья после того, как построят дом.

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.
Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.
Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры).

После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно.

Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной Услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится.

Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения.

Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре). Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое.

Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№Наименование документаЭкземпляр

1	Документ, удостоверяющий личность (паспорт)	оригинал
2	Документ об уплате госпошлины	оригинал и копия (с 2-х сторон)
3	Зарегистрированный ДДУ	оригинал
4	Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями	4 экземпляра
5	Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность)	оригинал и копия
6	Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным	оригинал и копия
7	Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)	оригинал

Уступка по ДДУ

Добрый день, уважаемые коллегии и читатели) ЦИАН,

Тема уступки права требования по Договору участия в долевом строительстве была, есть и (пока) еще долго будет актуальна. Кто-то продает, потому что решил «выйти» из проекта, кто-то, соответственно, хочет купить.

И в последнее время стала ловить себя на мысли о том, что уже в который раз консультирую по телефону в течение минут двадцати-тридцати людей по этому вопросу . Конечно, цена рассчитана и ниже, чем у Застройщиков, конечно, уступка с его согласия (если таковое требуется, исходя из положений ДДУ).

Но… «Заманчиво, но как-то боязно» — самое часто резюме от потенциальных покупателей. А также: «Почему дешевле, чем у Застройщика», «Ах, неполная стоимость» и «Наверное, дом не сдадут» (когда он уже сдан), «Там же ремонт еще делать» (указано в объявлениях).

«Наверное, будут проблемы с оформлением (права) собственности» (безусловно, если не оформлять). Не буду вдаваться в подробности последствий упрощения регистрации перехода права собственности по ДКП на вторичном рынке (удобно при единственной сделке, без цепочки и то, если родственники-знакомые.

Упростили-то лишь саму регистрацию, я имею ввиду давно и через МФЦ, и тем самым ввели в заблуждение продавцов-покупателей, что, мол, это и есть основное в сделке)).

А переговоры, проверки, альтернативы… И продавцы –покупатели постепенно стали считать себя и юристами, и риэлторами, и стали –таки пробовать играть эти роли все активнее в последние годы. И пытать юристов- риэлторов, тех, по чьим объявлениям звонят, своими замечательными вопросами «по существу». Но Договор уступки – отдельная тема. Разъяснений по теме немного. И пытки поэтому страшнее). После очередной такой беседы решила расставить точки (над i). Итак,

«СЫР» — Объект долевого строительства, чаще, Жилое помещение, т.е. «Квартира». Предмет покупки. Предмет уступки. А по юридическому существу сделки – ПРАВО требования исполнения обязательств по передаче Квартиры, которое Продавец (Цедент) передает Покупателю (Цессионарию) по Договору уступки (Цессии) вместе с обязанностями по ДДУ. То есть происходит смена «Дольщика» по ДДУ.

«МЫШЬ» — ею может стать и Продавец и Покупатель — сделка может нести риски для обеих сторон.
«МЫШЕЛОВКА» — собственно сделка, договор уступки и расчеты по нему, опасна для того, кто есть «МЫШЬ».
МЫШЬ-Покупатель рискует:

— Не получить Объект долевого строительства (Квартиру), в случае, если Застройщик не сможет его достроить.(Не относится к введенным в эксплуатацию домам), так как по Договору уступки приобретает право требования, а не объект в натуральном выражении . Или получить позже срока, установленного в ДДУ.

— Иметь правопритязания со стороны Продавца по договору уступки. Как, например, супруга / супруги Продавца, которым не были известно(?) о сделке приобретения по ДДУ изначально или продаже по уступке.

— Иметь правопритязания со стороны лиц, участвовавших в предыдущих сделках по данному Объекту (если уступка по ДДУ не первая).

(*Но эти риски куда ниже, чем во многих случаях на вторичном рынке, когда Квартира много раз продавалась и не только).

— Оплатить разницу в стоимости квартиры, в случае разницы между проектной и фактической площадью после обмеров БТИ (как правило, в случае увеличения более, чем на 1 кв. метр, что предусмотрено положениями ДДУ. Но, также и получить возврат денег в случае уменьшения площади Квартиры).

— При заниженной стоимости в Договоре уступки, в случае расторжения такого договора по решению суда, получить именно ту сумму, которая указана в Договоре.
МЫШЬ-Продавец рискует:
— При заниженной стоимости в Договоре уступки, по итогам окончательного расчета получить именно ту сумму, которая указана в Договоре.

— Иногда не получить ее, сумму, даже полную, вообще. Особенно, если право собственности скоро.

МЫШЕЛОВКА.

Ее может и не быть, если все разумно оформлять. Не проводить сделку, если Продавцом уже подписан акт приема-передачи. Составлять правильный договор уступки. Визировать его у застройщика. Указывать в нем полную сумму. Получать к сделке необходимые согласия и заявления. Проводить освидетельствования, в случае необходимости.

И, конечно, позитивно обо всем этом договариваться. Все же риски для покупателя при Договоре уступке по ДДУ куда ниже, чем во многих случаях на вторичном рынке, когда Квартира много раз продавалась или имеет многодесятилетнюю непрозрачную историю. И, как говаривал кот Леопольд: «Ребята, давайте жить дружно».

Хороших сделок!

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

РИА НедвижимостьРИА Недвижимость

Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.

В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший Юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.

Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.

К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.

«Сам себе не продашь – никому не продашь» – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», – поясняют они.

Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы «невидим» для контролирующих органов.

То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам.

При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов.

При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.

Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор».

«Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих Закон странах, как США, Канада или Германия», – объясняют телеграмеры.

Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.

Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.

«И если, например, Гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ», – поясняют эксперты ведомства.

Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.

При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.

Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.

Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.

Подвох второй: банкротство застройщика

ЗАТО в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.

Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.

Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин.

При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика.

По нему выносится отдельное Определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.

Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.

С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры» Любовь Хохлова.

В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.

Подвох третий: темные личности

Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.

Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков.

Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он.

Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации («БИР-аналитик», «Картотека» и так далее), а также из СМИ.

При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика.

Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов.

Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает Эксперт.

Покупка квартиры по переуступке прав: что значит переуступка, риски, порядок покупки квартиры

Покупка квартиры в строящемся доме по переуступке прав – это Процедура, в ходе которой дольщик передает право требования недвижимости другому лицу.

Оформить обычный договор купли-продажи не получится, так как недвижимости еще фактически нет, она не сдана в эксплуатацию.

Рассмотрим, что из себя представляет договор переуступки права требования, когда возможно его оформление, особенности сделки в отдельных случаях, потенциальные риски для покупателя, все нюансы и пошаговую инструкцию.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Что такое договор переуступки права требования?

Договор переуступки – это документ, согласно которому дольщик передает право требования еще не существующей квартиры другому лицу по ДДУ. Особенности сделки регламентируются гл. 3 ГК РФ. Фактический продавец выступает по договору цедентом, а покупатель – цессионарием.

Простыми словами: если человек оформил ДДУ с застройщиком, вносил некоторое время взносы, но потом понял, что квартира ему не нужна, он может продать право ее требования со строительной компании другому человеку. Стандартная купля-продажа возможна только после ввода в эксплуатацию. Договор переуступки (цессии) же заключается до этого момента.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Когда возможна переуступка права требования квартиры?

Чаще всего договор цессии заключается по нескольким причинам:

Инвесторами, решившими заработать. На стадии котлована квартиры по ДДУ стоят минимальных денег. На каждом этапе строительства застройщик по плану повышает цены.
Подрядчиками, с которыми застройщик расплатился еще не существующими квартирами. В дальнейшем их нужно продать, и сделать это можно по договору цессии.
Физическими лицами, купившими квадратные метры по минимальной стоимости, и решившие их продать после очередного повышения цен застройщиком.
Дольщиками, заключившими ДДУ, но через некоторое время понявшими, что им нужно другое жилье.

Пример:
Женщина заключила ДДУ со строительной компанией. По договору она должна получить после завершения строительства и полной уплаты взносов однокомнатную квартиру площадью 40 кв.м.

Через некоторое время у нее родилось двое детей, и она поняла, что в однушке семье будет тесно.

Строительство еще не завершено, но она решила продать право требования недвижимости после сдачи объекта в эксплуатацию другому человеку.

Изначальная цена квартиры была равна 3 000 000 руб., на момент продажи – 5 000 000 руб. Вся сумма по ДДУ дольщицей выплачена полностью. Прибыль после переуступки права требования составит 2 000 000 руб.

Переуступка права требования в отдельных случаях

Иногда переуступка права требования невозможна или затруднительна. Например, если квартира приобреталась в ипотеку, использовался материнский капитал, или когда собственником является несовершеннолетний ребенок.

Важно! Особенности переуступки права должны быть указаны в договоре долевого участия в строительстве. Некоторые застройщики требуют, чтобы дольщики перед продажей получали их согласие, так как фактически один дольщик заменяется другим. Если такого пункта нет, достаточно уведомить о своих намерениях.

Ипотечная квартира

Банки редко одобряют ипотеку на квартиры по ДДУ, а если и выдают, то только при покупке недвижимости в содружественных компаниях. Для оформления договора цессии в дальнейшем нужно погасить ипотечную задолженность полностью. Банк снимет обременение, и только после этого можно зарегистрировать договор.

Второй вариант – замена заемщика. Кредиторы неохотно на это идут. Им важно, чтобы другой заемщик соответствовал всем требованиям по кредитной истории и уровню дохода. Если банк одобряет замену, ипотечный договор составляется с новым заемщиком, ДДУ переоформляется на него же.

Если использовался маткапитал

Продать еще не построенную квартиру, на покупку которой использовался маткапитал, невозможно в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ. По закону владелец сертификата обязан выделить доли всем членам семьи в течение полугода после сдачи жилья в эксплуатацию. Но, если квартира еще не построена, выделение долей невозможна, как и продажа без этого.

Обратите внимание! Многие продавцы «забывают» про обязательство выделения долей супругам и детям. После продажи недвижимости, приобретенной с маткапиталом без выделения долей есть шанс, что сделку оспорят органы опеки, супруг или дети по достижении совершеннолетия.

Если в ДДУ указан несовершеннолетний

Если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок, переуступка права требования или продажа недвижимости возможна только с разрешения органа опеки. Его должны получить родители, предварительно найдя другое жилье на замену, которое будет соответствовать всем требованиям.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Покупка квартиры по переуступке прав: плюсы и минусы

Можно выделить несколько достоинств и недостатков приобретения недвижимости по договору цессии для покупателя:

Плюсы
Минусы

Если продавцу срочно нужны деньги, на покупке квартиры можно сэкономить до 20% от реальной стоимости	Строительство может быть заморожено, застройщик – обанкротиться. Нередко компании не соблюдают сроки сдачи объектов в эксплуатацию
Есть шанс заработать, если оформить договор цессии, а потом продать уже готовое жилье по договору купли-продажи. В зависимости от ситуации на рынке прибыль составит до 30% от потраченных денег на приобретение	Есть вероятность, что у цедента имеются долги перед застройщиком
Есть шанс нарваться на мошенничество – двойную продажу, когда договоры цессии заключаются одновременно с несколькими гражданами

Преимущества есть и для продавца. Он может заработать на разнице между вложенными в покупку деньгами и суммы последующей продажи права требования. Но есть и недостатки. Во-первых, придется договариваться с застройщиком, что усложняет процедуру. Во-вторых, обязательно уплачивается НДФЛ 13% (ст. 208 НК РФ).

Риски для покупателя

Отдельно выделим риски, с которыми может столкнуться покупатель:

Затягивание сроков строительства, полная заморозка стройки. Если у застройщика плохое финансовое положение, он обычно расплачивается с контрагентами квартирами. В дальнейшем такая недвижимость продается юридическими лицами по договору цессии, и не факт, что цессионарий получит ее в установленные сроки.
Покупка квартиры с долгами. Цедент может до конца не расплатиться со строительной компанией по ДДУ, и тогда долговые обязательства придется нести новому дольщику – цессионарию.
Оформление договора цессии по поддельным документам цедентом. Встречается и такое. Цессионарий может остаться и без квартиры, и без денег, если внесет полную стоимость до регистрации сделки в Росреестре.
Оспаривание сделки. Например, если недвижимость приобретена в браке, и цедент не получил нотариальное согласие супруга.

Признать договор цессии может суд и по другой причине.

Например, если цедент будет признан банкротом. В таком случае отменяются все сделки за прошедшие три года.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.

Как купить квартиру по переуступке права требования? Пошаговая инструкция

Для начала продавцу нужно получить разрешение на переуступку от застройщика, если оно требуется. После этого собирается полный пакет документов для сделки.

Процедура состоит из нескольких этапов:

Заключение договора цессии между цедентом и цессионарием. Он оформляется в трех экземплярах. По одному достается сторонам сделки, третий передается регистратору.
Регистрация договора в Росреестре. Регистратор внесет изменения в течение 10 дней, после чего покупателю выдадут справку об изменениях в ДДУ.

В завершение нужно дождаться, когда застройщик введет дом в эксплуатацию. Ему присвоят адрес, оформят кадастровые паспорта на каждую квартиру. По итогу дольщику выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию, составят акт приема-передачи. После этого следует обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.

Содержание и образец договора

Унифицированной формы договора нет, но для регистрации изменений он должен содержать полные сведения о сделке:

Дата, место оформления.
Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные участников сделки.
Сведения о недвижимости, технические характеристики.
Реквизиты ДДУ.
Отсылка на полученное разрешение от застройщика, его реквизиты.
Ответственность застройщика по ДДУ перед дольщиком, чтобы покупатель при необходимости смог потребовать неустойку за несоблюдение сроков строительства.
Стоимость переуступки (цена для оплаты покупателем продавцу).
Порядок расчета: до, во время или после регистрации. Чаще всего до регистрации вносится небольшой Задаток, остальная сумма – после.
Способ расчета: наличными, банковским переводом, через ячейку, аккредитив.
Документы, которые продавец должен передать покупателю.
Права, обязанности и ответственность сторон.
Подписи участников сделки.

Документы

Для заключения договора цессии продавец должен представить:

Оригинал ДДУ.
Паспорта сторон.
Разрешение застройщика на переуступку (если требуется).
Справку о погашении долга перед застройщиком, или об остатке задолженности.
Нотариальное согласие супруга цедента на сделку.

Если у продавца есть дети, не лишней будет справка о неиспользовании маткапитала на покупку по ДДУ. Ее или справку об остатке средств по капиталу можно заказать в ПФР.

Когда договор уже оформлен, его нужно представить в Росреестр вместе с представленными выше документами и квитанцией об уплате госпошлины.

Обратите внимание! Если подавать документы в МФЦ, пошлину можно заплатить на месте с банковской карты.

Расходы

Размер госпошлины за внесение изменений в Росреестре составляет 350 руб., она платится покупателям. Если стороны для оформления договора обращаются к юристу, оплата его услуг определяется по договоренности.

Ответы юриста на частые вопросы

Как проверить застройщика перед оформлением договора цессии?

Чтобы минимизировать риски, покупатель может проверить строительную компанию на предмет банкротства через сервис Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Если компания банкротится, если вероятность, что строительство так и не будет завершено.

Можно сверить проектную декларацию с реальным положением дел. Если нет сомнений, что застройщик успевает сдать объект вовремя и строительство идет полным ходом, компании можно доверять.

Еще один вариант проверки – банк данных исполнительных производств ФССП. Если застройщик числится в должниках, это должно насторожить.

Рекомендуется почитать и отзывы о компании. Если отрицательных слишком много, это повод насторожиться и тщательно подумать, стоит ли оформлять договор.

Зарегистрирует ли Росреестр договор цессии, если разрешение от застройщика не было получено?

С большой долей вероятности сделку не зарегистрируют. Но даже если регистрация не произойдет, сам застройщик не переоформит ДДУ на нового дольщика, поэтому нарушать положение о получении разрешения смысла нет.

Какие объекты можно продать по переуступке?

Возможна продажа квартир по ДДУ или паев в ЖСК. Если недвижимость уже готова, оформляется обычный ДКП.

Можно ли продать квартиру по переуступке с переводом долга на цессионария?

Да, можно, но с согласия застройщика.

Купил квартиру по договору переуступки. Дом еще не построен, хотя застройщик обязан был сдать его еще два месяца назад. Какую можно взыскать неустойку за нарушение сроков?

Размер неустойки равен 1/150 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, она рассчитывается от общей стоимости по ДДУ. Взыскать ее можно через суд, или направив досудебную претензию компании.

Заключение эксперта

По договору переуступки покупается право требования квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Все права цедента переходят к цессионарию.
Если в ДДУ указано получение согласия застройщика для переуступки, его нужно оформить, иначе Росреестр не зарегистрирует сделку.
Если тщательно проверить продавца (цедента) и застройщика, для покупателя (цессионария) риски будут сведены к минимуму.
Покупка по переуступке позволяет сэкономить 10-20% от итоговой стоимости недвижимости, т.к. после сдачи объекта в эксплуатацию цены возрастают.
Переуступка в плане оформления сложнее, чем обычная купля-продажа.