Обо всем
Наличие в многоквартирных домах кафе, ресторанов, магазинов и других предприятий сферы услуг – обычное явление для российских городов. Но такое соседство может доставлять жителям многоэтажек серьезные неудобства. Чаще всего люди жалуются на посторонний шум. Его источниками может быть музыкальная аппаратура, а также холодильные установки, кондиционеры и другое оборудование. Если деятельность коммерческих организаций причиняет жильцам дискомфорт, стоит принять меры и обратиться в контролирующие органы.
В соответствии с законодательством РФ в многоэтажках разрешается размещать магазины и предприятия общепита. Но их руководители должны соблюдать множество требований, игнорирование которых чревато административной ответственностью. Вот некоторые из них:
- Размещение коммерческих точек не должно нарушать условия жизни и отдыха людей.
- Вход необходимо изолировать от жилой части строения.
- Руководство обязано следить за соблюдением гигиенических нормативов уровня вибрации, инфразвука, шумов и электромагнитных полей, а также безопасной концентрации загрязняющих веществ в атмосфере.
- Загрузка продуктов питания и производственного сырья должна производиться с торца многоэтажки. Категорически запрещается принимать товары с той стороны, где находятся окна и входы в квартиры.
- Площадки временной парковки машин посетителей и персонала можно размещать только со стороны проезжей части. Ставить транспорт во дворах запрещено.
Что касается уровня шума около здания, он не может превышать 55 дБА (акустических децибел) днем и 45 дБА ночью. Внутри квартир допустимые показатели составляют 40 и 30 дБА. Обязанность проведения соответствующих замеров возлагается на лаборатории Роспотребнадзора
Также необходимо помнить про соблюдение ночного режима тишины: это время продолжается с 23-00 до 07-00. Кафе, бары и другие развлекательные учреждения в ночные часы работать могут, но использование звукоусилительных и звуковоспроизводящих устройств (например, караоке) должно быть исключено.
Договор найма жилого помещения — что нужно знать?
Куда жаловаться на шумное кафе (магазин) в жилом доме?
У каждого жителя многоквартирного дома есть несколько способов воздействия на шумных соседей (в том числе руководство магазинов и кафе). Первое, что стоит сделать – это обратиться с претензией к администрации заведения.
В этом документе нужно перечислить нарушения, сослаться на нормы регионального законодательства и изложить свои требования. В конце можно указать, что пострадавшая сторона оставляет за собой право пожаловаться в надзорные и правоохранительные органы. Написать претензию может один человек, но гораздо эффективнее, если это сделает группа жильцов.
Если нарушения не будут устранены, придется подключать компетентные органы. К ним относятся:
- Участковый полицейский. Ему надо передать заявление с информацией о регулярном нарушении режима тишины. В случае бездействия участкового можно пожаловаться его вышестоящему руководителю.
- Роспотребнадзор. Этот орган уполномочен контролировать соблюдение санитарных норм гражданами и организациями. После получения жалобы сотрудники Роспотребнадзора произведут замеры шума. Процедура осуществляется после согласования в районной прокуратуре и с участием представителя магазина или кафе.
- Прокуратура. Обращение в эту инстанцию целесообразно, если остальные меры не увенчались успехом. К заявлению нужно приложить копии претензии, а также жалоб участковому и в орган потребительского контроля.
- Суд. К решению спора в судебном порядке прибегают, когда не удается добиться справедливости или требуется возмещение морального и материального ущерба. Желательно, чтобы к моменту обращения в отношении нарушителя уже было возбуждено административное производство. Кроме того, судье можно пожаловаться на бездействие должностных лиц. Доказательствами могут служить результаты замеров шума, показания соседей, видеоматериалы, фиксирующие шум от оборудования магазина или кафе.
Предельный срок рассмотрения обращений жильцов во внесудебных инстанциях составляет 1 месяц. Виновных обяжут привести заведение в соответствие с санитарными нормами и выплатить Штраф. Также возможно приостановление работы магазина или точки общепита на срок до 3 месяцев.
Как создать ТСЖ в многоквартирном доме?
Можно ли закрыть кафе в жилом доме? Судебная практика
Российская судебная практика знает достаточно много похожих дел. Вот примеры обращения в суд с жалобами на шум от кафе и магазинов:
- Управление Роспотребнадзора подало Иск к администрации одного из городских ресторанов с требованием прекращения противоправных действий. Причиной стало проведение в заведении развлекательных мероприятий (караоке) с 23-00 до 5-00. Ответчик с доводами не согласился, поскольку экспертное заключение показало, что уровень шума находится в пределах нормы. Но суд встал на сторону истца, так как согласно п.4.2 СанПиН 42-128-4396—7 работа музыкального сопровождения в кафе, ресторанах, на танцплощадках должна заканчиваться в 23-00. Особенно жесткие требования предъявляются к объектам, расположенным в многоэтажках.
- Истица Н. обратилась с иском к руководству цветочного магазина, расположенного этажом ниже. В исковом заявлении женщина указала, что внутри торговой точки размещены вентиляционные установки, издающие вибрации и сильный шум. Судья согласился с доводами Н., поскольку ответчик нарушил ее право на тишину и отдых ночью. В результате было вынесено решение закрыть магазин на время с 23-00 до 07-00, пока нарушения не будут устранены. Кроме того, истице возместили Моральный вред в сумме 5 000 руб.
Постоянный шум от предприятий сферы обслуживания способен серьезно осложнить жизнь. Громкие децибелы портят настроение и даже могут навредить здоровью. Поэтому не стоит терпеть нарушения. На беспокойных соседей нужно жаловаться, а через суд можно добиться компенсации морального вреда.
Остались вопросы? Задайте их нашим юристам и получите гарантированный квалифицированный ответ!
[autor_bq]
Остались вопросы? Задайте их юристу в форме ниже
Эксперты рекомендуют прочесть эти статьи 
Как остановить стройку во дворе :: Городская Недвижимость :: РБК Недвижимость
О том, какие шаги необходимо предпринять, чтобы остановить точечную застройку, рассказывает адвокат Олег Сухов.
Anton Kavashkin / Russian Look
Не каждый согласится, чтобы привычный вид из окна — сквер и детская площадка — сменился бетонной стеной новой высотки. Строительство по соседству — это гарантированные муки как минимум на пару лет: шум от работающей техники, грязь и толпы рабочих из Средней Азии.
Законодательного определения понятия «точечная застройка» не существует.
По действующему градостроительному законодательству, в том числе Москвы, среди сложившейся жилой застройки могут возводиться только объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также социальное жилье при условии сохранения существующей системы благоустройства и озеленения территории и только после проведения публичных слушаний и согласования проекта с жителями. Но, к сожалению, до сих пор нередки примеры, когда в обход всех норм закона под видом детско-юношеского центра строится бизнес-центр, а под видом социального жилья — коммерческие объекты без соблюдения норм о размерах придомовой территории, высотности здания, требований по озеленению и благоустройству. Вопреки громким заявлениям властей точечная застройка не прекращается.
Для защиты своих прав обращаемся к участковому
Еще до начала подготовительных работ на границах участка должен быть установлен информационный стенд с указанием сведений о разработчике проекта, о планируемом строительстве и его сроках.
На стенде должны быть: схема объекта и окружающей территории, копия разрешения на строительство, данные о застройщике (заказчике) и исполнителе (подрядчике); адреса и контактные телефоны органа, осуществляющего строительный надзор.
Отсутствие информационного стенда является серьезным нарушением, до его установки компания не вправе проводить какие-либо работы. При обнаружении строительной площадки без «опознавательных знаков» жильцам следует позвонить в полицию. Участковый обязан потребовать разрешительные документы и проверить правомерность строительства.
Отсутствие у ответственного за проведение работ (прораба, начальника строительного участка) этих документов является основанием для привлечения застройщика к административной ответственности и приостановления всей деятельности (ст. 9.5 КоАП РФ: за строительство без разрешения — штраф для юридических лиц в размере от 500 тыс. до 1 млн руб.
либо административное приостановление деятельности на срок до 90 суток; ст. 8.18 КоАП г. Москвы: за проведение работ без ордера и самовольное строительство — штраф в размере от 700 тыс. до 1 млн руб.; ст. 4.19 КоАП г. Москвы: незаконное уничтожение зеленых насаждений — штраф 300 тыс. руб.).
Создание инициативной группы жителей
Для избрания инициативной группы и ее руководителя проводится общее собрание жителей, по итогам которого составляется протокол, подписываемый всеми присутствующими на собрании.
В дальнейшем инициативная группа может обращаться в госорганы уже от имени всех жильцов.
Кроме того, жителям с самого начала следует заручиться помощью специалистов: юриста, гидрогеолога, архитектора, инженера-строителя.
Обращение в местные органы власти
На каждый земельный участок, подлежащий застройке, формируется дело, включающее в себя градостроительный план земельного участка, результаты инженерных изысканий, некоторые разделы проектной документации (схему планировочной организации земельного участка, перечень мероприятий по охране окружающей среды, по охране пожарной безопасности и др.
), документ, подтверждающий соответствие проектной документации результатам инженерных изысканий, заключение государственной экспертизы проектной документации, разрешение на строительство и другие документы. Все эти материалы являются открытыми и общедоступными.
Для их получения необходимо обратиться в префектуру округа (органы местной администрации) с соответствующим запросом. Сведения о земельном участке — кому он выделен, на каком праве — находятся в кадастровой палате или департаменте городского имущества города Москвы (бывший департамент земельных ресурсов города Москвы).
Ответ на запрос должен быть предоставлен в течение 30 дней. При отказе в выдаче сведений подается жалоба в прокуратуру или суд.
Жалобы во все инстанции
«При правительстве Москвы работает городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки, в чьи функции входит, в том числе, рассмотрение споров и конфликтов в области градостроительной деятельности, — говорит адвокат Олег Сухов. — Помимо городской комиссии, в каждом округе столицы созданы окружные комиссии.
Жалобу на незаконную стройку следует направить прежде всего именно туда. Жалобы необходимо подавать в письменном виде и заказным письмом с уведомлением о вручении. На официальных сайтах многих органов власти в настоящее время работают интернет-приемные, через которые также можно отправить обращение.
Ответ отправителю обязаны дать в течение 30 дней».
Привлечение общественности
Цель протестов — создать как можно больший общественный резонанс. И в этом способны помочь обращения в СМИ, общественные организации и к депутатам представительных органов. Преимущество последних состоит еще и в том, что депутатский запрос имеет особый статус.
Руководитель государственного или муниципального органа, которому направлен депутатский запрос, обязан предоставить запрашиваемую информацию и дать ответ по существу, а не просто отправить формальную отписку, как часто случается с запросами рядовых граждан.
Обращение в суд
Оснований для обращения в суд у граждан может найтись немало: обжалование выделения земельного участка, если он захватывает придомовую территорию уже стоящих домов; признание результатов публичных слушаний недействительными, обжалование заключения экспертизы строительного проекта, выдачи разрешения на строительство, обжалование действий и бездействия должностных лиц.
Кафе в жилом доме: можно ли открыть, Закон и пошаговая инструкция
Здравствуйте! В этой статье расскажем, можно ли в жилом доме открыть кафе, бар или пивную.
Сегодня вы узнаете:
- Какие проблемы могут возникнуть с жильцами дома;
- Какую документацию нужно будет получить;
- Какие дополнительные расходы будут иметь место.
Сейчас довольно непросто найти для кафе такое место, которое бы подходило оптимально. Бывает и так, что помещение просто идеальное, но находится в жилом многоквартирном доме. Как быть в этом случае, поговорим сегодня.
Практически все мы видим, насколько различные форумы кишат сообщениями от жителей многоквартирных домов, которые просят помощи в закрытии кафе, расположенного на первом этаже.
Конечно, в большинстве случаев претензии жильцов вполне обоснованы, тем более, если кафе уже работает и имеются нарушения, но часто закрыть его требуют еще на той стадии, когда подготовка к открытию только ведется.
В законодательстве нет запрета на открытие кафе или бара в жилом доме. Отмечается только, что эта деятельность не должна нарушать прав третьих лиц.
Наиболее распространенные конфликтные ситуации с жильцами
Вообще, собственники подобного бизнеса ищут разный подход к жильцам дома. Кто-то преподносит подарки, кто-то незамедлительно реагирует на любые жалобы, а кто-то просто старается поддерживать нейтралитет.
Понятно, что любая крайность не даст нужного эффекта. Неприятные последствия повлечет как явное игнорирование жалоб, так и чрезмерная готовность за любое неудобство преподносить подарок. Какие же типичные жалобы существуют и как избежать проблем с жильцами?
Нарушение тишины.
Очень распространенная причина для многих проблем и конфликтных ситуаций. Возникать шумы могут как из-за работы оборудования, так и из-за музыки, которая привлекает клиентов.
Сразу отметим, что в данной ситуации речь идет о том, когда тишина нарушается вечером или ночью. При этом действуют специальные нормы допустимости уровня шумов.
Если вы будете нарушать режим тишины, ваше кафе постепенно все жильцы просто возненавидят. А значит, рано или поздно его закроют. Если же ваше заведение будет работать до 23:00, то оснований для жалоб не будет.
Но учтите, что неудобство жильцам может доставлять уборка помещения, передвижение столиков и грохот посуды. На самом ли деле все так трагично, или это просто принципиальная позиция жильцов дома, вопрос другой.
Запахи.
Еще до того как вы откроете свое кафе или бар, многие жильцы настроены отрицательно из-за того, что им придется «наслаждаться» всеми ароматами, которые только возможны.
Но не все так плохо: из этой ситуации выход тоже есть. Вы можете установить специальную систему очистки воздуха, которая оградит жильцов от всех неприятных запахов.
- Также можно обустроить дополнительный канал вентиляции, но не забывайте, что общедомовую вентиляцию использовать нельзя.
- Конечно, вы можете и не делать таких вложений, но тогда придется постоянно слушать жалобы жильцов, причем обоснованные.
- Мусор, грызуны и насекомые.
Вопрос о том, как вы будете вывозить мусор и отходы, должен быть продуман до мелочей. Вы же не будете складировать мешки во дворе, тогда появления грызунов и насекомых точно не избежать.
Большинство жильцов уверены, что помимо посетителей кафе, им придется терпеть соседство с крысами и тараканами. Ни в коем случае не допускайте такой ситуации, ведь проверяющие органы со своим визитом не заставят себя ждать.
Ремонтные работы.
Серьезный повод, чтобы вызвать беспокойство жильцов дома. Во время проведения ремонта может быть нарушена целостность несущих стен, особенно если имеет место перепланировка. С другой стороны, если «пробелов» в документации у вас нет, проблем не должно возникнуть.
Даже на стадии подготовки ремонта вы должны соблюдать требования по шумовому уровню, иначе все основания для жалобы у жильцов будут, а общий язык с ними вы потом вряд ли найдете.
Подведем небольшой итог. Для начала отметим, что даже если вы выстроите отношения со всеми жильцами, найдется кто-то, кому не нравится какая-нибудь мелочь. Поэтому заранее побеспокойтесь о том, чтобы избежать подобных претензий.
Пошаговая инструкция по открытию
Если вы решили открыть заведение в жилом доме, во избежание проблем с контролирующими органами и жильцами нужно сделать следующие шаги:
Шаг 1. Разрабатываем четкий план.
Имеется в виду бизнес-план, без которого реализовать идею будет сложно. Проанализируйте все моменты: от выбора помещения, до зарплаты персонала – это ключевые моменты.
Этот план стоит пересматривать, если на рынке появляются новые тенденции.
Шаг 2. Выбираем систему налогообложения.
Как мы знаем, вариантов существует три:
- Упрощенка (УСН) – для кафе, которые располагаются в жилых домах;
- ЕНВД – если помещение, в котором вы открываете кафе, имеет площадь не более 50 кв. м.;
- ОСН – больше подходит для ресторанов, так как предусматривает большой оборот.
Идеальным вариантом для вас будет первая или вторая система, нанимать бухгалтера не придется. Подходит для заведений с небольшим оборотом.
Шаг 3. Обращаемся в соответствующие инстанции.
Чтобы открыть кафе в жилом доме, нужно получить все разрешения и согласования в органах, которые являются уполномоченными в данном вопросе.
Прежде всего, обращайтесь в Роспотребнадзор. Без разрешения этой инстанции вы не имеете права начинать работу.
Также нужно обратиться в МЧС, получить согласование и разрешительную документацию. Для того чтобы проблем не возникло, должна быть установлена противопожарная сигнализация, организован запасный выход и так далее.
Если вы планируете также продавать напитки, содержащие алкоголь, то нужно получить соответствующую лицензию.
Шаг 4. Подаем заявление в администрацию или префектуру.
Здесь все просто: обращаемся в местные органы власти с пакетом документации и ожидаем принятия решения.
Документы, необходимые для открытия
После того как вы проанализируете, какие причины могут спровоцировать жалобы жильцов дома, подумайте и о том, как получить необходимые разрешенияот местных органов власти.
Итак, перед обращением вы должны подготовить следующий пакет документации:
- Заявление от вашего имени, в котором вы указываете, что хотите получить разрешение на открытие общепита, который будет размещен в подвале либо на первом этаже многоквартирного дома;
- Копию свидетельства о регистрации ИП или ООО;
- Договор, подтверждающий покупку или аренду конкретного помещения;
- Разрешение администрации конкретного округа либо города на размещение кафе по конкретному адресу;
- Всю проектную документацию на ваше заведение (со всей технической частью, с разработанной системой вентиляции и звукоизоляции);
- Справку из БТИ о техническом состоянии помещения;
- Заключение от органов санэпиднадзора;
- Разрешительные документы от МЧС;
- Разрешительные документы от органов Роспотребнадзора.
Ваше заявление и вся остальная документация рассматривается в тридцатидневный срок.
Дополнительные расходы
Дополнительных расходов на самом деле довольно много. Рассмотрим основные.
Оплата коммунальных услуг.
Счета за эти Услуги будут выставлять тем лицам, которые являются собственниками помещения. Это может быть как юридическое лицо, так и обычный Гражданин.
Счета вы сможете оплатить с расчетного счета вашей компании, даже если собственник – физлицо. В платежке сделаете ссылку на лицевой счет того, кто является собственником.
Если вы арендуете помещение, то вариант по оплате коммуналки прописывается в договоре. То есть плата может лечь на плечи арендодателя либо арендатора.
Платежи по содержанию общего имущества.
Если вы пользуетесь общим с жильцами подъездом, то обязаны вносить сумму на уборку, ремонт, замену лампочек и прочее. Это фиксируется в счете и прописывается в договоре. В любой момент вы можете проверить, насколько эта сумма корректна.
- В варианте с арендой, вам нужно обратить внимание на то, как эта ситуация прописана в договоре и действовать основываясь на его пунктах.
- Капремонт и взносы на него.
- Если вы арендатор – читайте договор, если собственник – ежемесячно оплачивайте определенную сумму.
- Налог на землю и имущество.
Земля, которая входит в состав общего имущества, объектом налогообложения не является. Кроме того, если вы работаете по системе УСН, то и налог на имущество платить не обязаны.
Заключение
В заключении нашего разговора отметим, что открыть кафе в жилом доме вполне возможно, но такой выбор может повлечь за собой большое количество проблем, одна из которых – постоянные жалобы жильцов дома. Поэтому прежде чем решиться на этот шаг, взвесьте все плюсы и минусы, а потом принимайте решение.
Спорная территория: могут ли жители повлиять на стройку в своих дворах
В Рязанской области жители многоквартирного дома выступили против строительства в своем дворе. Из-за стройки в распоряжении жильцов якобы останется только небольшая дорога у дома, а детская площадка и прогулочная зона будут огорожены под строительные работы.
В мэрии города уже пообещали учесть обеспокоенность местных жителей, однако отметили, что данный участок является муниципальным и не относится к общедолевой собственности дома. Подобные споры регулярно возникают в каждом российском городе.
О том, что делать жильцам, если во дворе планируется нежелательная стройка, — в материале «Известий».
Спор у дома
Жители Рязани выступили против строительства пристройки к детсаду в их дворе. По словам одной из жительниц, Натальи Королевой, у дома забрали весь двор и детскую площадку, оставив жильцам только дорогу вдоль дома.
— Говорят, что тендер выигран, все документы подписаны, строительство начато и уже ничего нельзя сделать. Только если будем привлекать общественность, какое-то местечко нам выделят.
Но нашу площадку переносить некуда — тут парковка, там помойка, в другом месте проходят коммуникации — все изношенные, которые постоянно прорывает.
Даже если ее куда-то впихнут — это опасно для детей, — описывает ситуацию Наталья.
В свою очередь, городская мэрия пообещала учесть интересы местных жителей. В то же время гражданам пояснили, что участок для реконструкции детского сада является муниципальным и не относится к общедолевой собственности дома.
Всеобщее решение
Так что же делать жильцам, если в их дворе планируется стройка? Как пояснил в разговоре с «Известиями» адвокат, член Адвокатской палаты Санкт-Петербурга Юрий Рубин, если речь идет о территории многоквартирного жилого дома, то, в силу ст. 36 Жилищного кодекса, она относится к общему имуществу собственников этого дома.
Так, согласно упомянутой статье ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество, а именно земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном участке объекты.
По словам юриста, решение об использовании такого имущества должно быть вынесено на общем собрании. «Причем оно должно приниматься чуть ли не единогласно. Стоит также помнить о том, что закон дает очень короткий срок для его обжалования. Иногда люди приезжают из отпуска, а оказывается, что всё уже решено», — отметил он.
Не пропускать слушания
Всё намного сложнее, когда речь идет о муниципальной земле, указывает Рубин.
Однако, как пояснил в разговоре с «Известиями» руководитель областного представительства общественного движения «Мой двор» Владимир Лактюшин, перед любым подобным строительством должны проводиться публичные слушания.
По его словам, жителям многоквартирных домов всегда нужно высказываться, если их не слышат — писать петиции в администрацию города, но стоит это делать до того, как всё будет утверждено.
О важности участия жильцов в общественных слушаниях сообщил в беседе с «Известиями» и адвокат Михаил Кюрджев.
— Любое строительство предполагает общественные слушания. Оно не возникает внезапно, соответственно, сначала меняется вид разрешенного использования земельного участка.
Если условно там был неиспользуемый пустырь, например, были гаражи или старое здание, то, возможно, проводится отдельное межевание, которое тоже проходит через публичные слушания.
Жильцы обязательно должны туда ходить, и тогда их мнение будет учтено, — считает Юрист.
Выявить нарушения
Далее воспрепятствовать строительству возможно в том случае, если нарушаются какие-то права жильцов, указывает Кюрджев.
Например, если разрешение было выдано с нарушениями: стройка идет слишком близко к жилому дому, она не соответствует параметрам пожарной безопасности или и вовсе блокирует возможности въезда пожарной машины.
Чтобы защищать свои интересы, жильцы вправе обратиться в том числе в суд, проведя перед этим соответствующую экспертизу (для подтверждения нарушения этих норм).
— Учитывается и то, лишатся ли жильцы при строительстве части придомовой территории, или детской площадки, или части озеленения — в этом случае они также имеют право обратиться в судебные органы и потребовать прекращения строительства, а также отмены разрешения на строительство или корректировки проекта.
Как пояснил юрист, по сути, характеристики придомовой территории (например, ее размер) можно легко узнать у управляющей компании, потому что это фактически та территория, которая убирается и обслуживается за счет жильцов.
Согласно нормативам, у дома должна быть детская площадка, озеленение, определенное количество парковочных мест — и всё это считается придомовой территорией.
Кроме того, границы земельного участка и его площадь прописываются в кадастровых паспортах, эту информацию можно узнать на сайте Росреестра.
Также существует достаточно много ограничений на строительство в непосредственной близости от жилых домов. «Существуют ограничения даже на установку антенны сотовой связи (расстояние должно быть не менее 30 м), а также на вид деятельности внутри нежилого здания по соседству», — добавил Кюрджев.
В целом по действующему градостроительному законодательству среди сложившейся жилой застройки могут возводиться только объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также социальное жилье при условии сохранения существующей системы благоустройства и озеленения территории (но опять же только после проведения публичных слушаний и согласования проекта с жителями).
— У заинтересованных лиц есть возможность обжаловать проект планировки и проект межевания территорий.
Если говорить о первом варианте, то он в основном бесперспективный, потому что суды считают, что это лишь проект.
Также существует практика обжалования разрешений на строительство — и это более действенный вариант, главное, доказать свою заинтересованность и факты нарушения, — считает Юрий Рубин.
Не стоит забывать и о том, что на благоприятный исход может повлиять и привлечение общественного внимания, отметила в разговоре с «Известиями» активистка Юлия Ивасишина. По ее словам, жильцы, безусловно, могут выразить свое несогласие, но, как правило, повлиять на застройку городской земли можно только при условии общих усилий всех жильцов дома.
Как бороться с коммерческими объектами на первых этажах жилых домов — Рынок жилья
16.08.2013 | 11:00 46632
Ситуация банальная: дом жил тихо и спокойно, пока в один непрекрасный день на первом этаже не поселилось кафе, бар или продуктовый супермаркет. Как показывает практика, бороться с нарушителями спокойствия сложно, но можно.
Новое соседство зачастую приносит жильцам массу неожиданностей: мусорные баки прямо под окнами, неприятный запах, круглосуточная разгрузка машин во дворе, хлопанье дверей, грохот тележек и цокот каблуков по торговому залу. Особенно страдают люди, проживающие на вторых и третьих этажах, – их лишают покоя и сна громко работающие холодильники и кондиционеры.
«К сожалению, с жалобами на магазины и предприятия общепита на первых этажах жилых домов к нам обращаются довольно часто.
Главные претензии – к незаконным перепланировкам, в результате которых идут трещины по стенам, к вывескам, мешающим своим мерцанием, и, безусловно, к шуму от различных источников», – подтверждает юрист комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко.
Оценить диспозицию Первоначально необходимо выяснить, на каком основании владелец магазина или кафе использует помещение – выкуплено ли оно в собственность или сдано в аренду.
Для прояснения ситуации необходимо обратиться в управляющую компанию (УК), ТСЖ или ЖСК. «На арендатора воздействовать проще, чем на собственника.
Они, как правило, не вкладывают много средств в обустройство помещения, а потому не будут упираться до последнего», – уверена Анна Горбенко.
Но и с собственником, мешающим жизни окружающих, бороться можно. Прежде всего, следует узнать, переведено ли помещение из жилищного фонда в нежилой. Если в УК не хотят поделиться подробной информацией, стоит написать запрос в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга. Можно также проверить эту информацию в Управлении Росреестра, правда, за это надо будет заплатить 100 рублей.
Перевод жилого помещения в нежилое – процесс долгий и трудоемкий, а потому случается, что собственники выкупленных под коммерческие предприятия квартир нарушают букву закона.
Как рассказали в «Юридическом бюро Юрьева», сама смена категории помещения не требует согласования с жильцами дома. Но существует важное ограничение, установленное п. 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ: перевод в нежилой фонд не допускается, если к помещению нет отдельного доступа.
В таких случаях нужна перепланировка. «Вот тут возникают сложности. Чтобы сделать отдельный вход, как правило, необходимо присоединить к квартире, например, часть фасада. На этот случай в ст.
40 Жилищного кодекса РФ установлено, что на такую перепланировку должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме», – поясняет владелец компании Родион Юрьев.
Как показывают судебные разбирательства, бывает, что собственники коммерческих объектов либо подделывают подписи жильцов дома, либо начинают перепланировки до получения разрешения. А значит – у владельцев квартир появляются сильные аргументы против нежелательных «новоселов».
Ввязаться в бой Параллельно с выяснением законности появления в доме шумного объекта можно начать против него «военные действия». Алгоритм примерно следующий. Сначала придется изучить федеральные и региональные законы, защищающие права горожан на спокойный отдых и комфортную жизнь.
Для Санкт-Петербурга это закон «Об административных правонарушениях» от 12 мая 2010 года, запрещающий с 23 до 7 часов в будни и до 12 часов в выходные дни петь, кричать, музицировать, двигать мебель, производить ремонтные или разгрузочно-погрузочные работы.
Каждый раз, когда среди ночи под окнами квартиры стоит грузовик, из которого выгружают товар, можно смело вызывать полицию и настаивать на составлении протокола об административном правонарушении.
Следующий шаг – рассылка заявлений во все профильные инстанции: районную администрацию, в Роспотребнадзор, а в случае бездействия чиновников – в прокуратуру и даже в приемную своего депутата.
Главным звеном на этом этапе является Роспотребнадзор. Заявление ему можно отправить либо через сайт, либо заказным письмом с уведомлением, либо отнести лично в канцелярию и потребовать регистрации.
В послании подробно опишите существующие проблемы, попросите сделать замеры шума и укажите цель замеров (обращение в суд).
Если недовольных в доме несколько, то каждому жильцу следует включиться в переписку с госорганами – это как раз тот случай, когда противника можно «закидать шапками».
Конечно, ход дела нужно контролировать: не лениться перезванивать в Роспотребнадзор и интересоваться, в какой стадии находится жалоба. Правда, в ходе подготовки данного материала двухнедельные попытки автора дозвониться до этой организации не увенчались успехом, а потому лучше морально подготовиться к неоднократным личным визитам.
В конечном итоге Роспотребнадзор обязан назначить время и провести замеры шума. Но, как показывает опыт, на этом этапе могут возникнуть проблемы. Например, покой нарушают ночью, а замеры назначены на день. Следует настоять на своем и направить в Роспотребнадзор заказное письмо с просьбой провести замеры в нужное время.
Контрольный замер, на основании которого готовятся документы в суд, должен проводиться по согласованию с прокуратурой (согласовать мероприятие – проблема Роспотребнадзора) и с оповещением владельца источника шума.
В соответствии с ФЗ-294 «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», госорганы должны предупредить предпринимателей о своем визите не менее чем за 24 часа.
Вследствие этого, пишут участники интернет-форумов, в день проверки происходят удивительные истории: дни рождения в ресторанах справляют без музыки и в тишине, самые громкие холодильные установки замолкают на всю ночь.
Предположим, взаимодействие с органом госнадзора не приносит нужных результатов. Тогда можно привлечь негосударственную организацию, аккредитованную Роспотребнадзором на право проведения независимой экспертизы шума. Естественно, это потребует некоторых финансовых затрат, но их компенсацию можно включить в судебный иск.
Главная битва Допустим, измерения подтвердили, допустимый уровень шума в квартире превышен. Напомним, что в Санкт-Петербурге максимальное значение в дневное время составляет 55 дБА, в ночное – 45 дБА.
На первый раз Роспотребнадзор ограничится предписанием с требованием устранить безобразие. Допустим, владелец объекта выполнил предписание надзорного органа только формально, и спать в квартире по-прежнему невозможно.
Остается набраться терпения и начинать весь «квест» заново – опять слать заявления в Роспотребнадзор с требованием повторных замеров.
Не следует забывать, что действие, равно как и бездействие, должностных лиц можно обжаловать в суде.
Очень часто конфликты разрешаются именно на этом этапе: собственники коммерческого помещения перепрофилируют бизнес на менее шумный или делают нормальную звукоизоляцию. В противном случае остается идти в суд.
Здесь как раз пригодится вся задокументированная история вопроса: результаты замеров, предписания Роспотребнадзора, Протоколы полиции, переписка с чиновниками.
К заявлению также можно приложить фото и видеосъемку, которая подтвердит, что интересы владельцев квартир грубо и перманентно нарушаются.
С большой степенью вероятности решение будет принято в пользу владельца квартиры, и бизнесмена обяжут привести свой объект в соответствие с нормами общежития. Но это еще не финал.
«Если ответчик не исполняет решение суда, принятое в вашу пользу, необходимо обращаться к судебным приставам-исполнителям.
Однако необходимо запастись терпением, так как в судебном порядке разрешение вопроса о нарушении прав владельцев квартир на покой в лучшем случае займет не меньше шести месяцев, в худшем – растянется на годы», – предупреждает Анна Горбенко.
Многие граждане теряют терпение и отказываются от затяжных юридических баталий. Одни переходят к «партизанским действиям»: натравливают на магазин или кафе все мыслимые и немыслимые проверяющие органы, портят вывески, создают ему негативный имидж в интернете.
Это худший вариант для обеих сторон. Другие, настроенные менее воинственно, просто продают «нехорошую» квартиру и переезжают в более тихое место.
Но, предупреждает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак, объект, под которым «завелось» заведение торговли или общепита, теряет в цене 10-15%.
До победного конца доходят только самые стойкие. Такие примеры есть. В конце весны 2013 года суд на месяц остановил работу магазина торговой сети «Дикси» в Приморском районе и предписал привести уровень шума холодильников в норму.
Другой пример успеха: в 2011 году жильцы одного из домов на Конюшенной улице в Пушкине добились переоборудования продуктового магазина, открывшегося в подвале. Шум кондиционеров и холодильных установок прекратился.
Но в обоих случаях противостояние жильцов и коммерческого объекта длилось не один месяц.
Елена Денисенко Алексей Александронок