Содержание квартиры в некоторых ситуациях сопровождается чрезмерными затратами. Продажа государству помогает получить в свое распоряжение деньги вместе с устранением излишних обязанностей. Ниже рассказано о том, как продать квартиру государству без ошибок с максимальной выгодой для собственника недвижимости.
Можно ли вообще продать квартиру государству
Жилищный Кодекс РФ и другие тематические Законодательные акты не запрещают приобретение государством объектов недвижимости у частных лиц. Такие операции выполняют муниципалитеты для выполнения утвержденных социальных программ. Для приобретения применяют стандартную схему закупок с применением открытых электронных торгов (аукционов).
Чтобы продать квартиру государству правильно, продавцу надо изучить:
- типовые требования к объектам недвижимости;
- механизм ценообразования;
- особенности налогообложения;
- пошаговый алгоритм действий;
- сопроводительную документацию.
К сведению! Иногда целесообразным является безвозмездная передача имущества государству (реприватизация).
Плюсы и минусы такой продажи
Если жилье не приватизировано, при сносе можно рассчитывать на получение аналогичной недвижимости или компенсации. Если вовремя продать квартиру государству по высокой рыночной цене с последующим оформлением договора социального найма – появятся условия для использования упомянутой выше льготы.
Однако и обычная продажа государству подразумевает несколько значимых плюсов:
- надежность контрагента;
- прозрачная схема оформления сделки;
- быстрое получение оплаты после заключения договора;
- отсутствие дополнительных затрат на рекламу, риэлторские агентства, юристов.
После совершения такой сделки устраняются следующие расходы:
Расходы на содержание квартиры исключаются – достаточно продать жилье государству.
Можно ли продать долю в квартире
Законом подобные операции не запрещены. Однако на практике могут возникнуть определенные сложности. Необходимо убедиться, что выделение доли оформлено официально:
- имеется план БТИ с точными размерами и конфигурацией;
- права собственника подтверждены выпиской из базы данных ЕГРН.
Другие жильцы квартиры имеют Преимущественное право покупки. Как уведомить сособственников о продаже – читайте в нашей предыдущей статье.
К сведению! Продать государству можно минимум целую комнату с отдельным входом.
Какие квартиры интересуют власть
Наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры в готовности для немедленного переезда.
Продать государству точно не получится следующее жилье:
- с неузаконенной перепланировкой;
- оформленное в Залог, обремененное или арестованное, с иными ограничениями для продажи;
- в плохом техническом (эстетическом, санитарном) состоянии;
- с отсутствием современных инженерных сетей.
А рассмотренный выше пример с ветхим жильем является исключением. Подобную схему получится применить, если объект недвижимости пока не включен в список для планового сноса. Ответственные работники муниципалитета уточняют размещение здания в зонах с правом на отселение.
Жилье для детей сирот
Продать квартиру государству можно в рамках целевой программы для детей сирот. Требования к недвижимости в данном случае не отличаются от рассмотренных выше правил.
Для всех льготных категорий граждан устанавливают на региональном уровне нормативы жилой площади. Стандарт – 18 м кв. на человека. Его корректируют местные законодательные органы власти. В столице, например для семьи из двух человек установлен норматив 44 м кв.
Как определить цену
Продать квартиру государству можно только через аукцион, поэтому процесс торгов определен стандартной процедурой. Побеждает самое дешевое предложение, соответствующее по характеристикам опубликованной заявке.
По кадастровой стоимости
Это специфическое определение оценки внедрено для решения следующих задач:
- расчета налогов на Недвижимость и полученный доход;
- оформления прав наследства, дарения;
- выполнения обменных операций.
Вычисления делают профильные подразделения «Росреестра». В типовой методике кроме общих технических параметров и года постройки применяют поправочные коэффициенты для учета экономических особенностей конкретного региона. Расчет выполняют не чаще одного раза каждые 2-3 года.
Если продать квартиру государству по действующей кадастровой стоимости или выше, придется заплатить Налог от разницы с ценой покупки. Максимальная скидка от этого уровня допустима не более 30%. По состоянию на 2022 г. действует вычет 1 млн. руб. На эту сумму разрешено уменьшить базу налогообложения.
К сведению! При продаже ниже кадастровой стоимости применяются определенные правила расчета НДФЛ. Какие – читайте по этой ссылке.
По рыночной стоимости
В этом варианте существенное влияние на цену оказывают следующие параметры:
- площадь;
- количество комнат;
- расположение с учетом ближайшей инфраструктуры;
- год постройки;
- архитектурные особенности здания (кирпич, монолит и др.);
- действительное состояние.
С учетом целевого назначения квартиры достаточно сделать «косметический» ремонт, либо обеспечить подготовку для финишной отделки.
Актуальную рыночную стоимость квартиры можно определить по уровню сопоставимых предложений. Для оперативной проверки пользуются информацией агентств и сводными специализированными сайтами. Альтернатива – обратиться к профессиональному оценщику для составления отчета.
Порядок продажи
Для уточнения актуальных запросов можно обратиться в местную администрацию с письменным заявлением. Соответствующую информацию публикуют на официальном сайте муниципального образования, а также на специализированной площадке электронных торгов. Жилье приобретают:
- для сирот, ветеранов, малоимущих, других льготных категорий;
- при переселении из аварийного жилья;
- в рамках программ реконструкции.
Список необходимых документов
Подготовка не отличается ничем от стандартной продажи. Чтобы продать помещение государству, понадобится:
- гражданский паспорт, иное удостоверение личности;
- справка о зарегистрированных жильцах;
- справка об отсутствии коммунальных долгов;
- выписка из Росреестра с отсутствием обременений.
Если в семье – несовершеннолетний ребенок, понадобится разрешение опеки и попечительства.
Пошаговая инструкция
Стандартный алгоритм действий, как продать квартиру государству:
- Уточняют рыночную стоимость, определяют приемлемую цену продажи.
- Выполняют подготовительные ремонтные работы.
- Обращаются в местную администрацию для уточнения плана закупок (контролируют актуальное состояние аукционов).
- При появлении подходящего предложения собирают необходимые документы.
- Подают заявку на участие в аукционе.
- При положительном результате торгов оформляют Договор купли продажи.
- Получают оплату на счет в банке.
- Передают объект недвижимости по акту уполномоченному представителю муниципалитета.
- Посещают отделение МФЦ («Росреестра») для завершения передачи прав собственности муниципалитету.
Внимание! Договор и акт разрабатывается муниципалитетом самостоятельно. Заранее заполнять ничего не нужно. Пример муниципального контракта загрузите по этой ссылке.
Аукцион
Актуальное состояние предложений изучают в режиме онлайн на сайте государственных закупок. Регистрация на этом этапе не нужна. Встроенная система фильтрации поможет найти необходимую информацию по заданным критериям.
В подробном описании заявки есть техническое задание. Этот документ доступен для скачивания. В нем определены характеристики, по которым будет выполняться отбор квартир. Аналогичные данные будут проверять при подписании акта прима передачи.
Для участия в торгах необходимо пройти аккредитацию. Данная Процедура за дополнительную плату предлагается в ускоренном варианте. Чтобы исключить лишние траты рекомендуется сделать ее заранее.
Собранные документы сканируют, отправляют в электронной форме на соответствующую аукционную площадку. Делают обеспечительный перевод на счет организаторов. Точная сумма указана в заявке. Она возвращается после завершения торгов. Перечисленные действия выполняют по сопроводительной инструкции. При возникновении затруднений обращаются в службу информационной поддержки.
Каждая заявка от продавца состоит из двух частей. В первой – содержится общая информация. В ходе аукциона необходимо подтвердить ценовое предложение. В случае положительного результата повторно обращаются в администрацию. Муниципалитет создаст комиссию для приемки объекта недвижимости, подготовит для оформления договор купли продажи.
Передача по деприватизации
Деприватизация – это бесплатная передача квартиры назад государству. Продать по деприватизации не получится, поскольку это безвозмездная процедура. Осуществляется только по согласию всех собственников.
Заявление и сопроводительные документы о деприватизации подают в муниципалитет. После положительного ответа:
- подписывают договор и акты передачи;
- дают согласие на регистрацию новой записи в ЕГРН;
- заключают договор социального найма.
Важно! После передачи квартиры по данной схеме исключена возможность вторичной приватизации.
Можно ли завещать квартиру муниципалитету
Завещание в пользу государства разрешено законодательством РФ. Этот документ можно изменить в любой момент, поэтому нынешний владелец вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Дополнительные уведомления и согласования с муниципальными органами власти не требуются. Завещание оформляется только у нотариуса.
Передача или продажа квартиры государству помогает уменьшить финансовые обязательства. Заранее следует изучить особенности формирования цен рынка недвижимости, налогообложение. Если самостоятельное участие в аукционе вызывает затруднения – обращаются за помощью к специалистам.
Ответы на вопросы по теме статьи можно получить в х к публикации или у нашего дежурного юриста. Ставьте репосты и лайки, делитесь собственным опытом и замечаниями.
Обратите внимание на дополнительную информацию в тематических разделах нашего сайта.
Особенности реализации квартиры государству. Как правильно продать жилплощадь?
Оформить сделку купли-продажи квартиры можно не только с физическим лицом, но и с государством. Чаще всего такие сделки заключаются в тех случаях, когда реальных покупателей на жилплощадь найти очень сложно.
Процесс реализации недвижимости физлицу и государству практически ничем не отличается, но имеет определенные особенности.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
Можно ли оформить сделку купли-продажи недвижимости органам власти, в том числе и администрации города?
Законодательство не ограничивает круг лиц, которые могли бы заключить сделку купли-продажи недвижимости с физическим лицом. Поэтому, государство, включая городскую администрацию, имеет право купить недвижимость у гражданина.
Сделка заключается на основании письменного договора, в котором указывается стоимость квартиры, которую покупатель обязуется выплатить продавцу. В целом, процедура ничем не отличается от обычной купли-продажи между физическими лицами, только в роли покупателя выступает государственный орган.
Передача прав собственности на квартиру может происходить двумя способами:
- на безвозмездной основе путем оформления деприватизации (порядок процедуры устанавливается местными органами власти);
- путем подписания контракта между сторонами и оплаты покупателем оговоренной в нем суммы.
Муниципальные органы выкупают квартиры у населения для реализации действующих в регионе социальных программ, например, для обеспечения жильем детей-сирот. Они могут произвести закупку как у застройщиков, так и у граждан, если их предложения будут соответствовать требованиям программы.
Весь процесс покупки недвижимости у физических лиц прописан на законодательном уровне в Законе от 05.04.2013 №44-ФЗ.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Возможность продажи жилплощади государственным органам будет зависеть от того, существует ли в регионе необходимость в приобретении недвижимости.
Информацию о действующих социальных программах публикуют на официальном сайте муниципального образования, а также на специализированной площадке электронных торгов.
Кроме того, муниципальные органы купят квартиру только в том случае, если ее характеристики удовлетворяют выдвигаемым требованиям.
С чего начать?
Рассмотрением такого заявления занимается уполномоченный орган в области жилищного строительства. Срок рассмотрения заявление не превышает 30 дней. В течение этого периода заявителю направляется ответ от государственного органа.
Государство заключает сделки купли-продажи недвижимости с физическими лицами по результатам проведения торгов.
В письменном ответе Продавец квартиры получает информацию о запланированном аукционе и условиях подписания контракта. Полученный ответ не является гарантией того, что сделка состоится. Городская администрация может не выбрать конкретную квартиру к покупке по разным причинам.
Для продажи квартиры физическим лицом муниципалитету требуется такой же перечень документов, как и в случае заключения сделки между двумя физическими лицами. Так, в список документов входят:
- удостоверение личности собственника жилплощади (продавца);
- документы, подтверждающие Право собственности на недвижимость;
- технический и кадастровый паспорт квартиры;
- справки из налоговой службы и других государственных органов (ЖКХ, Росреестр), подтверждающие отсутствие коммунальных задолженностей по квартире и юридических обременений для заключения сделки;
- заключение оценщика о реальной рыночной стоимости недвижимости (при необходимости);
- нотариально заверенное разрешение на продажу от второго супруга, если квартира была приобретена в законном браке;
- разрешение на продажу органа опеки и попечительства, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок.
Сбор документов для продажи возлагается на собственника квартиры, а контракт для заключения сделки готовит администрация.
Весь процесс продажи недвижимости государству состоит из следующих этапов:
- Продавец уточняет требования к недвижимости, которую планирует закупать администрация согласно социальным программам.
- В соответствии с требованиями собственник жилья при необходимости выполняет подготовительные ремонтные работы, так как продать недвижимость в плохом состоянии не получится, помещение должно быть жилым.
- Продавец определяет рыночную стоимость жилплощади, при необходимости он может обратиться к независимым оценщикам.
- Если администрация выставила подходящую заявку на покупку недвижимости, собственник собирает необходимые для заключения сделки документы и подает свое предложение для участия в аукционе.
- Если торги прошли успешно и администрация выбрала предложение продавца, стороны заключают между собой договор купли-продажи.
- Объект недвижимости передается уполномоченному сотруднику муниципальных органов путем подписания соответствующего акта.
- Обращение в Росреестр для завершения передачи прав собственности.
- После заключения сделки продавец получает денежные средства, вырученные с продажи квартиры на банковский счет.
Нюансы и особенности
Главное отличие продажи жилплощади государственной администрации от сделки между двумя физическими лицами — это участие в аукционе.
Это связано с тем, что предложений продать квартиру может быть много, а государственные органы обязаны выбрать наиболее выгодный вариант. Отбор может происходить в несколько этапов:
- Электронный аукцион. Администрация размещает заявку на интернет-площадках федерального значения с указанием цели приобретения недвижимости и ее стоимости.
-
Если на первоначальную заявку предложения от продавцов получены не были, то администрация проводит повторный аукцион на федеральном уровне.
Если заявки по прежнему не поступают, следующим шагом будет обращение в ФАС РФ для получения разрешения на организации запроса предложений.
- Запрос предложений проводится в виде подачи участниками торгов заявок в бумажном виде. Это занимает гораздо больше времени, чем электронный аукцион.
Чтобы стать участником аукциона, продавец должен иметь усиленную квалифицированную электронную подпись.
Процедура продажи физическим лицом недвижимости на аукционе включает следующие процессы:
- Подача документов. Квартира должна полностью соответствовать требованиям, указанным в заявке, при этом не должно быть никаких проблем с документацией. Участник аукциона должен внести определенную сумму для обеспечения сделки (5-10% от установленной цены).
- Участие в торгах. С момента подачи продавцом заявки до начала аукциона проходит около недели. Победителю по окончанию аукциона выдается соответствующий протокол.
- Проверка квартиры комиссией. Ее организует муниципалитет, в состав входят уполномоченные сотрудники, которые в ходе проверки устанавливают соответствие фактических условий в квартире требованиям государства. После ее проведения выдается контракт, для обеспечения выполнения условий которого нужно внести определенную сумму (около 5% от стоимости недвижимости).
- Если стороны согласны с условиями контракта, документ подписывается с помощью электронной цифровой подписи.
- Государственная регистрация прав нового собственника недвижимости.
- Перечисление денежных средств на счет продавца (перевод осуществляется спустя 1-2 недели с момента госрегистрации).
Денежные средства поступают на счет продавца гарантировано, так как сделка заключается за счет финансов из бюджета, а все расходы из бюджета четко запланированы. Деньги поступят в соответствии со сроками, указанными в контракте.
При продаже квартиры государству продавец практически не рискует. Сделка осуществляется в соответствии с законом, что гарантирует получение средств.
Риск потери денег может возникнуть только при продаже жилья через посредника. Риэлторы озвучивают продавцу цену, которая значительно отличается от выставленной администрацией. Разница может составлять не одну сотню тысяч рублей.
Продавцам, которые хотят воспользоваться услугами посредников, необходимо четко знать реальную рыночную стоимость квартиры, чтобы не продешевить.
Затраты
В список расходов продавца при заключении сделки купли-продажи входят:
- Госпошлина за получение выписки из ЕГРН.
- Госпошлина за внесение изменений в ЕГРН (при необходимости).
- Оплата справок из БТИ.
- Погашение задолженности по коммунальным платежам (при наличии).
- Оформление паспорта на квартиру в БТИ, поэтажный план (стоимость Услуги зависит от площади квартиры).
- Оплата подтверждения из ФНС об отсутствии задолженности по уплате налога за квартиру.
- Получение выписки из домовой книги (в некоторых случаях может потребоваться архивная выписка).
- Расходы на узаконивание перепланировки, если это не было сделано ранее.
- Оплата услуг нотариуса при оформлении согласия на продажу недвижимости второго супруга.
- Оплата услуг оценщика и риэлтора (при необходимости).
- Госрегистрация договора купли-продажи жилого помещения (оплачивают обе стороны сделки поровну).
Деприватизация жилья: особенности и порядок проведения
Деприватизация недвижимости представляет собой добровольную передачу приватизированной квартиры в собственность государству на безвозмездной основе.
Для деприватизации собственник квартиры должен обратиться в городскую администрацию с соответствующим заявлением. Как правило, отказы в приеме на баланс недвижимости от администрации не поступают. Собственнику вместе с заявлением необходимо предоставить пакет документов:
- паспорт;
- документы о праве собственности;
- договор приватизации;
- справка об отсутствии обременений;
- выписка из домовой книги;
- технический паспорт на квартиру.
- Полученные документы проверяются в течение 30 дней, после чего с собственником заключается договор о деприватизации жилья, который подлежит государственной регистрации.
- После деприватизации с собственником и членами его семьи заключается договор социального найма, на основании которого они могут проживать в помещении, но при этом повторно приватизировать жилье они не вправе.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
Это быстро и бесплатно!
Как продать квартиру государству, администрации города?
Как продать квартиру государству, администрации города Государство занимается приобретением недвижимости в рамках социальных программ для обеспечения собственных нужд, поэтому муниципальные органы можно рассматривать как потенциального покупателя квартиры. Процесс отчуждения недвижимости в пользу государства мало чем отличается от реализации физлицу, но есть некоторые особенности в алгоритме продажи, о которых следует узнать заранее.
Можно ли продать квартиру государству, администрации города
Продать квартиру государству можно. Процесс предполагает заключение договора и оплату указанной в нем стоимости, то есть происходит полноценная сделка купли-продажи, только в лице продавца выступает госорган. Передать свое имущество государству можно одним из способов:
· Безвозмездно, пройдя процесс деприватизации. Порядок деприватизации устанавливается местными органами власти.
· Продать за определенную цену, оформив контракт.
Выяснив, как происходит процесс продажи, стоит оценить плюсы и минусы отчуждения имущества в пользу государства.
Плюсы и минусы
К положительным моментам относится:
· Безупречная репутация контрагента. Сделка с государством безопасна, неоткуда ждать подвоха.
· Госрегулирование. Процесс отчуждения детально прописан на законодательном уровне (Закон №44-ФЗ от 05.04.2013 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»).
· Упрощение поиска клиента. Если администрацию устроит предложенная цена, нет необходимости ждать Покупателя, размещая рекламу и обращаясь к риэлтерским агентствам. Никто не будет придираться к виду из окна.
К минусам можно отнести высокую конкуренцию, которая побуждает изменить цену до более низкого уровня.
Требования к недвижимости
Администрация приобретает не все квартиры, к недвижимости выдвигаются следующие требования:
· Отсутствие обременений. Существует несколько видов обременений. Арест — означает, что по решению суда распоряжаться имуществом запрещено, или же действует пристав-Исполнитель, накладывающий арест до исполнения определенного судебного акта.
Кредит, взятый под залог недвижимости, также указывает на наличие обременения. Если в отношении квартиры был заключен договор пожизненной ренты с иждивением, жилье также не может быть продано.
Ограничения в продаже могут быть связаны с арендой помещения и запретом органов опеки и попечительства на Отчуждение имущества, если доля в нем принадлежит ребенку, не достигшему 18-летия.
· Удовлетворительное состояние. Если дом подлежит сносу, квартира находится на грани разрушения, продать ее государству не получится. Квартира должна быть пригодна к проживанию без дополнительных вложений.
· Узаконивание перепланировок. Любые изменения, связанные с трансформацией — переносом стен, газового оборудования, должны быть согласованы в БТИ. В противном случае хозяина могут оштрафовать за произведение несогласованных изменений и обязать вернуть состояние квартиры к первоначальному.
Жилье, находящееся в долевой собственности, также можно продать. При этом необходимо заручиться согласием остальных собственников на продажу. Порядок продажи квартиры государству В отличие от стандартной продажи, где к Продавцу приходят Покупатели в поисках нужного варианта, реализация государству предполагает обращение собственника квартиры с предложением приобрести его имущество.
- Этапы покупки квартиры государством
- Проведение электронного аукциона
- Действия Продавца
Потенциальных продавцов может быть очень много, и чтобы выбрать оптимальный вариант, государством предусмотрена процедура оценки предложений на аукционе. Информация размещается на интернет-площадках федерального значения. Чтобы найти подходящие условия, нужно поискать сведения об аукционах в сети Интернет или обратиться напрямую в администрацию города. Если на аукцион нет предложений от Продавцов, аукцион устраивается повторно, на федеральной электронной площадке. Если и при повторной публикации нет заявок, то Администрация может пересмотреть требования к приобретаемым квартирам или повысить цену. Покупка квартиры на электронном аукционе, организованном на федеральном уровне, включает процессы:
· Подача документов. Прежде чем заняться продажей квартиры государству, необходимо удостовериться, что жилье соответствует заявленным требованиям, а документация в норме. Заявку нужно «обеспечить», внеся установленную сумму, обычно это 1% от цены контракта.
· Участие в аукционе. К этому времени с момента заявки проходит около недели. После этого проходит сам аукцион, на котором побеждает тот кто предложил лучшую цену. По итогам аукциона выдается «протокол победителя».
· Далее вам предлагается подписать контракт, а В качестве обеспечения исполнения условий контракта вносится сумма, размер которой составляет около 5% от стоимости контракта.
· Если все в порядке, и условия контракта не вызывают сомнений и противоречий, можно подписывать документ с помощью электронной цифровой подписи. В среднем с момента оформления заявки до подписания контракта проходит около 20 дней.
- · Госрегистрация перехода права собственности, занимает она в среднем неделю.
- · Получение денег на счет в банке в течение 1-4 недель после осуществления госрегистрации.
- Документы для продажи квартиры государству
- · паспорт или иной документ, удостоверяющий личность продавца;
- · документ-основание, послуживший обретению права собственности на квартиру;
- · выписку ЕГРН;
- · сведения о лицах, зарегистрированных в жилье;
- · техпаспорт на жилье;
- · справки, полученные в ЖКХ об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
- Оплата
Предлагая жилье администрации города, необходимо подготовить документы:
Сумма поступит на счет только после регистрации контракта. Опасаться такого порядка не стоит. В процессе тратятся деньги бюджета, которые могут быть использованы только по целевому назначению. Расходы запланированы, поэтому деньги поступят на счет точно в период, указанный в контракте.
Продажа квартиры государству: особенности и порядок процедуры
Действующее законодательство предусматривает единственную законную возможность продажи квартиры государству.
Для этого собственнику жилого помещения необходимо подать заявку на участие в торгах, которые проводятся при осуществлении государственных закупок в интересах органов власти федерального уровня и субъектов РФ, а также муниципальных образований.
Предложив наиболее выгодный вариант, собственник может одержать победу на аукционе, заключить контракт на продажу недвижимости с бюджетной организацией и провести сделку купли-продажи.
Можно ли продать квартиру государству
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
Различные органы государственной и муниципальной власти постоянно испытывают нехватку жилых помещений, поэтому они приобретают квартиры за счет бюджетных средств. Государство может купить вторичное жилье для различных нужд:
- В рамках государственных и муниципальных социальных программ, например, обеспечения жилплощадью детей-сирот, вынужденных переселенцев, при расселении ветхого и аварийного жилья;
- Для обеспечения жилищных нужд сотрудников различных органов власти — судов, прокуратуры, следственных органов, МВД, спецслужб, администрации субъекта РФ и местного самоуправления, органов здравоохранения, образования и т. д.;
- В случае проведения муниципальных и государственных программ реконструкции и реновации жилья.
Во всех этих случаях продавцом недвижимости может выступать любой собственник, в том числе и обычный Гражданин, являющийся собственником жилого помещения.
Преимущества и недостатки продажи квартиру государству
Продажа жилого помещения органам государственной или муниципальной власти имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести:
- Безусловную надежность сделки — возможность обмана со стороны покупателя сведена к нулю;
- Государственное регулирование сделки — процедура продажи производится в соответствии с Федеральным законом № 44-ФЗ;
- Отсутствие сезонного падения спроса на недвижимость;
- Контракт, заменяющий стандартный договор купли-продажи, подготавливается специалистами органа власти, осуществляющего закупку;
- Быстрый перевод средств после подписания контракта;
- Отсутствие расходов на рекламу, оплату услуг риелторов, юристов и т. д.
Однако у продажи квартиры государству есть и существенные минусы. Сделка производится на торгах, проводимых в форме аукциона, на которых побеждает участник, предложивший самую низкую цену.
Начальная (максимальная) цена обычно соответствует рыночной, однако для победы необходимо сделать лучшее, а значит самое дешевое предложение.
Поэтому продать квартиру государству дороже, чем на обычном рынке недвижимости, вряд ли получится.
Еще один минус продажи квартиры государству с помощью гос. закупок — требование об обеспечительном взносе. На основании ст. 44 Федерального закона № 44 участники торгов должны внести обеспечительный взнос, который гарантирует исполнение победителем конкурса своих обязательств по заключению контракта. Согласно п. 1 ст.
44 Федерального закона № 44-ФЗ, заявка должна быть обеспечена, если начальная цена превышает 5 млн. руб. Однако в указанном пункте содержится утверждение, что Правительством РФ могут быть установлены и иные требования.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 439 обеспечительный взнос необходим, если начальная цена контракта превышает 1 млн. руб.
Точный размер обеспечительного взноса устанавливается условиями конкурсной закупки, в соответствии с п. 16 ст .
44 Федерального закона № 44-ФЗ он может составлять от 0,5 до 5 % от максимальной цены контракта. После проведения электронных торгов взнос возвращается участнику аукциона в течение 1 дня.
Однако необходимость его внесения может ограничивать потенциальных продавцов от участия в торгах.
Требования к объекту недвижимости
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
Строгих требований к объекту недвижимости при осуществлении гос. закупок нет. Однако необходимо учитывать, что далеко не каждый объект недвижимости подходит для государственных закупок. Продать жилье государству не получится, если:
- Оно находится под обременением, в залоге, под арестом или на него наложено ограничение на совершение регистрационных действий;
- В квартире была проведена неузаконенная перепланировка;
- Квартира расположена в аварийном доме или здании, не оборудованном современными инженерными сетями (централизованным электро-, газо-, водоснабжением, водоотведением, отоплением и т. д.);
- Помещение находится в неудовлетворительном состоянии.
Также необходимо учитывать, что требования к жилому помещению устанавливаются техническим заданием к каждому контракту.
Например, в условиях контракта зачастую установлены ограничения по году постройки здания, материалу, из которого возведен дом, этажу, количеству комнат, общей площади квартиры (не меньше и не больше какого-либо метража), метражу отдельных помещений, материалам отделки и т. д.
Также необходимо знать, что значительная часть помещений закупаются по государственной программе помощи детям-сиротам или при расселении ветхих и аварийных домов.
Поэтому наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры небольшого метража, стоимость которых невелика. Продать государству многокомнатную квартиру с большим метражом и дорогим ремонтом нелегко.
Но иногда подобные лоты встречаются, например, при закупке жилья для работников администрации, судов, прокуратуры, органов следствия и т. д.
Способы продажи
В 2013 году вступил в силу Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Ст. 24 данного нормативного акта устанавливает способы осуществления закупок в интересах органов государственной и муниципальной власти. К ним относятся:
Конкурс (открытый, закрытый, с ограниченным числом участников и т. д.) предполагает, что победителем становится участник закупок, предложивший лучшие условия. Под аукционом понимается способ осуществления закупок, когда победителем становится участник, предложивший наименьшую цену за товар (услугу, работу).
Сейчас в большинстве случаев для закупок жилых помещений используется такая форма, как электронный аукцион. Аукционные лоты (закупки) и технические задания к ним размещаются на официальном сайте ЕИС (Единой информационной системы) — zakupki.gov.ru.
Участие в торгах также производится в электронном виде. Для этого собственнику недвижимости необходимо обладать сертификатом электронной подписи и аккредитацией в системе ЕИС.
Так как получение сертификата и аккредитации может быть обременительным для собственника, нередко они прибегают к услугам посредников, которым делегируется право участия в аукционе от имени собственника недвижимости.
Посредники действуют на основе агентского договора и доверенности, которой определяются круг их полномочий. Собственники могут и лично оформить электронную подпись и аккредитацию, что позволит участвовать в торгах самостоятельно.
| Дополнительные расходы | Отсутствуют | Необходимо платить комиссию |
| Наличие электронной подписи | Необходимо | Не нужно |
| Наличие опыта работы на электронной площадке | Желательно | Не требуется |
| Наличие аккредитации для участие в торгах | Необходимо | Не нужно |
| Внесение обеспечительного взноса | Обязательно, если такое требование установлено техническим заданием | Взнос может внести посредник |
| Наличие юридических знаний и навыков | Желательно | Не требуется |
Порядок продажи квартиры государству
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
Подготовка к продаже квартиры путем участия в гос.
закупках ничем не отличается от продажи жилья на обычном вторичном рынке — собственнику также необходимо собрать документацию для сделки и подготовить объект к продаже.
Однако процедура значительно отличается, так как продажа объектов недвижимого имущества государству должна соответствовать требованиям Федерального закона № 44-ФЗ.
Шаг 1. Сбор необходимых документов
Так же, как и при обычной продаже, для участия в гос. закупках недвижимого имущества следует подготовить пакет документов. В него входят:
- Паспорт собственника жилого помещения.
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности и отсутствие ограничений на распоряжение имуществом.
- Документ-основание, по которому квартира перешла в собственность владельца (договор, свидетельство о праве на Наследство, акт приватизации, решение суда и т. д.).
- Технический паспорт.
- Справка об отсутствии задолженностей по услугам ЖКХ.
- Справка о прописанных в квартире лицах.
Если собственником (одним из собственников) квартиры является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то также необходимо предоставить разрешение органа опеки и попечительства.
Шаг 2. Подача заявки на участие в аукционе
Заявки на участие в аукционе подаются оператору торгов — отдельной организации, специализирующейся на проведении аукционов в электронном виде. Конкретный оператор указан в общей информации к аукционному лоту, размещенному на сайте ЕИС. При подаче заявки участник аукциона должен перевести оператору торгов обеспечительный взнос, который будет возвращен после проведения торгов.
Рассмотрение заявок продавцов производится в срок, указанный в аукционном лоте. Как уже говорилось, победителем становится участник торгов, предложивший самую низкую цену. В случае победы в аукционе процедура заключения сделки производится по стандартному алгоритму.
Шаг 3. Осмотр жилого помещения
После победы в аукционе собственник жилого помещения обязан предоставить его для осмотра представителям (комиссии) заказчика. Осмотр необходим для того, чтобы комиссия могла убедиться в соответствии жилого помещения требованиям технического задания и указанным в заявке сведениям.
Шаг 4. Подготовка и заключение контракта на приобретение жилого помещения
Контракт подготавливается представителями заказчика. Проект контракта размещается в техническом задании к лоту, поэтому ознакомиться с ним можно при ознакомлении с аукционным лотом. Для подписания контракта собственник объекта недвижимости приглашается в администрацию органа, который осуществляет закупку.
Скачать проект контракта на приобретение жилого помещенияСкачать контракт на приобретение жилья для муниципальных нужд
Шаг 5. Передача объекта недвижимости
Передача объекта недвижимости производится по передаточному акту, проект которого также готовится покупателем. Представители заказчика еще раз осматривают квартиру, после чего стороны заключают акт приема-передачи.
Скачать проект передаточного акта
Шаг 6. Оплата
При участии в гос. закупках допускается исключительно безналичный способ расчета. Поэтому средства переводятся продавцу на расчетный счет в банке, номер счета должен быть указан в тексте контракта. Срок, в течение которого переводятся средства, указывается в соглашении. Как правило, деньги переводятся в течение нескольких дней.
Шаг 7. Регистрация права собственности
Право собственности на недвижимое имущество и его переход должен быть зарегистрирован Росреестром. Поэтому продавец и представитель заказчика должны посетить отделение Росреестра или МФЦ для подачи документов на государственную регистрацию. В течение 5 рабочих дней переход права собственности регистрируется, после процедуру продажи квартиры государству можно считать завершенной.
Какие сложности могут возникнуть
Собственник жилого помещения может продать квартиру государству или выставить ее на продажу на вторичном рынке, где в качестве покупателей выступают физические или юридические лица. У каждого из способов продажи есть свои преимущества и недостатки. Главным плюсом участия в гос. закупках является полная надежность и прозрачность всей процедуры.
Однако имеются и минусы — не всегда цена, которую может предложить государство, соответствует рыночной стоимости. Еще один недостаток — достаточно сложная процедура проведения торгов, особенно для тех граждан, которые впервые сталкиваются с системой электронных торгов. Чтобы вникнуть во все ее нюансы, может понадобиться серьезная юридическая помощь.
Частые вопросы и ответы на них
Можно ли продать долю в квартире? Собственник вправе продать государству и долю в квартире. Нередко органы государственной и муниципальной власти вынуждены приобретать комнаты (доли в помещении). Для продажи доли ее собственник должен получить согласие владельцев остальных долей в праве общей собственности. Можно ли продать по системе гос. закупок частный дом? Да, такие лоты встречаются в системе гос. закупок, особенно если в населенном пункте, в котором приобретается жилье, нет или наблюдается недостаток многоквартирных зданий жилого назначения. Однако нужно учитывать строгость требований к помещениям, закупаемых для гос. нужд. Можно ли участвовать в торгах без внесения обеспечительного взноса? Да, если максимальная цена контракта не превышает 1 млн. руб. и в условиях конкурсного лота отсутствует такое требование. Также взнос может быть заменен банковской гарантией, однако оформить ее сложнее, чем гарантировать участие с помощью взноса. Можно ли продать государству приватизированную квартиру обратно? Да, собственник приватизированной квартиры может передать ее обратно в собственность муниципалитета. Однако говорить о продаже в данном случае нельзя — ни рыночную, ни кадастровую стоимость органы власти не заплатят. Возврат жилого помещения в собственность государства, так же как и сама приватизация, осуществляется безвозмездно. Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.