О сроке управления домом управляющей компанией от застройщика

➡️ Посмотреть видео на нашем канале

По этой проблеме существует две прямо противоположные точки зрения. Одну выразил Минстрой РФ, вторая следует из норм жилищного законодательства. Судебная практика по вопросу заключения прямого договора между застройщиком и РСО пока не сложилась, поэтому Елена Шерешовец подробно рассмотрела обе позиции.

Эксплуатация многоквартирных зданий и отдельных помещений регламентируется нормами Жилищного кодекса РФ. В соответствие со ст. 161 ЖК РФ собственникам доступны следующие формы управления:

непосредственное управление – содержанием общего имущества будут заниматься сами собственники жилья;
управление домом товариществом собственником жилья (ТСЖ) или специализированным кооперативом;
путем заключения договора с управляющей компанией (УК).

Важно! Вариант с выбором непосредственного управления доступен только в случае, если общее количество жилых помещений в многоквартирном здании не превышает 30.

Наиболее распространенной формой управления домом является поиск специализированной компании и заключение с ней договора.

Выбор управляющей компании возможен как самостоятельно собственниками, так и путем проведения открытого конкурса, заказчиком которого будет выступать местный орган власти.

Порядок проведения конкурсов по отбору УК регламентирован Постановлением Правительства от 06.02.2006 г. № 75.

При завершении возведения многоквартирного здания застройщик должен сдать его в эксплуатацию. Одновременно застройщик должен заключить Договор с управляющей компанией, который будет действовать до тех пор, пока собственники не выберут иной вариант управления домом.

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?

Владельцы квартир самостоятельно решают, каким образом будет осуществляться управление их домом.

Статья 161 ЖК РФ предоставляет на выбор три варианта:

самостоятельное управление жильцами. Такой вариант возможен, если жилых помещений в доме не больше 30;
обслуживание дома через созданный для этой цели кооператив или товарищество собственников;
передача управления сторонней организации.

У собственников квартир есть год, чтобы выбрать подходящий способ обслуживания дома. Если спустя год владельцы квартир не определились, орган местного самоуправления объявит конкурс, по результатам которого будет заключён договор с выигравшей управляющей компанией.

До того момента, пока выбор жильцов не будет сделан, все необходимые работы выполняются управляющей компанией, выбранной застройщиком. Договор с этой организацией заключается в течение 5 дней с момента введения дома в эксплуатацию.

Справка! Застройщик выбирает первую управляющую компанию, которая работает, пока жители дома не выберут себе подходящую организацию для обслуживания их дома по своему усмотрению.

До 2015 года застройщик имел возможность самостоятельно выбирать компанию, которая будет заниматься управлением домом и оказанием собственникам коммунальных услуг. Данный порядок приводил к массовым злоупотреблениям, поскольку будущие владельцы жилых помещений были фактически устранены, а последующая смена формы управления могла затянуться на длительное время.

В настоящее время передача застройщиком дома управляющей компании осуществляется по следующим правилам:

выбор компании осуществляется будущими собственниками, заключившими договоры долевого участия в строительстве, либо по условиям открытого конкурса;
застройщик обязан заключить договор с управляющей компанией, выбранной дольщиками или с победителем муниципального конкурса;
срок заключения договора не может превышать пяти дней с момента ввода здания в эксплуатацию.

Важно! Выбор управляющей компании владельцами жилых помещений является приоритетным вариантом. Местные органы власти обязаны провести конкурс только в случае, если будущие собственники уклонились от выбора или не смогли договориться.

Застройщик не вправе самостоятельно изменять указанные условия, а также заключать соглашение с иными управляющими компаниями.

В жк рф нет нормы, разрешающей застройщику заключать прямые договоры

Мнение Минстроя РФ по вопросу, может ли застройщик единолично заключить прямой договор с поставщиком коммунальных ресурсов, изложено в письме от 10.03.2019 № 8127-ОО/04. Ведомство однозначно считает, что законодательством не предусмотрена такая возможность.

В ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ указано лишь три способа заключения прямого договора между собственниками и РСО:

по решению общего собрания собственников помещений в доме;
из-за задолженности управляющей организации перед поставщиком ресурсов;
исторически сложившиеся прямые отношения.

Про право застройщика заключить прямой договор в законе не написано, следовательно, такого права он не имеет. Но при этом следует учитывать, что письма Минстроя РФ не являются НПА и общеобязательными предписаниями, о чём ведомство напоминает в каждом своём разъяснении тех или иных вопросов жилищной сферы.

Как застройщик передает дом в УК?

Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:

проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);
назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);
ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;
заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;
передача МКД по акту;
передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.

Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.

Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.

Любое имущество, в том числе и многоквартирный дом, передаётся по определённым алгоритмам. Передача нового жилого дома от застройщика управляющей компании сопровождается следующими документами: приёмо-передаточный акт о состоянии передаваемого имущества, сводный акт о передаче документов и договор передачи управления.

Акт о состоянии передаваемого имущества формируется для того, чтобы зафиксировать все имеющиеся недостатки и повреждения, которые обнаружатся на передаваемых объектах и предметах. Представитель управляющей компании внимательно исследует все помещения и коммуникации, чтобы удостовериться в надлежащем состоянии.

Плата за управление МКД

Второй вариант ответа на вопрос, может ли застройщик заключить прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов с РСО, основан на нормах Жилищного кодекса РФ.

Фирма-строитель дома может возвести МКД на собственные/кредитные средства или по договору долевого участия (ст.ст. 8, 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

При долевом строительстве застройщик не является собственником помещений в новостройке и не может единолично принимать никаких решений. Если дом возведён на собственные или заёмные средства, то застройщик с момента регистрации права собственности на дом может принимать любые решения единолично, в том числе о прямых договорах с РСО.

При этом Елена Шерешовец указала на один нюанс, который делает возможным заключение прямого договора между застройщиком и РСО вне зависимости от того, на каких условиях был построен МКД.

Предлагаем ознакомиться: Договор дарения в браке

Любой многоквартирный дом, сданный в эксплуатацию, является домом с невыбранным способом управления. В таком случае действуют нормы ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ: коммунальные Услуги в таком доме предоставляются на основании прямых договоров. Подробнее про это вы узнаете, посмотрев видео.

Одной из важнейших частей договора управления является состав услуг, которые компания будет предоставлять собственникам, а также размер оплаты за них. Состав работ и услуг определяется по договоренности с владельцами жилых помещений и управляющей компании, либо условиями конкурсной документации.

Аналогичным образом формируется стоимость платы:

если УК выбирается собственниками – Тариф определяется по итогам переговоров;
если застройщик заключает договор по итогам конкурса – в положения конкурсной документации эти положения изначально указываются местным органом власти.

До тех пор, пока жилые помещения не переданы гражданам, плату за них будет вносить застройщик. По этой причине застройщик заинтересован в скорейшем оформлении актов передачи квартир новым владельцам.

Если вам необходимо проконсультироваться по условиям договора управления, позвоните нашим специалистам или оставьте онлайн-заявку на сайте. Наша компания обладает опытом оформления подобных документов и поможет решить любой сложный вопрос.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш Юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Необходимые документы

Прежде всего, необходимо определить перечень документации, который понадобится компании для участия в открытом конкурсе или для предложения своих услуг будущим владельцам квартир. В состав документов будут входить:

учредительные документы;
выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН и ОГРН;
информация о назначении руководителя компании, а также документ, подтверждающий сдачу им квалификационного экзамена;
копия разрешительного документа (лицензии), дающей право на выполнение данного вида деятельности;
перечень имущества и оборудования, которое позволит осуществлять управление домом;
перечень штатных единиц, которые будут обслуживать общее имущество здания и придомовую территорию;
проект договора на управление домом.

Иная документация может быть определена конкурсной документацией или собственниками квартир при выборе организации.

При оформлении договора управления с застройщиком, помимо указанных документов, будут использоваться:

протокол общего собрания дольщиков, которым выбрана компания;
протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
проект договора на управление;
акт ввода объекта в эксплуатацию;
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
акт приема-передачи здания и придомовой территории управляющей компании.

Важно! Застройщик обязан передать в полном объеме техническую документацию на здание – технический план, кадастровый паспорт, поэтажную экспликацию, а также документацию на каждое Жилое помещение.

Если до заключения договора застройщик пользовался услугами ресурсоснабжающей организации, управляющая компания может перезаключить соглашения на свое имя.

На заметку

Елена Шерешовец, рассмотрев две точки зрения на вопрос о праве застройщика заключить прямые договоры с РСО, указала на то, кому из сторон процесса какой вариант будет интересен:

РСО, скорее всего, будут настаивать на позиции Минстроя РФ, ведь поставщику ресурсов невыгодны прямые договоры в новостройках.

Пока длится заселение, собираемость платежей за коммунальные услуги достаточно низкая, и взыскать задолженность сложно, ведь многие собственники ещё не живут в новостройке.

Управляющим организациям выгоднее вторая точка зрения о том, что согласно нормам ЖК РФ, застройщик имеет право заключить прямые договоры до выбора способа управления домом. В таком случае УО, взявшая новостройку в управление, будет отвечать только за содержание и ремонт и избавит себя от взыскания задолженности за коммунальные услуги.

Эксперт считает, что судебная практика, которая сложится в будущем, поддержит второй вариант, и суды разрешат застройщикам заключать прямые договоры с поставщиками услуг.

Сдача в эксплуатацию

После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.

Предлагаем ознакомиться: Договор ренты с пожизненным содержанием читать

В состав указанной комиссии будут входить:

представители местной администрации;
представители застройщика и подрядной организации;
специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
представители профильных служб и организаций газоснабжения;
органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.

Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.

Составление и заключение договора

Для оформления отношений с управляющей компанией застройщик использует проект договора, утвержденный общим собранием собственников или входящий в состав конкурсной документации. Самостоятельное включение застройщиком новых условий в договор или изменение в нем отдельных положений не допускается.

Договор между застройщиком и управляющей компанией должен предусматривать следующие положения:

состав имущества, передаваемого управляющей компании (определяется на основании технической документации);
площадь придомовой территории и описание объектов, расположенных на ней;
объем услуг по содержанию общего имущества здания и придомовой территории;
размер оплаты за управление домом.

Условия, включенные в договор управления, будут действовать для собственников квартир на протяжении, минимум, одного года.

Временная управляющая компания

Такого термина в законе нет, но возьмем его для удобства. Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать. В день, когда подписывается свидетельство на ввод в эксплуатацию, застройщик технически не может передать все квартиры жильцам. Передача квартир — это процесс, который растягивается на срок до 2 месяцев, а иногда и дольше.

Таким образом, обязанность платить за коммунальные услуги есть, а обязанности заключить договор с временной УК нет. Потому что застройщик уже заключил договор в отношении всего дома.

Как действовать в такой ситуации

Есть несколько возможных вариантов развития событий.

Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор.

Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять.

Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.

Вот, например, решение суда, где застройщик пытался оспорить такой Штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.

Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру.

Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок.

Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.

Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.

https://www.youtube.com/watch?v=https:2zwlxXvq9po

Подписать договор с временной УК. Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе. А затем действовать по обстоятельствам.

Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если Прокуратура встанет на вашу сторону.

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками — Новости ЕРЗ.РФ

1. Кто может управлять многоквартирным домом сразу после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?

Часть 14 ст. 161 ЖК РФ установила обязанность застройщика не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

До 30 июня 2015 г.

таким многоквартирным домом сразу после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию мог управлять и сам застройщик «при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации». После этой даты – только управляющей организацией, выбранной застройщиком.

При этом согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее выполнение. Соответственно, застройщик может заключить договор управления многоквартирным домом только с управляющей организацией, имеющей лицензию.

2. Как долго застройщик или выбранная им управляющая организация может управлять многоквартирным домом после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?

Согласно действующей на 1 июля 2017 г. редакции ч. 14 ст.

161 ЖК РФ выбранная застройщиком управляющая организация должна управлять многоквартирным домом, на который получено разрешение на ввод в эксплуатацию дома до заключения договора управления многоквартирным домом между лицами, указанными в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ (в частности, с участниками долевого строительства, «дольщиками»), и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

Данное положение ч. 14 ст. 161 ЖК РФ не вполне соответствует требованиям ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой со дня заключения (подписания) договора управления многоквартирным домом до дня возникновения обязательств по управлению многоквартирным домом может пройти определенный период (или срок, установленный в договоре управления, или 30 дней).

3. Какие обязанности установлены для органов местного самоуправления, чтобы перейти от временного управления многоквартирным домом – новостройкой к постоянному управлению таким домом?

Для передачи управления многоквартирным домом от управляющей организации, привлеченной застройщиком, к управляющей организации, победившей в открытом конкурсе, орган местного самоуправления согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ обязан:

в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома разместить извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет»;
не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения провести в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытый конкурс;
в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомить всех «дольщиков» о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом.

Поскольку в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома участники долевого строительства («дольщики») скорее всего, не смогут стать собственниками помещений в своем доме, провести общее собрание, выбрать и реализовать способ управления многоквартирным домом, то указанная в ч. 13 ст. 161 ЖК РФ обязанность должна быть безоговорочно выполнена органами местного самоуправления в установленный срок.

Проведение органом местного самоуправления открытого конкурса с нарушением установленного срока или непроведение такого конкурса является нарушением органов местного самоуправления обязательных требований Жилищного кодекса Российской Федерации и должно выявляться и пресекаться органами государственного жилищного надзора и органами ФАС.

4. Кто может управлять многоквартирным-новостройкой домом после проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом-новостройкой и как осуществляется передача управления многоквартирным домом?

Согласно второму предложению ч. 13 ст. 161 ЖК РФ участники долевого строительства («дольщики») обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

Поскольку управляющая организация, привлеченная застройщиком согласно ч. 14 ст.

161 ЖК РФ, обязана управлять многоквартирным домом – новостройкой до заключения договора управления многоквартирным домом между участниками долевого строительства («дольщиками») и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, то такая управляющая организация, отобранная по результатам открытого конкурса, должна начать управлять таким домом со дня, следующего за днем заключения договора управления многоквартирным домом «новой» управляющей организацией.

Поскольку «старая» управляющая организация не может знать день прекращения своего договора управления многоквартирным домом, то она не может и передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы управляющей организации, отобранной по результатам открытого конкурса, «за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом».

Соответственно, передача «старой» управляющей организацией технической документации на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы управляющей организации, отобранной по результатам открытого конкурса, должно осуществляться не в сроки, установленные ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, а сразу после определения победителя на открытом конкурсе.

5. Как заключается договор управления многоквартирным домом-новостройкой с управляющей организацией, победившей на проведенном органом местного самоуправления открытом конкурсе?

В случае, предусмотренном ч. 13 ст.

161 ЖК РФ, управляющая организация — победитель заключает договор управления многоквартирным домом «с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче». Такие лица, чаще всего участники долевого строительства. При этом согласно этой норме такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

До внесения поправок в ЖК РФ в случаях, если собственники помещений в многоквартирном доме не заключали необходимым количеством договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией – победителем в открытом конкурсе, то такая управляющая организация не имела права приступать к управлению многоквартирным домом в силу нормы ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.

Согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ «если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания».

То есть день подписания договора управления многоквартирным домом являлся первым днем, с которого начинался отсчет периода, по прошествии которого управляющая организация могла приступить к управлению многоквартирным домом. Ранее дня подписания такого договора – отсутствовало основание управлять многоквартирным домом.

Соответственно, было много случаев, когда собственники отказывались подписывать договор управления многоквартирным домом с победителем открытого конкурса и, одновременно, не выбирали другую управляющую организацию. В результате этого дом оставался без управления «на законных основаниях».

Назначить управляющую организацию без проведения открытого конкурса и без положительного решения общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме было и остается – невозможно!

Но Федеральным законом от 29.06.2015 №176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный Кодекс Российской Федерации и отдельные Законодательные акты Российской Федерации» ч. 13 ст.

161 ЖК РФ была дополнена новым положением, согласно которому «если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом».

То есть, если собственники помещений подпишут в течение этих двух месяцев договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией — победителем конкурса, то такая управляющая организация должна приступить к управлению домом в соответствии с положениями ч. 7 ст. 162 ЖК РФ. А если не подпишут, то по прошествии ровно двух месяцев со дня проведения открытого конкурса начинается отсчет срока, определяемого в соответствии с положениями ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.

6. Какие основания для непроведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом-новостройкой?

Отказ от проведения открытого конкурса допускается исключительно по основаниям, установленным Правилами, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75.

В соответствии с пунктом 39 Правил, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается. То есть исходя из буквального толкования нормы а. первого п. 39 Правил установлено два основания непроведения открытого конкурса:

если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом;
если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме реализовали решение о выборе способа управления этим домом.

Однако, решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 №ГКПИ09-830 а. первый п.

39 Правил признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещении в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Таким образом, несмотря на то, что норма а. первого п. 39 Правил Правительством РФ не изменена, она должна применяться с учетом положений решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 №ГКПИ09-830.

То есть, основанием для отказа от проведения конкурса может являться только в совокупности принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о способе управления домом и реализация такого решения, путем заключения договора управления домом, создания ТСЖ и т.п.

Заключение договора управления с застройщиком

Субъект управления МКД. Так как после сдачи дома в эксплуатацию полноценное собрание собственников провести невозможно, законодательством определен порядок действий. В ч.14 ст.161 ЖК РФ сказано, что застройщик должен заключить договор управления многоквартирным домом за 5 дней после его ввода в эксплуатацию. При этом УК является подрядчиком у застройщика, а застройщик — заказчиком.

Срок действия. Заключение договора управления с застройщиком осуществляется на срок 3 месяца. Если стороны не напишут заявление о его прекращении, то согласно ч.6 ст.162 ЖК РФ он будет продлен еще на 3 месяца на аналогичных условиях.

Оплата услуг. УК вправе выставлять счета за коммунальные услуги на имя застройщика, пока помещения не перейдут в собственность жильцов. Дольщики должны оплачивать коммуналку самостоятельно в зависимости от условий договора, например, после введения дома в эксплуатацию.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Судебная практика по отступам от границ земельного участка

Кредиты во время строительства

Единственный Кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в Залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье. Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

строительные работы на объекте,
проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
строительство инженерных сетей,
подготовку градостроительной документации,
кредит на строительство,
госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
зарплату сотрудникам,
взносы в компенсационный фонд,
возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
рекламу,
аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала.

Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор. Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию.

Как только первый дольщик зарегистрирует Право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.

Смена управляющей организации

Выбор УК. Собственники могут выбирать, менять УК или ТСЖ на общем собрании исходя из ч. 3 ст. 161 ЖК РФ. Основанием для этого является договор с подписями 50% собственников плюс 1 подпись от общего количества подписей.

Право подписи. Если жильцы выдали Председателю Совета МКД доверенности, то он на основании пп. 3 пункта 8 ст. 161.1 ЖК РФ может заключить договор самостоятельно. Будет достаточно его подписи и копий доверенностей.

Изменение в реестре лицензий. После того, как Госжилнадзор подтвердит внесение изменений в реестр лицензий, МКД переходит к выбранной УК, которая обязуется его содержать.

Блог

Управление новостройками осуществляется управляющими организациями по договору с Застройщиком. После заключения договора Застройщик передает квартиры по актам.

В процессе исполнения договора управления с застройщиком возникает немало вопросов: В сроки обращаться в ГЖИ с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий ? Как быстро дом должен быть включен в Лицензию? Должен ли инвестор оплачивать коммуналку?

В данной статье попробуем найти ответы на все перечисленный вопросы.

Согласно ч.2 ст.198 ЖК РФ, в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением

, прекращением, расторжениемдоговора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения , прекращения, расторжения указанного договора

обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

Как указано в пп.в) п.3 Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (далее- Приказ 938/пр) , к заявлению о внесении изменений в реестр прилагается в том числе копия договора управления,

условия которого утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, иликопия договора управления, заключенного с застройщиком в случаях, предусмотренных частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации .

В соответствии с п.14. ст.

161 ЖК РФ, до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, застройщик в пятидневный срок с момента ввода дома в эксплуатацию заключает договор управления с управляющей организацией, которая в свою очередь в пятидневный срок обязана направить в ГЖИ заявление о включении МКД в реестр лицензии.
Госжилинспекция после получения сведений, указанных в части 2 статьи 198 ЖК РФ, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (часть 3 статьи 198 ЖК РФ).
Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации утверждены вышеуказанным Приказом № 938/пр.

Пунктами 2 — 7 и 14 Приказа 938/пр предусмотрено, что изменения в реестр вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации на основании заявления о внесении изменений в реестр, представленного лицензиатом.

Рассмотрение заявления и документов, указанных в пункте 3 Приказа 938/пр, и принятие одного из решений, указанных в пункте 7, осуществляется органом государственного жилищного надзора в течение десяти рабочих дней с даты поступления заявления.

Как следует из сложившейся судебной практики, возникновение у лицензиата права осуществлять деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом обусловлено обязательным выполнением требований о размещении на официальном сайте для раскрытия информации и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации

(Постановление АС Волго-Вятского округа от 07.04.2017 г. по делу № А17-7070/2016).

Управляющая компания от застройщика: менять нельзя оставить

Нет такого многоквартирного дома, где все без исключения жильцы были бы довольны управляющей компанией. Одни жалуются на скудность зелени во дворе, другие считают излишним ежедневную уборку подъездов, третьи не понимают, зачем нанимать консьержа и т.д.

Ситуация усугубляется, когда дом обслуживает аффилированная с застройщиком компания. Собственники квартир уверены, что их обманывают, поэтому нужно скорее менять УК. Портал Novostroy-M.

ru разбирался, в каких случаях игра действительно стоит свеч, а когда новое не значит лучше.

Причины

Управляющие компании, принадлежащие застройщикам, в современной России были всегда. Они появились в элитных жилых комплексах, где покупателям предлагают высокий уровень комфорта, поэтому строители берут на себя бремя эксплуатации здания.

В начале «нулевых» на рынке ЖКХ днем с огнем нельзя было найти управляющую компанию, которая не просто хотела, а могла бы обслуживать дом с системами кондиционирования и вентиляции, умела бы работать с дорогостоящими отделочными материалами т.д.

Так что у застройщиков дорого жилья просто не было выбора, необходимо было создавать свою УК.

Однако постепенно собственные управляющие компании появлялись и в массовом сегменте, и сегодня практически все новые дома сдаются в эксплуатацию с уже работающей УК от застройщика, которую в будущем собственники квартир могут поменять.

ЖК «Квартал А101»

Причин появления аффилированных с застройщиками управляющих компаний несколько. И тут мнения экспертов разделились.

Одни считают, что это веяние времени – стали строиться масштабные объекты, их может обслуживать только УК от застройщика.

Другие уверены, что УК от застройщика создается специально, чтобы «латать дыры» и всячески маскировать дефекты, которые могут стать поводом для претензий к качеству строительства.

«Создание управляющей компании застройщиком крупного жилого комплекса – нормальная практика. Исключением могут быть проекты точечной застройки, в которых застройщику не выгодно создавать собственную УК»

Вячеслав Шихов, Granelle Development

По словам Юлии Будник, руководителя проекта Микрогород «В лесу», одной из причин увеличения количества УК от застройщика в сегменте комфорт- и эконом-классов является общий тренд перехода от точечной к квартальной застройке.

Во-первых, с увеличением объемов строительства застройщику стало выгодно принимать участие в управлении домами.

А во-вторых, наличие собственной УК, уровень и качество услуг которой можно контролировать, стало одним из маркетинговых преимуществ для покупателей и зачастую некоторой гарантией сохранения общей концепции и уровня среды после ввода объектов в эксплуатацию.

Светлана Разворотнева, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль», считает, что управляющая компания – это бизнес, а в новых домах это вдвойне выгодный бизнес, поскольку своя управляющая компания никогда не предъявит «материнской» компании требования по устранению недоделок в рамках гарантийного периода. Соответственно, по окончании гарантийных сроков текущий и капитальный ремонт будет осуществляться собственниками уже за свой счет.

«99,9% всех жилых комплексов массового сегмента (эконом- да и комфорт-класс нередко) сдаются с большим количеством недоделок и имеют значительную долю строительного брака. Сдать их независимой УК практически нереально»
Сергей Свиридов, Sminex
Плюсы и минусы

Каким бы выгодным бизнесом ни была собственная управляющая компания для застройщика, для жильцов от нее есть польза. Девелоперы в голос твердят, что никто не знает дом лучше, чем компания, которая его строила, поэтому управляющей компании от застройщика гораздо проще устранить возникающие в процессе эксплуатации проблемы.

«Собственная УК всегда участвует в сдаче объекта в эксплуатацию, принимает новые инженерные сети и оборудование, таким образом, еще на самом раннем этапе управляющая организация знает все нюансы проекта, – говорит Юлия Будник.

– Многие гарантийные случаи гораздо легче и быстрее решаются напрямую с застройщиком, когда они поступают от своей УК, а не от сторонней организации посредством официального запроса с выполнением всех регламентов».

Дмитрий Мацкевич, генеральный директор управляющей компании «Техстрой» девелоперской группы «Сити-XXI век», также отметил, что так как УК от застройщика появляется задолго до выдачи ключей, специалисты не только наблюдают за тем, как формируются инженерные сети и идет благоустройство территории, но и начинают свою непосредственную работу. Например, чтобы качественно и тонко настроить отопление бойлерного типа, нужно приступить к наладке оборудования еще до сдачи объекта в эксплуатацию. А ведь именно от этого будет зависеть его дальнейшая эффективность.

Немаловажно и то, что если застройщик впоследствии собирается заниматься обслуживанием своих домов, он еще на этапе строительства стремится обеспечить высокое качество работ, чтобы не иметь проблем в будущем.

«Как показывает практика, первые несколько лет жизни любой новостройки самые сложные.

Поэтому активное участие представителей застройщика помогает в кратчайшие сроки исправить все недостатки», – пояснил Вячеслав Шихов, генеральный директор Granelle Development.

ЖК «Город Набережных»

Что касается минусов работы управляющей компании от застройщика, то тут стоит отметить, что такая компания не заинтересована в том, чтобы заставить застройщика устранить недостатки, которые возникли в первые годы эксплуатации.

Более того, первые два года, пока действует гарантия от застройщика, застройщику важно через УК контролировать все действия собственников квартир – потенциальных истцов в адрес строительной компании.

По словам Сергея Свиридова, старшего партнера, вице-президента по развитию компании Sminex, управляющая компания позволяет на месте, быстро решать какие-то проблемы, проводить мелкий ремонт, решать конфликтные ситуации и прочее.

Таким образом УК не дает перенести на строительную компанию серьезные обязательства по устранению глобальных недоделок, которые требуют масштабных работ – вскрытия изоляции, кровли, замены инженерных систем. Все эти работы очень дорогостоящие, а дом уже продан.

Причем, продан задолго до того, как был построен и сдан. На этом фоне все эти устранения недоделок для строительной компании – гигантские дополнительные затраты. Собственная же УК «затыкает дыры» и тем самым снижает конфликтный фон, демонстрируя, как «застройщик чутко реагирует на запросы покупателей».

Смена компании

В первые два года после сдачи дома в эксплуатацию смена управляющей компании – явление очень редкое. Единичные случаи имеют место быть, если в доме есть очень инициативная группа собственников, которые решили во что бы то ни стало сменить компанию.

Почему же люди не спешат менять УК? Друг на друга накладываются несколько сдерживающих факторов.

Во-первых, в новостройке крайне сложно провести собрание собственников квартир по той простой причине, что найти их контакты невозможно.

Сегодня очень популярна покупка жилья как инвестиция, так что люди попросту не проживают в купленных квартирах, да и до управляющей компании им нет никакого дела, если ежемесячные счета не превышают разумных пределов.

«Провести собрание в таких домах чрезвычайно трудно. Собрать кворум – задача почти нереальная. Поэтому нередки случаи, когда Протоколы общих собраний просто «рисуются» заинтересованными лицами.

А граждане, которые не приняли участие в собрании собственников и узнали о его результатах совершенно случайно, жалуются в жилищные инспекции и другие органы на подделку протоколов», – говорит Светлана Разворотнева.

Во-вторых, так как только в первые 3-5 лет жильцы могут предъявить застройщику претензии по качеству строительства, а собственная управляющая компания может мастерски скрывать дефекты и сглаживать конфликты, то застройщик всячески препятствует смене УК. Конечно, абсолютно законным способом. В ход, например, могут пойти дополнительные бесплатные сервисы, которые отвлекут внимание людей и усыпят их бдительность.

Как рассказал Сергей Свиридов, смена УК от застройщика после гарантийного срока может произойти довольно безболезненно, так как сам застройщик не против такого поворота событий.

Если он понимает, что выйти «в ноль» по затратам на УК и уж тем более сделать ее работу прибыльной нереально, если у него нет стратегии по развитию этого бизнеса, то особых возражений не возникает.

«Управление недвижимостью – бизнес специфический, радикально отличающийся от девелоперского, и свести их под одной крышей в массовом сегменте, на мой взгляд, достаточно странно. Для застройщиков элитного жилья, для которых важен имидж комплекса, качество его содержания является одним из оснований для продажи следующих своих проектов.

Специфика элитного жилья и жилья бизнес-класса заключается в том, что здесь продаются не просто площади для проживания, а стиль жизни. Понятно, что эксплуатация здесь играет заметную роль, поскольку обеспечивает уровень этого самого стиля жизни. Застройщики массового сегмента продают «крышу над головой». Здесь поддержание уровня стиля жизни избыточно», – пояснил Сергей Свиридов.