Покупка квартиры с использованием мат.капитала

Квартира за материнский капитал – одно из самых выгодных и перспективных вложений средств. Главная цель материнского капитала заключается в обеспечении материальной поддержки молодой семьи, которая помогает демографическому развитию государства.

Ранее в России на рассматриваемую материальную поддержку могли рассчитывать матери после рождения второго и последующих детей. Выплата имела единовременный характер и составляла 639 432 рубля. Но начиная с 2022 года, материнский капитал начали выдавать уже после рождения первенца. Но сумма меньше – 483 882 рубля.

Оставшиеся деньги выплатят, когда родится второй ребенок.

Кроме того, что изменились условия получения материнского капитала, власти расширили список целей, на которые рассматриваемые деньги можно потратить.

Если раньше молодые родители могли потратить полученный сертификат только на обучение ребенка, улучшение условий проживания и повышение пенсии, сегодня рассматриваемый список заметно расширили.

Теперь можно купить квартиру на материнский капитал. Также средства можно вложить в строительство частного дома.

На данный момент покупка квартиры с материнским капиталом является самым популярным способом потратить государственную помощь, как только дети появились на свет. Молодые пары предпочитают не ждать, а тратят капитал здесь и сейчас.

Инструкция для получения материнскогокапитала на квартиру

Квартиры под материнский капитал просто так не раздаются. Чтобы получить возможность оплатить новую жилплощадь, нужно следовать специальной инструкции. Изучить последовательно нужно, поскольку возможность появилась относительно недавно.

Тем более что сегодня право получить материнский капитал имеет гораздо больше людей. Например, его могут получить матери, родившие первенца. Хотя сам факт родов не обязателен – ребенка можно усыновить и все равно получить деньги.

Главное, чтобы малыш появился в семье не раньше 2022 года.

Квартира с использованием материнскогокапитала может быть куплена, если придерживаться следующей последовательности:

Подайте заявление на материнский капитал. Нужно обратиться в Пенсионный фонд, отправить заявление через Госуслуги или МФЦ. Такое правило действовало в 2022 году, а вот с 2022 года можно поступить ещё проще и получить сертификат на Госуслуги. Причем никакого заявления не нужно, маткапитал будет получен автоматически.
Подготовьте документы. Список необходимых бумаг можно уточнить в Пенсионном Фонде.
Определитесь с жильем, которое максимально подходит. Обязательно обсудите с продавцом, что будете покупать квартиру в счет материнского капитала. Но стоит понимать, что не все продавцы будут рады такому раскладу. Так что придется запастись временем, чтобы отыскать жилье, которое не только подойдет по всем параметрам, но и его владельцы будут согласны получить часть денег за счет материнского капитала.
Составьте Договор купли-продажи. Если договорились о том, что можно ли на материнский капитал купить квартиру. В договоре прописывается, какая часть суммы внесена наличными, а какая оплачивается маткапиталом. Обязательно указывается номер сертификата.
Сделка регистрируется. Для того чтобы зарегистрировать договор, нужно пойти в МФЦ.

Последний шаг – обращение в Пенсионный фонд. В обращении попросите перевести средства на счет человека, в собственности которого находится квартира. Деньги должны поступить в течение месяца после сделки.

Правила и условия покупки квартиры на материнский капитал

Вы можете купить квартиру ребенку на материнский капитал или приобрести Недвижимость на свое имя. Но в последнем случае, на ребенка в обязательном порядке выделяется доля.

В законе нет четкого указания, касаемо размера рассматриваемой доли. То есть, официально можно выделить мизерную часть квартиры. Но обычно родители выделяют для своих детей достаточно внушительные доли в недвижимости.

Как правило, доля может составлять четверть или даже треть квартиры.

Если купить долю в квартире на материнский капитал, но доля ребенка не была выделена, могут возникнуть проблемы. Ребенку, когда он вырастет, возможно придется отстаивать свои права на недвижимость. То, что в квартире есть и его доля, и она больше той минимальной доли, что выделили родители, придется доказывать в суде. Иначе восстановить справедливость не получится.

Документы для покупки квартиры на маткапитал

Чтобы была выполнена продажа квартиры с материнским капиталом, нужно собрать полную папку документов. В папку необходимых бумаг должны входить:

Паспорт. Свои паспорта должны принести все участники сделки.
Свидетельство рождения. Этот документ должен быть на имя ребенка, при рождении которого получен материнский капитал.
Брачное свидетельство, если родители в браке. Если развелись – свидетельство о разводе. Эти документы не нужны, если родители ребенка не вступали в Брак.
Справка о регистрации в жилье, где на данный момент проживает семья.
Договор, на основании которого осуществляется сделка купли-продажи.
Сертификат о получении материнского капитала.

Если покупается квартира в ипотеку с материнским капиталом, к рассматриваемому списку документов нужно приложить ещё и официальное согласие от банка на то, что он готов оформить ипотеку. Хотя может подойти обычная заявка на ипотеку.

Иногда чтобы купить новую квартиру, требуется продавать старое жилье, к тому же не помешает Ипотека на новые метры. Особенно сложно, если в продаваемой квартире уже есть доля ребенка.

В таком случае к общему списку бумаг обязательно прикрепляется согласие от органов опеки и попечительства. Рассматриваемый набор является минимальным. Иногда может потребоваться больше документов, особенно если оформлялась ипотека.

Но обычно со сбором бумаг проблем не возникает.

Составление договора купли-продажи

Перед тем как продать квартиру с материнским капиталом, нужно правильно составить договор купли-продажи. Самый простой способ – бесплатный. Достаточно найти образец в интернете скачать его. Но если использовать материнский капитал для того чтобы была куплена квартира, лучше обратиться к юристу, чтобы договор был составлен профессионалом.

Обычно Услуги юриста по составлению договора стоят символические суммы. Эта работа поставлена на поток, поэтому проблемы практически никогда не возникают. Юрист не только проконтролирует правильность составления документа, но и прояснит некоторые индивидуальные особенности каждого процесса. Например, если дополнительно оформлялась ипотека.

Возможна ли покупка квартиры, пока ребенка не исполнится три года?

Раньше использовать деньги можно было только после того, как ребенку исполнилось три года. Но для молодых родителей это слишком долгий срок. Учитывая рассматриваемое обстоятельство, власти пересмотрели правило трех лет.

Теперь родители могут использовать материнский капитал для первоначального взноса, когда покупается квартира. Если кредитный долг уже есть, можно его погасить или оплатить проценты.

Но только если речь об ипотеке или кредите, взятом на строительство дома.

Также допускается потратить деньги до наступления трехлетия ребенка, если ребенок получил инвалидность. Но только, если деньги потребовались чтобы покупать лекарства или другие товары, что необходимы малышу. Например, товары, что позволят ребенку с инвалидностью лучше адаптироваться в обществе.

Возможно ли приобрести жилье у родителей?

Доли в квартире материнский капитал позволяет купить даже, если квартира покупается у бабушек и дедушек. Несмотря на то, что подобного запрета нет, за такими сделками наблюдают более пристально чем когда купля-продажа происходит между не связанными людьми.

Можно ли за материнский капитал покупать долю жилья?

Не каждый владелец захочет продать доли квартиры материнский капитал, но такая покупка возможна. Правда, доля должна быть оформлена через нотариуса. Подобным образом другие дольщики смогут защитить свои интересы.

Возможна ли продажа квартиры, что была куплена за материнский капитал?

Если квартира должна быть продана, то такая возможность есть. Другой разговор, если обсуждается, насколько просто выполнить рассматриваемую процедуру. Оформить продажу квартиры, что покупалась за материнский капитал, непросто. Для начала нужно нанять нотариуса. Без его участия рассматриваемые операции не имеют юридической силы, и покупка будет незаконной.

Но для продавцов рассматриваемый момент не несет особых рисков, а вот покупатели могут пострадать, если покупка будет неправильно оформлена. Сделку могут просто признать незаконной. Поэтому прежде чем покупать квартиру, обязательно убедитесь, что её покупатели без использования материнского капитала.

Покупаем квартиру, приобретённую на материнский капитал. Риски и подводные камни

Что такое материнский капитал и как его можно использовать для покупки недвижимости

Материнский (семейный) капитал — это государственная субсидия, на которую с 1 января 2007 года могли претендовать семьи с двумя и более детьми.

В начале 2020 года Владимир Путин заявил о расширении программы: маткапитал смогут получить семьи уже при рождении первенца.

Размер выплаты был проиндексирован: в 2020 году он составит 466 617 рублей в случае рождения первого ребёнка и 616 617 рублей — второго. Если семья уже получала сертификат за первого ребёнка, то может претендовать на выплату в 150 000 рублей.

Согласно ФЗ-256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнский капитал можно потратить только на определённые цели, в том числе улучшение жилищных условий.

Этот вариант и выбирают большинство родителей. Вариантов «улучшить условия» несколько: это может быть покупка квартиры или дома, выплата первоначального взноса по ипотеке или погашение ипотечного кредита, а также строительство дома.

При этом должен соблюдаться ряд условий:

Жильё должно быть в России и в жилом состоянии. На аварийную квартиру, даже при условии, что она большая по площади, маткапитал государство не даст.
Если для покупки квартиры берут ипотеку, то сертификат с материнским капиталом можно использовать сразу же. Если квартира покупается на свои деньги, то для использования маткапитала нужно подождать 3-летия ребёнка.
Сертификат именной и, как правило, оформляется на маму, но средства принадлежат всем членам семьи. Поэтому при покупке квартиры с привлечением маткапитала, по закону, получить долю в праве собственности на недвижимость должны все — оба родителя (если брак официально зарегистрирован) и дети.

Что может пойти не так с продажей, если квартира куплена на материнский капитал

Бывает, что квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, но родители по какой-то причине не наделили детей долями в квартире. Это нарушение закона.

Пример: если квартира приобретается в ипотеку, банки не хотят брать в Залог имущество, доли в котором есть у детей: если родители не смогут выплачивать Кредит, забрать такую недвижимость не получится.

Поэтому, если было решено использовать материнский капитал и ипотеку одновременно, родители пишут нотариально заверенное заявление, что выделят доли детям после погашения кредита и снятия обременения с квартиры.

Но делают это не всегда.

Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала, — процесс, который требует продуманного поведения как продавца, так и покупателя.
Покупателю нужно убедиться, что маткапитал был потрачен именно на эту квартиру, а детям выделили в ней доли.
Как узнать, что при покупке квартиры использовали материнский капитал

Разъясняет риелтор Анна Крылова: «Зачастую продавцы недвижимости не говорят о том, что квартира куплена на материнский капитал, не потому, что хотят скрыть факт использования сертификата, а просто потому, что не понимают важность вопроса. Поэтому первое, что нужно сделать покупателю, если в паспорте продавца недвижимости есть отметка о наличии детей, — уточнить, был ли задействован материнский капитал при покупке.

Нужно запросить у продавца справку (выписку) из Пенсионного фонда РФ о размере (остатке) средств материнского капитала. Это важно сделать, даже если Продавец уверяет вас, что маткапитал не привлекался».

Если в выписке из Пенсионного фонда указано, что средства маткапитала на счёте, значит, он действительно не был использован, если нет — нужно выяснить, на что они были потрачены.

Внимательно изучите договор купли-продажи между продавцом и предыдущим владельцем недвижимости: если материнский капитал пошёл на оплату первоначального взноса, это должно обозначаться в договоре«.

Если в процессе выясняется, что материнский капитал всё-таки был использован при покупке квартиры, дальнейшие действия продавца и покупателя зависят от того, были ли выделены доли детям в этой квартире. Ниже рассмотрим, что нужно делать продавцу и покупателю в конкретных случаях при оформлении сделки по продаже квартиры, купленной на маткапитал.

Маткапитал использовали, доли детям выделили

Если квартира куплена на материнский капитал, для того, чтобы её продать, нужно сначала полностью погасить кредит (если брали ипотеку), снять обременение, выделить доли детям — и все эти действия зарегистрировать в Росреестре.

Если родители всё сделали по закону и выделили детям доли, то для продажи квартиры они должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Таким образом государство контролирует, что интересы детей соблюдаются.

Комментирует старший юрист Елена Маркова: «Если у ребёнка в собственности есть часть недвижимого имущества (не путать с ‚пропиской‘), действительно, для продажи требуется разрешение органов опеки и попечительства. Об этом сказано в п. 2 ст. 37 ГК РФ.

При этом важно понимать, что продажа старой и покупка новой квартиры не должна приводить к ухудшению жилищных условий несовершеннолетних детей.

Поэтому опека будет расценивать совершаемую вами сделку с точки зрения ‚не нарушает ли она права ребёнка и не ухудшаются ли жилищные условия‘. Т.е.

какую бы вы схему ни придумали, её могут одобрить или не одобрить органы опеки — каждый случай оценивается в индивидуальном порядке».

Лучше всего, если взамен продаваемой приобретается другая квартира, в которой детям тоже выделят доли. В этом случае для органов опеки родители подписывают нотариальное обязательство наделить детей долями в приобретаемой недвижимости и прикладывают предварительный договор купли-продажи.

Другой вариант: если родители параллельно не покупают новое жильё — предоставить органам опеки доказательства, что ребенок наделяется долями в другой квартире.

Разъясняет юрист по вопросам недвижимости Эльвира Шулемина: «Например, можно совершить обмен долями недвижимости с родственниками.

Таким образом в квартире, которую хотят продать, собственниками становятся только взрослые, и продавать такую недвижимость можно без проблем.

Для этого нужно получить постановление в органах опеки и попечительства на договор мены долей в недвижимости родственника, провести сделку мены, оформить документы на доли детей в другой недвижимости и потом продавать квартиру.

Совершая такой обмен долями, важно учесть налоговый вопрос: если детям изначально были выделены в квартире большие доли, новый собственник жилья будет обязан заплатить при продаже Налог 13% от стоимости своей доли в квартире. Поэтому выгоднее производить обмен, если доли детей небольшие.

Сложности во взаимодействии с органами опеки могут возникнуть, если родителями было некорректно написано заявление — неверно изложено, что планируется сделать — или предоставлен неполный пакет документов».
«Если же всё собрано и указано верно, но по каким-то причинам вам отказали в выдаче распоряжения, нужно запросить документ с указанием причины отказа в выдаче распоряжения — его можно будет обжаловать в суде», — добавляет Эльвира Шулемина.
Маткапитал использовали, доли не выделили

Есть ситуации, когда сразу выделить детям доли в собственность невозможно. К примеру, если родители покупают жильё в строящемся доме и нужно дождаться, когда объект будет сдан, прежде чем становиться собственниками. Однако родитель обязан это сделать не позднее чем через 6 месяцев после введения объекта в эксплуатацию.

Какого-либо отлаженного механизма контроля за выделением долей детям после покупки квартиры у нас в стране нет, поэтому некоторые родители — умышленно или по незнанию — не делают ничего.

Поясняет агент по недвижимости Александра Внучкова: «Если родители не выполняют обязательство о выделении долей, они нарушают правило распоряжения государственной субсидией, а потому рискуют: сделка может быть оспорена, на практике это случается часто. Для того чтобы продать квартиру, собственник жилья обязан сначала выделить детям доли, а уже затем распоряжаться имуществом».

Порядок действий выглядит таким образом:
1. Собственник оформляет выделение ребёнку долей собственности — пишет заявление в простой письменной форме и отдаёт с остальными документами на регистрацию;
Нюанс: простая письменная форма работает в случае, если жильё оформлено в совместную собственность супругов.
Если же мы имеем дело с долевой собственностью, то есть в договоре купли-продажи отмечена доля каждого из супругов, необходимо заверить сделку у нотариуса.

Если доля жене/мужу не выделена, собственник может указать в заявлении, что выделяет доли детям, а остальная часть имущества переходит в совместное имущество супругов. В этом случае Нотариат не требуется.

2. Выделение долей регистрируется через МФЦ в Росреестре.

3. Получение разрешения на продажу имущества в органах опеки (см. предыдущую схему).

Отметим, что законом не установлено, какая именно доля должна быть выделена ребёнку — три квадратных метра или двадцать три. Однако при расчёте размера доли эксперты рекомендуют учитывать величину вложенного в недвижимость материнского капитала, метраж квартиры или дома и количество членов семьи.

Например, вы купили квартиру 45 кв. м за 3 млн. руб. и использовали маткапитал частично — вложив 300 тыс. руб. Т.е. маткапитал составил 10% от общей суммы. Если в квартире проживают трое, каждому нужно выделить, как минимум, 3,33% от стоимости и метража. Таким образом, доля ребёнка должна быть не меньше 1,5 кв. м.

Маткапитал использовали, доли выделили в другой квартире — так можно?
Если продавец убеждает вас, что проблем со сделкой не будет, потому что дети являются собственниками другого объекта недвижимости, оптимальное для вас решение — отказаться от покупки такой квартиры.
Дело в том, что в законе чётко прописано: ‚Жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению‘ — а это значит, что доля ребёнку должна быть выделена именно в той квартире, которая покупалась с использованием средств маткапитала, а не любой другой.
Если же хозяин считает, что, покупая квартиру Х с использованием маткапитала и параллельно квартиру Y без маткапитала, он может выделить ребёнку квадратные метры в квартире Y и тем самым соблюдает законодательство — он ошибается.
Для государства важно, чтобы ребёнок имел в собственности жилплощадь в квартире Х — купленной с помощью государства — а уже в процессе её продажи может быть открыт диалог для обсуждения альтернативных, не нарушающих права ребёнка вариантов.
Тот факт, что на имя ребёнка когда-либо было приобретено какое-то иное имущество, по факту не означает соблюдения закона.
Что будет, если купить квартиру, которая была приобретена с использованием маткапитала без выделения долей
Если продавец скрыл от покупателя факт использования маткапитала, при этом доли в квартире детям не были выделены, такая сделка может быть признана недействительной. Расторжение сделки способны инициировать:

сами дети, которые по достижении совершеннолетнего возраста понимают, что их права собственности были ущемлены;
пенсионный фонд, Прокуратура или органы опеки, если будет проведена проверка; в случае, если дело дойдёт до суда, продавца могут привлечь к ответственности по ст. 159 УК РФ о мошенничестве.

Как показывает практика, суд, как правило, действует в интересах детей, которые в своё время не получили положенные им по закону квадратные метры. Поэтому есть риск, что нового владельца лишат права собственности на доли, принадлежащие детям.

При этом, однако, действует правило о сроке исковой давности: с момента, когда лица узнали или должны были узнать о нарушении, должно пройти не более трёх лет. В случае с детьми — это 3 года с момента достижения ими совершеннолетия.

Добавляет риелтор Анна Крылова: «Ожидается, что в скором времени будет пересмотрен Закон об использовании маткапитала при покупке недвижимости.

И, скорее всего, внесут поправки, по которым использование материнского капитала будет отмечено в едином государственном реестре.

При таких условиях сделка не может быть совершена, если не были исполнены обязательства по наделению долей».

Мария Виноградова. Иллюстратор: Шаролта Каталин Санто.

Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?

Gelpi/Depositphotos

Отвечает Юрисконсульт офиса «Бабушкинское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Лариса Воробьева:

Отсутствие четкого законодательного регулирования и надлежащего контроля за целевым использованием средств материнского капитала нередко создает возможность злоупотреблений.

Так, в случае погашении кредита (уплаты процентов) этими средствами Гражданин зачастую не может или не хочет выделить доли в приобретенной квартире своим детям, так как право на объект может быть еще обременено залогом в пользу банка.

Как правило, залогодержатели (то есть банки) не дают возможности заключить соглашение о наделении детей долями до полной выплаты кредита.

Если собственник продает такой объект, возникает ряд проблем. При этом далеко не все продавцы рассказывают, как приобрели объект, и скрывают, что использовали маткапитал и не выполнили обязательства перед Пенсионным фондом.

Инструкция: как купить вторичную квартиру за материнский капитал?

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Целевое использование средств материнского капитала контролирует прокуратура, которая может инициировать судебный Иск как к родителям детей, так и к покупателям квартир. В настоящее время судебная практика по таким делам только формируется, и говорить об однозначности подходов пока рано.

Но примеры все же есть. Так, в решении Верхнеуфалейского городского суда Челябинской области от 13.12.2012 г.

инициатором спора стал Прокурор, который обратился в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и обязании оформить его в общую долевую собственность матери и несовершеннолетних детей.

Было установлено, что мать детей использовала средства маткапитала на погашение долга по кредиту, взятому на покупку жилого дома. Впоследствии она продала этот дом, не исполнив данное Пенсионному фонду обязательство о наделении детей долями в праве собственности на дом.

Сыграло роль и то, что покупатель дома, как оказалось, не полностью выплатил денежные средства продавцу. Решением суда договор купли-продажи был признан недействительным, дом возвращен продавцу – матери детей, – и суд обязал ее оформить жилой дом в общую долевую собственность ее и несовершеннолетних детей.

Возможны ситуации, когда продавец утаивает информацию о том, что погашал кредит маткапиталом, и покупатель, позже узнав об этом, обращается в суд. Так, по решению Ленинского районного суда Екатеринбурга от 28.08.2017 г. сделка по купле-продаже жилого помещения была признана недействительной.

Суть дела такова: супруги приобретали квартиру с привлечением кредитных средств банка. Продавец заверила супругов, что не использовала средства маткапитала при покупке квартиры, в договор купли-продажи был включен пункт о соответствующих гарантиях.

Денежные средства покупателей для расчетов по сделке были зачислены на аккредитивный счет того же банка. Банк сообщил покупателю, что продавец получала у них кредит и использовала маткапитал для его погашения.

Суд пришел к выводу о несоответствии сделки требованиям закона вследствие нарушения законных прав несовершеннолетних. В этой ситуации квартира была возвращена продавцу, деньги – покупателю.

Как использовать материнский капитал для покупки квартиры? — журнал ИНКОМ-Недвижимость

Риэлторам часто приходится отвечать на вопросы клиентов по поводу того, как правильно использовать т.н. семейный капитал для того, чтобы купить квартиру. Дело в том, что получение столь крупной суммы для многих людей является первым шагом к решению квартирного вопроса, что и обуславливает интерес к этой теме.

Перечислим изменения, которые в 2021 году произошли с государственной программой поддержки семей с детьми:

был проиндексирован размер маткапитала;
в два раза уменьшился период оформления и рассмотрения заявлений на получение и распоряжение средствами семейного капитала;
Процедура подачи такой бумаги проводится теперь лишь в электронном виде.

Таким образом, с нынешнего года оформление бумаг по оформлению материнского капитала и получение этой суммой проходит более быстрыми темпами.

На выдачу соответствующего сертификата должно быть потрачено не больше 5 рабочих суток (ранее – 15 дней), а рассмотрение прошения о получении маткапитала не должно превышать 10 рабочих суток (ранее – месяца).

Однако нужно учитывать, что в определенных условиях сроки оформление и получения семейного капитала могут быть больше.

Так происходит, например, если ведомства, вовлеченные в процесс выделения средств, не могут вовремя передать необходимую информацию в Пенсионный фонд РФ, тогда сроки оформления сертификата удлиняются до 15 суток. Если данные ведомства или владелец сертификата не направят вовремя в ПФР необходимые сведения и документы, то решение о распоряжении маткапиталом может занять до 20 рабочих суток.

Право распоряжаться маткапиталом подтверждает сертификат, его можно получить в бумажном или электронном виде. Одна из новаций в этой сфере – с 15 апреля для выдачи маткапитала уже не нужно направлять заявление в Пенсионный фонд РФ, как это требовалось ранее, теперь данная организация автоматически получает информацию об участниках программы семейного капитала от органов ЗАГСа.

Услуга предоставления маткапитала – это форма поддержки государством семей с детьми путем выделения им определенной суммы из федерального бюджета. Она поступает в Пенсионный фонд РФ, после чего может быть затребована оттуда получателями.

Программа материнского капитала действует с 2007 года – на тот момент размер указанной выплаты был равен 250 000 рублей, однако она постепенно увеличивалась. В текущем году объем маткапитала, который можно использовать для покупки недвижимости, составил 483 881 рубль и 83 копейки.

Если рассматривать те семьи, в которых с 2020 года был рожден второй ребенок, то объем получаемых от государства средств вырастет еще на 155 550 рублей.

Семьи, где после 1 января 2020 года появился третий малыш или последующие дети, получают в качестве материальной помощи 639 431 рубль и 83 копейки, если раньше у них не возникало прав на дополнительные меры поддержки семей с детьми от властей.

Претендовать на финансовую поддержку от государства могут как женщины, так и мужчины (что, правда, происходит реже), при этом им необходимо иметь гражданство РФ.

Услугой предоставления материнского капитала также пользуются родители, воспитывающие приемных детей.

Право на получение этой суммы имеет и несовершеннолетний ребенок, если его родители или усыновители ушли из жизни или были лишены родительских прав, а также учащиеся (на очной форме) в возрасте до 23 лет.

Как использовать маткапитал

В большинстве случаев участники этой программы планируют использовать полученные средства, чтобы купить квартиру, однако есть несколько способов распорядиться маткапиталом:

купить квартиру, используя материнский капитал, но без привлечения ипотеки. Необходимо отметить, что таким образом приобрести недвижимость можно лишь в том случае, когда ребенку уже исполняется три года;
купить квартиру, используя как материнский капитал, так и ипотечные средства. Причем если маткапитал пойдет на первоначальный взнос по ипотеке или на частичное досрочное погашение жилищного кредита, то потратить его можно будет сразу после появления малыша на свет;
построить жилье самим либо с участием застройщика
заняться реконструкцией уже имеющегося жилья;
потратить их на образование ребенка, в том числе дошкольное;
направить на социальную поддержку и адаптацию детей-инвалидов, на покупку средств реабилитации и услуг, нужных для этого;
формировать накопительную пенсию для получателя маткапитала.

С учетом определенных условий – скажем, когда уровень доходов членов семьи является весьма низким, – участники программы маткапитала могут отправить заявление в Пенсионный фонд РФ либо в МФЦ для оформления ежемесячных выплат. В случае положительного решения они будут получать определенную сумму каждый месяц, до достижения ребенком 3-х лет.

Участники программы материнского капитала не смогут использовать эти средства для ремонта, приобретение автомобиля, погашения имеющихся штрафов или на оплату потребительских кредитов – лишь на те цели, которые указаны в законе.

Приобретение квартиры с использованием материнского капитала

С использованием средств, выделяемых государством для поддержки семей, можно приобрести как первичное, так и вторичное жилье, с привлечением ипотеки и без этого. Однако есть определенные требования, которые закон предъявляет к объектам недвижимости, на покупку которых был потрачен материнский капитал.

приобретаемое жилье располагается на территории РФ;
сделка по покупке недвижимости должна быть проведена и оформлена в соответствии со всеми требованиями закона;
покупателям необходимо приобрести именно отдельный жилой объект (т.е. не комнату/ долю). Хотя в некоторых случаях возможно выбрать долю в квартире – например, если в результате этой сделки семья получает полное Право собственности на квартиру или доля может быть определена как отдельный жилой объект;
при подаче заявления на использование маткапитала его получатель должен указать в нем цель или цели, на которые он планирует потратить выделенные средства, а также приложить к заявлению подтверждающий пакет документов;
после покупки недвижимости получатель средств маткапитала обязан наделить долями с правом собственности как своего ребенка/ детей, так и мужа/ жену.

Согласно последнему условию, которое неукоснительно соблюдается при заключении сделок с привлечением семейного капитала, в договоре купли-продажи жилья должны быть отражены права собственности всех членов семьи на приобретаемую жилплощадь. Кроме того, необходимо составить и заверить у нотариуса письменное обязательно по поводу распределения долей в квартире.

После этого все собственники жилплощади будут отражаться в выписке из ЕГРН. Размер долей детей и супруга получателя маткапитала не высчитывается специально, он определяется по соглашению между всеми членами семьи.

Предписание по наделению долями детей и супруга/ супруги необходимо выполнить в течение 6 месяцев после перевода средств маткапитала продавцу недвижимости или снятия с нее ипотечного бремени.

Детям, которые родятся (или будут усыновлены) после заключения сделки, но до момента использования маткапитала и окончательного оформления жилплощади в собственность, также нужно будет выделить доли в этой квартире.

Приобретение вторичного жилья с использованием материнского капитала

Люди, планирующие покупку вторичной квартиры в Москве или Подмосковье, часто планируют использовать этой дополнительной финансовую меру для решения своей жилищной проблемы.

Если сделка проходит без привлечения ипотеки, то после выбора подходящего объекта покупателям вторичной недвижимости необходимо сначала заключить с собственником договор о продаже квартиры и отправить его на регистрацию в Росреестре.

Лишь затем в ПФР (Пенсионный фонд) отправляется заявление, в котором один из родителей/ усыновителей просит предоставить ему средства маткапитала. Вторичное жилье, таким образом, приобретается в рассрочку.

Пункт о рассрочке прописывается в договоре купли-продажи, с указанием стоимости приобретаемой недвижимости, суммы, внесенной на момент подписания документов, а также размера остатка, который будет выплачен продавцу после получения покупателем средств маткапитала. Соответственно, из-за использования рассрочки покупатели не сразу получают права на квартиру, а только после полной оплаты ее стоимости.

Обычно заявления об использовании маткапитала, подаваемые в Пенсионный фонд, рассматриваются в течение месяца, еще месяц покупатели ожидают перевода денежных средств.

После получения нужной суммы и полной оплаты вторичного жилья продавец и покупатель подают заявление в МФЦ о снятии залога, после чего последние могут считать себя полноправными владельцами квартиры в Москве или Подмосковье.

Необходимо иметь в виду, что с 2021 года сроки рассмотрения заявлений о предоставлении средств маткапитала сократятся, в среднем этот процесс займет не более 10 дней (однако в некоторых случаях он может быть увеличен – например, когда Пенсионному фонду потребуется запросить информацию из других ведомств).

Таким образом, следует сразу предупреждать продавцов о том, что покупка жилья будет происходить в рассрочку. Некоторые собственники недвижимости отказываются от такого варианта сделки из-за того, что сроки получения полной суммы за продажу квартиры могут растянуться на несколько месяцев.

Если Потребитель собирается купить квартиру, используя маткапитал и заемные средства, первым делом необходимо заключить кредитный договор с банком. Затем банк направляет в ПФР заявление о выделении средств маткапитала для приобретения недвижимости.

Договор купли-продажи квартиры не будет отличаться от обычного, а использование дополнительных средств будет отражено лишь в ипотечном договоре.

После получения от Пенсионного фонда одобрения и перевода средств продавцу новые собственники становятся полноценными владельцами квартиры.

Приобретение первичного жилья с использованием материнского капитала

Маткапитал можно потратить также на покупку квартиры на первичном рынке жилья Москвы или Подмосковья, причем есть два варианта заключения сделки:

прямая покупка жилплощади у застройщика, с использованием своих средств и маткапитала;
приобретение квартиры в новостройке с использованием заемных средств и маткапитала (в таком случае покупателям необходимо сначала отправить соответствующую заявку в банк).

Согласно наблюдениям риэлторов, чаще всего получатели маткапитала, покупающие первичную недвижимость, оформляют договор долевого участия в строительстве.

В первом случае покупатели заключают с девелопером договор купли-продажи, в котором будут прописаны все детали, касающиеся рассрочки оплаты: какая сумма была выплачена сразу, сколько средств покупатели доплатят после получения финансовой помощи от государства и т.д.

Зарегистрировав договор в Росреестре, покупатели направляют в Пенсионный фонд прошение по поводу выделения суммы семейного капитала, среди прочих документов они предоставляют также предоставить копию договора долевого участия.

Полностью права собственности на недвижимость покупатели получат только после того, как на счет застройщика будет перечислена вся сумма, необходимая для приобретения квартиры.

Во втором случае, когда для заключения сделки привлекаются также заемные средства, покупатели сначала получают от банка одобрение по ипотеке, подписывают договор ДДУ (где прописываются также условия по рассрочке) и регистрируют его в Росреестре.

После чего они направляют заявление в ПФР по поводу выделения семейного капитала и получают право использовать предоставляемые средства, скажем, для оплаты первоначального взноса по жилищному кредиту.

Также маткапитал можно потратить на погашение тела и процентов по ипотечному кредиту.

Продажа квартиры «под маткапиталом»: миссия выполнима?

Не так давно я писал о сложностях, с которыми сталкивается каждый, кто вкладывает материнский капитал в жилье и намеревается затем его продать (см. мои предыдущие записи здесь и здесь).

Сегодня органы опеки дали свое одобрение на отчуждение детских долей в моей однокомнатной квартире, в которую был вложен маткапитал, а значит, я уже могу подвести некоторые итоги своего опыта и сделать ряд выводов, которые, уверен, будут интересны и полезны тем, кто столкнется с этими проблемами в будущем.

Существующее регулирование вряд ли назовешь удобным с точки зрения соблюдения законных интересов собственников жилья. Лично я столкнулся с тем, что быстро продать квартиру, в которую вложен маткапитал, не получится.

Первое препятствие, с которым столкнулись мы, — это необходимость погашать ипотеку в продаваемом жилье со снятием залогового обременения либо получать согласие залогодержателя (банка) на наделение долями новых собственников.

И первый, и второй вариант занимают достаточно времени (до одного месяца).

После преодолевания «залогового» препятствия настала очередь выдела долей супруге и всем родившимся на момент вложения маткапитала детям.

При этом можно с уверенностью сказать, что обойти публично-правовые требования о предварительном выделе долей в квартире, купленной с помощью маткапитала, становится все сложнее, и практически невозможно, если ваш покупатель привлекает кредитные средства банков.

Банки теперь подстраховываются, и, если перед ними продавец, который потенциально может иметь двух и более детей, они запрашивают доказательства того, что в квартиру не были вложены средства маткапитала.

И это несмотря на то, что органы прокуратуры и суды, судя по всему, смотрят на проблему с пониманием и при проверке законности продажи квартиры берут в учет все обстоятельства, в том числе не были ли впоследствии наделены долями дети в другой квартире. Главное, чтобы имущественные права детей не были ущемлены, т.е.

чтобы стоимость долей была не меньше, чем положено при наделении в «материнской» квартире. (Важно! Этот вывод основан лишь на моей консультации в прокуратуре Новомосковского округа Москвы, в других регионах практика может быть иной.

Впрочем, как показывают комментарии Ирины Уколовой в предыдущей моей записи, в других регионах контролирующие органы относятся к этому тоже лояльно.)Тем не менее совершенно точно можно утверждать, что органы ПФР такую практику считают незаконной и относятся к ней резко негативно.

В одном из территориальных подразделений ПФР мне сказали, что недавно были выпущены свежие разъяснения на этот счет. Вопрос о том, обращаются ли органы ПФР или органы опеки с исками о признании недействительными сделок по продаже квартир, в которых доли не были выделены, остается открытым.

В прокуратуре мне сказали, что ни те ни другие контролем и оспариванием токсичных сделок в этой сфере не занимаются, пробел отсутствия госконтроля восполняет прокуратура периодическими проверками получателей маткапитала.

Что касается временных затрат, то этап наделения долями можно провести достаточно оперативно.

В нашем случае, поскольку Нотариус полностью сопровождала весь процесс, запись в Росреестре появилась уже на следующий день после подписания соглашения о разделе долей, что позволило нам оперативно подать документы на согласование и в органы опеки.

Минус в том, что это дополнительные затраты для семьи, без которых в любом случае не обойтись (я в итоге потратил вместе с оплатой выписок из ЕГРН порядка 13 тыс. руб.).

Следующий и, пожалуй, самый непредсказуемый этап в продаже — это получение согласия в органах опеки. Из-за того, что отсутствует четкий регламент оказания этой услуги, практика сильно разнится и, как это происходит в каждом конкретном регионе, предсказать сложно.

Дополнительным минусом является то, что в процессе такого согласования собственник вынужден предоставлять массу документов по замещающей сделке, под которой подразумевается, как правило, покупка детям нового жилья. И хотя схема с выделом денег от продажи «детских» долей на специальный счет и параллельным наделением долями в уже приобретенном жилье может сработать (см.

комментарий Владимира Покутнего в моем блоге), сложно сказать, сработает ли она в вашем конкретном регионе.

Столкнулись мы со сложностями и при подборе замещающего жилья. Продавцы первички, они же застройщики, нехотя берутся за таких покупателей, как мы, мотивируя это тем, что практика органов опеки слабо предсказуемая.

По результатам общения с дюжиной менеджеров застройщиков я понял, что значение для положительного принятия решения органами опеки могут иметь доступность образовательных услуг, транспортная инфраструктура, где-то даже рассказывали о том, что опеке не понравился этаж и на этом основании был отказ (хотя мне кажется, скорее всего, были еще какие-то причины, слишком сюрреалистично выглядит такая практика). В качестве дополнительного препятствия назову то, что без предварительного бронирования и внесения определенной суммы застройщики этим вряд ли будут заниматься по причинам, указанным выше, — они слишком ценят время своих сотрудников, чтобы заставлять их готовить кипу документов со слабо предсказуемым результатом. При этом в случае отказа от опеки вы наверняка эти деньги потеряете, да и в случае согласия могут возникнуть проблемы — ведь, как правило, сроки бронирования не превышают пары недель, а сроки согласования органами опеки, как правило, выше.

Что касается вторички, то здесь также необходимо подготовить массу документов для опеки, включая отчет оценщика, и это наверняка ляжет на плечи покупателя.

При согласовании в нашем случае не сыграло роли то, что общая и жилая площадь квартиры, приобретаемой взамен продаваемых детских долей, отличалась в меньшую сторону, т.е. она может быть меньше, чем в «материнской» квартире (правда, и число собственников было меньше, и доли детей увеличились). Важно, чтобы стоимость долей была не меньше.

Также, думаю, имеет значение количество «метров» на одного члена семьи. В нашем случае мы приобретаем квартиру 39 кв. м на троих вместо 42 кв. м на четверых. Также не имеет значения, имеется ли приобретаемая квартира де-юре на момент покупки, так как опека часто согласует ДДУ взамен продажи долей в уже имеющейся квартире.

В нашем случае сроки сдачи дома по приобретаемой взамен квартире — апрель 2020 г.

А вот территориальное расположение может сыграть роль. Опять же законность практики не оцениваю, но нам в процессе согласования намекали на то, что вероятность согласования приобретения жилья в своем регионе гораздо выше.

В нашем конкретном случае вместо долей в квартире, расположенной в поселке Коммунарка Новомосковского округа мы приобрели объект по договору ДДУ в районе Остафьево того же округа.

В общем, оцениваются права несовершеннолетних собственников отнюдь не только с точки зрения стоимости отчуждаемых долей.

Согласование происходит по двум разным схемам: с последующим приобретением замещающего жилья или с одновременным. Как сказали мне, если речь идет о приобретении жилья в том же регионе, как правило, согласование происходит при условии одновременного приобретения, мне выдадут именно такой тип согласия.

Сроки согласования продажи органами опеки неоднородные. Слышал о трех неделях, кому-то согласовывали и дольше. В моем случае согласовали менее чем за две недели.

Может, кто-то меня поправит, но насколько я понял, это все зависит от того, что заседания соответствующей комиссии проводятся раз в неделю, подозреваю, что срок зависит от количества заявок на рассмотрении и того, сколько из них могут обработать за одно заседание.

Наконец, на заключительном этапе нам предстоит подавать все документы с согласием органов опеки в Росреестр. Продавцы здесь столкнутся с необходимостью несения дополнительных трат в связи с обязательной нотариальной формой сделки. В нашем случае они составят порядка 26 тыс. рублей (обновлю информацию после оформления).

Отдельный вопрос — риски покупателей вторички, ведь им может попасться объект, в который был вложен маткапитал, а «детские» доли не выделены. Это может потенциально являться основанием для признания сделки недействительной, и примеры таких судебных решений я приводил в первой своей записи. Судя по м, практика это распространена во многих регионах.

Вместо того, чтобы решать проблему путем привлечения к ответственности недобросовестных продавцов, госорганы нередко разворачивают сделки на основании ст. 168 ГК РФ, и при этом нередко страдают интересы добросовестных приобретателей, ведь в Росреестре нет записей о таких «детских» обременениях.

Защититься от рисков здесь возможно лишь путем запрашивания информации у потенциального продавца об оплате объекта при приобретении (не знаю, правда, как это возможно в случае, когда он сам приобрел квартиру не первичным способом, ведь, как показывает практика, в случае обнаружения «токсичного продавца» на любом из звеньев цепочки продаж разворачиваются все сделки, так что проверить только непосредственного продавца бывает недостаточно, а документов по оплате у предыдущего продавца в таком случае вряд ли сыщешь). Остается закладывать риски в цену сделки либо страховать титул, если это возможно. Так или иначе, с точки зрения экономического анализа такая ситуация ведет однозначно к повышению трансакционных издержек сторон, а значит, к повышению затрат на приобретение, а значит, такое регулирование нельзя признать эффективным.

Таким образом, действующее российское законодательство создает много дополнительных проблем семьям, использовавшим маткапитал при оплате жилья, и создает много рисков для приобретателей жилья во вторичном сегменте.

Вместе с тем решить эти проблемы не так сложно — достаточно было бы, например, разрешить переносить обязательство о выделе долей на вновь приобретаемое жилье (с определением параметров, которым эти доли и жилье должны соответствовать), а также разработать инструментарий для органов Росреестра наподобие записей об обременении для объектов, в которые вложен маткапитал.

Так ЕГРН станет более достоверным, и гражданский оборот — более безопасным для приобретателей жилья. Надеюсь, наш законодатель это наконец поймет и изменит ситуацию в лучшую сторону.