Права ребенка при продаже квартиры: неделю назад мы купили квартиру

Последнее обновление: 04.02.2022

О правах несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир участникам этих сделок (особенно покупателям) нужно знать следующее. 

Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (п.1 ст. 21 ГК РФ).

В силу возраста, они еще не имеют полной дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов (об этом ниже).

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют (т.е. расписываются вместо них) их родители или представители (п.1, ст.28, ГК РФ).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей (п.1, ст. 26, ГК РФ).

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства (об этом ниже).

Кроме того, если для сделки вообще требуется разрешение Органов опеки, и/или несовершеннолетний ребенок указан в числе собственников квартиры (согласно данным Выписки ЕГРН), то сделка по отчуждению такого жилья обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют местные Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки (буквально – сделка не должно повлечь «уменьшение стоимости имущества подопечного»).

В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего (п.2, ст.37, ГК РФ и ст.21 ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве»).

В таком разрешениидолжны быть ясно указаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже).

Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной.

Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см.

по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет Право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней.

Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю.

Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

• Эксперты уточняют
• Тот факт, что в текстах законов говорится всегда об опекунах и попечителях, а родители детей нигде не упоминаются, объясняется просто. Пункт 3 статьи 60 СК РФ гласит:
• «При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного».

ВАЖНО! Покупателю квартиры с долей ребенка нужно не только убедиться в наличии разрешения Органов опеки на такую сделку, но и удостовериться в том, что заданные там условия выполнены Продавцом.

 На нашем тематическом ФОРУМЕ можно почитать дискуссии на тему нужно ли Покупателю проверять выполнение условий органов Опеки.

Деятельность Органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве».

Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).

Координаты территориальных Органов опеки и попечительства Москвы можно посмотреть здесь.

Документы для Органов опеки и попечительства

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов. Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен). Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦    (Жми! И откроется всплывающее окно со списком документов)

Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦    (Жми! И откроется всплывающее окно с примером)

Подробнее о том, как получают разрешение Органов опеки на продажу квартиры можно почитать в отдельной заметке по ссылке.

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?

Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как право собственности (в т.ч. долю в праве), так и право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными, «прописанными» в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:

• Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
• Если ребенок только прописан в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то в общем случае для такой сделки разрешение Органов опеки не нужно.
• Но если ребенок прописан в квартире, не имеет доли в праве собственности, НО при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 лет – попечительство.

Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба).

И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.

В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.

Покупателю квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что если этот ребенок находится под опекой, попечительством или остался без попечения родителей, то он может сохранить за собой право проживания в квартире бессрочно даже после ее продажи. Выписать его без того же разрешения Органов опеки не получится.

Продавцу же следует знать, что если он как собственник жилья имеет право принудительно выписать из своей квартиры бывших членов свой семьи (жену после развода с ней, тещу и т.п.), то выписать на том же основании ребенка он не сможет. Дети не могут быть признаны «бывшими членами семьи».

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Материнский капитал и права детей

Еще один случай, когда в сделке купли-продажи квартиры могут быть нарушены права несовершеннолетних детей – это присутствие материнского капитала.

При использовании этого государственного пособия, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости.

Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же Органы опеки или Прокуратура могут подать Иск в суд о признании этой сделки недействительной.

Как Покупателю такой квартиры проверить, был ли использован материнский капитал в предыдущей сделке – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Дети и Приватизация жилья

В случае приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

1. Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.
2. Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.
3. Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда квартира покупается в ипотеку, и после регистрации сделки сразу передается в Залог банку (т.е. права ребенка-собственника обременяются).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать здесь (подборка по тегу «Права детей в сделках с жильем»).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

• Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.
• А всю последовательность подготовки сделки с квартирой можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Права детей в сделках с недвижимостью: главные нюансы

Продажа или обмен квартиры, как в целом и остальные сделки с недвижимостью — одна из тем, вызывающих самое большое количество вопросов. Причем переживать по поводу правильности оформления всех документов, сопровождающих сделку, могут как сами продавцы, так и, безусловно, покупатели.

В этой статье мы не будем подробно рассказывать о каждом этапе заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества, а лишь коснемся одного важного момента — прав детей, прописанных на данной жилой площади или же являющихся собственниками доли в квартире или доме.

Права несовершеннолетнего на Недвижимость

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в Брак и т. п.).

Как продать квартиру, собственник которой ребенок

При продаже квартиры, где собственником является ребёнок, необходимо получить:

• письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя
• распоряжение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним

Прежде, чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд. Дело в том, что взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем они располагали до сделки.

Доля ребенка в новом жилье — по площади и стоимости — должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире.

Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей. Если взамен «двушки» покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть. Также органами опеки и попечительства учитывается и месторасположение нового и старого жилья. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в центре города ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины, например, по состоянию здоровья.

Важным фактом является и то, что несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.

К тому же если в цене, продаваемой и приобретаемой квартир имеется даже небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет ребёнка. Этот счет будет заблокирован до достижения им совершеннолетия.

Также следует помнить, что купить квартиру у несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.

Если возникли сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации.

После одобрения сделки, можно приступить к сбору пакета документов. Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день.

Также будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства.

Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права собственности.

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют (т.е. расписываются вместо них) их родители или представители (п.1, ст.28, ГК РФ).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей (п.1, ст. 26, ГК РФ).

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства (об этом ниже).

Кроме того, если для сделки вообще требуется разрешение Органов опеки, и/или несовершеннолетний ребенок указан в числе собственников квартиры (согласно данным Выписки ЕГРН), то сделка по отчуждению такого жилья обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки.

В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.

В таком разрешении должны быть ясно указаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней.

Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю.

Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов.

Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен).

Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры:

• Свидетельство о рождении ребенка (оригинал и копия), или паспорт ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
• Заявление от родителей ребенка;
• Паспорта обоих родителей. А в случае отсутствия одного из них — подтверждающий документ (свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав, и т.п.);
• Правоустанавливающие документы по квартире, которая продается (оригинал и копия);
• Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (копия);
• Технические или Кадастровые паспорта на обе квартиры (оригиналы и копии); Дополнительно могут потребовать справки БТИ, экспликации и копии поэтажных планов на обе квартиры (зависит от фантазии инспектора Опеки);
• Отчет независимого оценщика, в котором указаны рыночные цены продаваемой и покупаемой квартир;
• Выписки из Домовой книги и Копии финансово-лицевого счета, либо Единые жилищные документы на обе квартиры (оригиналы);
• Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо доли в квартире, ему перечисляются деньги);
• Если дети старше 14 лет, то их присутствие также необходимо, и от них могут потребовать самостоятельно написать отдельное заявление.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. И Покупателю квартиры здесь имеет смысл заранее поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок, и есть ли там такая возможность. То есть – будут ли по этому адресу зарегистрированы также его родители, родственники или опекуны.

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).

Когда еще необходимо разрешение органов опеки

Кроме того, в органы опеки необходимо обращаться и в других ситуациях, связанных с недвижимостью.

Если имущество несовершеннолетнего:

• отчуждается;
• сдается в аренду;
• передается в залог;
• передается в безвозмездное пользование;
• подлежит разделу;
• уменьшается в доле.

Кроме того, органы опеки вмешиваются, если планируется оформление отказа несовершеннолетнего от каких-либо прав, связанных с недвижимостью.

Важно различать ситуации, когда ребенок является собственником и только лишь прописан в квартире. Во втором случае согласие органов опеки на продажу недвижимости не требуется. Исключение — если ребенок находится под опекой.

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Перед семьями с детьми при покупке недвижимости всегда встает вопрос: оформлять жилье на ребенка или нет? О плюсах и минусах читайте в нашей статье.

Halfpoint/Fotolia

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Эксперты рассказывают, с какого возраста ребенок может получать недвижимость в дар.

Smole/Fotolia

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Оформила 2/3 квартиры на дочь. Как переоформить жилье на себя, когда ей исполнится 18 лет?

Konstantin Yuganov/Fotolia

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Ребенок не был прописан при приватизации. Может ли он претендовать на жилье сейчас?

ruzi/Fotolia

Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

Ребенок родился, пока квартиру приватизировали. Можно ли теперь оспорить приватизацию?

Photographee.eu/Fotolia

Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

Родители ребенка находятся в разводе, ребенок живет с матерью. Можно ли выписать ребенка из квартиры, где он не живет, без согласия матери?

Szasz-Fabian Erika/Fotolia

Кто и как может получить ипотеку для молодых?

Многие покупатели жилья, которым не исполнилось 35, могут получить ипотеку на более выгодных условиях, чем остальные. Сегодня в России действует несколько специальных программ.

JenkoAtaman/Fotolia

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Можно ли подарить недвижимость несовершеннолетнему ребенку, если квартира приобретается в ипотеку? Как правильно это сделать?

Photographee.eu/Fotolia

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Хотим продать квартиру, но 1/4 доля в праве собственности принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Как нам поступить?

Konstantin Yuganov/Fotolia

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Хотим продать жилье и оформить на ребенка долю в другой квартире. С чего нужно начать?

radachynskyi/Fotolia

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Мы собираемся продать квартиру, в которой прописано двое детей, один из них участвовал в приватизации. Нового жилья пока нет ― хотим переехать в другой город и купить там жилье на деньги от проданной квартиры. Опека против. Что делать?

Photographee.eu/Fotolia

Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?

Доля в двух комнатах в общежитии оформлена на ребенка. Каким образом мы можем продать эту долю?

00Ffilip/Fotolia

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Кто и как может использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий, какие существуют ограничения? Ответы на главные вопросы.

JenkoAtaman/Fotolia

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Гасили ипотеку на покупку квартиры маткапиталом. Можем ли мы продать квартиру, не выделяя долей детям?

shangarey/Fotolia

5 советов, как сделать дом безопасным для детей

Безопасность ребенка – важнейшая задача родителей. Воспользуйтесь советами, как предотвратить опасности, которые подстерегают ребенка в быту.

Martinan/Fotolia

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Риски сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетнего

Сделки с участием несовершеннолетних всегда проходят по особому сценарию при участии органов опеки, а при продаже долей ребенка в квартире сделку будет заверять Нотариус. Но, несмотря на такой контроль, риски как для продавца недвижимости, так и для покупателя квартиры у семьи с детьми  — сохраняются.

Могут ли родители купить квартиру несовершеннолетнему ребенку?

Да, родители вправе оформить права собственности на недвижимость на ребенка младше 18 лет. Такие сделки являются достаточно распространенными и обусловлены несколькими причинами:

1. Родители хотят обеспечить ребенка собственной жилплощадью до его совершеннолетия.
2. Квартиру хотят выделить из состава совместно нажитого имущества супругов. В случае развода недвижимость не подлежит разделу и ее сохранит за собой ребенок.
3. Квартиру хотят защитить от кредиторов при банкротстве и взыскания по исполнительному производству. Если совместно нажитое имущество супругов могут арестовать и использовать для погашения обязательств перед кредиторами, то квартиру ребенка – нет.

Хотя квартиру можно оформить в собственность ребенка, он в силу возраста ограничен в правах при заключении гражданско-правовых сделок. Так, за детей до 14 лет подписи на всех договорах купли-продажи и документов для Росреестра ставят родители. Тогда как несовершеннолетние в возрасте 14-18 лет могут уже сами ставить подписи на договорах купли-продажи, хотя и с согласия родителей.

Может ли ребенок стать продавцом квартиры

— Покупаю квартиру,  является несовершеннолетний ребенок. Может ли ребенок стать продавцом квартиры. На что стоит обратить внимание?  Какие риски есть у подобных сделок?

Обычно, чтобы купить квартиру в пользу ребенка, родители первоначального продают другое жилье, которое принадлежит несовершеннолетнему.

Как мы уже отмечали, ребенок до 18 лет может быть собственником квартиры. Но что касается продажи недвижимости, то распоряжаться имуществом вплоть до своего совершеннолетия он не вправе.

Чтобы продать квартиру с долями несовершеннолетнего, родителям нужно заручиться согласием со стороны органов опеки и попечительства. Взамен продаваемой квартиры с собственником-ребенком, родители должны купить новое жилье или перевести на счет ребенка деньги за проданную долю.

Продажа квартиры с несовершеннолетними увеличивает сроки заключения сделки с недвижимостью,  но в целом  для продавца она не несет дополнительных проблем. Тогда как при покупке квартиры у семьи с ребенком у покупателя возникают дополнительные риски, которые нельзя не учитывать.

Показательное дело по оспариванию покупки квартиры у семьи с детьми рассматривал Верховный суд. По нему сделку купли-продажи признали недействительной, так как семья не выполнила предписание органов опеки и не купила ребенку равноценной жилье. Перед этим органы опеки одобрили продажу, но женщина должна была оповестить их о покупке новой квартиры в течение месяца.

С иском обратились органы опеки, которые требовали признать недействительной сделку со ссылкой на ст.168 Гражданского кодекса как противоречащую закону, так как квартиру взамен детям так и не купили. При первом рассмотрении дела суд обязал покупательницу квартиры выселиться, а взамен семья с детьми должна была выплатить ей компенсацию в размере стоимости недвижимости.

Верховный суд при рассмотрении дела признал сделку недействительной по ст.173.1 Гражданского кодекса по причине того, что фактически сделку заключили без согласия органов опеки, так как согласие не было выдано без обеспечения детей другой квартирой.

Таким образом, у покупателей квартиры у семьи с детьми есть риски, что предыдущие владельцы не исполнят предписание органов опеки, не купят им равнозначное жилье и сделку отменят.

Риски альтернативных сделок с участием несовершеннолетних

Получение согласия от органов опеки

Если родители покупают недвижимость ребенку за счет своих накоплений, то никаких сложностей при этом не возникает. Дополнительно согласовывать покупку с органами опеки им не надо.

Но большая часть сделок на рынке недвижимости являются альтернативными. Это значит, что родители продают квартиру, где прописан или собственником является несовершеннолетний, а взамен покупают другую недвижимость.

Соблюдение интересов детей контролируют в данном случае органы опеки и попечительства. Родители должны перед продажей доли ребенка заручиться согласием органов опеки на сделку: какую квартиру они продают и что получает ребенок взамен. Этот документ обязательно запросят у нотариуса и в Росреестре.

Органы опеки будут проверять, не ущемляются ли права ребенка в сделке, и предъявляют ряд требований к квартире. Доля ребенка в новой квартире не может быть меньше первоначальной:

1. По соотношению долей в праве собственности. Например, ребенку принадлежала 1/3 в собственности, после продажи стоимость доли выросла до ½.
2. По соотношению общей и жилой площади. Ребенку принадлежало 20% в квартире 60 кв.м., после покупки новой – ему выделят 50% в квартире 100 кв.м.
3. По стоимости доли. Если в новой квартире стоимость 1 кв.м. выше, сделку скорее всего одобрят.

Органы опеки могут отказаться выдавать разрешение, если новая квартира находится в отдаленном районе, рыночная стоимость доли ребенка уменьшилась, ребенку покупают недвижимость в другом регионе.

Но даже если покупаемая взамен квартира «хуже» продаваемой, то такую сделку могут одобрить при наличии убедительных доводов в пользу ее заключения. Например, родители разводятся и мать с ребенком переезжает в квартиру с меньшей площадью.  Такой переезд будет в интересах ребенка, который перестанет находиться в сложной психологической обстановке, поэтому его скорее всего одобрят.

По результатам обращения родителей органы опеки выносят постановление с конкретными параметрами одобренной сделки.  Форма согласия не установлена законодательством и оформляется в свободном формате.

Органы опеки могут вынести согласие на заключение сделки в двух вариантах:

1. Постановление об одновременной покупке и продаже квартиры. Это сложный для реализации вариант сделки, так как первоначально ребенку нужно купить квартиру, а только потом продавать – ту недвижимость, где он сейчас проживает. Для подписания альтернативной сделки все стороны должны в один день подписать документы, а Продавец квартиры должен согласиться подождать, пока ему не переведут деньги
2. Постановление на продажу с последующей покупкой. Этот вариант облегчает подписание договора, так как первоначально квартира с несовершеннолетним продается, а потом родители могут искать ему другой вариант квартиры. В некоторых регионах органы опеки отказываются выдать постановление в таком формате.

Также допускается вариант, что деньги за квартиру переведут на личный счет ребенка. На выдачу разрешений у опеки будет не более 30 дней. Если органы опеки не одобрили продажу квартиру, сделку признают недействительной (п.2 ст.19, п.1 ст.21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Риски неоплаты для продавца

Рассмотрим на примере, какие риски есть у продавца квартиры в пользу несовершеннолетнего:

— Долго не могла продать квартиру. Но наконец-то нашелся покупатель. Покупают родители на несовершеннолетнего ребенка, продавая его долю в другой квартире.

Сделку хотят оформить нотариально, так как у них есть предписание со стороны опеки.  Но Договор купли-продажи я должна подписать первой, а только потом они продадут долю ребенка.

Иначе нотариус не дает право на продажу им своей квартиры и расчета со мной. Не мошенники ли они?

— Нет, они не мошенники. Просто они получили предписание от органов опеки одновременно заключить две сделки: по одновременной продаже квартиры с долей ребенка и покупке – другой квартиры взамен. А так как продается доля в квартире, обязательно участие нотариуса.

Продавец квартиры для несовершеннолетнего в указанном примере очень рискует. Ведь деньги за квартиру он получит последним.  Риски можно сократить, если установить залоговое обременение на квартиру в пользу продавца до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается по сделке. Отметка о залоге будет фигурировать в ЕГРН пока семья не продаст квартиру и не перечислит средства продавцу.

Но стоит учитывать, что органы опеки выдают разрешение на конкретную сделку, поэтому самостоятельно изменить ее условия не допускается. Если сделка в результате развалится, придется получать новое постановление.

Обо всех возможных рисках продавца  квартиры, связанных с неоплатой по договору купли-продажи, и способах их минимизации мы подробно рассказывали в статье «Памятка продавца квартиры – 2021. Чем рискует продавец недвижимости и как обезопасить себя от неоплаты по договору».