Необходимость приватизировать комнату в муниципальной квартире возникает в том случае, если кто-то из зарегистрированных на жилплощади отказывается участвовать в процедуре и не пишет отказ от доли.
Приватизировать комнату или долю в этих случаях возможно, но при соблюдении некоторых обязательных условий.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
О том, как приватизировать комнату в коммунальной квартире или общежитии, вы можете узнать на нашем сайте.
Особенности закона
Можно ли приватизировать комнату в муниципальной квартире? Регламент приватизации жилья в РФ содержится в ФЗ «О приватизации…» от 04.07.91 года.
Согласно ему квартира приватизируется исключительно целиком в долевую собственность или в собственность одного из зарегистрированных, при условии отказа остальных лиц.
Оформление в собственность части жилья не предусмотрено. Но в то же время произвести подобное действие можно, если часть квартиры или комната выделена в натуре. Квартира в этом случае становится по сути коммунальной.
Статья 72 ЖК РФ предусматривает возможность обмена такой квартиры на другое Жилое помещение, предоставленного по договору соц. найма.
Право на однократное участие в бесплатной приватизации имеет каждый Гражданин РФ постоянно зарегистрированный в муниципальном жилье (читайте о праве на повторную приватизацию).
Если препятствием для реализации данного права является несогласие кого-либо из прописанных в квартире, можно попытаться осуществить его, оформив права собственности только на свою часть жилья.
Выделение комнаты с последующей её приватизацией позволяет стать полноправным владельцем жилплощади. С момента получения Свидетельства о собственности на комнату владелец может совершать следующие действия:
- Заключать сделки по отчуждению комнаты (доли).
- Прописывать на свою жилплощадь любых жильцов без согласия соседей.
- Сдавать комнату в аренду.
- Завещать данную жилплощадь.
Минусом приватизации отдельной комнаты является отсутствие прав на места общего пользования.
С момента приватизации части муниципальной квартиры собственник становится владельцем только определённого количества квадратных метров.
Остальной площадью (ванной, санузлом и подсобными помещениями) он может только пользоваться совместно с другими жильцами. Имущественных прав на эту площадь у него не будет.
Как выделить долю?
- Для приобретения прав собственности на часть квартиры обязательным условием является выделение этой части в виде отдельной доли в натуре.
- Поскольку законом запрещается приватизация части общего объекта, следовательно, возможность приобретения прав собственности на долю станет возможной, если она станет отдельным объектом.
- Чтобы такая возможность появилась, часть квартиры должна соответствовать следующим требованиям:
- Представлять собой отдельную комнату или несколько комнат.
- Иметь отдельный вход.
- Быть полностью изолированным от других комнат помещением.
При наличии возможности отделения части помещения, начать нужно с обращения к владельцу жилья – органам местного самоуправления. Поскольку для раздела требуется перепланировка квартиры, в заявлении необходимо попросить разрешение на подобные действия.
- В случае положительного ответа необходимо обратиться в соответствующую организацию для составления проекта перепланировки.
Получив все необходимые разрешения и документы, жильцы производят раздел помещения.- Затем на каждый отдельный объект составляется новый Договор социального найма.
- Выделенные части квартиры становятся отдельными объектами и приватизируются в обычном порядке.
Получив все необходимые разрешения и документы, жильцы производят раздел помещения.Как приватизировать комнату в муниципальной квартире? При отсутствии возможности выделить комнату вместе с частью санузла и кухни, раздел можно провести по соглашению сторон.
В этом случае зарегистрированные в квартире составляют соглашение о праве пользования жилым помещением, в котором определяется, какая конкретно комната принадлежит каждому жильцу.
В соглашении указываются следующие сведения:
- Стороны договора. Личные и паспортные данные, сведения о дате регистрации в квартире.
- Адрес и характеристика помещения.
- Распределение комнат между жильцами с указанием их площади.
- Документ подписывается сторонами и заверяется у нотариуса.
- По соглашению каждому в пользование передаётся конкретная комната, остальная площадь квартиры остаётся в совместном пользовании.
- Таким образом, квартира становится коммунальной с изолированными жилыми помещениями и местами общего пользования.
- Как проводится приватизация части муниципальной квартиры без согласия проживающих?
Составление отдельного договора найма
Можно ли приватизировать долю в муниципальной квартире без согласия остальных жильцов? Если договориться с жильцами квартиры мирным путём не удаётся, приватизацию доли в муниципальной квартире можно осуществить только путём составления отдельного договора найма.
- В этом случае последнее слово остаётся за собственником помещения, то есть органами местного самоуправления.
- Гражданину нужно обратиться в администрацию поселения с просьбой о заключении новых договоров социального найма на занимаемую жилплощадь.
- Добиться положительного решения властей в этом случае достаточно сложно, поскольку превращение квартиры в коммунальную властям не выгодна.
- Но при наличии веских аргументов и лояльного отношения органов местного самоуправления такой вариант всё-таки возможен.
- Если власти пойдут навстречу гражданам и заключат несколько договоров найма с жильцами муниципальной квартиры, каждый из них станет владельцем комнаты и сможет приобрести права собственности на неё.
Гражданину нужно обратиться в администрацию поселения с просьбой о заключении новых договоров социального найма на занимаемую жилплощадь.В случае отказа властей в проведении процедуры, можно попытаться решить вопрос через суд. Гражданин подаёт Исковое заявление о перезаключении договоров социального найма.
Жильцы должны доказать, что между ними нет семейных отношений, и хозяйство они ведут по-отдельности. При обращении в суд с подобным заявлением целесообразно воспользоваться помощью опытного юриста.
Как разделить лицевой счет муниципальной квартиры? Важным этапом выделение доли квартиры является разделение лицевых счетов. Поскольку комната становится отдельным объектом, такое действие становится возможным.
Зарегистрированному гражданину нужно подать заявление в УК или другую организацию, которая выполняет начисление платежей. К заявлению нужно приложить паспорт, договор найма помещения. Отдельный счёт открывается на конкретную комнату шириной не меньше двух квадратных метров.
В Москве минимальный размер такой комнаты должен составлять 9 квадратных метров. В ЖК РФ размер не определён, поэтому в других регионах устанавливаются свои нормативы.
Если нет соглашения между жильцами или отдельного договора социального найма, деление лицевых счетов возможно только через суд.
О том, как разделить лицевой счет в приватизированной квартире, вы можете узнать из нашей статьи.
Этапы приватизации комнаты
После получения разрешения властей на выделение доли необходимо составить поэтажный план и получить технический паспорт на выделяемую часть.
Для этого нужно обратиться в БТИ. На основании этих документов на комнату составляется отдельный кадастровый паспорт.
С момента получения этих документов комната становится отдельным объектом недвижимости, и её можно оформить в собственность на общих условиях.
В органы местного самоуправления подаётся заявление на приватизацию с пакетом документов:
- паспорт заявителя;
- документы на квартиру;
- договор найма;
- копия лицевого счёта;
- справка о зарегистрированных;
- справка о неучастии в приватизации;
- квитанция об оплате госпошлины.
О том, с чего начать процесс приватизации и в каких случаях может быть получен отказ, вы можете узнать на нашем сайте.
Сроки и стоимость процедуры
Рассмотрение заявления на приватизацию производится властями в течение 60 дней. К этому времени нужно приплюсовать время, необходимое для предварительной подготовки.
Назвать конкретные сроки в данном случае не представляется возможным, поскольку в каждой конкретной ситуации всё зависит от необходимых действий и расторопности властей. Поэтому процесс может затянуться на неопределённый срок.
Сократить время подготовки деления квартиры может обращение к опытному юристу.
При оформлении документов нужно будет оплатить примерно следующие суммы:
- техпаспорт и поэтажный план помещения – от 1500 рублей;
- кадастровый паспорт – от 200 рублей;
- госпошлина за приватизацию – 1000 рублей с человека;
- справка о неучастии в приватизации – от 500 рублей.
При необходимости перепланировки к этим суммам нужно прибавить стоимость проекта и его согласования.
Приватизация комнаты или части муниципальной квартиры – процесс сложный и требующий учёта многих нюансов. Добиться положительного ответа властей довольно сложно, но всё-таки возможно.
- Поэтому если вы приняли решение стать владельцем комнаты, начинайте действовать, пока Закон о бесплатной приватизации жилья в РФ не закончился (читайте о понятии платной приватизации).
- О том, можно ли приватизировать долю в квартире, вы можете узнать из видео:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!
Можно ли и как приватизировать часть квартиры, долю, комнату в муниципальной квартире
3 735 просмотров
Нередко происходит так, что люди, проживающие в одной квартире фактически чужие друг другу. Они не только не ведут совместного хозяйства, но и разговаривать друг с другом не желают.
А когда дело касается приватизации квартиры и последующей ее продажи дело может дойти и до судебных разбирательств.
Как же цивилизованно обратить в собственность часть квартиры? Об этом и пойдет речь в нашей статье.
Можно ли приватизировать часть, долю квартиры, комнату в муниципальной квартире?
В ФЗ «О приватизации» от 04.07.1991 года четко указано, что каждый гражданин России один раз в жизни имеет право на бесплатное обращение в собственность муниципальной квартиры, которая предоставлена ему по договору социального найма.
Приватизация проводится всеми жильцами квартиры, каждый из которых получает определенную ее долю в собственность.
Доли могут распределяться либо равномерно между всеми (простая приватизация), либо в определенных пропорциях, если заключено соглашение о пользовании жильем.
Вместе с тем закон прямо запрещает приватизировать часть жилой квартиры. Однако если возникла необходимость такой процедуры, то существуют такие способы:
- Отказ от приватизации. В этом случае несогласный человек обращается к нотариусу, где составляется отказ от приватизации. За ним сохраняется право на бесплатное обращение в собственность другого жилого помещения, а также в приватизированной без его участия квартире он получает возможность пожизненного проживания.
- Выделение части квартиры в отдельное жилье. Потребуется оформление нового кадастрового паспорта, проведение перепланировки и заключение нового договора социального найма.
- Заключение соглашения о разделе квартиры. В этом случае необходимо будет договариваться с соседями о разделе комнат, оформлять новые лицевые счета, то есть фактически превращать квартиру в коммунальную.
Какой из способов приватизации части жилого помещения выбрать, решать только вам, исходя из конкретных обстоятельств.
Как разделить квартиру для приватизации
Как уже сказано выше, приватизировать часть квартиры можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них подробнее.
Отказ от приватизации
Этот способ приватизации квартиры применяется, если кто-то не согласен с ней, но готов передать свою долю другим участникам процедуры. В этом случае Процедура практически не отличается от стандартной, которую мы описывали в этой статье.
Порядок
Так как право на приватизацию закреплено за каждым гражданином на законодательном уровне, то и соблюдению этой нормы уделяется пристальное внимание. Отказаться от льготного обращения в собственность квартиры может любой человек, кроме детей, не достигших 18 лет.
Если гражданин до совершеннолетия уже был участником приватизации, то после наступления юридической дееспособности, он все же имеет право на бесплатное получение в собственность муниципального жилого помещения.
Не стоит путать отказ от приватизации и нежелание обращать в собственность квартиру. Отказывается человек добровольно, а вот если он просто не хочет участвовать по каким-то причинам в приватизации, то придется обращаться в суд и уже там решать этот вопрос.
Человек может передать свою долю или какому-то конкретному жильцу (отказ в чью-то пользу) или же его доля распределяется между остальными участниками имущественной процедуры (простой отказ).
Процедура
Для того, чтобы получить документ, свидетельствующий об отказе лица приватизировать часть квартиры, необходимо соблюдать такой порядок действий:
- Обращение к нотариусу.
- Составление у него юридического отказа от приватизации.
- Предоставление пакета документов владельцу жилья (местная администрация или федеральная инстанция). Подробнее о документах, необходимых для приватизации квартиры вы прочитаете здесь.
- Получение решения и составление договора о приватизации.
- Обращение в Росреестр и получение свидетельства о собственности на квартиру.
Документы
Для того, чтобы обратиться к нотариусу за оформлением отказа в приватизации необходимо будет подготовить достаточно небольшой пакет документов, а именно:
- общегражданский паспорт отказывающегося лица;
- договор социального найма;
- при отказе в пользу конкретного человека его паспорт или свидетельство о рождении.
Расходы
В случае отказа одного из прописанных лиц, имеющих право на приватизацию, придется оплатить Услуги нотариуса. В каждом регионе России тарифы установлены свои и необходимо будет уточнить размер оплаты в нотариальной палате.
Выделение части квартиры в отдельное жилье
Этот способ наиболее трудоемкий, он потребует перепланировки помещения и оформления нового кадастрового паспорта. Однако после этой процедуры вы получите жилое помещение, полностью принадлежащее вам.
Порядок
Выделение части жилья в отдельную квартиру подразумевает создание отдельного входа, мест общего пользования (санузел, кухня и т.д.) и изоляции от других помещений разделяемого жилья. Поэтому зачастую приходится проводить перепланировку.
На это обязательно нужно получить разрешение в соответствующих инстанциях (жилищной инспекции и у собственника жилья). Если перепланировка уже была произведена, то ее потребуется узаконить.
В противном случае новый паспорт жилого помещения вам не выдадут.
Затем необходимо заключить договор социального найма уже в отношении вас на переоборудованное жилое помещение. После этого процедура приватизации проходит как обычно.
Если вам отказывают в выделении части квартиры в отдельное помещение, а вы считаете, что это необоснованно, то спорные вопросы придется решать только в суде. Лучше всего в этом случае заручится помощью хорошего юриста, который знает все тонкости жилищных споров.
Процедура
Самое важное в этом способе выделения доли в натуре правильное оформление перепланировки. Если этого не сделать, то перепланировка будет признана незаконной, а это станет основанием для отказа не только в приватизации части жилого помещения, но и квартиры целиком.
Итак, необходимо соблюдать такой алгоритм действий:
- Обратиться в специализированную проектную организацию и получить проект перепланировки. Это требуется в тех случаях, когда вносимые в конструкцию строения изменения будут достаточно большими и сложными. Если планировка будет изменена несущественно, то необходимости в проекте нет.
- Обращение в МФЦ с пакетом документов о перепланировке.
- Получение разрешения от жилищной инспекции.
- Проведение перепланировки.
- Составление акт о завершении работ.
- Внесение изменений в данные о жилом помещении.
- Обращение в БТИ и признание нового жилья отдельным.
- Заключение договора социального найма на отделенное помещение.
- Подача заявления о приватизации.
- Подписать договор о ней.
- Обращение в Росреестр за свидетельством о регистрации права собственности.
Все вопросы, касающиеся отказа в перепланировке или узаконивания уже выполненной, разрешаются сторонами в суде.
Документы
Для того, чтобы выделить часть квартиры в новое жилье, придется предоставить такие документы:
- проект перепланировки (при необходимости);
- разрешение на проведение работ;
- акт о завершении перепланировки;
- справка из БТИ;
- новый кадастровый паспорт;
- договор социального найма на новое жилое помещение.
Расходы
Именно в этом случае расходы подсчитать достаточно сложно, так как необходимо оплачивать услуги инженеров-проектировщиков, тратиться на строительные и отделочные материалы, оплачивать госпошлину за получение паспорта жилища.
Соглашение о разделе квартиры
Такая процедура фактически подразумевает перевод квартиры из общей в статус коммунальной. То есть между всеми жильцами заключается договор о разделе жилой площади (комнат) и совместном пользовании другими помещениями (санузлом, кухней и т.д.).
Порядок и процедура
Самая большая проблема реализации этого способа выделения доли квартиры в натуре – получить согласие муниципальных органов власти. Для этого необходимо заключить письменное соглашение с соседями об определении порядка пользования квартирой. Этот документ составляется в произвольной форме, в нем должны содержаться такие сведения:
- данные всех сторон соглашения;
- кто и какой комнатой имеет право пользоваться;
- порядок использования общей площади;
- дата составления;
- подписи всех участников соглашения.
После того, как стороны договорились и составили документ, необходимо обращаться в орган муниципальной власти с заявлением о перезаключении договоров социального найма с каждым из участников соглашения.
Органы местной власти достаточно неохотно соглашаются на эту процедуру, так как коммунальная квартира требует большего внимания с их стороны и больших затрат. Вам придется доказать, что разделение квартиры необходимо не только потому что вы не ведете совместное хозяйство, но и между вами нет родственных связей.
После того, как договоры социального найма перезаключены, процедура приватизации проводится в обычном порядке. Хотя и имеются некоторые нюансы, а именно:
- нет необходимости получать от соседей согласие или отказ от приватизации;
- в свидетельстве о собственности будет указана доля в квартире, принадлежащая вам на праве собственности;
- если вы захотите продать приватизированную комнату, то соседи будут иметь право первыми приобрести ее;
- продать комнату по цене меньше, чем предлагали продать соседям, вы не можете;
- одновременно с приватизацией комнаты закрепляется и право пользования общей площадью.
Документы
Для того, чтобы добиться разделения жилых помещений, в муниципалитет необходимо предоставить такие документы:
- соглашение о разделении квартиры;
- заявление о перезаключении договоров социального найма;
- решение о разделении лицевых счетов;
- паспорта каждого из участника соглашения;
- выписку из домовой книги (поквартирную карточку);
- справку из БТИ.
Расходы
В этом случае расходы минимальны – придется оплатить только государственную пошлину за получение свидетельства о собственности в Росреестре. В 2022 году она составляет 2000 рублей.
Как приватизировать комнату в муниципальной квартире?
После того, как вы выделили долю в квартире в натуре можно начинать непосредственную процедуру приватизации.
В законе не установлено, через какой период после заключения договора социального найма возникает право на приватизацию комнаты (доли) в муниципальной квартире.
Поэтому буквально на следующий день вы уже можете подать документы на приватизацию. О том, какие именно документы нужны для этой процедуры подробно рассказано в этой статье.
Итак, необходимо обратиться в муниципалитет с заявлением о приватизации вашей доли в квартире. После рассмотрения соответствующий сотрудник принимает решение и составляется договор о приватизации.
Скачать образец заявления о приватизации доли в квартире
После этого необходимо обратится в региональное отделение Росреестра с заявлением о регистрации сделки и внесении сведений о ней в государственный реестр. По истечении 14 дней вам будет выдано свидетельство о собственности на долю в квартире, и вы сможете:
- продать свою часть квартиры;
- завещать ее;
- прописать других людей без согласия соседей;
- сдать комнату в аренду, также не интересуясь их мнением.
Пример. Супруги Стреловы Анна и Сергей проживали в трехкомнатной муниципальной квартире, предоставленной по договору социального найма в течение 20 лет. Однако после развода, состоявшегося в 2012 году перестали вести совместное хозяйство. Сергей привел в квартиру новую жену Калитину С.В.
, с которой Брак был официально зарегистрирован, а также прописал ее. Стрелова А. предложила бывшему супругу приватизировать квартиру, продать ее, а деньги поделить, чтобы приобрести отдельное жилье. Однако Стрелов С. Отказался, так как хотел, чтобы бывшая супруга отказалась от приватизации в его пользу.
Тогда Стрелова обратилась в суд с исковым заявлением об определении порядка пользования жилыми помещениями.
По решению суда было определено, что в одной комнате (самой большой по площади) может пользоваться Истец, а две небольшие (по сумме площадей не превышающими размер комнаты отведенной Стреловой) оставил для проживания Стрелову и Калитиной С.В.
С судебным решением Стрелова обратилась в УК и разделила лицевые счета, затем в администрации добилась перезаключения договора социального найма и приватизировала свою часть в квартире, затем ее продала.
Сложности
При приватизации комнаты в квартире или ее доли можно столкнуться с самыми разнообразными сложностями. Всегда стоит попытаться решить спорные вопросы в досудебном порядке, однако если это не получилось, то решающее и окончательное слово остается за органом правосудия.
Например, могут быть такие проблемы при обращении в собственность части квартиры:
- Прописанный в квартире человек не проживает в ней или вы считаете, что он не имеет права там жить. В этом случае необходимо снять его с регистрационного учета. О том, как это сделать, вы узнаете из этой статьи. После выписки человек автоматически теряет право на приватизацию этой жилплощади.
- Проведена незаконная перепланировка. В этом случае потребуется ее узаконивание (в том числе и в судебном порядке) или возвращение квартиры в изначальное состояние.
- Невозможность заключить соглашение с соседями. В такой ситуации также лучше всего решить вопрос в суде.
Нужен Юрист
Вообще существуют множество различных ситуаций и каждый случай необходимо рассматривать индивидуально. В этом вам смогут помочь специалисты нашего сайта, если вы любым удобным для вас способом обратитесь за бесплатной консультацией.
Конечно, можно и самостоятельно разобраться во всех нюансах приватизации части в квартире, однако это настолько сложно, что лучше все же доверить защиту своих интересов опытному юристу, который сможет:
- определить наилучший способ выделения доли в натуре;
- собрать все документы;
- представить вас во всех инстанциях;
- обжаловать действия (бездействие) должностных лиц;
- составить при необходимости исковое заявления;
- сопроводить судебное разбирательство;
- заключить договор о приватизации в вашу пользу;
- получить свидетельство о регистрации права собственности.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями
Разделение договора социального найма: миф или реальность?
13 октября 2020
Жилищные вопросы
В наше учреждение поступило обращение, касающееся возможности (или невозможности) разделения единого договора социального найма на несколько отдельных в рамках одного жилого помещения. В данной статье постараемся пролить свет на данный вопрос.
В нашей семье достаточно конфликтные отношения, мы все зарегистрированы в жилом помещении по одному договору социального найма. Имеется ли у меня возможность оформить отдельный договор социального найма и приватизировать свою часть квартиры?
На данный момент в российском законодательстве закреплено право на объединение различных договоров социального найма в один общий (при условии их действия на территории одного жилого помещения). Данная возможность регулируется частью 1 статьи 82 Жилищного кодекса РФ.
Если множество лиц проживает в одном жилом помещении, но при этом не объединены одним договором, изменение такого договора найма законодательно допустимо при факте объединения нанимателей, которые проживают в одной квартире и пользуются в ней жильем на условиях отдельных договоров социального найма, и их требования заключить с одним из них один договор социального найма.
Однако, возможна ли обратная ситуация, когда проживающие хотят оформить для себя отдельный договор социального найма?
На текущий момент жилищное законодательство не устанавливает возможность изменения договора социального найма жилого помещения (например, Кассационное определение Московского городского суда от 22 апреля 2014 г.
по делу № 4г/2-3738/14) в случае прекращения семейных отношений и заключения отдельных договоров найма на жилые помещения в составе квартиры.
Закон не позволяет изменить договор социального найма путем разделения счетов по оплате за одно жилое помещение, то есть требование об изменении договора путем раздела на несколько договоров жилищным законодательством не предусмотрено.
Могу ли я обратиться в судебном порядке и потребовать разделения договора социального найма? Ну и что, что законодательством не предусмотрено, другие наниматели не дают мне жизни.
К сожалению, позиция судов в данном случае предельно проста. Если законодательством не предусмотрено – значит невозможно в принципе. Таким образом, суды считают, что требования о разделении договора социального найма не подлежат удовлетворению в любом случае.
А если мы являемся (были признаны) бывшими членами семьи нанимателя? Тогда мы имеем право на разделение договора социального найма?
К сожалению, такое право на изменение договора социального найма отсутствует и у бывших членов семьи по договору социального найма. Указанное правило упоминается в положении пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
Таким образом, мы приходим к следующему выводу. Возможность разделения договора социального найма на несколько отдельных договоров – миф, и текущим законодательством не предусмотрена.
Информация, предоставленная в данном материале, не является юридической консультацией и может оказаться не применимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.
Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 13 октября 2020 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.
- Заказ услуги: Нет
- Задать вопрос: Нет
- Детальное описание:
В наше учреждение поступило обращение, касающееся возможности (или невозможности) разделения единого договора социального найма на несколько отдельных в рамках одного жилого помещения. В данной статье постараемся пролить свет на данный вопрос.
В нашей семье достаточно конфликтные отношения, мы все зарегистрированы в жилом помещении по одному договору социального найма. Имеется ли у меня возможность оформить отдельный договор социального найма и приватизировать свою часть квартиры?
На данный момент в российском законодательстве закреплено право на объединение различных договоров социального найма в один общий (при условии их действия на территории одного жилого помещения). Данная возможность регулируется частью 1 статьи 82 Жилищного кодекса РФ.
Если множество лиц проживает в одном жилом помещении, но при этом не объединены одним договором, изменение такого договора найма законодательно допустимо при факте объединения нанимателей, которые проживают в одной квартире и пользуются в ней жильем на условиях отдельных договоров социального найма, и их требования заключить с одним из них один договор социального найма.
Однако, возможна ли обратная ситуация, когда проживающие хотят оформить для себя отдельный договор социального найма?
На текущий момент жилищное законодательство не устанавливает возможность изменения договора социального найма жилого помещения (например, Кассационное определение Московского городского суда от 22 апреля 2014 г.
по делу № 4г/2-3738/14) в случае прекращения семейных отношений и заключения отдельных договоров найма на жилые помещения в составе квартиры.
Закон не позволяет изменить договор социального найма путем разделения счетов по оплате за одно жилое помещение, то есть требование об изменении договора путем раздела на несколько договоров жилищным законодательством не предусмотрено.
Могу ли я обратиться в судебном порядке и потребовать разделения договора социального найма? Ну и что, что законодательством не предусмотрено, другие наниматели не дают мне жизни.
К сожалению, позиция судов в данном случае предельно проста. Если законодательством не предусмотрено – значит невозможно в принципе. Таким образом, суды считают, что требования о разделении договора социального найма не подлежат удовлетворению в любом случае.
А если мы являемся (были признаны) бывшими членами семьи нанимателя? Тогда мы имеем право на разделение договора социального найма?
К сожалению, такое право на изменение договора социального найма отсутствует и у бывших членов семьи по договору социального найма. Указанное правило упоминается в положении пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
Таким образом, мы приходим к следующему выводу. Возможность разделения договора социального найма на несколько отдельных договоров – миф, и текущим законодательством не предусмотрена.
Информация, предоставленная в данном материале, не является юридической консультацией и может оказаться не применимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.
Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 13 октября 2020 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.
Детальная картинка: Array
Как правильно произвести приватизацию доли в квартире?
Обычно процесс приватизации касается жилого помещения целиком. Однако бывают случаи, когда жильцам необходимо перевести в свою личную собственность лишь часть муниципальной квартиры.
Посмотрим же при каких условиях возможен такой вид приватизации и какие конкретно действия необходимо для этого предпринять.
Прежде всего нужно разобраться с тем, какими нормативными актами необходимо руководствоваться в данном вопросе.
Сам по себе процесс приватизации с самого начала происходил и происходит в соответствии с Законом РФ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон №1541-1).
Принятый ещё в 1991 году этот акт действует до сих пор, хотя значительная часть его норм уже утратила силу.
Кроме того необходимо вспомнить о другом законе, уже недавнем. После того, как приватизированное жильё передано в собственность гражданина, оно должно быть зарегистрировано – и здесь должен применяться уже ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ, вступивший в силу с 1 января 2017 года (далее – закона №218-ФЗ).
Наконец, отдельные вопросы, касающиеся статуса жилых помещений и права собственности на них, регламентируются соответственно Жилищным (ЖК) и Гражданским (ГК) кодексами РФ.
Нормы в отношении приватизации части жилого помещения
Надо отметить, что Закон №1541-1 во всех своих нормах говорит исключительно о квартире целиком. Понятие «приватизация части жилья» ни в каком виде в нём не употребляется. Общий порядок, предусмотренный этим законом для приватизации квартиры выглядит следующим образом:
- оформляются необходимые документы;
- заключается договор о передаче квартиры в собственность проживающим в ней гражданам бесплатно;
- на каждого из участников приватизации регистрируется доля в праве общей собственности на жильё.
Тем не менее, гражданское право допускает и сделки, совершаемые с частью квартиры. В частности, продажа части прямо упоминается в ст. 558 ГК РФ.
Говоря о приватизации части квартиры, нужно помнить про следующие обстоятельства:
- Приватизация согласно ст. 2 Закона №1541-1 возможна только для жилых помещений, предоставленных по договору социального найма.
- Согласно ст. 62 ЖК РФ по социальному найму могут быть предоставлены не только квартиры целиком, но часть квартиры, если она является изолированным жилым помещением.
Статья 62 ЖК РФ. Предмет договора социального найма жилого помещения
- Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
- Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном дом
Таким образом можно сделать вывод: приватизация части квартиры возможна – но только при условии, что договор соцнайма был изменён таким образом, что его предметом стала не вся квартира, а отдельное жилое помещение в ней. Фактически в этом случае отдельная квартира превращается в коммунальную.
ВАЖНО: Без физического разделения квартиры говорить о приватизации какой-то её части невозможно. Также невозможно и приватизировать комнату, если она является проходной и не может быть изолирована.
Можно ли оформить в собственность только часть?
Говоря о приватизации доли, далее под ней необходимо понимать долю именно в физическом плане – то есть особо выделенную часть квартиры, присутствующую в натуре.
Приватизировать долю в праве так, чтобы квартира, скажем, на одну треть перешла в собственность гражданина, а на две трети осталась в муниципальной собственности – невозможно, законодательство не предусматривает такого механизма.
В отдельном жилье
Как уже было сказано, для того чтобы приватизировать отдельную часть муниципальной квартиры необходимо, чтобы эта часть (одна или две комнаты) могла быть физически выделена в натуре.
Это достаточно трудоёмкий процесс, поскольку в этом случае квартира прекращает своё существование как единый объект недвижимости, а каждую из вновь получившихся частей нужно отдельно ставить на кадастровый учёт и регистрировать на неё право согласно требованиям закона №218-ФЗ.
В коммуналке
Несколько проще ситуация с комнатами в коммунальных квартирах. Некоторое время вопрос с их статусом оставался спорным.
Дело в том, что если в коммуналке приватизируется только одна или две комнаты, а остальные продолжают оставаться в собственности муниципалитета – то как быть, например, с обслуживанием такой квартиры? За чей счёт в ней должны содержаться и ремонтироваться, к примеру, ванная, туалет или отопление?
В итоге дело дошло до Конституционного суда РФ, который своим постановлением №25-П в 1998 году полностью уравнял порядок оформления в частную собственность отдельных квартир и комнат в коммунальных. Теперь собственник комнаты получает долю в праве на имущество общего пользования, и при ремонте за муниципальный счёт с него будет взыскана пропорционально часть стоимости.
ВАЖНО: В отличие от приватизации комнаты в отдельной квартире, в коммуналке не требуется ничего выделять – там каждая комната и без того считается отдельным объектом. Также не требуется спрашивать согласия соседей: своей комнатой жильцы вправе распоряжаться сами.
Титульное страхование – это панацея или дополнительная защита имущества?
Пошаговая инструкция
Для того чтобы могла быть приватизирована лишь часть отдельной муниципальной квартиры, необходимо пройти несколько этапов.
Разделение лицевых счетов
Для начала жильцам следует решить вопрос с оплатой коммунальных услуг по отдельным счетам. Законодательно эта процедура урегулирована лишь для тех случаев, когда один из жильцов перестал быть членом семьи лица, с которым заключен договор социального найма, но сохранил за собой право жить в квартире (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ).
Также возможность разделить счета предусмотрена и постановлением Пленума ВС РФ №14 от 2009 года, обобщившем практику рассмотрения дел, связанных с применением норм ЖК РФ. Разделить счёт можно следующим образом:
- По согласию как всех жильцов, так и местного органа власти, управляющего муниципальным жильём. В этом случае просто подписываются два отдельных соглашения, и оплата за проживание и коммунальные услуги разносится на двух плательщиков.
- В судебном порядке, если согласия достичь не удалось.
Некоторые практикующие юристы советуют дополнительно после разделения счетов подавать заявку в органы местной власти с требованием перевести квартиру официально в статус коммунальной. Но надо отметить, что тут всё будет зависеть от воли должностных лиц – перспективы судебного процесса в этом случае неоднозначны.
Заключение отдельного договора социального найма
Закон №1514-1 требует, чтобы приватизируемое помещение предоставлялось по договору соцнайма. Следовательно, для того чтобы получить в собственность часть квартиры жильцу необходимо добиться того, чтобы с ним был заключён отдельный договор.
Для этого ему необходимо обратиться с заявлением в орган местной власти, занимающийся вопросами управления и распоряжения муниципальным жильём. Требований о том, как должно быть оформлено заявление закон не содержит, поэтому подавать его можно в любой форме. Однако для надёжности рекомендуется:
- либо подавать через канцелярию два экземпляра – один остаётся на рассмотрении, на втором уполномоченный сотрудник ставит отметку о приёме с датой и своей подписью, и этот экземпляр остаётся на руках у заявителя;
- либо направлять по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
Эти меры необходимы для того чтобы позднее в суде доказать, что заявление подавалось. Дело в том, что местные власти не очень охотно идут на разделение квартир и заключение отдельных договоров и потому не исключено, что добиваться своего жильцу придётся в судебном порядке.
В том случае если договор был всё-таки заключён (в мирном порядке либо через суд), можно переходить к следующему шагу – оформлению непосредственно выдела отдельной части.
Выдел комнаты
Для того чтобы комната была приватизирована, её необходимо поставить на кадастровый учёт и оформить на неё техническую документацию.
Первым шагом будет обращение к кадастровому инженеру и оформление технического плана на комнату. Этот документ содержит следующую информацию:
- площадь комнаты;
- её расположение в доме, на этаже и в квартире;
- кадастровые номера здания целиком и квартиры, в которой находится комната;
- план этажа здания;
- привязка к координатам на местности.
Необходимо помнить: оформлять техплан может лишь человек, имеющий соответствующее разрешение, входящий в самоуправляемую организацию и включенный в реестр кадастровых инженеров. Статус инженера, с которым заключается договор, можно проверить на официальном сайте Росреестра.
После того как технический план готов можно обращаться в местные органы власти и заключать договор о приватизации. В этом случае порядок оформления комнаты в собственность будет точно таким же, как и при приватизации обособленной квартиры.
Когда договор заключен, новый владелец должен обратиться в Росреестр и зарегистрировать своё Право собственности в ЕГРН. С 1 января 2017 года при этом одновременно может быть осуществлена и постановка на кадастровый учёт согласно закону №218-ФЗ. Обратиться за регистрацией можно:
- Лично явившись в местное отделение Росреестра.
- Подав заявление и комплект документов через МФЦ («Мои документы» или аналогичную систему, действующую в конкретном регионе).
- С помощью электронного заявления и электронных документов на портале «Госуслуги» либо на официальном сайте Росреестра.
Можно ли воспользоваться разменом?
Часто в качестве способа приватизировать часть муниципальной квартиры называют размен – добровольный или принудительный. Согласно ст. 72 ЖК РФ гражданин, пользующийся жильём по договору соцнайма, вправе обменять его на другое помещение, в том числе и на два меньшей площади, если при этом не происходит нарушения норм, касающихся жилой площади.
Однако назвать такой способ вариантом выделения части в квартире нельзя: по сути, меняется объект приватизации.
Тем не менее, оформить в собственность две разных квартиры, полученные по обмену, обычно проще, чем оформлять выделение одной или двух комнат в отдельном муниципальном жилье, изначально не имеющем статуса коммунального.
Этапы приватизации
Таким образом приватизация комнаты будет проходить по следующему алгоритму:
- Разделяются лицевые счета.
- Оформляются два разных договора социального найма.
- Оформляется техническая документация на выделенное помещение.
- Готовится заявление на приватизацию и комплект документов к нему (копии паспортов, справка о составе жильцов, письменные нотариально заверенные отказы, если кто-то из зарегистрированных в комнате не хочет участвовать в приватизации и т. д.).
- Подписывается договор передачи комнаты в собственность.
- Договор вместе с заявлением на регистрацию и квитанцией об оплате пошлины подается одним из способов в Росреестр.
- Новый собственник получает на руки выписку из ЕГРН. С этого момента он является полноправным владельцем комнаты, имеет в отношении неё все права и несёт ответственность, установленную законодательством.
Заключение
Легко увидеть, что процедура приватизации комнаты в квартире возможна. Однако на практике она чрезвычайно трудоёмка, часто связана с судебными спорами – и потому использовать этот способ можно лишь там, где без него невозможно обойтись.