Несовершеннолетний ребенок, не являющийся собственником, но прописанный в продаваемой квартире, увеличивает количество рисков для потенциального покупателя. Многие россияне стараются избежать таких сделок, но есть и другой выход – внимательно и ответственно подойти к покупке квартиры и проверить юридическую чистоту жилья.
Возможна ли покупка такой недвижимости?
Закон не запрещает продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, однако непосредственно перед реализацией его придется выписать и зарегистрировать в другом месте.
Гражданский Кодекс (статья 20) сообщает, что местом жительства ребенка считается родительское жилье или жилая Недвижимость опекуна.
Перед продажей квартиры все предыдущие жильцы должны выписаться и прописаться в другом месте – такую же процедуру придется проделать с несовершеннолетним ребенком, проживающем в данной квартире (о купле-продаже квартиры с прописанными там людьми мы писали тут).
Статья 20 ГК РФ. Место жительства гражданина.
- Местом жительства признается место, где Гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
- Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов.
Правительство предъявляет к сделке более строгие требования, связанные с гарантиями выполнения прав несовершеннолетнего.
КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ С РЕБЁНКОМ – ИНСТРУКЦИЯ. Сделки с несовершеннолетними детьми
Нужно ли разрешение органов опеки?
Любое Отчуждение имущества, при котором затрагиваются права несовершеннолетнего, проводится только с участием органов опеки и попечительства. Данная норма закона остается действительной, однако обходит стороной сделки с прописанными детьми.
Участие в приватизации квартиры несовершеннолетних детей: особенности процедуры и пошаговая инструкция
В 2018 году в Российской Федерации упразднили норму, по которой родители могли продать квартиру, в которой был прописан ребенок, только с согласия органов опеки.
Если несовершеннолетний ребенок владеет имущественными правами на недвижимость (является полноценным владельцем), без обращения к государству за санкцией не обойтись, но выписать ребенка из квартиры родители или опекуны теперь могут самостоятельно.
При этом важно соблюсти правило – не ухудшить жилищные условия ребенка.
Важно! Статья 292 Гражданского кодекса предусматривает обязательное участие органов опеки при продаже квартиры в тех случаях, когда прописанный ребенок находится под опекой – был усыновлен после потери родительски прав и зарегистрирован на «чужой территории».
Как продать или купить жильё, если в нём прописаны лица, которым нет 18 лет?
Выписка и прописка жильца, не достигшего совершеннолетия
Несмотря на то, что разрешение органов опеки и попечительства не потребуется, определенные трудности в процессе переоформления имущественных прав могут появиться на этапе выписки ребенка.
Взрослые люди имеют право выписаться из квартиры «в никуда», но для несовершеннолетних данная норма не действует. Выписывая несовершеннолетнего ребенка из квартиры, необходимо сразу же прописать его по новому месту жительства.
Но и здесь не все просто.
Даже если у родителей есть другая жилплощадь, а ребенку еще не исполнилось 10 лет, перед пропиской сына или дочери, родителю придется и самому зарегистрироваться по данному адресу. Если же несовершеннолетнему исполнилось 10, родители получают возможность зарегистрировать его у бабушки с дедушкой, брата/сестры.
Наконец, если с пропиской дело решилось, родители должны проследить, чтобы новое место регистрации не отличалось по условиям проживания от первоначального. Если до этого несовершеннолетний жил в отдельной комнате, а после переезда оказался в одном помещении с двумя детьми – правительство посчитает, что его права были ущемлены.
Как его снять с регистрационного учета?
Если ребенок был зарегистрирован вместе с родителями, Процедура его выписки не окажется сложной. Снятие с учета проводится в Управлении по вопросам миграции МВД Российской Федерации. Первым делом родители должны написать заявление на выписку (его выдают в управлении). Кроме заявления операционисту предоставляются такие документы:
- паспорта родителей или одного из супругов;
- свидетельство о рождении ребенка или его паспорт;
- документ, на основе которого у родителей возникло Право собственности.
Желательно иметь не только копии, но и оригиналы всех документов.
Справка. Для завершения процедуры выписки родитель должен заполнить листок убытия. В нем, помимо прочего, указывается новый адрес регистрации ребенка вместе с родителями или родственниками. Для прописки несовершеннолетнего родителям дается одна неделя.
- Скачать бланк листка убытия
- Скачать образец листка убытия
Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры – Консультация адвоката по гражданским делам
Когда нельзя это сделать?
В России предусмотрено добровольное снятие с учета, а также проведение процесса в судебном порядке.
Только при помощи судебного иска можно выписать ребенка, родители которого вместе не проживают. Например, несовершеннолетний остался с матерью, которая не является собственником жилья – снятие с учета возможно только через суд. Если владелец требует выписать ребенка, а родители против – добровольно процесс также провести не получится.
Как оформить на новом месте?
Если новое жилье находится под юрисдикцией того же Управления по вопросам миграции, то родители могут, не теряя времени, сразу подать заявление на регистрацию ребенка. Прописывать несовершеннолетнего стоит по адресу, указанному в листе убытия.
С собой необходимо взять:
- заявление от родителя, в котором он просит зарегистрировать ребенка по месту его прописки;
- свидетельство о рождении ребенка (если ребенок старше 14 лет – то его паспорт);
- паспорта граждан РФ родителей;
- свидетельство о браке.
Сам процесс регистрации занимает несколько дней.
Где можно оформить в зависимости от возраста?
Ребенок до десяти лет может быть прописан только по месту жительства родителей. Дети старше десяти лет имеют право проживать как с родителями, так и с другими близкими родственниками – бабушками, дедушками, взрослыми братьями или сестрами.
На заметку. Только подростки старше 14 лет прописываются по месту фактического жительства, без привязки к родителям.
7 мифов о продаже квартиры «с детьми»
Пакет документов для сделки
- Правоустанавливающий документ о праве собственности на продаваемую недвижимость (Договор-купли продажи, документ о получении квартиры в дар или Наследство).
- Выписка из домовой книги (стоит проверить, все ли граждане выписались).
- Паспорта всех владельцев недвижимости.
- Разрешение на продажу жилья супруга, если владелец в браке.
- Справки о дееспособности, отсутствии долгов предоставляются по требованию.
- Текущий договор купли-продажи недвижимость.
О том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, мы писали здесь.
Всегда ли нужно получать согласие на продажу квартиры от супруга? Цена оформления у нотариуса и образец разрешения
О составлении и регистрации договора
Если все проживавшие в квартире уже выписались, а ребенка зарегистрировали по новому месту проживания – можно составлять договор купли-продажи. В нем должны присутствовать все существенные характеристики договоренности:
- описание покупаемой квартиры;
- личные данные всех сторон;
- информация о цене договора и способе передачи денег от покупателя к продавцу.
Без стоимости квартиры в договоре, например, новое право собственности признают ничтожным.
В течение 10 дней, если все бумаги окажутся в порядке, покупатель получит выпуску о новом праве собственности и станет полноценным владельцем недвижимости.
Риски
Чаще всего проблема возникает из-за невозможности прописать ребенка в другом доме. Российское законодательство дает родителям всего 7 дней, чтобы зарегистрировать несовершеннолетнего на новом месте. При этом, в зависимости от возраста может потребоваться и регистрация одного из родителей или близких родственников.
Если у продавца всего одна квартира и прописать несовершеннолетнего просто некуда – он может предложить покупателю сначала произвести сделку купли-продажи квартиры, а затем – выписать ребенка из квартиры. С одной стороны, предложение не лишено логики – получив деньги, семья сможет приобрести новое жилье. С другой, нельзя отбрасывать возможность мошенничества в дальнейшем.
Выписка несовершеннолетнего, если согласиться на отсроченное снятие с регистрационного ребенка, будет возможна в добровольном порядке с согласия родителей. Если же родители не сдержат слово, то новому владельцу квадратных метров придется обращаться в суд – а это дополнительные временные, финансовые затраты и испорченное настроение.
Важно! Если же сделка не кажется покупателю подозрительной, он может защитить свои права с помощью дополнительного пункта о выписке несовершеннолетнего в договоре купли-продажи.
Отдельной строкой в обязанностях продавца стоит прописать снятие ребенка с регистрации в указанные сроки. Вписывать советуем не «после покупки квартиры», а конкретную дату. Таким образом новому владельцу будет проще доказать свою правоту в суде.
Как видите, наличие прописанного в квартире несовершеннолетнего ребенка действительно сопряжено с определенными рисками для покупателя. Проще всего оформить сделку, если покупателю есть, куда прописать ребенка.
В ситуациях, когда продаваемое жилье оказывается единственным – покупателю и продавцу приходится идти на компромиссы. Сделку с обязательством в будущем выписать ребенка советуем заверять нотариально и подписывать только в том случае, если юридическая чистота квартиры и честность самого продавца не вызывают сомнений (можно ли обойтись без нотариуса при купле-продаже?).
- Помните, что детей до десяти лет можно прописывать только с родителями, от 10 до 14 – с родителями или близкими родственниками, и только подростки от 14 лет имеют возможность проживать отдельно.
- Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция
Покупаю квартиру где прописаны дети. Есть ли риски?
Часто вместе с родителями в квартире прописаны их несовершеннолетние дети. При сделках купли-продажи покупателей волнует, какие права эти дети имеют на квартиру и могут ли быть с ними проблемы?
В общем виде статья 292 ГК РФ предполагает, что переход права собственности на недвижимость влечёт прекращение права пользования членов семьи собственника на эту недвижимость. Имеется ввиду, конечно, жилая недвижимость. Поэтому здесь никакой проблемы нет.
Естественно, мы, как риэлторы, всегда этот вопрос прорабатываем в ходе стадии подготовки сделки. И лучше всего, чтобы эти дети были выписаны до совершения сделок. Малейшие заминки после могут обернуться долгими разбирательствами, поскольку с детьми всегда сложно. Любое судебное дело требует присутствия органов опеки и попечительства – это лишнее усложнение дела.
Поэтому мы всегда исходим из того, что дети должны быть выписаны до совершения сделки. И вообще, лучше, чтобы квартира на день сделки, была без прописанных лиц вообще.
Не стоит ввязываться в сделку, если вы видите, что там много лиц, прописанных либо собственников и которые начинают изначально препятствовать вопросам снятия с регистрационного учета либо процессу сделки.
Вы себе наживёте большие проблемы.
Конечно, многие люди, особенно женщины, не готовы к выписке и всегда возмущены этой необходимостью. Озабоченные матери рассказывают, что они не могут выписать детей в никуда и т.п.. Что на это можно сказать?
Во-первых, чисто технически, это возможно. То есть, вы выписываете детей и вас никто даже не спросит, куда вы их выписываете.
Во-вторых, дети согласно закону, следуют за родителями. Если родители выписываются из квартиры, а это их безусловное право, дети должны следовать за ними.
Не могут родители выписаться и уехать, и жить где-то в другом месте, а дети останутся прописаны здесь и проживать здесь. Это просто нонсенс. Поэтому с правовой точки зрения, никаких здесь противоречий нет.
Дети могут быть выписаны и должны быть выписаны.
Есть некоторые исключения, которые нужно знать.
Первый случай. Если ребёнок собственник, к примеру, ребёнок участвовал в приватизации на квартиру, либо на него была оформлена какая-то доля либо получил долю по наследству либо ещё каким-то образом стал собственником.
Ребенок будет являться одним из собственников и при таком раскладе нужно обязательное участие органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдением прав ребёнка. Общий подход у органов опеки и попечительства – это то, что права ребёнка не должны быть нарушены. Ребёнку должно быть где проживать. Если у него была доля какая-то, то в новом жилье она тоже должна быть.
Если ребенок имел возможность проживания в такой квартире, то примерно в такой же квартире, он тоже должен иметь возможность проживать дальше. Поэтому родителям приходится доказывать, что ребёнок не выписывается в никуда, что есть другая квартира, куда они пропишутся. Органы опеки и попечительства этот вопрос отслеживают. Вы должны будете потом туда представить данные о прописке.
Второй случай. Это если ребёнок под опекой. Это тот случай, если у ребёнка умерли родители, он находиться под опекой и прописан в этой квартире. Собственник этой квартиры это уже не его родитель, а другой родственник, бабушка или дедушка. Допустим, собственник решает продать квартиру, но в этом случае он совершит сделку только с разрешения органов опеки и попечительства.
Законом установленный случай, когда несоблюдение данного требования будет влечь недействительность договора и поэтому продать без согласия органов опеки и попечительства, будет невозможно. А если вы туда обратитесь, то сразу возникает тот же вопрос: куда выписывается ребёнок и где он дальше будет жить?
И третий случай. Это, когда первоначальная сделка по приобретению квартиры была совершена с использованием материнского капитала. Довольно частый случай, когда люди берут квартиру в ипотеку и в качестве первоначального платежа используют материнский капитал.
Законом это допускается. Но есть ряд ограничений.
К примеру то, что родители, после завершения постройки дома и оформление собственности на них, должны потом переоформить часть собственности, соответственно размерам материнского капитала, в виде доли, на ребёнка. Органы опеки и попечительства за этим следят. Они берут определённые гарантийные письма и потом проверяют оформление в установленные сроки.
Если вы покупаете квартиру и очевидное видно, что Ипотека примерно бралась в соответствующем возрасте ребёнка, нужно проверять вопрос использования при покупке материнского капитала.
Родители не всегда его оформляют, а это чревато проблемой в будущем. Поэтому старайтесь всего это избегать .
Купив такую квартиру новый собственник может столкнуться с тем, что появятся органы опеки и попечительства и будут восстанавливать права ребёнка и уже ему придётся что-то доказывать и судится.
- Вот наши простые рекомендации по части наличия несовершеннолетних детей на момент покупки.
- Кто собственник квартиры?
- Так дают справки о прописанных лицах и выписки из домовой книги или нет?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилась можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В х можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу. Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г. Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на Услуги. Всего хорошего.
Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками
Кого закон считает несовершеннолетними и когда они могут участвовать в сделках сами
По закону, все несовершеннолетние делятся на 2 группы — до 14 лет (Малолетние) и младше 18 лет, но старше 14 лет. За малолетних все сделки с недвижимостью совершают их родители или другие законные представители: опекуны или усыновители. Дети постарше могут заключать сделки сами, но им нужно письменное согласие своих законных представителей.
Но если подросток эмансипирован (то есть считается взрослым и дееспособным), то вправе сам продать квартиру без участия родителей и органов опеки. Решение об эмансипации принимают органы опеки и попечительства или суд.
Согласие органов опеки на продажу квартиры
Если несовершеннолетний не эмансипирован, то на продажу квартиры или его доли понадобится разрешение от органа опеки и попечительства. Его должны получить представители ребёнка. Обычно для получения разрешения нужно гарантировать, что у ребёнка есть альтернативное жильё, условия жизни в котором не окажутся хуже, чем в продаваемой квартире, либо что это альтернативное жильё будет куплено.
Основное требование к альтернативному жилью для несовершеннолетнего — чтобы оно было равноценным (или лучше) по площади и по стоимости. При этом доля ребёнка в праве на новую квартиру должна быть не меньше той, какой он владел в продаваемой квартире.
- Если альтернативное жильё для ребёнка уже есть
- Получить одобрение органа опеки будет проще — главное, чтобы Продавец показал, что у ребёнка есть условия для комфортной жизни.
- Если доля ребёнка в продаваемой квартире небольшая, орган опеки может разрешить не тратить эти деньги на покупку нового жилья, а положить их на специальный счёт для несовершеннолетнего.
- В такой ситуации покупатель защищён больше: можно не переживать о том, купят ли продавцы-родители альтернативное жильё для сына или дочери.
- Если продают одну квартиру, чтобы купить другую
В таких случаях орган опеки и попечительства выдаёт разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жильё взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребёнка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи.
- Такое одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя — он может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег.
- Орган опеки может давать два согласия: предварительное — когда квартиру собрались продать, но альтернативу ещё не нашли, и окончательное — когда подыскали квартиру для покупки.
- Как снизить риски при покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками
- Главное — проверить и убедиться в том, что все права детей соблюдены, а документы в порядке.
- Узнайте, есть ли в квартире несовершеннолетние
Есть разница между ситуацией, когда ребёнок просто зарегистрирован (прописан) в квартире, а когда — является её собственником или сособственником. Регистрация в квартире не даёт квартиранту прав на квартиру при её продаже.
Проверьте документы на квартиру — выписку из Единого государственного реестра недвижимости и выписку из домовой книги. В первом документе будут перечислены все собственники жилья, а во втором — зарегистрированные в нём люди. Эти списки могут вообще не иметь пересечений — это нормально.
Если несовершеннолетнего нет в списке собственников, но он зарегистрирован в квартире, узнайте, есть ли у продавцов другое жильё, в которое можно «выписать» ребёнка. Желательно до сделки.
Если это по каким-то причинам невозможно (например, ребёнка собираются зарегистрировать в квартире, покупаемой вместо прежней), можно попросить у родителей нотариально заверенное обещание выписаться в течение определённого срока после регистрации сделки и указать это условие в договоре купли-продажи.
Узнайте историю квартиры и получал ли продавец маткапитал
То, что ребёнка нет в числе собственников, ещё не означает, что его не должно там быть. При покупке квартиры на материнский капитал от родителей требуется выделить долю своим детям в этом жилье — это обязательное условие господдержки.
Бывает так, что родители не выполняют это требование, например, если квартиру приобретали в ипотеку. Банки неохотно соглашаются на оформление кредита с несовершеннолетними собственниками, поэтому берут с родителей обязательство оформить доли после выплаты долга. Не все помнят о такой процедуре, а кто-то — игнорирует намеренно. Выполнение этих обязательств никто не контролирует.
Если при покупке квартиры продавец использовал материнский капитал, но ребёнку не выделена доля, покупка такой квартиры — рискованная сделка. Продажу доли ребёнка могут признать недействительной, потому что на это не получено согласие органа опеки. К тому же есть риск, что сам обделённый несовершеннолетний в будущем предъявит свои права, когда станет дееспособным и узнает о нарушении.
Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры
Обычно это прописано прямо в договоре купли-продажи, особенно, если квартиру брали в Кредит. Если даже в договоре нет информации об этом, но вы сомневаетесь в продавце, то попросите его взять справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося материнского капитала — если ему нечего скрывать, то проблем с такой справкой не возникнет.
Проверьте, что получено разрешение органа опеки и попечительства
Обычно «прохождение опеки» занимает до 15 дней. Орган опеки не может запретить сделку просто так, для этого должны быть веские причины. Если продавцы в состоянии доказать, что действуют в интересах детей, то с получением согласия не возникает проблем.
Уточните условия согласия органа опеки
Обычно орган опеки и попечительства не просто даёт согласие, но и описывает дополнительные требования, при которых это согласие работает. В исключительных случаях разрешение могут дать и на получение денег на счёт ребенка, но чаще орган опеки требует, чтобы несовершеннолетнему взамен была куплена равноценная доля, если такой доли ещё нет на момент сделки.
Будьте внимательны: если продавец не выполнит условия разрешения и не приобретёт альтернативное жильё, получив деньги, то сделку могут признать недействительной, и на этот счёт уже есть судебная практика.
Проверьте, есть ли равноценное жильё для ребёнка
Если у несовершеннолетнего уже есть другая квартира, то с продажей и получением согласия от органа опеки не должно возникнуть проблем. Права ребёнка не нарушаются, а значит, договор на покупку квартиры можно смело подписывать.
Спросите у продавца, где живёт ребенок сейчас и есть ли на нём другая недвижимость. После того, как вы получили адрес второй квартиры, закажите выписку из ЕГРН, это поможет вам убедиться в словах продавца.
Если квартиру только планируют покупать, узнайте все детали сделки: когда и как она будет проходить, почему продавец решил продать эту квартиру и купить новую.
Если цена новой квартиры или её площадь меньше нынешней, а продавец не может чётко объяснить, для чего покупает такое жильё, — это повод задуматься, не нарушает ли он интересы ребёнка и не ставит ли под угрозу вашу сделку.
Не всегда лучшими условиями для ребёнка признают квартиру большей площади — это может быть квартира пусть и меньше размером, но расположенная в лучшем районе. Например, ближе к центру или хорошей школе, рядом с парком, детскими площадками или другой инфраструктурой, заметно улучшающей жизнь детям.
Органы опеки учитывают и другие обстоятельства: например, если супруги новую квартиру покупают из-за раздела жилья при разводе и ребёнок остаётся с одним из них — в таких ситуациях новая квартира тоже может быть меньше прежней.
Если доля ребёнка в праве на квартиру зарегистрирована, согласие органа опеки получено и у семьи продавцов уже есть квартира больше и лучше нынешней, либо они покупают её одновременно с продажей, то сделки можно не бояться. Но если вас все равно пугает перспектива потерять право собственности, воспользуйтесь титульным страхованием — оно как раз страхует от утраты права собственности.
- Сложные случаи с покупкой квартиры с несовершеннолетними собственниками
- Если согласие опеки получили, но не купили равноценную квартиру для ребёнка
- Такая ситуация способна обернуться отменой сделки.
Если родители продали квартиру с долей ребёнка в ней, но не обеспечили равнозначную замену доли сына или дочери, то сделку по продаже квартиры могут признать недействительной. Верховный суд разъяснил, что договор по продаже жилья будет недействительным сразу по двум основаниям: потому что он заключён без согласия госоргана и противоречит закону.
После признания сделки недействительной каждая сторона должна вернуть друг другу всё, что она получила по сделке: продавец отдаёт покупателю деньги, а покупатель — квартиру.
Но на практике всё не так просто: продавцы могли потратить деньги, в том числе деньги за долю ребёнка, и получить их обратно будет сложно.
Внимательно проверяйте условия сделки и следите за тем, чтобы несовершеннолетний получил свою долю взамен проданной. Ещё лучше — соглашайтесь только на одновременное проведение всех сделок.
Если продавец — несовершеннолетний инвалид
В этой ситуации играет роль не инвалидность сама по себе, а то, признан ли этот ребёнок недееспособным.
· Если инвалидность вызвана заболеванием, которое никак не влияет на способность несовершеннолетнего понимать смысл своих действий, то сделки с долями таких детей ничем не отличаются от сделки с долями любого другого несовершеннолетнего. Для этого всё так же потребуются согласие органа опеки и попечительства и выделение равноценной доли в новом жилье.
Если ребёнку исполнилось 14 лет, то он заключает договор сам в присутствии законного представителя. За детей младше 14 лет подпись ставят законные представители от имени несовершеннолетнего.
· Если инвалидность вызвана заболеванием, которое привело к тому, что ребёнок не понимает смысл своих действий, то несовершеннолетнего признают недееспособным в судебном порядке.
Все решения за него принимают его законные представители — опекуны, которых назначит суд. Сделки за него тоже проводят опекуны, получив согласие органов опеки, и это не зависит от возраста ребёнка.
Опекуны совершают сделки и подписывают договор от имени недееспособного ребёнка, даже если ему уже исполнилось 14 лет.
Совершение сделки зависит от заболевания ребёнка, которое привело к инвалидности. Если суд не лишил его дееспособности, то сделка ничем не отличается от обычной покупки доли у несовершеннолетнего. Если ребёнок-инвалид признан недееспособным, то все сделки от его имени проводят его опекуны.
- Если родители-продавцы не выделили долю ребёнку и продали квартиру
- Если родители должны были выделить долю ребёнку (например, при покупке жилья на материнский капитал), но не сделали это и продали квартиру, то такую сделку могут признать частично недействительной.
- При продаже подобной квартиры продавец нарушает закон и право ребёнка на долю: суд может признать продажу доли несовершеннолетнего недействительной, и дети станут сособственниками квартиры наравне с покупателем.
За доли детей продавец должен вернуть деньги. Но вряд ли такая ситуация устроит добросовестного покупателя, который рассчитывал стать полноправным собственником всей квартиры.
Внимательно изучайте историю квартиры перед покупкой: если у продавца есть несовершеннолетние дети, уточните, получали ли они материнский капитал и на что использовали его. Если по документам видно, что маткапитал пошёл на покупку квартиры, проверьте, что детские доли выделены в ней, и не начинайте сделку до тех пор, пока продавцы не оформят эти доли.
Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками
- Сделки с покупкой долей несовершеннолетних не так страшны, как об этом рассказывают.
- Перед сделкой проверьте документы на квартиру и наличие согласия органов опеки.
- Убедитесь, что несовершеннолетний получит равноценную замену своей доли.
- Если у продавцов ещё нет альтернативного жилья для ребёнка, проводите сделки продажи и покупки новой квартиры одновременно.
- Если квартиру купили с использованием материнского капитала, ребёнку должны выделить долю.
- Ребёнок участвует в сделке, если он — собственник. Регистрация несовершеннолетнего в квартире никак не влияет на сделку, но лучше убедиться, что родителям есть, куда его «выписать».
Авторы: команды Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Оля Левина.
Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем
Любые сделки с имуществом несовершеннолетнего проводятся только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Права членов семьи собственников жилого помещения (в том числе детей) закреплены в статье 292 Гражданского кодекса РФ.
Статус ребенка
В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней зарегистрирован (прописан), является собственником или имеет пока не реализованное право собственности?
1. Ребенок не собственник, но воспитывается в благополучной семье и не находится под дополнительным контролем органов опеки и попечительства.
Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений (включая предварительное) от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.
2. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник), остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.
Сделка допустима только с согласия органа опеки и попечительства. Опекун подает заявление в опеку, чтобы получить разрешение на сделку. При этом он должен четко прописать, где ребенок будет проживать — ухудшение жилищных условий не допускается, а также приложить пакет документов на это жилье.
3. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру.
Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки.
Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность.
Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя.
4. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал (его права были нарушены).
Тут есть несколько вариантов, объясняем подробнее.
- Права были нарушены при приватизации квартиры.
Выяснить это помогут правоустанавливающие документы на квартиру (договор передачи жилого помещения в порядке приватизации).
Распишем детали. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней.
В течение этого срока родители должны подать заявление в ЗАГС и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей.
До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Таким образом, если вы приходите на просмотр и видите ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира: если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей. Проверьте, так ли это?
- Ребенок должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.
И вновь следует обратиться к правоустанавливающим и правоподтверждающим документам: из них будет ясно, кем наследодатель приходился ребенку, если нынешнему собственнику продаваемая квартира досталась по закону и/или по завещанию.
Продавцов объекта недвижимости надо спросить о возможных наследниках и взять с них соответствующее заявление. Если права несовершеннолетнего нарушены, восстановить их получится в судебном порядке. А лучше — поискать для покупки другую квартиру.
Маткапитал
Закон не оговаривает размер доли, поэтому она высчитывается исходя из общего метража и стоимости покупаемой квартиры. Доли могут быть маленькими (вплоть до одного «квадрата») в больших городах и очень большими в регионах, но все они делают детей собственниками, интересы которых обязательно нужно учитывать.
Потенциальный покупатель должен потребовать у продавца справку из Пенсионного фонда об использовании этой выплаты. Справку имеет право взять мать несовершеннолетнего или отец, если мать умерла или лишена родительских прав.
- Напомним, что с 2020 года маткапитал выплачивается при рождении и первого ребенка.
- Получение разрешения опеки на сделку
- Для получения разрешения на сделку кроме заявления также потребуется список документов:
- — копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;
- — документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт, если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении, если младше);
- — копии правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);
- — документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего;
- — письменное согласие собственников жилого помещения (его можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо заранее оформить у нотариуса);
- — письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;
- — информацию о рыночной стоимости жилого помещения;
- — копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;
- — единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (их можно получить при оказании услуги);
- — для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;
- — для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.
важно
После того как сделка будет зарегистрирована, а ребенок благополучно переедет на новое место жительства, этот же набор документов требуется принести в местное отделение органов опеки или МФЦ.
Если не планируется покупать недвижимость взамен продаваемой
Предположим, семья собирается переехать на ПМЖ за границу и не намерена приобретать недвижимость в России взамен той, что продается. Как мы уже упоминали, в этом случае в обязательстве, предоставленном в органы опеки, родители обещают выделить долю ребенку в дальнейшем.
При такой сделке открывается специальный целевой счет («Поступление и хранение средств от продажи недвижимости») на имя несовершеннолетнего. На этот счет родители переводят долю ребенка из средств, полученных после продажи недвижимости. До совершеннолетия ребенка распоряжаться этим счетом разрешено только с согласия органов опеки и попечительства.
В Москве органы опеки обычно работают при префектурах (туда можно отнести документы напрямую), в Московской области и многих регионах — через МФЦ или отдельно.
Разрешение на продажу квартиры получено? Переходим к сделке.
Как покупателю обезопасить себя?
Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.
Это грозит сложностями нынешнему собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, еще перед заключением сделки нужно очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.
Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок (для детей до 14 лет) был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе.
Если речь идет об альтернативной сделке и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу.
В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить этот документ у нотариуса: продавцу это обойдется в 1,2–1,5 тыс. рублей.
Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Балбек, заместителя генерального директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости».