Как продать квартиру после ипотеки погашенной мат.капиталом?

С 2007 года в России действует программа финансовой помощи родителям, у которых родилось двое и более детей – «Материнский капитал».

Сейчас, в 2020 году, сумма госсубсидии составляет уже 466 617 тысяч рублей, потратить которую возможно, в том числе, на покупку дома или квартиры.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Какие условия нужно соблюсти, чтобы такая сделка считалась законной? Ответ на вопрос будет предоставлен в этой статье.

Как продать квартиру после ипотеки погашенной мат.капиталом?

Существует несколько способов как продать квартиру, купленную в ипотеку с участием маткапитала

Важные нюансы: как продать квартиру, если ипотека погашена материнским капиталом?

Квартира, купленная в ипотеке с материнским капиталом, подлежит оформлению на всю семью в равных частях. То есть, если у родителей двое детей, каждому причитается по четверти такой жилплощади независимо от возраста. Следовательно, перед сделкой продажи с участием такого жилья необходимо заручиться согласием всех ее собственников.

А это значит, что отчуждение такой квартиры невозможно, пока каждому из детей не исполнится 18. Есть ли иной выход? Да, существует несколько способов того как можно продать квартиру купленную за материнский капитал. Однако перед совершением сделки придется получить положительное решение от некоторых организаций.

Согласие органа опеки на продажу квартиры купленной с использованием материнского капитала

Если дети в семье, решившей продать ипотечную квартиру, не достигли совершеннолетия, такая сделка должна быть одобрена местным органом опеки и попечительства.

Обязанностью этой организации является контроль соблюдения прав и интересов детей до 18 лет включительно.

Поэтому участие опеки в решении вопроса «как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом» и одобрение такой сделки госорганом является обязательным.

Основные задачи органов опеки:

  1. Контроль законности оформления прав собственности на жилье (как мы помним, каждому члену семейства причитается равная доля в такой квартире).
  2. Осмотр жилья, которое планируется приобрести взамен прежнего. Согласие опеки на сделку будет зависеть от того, насколько условия проживания в новой квартире будут комфортны для детей. Необходимо также, чтобы на каждого собственника приходилось определенное количество кв.м. нового жилья.

Важно! Если новое жилище не является достаточно комфортным для проживания детей, вопрос «как продать квартиру купленную под материнский капитал», скорее всего, не будет решен положительно.

Помимо собственно заявления, в госорган, курирующий соблюдение прав несовершеннолетних, нужно будет представить:

  1. Паспорта отца и матери.
  2. Детские документы о рождении.
  3. Документацию в подтверждение того, что квартира – в долевой собственности семьи.
  4. Экспертное заключение о цене продаваемой жилплощади.
  5. Подтверждение того, что нет задолженности по коммунальным платежам (в формате бумажного документа).

Когда долгожданное согласие органа по опекунству будет на руках, воспользоваться им нужно успеть за 3 мес. с даты его получения. Если продать квартиру купленную с использованием материнского капитала по каким-то причинам не успели, весь процесс согласования сделки нужно начинать заново.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом? Согласие кредитора на сделку

Итак, орган опеки против продажи квартиры, купленной при участии маткапитала, не возражает. Однако вопрос по продаже квартиры, купленной в ипотеку под материнский капитал, еще не решен.

Дело в том, что российское законодательство устанавливает недопустимость продажи предмета залога без согласия залогодержателя. Это значит, что за разрешением на отчуждение жилплощади нужно обратиться и в банк, с которым заключена сделка ипотечного займа.

Необходимо отметить, что далеко не все банкиры пойдут на такой риск, как смена заемщика и созаемщика по ипотечному договору.

Это вполне понятно. Перед тем, как выдать столь крупный займ, кредитный комитет банка скрупулезно изучает статус потенциальных клиентов: стабильность их рабочих мест, объем заработной платы, наличие иных кредитных долгов, рейтинг кредитной истории, наличие лиц на их иждивении и даже состояние здоровья.

Будет ли потенциальный покупатель недвижимости соответствовать всем параметрам – большой вопрос. Поэтому быть уверенными в том, что банкиры дадут добро на замену заемщика и залогодателя по ипотечной сделке, пожалуй, не стоит.

Однако, помимо такой схемы продажи, как перевод долга на нового заемщика, существует еще один законный способ отчуждения жилья с маткапиталом и ипотекой. Покупатель просто производит досрочный расчет по ипотечному кредиту, а остаток цены жилплощади вносит на счет продавца.

Таким образом, вопрос «можно ли продать ипотечную квартиру с маткапиталом» может быть решен положительно, если сделка будет отвечать всем законодательным условиям.

Как продать квартиру после ипотеки погашенной мат.капиталом?

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Инструкция

С чего начать?

Итак, решение о продаже ипотечной жилплощади принято. С чего начать?

  1. А начинать нужно с приятного – подбора нового жилища. Важно учесть, что оно должно быть, по крайней мере, не хуже и не меньше прежнего, а в идеале – превосходить его по всем характеристикам.
  2. Сбор документации. О том, какие потребуются бумаги, рассказано выше – это документ о согласовании сделок продажи и покупки жилья с органами по опекунству, документ о согласии кредитора на изменение условий ипотечной сделки.
  3. Если новое жилье находится в другом населенном пункте, доказать придется и целесообразность переезда. В орган по опеке придется представить: медицинские справки о здоровье, выписку из трудовой книжки о переводе по работе, и т.д.
  4. Органу опеки нужно будет представить и документацию о новой квартире. Государственным органом будет сделан осмотр этого жилища и оформлен соответствующий акт.
  5. Если ни опека, ни банк не возражают против продажи ипотечного жилья, можно приступать к заключению сделки продажи. Как мы помним, сделать это нужно до истечения 3 мес. со дня, когда орган попечительства дал свое добро.

После отчуждения «старой» квартиры нужно сразу же заключить сделку о покупке нового жилья. Здесь тоже сеть ряд нюансов:

  1. Покупаемая квартира должна быть не только не меньше прежней, но и быть полностью пригодной и удобной для проживания в ней несовершеннолетних.
  2. Метраж должен не только соответствовать законодательным нормативам, но и не уступать тому, что был в прежней квартире.
  3. Порядок распределения долей в приобретаемом жилье должен быть таким же, как и в первой квартире, купленной на маткапитал. То есть мама, папа и все дети должны получить одинаковые доли в новом жилище.

Закон лучше не нарушать

  • Несмотря на то, что вопрос «Можно ли продать квартиру с материнским капиталом» урегулирован законом довольно тщательно, случаи нарушения условий таких сделок все же есть.
  • К примеру, некоторым семьям удается продать спорную квартиру без выделения долей, которые причитаются детям.
  • Рисков такой сделки немало. Оспорить ее в суде могут сразу несколько лиц:
  1. Сами дети, после достижения совершеннолетия.

    Оспаривание сделки возможно на протяжении трех лет, начиная с 18-го дня рождения.

  2. Орган прокуратуры, при исполнении функции надзора за соблюдением исполнения законодательства.
  3. Местные органы попечительства – если факт незаконности сделки станет известен уже после ее совершения.

Если факт незаконности сделки отчуждения квартиры доказан, такой договор судья признает полностью недействительным.

Последствия признания сделки продажи квартиры недействительной:

  1. Лицо, купившее квартиру, должно в установленный срок освободить ее.
  2. Обязанность продавцов будет заключаться в возврате покупателю денег, уплаченных за квартиру, в полном объеме.
  3. Имущественные права детей, по вине родителей утративших свои доли в квартире, подлежат восстановлению.

В заключение

Из вышесказанного следует, что продать квартиру, купленную в ипотеку под маткапитал вполне реально, хотя и сложно.

Тем не менее, если ситуация вынуждает к переезду, стоит уже сейчас начинать собирать документы, поскольку это длительный поэтапный процесс, который займет немало времени.

Также рекомендуем к просмотру видео, из которого вы узнаете, какие документы нужно подготовить для продажи ипотечной квартиры, приобретенной под материнский капитал.

Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: как можно сделать, без выделения долей, при разводе

Квартира, приобретенная в ипотеку, может быть продана до момента погашения долга по кредиту. Однако, если часть задолженности погашена за счет средств материнского капитала, процедура продажи может осложниться.

Как продать квартиру после ипотеки погашенной мат.капиталом?

Продажа ипотечной квартиры и доли детей в ней

Процедура реализации недвижимости, часть стоимости которой оплачена средствами маткапитала, регулируется Гражданским кодексом (в части статей 28, 36, 37, 454, 455, 456), а также федеральными законами.

Процесс продажи квартиры зависит от выделения долей в праве на недвижимость:

  • если доли выделялись, необходимо будет получить согласие в Департаменте социальной защиты на сделку;
  • если доли не выделялись, необходимо получить согласие банка на оформление собственности на детей, внести изменение в выписку из ЕГРН, а затем осуществлять продажу. При продаже квартиры без выделения долей, согласно действующей судебной практике, средства материнского капитала нужно будет вернуть в полном объеме в ПФР.

Этапы продажи квартиры с выделенными долями на детей

Квартира с незакрытым долгом по ипотеке менее ликвидна на рынке и продается дольше, чем квартира без обременения. Если же в квартире есть несовершеннолетние собственники, ситуация с продажей ухудшается. Это связано с нежеланием покупателей ждать оформления всех необходимых документов и проведения всех процедур:

  • получения согласия органа опеки и попечительства, если дети несовершеннолетние;
  • получения нотариального согласия всех совершеннолетних собственников (в том числе детей);
  • получения согласия органов опеки и попечительства;
  • получения согласия от Пенсионного фонда России;
  • подбора жилья, которое устроит органы опеки, внесение аванса и регистрация права в Росреестре (продать жилье, собственником которого является ребенок, и не купить иное жилье невозможно).

Для органов опеки необходимо будет подготовить пакет документов по квартире и на детей:

  • копии удостоверения личности всех сторон сделки, в том числе копию свидетельств о рождении детей;
  • свидетельство о госрегистрации долей в праве или выписки из ЕГРН;
  • техпаспорт на квартиру;
  • справку об отсутствии долгов по ЖКУ.

Если покупатель найден и все бюрократические процедуры пройдены, можно начинать продажу. Сделка регистрируется с непосредственным участием детей:

  • дети младше 14 лет не участвуют в совершении сделки, от их имени действуют родители;
  • дети от 14 до 18 лет подписывают документы от своего имени, дополнительно подпись заверяется автографом опекуна;
  • совершеннолетние дети участвуют в сделке наравне с иными собственниками и сторонами договора.

Продажа через закрытие ипотеки

Один из самых простых способов реализации жилья – продажа покупателю, который готов оплатить всю стоимость полностью собственными средствами. Пошаговая инструкция при такой схеме будет примерно следующей:

  • оформление предварительного договора купли-продажи недвижимости;
  • передача средств задатка или аванса продавцу;
  • погашение средствами аванса остатка задолженности по кредиту;
  • получение от банка справки о закрытии договора, подача документов в ЕГРН, выделение долей на детей (если они не выделялись);
  • получение разрешения от органов соцзащиты на реализацию, поиск нового жилья;
  • заключение окончательного договора купли-продажи у нотариуса;
  • остаток стоимости недвижимости закладывается в ячейку в банке, на депозитный счет у нотариуса или на покрытый аккредитив в банке (если сделка совершается с использованием этого инструмента);
  • проходит регистрация договора купли-продажи;
  • после успешной регистрации средства с депозита нотариуса или из ячейки выдаются продавцу; если использовался аккредитив, то деньги переводятся на счет продавца.

Если покупатель также хочет приобрести жилье с использованием ипотеки, то важно, чтобы аванс из собственных средств покрывал остаток долга по ипотеке.

В остальном процедура такая же, только после подписания окончательного договора купли-продажи у нотариуса все стороны договора должны посетить банк-кредитор продавца.

После подписания договора ипотеки деньги займа вместе с остатком собственных средств покупателя (если у него есть остаток после уплаты аванса) закладываются в ячейку или на аккредитив.

Закрыть ипотеку можно и собственными средствами продавца. В этом случае схема проще: после погашения, снятия обременения и выделения долей проходит подписание договора купли-продажи, аванс зачисляется на аккредитив или кладется в ячейку. Далее регистрация проходит так же, как и продажа квартиры без маткапитала.

Денежная компенсация

Органы опеки могут дать согласие на предоставление детям денежной компенсации вместо аналогичного жилья. При этом у родителей остается обязательство по прописке ребенка в другую квартиру до момента продажи недвижимости (если он был прописан в ней). При альтернативной сделке ребенок может быть прописан в новую приобретаемую квартиру.

Сумма денежной компенсации устанавливается органами опеки. Средства должны быть зачислены на счет в банке, открытый на имя ребенка. Любое распоряжение ими возможно либо самим ребенком по достижении 18 (а в некоторых банках – 16) лет, либо родителями с разрешения органов опеки.

Критерии приемлемости новой жилплощади для проживания детей

Органы опеки обращают пристальное внимание на жилье, которое будет приобретено взамен проданной квартиры. Параметры недвижимости, которые не должны ухудшаться после купли-продажи:

  • площадь: размер доли может быть больше или таким же;
  • состояние жилья: опека не одобрит приобретение ветхого и аварийного жилья;
  • местонахождение: изменение района проживания должно быть рациональным;
  • инфраструктура: приобретение дома в вечной мерзлоте вместо квартиры в благоустроенном районе города органы попечительства не одобрят.

Из указанных выше пунктов есть исключения:

  • разрешается выделить долю в квартире ближайшего родственника, если приобрести новую жилплощадь после продажи квартиры невозможно;
  • возможно уменьшение площади, если совокупный размер квартиры больше, чем продаваемая, или значительно улучшаются условия проживания.

Таким образом, существенное улучшение одного условия может компенсировать ухудшение другой характеристики жилья.

Минимальная доля несовершеннолетнего в квартире рассчитывается как его часть материнского капитала. То есть использованную сумму пособия нужно разделить на количество членов семьи. Доля в квартире не должна быть меньше, чем сумма капитала на одного члена семьи, деленная на стоимость всей квартиры.

При регистрации развода родителей возможно закрытие ипотеки долями двух родителей, разделение долга на двух заемщиков, а также рефинансирование ипотеки другими кредитами. При этом процедура регистрации доли в квартире остается неизменной.

Как продать квартиру из-под ипотеки, если кредит погашен частично маткапиталом? — Спик

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.

Оформляя ипотеку на квартиру, заемщик может использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса или для погашения ранее взятого кредита на приобретение жилья. Это облегчает положение плательщика, снижает финансовую нагрузку на бюджет его семьи. При этом существенно усложняется процедура продажи квартиры из-под ипотеки, если кредит погашен частично материнским капиталом.

Особенности продажи квартиры

Итак, при использовании материнского капитала для приобретения недвижимости Закон о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей (№256-ФЗ от 29.12.2006), требует, чтобы она оформлялась в общую долевую собственность всех членов семьи: и родителей, и детей. При этом доли можно определять произвольно.

Соответственно, права собственности на квартиру принадлежат не только супругам, но и их детям. А значит, на ее продажу вводятся некоторые ограничения. Исключение – ребенок достиг совершеннолетия.

В таком случае сделка по отчуждению жилой недвижимости, купленной с использованием материнского капитала, проводится по общим правилам, никаких ограничений нет, если все собственники не возражают против сделки.

А если ребенок не достиг совершеннолетия?

В том случае, когда квартиру нужно продать, а дети, которым принадлежат в ней доли, не достигли 18 лет, процедура усложняется. Связано это с необходимостью получать разрешения на сделку от органов опеки. Эта обязанность закреплена в п.2 ст.37 ГК РФ.

Чтобы получить такое согласие, необходимо документально подтвердить, что после реализации сделки дети (или ребенок) получит в собственность равноценные квадратные метры или более лучшее жилье.

И в этом случае могут возникнуть трудности. Причина в том, что законом не установлен перечень справок или других обязательств, которые нужно предоставить в органы опеки, чтобы получить разрешение на сделку. Нужно предоставить:

  1. Документальное подтверждение, что имущественные права ребенка или детей не будет ущемлены в результате сделки;
  2. Правоустанавливающие документы на обе квартиры – и продаваемую, и покупаемую;
  3. Другие справки и бумаги, перечень которых нужно уточнять в конкретном органе опеки.

Практикующие юристы отмечают, что могут потребовать даже подтверждения фактического оформления доли в новой квартире. То есть, еще до того, как продана ипотечная недвижимость, приобретенная с использованием материнского капитала, требовали представить документы о новом месте проживания детей.

Особенности оформления сделки

Указанным выше Законом №256-ФЗ не вводятся запреты на продажу жилой недвижимости, которая приобретена с использованием материнского капитала. Но он обязывает лиц, которые используют эти средства для покупки жилья, оформлять его в общую долевую собственность вместе с детьми.

Именно по этой причине и возникают сложности с дальнейшей реализацией квартиры и-под ипотеки. Необходимо соблюсти принцип защиты имущественных прав детей, для чего и требуется разрешение органов опеки.

Чтобы это сделать, нужно подать документы, которые свидетельствуют о следующем:

  1. Взамен проданного покупается новое жилье;
  2. Оно не ухудшает имущественное положение детей;
  3. Им выделены (или будут выделяться) доли, равнозначные или больше проданных.

Это обязывает одновременно проводить две сделки по отчуждению – продажи ипотечной квартиры и покупки нового жилья. Реализовать сделки можно за счет заключения предварительного соглашения о купле-продаже новой жилой недвижимости. Его наличие в пакете с другими документами позволяет убедить органы опеки в намерении родителей обеспечить соблюдение имущественных прав детей.

А если ипотека еще не выплачена?

Однако все вышеуказанное касается случаев продажи квартиры, при покупке которой использовался материнский капитал и ипотека уже выплачена. Это самый простой случай, но уже здесь просматриваются некоторые сложности, которые могут возникнуть.

Процедура многократно усложняется, если квартира приобретена в ипотеку, которая еще не выплачена. Тут сразу придется иметь дело не только с органами опеки и продавцом, но также с пенсионным фондом, налоговой и, главное, с банком.

Заемщику необходимо:

  1. Выплатить кредит и снять банковское обременение;
  2. Исполнить обязательство, которое дано Пенсионному фонду, что квартира будет оформлена в собственность всех членов семьи, в том числе и детей;

Важно знать! Если сделка по отчуждению квартиры проводилась без выделения на детей положенных долей, она признается недействительной.

Выполнив обязательства перед банком и Пенсионным фондом, родители смогут продать квартиру. Но и в этом случае им придется получать разрешение на сделку от органов опеки. Их функция, как и указывалось выше, – соблюдать за соблюдением имущественных прав несовершеннолетних при реализации принадлежащих им долей в недвижимости.

Разрешение может даваться с разными условиями по купле-продаже квартиры, а именно:

  1. С обязательным одновременным приобретением жилья, в котором в пользу детей будет определена доля, не уступающая по размеру и условиям проданным;
  2. С покупкой строящегося жилья, если оно находится в высокой стадии готовности, с одновременным предоставлением документов, подтверждающих место проживания детей до вселения в новостройку;
  3. С зачислением средств, эквивалентных стоимости проданных долей ребенка в квартире, на его расчетный счет в банке.

Последний вариант наиболее сложный. Деньги на счет обязаны зачислить еще до заключения соглашения купли-продажи. А это значит, что покупатель должен согласиться перевести аванс на расчетный счет детей. Альтернатива – родители или близкие родственники располагают нужной суммой, которую могут перечислить в пользу несовершеннолетних собственников.

Еще одна особенность таких сделок – письменные обязательства и соглашения купли-продажи заверяются у нотариуса. Стоимость его услуг определяется процентом от кадастровой стоимости квартиры. При этом нотариус откажет в заверении, если не будет разрешения органов опеки.

Обременение при использовании материнского капитала

Кроме всего прочего, нужно учитывать и обязанность отчитаться перед Пенсионным фондом о выделении долей в купленной с использованием материнского капитала квартире.  Закон обязывает в течение полгода после погашения ипотеки за счет рассматриваемой субсидии выделить доли детям.

Если этого не сделать, то это может стать причиной проверки со стороны социальной защиты, прокуратуры. Получателя капитала могут отдать под суд по ст.

159 УК «Мошенничество» (реальный случай), а судебные приставы возьмутся за возврат денег в бюджет.

Основание – положения все того же Закона №256-ФЗ, который обязывает при использовании маткапитала на приобретение жилой недвижимости распределять доли между всеми членами семьи.

Но ипотека не погашена! Как быть?

Действительно, если ипотека не выплачена, значит обременение на квартиру не снято. Пенсионный фонд учитывает эту особенность, поэтому передает деньги в банк под обязательство заемщика, заверенное нотариально.

В соответствии с условиями этого обязательства, бенефициар материнского капитала обязуется в течение 6 месяцев выделить доли квартиры всем членам семьи после полного погашения кредита. Затягивание со сроками приведет к тому, что Пенсионный фонд инициирует проверку, в том числе и с участием прокуратуры со всеми вытекающим последствиями.

Как выделить доли?

Чтобы выполнить обязательства перед пенсионным фондом и выделить доли всем членам семьи, рекомендуется:

  1. Установить размер этих долей на каждого члена семьи;
  2. Подписать соглашение между ними;
  3. Пройти регистрацию выделенных долей в Росреестре.

Размер долей законом не регламентируется. Теоретически можно определить их в 1 метр, а оставшаяся площадь будет в распоряжении родителей. Но рекомендуется привязывать размер выделяемых долей к размеру материнского капитала и стоимости квартиры:

  1. Вначале высчитывается, сколько стоит 1 м2, для чего стоимость квартиры делится на ее площадь. Например, за нее уплачено 4 млн. р., площадь – 65 м2, цена за 1 м2 составит 61 538 р.
  2. Сумма материнского капитала делится на стоимость 1 м2: 453 000:61538=7,36 м2.

Поскольку государственная субсидия предназначена всем членам семьи, полученные 7,36 м2 делятся на их количество. Так, если у супругов двое детей, на последних положено по расчетам 7,36/4=1,84 м2. Это значение округляется в сторону увеличения до 2 м2. Именно такая доля выделяется каждому из детей.

Выделении ребенку оформляются договором. Заверять у нотариуса необязательно. Если доли выделяются между супругами, это также оформляется соглашением, но его нужно заверять у нотариуса. Причина – такие действия, по сути, представляются как раздел совместно нажитого имущества.

Чтобы избежать дополнительных растрат, в соглашении, оформляемого для выделения долей детям, указывается, что оставшаяся часть квартиры переходит в совместную собственность родителей. Договор регистрируется, при этом затраты на нотариуса нести не нужно.

Как продать квартиру из-под ипотеки?

А вот теперь все описанное выше нужно учесть при продаже квартиры, взятой в ипотеку, на оплату которой использован материнский капитал, при еще невыполненных обязательствах перед банком. То есть, кредит еще не закрыт, а семья хочет ее по каким-либо причинам продать.

В этом случае придется вести диалог и приходить к общим знаменателям и с банком, и с органами опеки, и с покупателем, и с налоговой службой. Предстоит одновременно решать вопрос с обременениями, возникшими как по ипотеке (квартира в залоге), так и при использовании государственной субсидии (маткапитала).

В результате у заемщика три варианта продажи квартиры:

  1. Досрочное закрытие договора с банком через выплату тела и процентов по кредиту. В результате снимается обременение с квартиры и дальше действовать так, как указано выше;
  2. Прийти к согласию с банком и покупателем, что последний выплатит оставшуюся по кредиту сумму, а остальную часть отдаст заемщику;
  3. Прийти к согласию с банком и покупателем, что кредит переоформят на последнего под аналогичные условия.

Первый вариант сложный тем, что потребует найти немалую сумму, необходимую для выплаты остатка по кредиту. В остальных двух случаях предстоит вести диалог с покупателем и финансовой организацией.

Как быть с выделением долей?

Независимо от выбранного варианта, нужно помнить о необходимости выделения долей. Сразу при оформлении ипотеки этого сделать нельзя – банк откажет в этом. Пенсионный фонд идет навстречу заемщикам, поэтому последние оформляют нотариально заверенное обязательство, о чем указывалось выше.

Но провести сделку по отчуждению такой недвижимости без выделения долей запрещено. Последствия – оспаривание договора купли-продажи, и возврат материнского капитала в бюджет. Придется договариваться с кредитором, чтобы он дал согласие на выделение долей в предмете залога. Хотя он может и отказать, имеет на это полное право.

Если удалось склонить банк к такому решению, предстоит посетить органы опеки. Причина – нужно получить от них разрешение на отчуждение квартиры, часть которой принадлежит детям. Чтобы это сделать, необходимо:

  1. Выделить доли в покупаемом жилье, они должны соответствовать всем указанным выше требованиям о равноценности;
  2. После этого продать ипотечную квартиру.

Если каким-то чудом удалось реализовать задуманное, договориться с банком, покупателем и продавцом новой квартиры, органами опеки, нужно отчитаться по налогам. Ведь если недвижимость была в собственности заемщика не более 3 лет, он обязан уплатить налог со сделки.

Для справки! НДФЛ не платится в том случае, если квартира продается за ту же сумму (или меньше), что и приобреталась. Распространяется на заемщиков, которые использовали материнский капитал на покупку недвижимости.

Три года отсчитывается с момента оформления детских долей. Соответственно, предварительно необходимо закрыть кредит.

Как же правильно поступить?

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что проще всего выплатить кредит, обязательно выделить в течение 6 месяцев доли детям, а потом приступать к продаже квартиры. Если есть желание не платить НДФЛ, нужно подождать три года. Это единственный вариант, который полностью зависит от воли заемщика.

В остальных вариантах ему придется договариваться с разными людьми и организациями. И в каждом случае велика вероятность, что банк, продавец или покупатель откажет. Кроме того, орган опеки просто не выдаст разрешения на сделку.

Читайте еще

Внимание!

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом | Ипотека онлайн

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Как сделать это на законных основаниях, не ущемляя прав всех совладельцев? Какие документы могут потребоваться? Ответы на вопросы – в данном обзоре.

Мнение Эксперта

Продажа квартир в залоге, когда использован материнский капитал — явление довольно частое. Заемщику и будущему покупателю следует приготовится к долгой эпопее. Меня всегда спрашивают — а сколько времени займет весь процесс сделки от нахождения покупателя до расчетов? Довольно долго — если уложимся в 2 месяца, то это хорошо.

По срокам: — подготовка, переговоры, предварительный, передача залога и погашение ипотеки — 1 неделя. — ожидание закладной — до 1 месяца. — снятие обременения — 7 дней. — выделение долей детям — 9 дней — получение Распоряжения опеки — 7-20 дней. — сделка продажи и покупки встречного жилья, расчеты — 9 дней. И это при условии, что у покупателя наличка, а не ипотека.

Иначе, срок еще растянется.

Если у вас есть вопросы, то задавайте.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом: без чего нельзя обойтись при проведении сделки

Второе название материнского капитала – семейный капитал. На практике это означает, что если сертификат расходуется с целью покупки недвижимости, то каждый член семьи, включая детей, будет наделён долей.

При оформлении ипотеки заёмщик обязуется выделить долевую собственность всем членам семьи (256-ФЗ от 29.12.2006, ст. 10, п. 4 (скачать)). Делается это в течение полугода после выплаты ссуды, т.е. когда банк отзовёт обременение.

Важное значение имеет то, когда именно это происходит. Возможно два варианта.

Доли не выделены

Нужно найти покупателя, готового заплатить задаток в размере долга по ипотеке. Затем написать заявление в банк на досрочное гашение.

Алгоритм действий будет предельно прост:

Доли выделены

Алгоритм такой же, только без выделения долей. Сделка выполняется с согласия органов опеки и попечительства (далее по тексту – ООиП), как и все операции, где в числе совладельцев есть дети.

Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом в соответствии с нормами законодательства возможно только при наличии согласия всех совладельцев.

Полная дееспособность, необходимая для проведения операций с недвижимостью, наступает в 18 лет (ГК РФ, статья 21 (скачать)). Родители в данном случае не могут распоряжаться имуществом своих детей.

Если сделку по продаже необходимо организовать до достижения указанного возраста, то необходимо получить распоряжение ООиП.

Как правило, данный документ получить непросто, поэтому рекомендуется готовиться к сделке купли-продажи с особой тщательностью.

Документы для ООиП

Основная задача ООиП – отследить, чтобы права детей при операциях с недвижимостью не были нарушены, т.е. по результатам сделки у них не должны ухудшиться жилищные условия. Для получения согласия ООиП потребуются:

  • соответствующие заявления со стороны обоих родителей;
  • паспорта всех совладельцев недвижимости;
  • свидетельства о рождении всех детей;
  • правоустанавливающие документы на жильё (основание – купля-продажа, долевое строительство);
  • технический паспорт жилья;
  • заявление от детей (если кому-то исполнилось 14 лет).

Документы, касающиеся недвижимости, потребуются как на продаваемое жильё, так и на планируемое к покупке. Сотрудники ООиП должны увидеть, что, например, из многоэтажного кирпичного дома не планируется переезд в деревянный дом без коммуникаций.

При взаимодействии с ООиП нередки спорные ситуации. Например, родителями принято решение продать 1-комнатную квартиру и приобрести 3-комнатную с привлечением ипотеки. Что касается комфорта в новом жилье и квадратуры, отводимой детям, очевидно, что ухудшения жилищных условий не предвидится.

Но ООиП могут посчитать, что обременение со стороны банковской организации может ущемить права маленьких совладельцев, т.к. остаётся риск того, что родитель (-и) утратят возможность гасить кредит, и залог будет переоформлен на кредитора.

Поэтому если планируется продажа квартиры после погашения ипотеки материнским капиталом, и нужно согласие ООиП, то можно подстраховаться следующими способами:

  1. Наделить детей долями в другом жилье – без каких-либо обременений. Это возможно сделать, если:
  • сначала купить новое жильё без привлечения заёмных средств;
  • выделить доли в другой имеющейся у семьи недвижимости;
  • договориться с родственниками выделить доли в их жилье.
  1. Положить в банк на счёт детям денежную сумму, сопоставимую с рыночной стоимостью их долей в продаваемой квартире.

Как продать квартиру если она в ипотеке с материнским капиталом: возможные варианты

При наличии разрешения на проведение сделки по продаже недвижимости со стороны органов опеки и попечительства возможно 3 варианта сделки купли-продажи:

  1. Подписание предварительного соглашения с покупателем. (Лучше задатком, образец есть  в статье — Лучше аванс или задаток при покупке квартиры в ипотеку )В этом случае нужно, чтобы он внёс предоплату в размере, составляющем сумму оставшегося долга. Продавец рассчитывается полностью с кредитной организацией, тем самым снимая с жилья обременение. В дальнейшем сделка проходит в стандартном режиме: покупатель выплачивает оставшуюся стоимость квартиры, а продавец передаёт квартиру. Регистрация в Росреестре будет выполнена без накладывания обременения.
  2. Сделка, осуществляемая с сопровождением банка. Кредитная организация выставит счёт за свои услуги, но вероятность согласования операции очень высока. Расчёты в данном случае будут проходить или через счета банка или через банковскую ячейку, при этом мошенничество – исключено.
  3. Продажа квартиры после материнского капитала снова посредством ипотеки. По сути, меняется только ФИО заёмщика, жильё по-прежнему выступает залогом. Кредитной организации данная операция выгодна, т.к. не происходит досрочного расчёта по обязательствам, и банк продолжает получать прибыль за пользование деньгами. Главное условие – удовлетворение нового заёмщика всем требованиям кредитора. В этом способе доли детям обязательно должны быть выделены.

Важно знать: Риски продавца при продаже квартиры за материнский капитал

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Подобные сделки организуются с целью осуществления обмена жилья меньшей площади на большую, в крайнем случае, наоборот. Пошаговый алгоритм в общем виде выглядит следующим образом:

  1. Поиск подходящей недвижимости для покупки. Т.к. её параметры и соответствующие документы будут рассматриваться ООиП, рекомендуется заключить договор покупки предварительного характера (ГК РФ, ст. 429 (скачать)). Если для покупки нового жилья также будет привлекаться ипотечная ссуда, то редко допускается оформление сделки на одного или обоих родителей. Если есть распоряжение опеки о «согласии на передачу в залог с последующим возможным отчуждением», то банк обязан будет в договор купли-продажи включить детей. (Обязательство по выделению долевой собственности на детей, заверенное у нотариуса отменили).
  2. Поиск покупателя на свою недвижимость. С целью оптимизации временных затрат рекомендуется выполнять этот шаг одновременно с первым этапом. Сделки с привлечением ООиП относятся к числу наиболее сложных, поэтому продажа может затянуться на несколько месяцев.
  3. Подготовка документов для получения согласия на операцию со стороны ООиП. Пакет рассматривается, в среднем, две недели, но сроки могут затянуться по ряду причин спорного характера. По итогам проверочных мероприятий будет вынесено разрешение или отказ (48-ФЗ от 24.04.2008, ст. 21 (скачать)). Отказ составляется с мотивировкой, оспорить его можно только через судебные инстанции. С целью экономии времени рекомендуется искать другой вариант для покупки.
  4. Получение авансовой составляющей от покупателя. Размер зависит от ситуации.
  5. Снятие обременения в Росреестре при его наличии.
  6. Внесение аванса для покупки нового жилья.
  7. Регистрация сделок через МФЦ или Росреестр.
  8. Окончательные расчёты между всеми участниками сделок.

Более конкретные действия зависят от специфики сделки.

Оцените автора (1

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Adblock
detector