Может ли человек претендовать на квартиру/дом на основании прописки?

Последнее обновление: 05.02.2022

Основанием для права пользования квартирой, чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка»).

Но право пользования может возникнуть и без «прописки» – например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования, а также на основании так называемого завещательного отказа и кое-чего еще. Рассмотрим все эти случаи по порядку, применительно к сделке купли-продажи квартиры.

Основанием для регистрации в приватизированной/частной квартире может служить как Право собственности на эту квартиру, так и согласие собственника на «прописку» в своей квартире другого человека, в т.ч. члена своей семьи.

Основанием также может служить решение суда о праве пользования квартирой конкретному человеку (не собственнику), либо завещательный отказ.

Вообще, право пользования существует отдельно от права собственности на квартиру. Т.е. собственник квартиры может быть в ней «не прописан», а «прописанный» в квартире человек может не являться ее собственником. Прописка и выписка жильцов при продаже квартиры, вследствие этого, должна рассматриваться отдельным вопросом.

По сути, право пользования – это один из видов обременений прав на квартиру (с позиции Покупателя). В большинстве случаев такое обременение НЕ регистрируется в Росреестре и, соответственно, его НЕ видно в Титуле или в Выписке из ЕГРН. Можно списать это на несовершенство нашего законодательства.

Задаток или аванс – какую форму предоплаты применяют в сделках купли-продаже квартир? Смотри по ссылке в Глоссарии.

Выписка собственников и членов их семей из квартиры при ее продаже – обычная практика рынка, но именно по этому поводу часто возникают юридические коллизии. Закон в этом вопросе не всегда однозначен.

Поэтому Покупателю, как минимум, нужно собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой, т.е.

о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней.

Чтобы узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире, необходимо получить Выписку из Домовой книги (лучше архивную – это более полный вариант). Такую выписку в местном паспортном столе или в многофункциональном центре госуслуг (МФЦ) предоставляют по запросу только собственников, либо «прописанных» в квартире жильцов, а также по запросу органов правопорядка.

Риэлторы и покупатели квартир заказывают такие архивные Выписки из Домовой книги, обычно, через специализированные организации. В Москве и области, например, Выписку из Домовой книги можно заказать – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Сведения о зарегистрированных в квартире на текущую дату жильцах представлены также в Едином жилищном документе (ЕЖД).

При этом ни Выписка из Домовой книги, ни ЕЖД не требуются для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре.

Эти документы имеют ценность только для Покупателя, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой, кого надо будет выписывать из нее при ее продаже, и кто из прежних жильцов может претендовать на восстановление проживания в квартире (данные из архива Домовой книги).

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Кто сохраняет право пользования квартирой после ее продажи («вечные жильцы»)

Само наличие «прописки» не является безусловным правом пользования квартирой. Например, в условиях Договора купли-продажи квартиры может (и должно!) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, т.к. продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Соответственно, каждый из прописанных в квартире жильцов, несмотря на наличие прописки, после сделки должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета(выписаться).

Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры) может снять его с учета, предъявив Договор в паспортном столе, либо решением суда, которое также предъявляется в паспортный стол, и является обязательным к исполнению.

НО! Не все так просто. Кое-кого выписать не получится даже через суд. Кто же это такие?

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Право пожизненного пользования при продаже квартиры

Есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных) в квартире, которые по закону могут пожизненно сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи (т.н. «вечные жильцы»):

Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
Пайщики ЖСК и некоторые члены их семей, прописанные в кооперативной квартире;
Супруг (-га) собственника, право проживания которого установлено в брачном контракте или в соглашении о разделе имущества;
Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой, попечительством или оставшиеся без попечения родителей;
Проживающие в квартире получатели ренты;
Лица, которым право пожизненного проживания в квартире предоставлено на основании договора или письменного обязательства.

Поясним подробнее:

1 — Отказ от приватизации. При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех, кто ранее отказался от приватизации этой квартиры.

Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно (подробнее – по указанной ссылке).

При этом, право проживания у таких жильцов сохраняется независимо от основания перехода права собственности к новому владельцу квартиры (будь то купля-продажа, Мена, дарение, рента или наследование).

Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.

2 — Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в Наследство по завещанию или по наследственному договору, и там в тексте присутствует завещательный отказ (подробнее – по ссылке), устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры (п.2 ст. 1137 ГК РФ).

3 — Пайщики ЖСК (в т.ч. бывшие) и их супруги, которые принимали участие в выплате пая, имеют пожизненное право проживания в кооперативной квартире.

Даже если человек не является собственником, но у него сохранился документ, подтверждающий оплату пая (даже частичную), то право пользования квартирой за ним сохраняется бессрочно.

Выписаться он может только по собственному желанию.

Кроме того, даже проживающие с пайщиком ЖСК члены его семьи (включенные в ордер на заселение, но не участвовавшие в выплате пая – в т.ч.

несовершеннолетние дети), тоже могут сохранить за собой пожизненное право проживания в квартире.

И хотя прямого указания на это в законе не имеется, в судебной практике права этих лиц фактически приравнены к правам членов семьи собственника приватизированной квартиры (см. определение Верховного суда РФ от 12.01.2016 N 56-КГ15-31).

4 — Если между мужем и женой заключен брачный контракт или соглашение о разделе общего имущества супругов, где указано, что один из них (не титульный собственник) имеет право на проживание в квартире, то это право он сохраняет и после развода, и после продажи квартиры.

5 — Находящиеся под опекой, попечительством, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

6 — Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни.

При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой, согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

7 — Право пожизненного проживания в квартире может быть предоставлено определенному человеку кем-нибудь из бывших собственников этого жилья, в т.ч. и Продавцом этой квартиры.

Например, условие о сохранении права проживания может быть указано в Договоре купли-продажи или в Договоре дарения квартиры (в т.ч. в прежних договорах, если квартира несколько раз меняла владельцев).

Кроме того, такое право может возникнуть из отдельного письменного обязательства (нотариального заявления от прежнего собственника) о том, что такой-то человек сохраняет право пожизненного проживания в квартире.

Такие случаи встречались в судебной практике, и суды вставали на сторону «вечного жильца» (пример: Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу N 33-1137/2017).

Право проживания в квартире НЕ указывается в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это создает спорные ситуации, и судам приходится в каждом конкретном случае искать баланс между интересами собственника и интересами лиц, обладающих таким правом.

Прекращение прав пользования квартирой и снятие таких граждан с регистрационного учета (выписка) возможно только, если они добровольно сменят место жительства и сами выпишутся из проданной квартиры. Причем, такая выписка должна иметь постоянный, а не временный характер.

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

Право пользования квартирой в отсутствии регистрации (прописки)

Для Покупателя квартиры ситуация усугубляется еще и тем, что если даже на момент покупки квартиры в ней никто не прописан, это ещё не гарантия того, что лица, имеющие право пользования, не воспользуются этим своим правом в будущем. Такое может быть, когда человек был выписан из квартиры временно или по ошибке/недоразумению.

Например, Признание гражданина безвестно отсутствующим, объявление его судом умершим, снятие с регистрационного учета в связи с отбыванием наказания, а также в связи с нахождением в детском доме, интернате или каком-то другом учреждении соцзащиты и т.п. – не будут являться препятствием для вселения таких граждан обратно в квартиру после их возвращения.

Эксперты уточняют

Лица, осужденные к лишению свободы, снимались с регистрации по месту жительства только до января 2015 года. Теперь же, после внесения изменений в законодательство, такие граждане не снимаются с регистрационного учета по месту жительства, а значит, снижен риск нарушения прав таких лиц.

Тем не менее, выписанный ранее человек, после отбывания наказания вполне может восстановить свою прописку в квартире. Как было разъяснено в Постановлении Конституционного суда РФ от 23.06.1995 № 8-П – временное отсутствие гражданина, в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением.

Чтобы такие жильцы не стали сюрпризом для Покупателя квартиры, можно вычислить их заранее с помощью профильных юристов.

Кроме того, независимо от «прописки», права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма (ст. 675 ГК РФ), или на основании договора безвозмездного пользования (п.1, ст.700 ГК РФ).

При продаже квартиры собственником, эти персонажи сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением.

Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры).

Отличие постоянной прописки от временной – это не только сроки, но и права!

Бывшие члены семьи собственника и право пользования квартирой

Бывшие члены семьи разведенного собственника (бывшая жена, теща и т.п. – не собственники), прописанные в квартире, после его развода теряют право пользования квартирой (п.4 ст. 31 ЖК РФ), и могут быть выписаны в принудительном порядке. Логичнее это сделать ДО продажи.

Для этого собственнику (Продавцу) необходимо обратиться в суд, сославшись на данную статью закона, и передать решение суда в паспортный стол.

Исключением являются несовершеннолетние дети в продаваемой квартире, которые не могут считаться бывшими членами семьи отца или матери, даже в случае их развода.

Принудительная выписка несовершеннолетних из квартиры (для ее продажи, например) возможно только в судебном порядке. Причем, это не зависит от согласия родителей или опекунов.

Так как ситуация с правами пользования квартирой имеет массу нюансов, и не всегда трактуется однозначно (нередки судебные споры именно из-за права проживания), то при наличии сомнений, рекомендуется дополнительная консультация юриста по этому вопросу применительно к конкретной сделке.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Чтобы таких споров было меньше, закон предусмотрел обязанность сторон при заключении Договора купли-продажи квартиры указывать в договоре всех лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после сделки, с явным указанием их прав на такое пользование (п.1 ст.558 ГК РФ). Это условие относится к существенным условиям договора.

На практике Покупатели также страхуются от нежелания Продавцов выписываться из проданной квартиры после сделки, недоплачивая им определенную сумму за квартиру. Недоплаченный остаток Продавец может получить только после того, как все члены его семьи выпишутся из квартиры.

Подробнее о передаче денег при покупке квартиры, см. на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ, по ссылке.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры, рассмотрено также отдельным вопросом (см. по ссылке).

Вообще, в сделках купли-продажи квартир право пользования может быть отнесено (в числе прочих) к правам т.н. «третьих лиц».

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Обстоятельства, на фоне которых прописка позволяет получить наследство

Наследники получают имущество или по завещанию, либо по общим правилам на основании российского законодательства. В завещательном документе можно указать любого человека вне зависимости от кого, кем он приходится волеизъявителю.

А вот по законодательству наследство передается только в порядке строгой очереди, обусловленной степенью родства, – и этот регламент начинает действовать, когда отсутствует Завещание.

Но жизнь, порой, вносит свои коррективы. Иногда для решения наследственного вопроса принципиальное значение имеет не завещательный документ, а регистрация. Поэтому рассмотрим несколько ситуаций, когда Гражданин в завещании не упомнят, но имеет регистрацию, что позволило ему войти в круг наследников.

Прописка и регистрация – это одно и то же. «Прописки» в законодательстве не существует, но этим термином активно пользуются граждане, имеющие постоянную регистрацию по определенному месту жительства. Она отображается штампом в паспорте.

Под постоянной регистрацией понимают место, где проживает гражданин. Именно по этому адресу приходят уведомления из Налоговой инспекции, письма из Пенсионного фонда и пр.

Временная регистрация оформляется на определенный срок. Обычно он не превышает 5 лет. Она не предоставляет прав на квартиру, необходима для получения медицинской помощи, обращения в органы государственного характера.

Под завещанием подразумевают документ – акт односторонней воли, который определяет судьбу гражданско-правовых отношений лица на случай кончины.

Основные моменты:

Составляется только в письменном виде. Требуется обязательное удостоверение нотариусом либо другим уполномоченным лицом.
Можно составлять бесчисленное количество раз.

Каждое новое завещание автоматически нивелирует силу предыдущего документа, и завещателю не вменяется в обязанность уведомлять лиц, которые удостоверяли прошлые завещания, о новом документе.

Завещание можно оспорить в суде, если наблюдается ущемление прав родственников почившего с нетрудоспособностью.
Если завещание было составлено лицом с недееспособностью, то такой документ не имеет юридической силы.
Наследование – это принятие наследственной массы, которая полагается на основании завещательного документа.

В некоторых случаях наследование имущества сопровождается выполнением некоторых дополнительных условий, прописанных в завещании.

Отсутствует родство, но имеется постоянная регистрация в той же квартире

ГК РФ предусмотрен список обязательных наследников, которые получат часть наследства вне зависимости от содержания завещательного документа. Они получат не менее ½ от той доли, которая причитается на основании российского законодательства.

К таким людям относят близких родственников (детей, супруга, родителей), дальних (из второй, третьей очереди наследников). А также тех граждан, которые не являются родственниками, но жили вместе с наследодателем и находились на его иждивении.

Условие – нетрудоспособность на момент открытия наследственного дела (то есть они достигли возраста пенсионера либо у них инвалидность).

Факт совместного проживания легко доказать – достаточно регистрации по одному адресу с наследодателем, как и нетрудоспособность. С иждивением все несколько сложнее.

Пример: умерла женщина, оставила свою Недвижимость единственной дочери. Но в квартире был зарегистрирован сожитель почившей, пенсионер. Если его размер доходов ниже, чем у наследодателя, то он с легкостью сможет подтвердить иждивение.

Таким образом, мужчина получит часть квартиры, которая была завещана единственной дочери умершей женщины.

Регистрация по одному адресу с наследодателем, но не было подано заявление о вступлении в наследство

Не всегда люди знают, что входят в категорию обязательных наследников. По этой причине они не обращаются к нотариусу. Но время открытия наследственного дела ограничено сроками. И если в течение 6 месяцев не обратиться за наследством, то даже законный наследник останется без ничего.

Достаточно трудно восстановить срок вступления в наследство, но на помощь приходит регистрация. Ведь законодательством признается 2 варианта принятия наследственной массы:

Формальный способ. Когда гражданин официально обращается к нотариусу, пишет заявление, проходит все нужные манипуляции, в результате получает свидетельство о праве на наследственное имущество.
Фактический способ. Когда гражданин не посещает нотариуса, однако совершает действия, которые выражают его намерение вступить в наследство. Например, проживает в квартире наследодателя, оплачивает КУ и пр.

Регистрация постоянного характера по месту жительства наследодателя помогает опоздавшему гражданину с вступлением в наследство доказать, что он фактически принял его в установленный срок.

Считается, что гражданин проживает по месту регистрации, если не было доказано иное. Поэтому суды признают, что обязательные наследники вправе получить свою долю, даже если они не обратились своевременно к нотариусу, но имеют регистрацию в жилом помещении, принадлежавшем наследодателю.

Пример: квартира была завещана бабушкой внуку, но в ней была регистрация у ее супруга – дедушки. Был учтен пенсионный возраст овдовевшего супруга, поэтому за ним была признана ¼ имущества (и для получения доли не обязательно обращаться к нотариусу).

Получение обязательной доли за своего родственника с помощью регистрации

Согласно законодательству, право на обязательное наследование не передается другим наследникам, когда сам обладатель не смог его использовать.

Вернемся к прошлому примеру. Дедушка умер вскоре после своей супруги, но свою обязательную долю получить не успел. После него наследником остался сын, который формально по закону не вправе быть претендентом на обязательную долю, которая полагалась покойному мужчине.

Если же учесть факт прописки, суд признает дедушку фактически принявшим наследственное имущество, а это полностью меняет дело. Означает, что он вступил в права наследования, поэтому его сын может получить долю. Так, постоянная регистрация может сыграть значительную роль в вопросе наследования имущества.

Рекомендуем к прочтению:

Выписка жильцов при покупке квартиры. Можно ли покупать жильё с прописанными людьми, как проверить, что в квартире никто не прописан

Что такое прописка и регистрация. Это одно и то же?

Давайте сначала разберёмся с терминами. По закону, существуют постоянная и временная регистрации. Постоянная — по месту жительства, это тот самый штамп в паспорте с адресом, который с советских времён называют пропиской. Временная — по месту пребывания, то есть адресу, где человек живёт в данный момент.

Допустим, вы переезжаете из своей квартиры в Липецке, где вы прописаны, в арендованную квартиру в Краснодаре. Постоянная регистрация у вас будет в Липецке, а временная — в Краснодаре (если, конечно, вы её сделаете). Почему нужно делать временную регистрацию, мы писали в этой статье.

Важно: прописанный в квартире человек не обязательно является её собственником. Даже если зарегистрирована целая семья, владеть квартирой может кто-то один, и заключать сделку вы будете именно с этим человеком.

Собственник жилья иногда прописан в другом месте — это тоже нормально. Например, родители купили квартиру и зарегистрировали там детей.

Но ни совершеннолетние, ни несовершеннолетние дети прав на эту квартиру иметь не будут.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Мы уже рассматривали подробно, кого собственник может прописать в своей квартире и как он может выписать других людей из квартиры, в том числе бывшего мужа или жену, детей и т. д.

Как узнать, кто прописан в продаваемой квартире

О прописанных в квартире людях или имеющих право на проживание в ней (это не одно и то же!) покупатель должен узнать до сделки. Если бывшим владельцам удалось скрыть эту информацию, новый собственник может обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной.

Чтобы не попасть в неприятную историю, перед сделкой необходимо проверить юридическую историю квартиры, историю регистрации и снятия с регистрационного учёта её владельцев и других проживающих хотя бы за последние несколько лет.

Важно: ничего плохого в том, что в квартире на момент её продажи кто-то прописан, нет. В конце концов, люди часто продают одну квартиру, чтобы купить другую, и пока они готовятся к сделке, должны быть где-то зарегистрированы. Но проверить перечень прописанных людей перед покупкой квартиры всё равно стоит.

Какие документы потребуются для проверки истории квартиры:

Выписка из ЕГРН. Там будут указаны основные характеристики самого объекта недвижимости, информация о собственнике, основаниях приобретения им жилого помещения (купил он его или унаследовал, например) и наличии обременений. Запросить выписку можно в любом центре Госуслуг «Мои документы» или в отделениях Росреестра.
Выписка из домовой книги. Там будут указаны сведения о зарегистрированных в квартире лицах на момент обращения.
Архивная выписка из домовой книги. Из этого документа можно получить сведения о людях, прописанных и выписанных из этой квартиры ранее. Выписки из домовой книги запрашивают в паспортном столе (УФМС) либо в управляющей компании (ТСЖ, ЖСК или другой организации, занимающейся обслуживанием домов).
Единый жилищный документ (ЕЖД). Эта форма документа существует только в Москве, она совмещает в себе сведения из ЕГРН, выписки из домовой книги и финансового лицевого счета. Получить его также можно в МФЦ «Мои документы».

Подробнее о том, как проверить все документы на квартиру перед покупкой, мы писали в этой статье.

Проверили: зарегистрированных нет. Какие могут быть подвохи

Может оказаться, что некоторые выписанные из квартиры люди по-прежнему сохраняют за собой право проживания. Это, например, лица, находящиеся в местах лишения свободы.

Они снимаются с регистрационного учёта по месту жительства и ставятся на регистрационный учёт по месту отбывания наказания, но при этом право пользования жилым помещением за ними сохраняется.

После возвращения такой человек сможет восстановить регистрацию и продолжить пользоваться квартирой, даже не являясь её владельцем. Точно так же могут быть восстановлены в правах люди, которые были признаны пропавшими без вести, а потом нашлись.

По словам руководителя департамента контроля качества юридической службы «Амулекс» Нуриды Ибрагимовой, сведения о тех, за кем сохранено право пользования на жильё, должны быть в выписке из домовой книги.

«Но при условии, что сотрудники, осуществляющие регистрацию, поставили отметку, — уточняет Юрист.

— Ранее граждан, отбывающих наказание, снимали с учёта без отметок о сохранении за ними права пользования жильём, но с начала 2000-х годов такие отметки, как правило, ставят».

Без суда снять с учёта (выписать) такого жильца без его согласия невозможно, подчёркивает Ибрагимова. Юристы рекомендуют тщательно проверять историю квартиры, и если появится информация о таких жильцах, то лучше поискать другой объект для покупки.

Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, есть ли риски?

Закон ничего не говорит о том, что все прописанные в квартире люди должны сняться с регистрации до сделки. Обычно это простая предосторожность со стороны покупателей, которые хотят минимизировать возможные проблемы.

Рассмотрим два самых распространённых случая покупки квартиры с прописанными жильцами.

Первый случай: квартира продаётся, но владелец не может выписаться до заключения сделки (например, он покупает другое жильё или требуется отсрочка по иным причинам).

Это довольно распространённая практика, особенно при альтернативных сделках купли-продажи, когда одновременно несколько участников «цепочки» должны переехать из одной квартиры в другую.

В этом случае продавец даёт покупателю обязательство, заверенное нотариусом, выписаться до определённой даты (допустим, в течение двух недель после перехода прав собственности). Пункт об этом также вносится в договор купли-продажи. В этом случае риск покупки квартиры с прописанными людьми невысок.

Если бывший владелец (или члены его семьи) всё же нарушат обязательство сняться с регистрации, новый собственник имеет право выписать их в судебном порядке.

Смысла «цепляться» за квартиру у старых владельцев в этом случае, как правило, нет: суд встанет на сторону нового собственника недвижимости, а старый выплатит как минимум судебные издержки за всех, а возможно, и какую-то компенсацию покупателю.

А иногда бывает, что продавец просто боится остаться «без прописки» даже временно, хотя в этом нет ничего страшного. О постоянной и временной регистрации и о том, как выписаться «в никуда», мы писали в этой статье.

Второй случай предполагает, что у приобретаемой квартиры есть обременение в виде прописанных там жильцов, имеющих право на проживание даже при смене собственника жилья. Например, это люди, отказавшиеся от приватизации жилья в пользу кого-то другого. Их нельзя выписать даже через суд.

Ещё, как правило, нельзя выписывать людей, которые живут в квартире по договору ренты (если в договоре не написано другое, но это вряд ли) или по завещательному отказу. Закон не запрещает собственнику проводить сделки с такой недвижимостью: квартиру можно продать, но только с прописанными в ней людьми, и выписать их будет практически невозможно.

Покупатели на такие объекты тоже находятся, потому что они продаются с большими скидками.

Существует даже такая категория инвесторов, которые специализируются на выкупе квартир со сложной юридической историей, в том числе с прописанными людьми. Они готовы потратить время и деньги на суды, чтобы всех выписать (если это возможно), а «чистую» квартиру продать значительно дороже.

Если вы не намерены тратить время, силы и деньги на это, то лучше поискать «свободный» вариант.

Авторы: Команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Байдужа.

Может ли прописанный человек претендовать на квартиру

В данной статье подробно рассказывается может ли прописанный человек претендовать на квартиру, и все что об этом надо знать. Проживать на территории Российской Федерации возможно с обязательной регистрацией по месту жительства. Но что же делать тем, кто например, приехал на заработки в другой город на длительное время.

Ведь если он будет проживать здесь более полугода, то он получит соответствующий Штраф. Кроме того, некоторые работодатели не принимают на работу без регистрации в регионе нахождения предприятия. Без прописки не возможно отдать ребенка в школу, садик. Что делать человеку, который не имеет собственного жилья.

Можно прописаться в квартире у родственников, знакомых.

Права зарегистрированного гражданина в чужой собственности

Собственник квартиры имеет право прописать любого гражданина Российской Федерации. Но, в связи с этим возникает вопрос о том, может ли прописанный человек претендовать на квартиру, дом.

На него можно ответить просто. Нет. Он не может получить в ней долю, не может отобрать ее у собственника.

В соответствии с жилищным кодексом Российской Федерации, прописанный на чужой территории человек имеет право на:

Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 551-79-07. Это быстро и бесплатно!

Проживание в данной квартире, частном доме, комнате;
Устроиться на работу и предоставить информацию о месте регистрации;
Получать документы, такие как свидетельство, о постановке на налоговый учет и пенсионное страховое свидетельство, где указывает место регистрации;
Прописать, с согласия собственника, других членов своей семьи;
Указывать информацию о месте регистрации и месте проживания в кредитных учреждениях;
Получать различные пособия и льготы по соответствующему адресу прописки;
Оформлять ребенка в дошкольное учреждение, школу с соответствующим указанием адреса регистрации родителя;
Иметь возможность принимать решение по регистрации других людей на данной площади;
Без согласия собственника зарегистрировать своего несовершеннолетнего ребенка.

Других прав у человека, который зарегистрирован, но не является собственником квартиры, нет. Он не может участвовать в продаже квартиры, ее дарению и передаче по наследству. Он не обладает частью квартиры, дома и не может претендовать на долю в ней.

Другими правами обладает человек, который прописан в государственной квартире. Кроме указанных выше прав он может приватизировать ее. Это оговорено в федеральном законе под номером 1541-1, который был измене в 2016 году. Одним самым главным условием является то, что данный гражданин раньше не участвовал в приватизации государственного имущества.

Собственник квартиры, дома имеет право в судебном порядке выписать человека со своей жилплощади, но только если он не является плательщиком алиментов для человека, которого желает снять с регистрации.

Как прописать человека

Что бы зарегистрировать гражданина Российской Федерации собственнику необходимо обратиться в органы местного самоуправления, которые занимаются регистрацией жильцов и предоставить соответствующие документы. К ним могут относиться:

Заявление соответствующего образца, в данный момент оно составляется по форме 6;
Паспорт гражданина РФ на каждого зарегистрированного в данной квартире человека;
Документ, который подтверждает право собственности владельца квартиры, дома;
Документ, подтверждающий прибытие человека, которого необходимо зарегистрировать;
Согласие всех собственников данной квартиры, если она разделена на доли.

В отдельных случаях могут потребоваться свидетельство о заключении брака и военный билет на человека, которого необходимо зарегистрировать.

Если данного человека собственник желает прописать на определенное время, то зарегистрированному выдадут свидетельство о временной регистрации. Если собственник прописывает человека без ограничения время пользования жильем, то в паспорт человека, которого прописали, ставят печать о регистрации по данному адресу.

Обязательным условием для тех, кто владеет только долей в квартире, является получение согласия всех собственников на регистрацию данного гражданина. Но если прописаться желает сам дольщик, то согласие всех остальных не требуется.

Как выписать человека

Что бы снять с регистрационного учета человека, прописанного на жилой площади собственника, он может просто обратиться к прописанному гражданину и попросить его об этом. Как правило, вопросов и проблем возникать не должно. Зарегистрированный гражданин не имеет никаких прав на собственность в данной квартире.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (800) 551-79-07 (Регионы РФ)

+7 (800) 551-79-07 (Москва)+7 (800) 551-79-07 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Если он отказывается выписаться самостоятельно, то собственник имеет право обратиться в суд. Кроме того, в настоящее время трудоспособного человека можно выписать просто по желанию собственника.

Надо заметить, что выписать несовершеннолетнего ребенка, если нет информации о его будущей регистрации, ни в коем случае нельзя. Поэтому собственнику заранее необходимо узнать информацию о человеке, которого он желает прописать. Имеет ли он несовершеннолетних детей или нет, так как он имеет право сам зарегистрировать их на той площади, где имеет прописку.

В этой статье вы узнали, может ли прописанный человек претендовать на квартиру. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.

Временная регистрация от собственника

Не все россияне готовы прописать в своем жилье постороннего человека, даже если это временная регистрация. Это понятие овеяно кучей домыслов и надуманных историй. Большинство из них не соответствуют действительности. Но определенные риски у владельца жилья все же есть.

Что такое временная регистрации от собственника, для чего она нужна, чем грозит ее отсутствие квартиранту и владельцу жилья, расскажет Бробанк.

Временная регистрация, что это, зачем и кому нужна

Временная регистрация не влияет на постоянную прописку, которая есть у всех граждан в паспорте. Такой вид регистрационного учета нужен для проживания во временном жилье. При съеме квартиры, общежития или комнаты, где в действительности находится человек.

Ее нужно сделать любому, кто не живет по месту постоянной прописки более 90 календарный дней. Чтобы оформить временную регистрацию отводится от 3 до 8-ми дней.

Причем ее можно сделать не только в жилфонде, но и в санатории, гостинице, хостеле или в общежитии образовательного учреждения.

По законодательству РФ только временная регистрация дает ряд юридических и социальных прав. На медицинскую помощь, трудовую деятельность, обучение в регионе и проживание в указанном жилье.

Если временной прописки не будет, то могут отказать в медицинских услугах, не принять ребенка в школу, детский сад, отказать в кредите, не принять на работу или выселить из квартиры. Кроме того неприятности могут затронуть и владельца жилплощади.

Если квартиранты без временной прописки будут находиться в жилье больше 3-х месяцев, то собственника оштрафуют.

Россияне могут оформить временную регистрацию без привлечения собственника. От него потребуется только письменное согласие на прописку.

Но если квартирант иностранец, то владельцу жилья придется уведомить территориальный орган, который занимается вопросами миграции. А после этого иностранного гражданина можно прописать в квартире на время проживания.

Если не уведомить федеральную миграционную службу, то собственнику грозит штраф за административное Правонарушение.

Какой срок действия временной регистрации

Минимальный срок, на который может быть зарегистрирован квартирант — 3 месяца. Максимальный — 5 лет. Бессрочной временной регистрации не бывает. Как только указанный срок заканчивается автоматически отменяется и временная регистрация. Поэтому ее необходимо своевременно продлевать. Для этого опять потребуется письменное согласие собственника жилья.

Но если, по каким-либо причинам надо прекратить временную регистрацию жильца, то это можно сделать в любой момент. Для этого собственник составляет заявление в регистрирующем органе о досрочном выбытии или отсылает информацию через портал Госуслуг.

В течение 3-х рабочих дней от даты заявления собственника квартиранта снимут с учета. Но если с квартиросъемщиком не было официального договора аренды, который истек, или он отказывается съехать с жилплощади, то его можно выселить только через суд.

Если контракт с жильцом был составлен официально, то он обязан покинуть квартиру собственника, как только завершится срок действия договора аренды. Арендатор с временной пропиской не получает никаких прав на недвижимость ни в целом, ни в какой-либо другой долевой форме.

Он получает право только на проживание.

Собственник вправе выселить квартиранта, если:

произошло внешнее ухудшение состояния жилплощади;
нет оплаты за коммунальные услуги или выплат по арендной плате, а при этом это прописано в условиях договора аренды;
жилплощадь сдана в субаренду без предварительного согласования с собственником.

Для обращения в суд собственнику потребуется собрать доказательства. Без них дело не примут к рассмотрению.

В некоторых случаях квартиросъемщики могут подать в суд на собственника, которые не дает согласие на временную регистрацию. Арендаторы так смогут поступить, если у них заключен длительный договор найма жилплощади. В ряде случаев суды удовлетворяют иски таких квартирантов.

При наличии действующего договора аренды и без нарушений со стороны арендаторов, владелец недвижимости не сможет их просто так выгнать с занимаемой жилплощади. В этом случае остается ждать завершения срока временной регистрации, на который было дано согласие собственника.

Законное выселение

В некоторых ситуациях без выселения недобросовестных квартирантов не обходится. Это один из рисков, с которыми могут столкнуться владельцы жилья. По российскому законодательству арендатор обязан освободить жилплощадь, если:

завершен срок временной регистрации квартиросъемщика;
жилье используется не по назначению, например, там организован нелегальный бизнес;
регулярно нарушается общественный порядок;
жильцы мешают нормальной жизни соседей;
истек срок аренды или договор был расторгнут.

Но бывают случаи, когда собственник вправе произвести выселение без присутствия самого квартиросъемщика. Такое возможно, если:

арендатор призван в армию;
суд вынес решение о принудительном выселении квартиранта;
наниматель лишен свободы по решению суда за какое-либо правонарушение;
вынесено судебное решение, что временная регистрация была сделана незаконно.

Однако собственник не вправе угрожать жильцам расправой или выставлять их вещи из дома по собственной инициативе. Такие действия могут быть расценены судом как противоправные и владельца накажут.

Прописка детей квартирантов без согласия собственника

Если собственник дал разрешение на временную регистрацию только одному жильцу, а у него есть несовершеннолетние дети, то тот сможет их прописать без отдельного согласия владельца квартиры. Но это не должно пугать собственника.

В интернете немало информации о том, что выселить квартиранта с детьми невозможно. Потому что якобы таким образом несовершеннолетние лишаются «угла». Но это неправда. У ребенка в любом случае есть постоянная прописка, а временная ее не заменяет. Поэтому никакие запугивания или увещевания на этот счет ни имеют никакого юридического обоснования.

Кроме того судебная практика показывает, что судьи встают на сторону владельца жилья, а не временных арендаторов.

Но чтобы избежать таких ситуаций и судебных тяжб, лучше заранее посмотреть документы будущего квартиранта и убедиться, что у него нет несовершеннолетних детей.

Если ребенок рождается в период аренды, то собственнику следует проконтролировать все этапы регистрации младенца и получения им постоянной прописки в другом месте.

Почему могут возникнуть проблемы у собственника

При административных правонарушениях квартиранта будут искать в первую очередь по последнему месту регистрации. Это может доставить неудобство собственнику жилья. Кроме того если арендатор задолжал кредиторам, а в отношении него ведут работу судебные приставы, то под арест может попасть и часть имущества владельца недвижимости.

Если в квартире произошло уголовное преступление или его совершил квартиросъемщик — это тоже может стать дополнительной проблемой для собственника. В некоторых, особо сложных ситуациях его могут даже обвинить в соучастии или в пособничестве преступлению.

Если арендатор затопил соседей, допустил пожар или причинил ущерб другим жильцам дома, то доказать собственнику свою непричастность будет сложно. Чтобы избежать таких ситуаций, лучше не только включить пункт об ущербе в договор аренды, но и застраховать недвижимость, а сумму страховки включить в стоимость.

Дополнительные расходы собственника

Собственник жилья должен учесть, что если квартиранты вносят арендную плату за съем, то он должен платить налоги. Кроме того дополнительные расходы будут и при платежах за коммунальные услуги.

Налоги

Доходы, которые получает собственник за аренду жилья, входят в перечень налогооблагаемых прибылей. Плату за съем надо указывать в налоговой декларации.

Не все собственники составляют контракт на наем с жильцами и не делают им временную регистрацию. Другие пытаются обезопасить себя и временную регистрацию делают, но не подписывают договор аренды.

В этом случае у налоговых служб может возникнуть вопрос к собственнику: почему регистрация есть, а дохода нет.

У налоговых служб могут запрашивать данные из Росреестра, но такую информацию отслеживают не везде. Повсеместных проверок квартир, где были бы прописаны временные квартиранты, но собственники жилья не платят налоги на доходы, пока нет.

Расходы на ЖКХ

Количество прописанных человек повлияет на те коммунальные платежи, которые учитывают не по счетчикам. В некоторых случаях это квартплата, лифт, вывоз мусора и другие услуги, связанные с нормативами. В других регионах эти платежи не зависят от количества жильцов, их платят по фиксированному тарифу. Тогда число прописанных лиц, не отразится на суммах оплаты.

Количество прописанных человек может повлиять на расчеты за электричество, воду, газ, и тепло, если в доме нет приборов индивидуального учета. В этом случае число прописанных лиц напрямую влияет на итоговую сумму платежей. И совершенно неважно постоянная у квартиросъемщика прописка или временная.

Наказание за отсутствие регистрации

Если квартиранты живут без постоянной или временной регистрации, то это признают административным правонарушением. Арендатору назначат штраф в размере 3-5 тысяч рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, и 2-3 тысячи рублей для остальных регионов.

Но, если в квартире живет арендатор, у которого постоянная прописка в том же городе или субъекте федерации, то штрафа не будет.

В городах федерального значения штрафы не назначат за квартирантов без временной регистрации, если они прописаны в области. Это относится к Москве, Санкт-Петербургу и Севастополю.

В квартирах собственников без временной регистрации могут проживать арендаторы с постоянной пропиской в Московской, Ленинградской области и Республике Крым соответственно.

Кроме того не штрафуют ни собственника, ни жильцов за проживание в квартире родственников, которым не сделана временная регистрация.

За нарушение законодательства оштрафовать могут не только квартиранта, но и владельца жилплощади. Если собственник физическое лицо, то сумма штрафа за проживание в его квартире жильцов без временной регистрации.

От 2 до 5 тысяч рублей для владельцев квартир по всей России и 5-7 тысяч для Москвы и Санкт-Петербурга.

Для юридических лиц суммы еще больше: от 250 тысяч до 750 тысяч рублей по России и 300-800 тысяч для собственников жилья в двух столицах.

В каком жилье запрещена регистрация

Невозможно сделать временную регистрацию в жилье, которое определено под снос. Как только госадминистрация выносит решение о сносе, то в территориальные органы приходит постановление о том, что по указанному адресу регистрация жильцов запрещена.

В апартаментах сделать временную регистрацию можно, хотя они и не относятся к жилому фонду. В апартаментах запрещена только постоянная регистрация.

Как избежать неприятностей собственнику

Полностью застраховаться от всех рисков, связанных с квартирантами владелец жилья не сможет. Но если вы предпримете несколько шагов, то сможете уменьшить риск неблагоприятных последствий:

Оформляйте временную регистрацию квартирантам на минимальный срок. Чтобы знать наверняка, что арендатор не будет злоупотреблять выданным разрешением, проконтролируйте процесс прохождения регистрации в МФЦ или ГУВМ МВД.
Составляйте договор, даже если выдаете квартиру в безвозмездное пользование. В тексте укажите как минимум ответственность за порчу имущества или за причинение ущерба соседям. Также внесите данные, в каком порядке будет происходить оплата коммунальных услуг. Кроме того пропишите количество жильцов, которые получат право проживать в квартире и их данные.
Застрахуйте недвижимость от порчи в страховой копании.
Внимательно изучите документы будущих жильцов. По возможности наведите о нем справки, соберите всю доступную информацию. Проверьте, нет ли на человеке долгов, и не скрывается ли он от закона.

Проверка долгов в Невылет

Стоимость от	299Р
Узнать КИ	Можно
Улучшение КИ	Есть
Документы	Паспорт РФ
Отчет	Онлайн
Время	За 5 минут

Только взвешенный подход к вопросу позволит минимизировать риски от регистрации в своем жилье посторонних лиц.

Об авторе

Клавдия Трескова – Эксперт в области финансовой грамотности и инвестиций. Образование высшее экономическое. Опыт работы в банке – более 15 лет.

Регулярно повышает квалификацию и проходит курсы по финансам и инвестициям, что подтверждено сертификатами Банка России, Ассоциации Развития Финансовой Грамотности, Нетологии и других образовательных платформ. Сотрудничает со Сравни.

ру, Тинькофф Инвестиции, ГПБ Инвестиции и другими финансовыми изданиями. [email protected]

Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту [email protected].