Сделки по отчуждению доли в праве на Недвижимость включают их продажу, мену, дарение и по общему правилу их необходимо удостоверять у нотариуса (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ от 03.07.2015 г.). Это не обязательно лишь в ряде исключений, предусмотренных законом. Также нотариальное удостоверение требуется при ипотеке (залоге) долей в праве общей собственности на недвижимый объект.
Когда обязательно Отчуждение имущества через нотариуса
В большинстве случаев долю в праве на квартиру, дом, землю отчуждают путем заключения сделки купли-продажи. Договор заключается в форме единого письменного документа.
Если законом установлена нотариальная форма его удостоверения, то при ее отсутствии, сделка считается ничтожной.
С 2016 года по указанным правилам совершаются и безвозмездные сделки отчуждения долей: дарение, выделение детям.
Сделки, требующие участия нотариуса
- Ипотека доли в недвижимости, за исключением случая, когда она оформляется кредитной организацией (банком).
- Продажа доли в праве на квартиру, дом, земельный участок. Исключение: отчуждение доли в квартире без нотариуса возможно, когда все доли в ней продаются по одной сделке. Если они отчуждаются разным покупателям — все договоры нужно заверять нотариально.
В данной ситуации не требуется извещение остальных собственников, так как все они одновременно продают свои доли. Во всех остальных случаях Нотариус контролирует исполнение закона о преимущественном праве покупки доли другими собственниками жилья.
Если продаваемая доля составляет общее, совместно нажитое имущество супругов, то для ее продажи требуется получить письменное нотариальное согласие супруга, не участвующего в сделке.
Отчуждение доли квартиры через нотариуса обязательно, если собственником является несовершеннолетнее, ограниченно дееспособное лицо, или находящееся под опекой.
- В данном случае нотариус обязан уведомить о сделке органы опеки, без их согласия договор не может быть подписан.
Продажа доли земельного участка с пятью и менее собственниками.
- Если количество собственников больше пяти, продажа осуществляется по нормам, установленным законом № 101-ФЗ от 24.07.2002 года.
Отчуждение доли недвижимости в счет оплаты уставного капитала в ООО.
- Подобные сделки не признаются куплей-продажей, следовательно, для них не обязательно соблюдение норм о преимущественном праве приобретения доли сособственником. Тем не менее, договор требует нотариального удостоверения, поскольку эта форма предусмотрена законом для всех форм отчуждения долевого имущества.
Документы, требующиеся нотариусу
Помимо собственно договора об отчуждении доли тем или иным способом, нотариусу потребуются документы, подтверждающие:
-
принадлежность имущества продавцу (правоустанавливающий договор, выписка из ЕГРН);
-
правоспособность сторон сделки (паспорта, документы организации);
-
согласие органа опеки на проведение сделки, если собственниками являются несовершеннолетние или недееспособные лица;
-
нотариальное согласие супруга на отчуждение доли, если она входит в совместно нажитое имущество;
-
извещение продавца, направленное в адрес долевых собственников с предложением выкупа доли.
Согласно письму Федеральной нотариальной палаты № 10333/03-16-3 от 31.03.2016 года извещение сособственников об отчуждении доли по возмездной сделке (продажа, Мена) является юридически значимым сообщением. Его может направить нотариус по просьбе заявителя, либо Продавец извещает других участников долевой собственности самостоятельно.
В извещении о продаже должны быть указаны объект и цена продажи, порядок расчетов, сроки передачи имущества. Грамотным решением будет приложение к извещению проекта договора купли-продажи. В качестве подтверждения исполнения закона нужно представить в нотариальную контору копию заказного письма, телеграммы с уведомлением о вручении адресату.
Сделка может быть удостоверена по истечении месяца со дня получения извещения долевыми собственниками, если от них не поступило ответа. Ранее нотариус может удостоверить сделку об отчуждении долей только при наличии нотариального отказа сособственников от покупки.
Стоимость нотариального удостоверения сделки
За совершение нотариальных действий, для которых законом предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус взимает Тариф в размере государственной пошлины.
Цена доли устанавливается на основании соглашения сторон,кадастровой стоимости или отчета об оценке. При наличии двух документов с указанием различной стоимости, во внимание принимается большая стоимость.
При этом нотариальный тариф для сделок требующих обязательного нотариального удостоверения не может превышать 20 000 рублей. Дополнительно к тарифу оплачиваются правовые и технические Услуги нотариуса (ПиТХ).
В Москве плата составляет 6 000 рублей, при этом несовершеннолетние лица освобождаются от оплаты, пропорционально своему участию в договоре.
Дополнительное преимущество удостоверения у нотариуса сделок отчуждения недвижимого имущества в том, что он, по просьбе сторон, бесплатно направляет документы на регистрацию перехода прав в орган Росреестра. При этом выписку из ЕГРН на нового собственника можно получить уже через сутки, поскольку нотариально удостоверенная сделка не требует дополнительной проверки со стороны Росреестра.
Изменение режима совместной собственности супругов
15 июля 2020 г. Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект №835938-7 «О внесении изменений в отдельные Законодательные акты Российской Федерации». Законопроект предусматривает ряд серьезных новелл, направленных на изменение режима совместной собственности супругов и согласование норм семейного и гражданского законодательства, регулирующих их имущественные отношения.
Об общей собственности
Большая часть изменений касается Семейного кодекса. Прежде всего, уточняется содержание понятия «общее имущество супругов». Законопроектом планируется исключить из ст.
34 СК привязку общего имущества к активам, приобретенным за счет общих доходов мужа и жены, в целях устранения встречающегося в судебной практике толкования данного словосочетания как допускающего возможность приобретения в период брака имущества за счет так называемых личных средств, которое не относится к общей собственности супружеской пары. К общим указанной статьей отнесены и имущественные права и общие обязательства супружеской четы.
Раздел и доли
Законопроект вносит существенные коррективы в механизм раздела общего имущества мужа и жены. Уже не редкость покупка в долевую собственность супругами недвижимости. Но если этого не было делано, судам при разрешении спора о разделе имущества между мужем и женой предписывается в обязательном порядке по аналогии с п. 1 ст.
254 ГК изначально устанавливать размер доли каждого из супругов во всей их общей собственности и перечень объектов, которые передаются одному из них в счет установленной судом его доли в совместном имуществе.
Такой подход позволит не поднимать всякий раз в суде вопрос об определении размера доли каждого, если, например, они делят не все сразу.
При этом права на объекты, не распределенные между супругами в соответствии с долями, определенными судебным актом, будут принадлежать им в указанных долях с момента вступления в силу судебного акта.
В том случае, если права на данные объекты подлежат государственной регистрации (например, регистрация общей совместной собственности супругов), будут подлежать регистрации и права каждого на соответствующие доли в этом объекте.
Аналогичные права у них возникают в отношении нераспределенного имущества и в случае, если ими ранее было заключено соглашение о разделе, в котором они определили доли каждого.
В законопроекте предлагается при разделе в судебном порядке установить ограничение на дробление бизнес-активов (прав участия в различных корпоративных структурах — это доли в уставном капитале, акции, паи) по причине несоразмерного уменьшения их стоимости.
В этих случаях предписывается признавать такие активы принадлежащими тому супругу, который осуществлял в их отношении единоличное или преимущественное пользование, в счет стоимости его доли в общей собственности.
Если же стоимость бизнес-активов, передаваемых одному из них, превышает стоимость причитающейся ему доли, то в пользу другого супруга должна быть взыскана денежная компенсация.
Когда муж или жена не в состоянии сразу после окончания судебного разбирательства по спору о разделе собственности выплатить другому денежную компенсацию, предусматривается право суда не только отсрочить или рассрочить такую выплату, что разрешено и сейчас, но и установить в ее обеспечение Залог и запрет на отчуждение бизнес-активов или иного имущества. Это позволяет обеспечить баланс интересов бывших супругов.
Отчуждение
Следующей новеллой является возможность уменьшения размера доли в общем имуществе одного из супругов в случаях совершения последним сделок по отчуждению общего имущества без согласия второго.
Изменения затрагивают и вопросы, касающиеся брачного договора. Так, из п. 3 ст.
42 СК РФ, посвященного содержанию брачного договора, исключается действующий сегодня запрет на включение в договор условий, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение.
Данное основание являлось одним из наиболее распространенных, по которым брачные договоры признавались недействительными. Законопроектом предлагается исключить возможность широкого толкования признания брачного договора недействительным.
В случае заключения нотариального соглашения о разделе общей собственности супруги в обязательном порядке определяют доли во всей их общей собственности и вправе определить конкретные объекты, принадлежащие каждому из них. Такое соглашение является основанием возникновения, изменения и прекращения прав мужа и жены на имущество (отдельные объекты), в том числе подлежащее государственной регистрации права совместной собственности супругов.
Банкротство
Существенные изменения предлагается внести и в законодательство о банкротстве в отношении вопросов реализации имущества гражданина, признанного банкротом и имеющего супруга (в том числе бывшего).
Законопроект устанавливает, что реализации в деле о банкротстве подлежит только то, что выделено гражданину в результате раздела совместной собственности супругов (в том числе бывших), который осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными семейным законодательством.
При этом в целях экономии времени требования о разделе рассматриваются арбитражным судом, разбирающим дело о банкротстве.
Другой предлагаемой новеллой в законодательство о банкротстве является введение новой статьи, регламентирующей возможность совместного банкротства супругов (в том числе бывших), если требования кредиторов относятся к общим обязательствам супружеской четы.
Обязанности нотариуса
В целях обеспечения интересов кредиторов предлагается внести изменения и в основы законодательства РФ о нотариате, возложив на нотариуса обязанность по приостановке выдачи свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе пережившему супругу, если в отношении умершего было возбуждено дело о банкротстве.
Михаил Кучин, партнер юридической компании «МОЖНО»
Отчуждение (продажа, дарение) общего имущества супругов до расторжения брака
Эта статья из серии «Энциклопедия сложных случаев при разделе имущества» посвящена ситуации, когда один из супругов совершает отчуждение (обычно продажу или дарение) совместного нажитого имущества другому человеку.
Уже написав статью, я понял, что она носит в большей степени обзорный характер, потому что невозможно раскрыть все нюансы даже большинства возникающих ситуаций. Каждая ситуация индивидуальна и требует такого же индивидуального рассмотрения.
Плюс нужно учитывать, что об одной и той же ситуации у разных юристов и разных судей может быть разное мнение. Одинаковые фактические обстоятельства могут получить разную оценку у разных судей.
Такие продажа и дарение могут производиться как с «добрым», так и со «злым» умыслом.
О «добром» умысле может идти речь, когда супруги совместно пришли к мысли о том, что нужно продать что-то из совместно нажитого имущества, для того чтобы купить что-то новое. Например, был приобретен в браке автомобиль и супруги решили купить новый автомобиль, или же улучшить жилищные условия.
О «злом» умысле идет речь тогда, когда один из супругов отчуждает (продает, дарит, меняет и т.д.) общее имущество с целью устранить его от раздела при разводе.
Например, супруг дарит автомобиль или квартиру своему родственнику, чтобы в последствии при разводе супруга не произвела раздел квартиры и не признала Право собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру. Или же имущество продается, а деньги «исчезают».
В данной статье будет рассказано о том, какие существуют условия для законного отчуждения общего имущества супругов до расторжения брака и какие существуют способы защиты пострадавшим супругом своих имущественных прав.
Все написанное в данной статье справедливо для следующей ситуации. Между супругами заключен Брак в органах записи гражданского состояния, брак не расторгнут и не признан недействительным. Спорное имущество является нажитым в период брака и является совместной собственностью. Отдельно будет рассказано о ситуации, когда имущество отчуждается после прекращения семейных отношений.
Условия законности отчуждения (продажи, дарения) общего имущества супругов
Общее правило: обоюдное согласие супругов на отчуждение общего имущества
Вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов регулирует статья 35 Семейного кодекса РФ.
Согласно п. 1 ст. 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
Это значит, что прежде чем супруг совершить какое-либо действие в отношении общего имущества он должен получить согласие на это действие со стороны другого супруга. В п. 1 ст. 35 Семейного кодекса РФ не конкретизировано, в какой форме должно быть получено согласие. С учетом конкретных обстоятельств это может быть как устная, так и письменная форма.
Приведу абстрактные пример. Супруги в браке купили электрочайник. Это общее имущество. Он сломался и жена решила его выбросить. По существу, утилизация – это одна из форм распоряжения имуществом.
Перед тем как этот электрочайник выбросить, супруга должна получить согласие мужа на утилизацию электрочайника. Можно в устной форме, можно в письменной форме.
При наличии спора в суде, на жену может быть возложена обязанность доказать, что она распорядилась общим имуществом с согласия мужа.
Этот пример может показаться комичным, но все становиться более серьезным и интересным при повышении стоимости общего имущества. Крупная дорогая бытовая техника, мебель, транспорт, недвижимость имеют намного большую ценность и за них могут разворачиваться настоящий баталии.
Итак, первое и самое важное условие законности отчуждение общего имущества супругов в браке является получение согласия другого супруга на отчуждение (дарение, продажу, мену и т.д.) общего имущества.
Отчуждение движимого общего имущества супругов
Читаем ст. 35 Семейного кодекса РФ дальше.
Пунктом 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ предусмотрено, что при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Это значит, что если один из супругов решил продать общее имущество, то предполагается, что другой супруг согласен и с фактом продажи общего имущества и с ценой и прочими условиями сделки. Такая норма придумана, в первую очередь, для защиты интересов контрагентов по сделкам.
Например, я решил купить у кого-то электрочайник. Я не знаю и не могу достоверно узнать, его ли это электрочайник или же этот электрочайник приобретён в браке и является общим имуществом и требуется согласие супруги на продажу чайника.
Конечно, я могу спросить: женат ли ты? чем докажешь, что чайник не является общим имуществом (например, приобретен до брака)? чем докажешь, что жена согласна на продажу чайника? Человек может сказать: нет не женат и показать паспорт без отметок о браке (в новый паспорт после его утери отметки о браке УФМС не ставятся).
Однако, права другого супруга защищены той же пункт 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ.
В норме указано, что сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Это значит, что другой супруг, который не согласен с продажей или иным отчуждением общего имущества, может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной и доказать, что он не был согласен на отчуждение (продажу) общего имущества. Но он будет обязан доказать, что другая сторона (покупатель или одаряемый) знала и заведомо должна была знать о его несогласии на совершении сделки.
Как вы понимаете, доказать, что другая сторона сделки знала или должна была знать о несогласии на совершении сделки очень сложно (мягко сказано), практически невозможно.
Например, автомобиль приобретен в браке и зарегистрирован на супруга. Перед разводом, чтобы не делить автомобиль, супруг решает его продать. Находит случайного покупателя.
В один день заключает договор купли-продажи, снимает авто с учета, передает покупателю, покупатель платить деньги и в этот же день ставит автомобиль на учет.
Как можно будет доказать, что этот случайный покупатель знал или заведомо должен был знать о несогласии супруги на продажу автомобиля? Доказать это нереально.
Правда, если речь идет о продаже или дарении близким родственникам или близким друзьям можно попробовать оспорить сделку купли-продажи или дарения, особенно если цена занижена или отчуждается безвозмездно. В общем здесь все зависит от конкретных обстоятельств и позиции суда.
Суд может в ряде случаев подойти в обстоятельствам дела неформально и с точки зрения справедливости. Например, если супруг подарил автомобиль своей маме, то лично я не вижу препятствий для признания такой сделки недействительной.
Мама, естественно, в силу близких родственных связей не может не знать, что её сын женат и явно должна усомниться в том, что супруга сына добровольно согласна потерять автомобиль.
Отчуждение недвижимого общего имущества супругов, сделки, требующие нотариального удостоверения и (или) регистрации
- Продолжаем читать статью 35 Семейного кодекса РФ.
- «Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга».
- Итак, мы видим исключение из правила о том, что согласие другого супруга на совершение сделки предполагается.
- Если речь идет о распоряжении недвижимостью и сделках, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, то необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Исключение из общего правила о том, что согласие предполагается сделано с целью защиты интересов супруга. В данном случае интересы насколько существенны, то требуется письменное согласие, удостоверенное нотариусом.
Тут с точки зрения логики законодателя все понятно: у большинства одна квартира или дом, за которые 20 – 30 лет платиться ипотечный Кредит, один садовый участок, один гараж. Потерять единственное жилье – это серьезно и страшно, особенно на склоне лет. Поэтому, уважаемые покупатели, будьте добры, проверяйте наличие согласия другого супруга на отчуждение общего недвижимого имущества.
Хотя продавцы имеют возможность обойти эту нормы, скрывая факт нахождения в браке на момент продажи недвижимости или заключения иной сделки на отчуждение недвижимого имущества.
Обычно это делается путем получения нового паспорта, в котором миграционная служба сама не ставит отметки о браке. Отметку о заключении брака ставят органы ЗАГС.
Поэтому покупатели видят чистый паспорт и у них нет оснований не верить продавцу, что он холост или она не жената.
Нотариальное согласие на совершение сделки может быть абстрактным, предоставлять, например, право продать объект за любую цену, любому лицу или купить любой объект за любую цены либо конкретным, в том числе, конкретизировать объект, цену, покупателя или продавца, порядок расчетов и т.д.
Нотариальное согласие должно представляться при регистрации сделки или регистрации перехода права собственности в Росреестр.
Пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ предусмотрено, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Как видно из данной статьи, защита права осуществляется достаточно просто. При «злонамеренном» отчуждении недвижимого имущества другим супругом в период брака достаточно обратиться в суд иском о признании сделки недействительной и ссылаться на отсутствие нотариального согласия на совершении сделки.
Защита прав супруга при отчуждении общего имущества супругов
Существует 2 способа защиты прав супруга при отчуждении общего имущества другим супругом. Первый способ – это признание сделки недействительной и применение последствий недействительности сделки. Второй способ – учет стоимости имущества при разделе общего имущества супругов.
Признание сделки недействительной как способ защиты прав супруга при отчуждении общего имущества супругов
На такой способ защиты нарушенных прав указывает ст. 35 Семейного кодекса РФ.
Как я ранее цитировал, п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ предусматривает возможность оспорить сделку, доказав при этом что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Это правило касается обычно движимого имущества: от предметов бытовой обстановки до автомобилей (если речь идет об обычных гражданах).
По своему опыту могу сказать, что обычно всех интересуют автомобили. Ресурс это ценный и легко продаваемый. Регулярно мне встречаются ситуации, когда из совместно нажитого имущества имеется только автомобиль.
С учетом того, что его легко продать и им можно пользоваться, а оспорить сделку по его продаже практически нереально, важное значение приобретает тот факт, у кого находится автомобиль. А находиться он может у кого угодно, потому что невозможно совершить угон автомобиля (ст.
166 Уголовного кодекса РФ), который находится в общей собственности супругов.
По п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ сделка является оспоримой и может быть оспорена исключительно другим супругом. Срок – один год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о совершении сделки.
Как писал выше, оспаривать сделку по мотиву того, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки проблематично.
Пункт 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ предусматривает возможность оспорить сделку по распоряжению недвижимостью и сделки, требующие нотариального удостоверения и (или) регистрации, если не получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Срок — один год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о совершении сделки. Нужно доказать только отсутствие нотариально удостоверенного согласия или несоответствие условий сделки условиям нотариального согласия.
Учет стоимости имущества при разделе общего имущества супругов как способ защиты прав супруга при отчуждении общего имущества супругов
Пунктом 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» предусмотрено следующее: учитывая, что в соответствии с п. 1 ст.
35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов должно осуществляться по их обоюдному согласию, в случае когда при рассмотрении требования о разделе совместной собственности супругов будет установлено, что один из них произвел отчуждение общего имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи, либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость.
Смысл данного разъяснения можно пояснить на примере. Предположим в период брака супруги нажили 2 одинаковых по стоимости автомобиля, которые один из которых был зарегистрирован на супруга, а другой на супругу. Перед разводом супруга дарит автомобиль, который зарегистрирован на нее, своему отцу и думает, что сможет разделить автомобиль, который зарегистрирован на супруга.
Если применять п. 16 Постановления Пленума и доказать, что автомобиль подарен вопреки воле другого супруга, то при разделе автомобилей будет учтена стоимость автомобиля, который супруга подарила своей матери. Получается, что автомобиль супруга будет оставлен ему без выплаты супруге какой-либо компенсации.
Если бы же автомобиль был продан по взаимному согласию супругов, а деньги потрачены на общие нужды, то оставшийся автомобиль, зарегистрированный на супруга, подлежал бы разделу. Кому-то был бы оставлен автомобиль, другому супругу досталась бы денежная компенсация.
Применение п. 16 Постановления Пленума не зависит от стоимости отчужденного имущества. Как видно, имеет значение только, чтобы отчуждение или расходование (в том числе уничтожение) общего имущества было произведено вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи.
Доказывать, что все произошло вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи должен тот супруг, который на это ссылается.
Обычно имеет значение продолжаются ли семейные отношения между супругами и продолжают ли они совместно проживать (ч. 4 ст. 38 Семейного кодекса РФ).
Итак, в этой статье были освящены общие вопросы, связанные с отчуждением (продажей, дарением и др.) общего имущества супругов до расторжения брака и названы способы защиты прав пострадавшего супруга. Для того чтобы узнать нюансы или получить информацию применительно к Вашей ситуации записывайтесь на консультацию. Небольшие вопросы можете задавать в форме комментариев к статье.
Обращайтесь! Звоните по телефону 8(343)361-55-56.
Общая долевая собственность и особенности осуществления правомочий ее участниками
1. Долевому сособственнику принадлежит доля в праве, но не в вещи. Так, в приведенном примере с совместной покупкой квартиры каждый из ее приобретателей является обладателем доли в праве общей долевой собственности на всю квартиру целиком.
Но это не мешает последним заключить соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, предусматривающее, кто и в какой из трех комнат будет проживать (ст. 247 ГК), о распределении доходов от использования общего имущества (ст.
248 ГК), например, посредством сдачи его в аренду и т.д.
2. Владение и пользование имуществом, составляющим предмет общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников, а в случае возникновения спора — судом по требованию любого из них.
Каждый из долевых сособственников вправе претендовать на владение и пользование частью общего имущества, соразмерной принадлежащей ему доле. Если кто-либо из сособственников владеет и (или) пользуется частью общего имущества, не соответствующей размеру его доли, это несоответствие должно быть компенсировано.
Порядок пользования общим имуществом может определяться и сложившимся обычаем (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ N 25).
Расходы на содержание общего имущества участники долевой собственности также несут пропорционально размеру своих долей (ст. 249 ГК). При этом по общему правилу обязанность нести бремя содержания общего имущества не зависит от того, пользуется им сособственник или нет.
3. Распоряжение общим имуществом, как правило, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК), при недостижении такого соглашения определить порядок распоряжения общим имуществом по суду Закон не позволяет, поскольку это было бы слишком грубым вмешательством в сферу автономии воли сособственников.
Вместе с тем долей в праве общей собственности каждый из ее участников может распоряжаться по своему усмотрению, с учетом права остальных сособственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли — при ее возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 ГК) постороннему лицу.
Так, право преимущественной покупки у сособственников возникает при продаже одним из них своей доли в праве общей собственности, за исключением случаев продажи доли с публичных торгов (с учетом правил ст. 255 ГК) и продажи доли в праве общей собственности на земельный участок при одновременной продаже части расположенного на таком участке здания или сооружения либо помещения в них.
Для обеспечения преимущественного права покупки сособственник, желающий произвести отчуждение своей доли третьему лицу, обязан известить других участников долевой собственности о своем намерении продать долю, с указанием цены и других условий продажи.
Извещение должно совершаться в письменной форме и быть полученным адресатом (с учетом п. 1 ст. 165.1 ГК).
Если остальные сособственники в течение месяца — при продаже недвижимости или в течение 10 дней — при продаже движимого имущества с момента их извещения откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю (в том числе проигнорировав сообщение о продаже), то продавец сможет продать свою долю на указанных в сообщении условиях третьему лицу. Причем сроки эти являются пресекательными, что означает прекращение преимущественного права с их истечением.
При нарушении продавцом названной обязанности любой из участников долевой собственности вправе в течение сокращенного срока исковой давности — трех месяцев — по суду требовать перевода на него прав и обязанностей по сделке, т.е. последняя недействительной не признается, происходит лишь изменение субъекта на стороне покупателя (см. п. 14 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 10/22, п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ N 4).
В силу п. 5 ст. 250 ГК вышеперечисленные правила распространяются и на договор мены (но если доля обменивается на какую-либо уникальную вещь, например жилой дом или оригинал картины известного художника, остальные сособственники вряд ли смогут реализовать свое право преимущества; это, однако, не значит, что их не нужно уведомлять о предстоящей мене).
Исключена реализация права преимущественного приобретения при внесении доли в праве общей собственности в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества (см. Определение Верховного Суда РФ от 11 марта 2014 г. N 56-КГ13-12) в случае ее отчуждения в рамках отношений пожизненного содержания с иждивением (п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ N 4).
4. Как следует из п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав на недвижимость, сделка о продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу подлежит заключению в нотариальной форме. Также нотариального удостоверения требуют сделки по продаже земельных долей (п. 3 ст. 24.1 Закона о регистрации прав на недвижимость).
В отличие от общего правила п. 1 ст. 223 ГК доля в праве собственности переходит ее приобретателю по договору с момента его заключения. В случае если сам договор или переход права, доля в котором приобретается, требуют государственной регистрации, момент перехода соответствующей доли связывается с моментом такой регистрации (ст. 251, п. 2 ст. 223, ст. ст. 8.1, 131 ГК).
5. Раздел имущества, являющегося предметом общей долевой собственности, осуществляется по соглашению ее участников и влечет прекращение общей собственности.
Если только один из субъектов общей собственности желает выйти из состава ее участников, он вправе требовать выдела своей доли в соответствующем имуществе (после выдела между остальными участниками общей собственности отношения долевой собственности сохраняются).
По соглашению участников общей долевой собственности выделяющемуся сособственнику вместо выдела натуральной доли другими сособственниками может быть выплачена компенсация ее стоимости.
При недостижении соглашения между сособственниками раздел общего имущества, а также выдел из него натуральной доли осуществляются в судебном порядке.
Следует отметить, что выдел доли из общего имущества или его раздел возможны не всегда.
Так, например, в отношении жилого дома они допустимы только при возможности выделения его изолированной части с отдельным входом либо переоборудования соответствующей части дома в изолированную.
Если при этом образуемые в результате раздела доли в имуществе не соответствуют размерам долей в праве общей долевой собственности, соответствующая разница компенсируется (см. п. 11 Постановления Пленума ВС СССР N 4).
При определенных обстоятельствах закон в принципе не признает за долевыми сособственниками права на выдел своей доли в общем имуществе в натуре, допуская лишь возможность соответствующей компенсации. Указанное право на компенсацию возникает в следующих случаях:
1) закон не допускает выдела доли в натуре (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК);
2) выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК), например если он влечет невозможность или неудобство использования имущества по целевому назначению, значительное снижение материальной или художественной ценности последнего (см. п. 35 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 6/8, п. 7 Постановления Пленума ВС РФ N 4);
3) по решению суда о выплате такой компенсации независимо от согласия сособственника, заявившего требование о выделе своей доли в натуре, если последняя незначительна, не может быть реально выделена, а интерес выделяющегося сособственника в использовании общего имущества несуществен (п. 4 ст. 252 ГК, Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О).
Что это такое — отчуждение имущества?
Обратите внимание! Отчуждение имущества — это передача имущества или права собственности на него от нынешнего собственника иному субъекту.
Важно! По умолчанию принимается, что отчуждение имущества — это комплекс действий, осуществляемых его собственником по доброй воле (например, на основании различных сделок).
Системный анализ норм закона позволяет сделать вывод, что отчуждение имущества — это не (см. п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ):
- отказ от права;
- предоставление имущества во временное пользование;
- утрата или гибель имущества либо утрата права на него по объективным причинам;
- прекращение права по решению суда;
- предоставление будущих возможностей к отчуждению.
Принудительное отчуждение имущества на праве собственности
Вместе с тем ГК РФ содержит нормы, согласно которым отчуждение имущества — это не всегда решение, принятое субъектом права самостоятельно и по доброй воле.
Так, собственник имущества, которое в силу предписаний закона не может ему принадлежать (например, если отчуждаемое имущество — это вещь, относящаяся к объектам, оборот которых ограничен, п. 2 ст. 129 ГК РФ), должен произвести его отчуждение в установленные законом сроки (ст. 238 ГК РФ).
Другая ситуация — когда с торгов продаются объекты недвижимости, находящиеся на изымаемом в связи с ненадлежащим использованием земельном участке (ст. 239 ГК РФ).
Еще один пример — это отчуждение имущества, связанное с наложением на него взыскания. Например, обращение взыскания на жилье, являющееся предметом ипотеки (п. 1 ст. 50, ст. 51, 55 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).
Вывод! Таким образом, названные действия совершаются самим правообладателем, хотя и в силу содержащихся в законе императивных предписаний.
Договор отчуждения недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, передача в уставный капитал организации и т. д.)
Обратите внимание! В данном случае отчуждение имущества — это не просто подписание договора и передача вещи во владение, пользование и распоряжение иному лицу. Отчуждение недвижимого имущества — это сделка, требующая обязательной госрегистрации передаваемого в его рамках права (п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Физические лица могут отчуждать свою недвижимость различными способами, в т. ч. на основании договоров дарения, купли-продажи имущества. Физлицо также может внести имущество и в уставный капитал организации или пополнить таким образом состав имущества юрлица.
Операции с имуществом юрлиц имеют больше ограничений. Например, дарение между коммерческими организациями запрещено (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
Отчуждение имущества несовершеннолетнего
В данном случае отчуждение имущества — это операции, производимые также в соответствии с требованиями ст. 26, 28 ГК РФ, определяющими степень дееспособности несовершеннолетних лиц в зависимости от их возрастной категории.
Обратите внимание! Сделки с имуществом лиц, не достигших 14-летнего возраста, совершают только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ), за исключением мелких бытовых сделок.
Важно! Сделки же несовершеннолетними лицами старше 14 лет совершаются с письменного согласия их законных представителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ), за исключением регламентированных законодательством случаев.
Источник: RusЮрист
О реализации участниками долевой собственности преимущественного права покупки
Правовое регулирование порядка отчуждения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество всегда являлось актуальной темой научных работ и юридических статей.
В частности, в современном гражданском законодательстве подробно не регламентирован механизм реализации преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в том случае, когда на приобретение доли претендует несколько участников долевой собственности – сособственников.
В соответствии со ст.
250 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют Преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
В вышеназванной норме закона речь идет о любом недвижимом имуществе, которое может находиться в долевой собственности. В настоящей статье автор будет рассматривать проблему преимущественного права покупки на примере жилого помещения.
Исходя из буквального смысла указанной статьи, при продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (третьему лицу) необходимо уведомить остальных участников долевой собственности.
Следует отметить, что данная норма не обязывает получить от сособственников согласия на отчуждение, смысл ее заключается в своевременном и достоверном сообщении остальным участникам долевой собственности о предстоящей продаже с целью соблюдения их прав и законных интересов.
Таким образом, в первую очередь право приобрести отчуждаемую долю принадлежит участнику/участникам долевой собственности.
В данной ситуации возникает вопрос, каким образом реализуется право преимущественной покупки, если сразу несколько участников претендуют на приобретение отчуждаемой доли? Действующее законодательство не дает нам прямого ответа на этот вопрос.
Продавец доли не ограничен в способах отчуждения принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности. Он может продать свою долю одному из участников долевой собственности, нескольким участникам в равных долях, нескольким участникам в неравных долях.
- В сложившейся ситуации возможно предположить следующие варианты продажи доли:
- •договор купли-продажи доли заключается с каждым участником долевой собственности, выразившим свое желание на покупку, пропорционально размеру той доли, которая уже принадлежит участнику – покупателю;
- •договор купли-продажи доли заключается с лицом, первым обратившимся к покупателю и выразившим свое желание на приобретение доли;
- •право выбора покупателя по договору купли-продажи среди сособственников принадлежит продавцу по собственному усмотрению.
- Бесспорно, каждая из приведенных точек зрения не противоречит законодательству и имеет право на существование.
Первая из приведенных точек зрения представляется наиболее «справедливой» для каждого из лиц, имеющих долю в праве общей долевой собственности.
Продавец в итоге получает денежную сумму за проданную долю, а участники, изъявившие желание на покупку, часть от отчуждаемой доли пропорционально той, которая уже имеется в собственности приобретателей.
Схожая норма содержится в части 4 статьи 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», согласно которой участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определенной уставом общества пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли или части доли.
Вторая точка зрения, в отличие от первой, ставит участников долевой собственности в неравное положение, так как по гражданскому законодательству у них есть месяц на реализацию своего права преимущественной покупки.
Последняя точка зрения пользуется наибольшей популярностью. Согласно ей выбор покупателя из числа участников долевой собственности лежит на продавце.
Исходя из общих принципов и норм гражданского законодательства, в частности, из принципа свободы договора и смысла статьи 246 ГК, в которой указано, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса. При системном толковании статей 246 и 250 ГК РФ можно сделать вывод о том, что, если несколько участников долевой собственности изъявят желание приобрести отчуждаемую долю, право выбора приобретателя кому продать долю лежит на продавце.
Таким образом, очевиден пробел в законодательстве в виде отсутствия нормы, регулирующей порядок приобретения доли сособственниками.
Особенно актуальна данная проблема в ситуации, когда доля продается в коммунальной квартире. Так, в соответствии с п. 6 ст.
42 Жилищного кодекса РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Если доля в квартире представляет собой некое имущественное право, как правило, в неделимом в натуре объекте недвижимого имущества, то доля в коммунальной квартире представляет собой комнату или несколько комнат. Поэтому, когда встает вопрос о приобретении доли в коммунальной квартире, существует большая вероятность, что желающих приобрести долю (в виде комнаты) будет несколько лиц – участников долевой собственности.
Исходя из вышеизложенного, на взгляд автора, существующий пробел в праве, а именно порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении участникам долевой собственности, можно решить по аналогии со ст. 21 ФЗ «Об ООО».
В соответствии с указанной статьей интересы сособственников учитываются в полном объеме и не ставят кого-либо из приобретателей в неравное положение.
Следует отметить, что в таком случае преимущественное право покупки должно быть реализовано в рамках заключения одного договора между продавцом и покупателями-сособственниками, в целях недопущения расхождения предмета договора, указанного в извещении о продаже доли и в заключаемом договоре купли-продажи.
АННА ГОЛУБЕВА, СТАЖЕР НОТАРИУСА ХАБАРОВСКА ВИКТОРИИ ТАБАЕВОЙ
Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 07 (189) дата выхода от 19.07.2018.