Покупка стройварианта: в агентстве объяснили это тем, что так проще начать строительство дома

Многие из опрошенных нами девелоперов, консультантов и банков (а Циан.Журнал опросил около 30 спикеров) не стали комментировать ситуацию открыто: «поймите нас», «мы пока ждем развития ситуации», «мы ждем решения банков» и т. д.

Неофициально эксперты говорят о том, что всё будет плохо и даже хуже, но надеются все же на торжество разума и планируют ужаться и пересидеть темные времена, сравнивая нынешний кризис с локдаунами в пандемию. Запаса прочности девелоперам хватит, соглашаются аналитики, но на несколько месяцев.

Что будет происходить на рынке? 

Если вкратце, то:

  • всплеск спроса сменится стагнацией,
  • продавать новостройки станет сложно,
  • но цены падать не будут,
  • застройщикам грозят банкротства, но не всем.

Запас прочности застройщиков

Конечно, для застройщиков столь резкое повышение ставки стало новостью и не предусматривалось ни в каких, даже в самых стрессовых сценариях, признает Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District): «сейчас компании заняты пересмотром финмоделей текущих и новых проектов». Повышение ставки создает две угрозы для бизнеса: с одной стороны, удорожает Кредит на реализацию новых проектов, с другой — уменьшает спрос на ипотеку.

«Как показал локдаун 2020 года, рынок жилья вполне может продержаться месяц без сделок и без активного строительства», — напоминает консультант международной компании, пожелавший остаться анонимным. 

«Да, уместно вспомнить коронакризис: многие, кто его пережил, сделали большую часть сделок», — соглашается застройщик, тоже попросивший на него не ссылаться.

«Кассового разрыва сейчас не избежать, мы не понимаем пока ни точного графика поставок, ни роста цен на строительные материалы. Не думаю, что застройщики, кроме гигантов уровня ПИК и «Самолета», протянут более двух–трех месяцев на собственных запасах ресурсов», — печально констатирует Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского».

Сейчас ситуация столь высокой неопределенности, что банки перестают выдавать кредиты, официально и неофициально, одни застройщики приостанавливают продажи, другие — повышают цены.

Девелоперы на 27 февраля отмечали возросший интерес покупателей — правда, далекий от ажиотажного. По данным Циан, рост спроса на новостройки был — 7–10%.

Покупка стройварианта: в агентстве объяснили это тем, что так проще начать строительство дома

По словам Алексея Попова, руководителя Циан.Аналитики, ценовая политика последних дней отличалась, скажем так, разнообразием.

Кто-то держал цены (и даже давал скидки), кто-то ставил прайс-листы на пересмотр, кто-то лишь вживую озвучивал новые цены, которые отличались от опубликованных на сайтах или в агрегаторах, перечисляет он. Во всяком случае средние цены 1 кв.

м по базе Циан изменились за выходные 26-27 февраля незначительно (зафиксированы дневные колебания в пределах от –0,5% до +1% по большинству крупных городов).

Например, в компании «А101» никаких серьезных изменений в ценовой политике не планируется. «Пока мы не отмечаем заметных колебаний покупательской активности. Продажи идут на нормальном уровне», — комментирует коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим.

Покупка на триллион

Но в ближайшие дни ситуация может измениться: если люди побегут пристраивать рубли, то спрос резко увеличится в течение одной–двух недель, прогнозирует представитель застройщика жилья комфорт- и бизнес-классов. Напомним, что за последние дни россияне сняли с банковских счетов более 1 трлн рублей.

По мнению Алексея Попова, в ближайшее время цены вырастут: застройщики попытаются заработать на неопределенности, растущем спросе. «В первую очередь сейчас будут разбирать лоты с относительно невысокими ценами, что будет дополнительно толкать средние цены вверх», — добавляет Эксперт.

Увеличение ключевой ставки до 20% способно изменить привычную картину рынка недвижимости до неузнаваемости.

Во-первых, поставщики стройматериалов из-за резкого падения курса рубля с марта могут повысить цены на 30%. В первую очередь вырастут цены на импортные стройматериалы. Сейчас в жилищном строительстве на них приходится до 40% сырья.

Покупка стройварианта: в агентстве объяснили это тем, что так проще начать строительство дома

Это не значит, что себестоимость строительства вырастет на 30%. Так, в 2020–2021 годах некоторые позиции строительных материалов и техники подорожали в два–три раза.

«Но в общем объеме строительных расходов они составляли только какую-то часть, и общие расходы увеличивались не столь критично, — объясняет представитель консалтинговой компании.

— К примеру, строительство складов подорожало, по данным на осень 2021-го, на 25–30% по сравнению с предыдущим годом, а не в два раза».

Во-вторых, подорожали кредитные средства для застройщиков и покупателей (ипотечные кредиты). 

По прогнозу Дмитрия Камалдынова, руководителя Циан.Ипотеки, ставка на ипотеку составит около 25% и станет, по сути, запретительной. 

  • Почти никто из заемщиков не сможет обслуживать такую ставку, уверен Алексей Попов: новые сделки, которые будут заключаться в ближайшие дни, вероятнее всего будут проходить с использованием собственных средств покупателей.
  • Что будет дальше? Три сценария
  • Первый — оптимистичный, в который верят или хотят верить большинство участников рынка.

«В таких условиях (отключение от системы SWIFT, блокировка средств ЦБ РФ, формальные и неформальные санкции) экономика функционировать не сможет. Любые военные операции заканчиваются мирными соглашениями. Я почти уверен, что такое соглашение по ситуации с Украиной будет включать послабления для финансовой российской системы», — выразил общую надежду аналитик рынка недвижимости.

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park), рассчитывает, что нынешняя ситуация на рынке недвижимости носит временный характер.

«Безусловно, спрос на ипотечные продукты из-за существенного роста ставок — как минимум, на 2% выше ключевой — скорректируется, но вряд ли это продлится дольше нескольких недель. К тому моменту финансовые власти, банки и девелоперы приспособятся к работе в новых условиях, а международная ситуация стабилизируется». 

Дмитрий Голев,коммерческий директор Optima Development

По его мнению, со временем ЦБ РФ начнет постепенно снижать ключевую ставку — с определенным лагом это вынудит банки корректировать условия своих ипотечных продуктов.

«Если повышение ставки ЦБ до 20% будет носить кратковременный характер и ключевая ставка снизится до приемлемого уровня, например, через месяц, то этот месяц в общем сроке проекта размоется, а столь резкое, но краткое повышение мало скажется. Ведь любая стройка — это проект вдолгую», — поясняет представитель консалтинговой компании, который предпочел остаться неназванным.

  1. Например, в девелоперской компании Touch «законтрактованные позиции устойчивы по ценам, на новые поставки мы видим превентивное увеличение на 15%», уточняет Сергей Шиферсон, ее управляющий партнер.
  2. При таком сценарии рост себестоимости составит от 7 до 15% — и рынок это переварит, соглашаются эксперты.
  3. Если рост цен на материалы составит 15–30%, то повышение продажной цены будет не менее 20%, прогнозирует Максим Лазовский.

Второй — умеренно оптимистичный сценарий. Если кризис быстро не закончится, ЦБ РФ не снизит ключевую ставку до предыдущих значений, рынку придется адаптироваться.

«Безусловно, для покупателя такой резкий рост ставки — серьезное препятствие для покупки, особенно в сегментах “эконом” и “комфорт”, где до 75% сделок осуществляется с привлечением ипотеки», — подтверждает Сергей Шиферсон. «А ставка от 20% недоступна», — сокрушается представитель девелопера, который строит жилье в Новой Москве.

Но рынок не умрет, люди все равно будут продавать и покупать, улучшать свои жилищные условия. Не сегодня, так завтра: «думаю, с прибылью мы не просядем». «Мы надеемся, что через несколько месяцев спрос может “отрасти”», — прокомментировал представитель другого девелопера.

Девелоперы рассчитывают на развитие программ с государственным субсидированием: «Если власти не помогут сократить стоимость ипотеки, действительно, может наблюдаться резкий спад сделок с заемщиками», — считает Владимир Щекин.

Кто-то из компаний полагается на семейную ипотеку, которую «берут всё больше и больше». Анна Боим надеется, что в ближайшее время может появиться новая ипотечная программа с государственной поддержкой, как это было в начале пандемии коронавируса.

Покупка стройварианта: в агентстве объяснили это тем, что так проще начать строительство дома

Сергей Шиферсон думает, что будут развиваться собственные финансовые программы компаний-застройщиков, а банки и в дальнейшем будут предлагать программы субсидирования ставки по ипотеке.

У ГК «А101» есть программа, в рамках которой при подписании ДДУ клиент платит 20% стоимости квартиры, а остальные 80% — за три месяца до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

При этом оплатить остаток можно и с привлечением ипотечного кредита, приводит пример программы от застройщика Анна Боим.

Все эти действия должны помочь, с одной стороны, контролировать расходную часть проектов, а с другой — поддерживать рабочий темп продаж, уточняет она.

Может, и не настолько всё ужасно окажется, неуверенно предполагает один из собеседников Циан.Журнала — источник в подмосковной строительной компании.

Третий — негативный сценарий. Выразить общее мнение участников рынка недвижимости можно одним словом, но мы не можем его написать.

Читайте также:  Не уплата кредита: у меня есть квартира принадлежащая моей маме, брату и мне

«Размышлять в условиях военных действий о том, сколько застройщиков продержится, а сколько разорится — малополезное упражнение», — жестко заметил один эксперт. После кратковременного всплеска спроса будет тяжело, насколько тяжело — непонятно, добавляют застройщики.

  • Если ставка ЦБ РФ останется высокой довольно долго, эксперты прогнозируют банкротства застройщиков, недострои и рост числа обманутых дольщиков.
  • «Разорятся те девелоперы, которые строят исключительно на заемные средства, новички на рынке и те, кто не имеет господдержки», — предсказывает Максим Лазовский.
  • «Вполне может статься, что на рынке жилья останется какой-то государственный монополист, который будет постепенно строить и достраивать дома за разорившимися девелоперами», — размышляет представитель консалтингового агентства.
  • Что будет с ценами?

Все опрошенные эксперты сходятся в том, что причин для падения цен нет.

«Помимо политических моментов есть удорожание строительных материалов, увеличение стоимости рабочей силы, изменения в кадастровой стоимости, возможное введение НДС на строительство апартаментов со стороны правительства — все эти факторы не позволят ценам упасть», — перечисляет Елена Тарасова, коммерческий директор компании Gravion.

Уже сейчас расходы застройщика очень сильно выросли и дальше будут только увеличиваться.

«Так как часть строительных и отделочных материалов закупается в Европе, мы прогнозируем очередной рост цен из-за уже изменившегося курса рубля и новой ставки ЦБ», — добавляет гендиректор ГК «Омакульма», председатель комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетта Басина.

Стройка сейчас, по замечанию Елены Тарасовой, недешевое удовольствие, но строить себе в убыток точно никто не будет. По ее словам, девелоперы будут готовы поступиться темпом продаж, но все равно постараются сохранить запланированную маржинальность — до 30% за весь период реализации проекта.

«Ниже себестоимости никто продавать не будет, — подтверждает источник в столичной девелоперской компании, — поэтому продавать будем либо медленно и дорого, либо медленно и дешево, но уже понятно, что медленно».

5 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках

Покупка стройварианта: в агентстве объяснили это тем, что так проще начать строительство дома

Franck Boston/shutterstock

При поиске новой квартиры и улучшении жилищных условий покупатели обычно руководствуются своими мечтами и представлениями об идеальной квартире. Чаще всего людьми движет желание как можно быстрее найти подходящий вариант и максимально сэкономить. Это сводится к эмоциональным и спонтанным решениям, которые приводят к покупкам не того, что на самом деле нужно.

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках.

Поспешный выбор

Главная ошибка покупателей квартиры — попытка сделать все быстро. Спешка приводит к необдуманной покупке, как правило, к выбору первого попавшегося объекта. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не определился, что именно ему нужно. Может оказаться, что подходящая квартира не по карману и надо подкопить денег, а другие варианты не подходят.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта.

Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект.

Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.

Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города.

Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления.

Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС).

Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом.

Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.

Просмотр квартиры

Следующая распространенная ошибка покупателей квартир — пренебрежение личным посещением новостройки. Зачастую так поступают те, кто собирается приобрести квартиру в строящемся доме.

Однако если новостройка еще не построена, это не значит, что смотреть не на что.

Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней может помочь дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома.

Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК.

Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.

Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности.

Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей.

Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Обязательно нужно приехать на площадку, где строится ваш проект.

Никакие самые проработанные сайты и визуализация проекта и его окружения не заменят личного восприятия места, особенно в том случае, если данная локация является для покупателя новой.

Это необходимо для оценки окружения (старого жилого фонда вокруг проекта, наличие коммерческой инфраструктуры и ее качество), а также транспортной доступности проекта.

Заранее можно договориться о посещении стройки. Особенно, если она находится на стадии монтажных работ. Посетить шоурум, если в проекте предусмотрена отделка, что позволит оценить качество стройматериалов и варианты отделки.

Планировка

То, насколько функционально выполнена планировка квартиры, зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери. При выборе планировки чаще всего совершают ошибки те, кто сконцентрирован на поиске определенных опций, забывая о других.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.

Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений.

Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше.

Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Самая главная проблема — это нерациональное распределение жилой и общей площади в квартире, например широкие и длинные коридоры при небольшой площади комнат. Особенно критично это для панельных домов, где из-за наличия несущих стен вообще может не быть возможности перепланировки — да и есть ли смысл в покупке квартиры, которую нужно сразу переделывать.

Важно учитывать количество и размещение оконных проемов в квартире. Если их достаточно, можно создать разные конфигурации помещений с учетом расположения окон. Обратите внимание на наличие технических помещений. В современной квартире желательны два санузла, гардеробная комната, кладовая, лоджия, балкон или терраса.

Читайте также:  Удержание недостачи из заработной платы

Этажность

Этаж — одна из главных характеристик, на которую нужно обратить внимание при покупке квартиры. Одни выбирают жилье повыше, другие, напротив, отдают предпочтение нижним этажам. При этом как в первом, так и во втором случае есть свои аргументы за и против, которые зачастую игнорируют покупатели.

Так, например, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают перспективы эволюции этого вида — ведь перед ними могут построить другой корпус или дом. Кроме того, жилье на верхних этажах примерно на 10–15% дороже. А еще у собственников таких квартир могут возникнуть неудобства с длительным ожиданием лифтов.

Покупателям недвижимости на нижних этажах нужно помнить о том, что в таких квартирах ниже уровень естественной освещенности. Из-за близости улицы жильцам могут мешать шум и пыль. Также не стоит забывать, что при перепродаже квартиры ее цена будет низкой (особенно на втором и на первом этажах).

Перспектива

Многие покупатели квартир, приобретая Недвижимость, не думают на перспективу. Зачастую люди рассматривают жилье с точки зрения своих текущих потребностей. Но жизнь меняется, образ жизни становится более динамичным, а население мобильным, меняются приоритеты. Поэтому, чтобы в будущем не разочароваться в покупке квартиры, следует рассматривать ее как инвестицию.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При покупке квартиры необходимо изучить не только перспективы развития локации с точки зрения появления новостроек, но и реновации — какую волну реновации попадает данная локация, сколько продлится стройка в непосредственной близости от вашей новостройки. Информация о планах реновации и адресах стартовых площадок есть на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (stroi.mos.ru).

Недвижимость стоит рассматривать как инвестиционный актив с трех сторон: как объект перепродажи, как недвижимость для аренды и как средство сохранения капитала. Даже если собственника разочаруют ее качественные характеристики, квартиру можно будет быстро продать или сдать в аренду.

Для этого жилье должно быть ликвидным.

При выборе подходящего варианта на перспективу следует понимать, сколько владелец планирует жить в этой квартире, на какое количество человек она рассчитана, как будут меняться район и окружение новостройки, а главное, пользуется ли спросом такое жилье на рынке.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Определенно увеличивает ликвидность наличие строящейся станции метро. Оценка будущего конкурентного окружения очень важна — так, если выбранный клиентом ЖК окружен десятком похожих проектов, то неизбежно возникнет конкуренция на этапе последующей продажи.

А физлицу тяжело конкурировать с застройщиком, продающим большой пул квартир, потому что этот застройщик может предложить значительную скидку за счет объема лотов.

У физлица такой возможности нет, и ему придется продавать свою инвестиционную квартиру ниже и без того низкой цены застройщика.

Эксперты рассказали, на что стоит сейчас тратить деньги

В нынешних условиях россиянам следует воздержаться от покупки недвижимости из-за рисков недостроя и высоких ипотечных ставок. Об этом «Москве-24» рассказал вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

«На мой взгляд, сегодня покупательский спрос при помощи кредитов стал практически недоступен. Потому что брать кредиты по ставкам новой ипотеки, которая представляет из себя двузначные числа, неразумно», — сказал он.

По его словам, спокойно покупать жилье могут люди, которым для этого хватит имеющихся накоплений, однако таких всего 15—20%. В то же время Апрелев не исключает, что на фоне экономических санкций доходы россиян могут снизиться, а вместе с ними упадут и цены на недвижимость.

«То, что будет строиться больше года, не имеет смысла сейчас рассматривать для покупки. Во-первых, риск недостроя.

Во-вторых, если сейчас можно купить готовую недвижимость для использования и начать ею пользоваться, то в чем смысл вложить деньги и ждать потенциальной неопределенности?» — продолжил эксперт.

Он объяснил, что сэкономить на покупке квартиры в строящемся доме не получится. Дело в том, что накопленную сумму выгоднее положить на депозит под 20% годовых.

За три года строительства это позволит человеку заработать больше, чем он смог бы сэкономить: покупая недвижимость на этапе котлована, он смог бы сохранить не больше 15—20% от ее стоимости. «На мой взгляд, нужно дождаться окончания военной операции и тогда будем понимать, в каком состоянии окажется рынок.

Тогда будет можно рассматривать возможности инвестирования в недвижимость. Пока что инвестировать в строящееся жилье очень рискованно», — подчеркнул Апрелев.

Выбор пользователей Банки.ру

Продавать жилье сейчас тоже не стоит, продолжил он. По словам специалиста, большинство людей берут на покупку недвижимости ипотеку, однако в нынешних условиях спрос на подобные кредиты упадет. Сделки по высокой цене будут крайне редки.

«Высок риск срыва сделок, потому что значительная часть людей приобретала недвижимость с ипотекой. По сути, сейчас никто брать ипотеку под такие проценты не будет.

В этой ситуации количество сделок, безусловно, очень сильно сократится, сократится число желающих покупателей», — разъяснил эксперт.

В условиях нынешней экономической и политической ситуации ажиотаж приведет к росту цен, а местами может привести и к дефициту товаров — в этом уверены эксперты. По словам экономиста, доцента РАНХиГС, советника по макроэкономике гендиректора «Открытие Инвестиции» Сергея Хестанова, продукцию некоторых категорий лучше покупать прямо сейчас.

«Если за короткое время потребительская активность растет, это способствует росту цен, — сказал он. — В отдельных сегментах, там, где не хватит поставок, может наблюдаться дефицит. Любая сеть не завозит никакого товара в гигантском количестве. Руководители знают примерную скорость покупок и имеют месячный резерв, как правило. Редко он бывает больше».

Как утверждает эксперт, если вы собирались обновлять ноутбук, лучше не затягивать. Но если он хороший, современный и в ближайшее время его менять не нужно, то покупать второй про запас не следует, потому что они устаревают. «Если потребительский ажиотаж и будет, то он будет на все виды товаров. Выделить один какой-то невозможно», — заключил эксперт.

Что выгоднее: купить готовый дом или построить самому?

Отвечает Алексей Козлов,
Управляющий директор агентства недвижимости «Монолит», г.

Нижний Новгород

Итак, есть два способа переехать в собственный дом. Купить новый дом, построенный специально на продажу, или дом, в котором кто-то жил.

А можно приобрести земельный участок и построить дом мечты.

Купить дом можно у компании-застройщика или у частного лица. Покупка у частника по сравнению с приобретением дома, в котором никто не жил, имеет несколько преимуществ: известна плата за коммунальные Услуги, проверены фундамент и изоляция, обустроен участок.

Однако, даже тот факт, что дом когда-то строился для себя не гарантирует полного отсутствия нарушения технологии производства работ. Часто, в домах, построенных более 10 лет назад, требуется полный или частичный ремонт всех инженерных систем, замена котлов и насосов. Также за внутренней отделкой могут быть скрыты нарушения и дефекты.

К домам, которые построены специально для продажи, следует отнестись внимательнее, т.к. в большинстве случаев они продаются без внутренней отделки и с минимальной инженерной подготовкой. Стремление девелоперов к снижению себестоимости может привести к подбору некачественных материалов для строительства и нарушению технологий.

Поэтому проверяйте внимательно дом перед покупкой, независимо от того, у кого вы его покупаете: у застройщика или у частного лица.

Также где-то после 6 лет эксплуатации цена на дом снижается. Поэтому есть возможность выбрать подходящий вариант по доступной цене без значительной потери качества постройки.

Построить дом с нуля — самый сложный и самый простой вариант одновременно. Простой, потому что не придется искать баланс между ценой и качеством.

Проект дома можно заказать индивидуально или взять готовый. Сложный — без знания технологий строительства построить дом мечты не получится.

Строительство можно взять на себя, найдя рабочих, купив материалы и проверяя качество. Или поручить фирме-подрядчику.

Вы сможете создать планировку, учитывающую пожелания каждого члена семьи. Также вы будете уверены в качестве материалов и выполнении строительных работ. Но помните, что во время затянувшегося строительства увеличивается стоимость строительных материалов.

Также помните, что быстро заселиться у вас не получится. Срок проектирования дома от 3 до 6 месяцев. Срок строительства — от года. Каркасные дома строятся от 2 до 5 месяцев.

Так что выгоднее? Однозначного ответа на этот вопрос нет. Всё зависит от ваших предпочтений. Стоимость покупки готового дома может быть выше на 20-30% строительства.

Читайте также:  Как подать в суд если ребенок прописан у отца

Но в зависимости от подходов к строительству и первостепенных требований заказчика стоимость строящегося дома может быть на порядок выше стоимости готового дома. Средняя стоимость готового дома и строительства — одинаковая.

Поэтому путь приобретения недвижимости вы можете выбрать только сами, определившись с какими сложностями на этом пути вы готовы смириться.

Если у вас есть вопросы к риелтору — задавайте в х! Наши эксперты обязательно на них ответят ????

Как выбрать застройщика и не остаться без квартиры и денег

  • Проверяем документы застройщика. Смотрим его сайт 
  • На сайте застройщика помимо красивых картинок и описания преимуществ ЖК должно быть ещё много важной информации. Проверьте, что там есть: 
  • •    общая информация о компании-застройщике;
  • •    сканы основных документов компании;
  • •    тип договора, по которому застройщик продаёт квартиры — ФЗ-214 или ФЗ-215;
  • •    информация о текущих объектах и ходе строительства; 
  • •    актуальные контакты. 
  • Общая информация о застройщике: история компании, как давно она существует на рынке недвижимости, в каких регионах работает и сколько проектов завершено на данный момент.

Сканы основных документов компании: свидетельство о регистрации, устав, выписка из ЕГРЮЛ и свидетельство о постановке на налоговый учёт.

 Эти документы можно запросить у застройщика и напрямую, но лучше, если они есть на сайте в свободном доступе. Кроме того, по каждому объекту застройщик должен предоставить отдельный пакет документов, т. е. проектную декларацию, подробнее об этом ниже. 

Тип договора, по которому застройщик реализует объекты в строящемся доме. Процесс строительства может регламентироваться двумя законами: ФЗ-214 и ФЗ-215. 

По ФЗ-214 сейчас строится большинство домов в России. Покупатели подписывают договоры долевого участия (ДДУ) и становятся дольщиками в новостройке. Финансироваться строительство домов, в которых продают квартиры по ДДУ, может по-разному — с использованием эскроу-счетов или без них.

В прошлом году эскроу-счета стали обязательными, но часть объектов продолжает достраиваться по старым правилам: деньги дольщиков сразу поступают застройщику и он вкладывает их в стройку. Если что-то пойдёт не так, покупатели потеряют деньги и останутся с недостроем.

Эскроу-счета созданы для решения этой проблемы: на них перечисляют деньги дольщиков, но застройщик до сдачи объекта доступа к ним не имеет и должен строить на свои средства или брать кредит. То есть сделать это может только очень надёжный девелопер, остальным банки скорее всего откажут.

Проверьте, по какой схеме продают квартиры в выбранном ЖК. Покупателям, конечно, выгоднее использовать эскроу-счёт. 

ФЗ-215 предполагает покупку квартиры через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — объединения людей, которые организуются с целью возведения конкретного дома.

Квартиры, строящиеся по ФЗ-215, бывают дешевле, поскольку по закону не облагаются НДС и строительство может быть не застраховано.

Юридически член кооператива менее защищён, чем дольщик: проблемы, возникающие в ходе строительства, решаются согласно уставу кооператива, при этом Закон «О защите прав потребителей» на объекты, строящиеся по ФЗ-215, не распространяется. 

«При выборе между ФЗ-214 и -215 я советую рассматривать объекты, которые строятся по ФЗ-214, так как это помогает минимизировать риски.  В этом случае начинать строительство застройщик может только после получения разрешения — а оно предполагает сбор внушительного списка документов.

Отношения застройщика и дольщика чётко регламентируются законом, а главное — банк вернёт деньги, если дом построен не будет (при работе через эскроу-счета). Если застройщик просто нарушит сроки строительства, то будет обязан выплатить дольщикам компенсацию.

А ещё на строительные объекты действует гарантия 5 лет», — комментирует Елена Молокова. 

Текущие объекты и ход строительства. На сайте застройщика должен быть показан ход строительства всех объектов, над которыми он работает на данный момент.  

Актуальная контактная информация. Должны быть указаны юридический адрес, адрес офиса, ИНН, ОГРН, активный номер телефона, адрес электронной почты. 

  1. Изучаем репутацию и надёжность компании
  2. Здесь у нас две задачи.

Первая: убедиться, что выбранный вами застройщик не является потенциальным банкротом. Для этого проверяем в электронной картотеке арбитражных дел, в каких делах компания участвовала как ответчик. 

Вторая: изучить отзывы о компании. Прежде чем набирать в поисковике « отзывы», посмотрите эти ресурсы:  

«Я бы посоветовала обращать внимание на известных застройщиков с высоким рейтингом — от 3,5 из 5. Если вы видите довольно низкий рейтинг у относительно молодого застройщика, почитайте отзывы, чтобы сформировать о нём объективное мнение — отзывы ищите не на сайте застройщика, а на других независимых ресурсах», — советует эксперт по недвижимости Елена Молокова.

  • Проверяем документы ЖК: разрешение на строительство и проектную декларацию 
  • Если у застройщика хорошая репутация, в порядке документы, объекты строятся и сдаются, то переходим к проверке документов, связанных с ЖК, который вас интересует. 
  • Разрешение на строительство застройщик получает у местной администрации — без этого документа начинать возведение любого объекта запрещено.  

Проектная декларация — это документ, который застройщик готовит сам. В ней он указывает основную информацию об инвестиционно-строительном объекте: характеристики и его описание, сроки реализации; предоставляет результаты государственной экспертизы проектной документации, перечисляет возможные риски и называет ключевых подрядчиков. 

Из проектной декларации нам важно узнать:

•    Находится ли земля, на которой ведётся строительство, в собственности застройщика.

Если нет — то есть застройка ведётся на арендованном участке — в свободном доступе на сайте застройщика должен быть Договор аренды участка. Если земля у застройщика в собственности, должна быть предоставлена выписка из ЕГРН

«Лучше, если участок будет у застройщика в собственности. Я допускаю историю с арендой при соблюдении двух условий: застройщик предоставляет разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на арендованном земельном участке, а в выписке из ЕГРН на этот земельный участок чётко прописано назначение — „строительство многоквартирного жилого дома“. 

Известны случаи, когда застройщик берёт землю в аренду землю с назначением „индивидуальное жилищное строительство“. Он строит многоквартирный дом, рассчитывая через какое-то время перевести его в другой статус.

Иногда это получается, а иногда приводит к судебным тяжбам и аннулированию прав собственности.

Как это сейчас происходит, например, в районе Музыкальный в Краснодаре», — рассказывает эксперт по недвижимости Елена Молокова. 

•    Из каких источников финансируется строительство.

У застройщика, реализующего жильё по ФЗ-214 с использованием эскроу-счёта, есть два источника финансирования: собственные средства или банковский кредит. Строящих исключительно за свой счёт на рынке по факту нет. Чтобы уменьшить риски, лучше выбирать застройщика, который получил кредит у крупного банка: в этом случае банк уже взвесил риски, связанные со строительством конкретного объекта.  

•    Сроки строительства.

Они зависят от многих факторов: технологий и материалов, климата региона и т. д. Но срок не должен быть меньше полутора лет для простых панельных домой и 2,5 лет — для кирпичных. 

«Покупатели должны понимать, что срок сдачи объекта и срок передачи ключей могут отличаться друг от друга. В офисе застройщика вам могут честно сказать, что объект сдаётся в IV квартале 2020 года.

Реальная история: покупатель, невнимательно прочитав ДДУ, через какое-то время обнаруживает, что передача ключей осуществляется в течение шести месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию», — поясняет эксперт. 

Узнаем, как обстоят дела с реализованными объектами

Если выбранный вами ЖК — не первый дом застройщика (а лучше, если это так), есть смысл вживую посмотреть на реализованные объекты. 

«Оценить качество постройки, даже если вы зайдёте в подъезд, вряд ли получится объективно. Самый верный способ здесь — пообщаться с жильцами конкретного дома. 

Подойдите во дворе к женщине с коляской и объясните, что вы планируете купить квартиру у этого же застройщика. Спросите о плюсах и минусах дома, о том, хорошо ли работает управляющая компания. Жители, как показывает практика, охотно идут на контакт. Вы можете узнать, например, что в доме хорошая слышимость или бывают перебои с отоплением.

Да, и не читайте форумы — половина отзывов на них не соответствует действительности», — советует Павел Репин. 

Можно пойти ещё дальше: найти в интернете официальные заявления застройщика относительно конкретного объекта, которые были опубликованы в СМИ ещё на начальном этапе строительства.

Обычно они звучат многообещающе: застройщики гарантируют садик, школу, благоустройство территории и ещё много чего.

Сравните обещания с реальностью — и, если видите расхождения, задайте вопрос застройщику напрямую. 

Возможно, менеджер даст вам толковые объяснения, почему что-то из запланированного не было реализовано — и это лучше, чем обещать, но не сделать и при этом никак не объяснять почему. Если застройщик посчитает ненужным прокомментировать ситуацию, — делайте выводы, готовы ли вы ему доверять.  

Оцениваем ситуацию с выбранным ЖК: что спросить у застройщика напрямую

Просто какое-то время наблюдать на сайте или вживую, как идёт строительство, нет смысла: дом не строится быстро. Хорошо найти фотографию объекта годичной давности и оценить, какие изменения произошли. 

На Яндекс.Недвижимости на каждой странице ЖК есть блок «Ход строительства», в нём удобно смотреть фото по кварталам и оценивать изменения. 

Например:

«Если вы видите, условно, котлован в мае 2019-го и тот же котлован весной 2020-го  — правильно спросить у застройщика, какие работы всё-таки велись в течение этого года. 

Однако, если дом уже на финальном этапе строительства, т. е. идут отделочные работы, внешних изменений можно и не увидеть. Тогда есть смысл переговорить с застройщиком лично, посетить объект и узнать, какие именно работы ведутся и в какие сроки будут завершены», — комментирует Павел Репин.

Найти застройщика, который устроит вас по всем параметрам, — задача непростая. Но решать её можно, используя метод от противного: отсекать варианты, которые вас однозначно не устраивают, а среди оставшихся выбирать наиболее оптимальный. И последний совет: не бойтесь идти на переговоры — с жильцами уже реализованных объектов, с менеджерами, если необходимо — даже со строителями.

Мария Виноградова. Иллюстратор: Кира Кустова.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *