К делу покупки земельного участка необходимо подходить ответственно. Такое приобретение требует значительных затрат. Если будущие владельцы земли состоят в браке, то они естественно советуются, выбирая оптимальный вариант и удобное месторасположение.
Особенно тщательно подбираются территории под застройку, если в доме имеются дети. Подъезд должен быть удобным, остановка общественного транспорта должна располагаться поблизости, а инфраструктура — быть достаточно развитой. Нужно ли письменное согласие супруга на покупку приусадебного участка?
Закон о совместной покупке недвижимости
По закону денежные средства, нажитые обоими супругами в период брака, являются совместными. Для распоряжения финансами не требуется заверение нотариуса. Приобретенный участок или дом, в случае развода, делится пополам физически либо в денежном эквиваленте.
До 2013 года операции по недвижимости требовали обязательного разрешения второй половины, заверенного нотариально. Данная Процедура предотвращает недобросовестные махинации имуществом одним из членов семьи. Сейчас отменена обязательная регистрация договоров купли-продажи:
- частного дома либо ее части;
- квартиры либо комнаты;
- земельного участка;
- гаража и прочих объектов.
Чтобы сделка считалась действительной, содержание договора должно соответствовать нормативно-правовым актам государства. В нем должны присутствовать все необходимые подписи сторон.
А регистрация нужна для оформления прав собственности на объект либо нотариального заверения. При этом обязательное подтверждение операции обоими членами семьи не требуется.
Данный вопрос не урегулирован в Семейном кодексе РФ.
Одобрение на покупку земли
В законодательстве существует множество противоречий, поэтому требование регистрирующих органов предоставить согласие обоих супругов на куплю-продажу дома или земельного участка является правомерным.
При подаче бумаг следует уточнить, нужен ли этот документ. Регистратор обязан принять бумаги к рассмотрению, но имеет право приостановить процесс до представления дозволения.
Важно! Регистрирующий орган может запросить у сторон нотариально заверенное одобрение сделки. При этом он выдает постановление, в котором указывается сроки представления документа. Иначе возможен отказ в регистрации.
Согласно приказу Минэкономразвития от 12.01.2015 г., утверждающего перечень нормативных бумаг, подтверждающих право на проведение покупки-продажи недвижимости, при проведении сделки такое одобрение является обязательным. Данный документ входит в вышеуказанный список. Его подготавливают только семейные пары, которые зарегистрированы в браке.
В то же время Верховным судом в 2015 году было принято решение о признании данного пункта нелегитимным и противоречащим положениям Гражданского кодекса.
Случаи, когда согласие супругов необходимо
Согласно положениям Семейного кодекса, письменное одобрение требуется для сделок с недвижимостью, по которым процедура предусмотрена законодательно. К таким операциям относится дарение, обмен и продажа дома или земельного участка, приобретенного в браке. Обязательное разрешение требуется:
- при проведении операций с недвижимым имуществом;
- земля покупается на средства третьего лица, в том числе в Кредит;
- на ипотеку, если второй супруг – созаемщик;
- если необходима регистрация сделки или нотариальное заверение.
Важно! Личной собственностью считается Недвижимость, полученная в браке при дарении либо вследствие приватизации. На нее не требуется согласие супруга. Исключением является приватизация, оформленная по договору безвозмездного пользования.
Личной собственностью не являются объекты недвижимости, полученные одним из супругов в совместном браке по безвозмездному договору. Если трудом обоих членов семьи или посредством вложения общего капитала, например, в период капремонта, значительно улучшились жилищные условия, жилье увеличилось в стоимости, такая недвижимость приравнивается к совместно нажитой.
Если дом или земля приобретена на деньги только одного из супругов, такая покупка также считается общей. Например, до брака у одного из них был земельный участок, который они решили расширить.
По разрешению второй половины территория продается, а на эти деньги приобретается земля большей площади.
Установить факт личной собственности в данной ситуации возможно только через суд, при наличии соответствующих подтверждающих бумаг.
Случаи, когда согласие не требуется
Нотариально не заверяются сделки, оформленные без проведения аукциона. В этом случае, на приобретение дома или участка любой площади не понадобится одобрение супруга.
При возникновении спора по разделению вместе нажитого имущества, нужно документально подтвердить факт вложения личных средств в данную недвижимость.
После этого объект будет признан личной собственностью, не подлежащей разделению.
Разрешение также не нужно в ситуациях:
- приобретение дома осуществляется в виде доли;
- участок получен в качестве подарка либо по наследству;
- при наличии доверенности на представление интересов, касающихся приобретаемого имущества.
Чтобы не возникло споров при распоряжении недвижимостью, рекомендуется оформлять брачный Договор или письменно оговаривать наличие личного имущества, а также возможность использования совместно нажитого. Если имеется такое соглашение, заверенное нотариусом, разрешение второго супруга не понадобится. Одобрение не нужно, если отсутствует вероятность оспаривания сделки второй половиной.
Встречаются ситуации, когда вторая половина категорически не согласна с приобретением дома или земельного участка и начинает его оспаривать.
Так, к примеру, при распоряжении неразделенным недвижимым имуществом, со стороны разведенного супруга, есть риск оспаривания покупки-продажи в течение года бывшим мужем либо женой.
Если имеются уважительные причины, подтвержденные документально, срок давности можно увеличить.
Если стороны не удостоверились в согласии второго супруга, существует риск признания операции нелегитимной вследствие недобросовестной растраты денег из семейного бюджета.
При регистрации перехода прав на объект недвижимости от одного собственника к другому, в реестре предусмотрена возможность постановки отметки об оспаривании сделки. Запись делают согласно постановлению суда при положительном исходе. В этом случае договор признается недействительным и подлежит расторжению. Продавец возвращает покупателю потраченные средства в полном объеме.
Порядок оформления одобрения
Утвержденного образца для написания разрешения на сделку по покупке недвижимости не существует. Документ составляется по общим принципам делопроизводства. В преамбуле прописывается название и дата подписания соглашения. Далее идет вводная часть, в которой указываются паспортные данные обоих членов семьи, номер и серия свидетельства о браке.
В основной части, в произвольной форме, прописывается согласие на совершение сделки. Здесь также следует описать особенности процесса, адрес недвижимости и ее основные характеристики. Рекомендуется также прописать стоимость дома или земельного участка.
Указывается также факт отсутствия брачного договора и других документов, влияющих на возможность совместного распоряжения объектом. В заключительной части ставят подписи сторон и заверение нотариуса.
При подписании документа о согласии необходимо дополнительно предоставить:
- паспорта супругов;
- свидетельство о браке;
- документ о проведении сделки.
Важно! Нотариально заверенное одобрение имеет ограниченный срок действия. Он прописывается не всегда. Если срок действия не указан, по умолчанию он составляет 12 месяцев с даты подписания. Распоряжение имуществом нужно совершить в течение года.
Нотариус самостоятельно удостоверяет факт добровольного согласия обоих супругов на проведение сделки, а также их личные подписи. Свидетельство о браке является единственным доказательством, подтверждающим наличие вместе нажитых средств.
Один бланк дает возможность провести одну операцию, поэтому одобрение следует заверять каждый раз, когда возникает потребность распоряжаться приобретенным имуществом. Для лиц, незарегистрированных в браке, разрешение не оформляется.
Равноправным документом, допускающим распоряжение жилым домом и землей, является Доверенность. Она не требует разрешения второй половины купли-продажи. Кроме того, доверенность дает больше полномочий, чем обычное одобрение.
Заключение
Несмотря на отсутствие необходимости оформлять нотариальное согласие купли-продажи недвижимости, к данному вопросу рекомендуется подойти ответственно. Оно считается гарантией легитимности сделки. Документ подтверждает, что процедура проводится по обоюдному разрешению обоих членов семьи, а также исключает возможные разногласия в будущем.
Если процесс распоряжения землей или домом сопровождается разводом, вырученные средства подлежат распределению в равных долях между супругами. Заранее подготовленное одобрение позволит избежать неприятных ситуаций, судебных издержек и незапланированных затрат. Следует помнить, что юридическую силу имеет только нотариально заверенный документ.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Согласие супруга на продажу недвижимости — когда нужно оформлять
Справка о согласии супруга на продажу имущества не является обязательным документом при оформлении сделки. Росреестр зарегистрирует сделку и подтвердит переход права собственности и без нее. Однако для покупателя она может быть необходима, чтобы спокойно пользоваться купленным жильем. Разберемся, когда потребуется согласие, как его правильно составить, можно ли обойтись без него.
- Когда оформляют согласие супруга на продажу недвижимости
- В каких случаях согласие не требуется
- Согласие при приобретении в ипотеку
- Как оформить согласие супруга или супруги
- Что потребуется
- Пошаговый алгоритм действий
- Сколько это стоит
- Возможные проблемы и нюансы
- Риски сделки без согласия
- Примеры из жизни и разбор конкретных случаев
- FAQ
- Вместо вывода
Когда оформляют согласие супруга на продажу недвижимости
Согласие требуется, если имущество нажито супругами, находящимися в официальном браке, совместно:
- Квартира была куплена в браке.
- Совместно приватизирована.
- Совместно был произведен капитальный ремонт или реконструкция объекта недвижимости.
Согласие нужно не для регистрации сделки. Распоряжаться совместно нажитым имуществом может супруг ли супруга по их усмотрению. По умолчанию считается, что они действуют с согласия друг друга. Но для покупателя отсутствие документа может повлечь неприятные последствия.
В каких случаях согласие не требуется
Можно быть полностью спокойным и не требовать согласия в следующих случаях:
- Объект приобретен до брака и не производилась его капитальная реконструкция.
- Если документом-основанием передачи собственности является договор дарения или она досталась одному из супругов по наследству.
- Если супруг отказался от приватизации.
- Если в брачном договоре указано, что имеющая собственность не подлежит делению при разводе.
Согласие при приобретении в ипотеку
При ипотеке супруги составляют согласие на приобретение имущества. Если на покупку квартиры оформляется кредит, согласие супруга находится в перечне обязательных документов для банка. Это установлено законодательно.
При получении ипотечного кредита ответственность за исполнение принятых обязательств по обслуживанию долга несут оба супруга. Не имеет значения, если в процессе погашения задолженности супруги развелись.
Как оформить согласие супруга или супруги
Строгих бланков документа нет. Но он должен содержать следующие основные пункты:
- Ф.И.О. соглашающегося на сделку.
- Характеристика сделки: продажа, купля, обмен, дарение.
- Адрес объекта недвижимости.
- Выражение согласия.
- Срок действия.
- Подпись и дата.
Образец можно посмотреть в интернет.
Что потребуется
Для оформления согласия потребуется обратиться в нотариальную контору, т. к. сделки по передачи имущества должны быть заверены нотариально.
Нужно собрать пакет документов:
- Паспорт соглашающегося.
- Брачный договор (при наличии).
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Свидетельство о браке или о разводе, если супруги разведены.
Все документы должны быть представлены нотариусу в оригинале.
Если оформляется согласие супруга при покупке квартиры в ипотеку дополнительно нужен кредитный договор и договор залога имущества.
Пошаговый алгоритм действий
Чтобы оформить нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, сделайте следующее:
- Обратитесь в нотариальную контору.
- Оплатите госпошлину.
- Документ будет подготовлен специалистами нотариальной конторы.
- Проверьте документ и поставьте подпись.;
- После заверения нотариусом справка передается супругу.
Сколько это стоит
Заплатить потребуется только госпошлину.
Ее величина составляет в зависимости от конкретного нотариуса 1500–2500 рублей.
Возможные проблемы и нюансы
Проблем с оформлением согласия обычно не возникают, если представлены все необходимые документы.
Нотариус может отказать в обслуживании клиента, находящегося в алкогольном, наркотическом опьянении или он сомневается в дееспособности соглашающегося. В этом случае он вправе запросить соответствующий документ из медучреждения.
Риски сделки без согласия
Супруг, который не дал согласие на сделку, имеет право ее расторгнуть через суд. Если суд примет его сторону, договору купли/продажи будет аннулирован и квартира вернется в собственность прежних владельцев.
Чтобы получить свои деньги покупателю потребуется подавать в суд на продавца.
Примеры из жизни и разбор конкретных случаев
В качестве примеров:
- Супруги оформили развод, но имущество не разделили. Супруга осталась проживать в совместной квартире и решила ее продать. При оформлении сделки согласие бывшего супруга никто не спросил. Через несколько месяцев супруг узнал о том, что квартира продана без его согласия и подал в суд на отмену сделки. Суд принял решение о расторжении договора и передачи недвижимости бывшим владельцам. Решение было отменено после выплаты супругой бывшему мужу компенсации за квартиру.
- Супруги зарегистрировали Брак в 2019 году. В 2020 году у супруги умирает родственник и оставляет ей в Наследство квартиру. Она принимает решение ее продать. Здесь согласие супруга оформлять не потребуется.
FAQ
Как проверить, что квартира куплена с оформлением согласия супруга?
Посмотрите актуальную выписку из ЕГРН на квартиру. Если документа нет, в нее будет внесена запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки.
- В какой срок можно оспорить сделку?
- В течение 1 года с момента, когда супруг узнал о сделке без его согласия.
- Сколько действует согласие супруга?
Точный срок действия согласия супруга на продажу недвижимости не регламентируется. Обычно его составляют к договору купли-продажи.
Вместо вывода
- При покупке недвижимости на вторичном рынке обязательно проверяйте, есть ли согласие супруга продавца на сделку.
- Если квартира не находится в совместной собственности, согласие оформлять не нужно.
- Для регистрации сделки в Росреестре согласие не требуется.
- При ипотеке оформляется согласие супруга на покупку недвижимости.
- Если продать квартиру в совместной собственности, без получения согласия от второй половины, она имеет право подать в суд и расторгнуть сделку.
- Согласие оформляется нотариально.
Вс разъяснил, как продать общий дом после развода — новости право.ру
Супруги Петровы* в 2014 году приобрели участок, на котором построили дом. При покупке Право собственности на землю было зарегистрировано на мужа. В октябре 2018 года они развелись в судебном порядке, а уже в ноябре 2018-го Петров продал дом с участком Максиму Жукову*.
Бывшая жена Петрова посчитала, что ее права при совершении этой сделки были нарушены, поскольку своего согласия на нее она не давала. Женщина обратилась в суд с иском к экс-супругу и покупателю.
Она потребовала признать заключенный между ними договор купли-продажи недействительным и прекратить право собственности Жукова на дом и участок.
Петрова также попросила суд признать за собой и за экс-супругом права собственности на равные доли в спорной недвижимости. Экспертиза оценила дом и участок в 1,7 млн руб.
Две инстанции – два мнения
Чердаклинский районный суд Ульяновской области требования заявительницы удовлетворил частично. Он признал недвижимость совместно нажитой и взыскал с бывшего супруга половину ее стоимости – 890 000 руб. Первая инстанция отказалась признавать сделку недействительной, ведь нет доказательств того, что Жуков знал или заведомо должен был знать о несогласии Петровой.
Апелляция с таким подходом не согласилась. Ульяновский областной суд признал куплю-продажу недействительной и прекратил право собственности Жукова на имущество. Как объяснил облсуд, на дом и участок распространяется режим совместной собственности супругов. Согласно п. 3 ст.
35 СК, одному супругу, чтобы совершить сделку по распоряжению недвижимостью, нужно получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, не дававший согласия на сделку, может ее оспорить.
Эта норма применима к ситуации Петровой, посчитал областной суд.
Покупателя решение апелляции не устроило, поэтому он обратился с жалобой в Верховный суд.
Гражданское, а не семейное: ВС исправил ошибку
Рассматривая дело, тройка судей под председательством Игоря Юрьева пришла к выводу, что семейное законодательство здесь неприменимо. П. 3 ст. 35 СК распространяется только на отношения, возникшие между супругами. Под действие этой нормы не подпадают другие участники гражданского оборота, включая бывших супругов, указал Верховный суд.
База судей
Для продажи дома и участка Петрову нотариально удостоверенное согласие бывшей жены не требовалось. После развода экс-супруги приобрели статус участников совместной собственности, которая регулируется гражданским законодательством. Согласно п. 3 ст.
253 ГК, каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не установлено соглашением.
Другой участник может оспорить такую сделку, но только доказав, что у совершившего ее лица не было на то полномочий и что его контрагент знал или должен был об этом знать.
Таким образом, в деле Петровой судам следовало установить, были ли у ее бывшего мужа полномочия на отчуждение недвижимости, и проверить осведомленность Жукова об этом, указал ВС и отправил дело на пересмотр в апелляцию (Определение № 80-КГ20-3 от 30 июня 2020 года).
Это определение не новое для судебной практики, комментирует Арам Григорян из Федеральный рейтинг.
группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Рынки капиталов группа Санкционное право группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 14место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 32место По выручке
: «Довольно часто можно встретить дела, в которых суды занимают аналогичную позицию и со ссылкой на ст. 35 СК указывают на отсутствие необходимости получать нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга на Отчуждение имущества, нажитого в браке». С ним соглашается Илья Котляров из КА Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Морское право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Частный капитал группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) 14место По выручке на юриста (более 30 юристов) 17место По количеству юристов 24место По выручке
, добавляя, что решение гражданской коллегии по делу Петровой лишь укрепляет ранее сформированный подход, на который не раз обращал внимание сам ВС (№ 31-КГ19-8 от 10 декабря 2019 года, № 18-КГ17-105 от 25 июля 2017 года).
Участники или супруги: разница на практике
Определение режима имущества напрямую влияет на исход дела об оспаривании сделки. Если недвижимость в совместной собственности супругов, то отсутствия нотариально удостоверенного согласия второго супруга обычно достаточно, чтобы признать сделку недействительной, говорит Котляров.
Суды в таком случае не требуют от истца дополнительно доказывать, что приобретатель недвижимости знал об отсутствии необходимого согласия.
Илья Котляров, советник КА «Ковалев, Тугуши и партнеры»
Иным образом обстоят дела с общим имуществом, на которое не распространяется режим совместной собственности супругов. Сделки с ним оспорить гораздо сложнее, потому что нужно доказать и отсутствие полномочий на ее совершение у участника совместной собственности, и фактическую или должную осведомленность об этом покупателя.
Например, доказательством такой осведомленности может служить указание на дружеские отношения между продавцом и покупателем, поясняет Олег Буйко из АБ
Федеральный рейтинг.
группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международный арбитраж группа Морское право группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Рынки капиталов группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Страховое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал группа Экологическое право группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) 1место По выручке 1место По выручке на юриста (более 30 юристов) 1место По количеству юристов Профайл компании
. Также в качестве аргумента суду можно представить выписку из ЕГРН с отметкой о судебном споре в отношении спорного имущества, которая была внесена до даты заключения договора купли-продажи, добавляет Котляров.
Впрочем, выиграть подобные иски удается немногим.
Суды, как правило, отказывают в признании сделки недействительной со ссылкой на то, что имеющийся в отношении недвижимого имущества режим совместной собственности презюмирует согласие всех собственников, а со стороны нового приобретателя не следовало каких-либо недобросовестных действий.
Екатерина Тягай, партнер Pen & Paper
Партнер МКА Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право
Ольга Зеленая добавляет, что в итоге истцу часто присуждают компенсацию стоимости его доли в совместной собственности.
* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.
Согласие супруга на продажу недвижимости: когда нужно и как оформить
Когда один из супругов продает квартиру или дом, ему может пригодиться нотариально заверенное согласие второго. Разбираемся, в каких случаях оно нужно и что будет, если продать недвижимость без него.
Когда оформляют согласие супруга на продажу квартиры
Согласие супруга на продажу недвижимости — документ, который оформляют, если супруг имеет право на часть квартиры, дома или офиса. Так бывает в двух случаях.
Недвижимость купили или приватизировали в браке
Если муж и жена купили недвижимость в браке, она считается совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Один из супругов не может продать общую квартиру или дом, если второй супруг не согласен на сделку. Это правило действует, даже если в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН значится только один собственник.
Если супруги развелись, но имущество не поделили, оно все еще считается совместным — согласие придется получить.
Недвижимость отремонтировали на общие деньги
Это правило распространяется на случаи, когда квартира или дом принадлежит одному из супругов. Если там провели капитальный ремонт или реконструкцию на средства из семейного бюджета, второй супруг имеет право на долю недвижимости (ст. 37 СК РФ).
По умолчанию считается, что раз один из супругов продает квартиру, второй в курсе и согласен на сделку. Поэтому переход права собственности оформят, даже если согласие супруга не приложат к пакету документов. Такие сделки опасны. Почему — расскажем ниже.
Когда согласие супруга на продажу квартиры не нужно
Согласие супруга не нужно, если он не имеет права на долю недвижимости. Так бывает, если она:
Подарена одному супругу
Досталась одному супругу в наследство
Приватизирована в браке, и один из супругов от нее отказался
Принадлежит только одному супругу на основании брачного договора
В этих случаях недвижимость не считается совместной собственностью, поэтому согласие мужа или жены на продажу не нужно (ст. 36 СК РФ).
Как оформить согласие супруга
Согласие супруга на продажу недвижимости оформляют у нотариуса. В нем отмечают данные о браке, объекте недвижимости и супруге, дающем согласие на продажу.
Чтобы оформить согласие супруга на продажу квартиры или дома, нужно предоставить документы:
Паспорт супруга, который соглашается на продажу
Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН
Если супруги развелись, к пакету документов прилагают свидетельство о разводе.
Иногда нотариус запрашивает справки от психиатра и нарколога. Так бывает, если он сомневается в дееспособности человека, дающего согласие на сделку.
Документы предоставляют нотариусу в оригинале.
Сотрудники нотариальной конторы составляют документ о согласии супруга на продажу недвижимости. Супруг его подписывает, а нотариус заверяет.
Услуги нотариуса и оплата госпошлины обойдутся от 1500 до 2500 рублей. Сумма зависит от расценок конкретной конторы.
Срок действия согласия не ограничен. Его оформляют, когда только собираются продавать квартиру, или уже нашли покупателя.
Чем опасна сделка без согласия супруга
Переход права собственности регистрируют и без нотариально заверенного согласия супруга. В этом случае в ЕГРН отмечают, что согласие не предоставили. Такая ситуация опасна, особенно для покупателя.
По закону супруг, которого не предупредили о продаже недвижимости, имеет право в течение года оспорить сделку (ст. 35 СК РФ). Если суд встанет на его сторону, квартира перейдет к старым владельцам. Покупателю придется судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги.
Сделку признают действительной, только если покупатель или продавец компенсируют супругу стоимость его доли недвижимости. В этом случае собственником останется покупатель.
Чтобы не потерять квартиру, проверяйте перед покупкой все документы. Если ее купили, приватизировали или отремонтировали в браке, требуйте, чтобы продавец оформил согласие супруга на продажу.
Сейчас читают
Материнский капитал на покупку недвижимости в 2020 году
Как выписаться из квартиры при ее продаже
Детские пособия: как быстро оформить документы и получить максимальные выплаты
Нотариальное согласие супруги на сделку: когда требуется и как оформить?
Имущество, приобретенное в браке, кроме приобретенного по безвозмездным сделкам (дарение, Завещание, приватизация), входит в состав общего совместного имущества супругов, если супруги не установили режим раздельной собственности брачным договором.
Сделки с совместно нажитым имуществом заключаются с согласия обоих супругов. Предполагается, что один из супругов, совершая сделку по распоряжению общим имуществом, действует с согласия другого супруга. Однако для некоторых сделок требуется нотариально удостоверенное согласие супруга.
Для совершения каких сделок требуется нотариально удостоверенное согласие супруга?
- сделок по распоряжению совместно нажитым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (например, сделки по отчуждению недвижимого имущества: продажа, дарение, Мена)
- сделок, для которых установлена обязательная нотариальная форма (например, сделки по покупке или продаже доли в уставном капитале)
- сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации (например ДДУ, договор уступки прав по требований по ДДУ — от супругов цедента и цессионария, если распространяется режим совместной собственности, договор аренды, подлежащий регистрации)
Обратите внимание! Нотариальное согласие требуется только в случае, если на имущество распространяется режим совместной собственности, и сделка относится к одному из трех видов сделок, для совершения которых требуется согласие в установленной форме. То есть при совершении сделки необходимо:
- определить, является ли отчуждаемое или приобретаемое имущество совместно нажитым
- определить, относится ли совершаемая сделка к перечисленным выше видам, для заключения которых нужно письменное согласие
- Пример № 1: Вы приобретаете объект недвижимости по договору купли-продажи. Договор купли-продажи недвижимости не регистрируется (регистрируется переход права собственности, а не договор). При этом если вы являетесь покупателем (соответственно совершаете сделку не по распоряжению правами на недвижимость), а сделки не требует нотариальной формы (например, сделки с долями в праве собственности), то нотариальное согласие супруги не нужно получать.
- Пример № 2: Между продавцом и супругой продавца заключен брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности на все имущество, приобретаемое в браке. В этом случае согласие супруги продавца на сделку купли-продажи не требуется.
- Пример № 3: Квартира приобретена по договору дарения в браке. На такую квартиру не распространяется режим совместной собственности. Поэтому не требуется согласие супруги продавца на сделку.
- Пример № 4: Физические лица заключают договор уступки прав требования по ДДУ. Оба состоят в браке, брачный договор отсутствует. В этом случае нужно получить нотариальное согласие супруги как цедента, так и цессионария, так как договор уступки по ДДУ является регистрируемой сделкой.
Какие сделки должны заключаться обязательно в нотариальной форме
Поручительство как один из способов обеспечения исполнения обязательства, ответственность по которому несет лично поручитель, не является сделкой по распоряжению общим имуществом супругов.
Договор поручительства не является также сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, в связи с чем на его заключение не требуется получения нотариального согласия другого супруга.
Заключение договора поручительства означает не распоряжение каким-либо нажитым совместно в браке имуществом, а только лишь принятие на себя поручителем обязательства отвечать солидарно или субсидиарно в случае неисполнения должником своих обязательств. При этом поручитель отвечает только своим личным имуществом.
На все супружеское имущество при недостаточности у поручителя личного имущества для удовлетворения требований кредитора взыскание не может быть обращено, оно допускается только в части причитающейся ему доли (Определение Верховного Суда РФ от 12.04.2016 г. №
Как оспаривают сделки, совершенные без согласия супруга
28.01.19
М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры
В своей практике мы много раз сталкивались с требованиями признать сделку недействительной на основании того, что такая сделка была совершена без согласия супруга либо такое согласие являлось порочным.
Причем в большинстве случаев желание “поломать” сделку и отобрать ценный актив возникало у лиц, действовавших недобросовестно. Супруг просто заявлял, что он якобы не знал о данной сделке и не давал согласие на ее совершение.
Для добросовестного контрагента по сделке риски потерять приобретенное имущество очень существенны.
Разберемся во всех нюансах подобных дел.
Корни проблемы
В российской правовой системе де-факто существует режим скрытой супружеской собственности. В публичном реестре (например, ЕГРН) собственником может значиться один человек, а на самом деле существует и другой собственник — его супруг, о котором добросовестный приобретатель может и не знать.
И это нисколько не противоречит правилу ст.8.1 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК), согласно которому права на имущество, подлежащие гос.регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в гос.реестр.
Дело в том, что после данных слов стоит оговорка “если иное не установлено законом”. И это “иное” установлено ст.34 Семейного кодекса РФ (далее — СК), в силу которой имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью “независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено”.
Если второй (“незарегистрированный в реестре”) супруг такой же собственник, что и первый, значит с его мнением нужно считаться.
По общему правилу п.2 ст.35 СК при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Такую сделку можно оспорить по мотивам отсутствия согласия другого супруга только если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Однако из этого общего правила есть одно исключение — это п.3 ст.35 СК, согласно которому для определенных трех типов сделок необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, т.е. Презумпция согласия супруга в этих случаях не действует.
Когда требуется нотариальное согласие супруга на совершение сделки
В силу п.3 ст.35 СК нотариальное согласие супруга необходимо для совершения следующих сделок с общим имуществом супругов:
- Либо это должна быть сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.
Это не только сделки с недвижимостью, но и сделки с долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25), результатами интеллектуальной деятельности и средствами индивидуализации (в ряде случаев), маломерными и некоторыми иными судами морского и внутреннего плавания, воздушными судами.
Права на автомобили и акции гос.регистрации не подлежат, а потому для совершения сделки с ними не требуется нотариальное согласие супруга.
- Либо это должна быть сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.
Это может быть договор ренты, Залог доли в уставном капитале ООО, договор эскроу (за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг), наследственный договор, сделка по распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки, договор о передаче доли в уставном капитале ООО (за некоторыми исключениями), договор по отчуждению или залога доли в праве общей собственности на недвижимость.
- Либо это должна быть сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации.
Это может быть договор ипотеки или договор о передаче нежилого помещения в долгосрочную аренду (на срок 1 год и более).
Следует различать понятия “гос.регистрация перехода права на имущество” и “гос.регистрация сделки”.
Например, при совершении сделки купли-продажи нежилого помещения регистрируется только переход права собственности на помещение, но не сам договор. Такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.
А вот при совершении сделки купли-продажи жилого дома или квартиры регистрируется и сам договор, и переход права. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации, а не с момента его подписания сторонами.
Требования к содержанию согласия супруга
Нередко один супруг берет у другого супруга нотариальное согласие на отчуждение любого совместно нажитого имущества без какой-либо конкретики. Росреестр принимает такое согласие и регистрирует переход права.
В дальнейшем супруг, давший такое “общее” согласие, может попытаться оспорить сделку по отчуждению общего имущества, ссылаясь на п.3 ст.157.1 ГК, в котором сказано: “В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие”.
Как правило, суды в подобных спорах отказываются распространять на согласие супруга действие ст.157.1 ГК и сохраняют сделку.
Дело в том, что данная статья применяется, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, а суды не признают супругов “третьими лицами по отношению друг к другу” (они ведь — сособственники) и исходят из того, что ст.
35 СК “не предусматривает обязательного указания в согласии супруга на совершение сделки по распоряжению имуществом конкретного объекта недвижимого имущества, на отчуждение которого оно дается, не содержит запрета давать одним супругом другому супругу согласие на отчуждение любого принадлежащего им имущества без указания его конкретного перечня” (Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 25.07.2018 N 44г-128/2018).
Правда встречается и другая практика, по которой ст.157.1 ГК признается общей, а ст.35 СК — специальной. Здесь действует уже следующая логика. В п.1 ст.157.1 ГК сказано, что “правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом”.
В ст.35 СК “другое” (что в согласии супруга предмет сделки можно не указывать) не предусмотрено. А потому некоторые суды применяют правило п.3 ст.157.1 ГК о необходимости конкретизации предмета сделки в нотариальном согласии супруга и не признают “общее” согласие супруга.
Последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга
Сразу надо сказать, что сделки, совершенные без нотариального согласия супруга, оспоримы. То есть они действительны пока суд не признает их недействительными (именно поэтому их регистрация в Росреестре часто проходит без проблем).
Что касается оспаривания таких сделок, то здесь не все так просто и практика судов на данный момент неоднородна.
Есть три нормы, о применении которых можно говорить:
- Применительно к сделкам, совершенным без согласия третьего лица — п.2 ст.173.1 ГК:
“Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, … может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица …”.
- Применительно к совместной собственности вообще (не важно — супругов или нет) — п.3 ст.253 ГК:
“Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом”.
- Применительно к совместной собственности исключительно супругов — п.3 ст.35 СК:
“Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки”.
Как видно, первые две нормы ГК защищают интересы добросовестного приобретателя. По ним, если зарегистрированный в ЕГРН собственник продаст квартиру без необходимого нотариального согласия своего супруга, но будет установлено, что покупатель не мог знать о существовании у продавца супруга, то суд оставит сделку в силе. В этом случае может пострадать супруг.
Однако в третьей норме (ст.35 СК) о фигуре добросовестного приобретателя ничего не говорится.
Возникает вопрос: как соотносятся все эти три нормы между собой, какую и когда надо применять?
В первой норме (ст.173.1 ГК) говорится о согласии “третьего лица”. А, как было указано выше, суды в большинстве своем не считают супруга “третьим лицом” по отношению к другому супругу. Суды считают их равноправными собственниками.
Кроме того, первая норм по своему содержанию аналогична второй (ст.253 ГК). Поэтому первую норму можно из нашего анализа исключить и сравнивать только ст.253 ГК (которая защищает добросовестного приобретателя) и ст.35 СК (которая такой защиты не дает).
Есть общее правило — специальная норма имеет приоритет на общей, общая норма применяется в части, неурегулированной специальной нормой.
С этих позиций однозначно ст.35 СК имеет приоритет над ст.253 ГК. Но вот вопрос: ст.35 СК полностью вытесняет ст.253 ГК или нет?
Есть два варианта толкования:
- Данные статьи говорят о разном — в п.3 ст.253 ГК говорится о необходимом условии для признания сделки недействительной (если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии согласия), а в ст.35 СК в дополнение к этому говорится о том, в какой срок супруг может заявить Иск о признании сделки недействительной.
При таком толковании интересы добросовестного приобретателя защищены.
Скажем сразу, данный подход больше встречается в юридической литературе нежели в судебной практике. Возможно потому, что непонятно зачем в таком случае законодателю надо было устанавливать специальный годичный срок исковой давности для таких дел, если этот же срок уже установлен в п.2 ст.181 ГК. То есть, при таком подходе специальная норма ничего нового не устанавливает, что странно.
- Пункт 3 ст.35 СК полностью отменяет ст.253 ГК, так как только в этом случае в специальной норме ст.35 СК можно найти какой-то смысл.
При таком толковании интересы добросовестного приобретателя абсолютно не защищены и именно этот подход главенствует в судебной практике.
В этом случае последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга кардинально различаются в зависимости от того, когда была совершена сделка по распоряжению общим имуществом — в период брака или после его расторжения.
Если сделка была совершена в период брака, то применяется ст.35 СК — супруг, не давший нотариального согласия на сделку может оспорить ее и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.
Если сделка с общим имуществом была совершена после расторжения брака, то ст.35 СК применить уже нельзя, так как на момент совершения сделки участники совместной собственности супругами не являлись. Соответственно никакого нотариального согласия бывшего супруга получать не надо было. В этом случае должна применяться ст.
253 ГК, по которой согласие второго участника совместной собственности предполагается, сделку можно оспорить только в случае, если доказано, что приобретатель был недобросовестным, т.е. знал или заведомо должен был знать о том, что другой участник совместной собственности (бывший супруг) был против сделки (Определение Верховного Суда РФ от 25.04.
2017 N 16-КГ17-4).
Выводы для добросовестного приобретателя общего имущества супругов
Приобретение нажитого в браке имущества у бывшего супруга (т.е. после расторжения брака) достаточно безопасно.
Однако приобретение нажитого в браке имущества у одного из супругов в течение его брака сопряжено с большими рисками.
Если даже продавец предоставит покупателю нотариально удостоверенное заявление, что в браке не состоит, а также свой паспорт без отметки о заключении брака, то это ничего не значит. Может “объявиться” второй супруг, чье нотариальное согласие на сделку не было получено, и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.
В этом вопросе российский законодатель отдает предпочтение интересам супруга в ущерб стабильности гражданского оборота.
На этом нередко строятся мошеннические схемы.
Пример из практики: Гражданин Азербайджана Алиев Т.И. у себя на родине зарегистрировал брак с гражданкой России Яничкиной Е.В., в связи с чем приобрел российское гражданство. Далее он решил продать долю в ООО, которая была приобретена в браке. Алиев Т.И. оформил у нотариуса заявление об отсутствии режима совместной собственности в отношении доли в ООО (т.е.
сознательно скрыл наличие брака), в его российском паспорте не было отметки о его семейном положении. После сделки объявилась Яничкина Е.В. и успешно оспорила сделку (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2018 N 305-ЭС17-20998). Добросовестный приобретатель конечно может получить решение суда о взыскании с Алиева Т.И.
убытков, но будет ли оно исполнено?
Особенно осторожным надо быть когда сделка совершается через представителя по доверенности. Желательно запросить у него нотариально заверенную копию паспорта доверителя, чтобы хотя бы по паспорту проверить его семейное положение.
Способа полностью исключить такие риски не существует.
Да, уже создан и тестируется Единый государственный реестр актов гражданского состояния и это сильно снизит риски. Но из него Вы все равно не узнаете о наличии у Вашего контрагента зарубежного брака. Дело Алиева Т.И. тому пример.