Судебние спор об ипатеке земел селхозназначение - Альметьевский медицинский колледж

Невзирая на то, что земельная реформа длится уже почти 30 лет, приватизация земельных участков является наиважнейшей и проблематичной ее частью.

Российская Федерация обладает значительным земельным фондом, но очень часто это национальное достояние и используется нерационально. Ниже подробнее рассмотрим основные проблемы, связанные с земельными долями (паями).

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по земельном делам г. Екатеринбург поможет отсудить земельный Пай, проведет его оформление: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Кому положен земельный пай?

Практически во всех реорганизуемых колхозах и совхозах СССР были установлены имущественные и земельные паи.
Земельная доля (земельный пай) – это доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, права на которую возникли при приватизации до 2002 года (до вступления в силу Федерального закона № 101-ФЗ).
Право на получение земельной доли бесплатно в собственность имели:

работники и пенсионеры колхозов, совхозов, сельскохозяйственных предприятий;
люди, трудящиеся в социальной сфере сельской местности (образования, здравоохранения, общественного питания, культуры);
временно отсутствующие сотрудники (военнослужащие, стипендиаты);
сотрудники, уволенные по причине сокращения численности работников после 1.01.1992 года.

Размер земельного пая определялся в натуральной и стоимостной форме, независимо от трудового стажа.

Указанным членам сельхозорганизации выдавался документ — свидетельство о праве на земельную долю.

Как оформить земельный пай в собственность?

Для того чтобы на выделенную долю оформить право собственности, необходимо начать с извещения заинтересованных лиц. Для этого нужно разместить объявление в местном СМИ, и указать, что владелец пая намеревается отделиться от общего массива, а также –границы и координаты желаемого участка.
По истечении одно месяца после публикации проводится собрание с собственниками другим земельных долей. В протоколе собрания фиксируются явившиеся и принятые ими решения.
Далее происходит Процедура межевания земельного участка, с помощью которой устанавливаются и определяются границы участка.
Затем оформляется кадастровый паспорт — документ, подтверждающий постановку на кадастровый учет, и содержащий в себе сведения: номер, присвоенный участку, адрес, предназначение и кадастровая стоимость.
В заключении с целью регистрации права собственности нужно обратиться со всеми документами на землю и квитанцией об оплате госпошлины в Росреестр (федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).

В случае если Вы получили земельный пай в Наследство и необходимо оформить его в собственное имущество стоит иметь в виду некоторые особенности.

Для того, чтобы Нотариус выдал документ, с помощью которого можно будет оформить в собственность участок по истечении 6 месяцев после открытия наследственного дела, необходимо:

в случае если нет завещания, инициировать экспертизу оценки стоимости земельного участка
узнать информацию о наличии обременений (арест, Залог) на земельную долю. Если они есть – добиться освобождения доли от них
в налоговом органе получить информацию об отсутствии задолженностей по оплате имущественного налога

ПОЛЕЗНО: смотрите видео про оформление наследства, подробнее по ссылке

Аренда земельных паев

В настоящее время в соответствии с Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения запрещено заключение договора аренды земельного пая, так как земельная доля не является объектом аренды.

Объектом договора аренды земель сельхозназначения может быть только поставленный на кадастровый учет конкретный земельный участок.

Как отсудить земельный пай?

В процессе выдела и приватизации земельных участков происходят различные спорные ситуации. Зачастую эти споры связаны с другими сособственниками по поводу определения места и границ выделяемого участка, с регистрирующим органом, между наследниками, с органом местного самоуправления, например в случае изъятия земельного участка, и прочее.

Для того чтобы владельцам пая отстоять свои законные права на использование земельного пая в случае возникновения спорных ситуаций, необходимо обратиться с исковым заявлением в орган правосудия. А конкретно – в суд общей юрисдикции (в районный суд по месту нахождения ответчика).

При этом, стоит иметь в виду при обращении в суд, что существует такое понятие как исковая давность (3 года с момента обнаружения нарушения права), а также то, что каждая конкретная ситуация требует индивидуального подхода, поэтому рекомендуем Вам обращаться за правовой помощью к профессиональному юристу.

Могут ли забрать земельный пай?

Законом предусмотрены случаи, когда возможно принудительное изъятие земельного участка из земель сельхозназначения:

если в период трех лет с момента возникновения у собственника права собственности на участок не используется для ведения сельского хозяйства. Исключение: в срок не входит период времени, когда использовать участок не было возможности из-за стихийного бедствие. На возделывание и освоение участка предусмотрен срок – 2 года
если существенно снизился уровень плодородия почв. Определяется снижение плодородия несколькими критериями: уменьшение количества органического вещества на 15%, подвижного фосфора, обменного калия, уровня кислотности, щелочности и т.д.
при неэффективном и ненадлежащем использовании. Полномочными органами власти земельного контроля выявляются данные факты и выносится административное наказание с предписаниями об устранении нарушений. Если нарушения не устранены в предусмотренный срок, то материалы передаются в орган исполнительный власти, который вправе обратиться в суд и потребовать изъять участок и продать его с публичных торгов

Также изъятие земельного пая возможно службой судебных приставов, если собственник является должником по исполнительному производству.

Как восстановить документы на земельный пай?

В случае если отсутствуют документы на земельный пай, можно заказать в Росреестре выписку на имя владельца пая.

Если такая информация в реестре зарегистрирована, то можно здесь получить дубликат о праве собственности на земельный пай.

Если же такие данные отсутствуют, то информацию о выданном свидетельстве можно найти: в совхозе, архиве сельской администрации, земельном отделе органа местного самоуправления.

Если указанными способами не удалось найти необходимые документы, то можно обратиться в суд с целью их восстановления.

Что можно сделать с земельным паем?

Собственник земельного пая вправе по своему усмотрению и в соответствии с установленными законом способами распорядиться им:

оформить в счет доли земельный участок для ведения крестьянского хозяйства, создания фермерского предприятия, расширения своего подсобного хозяйства;
подарить или передать в доверительное управление другому члену сельхозорганизации, или самой организации;
продать. Продажа земельной доли возможна с выделением участка и без. Если участок не выделять, то продать долю можно только другому члену этого же сельского хозяйства или крестьянского предприятия, при этом извещать остальных членов нет необходимости. Сделки по отчуждению земельных долей могут быть совершены в простой письменной форме;
отказаться о права собственности на долю;
вложить долю в уставной капитал крестьянской организации, которая использует земельный участок, входящий в долевую собственность;
без выделения доли, собственник вправе завещать земельный пай.

Член долевой собственности может распорядиться любым другим способом своей земельной долей, но после того, как выделит земельный участок в счет своего пая.

В любом случае всех нюансов не описать в рамках материала, каждая ситуация индивидуально, вот почему так выгодно обратиться к нашему адвокату по земельному праву г. Екатеринбург и задать свой вопрос о возможных вариантах решения проблемы. Звоните уже сегодня, чтобы записаться на консультацию!!!

Отзыв о нашем земельном адвокате

Автор статьи:

А.В. Кацайлиди

Отзыв по гражданским делам
Отзыв по банкротству физических лиц
Отзыв по сопровождению бизнеса

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Залог земель сельскохозяйственного назначения

Земли, которые предоставляются для ведения сельского хозяйства, а также предназначенные для этого, называются сельскохозяйственными. Их территориальное расположение обязательно должно быть за пределами населенных пунктов (ч.1ст.77 ЗК РФ).

Такие земли могут использоваться в качестве залога после составления соответствующего договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества). Залог сельхоз земельных участков регулируется ФЗ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст.7 ФЗ N 101-ФЗ).

Договор об ипотеке земель сельхозназначения

Ипотека, или предоставление недвижимого имущества под залог, регулируется соответствующим договором, в котором участниками выступают две стороны — залогодержатель и залогодатель.

Залогодержатель является кредитором, для которого право возмещения его денежных средств гарантируется стоимостью заложенных земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащих залогодателю.

Однако не обязательно, чтобы должником и залогодателем было одно лицо. За должника могут поручиться и третьи лица.

Право собственности на земельный участок сельхозназначения, который предоставлен под ипотеку, не переходит кредитору, а остается в пользовании и владении залогодателя.

По договору ипотеки залогодержатель имеет преимущество на возврат одолженных средств, который гарантируется заложенными землями, перед другими кредиторами залогодателя.

После того, как договор об ипотеке заключен, на заложенные земли начинают применяться правила о залоге (ч.1,2 ст.1 гл.I Основные положения N 102-ФЗ).

Предмет и форма договора

Так как для ипотеки предоставляется сельскохозяйственный земельный участок, то в согласии с ч.1 ст.336 ГК РФ, именно он и является предметом договора. Статья 338 ГК РФ предусматривает, что предмет ипотеки остается у залогодателя. Будет считаться, что заложенный участок земли остался у залогодателя, даже если он отдаст землю во временное пользование или владение третьему лицу.

Если Закон или соглашение сторон не предусматривает установление нотариальной формы договора ипотеки, то данный документ оформляется в письменном виде. Если договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору должен быть заверен нотариально, то это нужно сделать в обязательном порядке. Иначе соглашение будет считаться недействительным (ч.3 ст.339 ГК РФ).

Содержание договора ипотеки

В договоре ипотеки указывается:

предмет залога и его оценка, сроки и размеры выполнения обязательств, которые обеспечивает ипотека;
возможность обращения взыскания в судебном или во внесудебном порядке, порядок реализации земельного участка;
достаточное количество сведений для идентификации предмета залога;
наименование залогодателя и право, на основании которого заложенный участок принадлежит ему;
срок аренды, если предметом ипотеки является право аренды;
оценка участка сельскохозяйственного назначения, выраженная в денежном эквиваленте;
обязательство, которое обеспечивает ипотека, основания его возникновения и сроки исполнения;
информация о закладной, которая подтверждает права залогодержателя, за исключением случая, когда такой документ выдан при ипотеке в силу закона (ст.9 N 102-ФЗ).

Какие сельхоз земли могут быть заложены в ипотеку

Не все земли могут использоваться в качестве залога. Законодательство накладывает ряд запретов, которые связаны с его площадью и формой собственности. Следует также отметить, что ранее запрещался залог сельскохозяйственных угодий из земель с/х организаций и КФХ.

Земли, которые могут быть предоставлены в ипотеку

Для того, чтобы земля могла быть заложена в ипотеку, она не должна быть в соответствии с федеральным законом исключена из оборота или ограничена в нем. Если участок сельхозназначения передан ЮЛ или ФЛ на правах аренды, то последний может отдать эти права в залог на срок действия договора аренды. Однако перед этим он должен спросить согласия владельца на такой шаг.

Аналогичное утверждение применимо и к участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Но если срок аренды для них превышает 5 лет, то согласия собственника уже не требуется для предоставления прав аренды в залог. Необходимо лишь уведомить его об этом.

Если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в совместной или общей долевой собственности, то ЮЛ или ФЛ может предоставить в ипотеку лишь принадлежащую ему землю, которая выделена в натуре из земель, числящихся в данной совместной или долевой собственности (ст.62 N 102-ФЗ).

Земли, не подлежащие ипотеке

Ипотека для сельскохозяйственных земель не допускается:

если земля находится в муниципальной или государственной собственности;
если площадь участка, планируемого для предоставления в залог, меньше допустимого значения, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления (ст.63 N 102-ФЗ).

Обращение взыскания на заложенный с/х участок

Если обязательства, обеспечиваемые ипотекой, не реализуются в установленном договором порядке, то залогодержатель может обратить взыскание на участок, который находится в залоге. К несоблюдению обязательств относятся неуплата или неполная уплата долга, несвоевременное погашение задолженности или ее части, в зависимости от того, что предусмотрено договором ипотеки (ст.50 N 102-ФЗ).

Обращение взыскания на предмет залога может быть рассмотрено как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Во внесудебном порядке требования залогодержателя удовлетворяются, если это предусмотрено:

договором ипотеки;
договором, который влечет за собой возникновение ипотеки в силу закона;
закладной, удостоверяющей права заявителя, если таковая имеется.

В случае, если вышеупомянутые договора нотариально заверенные, или в закладной содержится пункт, предусматривающий внесудебный порядок разрешения вопроса, то обращение взыскания на сельскохозяйственные земли можно осуществить по исполнительной надписи нотариуса(ст.55 N 102-ФЗ).

Порядок взыскания на основании исполнительной надписи нотариуса:

Судебный пристав принимает постановление о том, что на с/х земли залогодателя накладывается арест. Данный документ направляется в орган, который осуществляет государственную регистрацию прав на Недвижимость и сделок с ним. Это необходимо для того, чтобы арест был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним.
Передает залогодержателю изъятые земли для того, чтобы он реализовал залог в порядке, установленном законодательством.
Заложенный участок сельхозназначения реализуется на торгах, а выручка от продажи направляется на погашение требований залогодержателя. Однако предварительно покрываются расходы на проведенные торги (ст.78 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Порядок взыскания в судебном порядке

Требования залогодержателя могут быть удовлетворены и в судебном порядке на основании судебного акта. В таком случае соответствующий Иск подается согласно правилам подведомственности и подсудности дел, которые установлены процессуальным законодательством РФ (ст.51,52 N 102-ФЗ).

По итогам рассмотрения иска суд обязан принять решение, в котором будет указано следующее:

сумма из стоимости заложенного участка сельскохозяйственного назначения, которую получит залогодержатель;
информация о виде, месте нахождения, кадастровом номере земельного участка;
как и в каком порядке будет реализован предмет залога;
начальная цена продажи земли, которая устанавливается при публичных торгах, на основании договоренности обеих сторон в суде или самим судом, если залогодержатель и залогодатель не достигли компромисса в этом вопросе (ст.54 N 102-ФЗ).

Поиск решений судов общей юрисдикции

Дело № 2-418/2019
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
4 июля 2019 года пос. Ува УР

Увинский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Лобанова Е.В.,

при секретаре судебного заседания Шишкиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску СЛП к Администрации муниципального образования «Увинский район» о признании права собственности на земельную долю,
У С Т А Н О В И Л:
СЛП обратился в суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Увинский район» (далее – Администрация) о признании права собственности на земельную долю, мотивируя свои требования следующим.

В 1975 году Истец был принят на работу в СХТ «Нылга» (ранее – колхоз имени XXI-партсъезд). В феврале 2019 года главой МО «Нылгинское» СЛП выдана выписка из протокола собрания представителей СХТ «Нылга» №I от 23.03.

1992 года, на основании которой истец включен в список лиц, имеющих право на получение земельного пая площадью 7,6 га, расположенного на земельном участке с кадастровым номером *** площадью 32569760 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: Удмуртская Республика, Увинский район, СХТ «Нылга» (Администрация в с. Нылга).

Согласно данному протоколу истец числится в списке под №***. Свидетельство о праве собственности на указанный земельный пай истец не получал.

Истец обращался в многофункциональный центр п. Ува для осуществления государственной регистрации права собственности на земельную долю, однако в регистрации истцу было отказано ввиду того, что правоустанавливающие документы на земельную долю отсутствуют.

Таким образом, в настоящее время истец во внесудебном порядке лишен возможности зарегистрировать свои права на вышеуказанный земельный пай, просит признать за ним право собственности на земельный пай № *** площадью 7,6 га, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ***, площадью 32569760 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: Удмуртская Республика, Увинский район, СХТ «Нылга» (Администрация в с. Нылга).

В судебное заседание истец СЛП, извещенный надлежащим образом, не явился, просил рассмотреть Исковое заявление без его участия, указал, что исковые требования поддерживает в полном объеме.
Ответчик Администрация, извещенная надлежащим образом, в суд своего представителя не направила, согласно ранее представленному заявлению, ответчик просит рассмотреть данное дело без его участия, не имеет возражений по поводу удовлетворения исковых требования СЛП
Третье лицо Администрация МО «Нылгинское», извещенное надлежащим образом, в суд своего представителя не направила, о причинах неявки не сообщила.
Исследовав и проанализировав материалы дела, суд находит иск СЛП подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 4 Закона РСФСР от 23 ноября 1990 года «О земельной реформе» в коллективно-долевую собственность граждан могут передаваться земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ, в том числе созданных на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий.

Статьей 31 Земельного Кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 года предусматривалось, что право собственности на землю удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов. Форма государственного акта утверждается Советом Министров РСФСР.

Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 года №323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» (пункт 6) было постановлено: коллективам совхозов, других с/х предприятий, колхозов и кооперативов, использующих землю на праве бессрочного (постоянного) пользования, до 1 марта 1992 года принять решение о переходе к частной, коллективно-долевой и другим формам собственности в соответствии с Земельным Кодексом РСФСР. Местной администрации обеспечить выдачу гражданам, ставшим собственниками земли, соответствующих свидетельств на право собственности на землю, которые имеют законную силу до выдачи документов, удостоверяющих это право.

В силу пункта 9 постановления Правительства РФ №86 от 29 декабря 1991 года «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» все члены колхоза и работники совхоза, в том числе и ушедшие на пенсию, имели право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности.
Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 года №96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» одобрены Рекомендации по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи.
Согласно пункту 2 Рекомендаций высшие органы управления сельскохозяйственных предприятий (общие собрания, собрания уполномоченных) утверждали пакет документов и представляли их в администрацию района.
В силу пункта 3 Рекомендаций администрация района после получения указанных документов в месячный срок принимала решение о передаче земель в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной организации и о выдаче им свидетельства на право собственности на земельные доли.
Согласно пункту 4 Рекомендаций районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству оформлял и выдавал свидетельства на право собственности на земельные доли лицам, имеющим право на их получение, а также регистрировал эти свидетельства.

Согласно выписке из протокола собрания представителей СХТ «Нылга» от 23.03.1992 года утвержден список лиц к наделению земельным паем, среди которых в списке под *** значится СЛП.

Согласно представленной копии трудовой книжки, оформленной на имя СЛП, *** года рождения, последний принят на работу в марта 1976 года шофером в Колхоз имени XXI Партсъезда. В ноябре 1991 года Колхоз имени XXI Партсъезда реорганизован в сельскохозяйственное товарищество «Нылга» с ограниченной ответственностью.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что СЛП как работник колхоза имеет право на бесплатный земельный в общей долевой собственности.

Следовательно, истец приобрел на праве собственности земельную долю в размере 7,6 га, несмотря на отсутствие выданного ему в установленном порядке свидетельства о праве собственности на земельный пай, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ***, площадью 32569760 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: Удмуртская Республика, Увинский район, СХТ «Нылга» (Администрация в с. Нылга).

Сам факт неполучения истцом свидетельства о праве собственности на земельную долю, не может свидетельствовать об отсутствии у него такого права, в связи с чем, исковые требования СЛП подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление СЛП к Администрации муниципального образования «Увинский район» о признании права собственности на земельную долю удовлетворить.

Признать за СЛП, *** года рождения, уроженцем *** Удмуртской АССР, право собственности в праве общей долевой собственности на земельную долю размером 7,6 га земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 32569760 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: Удмуртская Республика, Увинский район, СХТ «Нылга» (Администрация в с. Нылга).

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд УР в апелляционном порядке в течение месяца со дня его вынесения путем подачи жалобы через Увинский районный суд.

Судья Е.В. Лобанов

Понуждение к заключению договора

Судебная практика (Дело №2-571/2011 г.)

В соответствии с п.1 ст.

8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка сельхоз назначения субъект Российской Федерации или муниципальное образование имеет Преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок.

Во исполнение этой нормы Гражданин 5 августа 2010 г. направил в адрес Администрации Тверской области извещение о намерении продать 7 земельных участков в Бологовском районе как единый объект покупки, и уточнил, что обязательным условием заключения договора купли-продажи, является покупка всех земельных участков, указанных в извещении.

По результатам рассмотрения извещения было принято распоряжение о приобретении только двух земельных участков.

О принятом распоряжении 2 сентября 2010 года в адрес собственника было направлено письмо, но на тот момент гражданин, не дождавшись ответа, подарил два земельных участка другому гражданину, оформив договор дарения.

7 сентября 2010 года было получено уведомление об отказе от приобретения в собственность Тверской области оставшихся пяти земельных участков.

Уполномоченный орган Тверской области (на тот момент – Комитет по управлению имуществом Тверской области) обратился в суд с исковым заявлением о признании сделки (договора дарения) недействительной, а также требовал вернуть земельные участки, переданные одаряемому.

В обосновании своих требований Комитет ссылался на ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которой гражданин обязан заключить договор купли-продажи с Комитетом по управлению имуществом. На основании этого, договор дарения является ничтожной сделкой, как противоречащей требованиям указанной нормы.

Кроме того, по словам Комитета, со ссылкой на ст. 435 ГК РФ, извещение о намерении продать земельные участки является офертой (предложением заключить договор), а уведомление о согласии приобрести – акцептом, в связи с чем гражданин обязан заключить договор купли-продажи, иначе договор будет заключен в принудительном порядке через суд.

Бологовский городской суд Тверской области, рассмотрев данное дело, установил следующее: с юридической точки зрения извещение не может быть расценено как Оферта, а полученное уведомление как акцепт. Положения гражданского законодательства (ст. 445 и ст.

421 ГК РФ) об обязательном заключении договора купли-продажи земельного участка из категории земель с/х назначения в данном случае тоже не применяются, так как законом «Об обороте земель с/х назначения» на продавца такая обязанность не возлагается, а возлагается обязанность известить высший орган исполнительной власти субъекта Федерации о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Гражданским законодательством установлено, в каких случаях сделка может быть признана недействительной. Договор дарения может быть признан недействительной сделкой только в двух случаях: неопределенность предмета дарения, т.е. не конкретизирован обещанный предмет дарения (п.2 ст. 572 ГК РФ) и момент исполнения обещания «подарить» происходит после смерти дарителя (п.3 ст. 572 ГК РФ).

Данные условия не были нарушены при оформлении договора дарения: предметом дарения были конкретные земельные участки и дарение происходило при жизни дарителя. Кроме того, в установленном законом порядке была произведена регистрация перехода права собственности на земельный участок.

Что касается оснований ничтожности договора дарения в силу неисполнения ФЗ «Об обороте земель с/х назначения», то следует обратить внимание на содержание ст. 166, ст. 168 ГК РФ, в которых в качестве оснований ничтожности договора указано противоречие нормам Гражданского Кодекса, а не другим федеральным законам.

При этом, как в Главе 28 ГК РФ, регулирующей общие положения о договорах, так и в Главе 32 ГК РФ, посвященной договору дарения, прямой ссылки на Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не содержится, что также свидетельствует об отсутствии оснований признания договора дарения ничтожным.

Кроме прочего, следует учесть, что Федеральный закон «Об обороте земель с/х назначения» не регулирует отношения по безвозмездной передаче земельных участков с/х назначения. Оснований для признания договора дарения недействительным в силу несоответствия его закону «Об обороте земель с/х назначения» не имеется.

Гражданским законодательством (п.2 ст.

209 ГК РФ) установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В связи с тем, что Федеральным законом «Об обороте земель с/х назначения» не установлена обязанность собственника по заключению договора купли-продажи с органом субъекта Федерации.

Он не может быть понужден к заключению договора, даже если после уведомления соответствующего органа его волеизъявление изменилось.

Кроме того, заявленные требования о передаче земельного участка от одаряемого к дарителю не приведут к восстановлению прав на преимущественное приобретение земельного участка по договору купли-продажи.

Таким образом, собственник не может быть понужден к заключению договора купли-продажи земельного участка с/х назначения органом субъекта Российской Федерации, если волеизъявление собственника продать участок изменилось после направления уведомления о продаже такого участка.

Бологовским районным судом Тверской области в удовлетворении требований Комитета было отказано. Договор дарения не был признан недействительной сделкой, гражданина не понудили к заключению договора купли-продажи земельных участков.

Основные условия принятия в залог земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения

Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения принимаются в залог по кредитам АО «Россельхозбанк», предоставляемым на текущие и инвестиционные цели, непосредственно связанные с производством, хранением и/или первичной переработкой сельскохозяйственной продукции.

Залогодателями таких земельных участков могут выступать их собственники:

заемщики Банка – юридические лица и индивидуальные предприниматели;
третьи лица (юридические лица, индивидуальные предприниматели, физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями).

Требования к земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения, передаваемым в залог Банка:

земельные участки, предназначенные и фактически используемые для целей, непосредственно связанных с производством, хранением и первичной переработкой сельскохозяйственной продукции и прочих целей в рамках действующего законодательства;
земельные участки, выделенные в натуре и прошедшие государственный кадастровый учет, права на которые в установленном порядке зарегистрированы органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при условии, что они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте;
ипотека части земельного участка возможна только после ее выделения в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности, и прохождения процедуры государственного кадастрового учета.

Земельные участки, передаваемые в залог Банку, должны быть в обязательном порядке застрахованы в пользу Банка в аккредитованной при Банке Страховой компании.

Список документов, предоставляемых в Банк для рассмотрения возможности принятия в залог земельного участка на этапе первоначального рассмотрения заявки:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности (нотариально заверенная копия).
Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости)/ кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра).
План землепользования (ситуационный)с указанием смежных землепользований и экспликацией земельных угодий.
Отчет независимого оценщика, аккредитованного при Банке, об оценке рыночной стоимости земельного участка (в подлиннике), выполненный в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Глава XI. Особенности ипотеки земельных участков (ст. 62-68)

Статья 62.

Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (пункт в редакции, введенной в действие с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ, — см. предыдущую редакцию). *62.1)
1_1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка (пункт дополнительно включен с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ).
При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается (пункт в редакции, введенной в действие с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. *63.2)

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (Сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — судом. (Пункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, — см. предыдущую редакцию)
Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не распространяется.
При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи (абзац в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
Пункт утратил силу с 11 января 2005 года — Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ. — См. предыдущую редакцию.
Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости (пункт дополнительно включен с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ).

Статья 64_1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие Кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.
К возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи залогу земельного участка или права аренды земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества. (Статья дополнительно включена с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ)

Статья 64_2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.
Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство здания или сооружения. (Статья дополнительно включена с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ)

Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (абзац в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке

Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. *67.1)
Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. (Статья в редакции, введенной в действие с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ, — см. предыдущую редакцию)

Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации

На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании.
Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке. *68.1.2)
Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки. *68.2)
Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.
Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата. (Пункт дополнительно включен с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ).