Покупка супругами квартиры в ипотеку иоформление сделки вызывает много вопросов. Квартира купленная в браке является совместно нажитым имуществом, а форма зарегистрированного права может быть как совместной, так и единоличной.Разберемся подробнее.
статья обновлена 14.01.2022
Покупка супругами квартиры в ипотеку
Один из супругов, чаще всего тот, у кого больше подтвержденный доход — является титульным заемщиком у банка.Другой может быть:
1.созаемщиком, что применяют большинство банков. В этом случае оба супруга включаются в Кредитный Договор и оба его подписывают.
В договоре купли-продажи может фигурировать как покупатель только титульный заемщик. Росреестр регистрирует право единоличной собственности на супруга, который прописан в договоре купли-продажи
В договоре купли-продажи могут участвовать оба супруга (или только один из них уточните! в разных банках — разные программы) и купить квартиру:
- в общую совместную собственность
- общую долевую собственность, при этом такой договор имеет признаки раздела совместно нажитого имущества и подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке или составляется нотариальный брачный договор
- единоличную собственность ( оформление на одного из супругов)
2.поручителем. Тогда он подписывает договор поручительства и не является участником сделки купли-продажи. Договор купли-продажи подписывает титульный заемщик и регистрируется право единоличной собственности.
3.вообще не участвует в сделке, при этом составляется брачный договор и прав на квартиру он не имеет ни каких.
Чтобы больше заработать нотариусы могут предлагать вам, при оформлении долевой собственности на законных супругов, два документа — нотариальный брачный договор и нотариальный договор купли-продажи.
ВНИМАНИЕ! с 31.07.2019 года регистрация залога( обременения), которое обязательно в ипотечной сделке, НЕ требует обязательного удостоверения у нотариуса (исключение составляет Залог долей не всеми участниками долевой собственности)
Покупка супругами квартиры в ипотеку, нотариальное согласие на залог
Если участником договора купли-продажи является один из супругов, то он один подает в Росреестр заявление о регистрации ипотеки.Если нотариальный брачный договор не составлялся, квартира признается совместно нажитым имуществом.
Нотариальное согласие на залог от вас потребует ипотечный специалист банка. Нотариальное согласие на залог нужно предоставить на момент подписания кредитного договора.ВНИМАНИЕ!!!
Некоторые банки перестали требовать этот документ. УТОЧНИТЕ.
Если супруги оформляют(регистрируют) общую совместную собственность — в Росреестр в обязательном порядке предоставляется свидетельство о заключении брака.
Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку
Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку, то есть на залог квартиры в банк, не нужно делать заранее с указанием адреса квартиры.Ведь иногда бывает, что банк не принимает, выбранную вами квартиру, как предмет залога и такое согласие становится бесполезным.
Стоимость этого документа у нотариуса от 1000 до 5000 рублей. Цена сильно разнится по регионам.
Кстати, многие кредитные учреждения в пакет документов по квартире требуют приложить предварительный договор купли-продажи. Без этого документа 90% сделок разваливается на этапе подготовки и проверки документов.
Предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи квартиры — очень важный документ, именно он определяет успех сделки с долгим ожиданием даты заключения основного договора купли-продажи.А в вашей сделке — все именно так. Как правило это около одного месяца.
Посмотрите видео консультацию о составлении правильного предварительного договора с учетом ипотечной сделки.
Пошаговая инструкция
Пошаговая инструкция к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств. 11 обязательных шагов ( видео урок)
Дополнение к видео уроку: сейчас многие банки требуют оформление страхования жизни до подписания кредитного договора. Уточните!
Посмотрите видео урок он вам поможет сориентироваться по срокам сделки о ключевым моментам, от которых зависит успех и снимет риски потери денег.
Как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств Сбербанка смотрите здесь.
Согласие супруги на залог квартиры
Согласие супруги на залог квартиры потребуется и тогда, когда имеющуюся квартиру, являющуюся совместно нажитым имуществом, супруг передает кредитору в залог.Согласие супруга на залог квартиры в пользу банка — нотариальный документ.
Доверенность на супруга для покупки в ипотеку
Участие доверенного лица со стороны заемщика/покупателя не всегда возможно.
Многие банки не разрешают подписание Кредитного договора доверенным лицом Заемщика (по доверенности).
А вот подписание Договора купли-продажи могут разрешить доверенному лицу, тем более передачу документов на регистрацию в Росреестр. Как правило, после подписания Кредитного договора на оформление и регистрацию сделки банк дает время — 30 дней ( уточните этот срок!)
Открытым остается еще один вопрос — получение кредитных средств доверенным лицом и оплата им покупки. Эти полномочия необходимо согласовать с банком.Часто банк предлагает, в качестве образца, свою форму доверенности.
Такой образец необходимо предоставить нотариусу.
Налоговый вычет супругам
Конечно, при покупке квартиры в ипотеку, необходимо помнить о возможности получить возврат ранее уплаченного подоходного налога, а так же исключить удержания его с заработной платы и возврат НДФЛ с суммы уплаченных банку процентов
Налоговый вычет предоставляется теперь на каждого налогоплательщика, а не на объект недвижимости, как было до 01.01.2014 года.
Поэтому намного выгоднее, с точки зрения получения налогового вычета, супругам оформить квартиру в совместную или долевую собственность, но не в единоличную.
При совместной собственности они даже могут заявить разные суммы затрат и быстрее получить возврат. Для этого, каждому из супругов необходимо подтвердить факт оплаты жилья , то есть получить расписку от продавца на свое имя.Например: квартира стоит 3 000 000 рублей.
Можно получить две расписки по 1 500 000 рублей, или одну расписку на 2 000 000 и одну на 1 000 000, это выгодно если у одного из супругов бОльшая зарплата и возврат он получит быстрее. Другой супруг доберет налоговый вычет еще с 1 000 000 рублей в следующей покупке жилья.
- Подробнее об этом читайте в статье: Как получить налоговый вычет
- Всегда рада разъяснить. Автор
https://youtu.be/4MWobeO6rUE
Покупка супругами квартиры в ипотеку, оформление сделки
Ипотека и брак: что нужно знать
Если вы в браке покупаете жилье в ипотеку, то Недвижимость и долг становятся общими. Исключение — заключенное брачное соглашение. Если придется разводиться, то нужно будет разделить и жилье, и долг по ипотеке.
Разобрали подробно тему ипотеки в браке. Выяснили, как взять такой Кредит на двоих и как защитить свои права, если купили квартиру до брака, а выплачивали ипотеку уже после регистрации. Рассказали, как законно разделить имущество и кредит, если решили развестись.
Хотите купить квартиру в новостройке в ипотеку? С Авахо выбрать новостройку в Москве и области — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.
Как супругам взять ипотеку на двоих
Если вы приобретаете квартиру в ипотеку, она автоматически становится общей собственностью. Это означает, что вы не можете совершать с этим имуществом значимых действий без согласия супруга. Самый простой пример — такую квартиру не получится продать без нотариально заверенного документа, в котором супруг должен подтвердить сделку с недвижимостью. Такой же запрет есть на дарение жилья.
С супругом стоит согласовывать и изменения имущества — если вы демонтировали в квартире все стены без согласия второй половины, супруг может с вас взыскать компенсацию через суд.
Как оформить ипотеку, чтобы потом не делить имущество
Если квартиру на личные средства покупает один из супругов, или каждый вкладывает не 50 на 50, — застрахуйте себя от проблем при возможном разводе.
Заключите брачный договор
Это законный и самый простой вариант. Вы с супругом составляете договор, в котором указываете, кому и в каких долях принадлежит купленная квартира и любое другое имущество. Брачный договор можно заключить как до брака, так и уже после регистрации.
В договоре не нужно фиксировать все потенциальные покупки. Документ можно составить для конкретной квартиры, а затем дополнять его при необходимости — все покупки, не упомянутые в договоре, будут считаться совместным имуществом.
Пример
Муж и жена зарегистрировали Брак, купили общую квартиру, платят за нее ипотеку. Жена получила большую премию на работе и решила купить еще «однушку», чтобы сдавать ее и компенсировать за счет аренды платеж по ипотеке.
Муж против такой покупки, он не верит в стабильность рынка аренды и не хочет выплачивать сразу две ипотеки, если схема жены не сработает.
Чтобы не ругаться, они заключают брачный договор — по нему новая квартира и ипотека принадлежат жене, муж не имеет к этому никакого отношения. А про старую квартиру в договоре упоминаний нет, она принадлежит обоим супругам.
К брачному договору у многих отношение неоднозначное — супруг может и обидеться на такое предложение.
Сохраните доказательства, что квартира куплена на ваши средства
Если придется делить имущество, без брачного договора суд вряд ли отдаст квартиру одному из супругов. Но если доказать, что вы купили квартиру за свои, а не за общие семейные деньги — возможно, суд признает квартиру не общей, а вашей.
Это работает, даже если вы внесли первоначальный взнос по ипотеке из личных денег, а проценты выплачивали из общих. Тогда суд может оставить квартиру вашей, но при этом потребует отдать супругу половину уплаченных за ипотеку денег.
Ниже перечислены личные виды дохода, которые дают шанс оставить имущество за вами:
- доходы от продажи имущества, полученного до брака;
- доходы от продажи наследства — сохраните Завещание или свидетельство о наследстве;
- доходы от продажи подарка — сохраните договор дарения;
- еще один вариант такого «дохода» — снять вложения в банке, которые были сделаны вами еще до создания семьи.
Считается ли квартира общей, если один из супругов купил ее до брака
Зависит от конкретной ситуации. Обычно есть три варианта:
- Человек купил жилье до брака, полностью выплатил ипотеку. Такое имущество считается личной собственностью, а значит, супруг не может претендовать на квартиру.
- Жилье человек купил до брака сам, но после свадьбы супруг сильно вложился в недвижимость. Например, у жены была квартира, а муж сделал в ней капитальный ремонт. Через суд есть шанс признать квартиру общей.
- Жилье куплено до брака, но ипотеку выплачивали уже муж и жена. В такой ситуации все зависит от решения судьи — жилье могут признать общим имуществом. А могут оставить квартиру у того, кто ее покупал, но при этом обяжут собственника выплатить половину денег, отданных банку за ипотеку во время брака.
Пример
Жена продала квартиру, которая была у нее еще до брака. На эти деньги они с мужем купили жилье в новостройке — первоначальный взнос по ипотеке получился 70%, это были деньги от проданной недвижимости.
Выплатили ипотеку, а потом развелись. Жена сохранила договор купли-продажи на старую квартиру и при разделе имущества в суде пояснила с помощью него, что деньги на первоначальный взнос были ее.
В итоге суд решил так — квартира достается жене, но она должна половину денег, выплаченных по ипотеке, вернуть экс-супругу.
Если сделку по квартире провели до брака, а ипотеку выплачивали уже после регистрации, лучше договориться о разделе мирным путем — если довести дело до суда, неизвестно, какое будет решение.
Как делят ипотеку и квартиру при разводе
В теории все звучит просто — квартира, приобретенная в браке, является общим имуществом. Значит и долг за нее тоже является общим. Поэтому всё делится пополам.
Но в случае с ипотекой есть и третья сторона — банк. Банку важно подстраховать себя — когда долг выплачивают два человека, шансы получить деньги хоть с кого-то выше. Поэтому банки не любят менять условия кредитования, с ними придется договариваться или делать разделение через суд.
Делить имущество, включая ипотеку, можно двумя путями:
Заключить соглашение о разделе имущества. Это документ, который составляется перед расторжением брака — в нем вы перечисляете, кому какое имущество переходит, в каких долях, с какими денежными компенсациями. В соглашении указывают цену имущества — можно заказать независимую оценку или использовать кадастровую стоимость.
«Что такое кадастровая стоимость и где ее узнать»
Соглашение нужно заверить у нотариуса — придется платить пошлину: 0,5% от суммы соглашения, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.
Пример соглашения (скачать образец)
Обратиться в суд. Если мирным путем разделить имущество не удается, придется обращаться в суд. Решение судьи зависит от конкретной ситуации, предугадать или спрогнозировать его не получится.
Способы разделить ипотеку и квартиру
Есть несколько вариантов раздела имущества — вы можете использовать их как в мирных соглашениях, так и требовать решение у суда.
Разделить все пополам
По умолчанию все имущество и так должно делиться поровну. Но Закон не конкретизирует термин «поровну» на бытовом уровне, поэтому нужно как-то решать этот вопрос.
Например, когда у семьи две квартиры, то по закону у жены и мужа будет по 50% от каждого жилья. Чтобы экс-супругам досталось по отдельной квартире, нужно договариваться.
Одну квартиру можно разделить пополам — через суд или соглашение, у каждого получается по 50% квартиры. Кредит признается общим — в этом случае банк может переоформить ипотечный договор на двоих.
Но здесь есть нюанс — если один супруг прекратит выплачивать ипотеку, долг будут требовать с обоих заемщиков, а потенциально банк сможет отобрать квартиру и выставить ее на торги. При этом экс-супруг, который честно выплачивал свою долю, может подать в суд на должника и потребовать денежную компенсацию за потерянную половину квартиры.
Продать квартиру
Есть простой способ решить проблему раздела имущества, без суда и трат на нотариуса. Вы находите покупателя, погашаете ипотеку вырученными деньгами, а остаток делите поровну.
Из минусов — покупателей на ипотечную квартиру найти сложнее, за сложности в оформлении они просят скидку.
Варианта продажи два:
- переоформить ипотеку на нового владельца квартиры;
- взять у покупателя деньги, погасить ипотеку и потом зарегистрировать сделку купли-продажи в Росреестр.
Читайте подробнее: «Как продать ипотечную квартиру».
Переоформить квартиру и ипотеку на одного супруга
Супруги могут договориться о том, что квартира достанется одному из них. Например, это может быть жест доброй воли — недвижимость остается тому супругу, с кем будет жить ребенок. Второй отказывается от прав на имущество и оформляет освобождение от обязательств по кредиту.
Это сработает, если банк согласится переоформить кредитный договор на одного заемщика. Но делать это они не обязаны.
Договориться о денежной компенсации
Вариант похож на предыдущий, только в этом случае между супругами оформляется такое соглашение:
- один супруг отказывается от доли в квартире в пользу второго;
- кредитный договор оформляется на второго супруга, если банк дает разрешение;
- по соглашению второй супруг становится владельцем квартиры, но выплачивает первому компенсацию, разово или несколькими платежами по согласованному графику.
Тоже исключительный случай — банки неохотно идут навстречу в таких ситуациях, потому что подобное переоформление повышает риск появления просрочки.
Если квартиру купили с материнским капиталом
Когда супруги покупают квартиру с помощью маткапитала, в том числе и в ипотеку, они соглашаются выделить долю детям — это прописано в п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ. Есть такие требования к размеру долей:
- Можно поделить все поровну — например, если в семье три человека, то каждый будет владеть третью имущества.
- Отдать ребенку и одному супругу всю квартиру.
- Выделить ребенку минимум — часть квартиры. Купленная с помощью маткапитала — делится поровну между родителями и детьми, а остальная часть квартиры — поровну между супругами.
Если квартира покупалась до брака или на личные средства одного заемщика, то делится так — часть, купленная с помощью маткапитала, на всю семью, включая второго родителя. А оставшаяся часть — тому, на чьи средства она куплена.
Разделить ипотеку аналогично долям не выйдет, долг должны выплатить родители. Поэтому придется или платить, или переоформлять долг на одного родителя. Проблема раздела такой квартиры состоит еще в том, что доли не получится выплатить до погашения ипотеки.
На практике есть несколько вариантов решения проблемы разделения ипотечной квартиры с маткапиталом:
- Квартира после развода остается в долевой собственности, кредит выплачивают оба супруга. После погашения ипотеку доли выделяются, квартира продается. Но нужно получить разрешение органов опеки.
- Составляется соглашение, по которому квартиру отдают одному из супругов с ребенком. Это возможно, если на переоформление кредитного договора согласится банк.
- Супруги находят деньги, погашают ипотеку, выделяют доли и продают квартиру. Аналогично через опеку.
- Разделение имущества и кредита происходит через суд — что конкретно решит судья неизвестно.
Если при разводе ипотечный кредит погасить не получится, скорее всего, придется обращаться в суд.
Как подать на раздел имущества и ипотеки в суд
Если не получается разделить ипотеку мирным путем, например, не удается договориться или банк не идет навстречу, нужно обращаться в суд. Такие иски рассматриваются по месту нахождения квартиры, в районных судах.
За составлением иска лучше обратиться за помощью юриста — чем больше в иске отсылок к правовым нормам, тем проще защищать свою позицию в суде. Подать Иск может любой из супругов.
В содержании иска указывают, какое имущество делится, на каком основании оно приобретено, на чьи деньги и сколько оно стоит. Пишут и требование — ваше предложение о том, кому и в каких долях должно достаться имущество. В иске прописываются и требования по ипотеке.
Нужно приложить все документы, о которых идет речь в иске — обычно это документы на ипотечную квартиру, отчеты об оценке, выписка из банка об остатке долга.
Нужно заплатить госпошлину. Размер зависит от цены иска — 13,2 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 млн руб., но не более 60 тыс. руб.
Кратко — что нужно знать про ипотеку супругам
- Если покупаете квартиру в ипотеку — то и имущество, и долг становится общими. Есть исключение — если есть брачный договор или получится доказать, что для покупки использовали личные деньги одного супруга.
- Если вы купили жилье до регистрации, а платили ипотеку уже в браке, нужно разбираться. Скорее всего, суд оставит имущество за вами, но супругу присудит компенсацию за половину ипотечных платежей.
- Можно вообще не делить имущество, но тогда оно будет общим даже после развода. Если готовы договориться мирно, стоит заключить соглашение о разделе. Или идти в суд.
- Самый простой вариант разделить квартиру и ипотеку — продать недвижимость, погасить долг, а остатки денег поделить.
- Если на квартиру потратили маткапитал, то проще будет вместе выплачивать ипотеку, а после выделить долю ребенку и только потом продать.
- 5 Ноя 2020
- Источник: Avaho.ru
- Изображение vseiski.ru
Любовь с ограничениями: что делать с ипотекой в гражданском браке. Рекомендации юриста
Ипотека – один из самых распространенных способов приобретения недвижимости на сегодняшний день. Срок действия договора ипотечного кредитования, как правило, составляет от 10 до 30 лет – ничего удивительного, что за этот срок у многих людей жизненные обстоятельства меняются, в частности это касается семейного положения.
Гражданский брак – это не брак
Сразу определимся со значением понятия «гражданский брак». Он не является браком в правовом смысле этого слова, точнее, не порождает прав и обязанностей в рамках семейного законодательства.
Споры между парами, не оформившими брак в ЗАГСе, регулируются гражданским законодательством.
При этом, перечисленные виды законодательства – семейное и гражданское, в части раздела имущества имеют существенное отличие, которое напрямую касается и ипотечного жилья.
- Квартира в ипотеку — как делится?
- Квартира, приобретенная в ипотеку, вне зависимости от полного или частичного погашения кредита, всегда делится одинаково:
- — если жилье приобретается единолично покупателем, который в официальном браке не находится, то оно будет его единоличной собственностью;
- — если квартира оплачивается в браке, то независимо от того, на кого она оформлена и кто гасит платежи по займу, помещение считается совместной собственностью супругов, и в случае развода делится между ними поровну.
Исключением будет являться регистрация ипотечного жилья на супругов в долевую собственность, если они распределят доли не поровну, а в любом ином порядке, например, 20% на 80%. В таком случае доля каждого из них при расторжении брака изменяться не может и станет соответствовать установленной ими части.
Если рассматривать правила деления ипотечного жилья между лицами, состоящими в гражданском браке, то они несколько отличаются. При этом, отличие заключается лишь в оформлении квартиры исключительно на одного из гражданских супругов.
Второй в таком случае претендовать на жилье не может.
Однако, если гражданские супруги сразу подпишут договор и зарегистрируют Право собственности в определенных долях, то такие доли им и будут принадлежать без какого-либо перераспределения.
Кроме того, следует знать и помнить отличительный механизм раздела ипотечного жилья. Заключается он в том, что никакого значения не имеет, кто оплачивает кредит. Значение имеет только то, на кого и в какой доле квартира оформлена.
Если жилье оформлено на одного гражданского супруга, а заем погашает другой, то второй не вправе претендовать на квартиру — только на возмещение потраченных средств.
Именно по этой причине гражданским супругам стоит позаботиться о своих жилищных правах при возникновении ипотечных отношений, и заключать договор купли-продажи, не забывая о том, что собственником будет являться лишь тот, кто числится в договоре и на кого зарегистрировано право в Росреестре.
В моей практике был случай, когда квартира была оформлена на одного из гражданских супругов, но выплачивал взносы фактически второй супруг.
Впоследствии суд отказал ему в присуждении доли в квартире, но назначил компенсацию соответственно выплаченным средствам.
Но в той ситуации это было очень легко сделать – деньги поступали с его банковского счета, поэтому было легко доказать систематические платежи и их общий размер.
Более того, оплата ипотечного кредита не увеличивает долю в квартире, поэтому не стоит, заблуждаясь, обращаться в суд с иском об увеличении части жилого помещения, обосновывая свои требования преимущественной оплатой кредитного договора.
Как защитить свои права
Итак, если в гражданском браке имеется намерение приобрести в ипотеку квартиру, то покупать ее следует обязательно в долевую собственность. Если жилье будет оформлено на одного из гражданских супругов, второй никогда не сможет отсудить себе ни одного метра, вне зависимости от того, вносил он какие-то платежи по погашению кредита, в том числе в полном объеме и единолично, или не вносил.
Как уже было сказано, на отношения гражданских супругов распространяются только нормы гражданского, а не семейного законодательства.
Данные нормы очень строго придерживаются постулата, согласно которому, права на имущество имеет лишь то лицо, которое указано в договоре в качестве покупателя, и который зарегистрировал в Росреестре свое право на недвижимость.
Именно поэтому факт оплаты ипотечного жилья не дает право претендовать на него, если плательщик не является официальным приобретателем, указанным в договоре купли-продажи.
Если гражданские супруги разошлись и между ними возникли конфликтные отношения, не позволяющие возвращать кредит и сохранить жилье, либо возникли другие проблемных обстоятельства, не рекомендую прекращать выплачивать ипотеку, так как это быстро приведет к изъятию жилья по суду с наложением на заемщиков дополнительных расходов по процентам за неуплату долга.
Нет возможности или желания погашать кредит или оставлять в собственность ипотечное жилье? В таком случае его следует срочно продавать, а за счет вырученных от продажи денег выплатить задолженность по кредиту и поделить оставшиеся средства. На такие операции банки соглашаются с большим желанием, так как без суда и исполнительного производства получают всю сумму, выданную по ипотеке.
Однако бывает и такое, что банк отказывает в продаже ипотечной квартире. У меня была пара клиентов, которым банк отказывался одобрить продажу ипотечной квартиры.
Добиться результата удалось только благодаря многочисленным заявлениям, а также документам, которые подтверждали то, что отдельно лица платить ипотеку не смогут, что финансовое положение изменилось.
Банк в итоге пошел навстречу, так как выгоднее получить деньги от продажи квартиры, чем получить очередную просроченную задолженность. В каждом таком случае необходимо доказать, что финансовых возможностей выплачивать ипотеку отдельно у вас нет.
Можно ли изменить условия и состав участников в договоре ипотеки: порядок внесения изменений
Выплата ипотеки, как правило, занимает не один год. За это время могут произойти события, требующие изменений условий кредитного договора: рождение ребенка и выделение ему доли, развод с разделом имущества и другие непредвиденные обстоятельства.
Клиенты, оформившие ипотечный кредит в Сбербанке, могут решить все эти вопросы онлайн в личном кабинете обслуживания полученной ипотеки.
Рассказываем о самых распространенных причинах изменения кредитного договора и объясняем, как это сделать.
Важно! Любое изменение кредитного договора — это фактически переоформление ипотеки. Банку надо вновь выполнить все проверки и оценить риски новых условий. Это индивидуальный процесс, и финальное решение в любом случае остается за банком.
Выделение доли в залоговом объекте недвижимости
Чаще всего это происходит при использовании средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. Могут быть и другие причины для выделения доли родственникам в ипотечной недвижимости.
Например: Илья и Светлана — семейная пара — взяли двухкомнатную квартиру в ипотеку. Через два года у них родился ребенок. Средства материнского капитала родители решили использовать, чтобы частично погасить ипотеку, а после — выделить долю в квартире ребенку.
Какие нужны документы
- заявление от всех созаемщиков
- анкета нового собственника (при включении нового собственника в состав созаемщиков)
- паспорт нового собственника (если он старше 14 лет)
- свидетельство о рождении нового собственника (если возраст менее 14 лет)
- документы, подтверждающие родство (свидетельство о браке, свидетельство об усыновлении и т.д.)
- документ-основание перераспределения доли (договор дарения, договор купли-продажи и т.д.)
Изменение состава созаемщиков
Созаемщик — человек, который вместе с основным заемщиком отвечает за своевременное погашение ипотечного кредита. Если заемщик перестает платить, ответственность перед банком будет нести созаемщик. Рассмотрим три случая изменения состава созаемщиков, разрешенных банком.
Исключение созаемщика из состава должников
Например: Илья и Светлана — муж и жена. Илья — основной созаемщик, квартира оформлена на двоих. Супруги развелись, кредит еще не погашен. Договорились, что квартира остается Илье, а Светлана выходит из состава должников.
Замена созаемщика
Например: Та же ситуация, но представим, что дохода Ильи недостаточно для оплаты кредита. Просто добавить нового созаемщика нельзя, можно только заменить. Вместо бывшей супруги созаемщиком становится, например, отец Ильи.
Переход статуса титульного заемщика другому созаемщику
Например: Илья, будучи основным заемщиком, при разводе решил передать свою долю в квартире бывшей жене Светлане. Она станет единственным собственником, и по условиям банка, статус основного (титульного) заемщика должен перейти к ней.
Какие нужны документы
- заявление от всех созаемщиков
- анкета нового созаемщика
- паспорта всех действующих и новых заемщиков/созаемщиков
- документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость оставшегося заемщика/нового заемщика/созаемщиков
- кредитный договор и документы на объект недвижимости (например, договор купли-продажи, договор долевого участия, договор уступки прав требования) и, при наличии, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
- при разводе: свидетельство о расторжении брака и соглашение о разделе имущества
- если развода не было — брачный договор с разделом имущества и обязательств
О том, как поделить ипотечную недвижимость при разводе, читайте в статье «Ипотека при разводе: как делится недвижимость»
Замена недвижимости в залоге у банка
Пока вы платите ипотеку, она находится в залоге у банка — на ней есть обременение и распоряжаться свободно вы ей не можете. Но у вас есть вариант предоставить банку другую недвижимость в качестве залога, а с этой квартирой делать, что захотите.
Например: Илья и Светлана оформили в ипотеку однокомнатную квартиру, а через три года купили квартиру побольше и ипотечную однушку решили продать. Для этого нужно переоформить залог на новую квартиру, а после вывести из залога старую.
Какие нужны документы
- документ-основание возникновения права собственности заемщика (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на Наследство, решение суда, договор передачи (приватизация), разрешение на строительство и др.)
- отчет об оценке стоимости недвижимости
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
- нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на передачу недвижимости в залог, либо заявление залогодателя недвижимсоти о том, что на момент приобретения права собственности он в браке не состоял (нотариальное или составленное в банке в присутствии сотрудника)
- справка из жилищно-эксплуатационного органа об отсутствии зарегистрированных жильцов в жилом помещении или выписка из домовой книги, содержащая сведения о наличии/ об отсутствии зарегистрированных жильцов
- разрешение органов опеки и попечительства в соответствии с требованиями действующего законодательства (при необходимости)
- брачный договор (при наличии)
Важно! При замене залогового объекта недвижимости обременение с предыдущего объекта банк снимает самостоятельно только после регистрации ипотеки на новый объект.
Как изменить условия кредитного договора
- ✅ Клиент подает документы на изменение состава участников или залога в любом офисе Сбербанка, либо в личном кабинете обслуживания полученной ипотеки на сайте ДомКлик без лишних визитов в банк
- ✅ Банк проверяет предоставленный пакет документов, рассматривает заявление клиента и принимает решение
- ✅ В случае положительного решения банк дает согласие на изменение условий кредитного договора
- ✅ В кредитную документацию вносятся изменения путем составления дополнительного соглашения и договора обеспечения (при необходимости), а также изменения в закладную (при наличии)
- ✅ Изменения регистрируются в Росреестре
- ✅ После регистрации изменений в Росреестре клиент предоставляет в банк документы, подтверждающие регистрацию (зарегистрированный договор, выписка из ЕГРН)
- ✅ Банк вносит изменения в системы учета кредитных договоров
Сколько времени занимает рассмотрение заявки
Рассмотрение заявки и принятие банком решения происходит в течение 30 дней.
Как и где получить согласие банка
Решить любые вопросы после оформления и до погашения ипотеки бесплатно и без поездок в банк вы можете на ДомКлик с «Обслуживанием полученной ипотеки онлайн».
Также вы можете получить консультацию специалистов ДомКлик по номеру 8 800 7709 999, или обратиться в Центр ипотечного кредитования в вашем городе.
Какое-то определение оказалось слишком сложным? Главные термины и понятия вы наверняка найдете в «Азбуке ипотеки от ДомКлик»
Как при разводе делится ипотека
Ипотека
/ 4 августа 2021 17:30
Этот материал поможет сэкономить время, нервы и другие ресурсы на разводе с ипотекой. Рассказываем обо всех нюансах и подводных камнях.
Развод + раздел ипотеки = стресс, умноженный на два
Пожалуй, развод – это самое нерво- и ресурсозатратное мероприятие в семейной жизни. Конечно, мы не думаем о том, что в семье могут появиться проблемы, когда женимся, покупаем квартиру мечты, пусть в ипотеку – ЗАТО свою.
Но проходит время, в семье начинаются разногласия – серьезные и не очень. Какие-то мы преодолеваем, с какими-то учимся жить. Но вот возникают те, с которыми мы не можем смириться, которые мы не можем преодолеть, обсудить и найти решение, способное устроить всех.
Марина и Михаил поженились почти сразу после института – никаких накоплений, движимого или недвижимого имущества ни у одного из них не было. Они были довольны, свободны и собирались жить вместе долго и счастливо. Пару лет после свадьбы копили на первоначальный взнос, потом оформили ипотеку на свою первую, как они думали тогда, совместную однушку.
В официальном браке при оформлении ипотеки муж и жена становятся созаемщиками по определению, кроме двух случаев:
- если они заключили брачный договор, где установлен раздельный режим собственности (тогда созаемщиками они станут только по желанию),
- если у супруга нет российского гражданства.
В остальных случаях муж и жена, во-первых, становятся созаемщиками, а во-вторых, имеют право на половину собственности, если на размер долей не влияют другие факторы (об этом чуть ниже). При этом на кого записана квартира и кто вносит платежи – не важно: все равно это будет совместная собственность. Подробнее об этом можно почитать в статье 34 Семейного Кодекса РФ.
Для кого-то скорость — это главное: далеко не каждый захочет полжизни расплачиваться за квартиру мечты. Мы ценим время и силы наших клиентов, поэтому предлагаем взять ипотеку на 5 лет на выгодных условиях. Рассчитать ежемесячный платеж поможет специальный ипотечный калькулятор.
Ребята жили душа в душу, выплачивали ипотеку уже 5 лет, когда Мише сделали хорошее предложение на работе, но с условием – надо будет переехать в другой город и работать в головном офисе. Они обсудили это предложение и решили, что Мише нельзя упускать такой карьерный шанс.
Но Марина не была готова ехать вместе с Мишей: во-первых, она не хотела оставлять пожилых родителей без помощи, а во-вторых, у нее был хороший доход в родном городе. Они оба много работали, поэтому решили, что вполне могут поддерживать отношения на расстоянии, летать друг к другу на выходных и по праздникам.
Однако через полтора года таких отношений они поняли, что стали друг другу совсем чужими людьми.
Если твердо решили разводиться, сообщите о своих планах в банк
Развод с последующим требованием разделить имущество и долг приведет к существенным изменениям кредитного договора, поэтому банку лучше узнать о ваших планах заранее.
Как делится ипотечная квартира при разводе
Разделить имущество при разводе можно двумя способами: по соглашению сторон или через суд. Причем не важно – в браке, во время расторжения или после.
В обоих случаях желательно сначала обсудить с банком вариант раздела квартиры и ответственности по кредиту, если он не был определен при оформлении кредита, например, в условиях брачного договора.
Варианты могут быть такими:
- владельцем квартиры и титульным заемщиком остается один супруг, а другого выводят из сделки (при условии, что доход одного заемщика позволяет выплачивать долг в одиночку);
- выплатить ипотеку совместными усилиями, а затем продать квартиру уже без обременения и поделить деньги;
- продать ипотечную квартиру, закрыть долг, оставшиеся деньги разделить между собственниками.
Миша и Марина выбрали самый простой и «скучный» вариант развода и дележа собственности и долгов: они договорились обо всем мирно и заключили соглашение у нотариуса. Чтобы закрыть ипотечный вопрос по общей квартире, они решили продать ее, закрыть долг, а остаток суммы поделить. Теперь им осталось только официально развестись и подать бумаги на согласование их варианта раздела в банк.
- Если стороны договорятся о том, как поделить имущество самостоятельно – развестись можно в ЗАГСе, а договоренности о разделе заверить у нотариуса.
- В соглашении можно прописать, кто будет вносить платежи по кредитному договору или договору страхования заемщиков и самого жилья, кому достанется жилье после снятия обременения, положена ли компенсация созаемщику, который выйдет из сделки, и ее размер.
- Если в семье есть несовершеннолетние дети или стороны не смогли договориться о разделении квартиры и кредита – надо идти в суд.
В суде собственность между сторонами поделят в равных долях, если не предусмотрен другой вариант. Если одной из сторон присудят имущество, которое по стоимости превышает положенную ему долю, то «обделенной» стороне будет положена компенсация.
Если такое решение не устраивает – можно потребовать долю в натуре. Это значит, что собственники получат часть от общего имущества в индивидуальную собственность не только на бумаге, но и физически. На практике это возможно с частным домом: поделить помещения между собственниками, сделать разные входы и отдельные санузлы.
Если речь идет о многоквартирном доме, то это не только нецелесообразно, но чаще всего и физически невозможно (например, в однокомнатной квартире). Поэтому, скорее всего «обделенной» стороне придется довольствоваться компенсацией за недополученное имущество.
Общими могут быть не только вещи, квартиры, машины, но и долги, если они возникли в общих интересах семьи (как в случае с ипотекой – для улучшения жилищных условий). При разделении каждый получает часть долга, пропорциональную его доле в собственности.
Например, остаток долга по ипотеке – 900 тысяч рублей. Квартира делится пополам. Значит, созаемщики должны выплатить банку по 450 тысяч рублей каждый. Однако, если один из собственников перестанет платить, то обязательство по выплате долга в полном объеме перейдет к другому собственнику.
Что надо сделать, чтобы разделить ипотечную квартиру:
- Заключаем соглашение о разделе у нотариуса или по суду и официально регистрируем развод. Делать это можно в любом порядке.
- Обращаемся в свой банк со всеми документами, которые мы получили в результате действий по пункту 1. Это свидетельство о разводе, соглашение о разделе имущества или решение суда, а также документы по требованию банка. Например, если есть решение оставить квартиру одному из созаемщиков, понадобятся документы для оценки его платежеспособности. В любом случае, полный список документов лучше уточнить у кредитора.
Как делится квартира, купленная в ипотеку до брака
В большинстве случаев – никак.
Например, если вы просто живете вместе, не расписываясь, и решили оформить ипотеку – делайте это только вместе, как созаемщики с определением долей в собственности.
Потому что, если ваш партнер предлагает оформить все на него «потому что так проще» – в будущем, даже если вы поженитесь, а потом разведетесь, все действительно будет проще некуда: квартира будет принадлежать только вашему партнеру, а у вас на нее не будет никаких прав.
Но, конечно, есть нюансы.
Другая ситуация – если одна из сторон свадьбы вложила деньги в новостройку на этапе котлована или строительства (если официально: заключил договор уступки требования или долевого строительства).
Потом вы поженились, строительство закончилось, вы получили квартиру – и право собственности возникло уже после свадьбы, поэтому в суде такая квартира может быть признана и совместной собственностью.
Еще один вариант: до свадьбы куплена (подарена, унаследована) готовая квартира, т.е. она принадлежит одному собственнику и общей не является.
Но если в браке объект был улучшен настолько, что это существенно увеличило его стоимость (например, вы сделали капитальный ремонт), есть шанс, что суд признает имущество общим.
По крайней мере такая возможность обозначена в статье 37 Семейного кодекса.
Самый удобный вариант – когда будущие муж и жена оформляют квартиру в ипотеку как созаемщики, вместе платят и получают свои доли в индивидуальную собственность.
Когда квартира в ипотеке делится не поровну
Это возможно, если одна сторона вносила платежи больше установленной договором суммы и эти средства были личными. В таком случае суд может увеличить долю в квартире, если заемщик сможет предоставить доказательства, что эти деньги действительно были личными, а не совместно нажитыми.
Квартира, купленная с привлечением материнского капитала, тоже будет делиться не поровну. Часть квартиры, оплаченная маткапиталом, поделится между родителями и детьми. Оставшаяся часть – между супругами (возможно, уже бывшими). Например, семья с одним ребенком оплатила маткапиталом 10% от стоимости квартиры. Эти 10% поделятся на троих, остальные 90% – на родителей.
Тот случай, когда теория и практика не совпадают
Во втором пункте статьи 39 Семейного кодекса есть еще одно основание для неравного деления жилплощади: теоретически большую часть квартиры может получить родитель, с которым остаются дети. Однако практически это очень сложно: поскольку деньги на квартиру зарабатывали только родители, то суд делит жилплощадь между ними (по тому же Семейному кодексу).
Раздел долевого участия при ипотеке
Супруги получают права по договору долевого участия (или ДДУ) так же, как и любое другое имущество, – в совместную собственность без выделения долей, если брачным договором не предусмотрен другой вариант.
Поэтому и при разводе право требования по ДДУ, как и в других случаях приобретения собственности, делится между сторонами пополам – и неважно, кто оформил договор и на кого зарегистрирована недвижимость.
Совместную собственность не стоит путать с общей долевой собственностью. Если коротко, первый вариант – только для супругов без брачного договора. Второй – для всех остальных.
То есть по второму варианту собственниками по договору могут выступать и родственники, и друзья, знакомые, партнеры – кто угодно.
Главное, что они договорились купить некую площадь в общее пользование и определили, кому какие доли будут принадлежать.
Супруги тоже могут оформить квартиру по ДДУ в общую долевую собственность, но только в случае, если у них заключен брачный договор, в котором прописан раздельный режим собственности.
Основные сложности при разделе ипотеки
Главная сложность при разделе ипотеки и собственности при разводе – это вконец испорченное отношение бывших супругов друг к другу. С багажом взаимных обвинений найти решение, которое устраивало бы обе стороны, невозможно, потому что обычно каждый по максимуму хочет ущемить права другого.
Самый быстрый и простой способ разобраться с собственностью и долгами – заключить мировое соглашение, но обычно он же и самый недостижимый
Совет от банка:
Никто не планирует развод, собираясь пожениться. Но и исключать такой поворот событий тоже нельзя. Поэтому подумайте о брачном договоре заранее – перед оформлением ипотеки. Он сэкономит время и нервы, если дело дойдет до дележа собственности.
Например, в договоре можно прописать:
- кто и в каких долях делает первоначальный взнос и ежемесячные платежи,
- доли в общей собственности,
- компенсацию и ее размер при отказе одного из собственников от своей доли в недвижимости,
- порядок деления остального имущества и общих долгов при разводе.
Ксения Симкачева
Люблю сбережения и ответственное потребление. Делюсь лайфхаками в области финансов и разумной экономии.