Можно ли разъехаться с мужем из муниципальной квартиры?

3 354 просмотров

Если квартира, в которой проживают супруги, имеет статус служебной, поделить ее при разводе будет непросто, а подчас и вовсе практически невозможно. Что нужно учитывать бывшим супругам при разделе муниципального жилья?

Статус муниципальной квартиры

Муниципальная квартира, как можно понять из ее названия, принадлежит муниципалитету или региону. Проживающие в ней лица находятся в статусе нанимателей, то есть они могут пользоваться жилым помещением, но не могут его продать, подарить, завещать, заложить или распорядиться им в полной мере иным образом.

Жилье, которое предоставляется гражданам на основании договора социального найма, находится в государственном жилищном фонде.

Он может быть:

1. Социальный – квартиры, которые были переданы гражданам длительное время назад (в том числе при СССР), но так и не были приватизированы;
2. Специализированный — общежития, помещения маневренного фонда, жилье для беженцев, переселенцев и детей-сирот, а также служебная квартира.

Права и обязанности нанимателя зависят от того, к какому виду жилищного фонда относится квартира. Однако в любом случае при выделении муниципального жилья заключается Договор социального найма, в котором помимо нанимателя указаны члены его семьи (супруг, дети и родители), получающие право проживать вместе с ним в предоставленном жилье.

Члены семьи нанимателя имеют такие же права на государственную квартиру, как и сам наниматель. В частности, они вправе:

• Сдавать квартиру в поднаем;
• Вселять временных жильцов;
• Производить обмен помещения и т.д.

Отдельно следует сказать о служебном жилье. Служебным называется Жилое помещение, выделенное для проживания работникам государственных органов и структур на период их трудовых отношений, государственной службы или нахождения в государственной должности.

Особенностями служебного жилья являются:

• Ограниченный срок проживания;
• Право проживания напрямую связано с местом работы;
• Равные права с нанимателем имеют только настоящие члены семьи (не бывшие);
• После окончания службы жилье подлежит безусловному изъятию.

Можно ли разделить муниципальную квартиру при разводе

Так как разделить при разводе можно лишь совместно нажитое имущество, муниципальная квартира разделу не подлежит. Однако это не означает, что бывшие супруги обречены на пожизненное совместное проживание.

Закон допускает несколько вариантов так называемого «раздела», которые помогут супругам наладить жилищные условия после прекращения семейных отношений.

В отношении служебной или муниципальной квартиры не действуют положения ст. 36 СК РФ о совместном имуществе супругов. Ни положения о законном режиме совместного имущества супругов, ни правила раздела, установленные СК РФ, не могут быть применены к муниципальному (служебному) жилью.

В привычном понимании, путем выплаты компенсации или же оформления долевой собственности, муниципальная квартира разделу не подлежит.

Способы раздела муниципальной квартиры

Применительно к муниципальной квартире термин «раздел» может употребляться лишь в кавычках, так как то решение жилищного вопроса, которое предлагает законодательство, в юридическом смысле разделом не является.

Итак, как могут «разделить» жилье бывшие супруги? Есть 3 варианта:

1. Приватизация муниципального жилого помещения;
2. Обмен на несколько помещений, предоставляемых каждому из супругов в отдельности;
3. Совместное проживание с установлением порядка пользования квартирой.

Приватизация

Приватизация означает приобретение жилого помещения в частную собственность бесплатно. Это небыстрый процесс, но ЗАТО он дает возможность получить собственное жилье со всеми полагающимися собственнику недвижимости правами.

Правом на приватизацию обладают как наниматель, так и члены его семьи, нужно лишь постоянно проживать в квартире и иметь в ней официальную регистрацию.

Если в семье есть несовершеннолетние дети, родители должны включить их в приватизацию. Совершеннолетние граждане от приватизации могут отказаться, оформив соответствующий отказ нотариально.

Обратите внимание! Приватизированная квартира относится не к совместному, а индивидуальному имуществу и разделу не подлежит. Иными словами при разводе каждый супруг получает ту часть квартиры, которую он приватизировал. Отказ от приватизации лишает супруга права получить Недвижимость в собственность.

Объектом приватизации может быть квартира или комната.

Для того чтобы приватизировать жилье нужно:

• собрать пакет документов;
• обратиться с заявлением о приватизации в многофункциональный центр;
• подписать договор о передаче квартиры в частную собственность;
• зарегистрировать свое право в реестре прав на недвижимое имущество.

Служебную квартиру приватизировать нельзя. Приватизировать комнату в общежитии можно только в том случае, если общежитие передано в ведение местных органов власти.

Обмен на две квартиры по согласованию с органами власти или работодателем

Если совместная жизнь не представляется возможной, супруги могут попробовать разменять квартиру. Если они оба согласны на этот вариант, то план действий такой:

• подобрать жилье на обмен;
• составить договор о размене, согласовать его условия;
• подписать договор с нанимателем другой квартиры/комнаты;
• направить экземпляр договора наймодателю, приложив необходимые документы;
• дождаться ответа наймодателя (срок для принятия решения – 10 рабочих дней);
• если наймодатель согласен на обмен – расторгнуть первоначальный договор найма; если не согласен – обжаловать отказ в суд;
• подписать новый договор социального найма.

Подобрать подходящий вариант жилья на обмен не так уж легко. Закон выдвигает массу требований:

1. Помещения на размен должны относится к одному и тому же жилищному фонду (например, оба варианта — к социальному или служебному);
2. Граждане должны проживать в помещении по договору найма;
3. Помещение должно соответствовать всем нормам санитарии, площади на одного человека, быть изолированным;
4. Недопустим «родственный обмен», когда наниматель по договору заселяется в квартиру в качестве члена семьи.

Какие документы нужно направить наймодателю для получения его согласия?

• заявление об обмене;
• решение о выделении жилья;
• договор социального найма;
• ордеры на предоставление квартиры;
• сведения из домовой книги о зарегистрированных лицах;
• согласие органов опеки на обмен (если в квартире проживают дети);
• согласие на размен совместно проживающих лиц;
• договор на обмен, подписанный обеими сторонами.

В качестве наймодателя муниципальной квартиры выступает государственный орган или ведомство (министерство, департамент, служба, администрация федерального, регионального или местного уровня).

Бывает ли, что гос. орган отказывает в размене жилья? Да, но перечень оснований для отказа строго ограничен. В него входят случаи, когда:

• есть основания для выселения нанимателя;
• выбранное жилье не соответствует санитарным нормам и нормативам по площади из расчета на одного члена семьи;
• дом, в котором находится объект, стоит в плане на снос, реконструкцию или кап.ремонт;
• право пользования выбранным объектом является предметом судебного разбирательства;
• контрагент болен заразной формой тяжелого заболевания (например, туберкулезом).

Если на обмен согласен лишь один супруг, разменять квартиру можно будет только через суд.

Оставление за супругом права проживания без раздела

Если приватизация и обмен невозможны, а супругу некуда идти, остается еще один вариант —  узаконить свое проживание в квартире как бывшего члена семьи.

Согласно жилищному законодательству при расторжении брака с нанимателем за бывшим супругом сохраняется право пользования жилым помещением в том же объеме, что и раньше при условии его постоянного проживания на территории квартиры или комнаты.

Единственное, что нужно сделать – это оформить отдельное соглашение с наймодателем о порядке и условиях оплаты коммунальных услуг и иных обязательных платежей. После подписания всех документов, у бывшего мужа и жены будут отдельные квитанции и отдельные платежные документы за квартиру.

Обратите внимание! Отдельный договор социального найма на бывшего супруга оформлять не нужно.

Эти положения не касаются служебного жилья. По общему правилу, при расторжении брака бывший член семьи должен покинуть квартиру.

Если у него нет иного жилья и возможности его приобретения, он может добиться разрешения еще немного пожить в служебной квартире, но только в судебном порядке и только на некоторый срок, например до окончания отопительного сезона или же до подыскания нового жилья с ограничением в сроке.

На заметку! Если наниматель по закону обязан платить Алименты бывшему супругу или детям, суд вправе обязать его обеспечить получателя алиментов альтернативной жилой площадью. Добиваться этого необходимо в судебном порядке и лишь в случае отсутствия иного жилья, находящегося в собственности или пользовании.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Раздел муниципальной квартиры при разводе, как разделить муниципальную квартиру после развода

Раздел имущества Раздел муниципальной квартиры при разводе

3 709 просмотров

Раздел имущества при разводе – один из самых сложных этапов расторжения брака. Ситуация усугубляется, когда разделить нужно жилплощадь, особенно если она не принадлежит ни одному из супругов. А если поделить вещи и объекты «по-хорошему» не представляется возможным, придется все решать через суд.

Можно ли разделить муниципальную квартиру при разводе

При разводе любая собственность, нажитая в браке, делится между супругами на равные части. Муниципальная или служебная квартира не является собственностью, так как она принадлежит государству или компании.

И если в первом случае, теоретически, можно провести приватизацию, то выкупить недвижимость фирмы в большинстве случаев невозможно. Как следствие, такие варианты жилья фактическому разделу на доли не подлежат.

Но и в данной ситуации можно все же поделить недвижимость.

Не подлежит разделу подаренное имущество, приобретенное до брака или же полученное в качестве наследства.

Как делится муниципальная квартира при разводе

Существует два основных варианта, которые могут использоваться при разделе муниципального жилья и еще один, альтернативный, используемые крайне редко. Рассмотрим их все.

Размен

Арендаторы муниципальной недвижимости в теории имеют право на размен жилья. Например, можно поменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных. На практике, это практически нереально.

Большая часть подобных объектов, принадлежащих государству, уже распределена между жильцами.

Найти в пределах доступности подходящие для раздела квартиры, да еще и не занятые другими арендаторами – это очень большое везение.

Приватизация

Это самый простой и фактически единственный актуальный вариант.

Бывшие супруги договариваются между собой, вносят остаток средств, достаточный для приватизации недвижимости, и уже после этого оформляют ее в собственность равными долями.

Попутно можно договориться и о том, что один из членов бывшей семьи может отказаться от своей доли в обмен на денежную компенсацию или же другое имущество.

Приватизировать служебное жилье практически невозможно. Мало какие компании идут на такую поддержку своих сотрудников.

Пример: Супруги Петровы планируют развестись. Они проживали в муниципальной квартире, для приватизации которой осталось внести всего 100 тысяч рублей.

По договоренности, они решают разделить эту сумму на две равные части, оплатить и приватизировать недвижимость.

В то же время, Петров соглашается оставить недвижимость Петровой, при условии, что она передаст ему в собственность дачу, гараж и машину, совокупная стоимость которых приблизительно равна доле Петрова в квартире.

Совместное проживание

Самый редкий вариант. В основном из-за разногласий между супругами. Мало кто готов делить жилье с откровенно неприятным человеком (а именно таковым обычно является бывший муж или жена). Тем не менее в теории, бывшие супруги имеют полное право оставаться сожителями на одной жилплощади, при условии, что они готовы пойти на такой шаг.

Как разделить муниципальную квартиру после развода

Процедура раздела муниципальной квартиры после развода напрямую зависит от выбранного варианта распределения собственности.

При размене квартиры

Самое сложное – подобрать новое жилье, да еще не одно, а по отдельной квартире для мужа и жены. Ситуация усугубляется, если у пары есть дети. Их запрещено переселять в недвижимость худшего качества или меньшей жилплощади. Например, нельзя переселить ребенка из двухкомнатной квартиры в однокомнатную.

Порядок действий

1. Подобрать новое муниципальное жилье.
2. Согласовать с арендодателем условия размера и составить договор.
3. Подписать все документы и договор с арендодателями новой недвижимости.

4. Переслать новый вариант договора предыдущему наймодателю.
5. В течение 10 дней ждать решения.
6. При согласии на размер, первый договор расторгается, а новый вступает в силу.

   Если согласие не дано – подавать Иск в суд (о решении проблем через суд см.ниже).

Особенности подбора недвижимости

Подбирая новое муниципальное жилье, следует учитывать, что оно обязано соответствовать определенным требованиям:

• Жилье обязано быть или социальным, или служебным. Нельзя менять одно на другое.

Пример: Семья Петровых проживает в муниципальной квартире. Они хотят развестись и разменять недвижимость на две других квартиры поменьше. Супруги имеют право разменять муниципальное жилье на два других, таких же, но не на муниципальное и служебное одновременно.

• Жильцы обязаны проживать именно в снимаемой недвижимости и не должны сдавать ее кому-либо еще.
• Выбранное помещение обязано соответствовать санитарным нормам и иметь подходящий размер, достаточный для жизни всем членам семьи.

Документы

Для размена жилья нужно предоставить следующий пакет документов:

• Заявление о размере.
• Решение о выделении недвижимости.
• Договор социальной аренды.
• Ордер на получение квартиры.
• При наличии детей – согласие из органов опеки.
• Согласие от сожителей на размен.
• Соглашение об обмене между сторонами.

Возможные проблемы

При определенных условиях государственные органы имеют право отказать в размене недвижимости:

• Из-за поведения/действий арендатора, его планируется выселять.
• Выбранное для размена помещение не соответствует нормам или размерами.
• Жилец болеет тяжелым заразным заболеванием. К примеру, туберкулезом.

Расходы

Процедура раздела абсолютно бесплатная. Если не учитывать затраты времени на поиск подходящего жилья и сопутствующие расходы на подготовку документов, то все остальное совершается без дополнительных платежей.

При приватизации

Если планируется сначала приватизировать квартиру и потом уже делить ее на общих основаниях, то порядок действий будет следующим.

Порядок действий

1. Внести все платежи за недвижимость.
2. Подготовить чеки оплаты и документы, подтверждающие проживание в квартире всех лиц, на которых планируется оформлять новую собственность.
3. Обратиться в МФЦ (Многофункциональный центр).

4. Оформить недвижимость в частную собственность с одновременным разделением долей на всех членов семьи.
5. Зарегистрировать новую собственность в Росреестре.

Делить приватизированную квартиру нельзя, однако, еще на стадии оформления в частную собственность, ее можно разделить на разные доли, по согласованию между супругами.

Документы

• Паспорта или иные документы, подтверждающие личность потенциальных собственников.
• Факт регистрации новых собственников в приватизируемом жилье.
• Факт оплаты всей суммы.

Расходы

Непосредственно сама приватизация производится бесплатно. Платить придется за саму возможность оформить недвижимость в частную собственность (сумма зависит от стоимости квартиры и ранее совершенных платежей), а также за регистрацию недвижимости (2000 рублей).

Раздел недвижимости при наличии детей

Если есть ребенок, ситуация с разделом муниципальной квартиры усложняется. Во-первых, при размене нужно учитывать, что ребенок сможет переехать только в ту недвижимость, которая будет примерно равна по площади на 1 человека и при этом соответствует санитарным нормам. Во-вторых, раздел производится на всех членов семьи, что автоматически сокращает долю бывшего мужа и жены.

Пример: При разделе квартиры без ребенка, каждый из супругов получает право на 50% от недвижимости. При наличии ребенка, разделять нужно уже на 3 части, примерно по 33% на каждого.

Судебное разбирательство

Все указанное выше возможно только при условии, что супруги готовы и могут договориться между собой на добровольной основе. Если же согласия нет, то делить муниципальную квартиру придется при помощи суда. Это же верно и в том случае, если арендодатель не дает разрешения на размер. Он не имеет на это права, но доказывать данный факт все равно придется в суде.

Порядок действий

1. Составить Исковое заявление в суд.
2. Направить его в суд по месту регистрации.
3. Оплатить государственную пошлину.
4. Дождаться решения.
5. Действовать в соответствии с решением.

Скачать образец искового заявления о разделе муниципальной квартиры при разводе

Документы

• Подтверждение факта оплаты квартиры.
• Паспортные данные истца и ответчика.
• Паспортные данные и Доверенность представителя (если требуется).
• Свидетельство о расторжении брака.
• Свидетельство о рождении ребенка (если есть).

Сюда же могут прилагаться как истцом, так и ответчиком любые другие документы, способные доказать их правоту.

Расходы

Государственная пошлина рассчитывается исходя из ст.333.19 НК РФ (подпункт 1 пункта 1). Она зависит от стоимости имущественных требований. В данном случае под таковыми могут подразумеваться уже внесенные платежи за недвижимость или стоимость жилья, если планируется приватизация.

Пример: Если сумма иска превышает 1 миллион рублей, то расчет производиться исходя из суммы превышения, к которой добавляется 13200,00 рублей фиксированного платежа. Следует учитывать, что государственная пошлина не может превышать 60 тысяч рублей.

Предположим, что сумма иска составляет 1,5 миллиона рублей. Согласно ст.333.19 НК РФ, с 500 тысяч придется заплатить 0,5% + 13 200,00 рублей = 2500+13200=15700,00 рублей. Это и будет размер государственной пошлины.

По общим правилам выплачивает ее Истец, однако он имеет право, если выиграет в суде, заставить ответчика компенсировать данную сумму.

В процессе раздела муниципальной квартиры регулярно возникают всевозможные проблемы, пути решения которых зависят от сложившейся ситуации. Не знаете ответа на спорный вопрос? Обращайте к нашим специалистам, их консультация абсолютно бесплатна. Кроме того, мы предлагаем не только консультацию, но готовы помочь и делом, взяв на себя все юридические тонкости раздела имущества при разводе.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

В выдворении «загостившегося» полиция бессильна?

«Ты ж подстроила, чтоб гость Ненароком сел на гвоздь. А отседова у гостя – Политическая злость». Л. Филатов «Про Федота-стрельца, удалого молодца»

В Жилищном кодексе РФ отсутствует понятие «гость», а также его права и обязанности. Жилищному праву такой субъект неизвестен, и никакими правами по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением он не наделен.

В связи с этим некоторые «гости» сами наделяют себя правами. В итоге возникает парадоксальная ситуация, когда явление «загостившегося» лица существует, но в законе не описано; что с таким гостем делать – неясно, поэтому органы полиции ничего предпринять не могут.

Поясню на примерах из адвокатской практики. Пожилой мужчина живет в собственной квартире. Там же постоянно зарегистрирована и живет его взрослая внучка. Кроме того, периодически в этой квартире по нескольку месяцев проживают приятели внучки.

Дедушка-собственник возражает против проживания в его квартире посторонних мужчин. Сначала он разговаривал с внучкой и ее гостями по-хорошему, а затем вызвал полицию.

Приехавшему наряду полиции пенсионер объяснил ситуацию, но затем в коридор вышла внучка и сообщила, что молодой мужчина – ее гость, который находится в квартире с ее согласия. Наряд уехал.

Другой случай произошел в муниципальной квартире. Офицер полиции получил квартиру по договору социального найма на себя, жену и двоих детей. Впоследствии супруга встретила другого мужчину.

Брак был расторгнут, а офицер на время уехал к родителям. Вернувшись в квартиру, он застал там сожителя бывшей супруги, который покидать жилище отказался.

Как и в первой истории, приехавшему наряду полиции женщина объяснила, что мужчина – ее гость. Полиция уехала.

В описанных случаях со стороны государства не было немедленного реагирования на нарушение жилищных прав пострадавшего собственника (нанимателя).

Любому здравомыслящему человеку очевидно, что полицейские должны были вывести из квартиры и внучкиного кавалера, и бойкого сожителя на том основании, что другое лицо, правомерно проживающее в квартире, возражает против присутствия там названных граждан.

К сожалению, законодательство идет иным путем: Потерпевший собственник вынужден обращаться в суд с иском о выселении гостя, для которого жилищное право находит достаточно тяжеловесное, на мой взгляд, определение «временный жилец».

Однако судебное разбирательство – процесс длительный. Что реально мог сделать офицер в рассмотренном примере, когда полиция уже уехала? Добровольно покинуть квартиру сожитель его бывшей жены отказывался, мотивируя тем, что находится в гостях у проживающей здесь женщины.

Если офицер изобьет его, ответит по закону. Законодательство оставляет ему право кротко уговаривать «гостя» покинуть помещение – поведение, полагаю, в высшей степени не мужское и вряд ли результативное. Законопослушного человека ситуация практически вынуждает преступить закон.

Таким образом, получается, что во избежание конфликта офицер должен сам покинуть квартиру и долго добиваться в суде выселения «гостя».

На мой взгляд, это правовой абсурд: собственник (наниматель) должен отказаться от принадлежащего ему права проживания в квартире (хотя бы и временно) для устранения в будущем нарушения этого же права!

Таким образом, налицо системная проблема защиты прав добросовестного собственника и добросовестного пользователя жилого помещения, поскольку очевидно, что обсуждаемые нарушения должны устраняться не в далеком будущем в суде, а немедленно – путем не наказуемой законом самозащиты нарушенного права или после обращения пострадавшего в органы государственной власти (в нашем случае в полицию).

Надо сказать, что «изгнание гостя» – общемировая проблема, до сих пор юриспруденцией не решенная. Англо-саксонская Правовая система предлагает для защиты прав добросовестного владельца жилья «доктрину крепости» (Castle Doctrine). Ее суть лучше всего отражает поговорка «my home is my castle».

Считается, что в жизни человека нет места безопаснее и надежнее, чем его собственный дом. В своем доме он обладает всей полнотой прав, поэтому имеет право атаковать вторгшегося в жилище и применить к нему любые меры – вплоть до причинения смерти.

Если хозяин жилища желает вызвать полицию, вторгшееся в его дом лицо ждет арест.

Однако «доктрина крепости» «работает» только тогда, когда в жилище именно вторглись. Если же кто-то из совладельцев пригласил гостя к себе пожить, а другому (другим) проживающим это не нравится, воспользоваться «доктриной крепости» последним не удастся. Пострадавший владелец жилья все так же вынужден обращаться в суд, а судопроизводство на «условном западе» дорогое и длительное.

Что же предлагает отечественная юридическая мысль?

Общенародным заблуждением, на мой взгляд, является утверждение о том, что владелец жилья имеет право вызвать полицию и выдворить гостя после 23.00, – в народе это положение именуется «законом о тишине». В качестве примера можно привести Закон г. Москвы от 12 июля 2002 г.

№ 42 «О соблюдении покоя и тишины в городе Москве». Аналогичные акты приняты и в других субъектах Федерации. Ими запрещены шумные мероприятия в период с 23.00 до 07.00. Однако если «гость» ведет себя тихо, не устраивает пьяных застолий и не мешает соседям, обязанности для него покинуть дом после 23.

00 законодательство не содержит.

Кроме того, даже если полиция выдворит «гостя», он – спустя некоторое время – может вернуться. Пригласивший данное лицо жилец впустит его, и проблема не будет иметь решения иного, нежели в судебном порядке.

Российское законодательство предоставляет гораздо больше прав по выселению «засидевшихся гостей» собственнику жилого помещения, чем владельцу муниципальной квартиры или пользователю, зарегистрированному по месту жительства или пребывания.

Собственник, как известно, вправе требовать устранения всех препятствий владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом. В муниципальной квартире по отношению к «гостям» действуют положения ст. 80 ЖК РФ о временных жильцах.

В названной норме указано, в частности, что «наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам)».

Поскольку в рассмотренных примерах «гость» нарушил все перечисленные в упомянутой норме ЖК РФ условия, а именно: не получил согласия всех проживающих в квартире, наниматель о его появлении в квартире не был уведомлен, – в суд подается иск о выселении временного жильца.

В своей адвокатской практике я столкнулась с проблемой: закон позволяет выселить временного жильца, проживающего в квартире.

Основная сложность для меня как для адвоката потерпевшего постоянного жильца (истца) заключалась в том, как убедить суд, что гость в квартире именно проживает (непроживающего выселить нельзя – такой нормы нет).

Ответчик убеждал суд, что вовсе не проживает в данной квартире, а заходит в гости раз в несколько дней, иногда остается ночевать, но это не является проживанием (следует заметить, что разъяснения термина «проживание» в действующем законодательстве отсутствуют).

Очевидно, что для доказывания факта проживания гостя в квартире необходимо неоднократно вызывать участкового уполномоченного полиции для составления акта о том, что указанное лицо раз за разом оказывается находящимся в квартире, а также приводить в суд свидетелей (например, соседей) – и все это ради получения решения суда о выселении упомянутого гражданина из квартиры.

Но далее поджидает юридический тупик, поскольку получить положительное решение суда – полдела. Его еще надо исполнить.

В моей практике был также случай, когда пенсионерка – собственница квартиры – хотела выселить мужа ее дочери. Несмотря на то что суд вынес решение о выселении, мужчина не съехал. Пенсионерке предстояло пройти ад исполнительного производства, что подорвало ее последние силы и здоровье. В итоге женщина умерла, а зять остался проживать в квартире.

В заключение отмечу, что действующее законодательство, на мой взгляд, содержит неоправданно много условий для защиты прав добросовестного жильца, в равной степени предоставляя неоправданно много преимуществ «гостю», вторгшемуся в квартиру.

Поскольку приведенные примеры нарушения прав добросовестного жильца встречаются повсеместно, изменить ситуацию, на мой взгляд, могло бы включение в законодательство положений, разрешающих полиции немедленно выдворять из квартиры находящихся там лиц по требованию добросовестного владельца или пользователя жилья без выяснения мотивов этих «гостей», характеристики пострадавшего жильца и прочих условий, не относящихся к жилищному законодательству.

Порядок пользования жилым помещением после расторжения брака

Вот супруги раздели имущество поровну между собой после развода, и появляется вопрос, а как пользоваться одновременно этим имуществом, если у вас одинаковые права на него? Как пользоваться квартирой вдвоем, когда у каждого уже своя жизнь и невозможно мирно договориться о пользовании квартирой? В таком случае общаются в суд за установлением порядка пользования жилым помещением. Как при этом суд должен разрешать такие споры, указано определении от 12.02.2020 Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу №2-1377/2016 в составе судей: Потеминой Е.В., Ситникова В.С., Козлова А.М.

Обстоятельства дела:

Муж и жена расторгли брак, при этом в период брака ими была приобретена квартира, где оба были зарегистрированы.  После развода супруги заключили договор о разделе квартиры по ½ доли каждому из супругов, который был удостоверен нотариусом.  Право собственности на ½ долю квартиры зарегистрировано каждым из супругов в Росреестре.

Фактически в данной квартире проживал только муж со своей новой женой и их двое несовершеннолетних детей. Бывшая жена проживала со своей дочерью в другой квартире.

Бывшая жена обратилась в суд с иском к мужу с требованием о вселении ее в квартиру, которая была поделена между бывшими супругами, а также просила устранить препятствия в пользовании спорной квартиры. Муж в свою очередь обратился в суд со встречным иском, где просил у бывшей жены о выкупе ее доли в спорной квартире.

Суд первой инстанции удовлетворил требования бывшей жены и обязал мужа вселить бывшую жену и не чинить ей препятствий в пользовании квартирой посредством выдачи ей ключи от этой квартиры. А в части требований мужа о выкупе было отказано.

Апелляционная инстанция поддержала полностью выводы суда первой инстанции. Муж же посчитал выводы судов необоснованными и обратился с кассационной жалобой. При этом кассационная инстанция отменила судебный акт апелляционной инстанции.

Выводы Первого кассационного суда общей юрисдикции:

В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами РФ, если отсутствует соглашение собственников жилого помещения о порядке его пользования, то владелец доли жилого помещения имеет право на часть жилого помещения для проживания.

Если же это невозможно, то такой владелец имеет право требовать у других собственников компенсацию за использование его доли.

При этом собственнику, требующему определить порядок пользования жилым помещением, не может быть отказано, даже если другие собственники не согласны.

• Так, суды при разрешении настоящего спора должны были определить, чьи права, жены или мужа, являются приоритетными и в связи с этим уже определить такой порядок пользования жилым помещением, который бы учитывал конфликтные отношения сторон и не приводил бы к злоупотреблению правом и не ущемлял бы интересы одной из сторон.
• При установлении порядка пользования жилым помещением суд имеет право отказать во вселение сособственнику и обязать других собственников выплатить ему компенсацию за пользование его доли.
• Суды, при удовлетворении требования бывшей жены о вселении в спорную квартиру, не только не определили порядок пользования этой квартирой, но и нарушили баланс интересов всех собственников спорной квартиры.
• При таких обстоятельствах, суду апелляционной инстанции подлежит устранить существенные нарушения при вынесении определения и допущенные при проверке обоснованности выводов суда первой инстанции.

Как разменять муниципальную квартиру

Собственникам жилья, чтобы разъехаться с одной жилплощади, достаточно выгодно продать имеющуюся недвижимость, и купить на вырученные деньги, с доплатой или без, две квартиры поменьше. Нанимателям социального жилья в этом вопросе куда сложнее: из крайне ограниченного предложения муниципальных квартир им нужно найти для размена варианты, которые устроят всех жильцов.

По обоюдному согласию

Согласие всех проживающих в квартире граждан – определяющее условие размена жилплощади. На обмен квартир с перспективой дальнейшего переезда должны быть согласны все совершеннолетние члены семьи, зарегистрированные по данному адресу, в том числе и временно отсутствующие.

В том случае, если в квартире проживают несовершеннолетние дети и недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, дополнительно требуется согласие органов опеки и попечительства. У них есть право отказать в выдаче согласия, если в результате обмена, по их мнению, права этих граждан будут нарушены.

Свое согласие органы опеки, согласно Жилищному Кодексу РФ (ЖК), должны выдать в письменной форме в течение 14 дней со дня подачи заявки.

Трудности выбора 

Если обоюдное согласие на размен квартиры получено, то можно приступать к подбору вариантов жилья для обмена. Правда, именно на этом этапе могу возникнуть значительные трудности.

Дело в том, что разменивать жилое помещение, предоставленное вам по договору социального найма, можно только на муниципальное жилье, принадлежащее другому нанимателю на тех же основаниях. А таких квартир в нашей стране, в связи с действующим по сей день правом на бесплатную приватизацию жилплощади, осталось немного.

В целом по стране в муниципальной собственности остается всего 20% жилого фонда, уточняет депутат ГД РФ, глава комитета по жилищной политике Галина Хованская. На уровне чуть выше этот показатель сохраняется только в Москве. В связи с этим, рассчитывать на большой выбор разменных вариантов не стоит.

Приступая к выбору квартир, следует быть готовым идти на компромисс, так как найти варианты, полностью удовлетворяющие вашим требованиям, едва ли удастся.

Ситуацию усугубляет еще и то, что с муниципальным фондом жилья редко работают профессиональные риелторы, поэтому искать квартиры придется самостоятельно по объявлениям и в интернете.

С просьбой подобрать квартиры для размена жилья можно обратиться в ГУП «Московский центр арендного жилья» – у них есть наиболее полная информация о городском фонде жилой недвижимости.

Правда, и от них не стоит ожидать богатого ассортимента вариантов для обмена. Специалисты центра гарантируют только юридическую чистоту сделки.

Подобранные варианты в первую очередь должны быть одобрены членами семьи. Ведь иногда кому-то в процессе размена достается двухкомнатная квартира, а кому-то и комната в коммуналке. Поэтому тут согласие всех участников сделки опять же выходит на первый план.

Мнение собственника

Когда квартиры подобраны, наниматели заключают договор об обмене жилыми помещениями. После чего оригиналы договоров необходимо предоставить наймодателям участвующих в обмене квартир. Они должны дать официальное согласие или обоснованный отказ на осуществление размена. Свое решение наймодатели должны вынести в течение 10 рабочих дней со дня обращения.

Отказать в обмене наймодатель может по ряду причин, установленных ЖК РФ.

Итак, вам откажут, если: — К нанимателю предъявлен иск о расторжении (изменении) договора соцнайма, — ваше право пользования жильем оспаривается в судебном порядке, — жилье признано непригодным для проживания, — принято решение о сносе дома, в котором находится обмениваемая квартира, — приято решение о проведении капремонта дома с переустройством и перепланировкой жилых помещений.

Кроме того, наймодатель не согласует размен, в результате которого в коммунальную квартиру вселится Гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, например, туберкулезом. Других причин для отказа у наймодателя нет. К тому же ЖК допускает возможность обжаловать в суде решение собственника.

При одобрении обмена, с нанимателями в установленном порядке расторгаются прежние договора соцнайма и заключаются новые, причем опять же в течение 10 рабочих дней.

Принудительный размен

Немного иначе будет проходить процедура размена, если изначально среди членов семьи найдутся противники этой затеи. Однако, когда согласия достигнуть невозможно, заинтересованная сторона может обратиться в суд с требованием принудительного размена. 

Доводы у истца должны быть «заслуживающими внимания», говорится в ЖК. Но, к сожалению, хроника бытовых конфликтов среди ближайших родственников из-за пресловутого квартирного вопроса, обычно предоставляет очень веские доводы для суда.

Жильцы часто не могут поделить единое имущество, считая, что кому-то должно отойти все, а кому-то ничего, и в результате становятся злейшими врагами.

Конечно, случаи размена муниципального жилья с привлечением органов судебной власти единичны, говорит директор управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Но они все-таки есть.

При таком развитии событий, варианты для обмена квартир обязана найти та сторона, которая инициирует размен. Причем, альтернативное жилье необходимо подобрать прежде, чем обращаться в суд. Иск можно подавать, только имея на руках разменные варианты.

Согласно жилищному кодексу условия проживания тех, кто вынужден по суду осуществлять размен квартиры, не должны ущемляться и ухудшаться. Поэтому по суду противники получат жилые помещения, соответствующие долям, которые им принадлежат в разменянной квартире, не больше, не меньше, рассказывает Хованская.

Так что, если доля тянет лишь на комнату в коммуналке, она-то им и достанется.  Конечно, суд рассмотрит и решение органов опеки и попечительства, а также учтет то, что в коммуналку нельзя переселять тяжелобольных. Но, как ни крути, принудительный размен, обычно оказывается невыгоден обеим сторонам.

Тем, кто выступает против размена, как показывает практика, не удастся принять участие в выборе квартир. Выбор за них совершает суд: если он считает, что при переселении в подобранное жилье, их права не будут ущемлены, то им придется смириться с любым вариантом и переехать.

А истцы теряют драгоценное время: редкие наниматели квартир готовы ждать, когда суд одобрит принудительный размен.