Покупка жилья: хотим купить жильё по генеральной доверенности от родственника, т

Чтобыкупить квартиру, не будет необходимости ходить в БТИ ни до сделки, ни после нее. Сразу после того, как Нотариус поcтавит отметку о регистрации договора купли-продажи можно прописываться и заселяться.

Но иногда собственникам жилья не удается присутствовать на подписании договора купли-продажи. В такой ситуации законодательные нормы оставляют выход – продажа квартиры по доверенности. Рассмотрим, какие особенности есть у этой процедуры.

Доверенность – важный и нужный документ

Легальный способ передачи прав и полномочий на распоряжение жильем называют доверенностью на Недвижимость.

Благодаря этому, любой собственник квартиры (доверитель) имеет возможность наделить своего представителя (доверенный) полномочиями на совершение различных юридических действий.

Ситуации, в которых собственник по определенным причинам не может заниматься сбором необходимых документов или присутствовать во время заключения сделки купли-продажи, возникают достаточно часто.

Например, если владелец жилья находится на стационарном лечении или преклонных лет, проживает в другой стране.

Пример доверенности

В зависимости от срока действия и возлагаемых полномочий, которыми наделяются третьи лица, доверенности делятся на такие типы:

генеральная. Доверяются любые сделки с жильем, кроме завещания и договоров дарения;
на приватизацию;
на сдачу в аренду;
разовая. Передаются мелкие полномочия, например, регистрация или сбор документов для продажи;
на продажу квартиры.

Именно последний тип доверенности на распоряжение недвижимым имуществом оформляется чаще всего. Такой документ в обязательном порядке заверяется нотариусом, Процедура отнимает немного времени (примерно час-два), а стоимость колеблется в зависимости от региона проживания (в среднем – от 200 грн).

Для заключения доверенности на продажу квартиры от имени физического лица необходимо предоставить такие документы: паспорт и справка о присвоении идентификационного кода (для собственника и представителя, на которого возлагаются полномочия), правоустанавливающие документы на жилье. Если доверитель – несовершеннолетнее лицо, то дополнительно потребуется свидетельство о рождении и разрешение органа опеки и попечительства.

Покупка квартиры по доверенности

Продажа жилья по доверенности – один из распространенных вариантов мошенничества. Поэтому покупателю стоит внимательнее проверять все имеющиеся документы.

Изучите доверенность

В тексте доверенности на специальном бланке, который заверяется нотариально, указывается максимум подробностей, без которых она признается недействительной:

ФИО доверителя и доверенного;
их адреса проживания;
местоположение объекта договора;
область полномочий и сфера права доверенного лица;
место заключения сделки;
срок действия доверенности;
рекомендации по поводу распоряжения вырученными деньгами.

Отдельное внимание уделите полномочиям доверенного – он должен быть наделен правом продажи квартиры. Поинтересуйтесь у доверенного лица, какие отношения связывают его и собственника квартиры и мотивы оформления доверенности.

Посетите нотариуса

Перед сделкой получите информацию у нотариуса, заверявшего доверенность, и выясните, действенна ли она на данный момент. Доверитель имеет право прервать действие доверенности в любое время, не уведомив доверенного. Также выясните у нотариуса, на основании каких документов подтверждалась Дееспособность доверителя.

Получите информацию о собственнике

Покупателю необходимо учитывать, что доверенность утрачивает силу (а вместе с ней и сделка купли-продажи), если доверитель:

умер;
признан недееспособным;
пропал без вести (статус получен в судебном порядке).

Поэтому попытайтесь наладить связь с собственником жилья, убедившись в его состоянии здоровья и наличии желания продавать квартиру.

Соблюдайте формальности

При покупке квартиры не следует полагаться на доверие. Поэтому лично или через нотариуса проверьте все правоустанавливающие и другие документы, осмотрите жилье, опросите соседей про собственника, изучите историю жилья (покупки-продажи за последние несколько лет).

Если сделка затягивается, то заключайте предварительный Договор.

Конечно, оптимальный вариант – это присутствие владельца квартиры во время подписания соглашения купли-продажи, но если вы проконсультировались у нотариуса и оформили все должным образом, риск остается минимальным.

Покупка жилья по доверенности – частный случай, поэтому для детальной консультации стоит обратиться к нотариусу

Покупка квартиры по доверенности со стороны Покупателя

Последнее обновление: 21.09.2020

В сделках купли-продажи квартир доверенность может применяться не только Продавцом, но и Покупателем. Когда квартиру ПРОДАЮТ по доверенности, у Покупателя возникают определенные риски. Об этом подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.

Что же можно сказать о случае, когда оформляется доверенность на право ПОКУПКИ квартиры? Когда такое бывает? Как происходит такая сделка? Какие подводные камни могут ждать ее участников?

Вообще, случаи с доверенностью со стороны Покупателя редко встречаются на рынке недвижимости, но все же бывают. Поэтому участникам сделки нужно иметь представление о том, как это выглядит, как оформляется, и на что нужно обратить внимание. Ссылка на образец такой доверенности приведена ниже.

Как торговаться при покупке квартиры – психологические приемы риэлторов.

В каких случаях оформляется доверенность на покупку квартиры

Нотариальная доверенность на право покупки квартиры оформляют в тех ситуациях, когда Покупатель не может лично присутствовать при заключении сделки. Такое может происходить, например, в следующих случаях:

Покупатель находится в другом городе/стране/планете (поручил доверенному лицу покупку квартиры);
Покупатель неожиданно загремел в больницу (оформил доверенность на родственника, чтобы сделка не сорвалась);
Бизнесмен выбрал себе квартиру и поручил своему помощнику все оформить как положено (доверенность от начальника подчиненному);
Сын служит в армии, а родители в это время покупают квартиру на всю семью (доверенность на покупку от сына);
Мать покупает квартиру дочери к окончанию университета (доверенность на покупку от дочери на мать);
Большая семья оформляет доверенность на главу семейства. Покупателями в Договоре купли-продажи становятся все члены семьи, а технически действует только один человек, имея на руках доверенность на покупку квартиры от остальных.
и другие случаи.

При этом, доверенность супругу на покупку квартиры (от мужа жене, например), применяется крайне редко. Почему? Да потому что по закону (ст.

34, СК РФ), при отсутствии брачного договора, купленная в браке квартира будет принадлежать им обоим, независимо от того, на кого из них оформлен договор покупки (см. в Глоссарии – «Общая собственность супругов на квартиру»).

Если же брачный договор есть, то собственность будет распределяться между супругами согласно его условиям.

Здесь важно не перепутать понятия доверенности на покупку квартиры от мужа жене (или наоборот), и согласия на покупку, которое один супруг дает другому.

Например, доверенность на покупку жена выдает мужу в том случае, если сделку проводит муж, а квартира будет оформляться на жену или в долевую собственность.

А если сделку проводит муж и оформляется квартира на него же (на мужа), достаточно письменного согласия жены на покупку. Это согласие подтверждает, что оба супруга в курсе того, на что тратится их совместный семейный бюджет.

Согласие супруга на покупку квартиры – это документ, который гарантирует, что сделка не будет оспорена супругом, который не участвовал лично в покупке. Подробнее об этом можно прочитать в отдельной заметке – Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры?

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Доверенность на покупку квартиры на риэлтора

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда за Покупателя действует риэлтор.

При сложных альтернативных сделках с недвижимостью, когда происходит, например, расселение коммуналки и выстраивается цепочка из нескольких квартир, увязанных в одну сделку, кто-то из расселяемых может всего лишь посмотреть предложенную ему квартиру и дать согласие на нее. Дальше риэлтор действует самостоятельно и оформляет указанную квартиру на имя Покупателя по выданной ему нотариальной доверенности.

В данном случае Покупатель (отселяемый из коммуналки персонаж) не платит денег за новую квартиру для себя, и может вообще не вникать в условия сделки (выстроенной цепочки). Он просто выдает риэлтору доверенность на покупку квартиры для себя, и получив Право собственности, спокойно выезжает из коммуналки.

Другой вариант. Покупатель сам выбрал себе квартиру, договорился с Продавцом о цене и об условиях сделки, но не стал ждать пока тот подготовит все документы, а срочно уехал по своим делам. Перед отъездом Покупатель нанял риэлтора, оформил на него доверенность на право покупки, деньги за квартиру положил на аккредитив (для Продавца), и благополучно отчалил (уплыл в Антарктиду).

Риэлтор здесь занимается только оформительской работой – контролирует пакет документов, подписывает от имени Покупателя Договор купли-продажи квартиры, подает и принимает документы с регистрации, оплачивает необходимые госпошлины.

Аналогичная ситуация случается, например, и при покупке квартиры иностранцем в России.

Можно ли по доверенности купить квартиру в ипотеку?

Теоретически можно (т.е. законом это не запрещено).

В случае оформления доверенности на покупку квартиры в ипотеку, доверитель в тексте самой доверенности указывает, что будет заключаться не просто Договор купли-продажи квартиры, а Договор купли-продажи с привлечением заемных средств. При этом, банк-кредитор должен дать «добро» на заключение такой сделки по доверенности.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке

Как оформить покупку квартиры по доверенности со стороны Покупателя?

Доверенность на покупку квартиры, так же, как и на продажу оформляется у нотариуса. Стоимость такой доверенности колеблется в районе 1000 – 1800 руб. (для родственников – дешевле, для посторонних – дороже).

Могут быть два варианта выдачи доверенности (по составу полномочий):

на совершение всех действий, необходимых для покупки квартиры доверенным лицом (т.н. «генеральная» доверенность);
только на заключение Договора купли-продажи и на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

В первом случае Покупатель (доверитель) позволяет доверенному лицу (поверенному) совершать любые действия, которые тот сочтет нужными для покупки квартиры на имя доверителя.

Генеральная доверенность на покупку квартиры дает возможность доверенному лицу самостоятельно выбирать квартиру, договариваться о цене и условиях сделки, проверять документы, оперировать деньгами, передавая их Продавцу, заключать Договор купли-продажи квартиры, регистрировать сделку в Росреестре и подписывать Передаточный акт.

Тогда в тексте доверенности используют такие фразы:

— доверяю купить квартиру в г. Москве и оформить ее на мое имя…
— купить квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению…
— предоставляю право быть моим представителем во всех учреждениях и организациях…
— совершать все необходимые действия, в том числе по передаче денег…, и т.п.

В общем, в доверенности дается полный карт-бланш на любые виды действий, связанные с покупкой квартиры. Такой вариант возможен, например, когда доверенность на покупку выдается главе семейства от остальных членов семьи, или от одного супруга другому.

Для пенсионеров налоговый вычет при покупке квартиры имеет некоторые особенности (см. по ссылке).

Во втором случае Покупатель поручает доверенному лицу только пару технических действий, ввиду того, что сам не может подъехать на заключение договора. Здесь Покупатель уже сам выбрал себе квартиру, согласовал цену и условия сделки (включая взаиморасчеты), но на подписание договора отправил своего представителя.

Тогда фразы в тексте доверенности будут звучать уже по-другому:

— доверяю купить квартиру (точный адрес)…, по цене (точная цена)…
— уполномочиваю подписать договор купли-продажи квартиры и передаточный акт…
— зарегистрировать право собственности на мое имя.

Здесь уже доверенное лицо имеет очень ограниченный круг полномочий, и может выполнять только те действия, которые прямо и однозначно указаны в доверенности.

Такой вариант используется, обычно, когда Покупатель планировал совершить сделку самостоятельно, но из-за каких-то форс-мажорных обстоятельств (травма, больница, срочно вызвали на Колыму, и т.п.

) вынужден поручить завершение сделки другому лицу.

Образец доверенности на покупку квартиры можно скачать ЗДЕСЬ.

Риски Покупателя при покупке квартиры по доверенности

Риски Покупателя (доверителя) здесь связаны обычно с тем, что доверенное лицо, вопреки определению, оказывается недостойным доверия. И очевидно, что наибольший риск у Покупателя будет в случае выдачи генеральной доверенности на покупку квартиры. Здесь всегда найдется место для креатива мошенников.

Например, доверенное лицо по сговору с Продавцом может приобрести на имя Покупателя старую дешевую квартиру, вместо новой и дорогой. При этом, средства по сделке переходят Продавцу как за дорогую квартиру.

Покупатель рискует тем, что его деньги будут потрачены не совсем так, как он предполагал. А оспорить совершенную по доверенности покупку квартиры на этом основании он уже не сможет.

Кроме того, доверенное лицо может даже без злого умысла, по невнимательности или юридической безграмотности, напутать некоторые детали поручения. В результате Покупатель (доверитель) будет иметь те юридические последствия сделки, на которые он не рассчитывал.

Какая здесь рекомендация Покупателю? Если дело не касается внутрисемейного доверия, то не стоит без крайней необходимости выдавать доверенность (особенно, генеральную) на такое серьезное дело, как покупка жилья. Особенно посторонним людям (в том числе агентам).

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на квартиру в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.

При этом, доверенность на регистраторов при покупке квартиры – это обычная практика рынка.

Такое часто происходит, например, в альтернативных сделках, когда пакет документов сразу по нескольким квартирам поручают зарегистрировать (по доверенности ото всех участников) одному исполнителю, например, риэлтору или юристу.

Здесь Покупатель практически ничем не рискует, и такая доверенность на регистрацию не нанесет ему ущерба.

В остальных случаях, при оформлении доверенности на покупку квартиры со стороны Покупателя, ему самому следует задуматься вот над такими вопросами:

Объем полномочий, передаваемых доверенному лицу (что именно поручить, а в чем ограничить доверенное лицо);
Выбор квартиры (кто занимается подбором вариантов, и кто определяет конечную цену);
Выбор способа расчетов по сделке (кто и как передает деньги Продавцу);
Подписание Договора купли-продажи квартиры (кто формулирует условия сделки и составляет договор);
Регистрация сделки в Росреестре и приемка квартиры по Передаточному акту (кто будет физически принимать квартиру и подписывать акт).

Денежные расчеты в альтернативных сделках с квартирами. Не перепутай – кому куда и сколько! Порядок действий – см. по ссылке.

Риски Продавца при покупке квартиры по доверенности

Здесь все просто. Если способ передачи денег за квартиру Продавца устраивает, то ему без разницы, кто будет подписывать договор – лично Покупатель, или его доверенное лицо. Юридически обе подписи будут иметь одинаковые последствия.

Даже если доверенность на покупку квартиры окажется «липовой» (поддельной), недействительной или отозванной на момент совершения сделки, и этот факт вскроется уже после регистрации, то сделка будет признана недействительной, и Продавец снова станет владельцем своей квартиры.
Поэтому, можно сказать, что Продавец в этом случае почти ничем не рискует.
К слову, доверенность на покупку квартиры может быть признана недействительной по тем же причинам, по которым считается недействительной и доверенность на продажу (подробнее об этом – по ссылке).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Доверенность на покупку квартиры: цена и образец 2022

Гражданин РФ может совершить покупку дома, квартиры в любом населенном пункте дистанционно, если на подписании договора будет его уполномоченный представитель. Будущего собственника интересуют вопросы: как получить доверенность на покупку квартиры, кто имеет право заверять подобные документы, сколько это стоит.

В каких случаях нужна

Документ, заверяющий полномочия представителя, может понадобиться, если покупатель не может лично заключить договор покупки квартиры. Другому лицу доверяют поставить подпись в договоре покупки жилья от имени будущего хозяина, когда покупатель:

проживает в другом населенном пункте;
находится на стационарном лечении;
служит в армии.

Совершеннолетние дети, проживающие в другом городе, могут оформить доверенность на мать при покупке жилища на материнский капитал, полученный после рождения младшего ребенка. Большое семейство не может присутствовать в полном составе на сделке. Доверенность на представителя дают все совершеннолетние члены семьи, которые будут иметь свою долю в купленной квартире.

Доверенность бывает нескольких видов:

генеральная (общая), разрешающая представителю все виды сделок, сбор информации, передачу недвижимости в аренду;
разовая, позволяющая доверенному лицу совершить определенное действие.

Важно. Приобрести квартиру можно только по генеральной доверенности.

Пошаговая инструкция оформления

Доверенное лицо, имеющее на руках генералку, имеет право:

договориться о цене;
подписать договор от имени покупателя;
подписать заявление на регистрацию права;
передать оплату по ДКП;
принять жилье по акту.

Подробнее о правах поверенного читайте этот материал.

Список документов

Доверенность на покупку квартиры оформляется в любой нотариальной конторе. Лицо, которому доверяются операции с недвижимостью, может не присутствовать.

К нотариусу покупатель квартиры обращается лично. Юрист вносит в бланк точные паспортные данные, контакты покупателя, доверенного лица.

Документ, разрешающий покупку конкретной квартиры, указывает ее адрес. Покупатель предоставляет юристу:

свой паспорт;
паспорт либо заверенную копию доверенного лица;
адрес жилища.

Образец

Доверенность на покупку дома, квартиры заполняется на стандартном бланке помощником нотариуса. В соответствующие графы вписываются данные покупателя, доверенного лица. Указываются действия, которые разрешено производить представителю.

Скачать примерный текст доверенности можно здесь.

Удостоверение у нотариуса

Доверенность обязательно заверяется в нотариальной конторе. Однако в некоторых ситуациях люди не могут обратиться к юристу. Закон позволяет в отдельных случаях заверять документы:

командирам воинских частей;
начальникам колоний, исправительных учреждений;
командирам кораблей дальнего плаванья;
консулам в Российских представительствах;
начальникам воинских госпиталей.

Заверенные этими лицами доверенности имеют силу нотариальных.

Сколько стоит

Стоимость Услуги зависит от цены жилья. Заверение у нотариуса обходится от 1000 до 2000 рублей. Бумаги, подписанные у должностных лиц (начальника госпиталя, командира корабля), оформляются на безвозмездной основе.

Срок действия и порядок отмены

Доверенности обычно оформляются сроком на 3 года. Если в документе не прописана дата окончания его действия, Срок годности ограничивается одним годом. Строго обозначенная дата не ограничивает будущего собственника жилища в возможности прекратить действие документа в любой удобный момент.

Порядок отмены:

Дополнительно нужно уведомить всех возможных контрагентов об отмене доверенности, чтобы избежать недоразумений.

Особенности выдачи

Покупка жилища в строящемся доме, в браке с мужем – иностранцем, по военной ипотеке требует соблюдения предусмотренного законом регламента.

По ДДУ

Покупка квартиры по ДДУ имеет особенности. Доверенность со стороны продавца по долевому строительству оформляется с некоторыми нюансами. Поскольку сам объект жилой недвижимости существует только в проекте, либо находится на стадии строительства, покупатель указывает в документе, что он доверяет своему представителю:

подписать договор приобретения будущей квартиры;
участвовать в подписании актов приема и передачи объекта по окончанию строительных работ.

В другом городе

Разницы нет, в каком населенном пункте оформлять доверенность на покупку жилища. Юристу предоставляют те же сведения. Личного присутствия представителя при создании доверенности не нужно. Заверенный экземпляр может быть отправлен по почте, передан с доверенными лицами.

По ипотеке и военной ипотеке

По закону военнослужащий имеет право приобрести квартиру в любом населенном пункте страны. Представлять его интересы и заключить договор купли – продажи может доверенное лицо. Для этого военнослужащий должен оформить у нотариуса доверенность. В документе указываются все юридические действия, которые законный представитель должен совершить с недвижимостью.

Военнослужащий имеет право заверить документ у командира части, если он служит в отдаленном гарнизоне либо на корабле, подолгу находящемся вдали от государственных границ. Такая бумага будет иметь ту же силу, что и доверенность, заверенная нотариально.

От супруга

При покупке жилья в общую совместную собственность доверенность от супруга не нужна. Квартира автоматически поступит в общее имущество. Доверенность может понадобиться, если:

есть брачный договор;
оформить недвижимость нужно на имя супруга.

От иностранца

Человек, проживающий за границей, может обратиться в посольство РФ. В российском представительстве документ заверит посол.

Доверенность иностранец может оформить перед приобретением квартиры во время приезда в Россию на тех же основаниях, что и граждане страны у нотариуса. Согласно действующему законодательству, ограничений на покупку недвижимости иностранными гражданами в РФ нет.

Электронная доверенность

Документ, созданный в нотариальной конторе, может быть передан в срочном порядке юристом по электронной почте в другой город. Электронная доверенность, заверенная нотариусом, имеет ту же силу, что и обычная. Документ пересылается в ту организацию, где происходит сделка купли – продажи.

Риски для продавца

С одной стороны кажется, что продавец практически ничем не рискует, если продает квартиру лицу, представляющему интересы покупателя. На самом деле сделку, проведенную по неправильно оформленной доверенности, суд может отменить.

Сделка будет считаться недействительной, если доверенность была оформлена от имени:

ребенка до достижения им 14 лет;
несовершеннолетнего старше 14 лет без разрешения его родителей;
недееспособного человека;
человека, который в момент создания документа был без сознания либо не отдавал отчет в своих действиях;
лицо, которое давало согласие на передачу своих прав под давлением со стороны.

Будет считаться незаконной сделка, совершенная по просроченной доверенности. Если на момент заключения договора покупки жилья, покупатель уже уведомил все стороны о прекращении ее действия, и это подтверждено документально, суд признает покупку квартиры несостоявшейся.

Доверенность позволяет распоряжаться имуществом доверителя. Это несет определенные риски для будущего собственника жилья. Доверять совершение крупных юридических сделок от своего имени можно только проверенным людям.

Получить ответы на вопросы, возникшие в процессе прочтения статьи можно у дежурного юриста сайта. Запись на консультацию ведется круглосуточно.

Поставьте лайк и поделитесь статьей в соцсетях, чтобы она принесла пользу другим людям.

статью о расторжении договора купли-продажи.

Продажа квартиры по генеральной доверенности

Часто возникают жизненные ситуации, при которых хозяин жилья не может принять непосредственное участие в процедуре продажи собственности. В этом случае у него появляется возможность совершить сделку с помощью лица, на которого он составляет доверенность. В составленном документе указаны полномочия, которыми наделен представитель продавца.

Что же собой представляет доверенность? Доверенность – это документ, который составляется на третье лицо с предоставлением ему возможности действовать на основании закона от имени собственника при совершении разного рода сделок, подписании договоров.

Заключение сделки третьим лицом, в отсутствие собственника жилья, является правомерным, если доверенность оформлена нотариально правильно. Процесс получения доверенности носит односторонний характер и имеет особенности, несущие определенные риски.

Генеральная доверенность, во избежание различного рода проблем, официально оформляется у нотариуса. Много сделок, заключение договоров с использованием доверенности, подлежат регистрации в нотариальных конторах.

Какие документы нужны для оформления доверенности в нотариальной конторе?

Прежде всего, необходимы данные как о самом доверителе, так и о доверенном. Также оговариваются полномочия и спектр действий, которыми доверитель наделяет третье лицо при совершении сделок купли-продажи недвижимости. В доверенности обязательно указывается срок ее действия и дата оформления.

Порядок совершения сделки по покупке и последующей продаже недвижимости, при наличии генеральной доверенности, принципиально не отличается от обычной сделки. В процессе заключения сделки необходимо предоставить документы на продаваемое или покупаемое жилье, документы, удостоверяющие личность участников сделки и генеральную доверенность.

В наше время мошенники выбирают различные сферы деятельности для своих махинаций. Сделки с недвижимостью — возможность для быстрого обогащения нечистых на руку граждан. Сделки по совершению купли-продажи жилья часто несут в себе большую долю риска, так как намерения участников не всегда честные.

В круг обманутых участников сделки могут войти не только люди, приобретающие жилье, но часто к ним могут примкнуть и сами доверители. Так что, выбирая третье лицо, участвующее в сделке, доверяя ему свою недвижимость или финансы, потрудитесь взвесить все «за» и «против».

Самые распространенные варианты махинаций в данной сфере – заключение сделки по поддельной доверенности, где доверителями являются люди, которых уже нет в живых или признанные недееспособными в силу психических заболеваний, старости. Результатом заключения сделок по поддельной доверенности является потеря недвижимости, финансов, а также моральная травма.

Учитывая горький опыт некоторых граждан, не стоит, все же, сразу отказываться от таких процедур. Не все так мрачно. Ваша задача — быть внимательными, продумать все варианты положительного исхода сделки.

Во избежание негативных последствий заключения сделки купли-продажи, проверьте следующее:

Кто является настоящим собственником жилья;
Где находится доверитель на момент заключения сделки. Состояние его физического и психического здоровья.
Правильно ли оформлена доверенность.

Если у вас по какому-нибудь из пунктов возникли сомнения или опасения, и последние не развеялись, с заключением сделки не стоит спешить. Проверьте все еще раз, добейтесь встречи или разговора с законным владельцем жилья по телефону, и, если ваши вопросы остались без ответа, отмените сделку.

Факт составления доверенности сам по себе уже говорит о том, что настоящий владелец не имеет возможности присутствовать при заключении сделки. Но, если генеральная доверенность составлена законно, найдутся способы подтверждения этого факта, и неважно, где именно находится собственник жилья на данный момент.

Продажа квартиры по генеральной доверенности в ипотеку

Если у вас возникло желание или необходимость взять квартиру в ипотеку, вы автоматически становитесь клиентом банка. Для оформления кредита вам предстоит собрать целый пакет документов, на поиски которых необходимо потратить много времени и сил.

Согласно законодательству, вы можете передать право на сбор документов доверенному лицу, которое, выполняя ваше поручение, избавляет вас от хлопот и потери рабочего времени. Банк не имеет права отказать заявителю, и сотрудничает при оформлении кредита с вашим доверенным лицом.

Иногда, все же, возникают преграды, с которыми вам придется столкнуться. Поэтому банки, чаще всего, настоятельно просят клиентов самостоятельно заниматься сбором документов. Именно самостоятельное решение вопроса оформления кредита может быть гарантией положительного ответа от банка и безопасности вашей сделки.

Какие сложности могут возникнуть?

Необходимость присутствия клиента на сделке;
Доверенное лицо не имеет права последней подписи;
Субъективное отношение кредитной комиссии к клиенту.

Как бы вы ни хотели прибегнуть к помощи третьих лиц для облегчения процесса сбора документов, само оформление не сможет состояться без вашего прямого присутствия. Банки настоятельно просят о необходимости присутствия лица, обратившегося за кредитом.

Но многие граждане продолжают обращаться за помощью к третьим лицам, составляя доверенности, в надежде на облегчение всего процесса. Итак, рассмотрим сложности оформления кредита по доверенности.

Необходимость присутствия клиента на сделке

Для гарантии составления договора о кредитовании физического лица на приобретение жилья, банки требуют присутствия будущего заемщика лично. Заключение договора по ипотеке с доверенным лицом клиента банка практически невозможно.

Банками оговаривается также необходимость присутствия продавца квартиры лично, так как это тоже в его интересах. Заемщикам приходится удовлетворять требования банков, так как от них зависит возможность приобретения клиентом жилья.

Но заемщик должен понимать, что это требование, во-первых, не просто прихоть банка, это возможность самим покупателям и продавцам избежать фактов мошенничества при заключении сделки купли-продажи. А, во-вторых, такое требование является юридически обоснованным и оправданным.

Доверенное лицо не имеет права последней подписи

Оформляя доверенность на третье лицо, покупатель надеется полностью избавиться от необходимости участвовать в процессе оформления сделки, получив при этом желаемый результат. Но не все так просто.

Если вы не хотите попасть в сети мошенников и потерять свои деньги, никогда не доверяйте основной момент заключения сделки доверенной особе, оставьте право последней подписи за собой. Такой совет вам может дать как нотариус, так и любой риэлтор.

Финальный момент заключения практически любой серьезной сделки требует личного присутствия заемщика и покупателя. Особенно это касается заключения сделки в государственных учреждениях. И как бы вам ни хотелось терять время на подписание окончательных документов, вам придется это сделать.

Субъективное отношение кредитной комиссии к клиенту

Представители банка не желают ни при каких обстоятельствах, даже при наличии юридически правильно оформленной доверенности, вести дела с таким клиентом. Никто не хочет быть обманутым или вовлеченным в аферу.

Банку легче потерять клиента, чем испортить свою репутацию. Пусть вас не обнадеживает приветливость банковских клерков. Хотите получить положительный ответ на ваше заявление о выдаче кредита – занимайтесь этой сделкой с банком самостоятельно.

В этом случае вы гарантировано получите желаемую сумму на приобретение жилья, если, конечно, банк не найдет каких-то иных причин для отказа.

При каких же условиях вы сможете использовать доверенность при оформлении кредита?

На сегодняшний день распространена практика обращения в фирму, являющуюся партнером банка и имеющую право заниматься оформлением документов на ипотеку по доверенности. При этом такие фирмы имеют положительный авторитет у банка.

Так что, если у вас складываются обстоятельства, при которых вы все же не имеете возможности самостоятельно заняться своей сделкой, обратитесь в такую фирму. Отношение банка к вашему заявлению на заем напрямую зависит от его отношения к фирме-партнеру. Так что задумайтесь и поищите нужную фирму, облегчив себе, таким образом, процесс сбора пакета документов и оформления сделки.

Согласно законодательству, существует возможность оформления ипотеки через доверенное лицо. И, несмотря на то, что ваше присутствие при подписании договора или получении каких-то документов будет необходимо, сам процесс оформления всех документов будет намного проще.

Продажа квартиры по генеральной доверенности: кто платит Налог

В налоговом законодательстве страны указаны моменты, касающиеся уплаты налогов при заключении сделки по генеральной доверенности. Оформление доверенности не освобождает вас от выплаты налогов, обязанности по договору лежат именно на вас, а не на третьем лице.

Всем процессом с налоговой инспекцией может заниматься ваше доверенное лицо. Но оно в этой ситуации только официальный Исполнитель вашего поручения. Обязанности доверенного лица по представлению ваших интересов налогоплательщика в налоговой инспекции должны быть оговорены в генеральной доверенности.

Продажа квартиры по генеральной доверенности самому себе

Оформленная доверенность не дает права доверенному лицу совершить сделку купли-продажи или факта дарения жилья самому себе.

Генеральная доверенность оформляется в нотариальной конторе. Присутствие третьего лица при этом необязательно. Нотариус должен удостоверится в подлинности документов доверенного лица, его вменяемости. Важно осознание доверенным лицом возложенных на него обязательств.

Срок действия генеральной доверенности составляет три года. Причиной прекращения действия этого документа может быть смерть доверителя на момент совершения сделки.

Отличием оформления генеральной доверенности на продажу квартиры является необходимость перечисления всех действий, прав и обязанностей, которые имеет доверенное лицо. Защищая права граждан, государственные инстанции имеют полное право в отказе заключения сделок при отсутствии данного перечня.

Разрешена ли продажа квартиры по доверенности и как правильно оформить документ?

Если владелец жилой площади не может заниматься процедурой купли-продажи лично, то он имеет право доверить процесс иному физическому лицу.
Чтобы подтвердить полномочия, требуется оформить некоторые документы.
Основная бумага, которая должна быть оформлена в данном случае – это доверенность.
Итак, рассмотрим процесс реализации жилой площади по доверительному документу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Как продать недвижимость: правовые основания

Можно ли продать квартиру другому лицу от имени собственника без его личного присутствия и как это сделать?

Законодательство РФ не накладывает запрет на проведение операций с объектами недвижимого имущества через доверенных лиц. Зачастую собственник не может присутствовать на сделке по продаже своего жилья. В большинстве случаев причиной для передачи полномочий является серьезное заболевание или пребывание в другом регионе страны.

Доверенностью называется письменный документ, согласно которому одно лицо передает право на совершение определенных действий другому физическому лицу. Этот момент регламентируется статьей 185 ГК РФ.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Представитель может забрать деньги и просто исчезнуть. Такое действие возможно даже в том случае, если деньги будут передаваться через финансовую организацию (услуга по предоставлению банковской ячейки). Если согласно доверенности полномочия на получение денег будут присутствовать, то у работников банка не возникнет никаких подозрений.

По этой причине нельзя прописывать в доверенности возможность получения денег доверенным. Продавец не должен давать разрешение доверенному лицу на получение денежных средств после реализации квартиры. В доверительный документ необходимо занести лишь действия, связанные с документальным оформлением сделки. Это позволит избежать непредвиденных неприятностей.
Доверенное лицо имеет психические отклонения, которые с виду незаметны.
Доверенное лицо является мошенником.
Некоторые собственники жилья даже не в курсе, что их недвижимость выставлена на продажу. Такое может произойти, если доверенность является поддельной.

Для покупателя тоже существуют определенные риски. К ним можно отнести следующие ситуации:

В любое время доверительный документ может быть отменен, а сделка приостановлена. Особенно опасно, когда отмена происходит после перевода денежных средств. Чтобы избежать подобных проблем, эксперты рекомендуют производить расчеты через финансовые организации, используя банковские ячейки.

В этом случае доверенный не сможет получить средства до тех пор, пока покупатель не станет полноценным собственником приобретаемого жилья (документально).
Если доверитель умрет или его признают недееспособным, то действие доверенности прекратится. В подобных ситуациях недействительным становится не только доверительный документ, но и все соглашения, которые были заключены доверенным. После смерти доверителя его родные вправе обратиться с исковым заявлением в судебный орган для возвращения квартиры умершему родственнику, чтобы получить Наследство.

Пожилых людей часто признают недееспособными, поэтому заключать договор с ними нужно предельно осторожно. Ведь даже работники нотариата не могут определить, является ли продавец дееспособным. Это способны выявить и подтвердить только врачи.
Пропажа физического лица, который передавал полномочия третьим лицам на проведение сделки, так же является серьезным риском для покупателя. Ведь сделка в таком случае будет отменена. Отмена будет длиться до того момента, пока доверитель не будет найден или его признают без вести отсутствующим. Подобные процедуры выполняются судебными органами.
Доверенность является поддельной.

Предлагаем посмотреть видео о том, чем рискует покупатель в случае покупки квартиры по доверенности:

Как избежать?

Чтобы избежать неприятностей, эксперты рекомендуют убедиться в том, что доверитель, особенно если им является пожилой человек, не умер с момента выдачи документа. Уход из жизни является основанием для прекращения действия доверенности. При этом проведенная сделка является недействительной.
Настоятельно рекомендуется включить в доверительное распоряжение данные о том, что документ должен быть удостоверен в нотариальной конторе до заключения сторонами договора купли-продажи.
Все условия и полномочия доверенного лица должны быть изложены в документе конкретно и подробно. Должен быть установлен срок действия доверенности. Стоит отметить, что этот период не может превышать трёх лет с момента вступления доверенности в законную юридическую силу.
Доверительный документ можно оформить с правом передоверения. Это значит, что доверенное лицо сможет передать свои полномочия другому лицу, если возникнут непредвиденные ситуации.

Пошаговая инструкция реализации

С чего начать?

Доверительное распоряжение формируют на специальном бланке. Документ включает в себя следующие данные:

дату формирования и место;
персональную информацию обеих сторон;
список полномочий, которые вправе совершать представитель от имени владельца имущества;
сведения о жилом объекте, который реализуется;
срок действия доверенности;
подпись доверителя.

Существует несколько видов доверенностей, по которым можно осуществлять сделки по продаже имущества.

Собственник вправе самостоятельно выбрать, какой вид доверительного документа ему оформить, а также какие полномочия включить в доверенность.

Если из доверенности исключено право на получение денег с продажи жилой площади доверенным лицом, то собственник должен лично присутствовать на сделке на момент передачи денежных средств.

Какие нужны документы?

Для оформления доверительной бумаги

Потребуется паспорт доверенного лица и самого продавца, а также документы на недвижимость.

Что надо для проведения сделки?

общегражданский паспорт доверенного лица;
копии паспорта собственника жилплощади;
выписка из ЕГРН;
свидетельство о праве собственности на жилой объект;
кадастровый паспорт;
документ, подтверждающий отсутствие долга за коммунальные услуги;
бумаги, удостоверяющие отсутствие обременений.

Внимание: доверитель должен взять документ, подтверждающий дееспособность из психоневрологического диспансера. Если он сам этого не сделает, покупателю необходимо попросить его об этом.

Если продавец находится в официальном браке необходимо получить одобрение сделки от второго супруга. Документ формируется в письменном виде и прикрепляется к общему пакету бумаг.

Порядок действий

Сделка проходит в несколько последовательных этапов:

продавец подготавливает доверенность и иные бумаги;
представитель демонстрирует помещение покупателю;
составляется и подписывается договор купли-продажи;
осуществляется перевод денежных средств.

Если квартира куплена в ипотеку, то продать ее можно только с согласия кредитора. В этом случае требуется два вида соглашения – основной и предварительный. Второй вид договора заключается между доверенным лицом и покупателем, а затем направляется в банк.

Соглашение требуется для оценки условий реализации, способности покупателя погасить оставшуюся задолженность по кредиту и вынесения решения об одобрении проведения сделки или отказе. Если финансовая организация даст согласие на проведение сделки, тогда формируется основной договор.

При реализации недвижимости, взятой в ипотеку, доверенность составляется немного иначе. В тексте должны быть следующие пункты:

полномочия доверенного обращаться в учреждение банка от лица заемщика;
полномочия на подписание соглашений о применении банковской ячейки;
полномочие передачи кредитору личных данных о доверителе.

В каких случаях можно оспорить?

Сделка может быть признана недействительной в следующих случаях:

Если доверенное лицо является недееспособным.
Когда доверенность отозвана или просрочена.
Доверительное распоряжение является недействительным в связи с отсутствием подписи или удостоверения нотариусом.

Подводя итоги, отметим, что согласно действующему законодательству продавать квартиру по доверенности не запрещено. Однако такая сделка имеет некоторые риски как для покупателя, так и для продавца.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

Это быстро и бесплатно!