Продажа дома, в котором 1/2 принадлежит несовершеннолетнему

Поиск подходящего жилья – задача нелегкая. Но что делать, если квартира мечты нашлась, но один из собственников –ребенок? Не опасно ли покупать такую квартиру и не может ли сделка быть потом оспорена? Об этом в интервью mir24.tv рассказали юристы.

Смотрите с понедельника по четверг в 14:10, 16.20 и 18.00, в пятницу в 14:10, 16:20 и 17:20 на телеканале «МИР» «Дела судебные. Битва за будущее» – правовое шоу на телеканале «МИР», которое позволит телезрителям из России, СНГ и всего мира стать свидетелями судебных разбирательств, посвященных самому дорогому, что есть в жизни каждого человека – детям.

«Многие покупатели стараются обходить стороной Недвижимость, собственником или совладельцем которой являются несовершеннолетние. Это совершенно неоправданно, – говорит старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников. – Покупать такие квартиры не опасно, если соблюсти все необходимые формальности.

Но нужно помнить о нескольких вещах: первое – сделка не будет быстрой. В среднем из-за бумажной волокиты весь процесс оформления документов может занять 1,5-2 месяца. Второе – Продавец обязательно должен получить разрешение органов опеки на продажу такой недвижимости.

Третье – сделка с участием несовершеннолетнего должна быть удостоверена нотариусом».

Как добиться одобрения опеки

По словам партнера юридической компании «МОЖНО» Андрея Шевченко, продавать или менять квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, можно в следующих случаях.

Если это приведет к выгоде ребенка. Например, нельзя продать однокомнатную квартиру, собственником которой является несовершеннолетний и предоставить ему ½ долю в аналогичной квартире. Это будет считаться ухудшением его положения. Но можно продать эту однокомнатную квартиру и выделить ему ½ долю в трехкомнатной квартире большего метража. Это будет считаться выгодой.
При перемене места жительства. Например, в случае переезда в другой город или страну.
В исключительных случаях (например, при необходимости оплаты дорогостоящего лечения), если этого требуют интересы несовершеннолетнего.

Для заключения сделок с участием несовершеннолетнего необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в суде.

«Надо заметить, каждый случай индивидуален, нет универсальной схемы, по которой органы опеки должны дать согласие на сделку, – говорит Андрей Шевченко. – Поэтому проводится заседание специальной комиссии, которая решает будет ли данная сделка в интересах несовершеннолетнего или нет.

Например, московские органы опеки не очень любят сделки, когда столичная квартира, доля в которой принадлежит ребенку, меняется на подмосковную.

Если продажа жилья, собственником которого является несовершеннолетний, связана с переездом родителей в другой город или страну, то, как правило, проблем не возникает. Один из критериев, которым руководствуются органы опеки – площадь. Но она не всегда является решающим фактором.

Имеет значение район, в котором будет проживать ребенок, близость инфраструктурных объектов, транспортная доступность, состояние жилого помещения и т.д.

«Допустим, органы опеки могут закрыть глаза на уменьшение площади, которой владеет несовершеннолетний в старом фонде, если при этом он получит долю в недвижимости более высокого класса: в новом доме с лучшим ремонтом и пешей доступностью до школ и поликлиник», – говорит Шевченко.

Для того, чтобы не возникло проблем с получением одобрения органов опеки, следует заранее, на этапе подбора альтернативного жилья для ребенка, прийти туда и проконсультироваться.

Shutterstock/FOTODOM

Нотариус вам в помощь, или Когда сделка может быть оспорена

По закону о государственной регистрации недвижимости сделка по продаже жилья, собственником которого является несовершеннолетний, требует нотариального удостоверения. «Если она будет проведена в простой письменной форме, без участия нотариуса, то ее без проблем можно будет признать недействительной», – говорит Петр Гусятников.

Согласно законодательству, несовершеннолетние в возрасте от 0 до 14 лет являются полностью недееспособными и не могут выступать самостоятельной стороной сделки, дети от 14 до 18 лет имеют частичную Дееспособность и могут самостоятельно проводить сделки с согласия родителей или законных представителей. Поэтому, в зависимости от возраста ребенка, формулировки в договорах купли-продажи будут отличаться».

Например: «Иванов Иван Иванович, 1986 года рождения, паспорт 45 00 111222, выдан «05» февраля 2011 г. ОУФМС по г. Москве, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Полетов, д. 7, являющийся законным представителем несовершеннолетнего ребенка Иванова Петра Ивановича, не достигшего 14-летнего возраста, именуемого в дальнейшем «Продавец»…».

Если ребенок старше 14 лет, то в договоре будет указан именно он без ссылки на законного представителя. При этом, в качестве приложения по договору, обязательно должно идти согласие его представителей. Без него такой Договор также достаточно легко признать недействительным.

«Если родителей или иных законных представителей двое, они оба должны дать свое согласие на сделку. На юридическом уровне допустимо, что представлять несовершеннолетнего и давать согласие будет, например, только мать, но на практике, отец может добиться расторжения такого договора через суд, мотивируя это тем, что он не давал своего согласия», – говорит Петр Гусятников.

Например: муж, жена и несовершеннолетний ребенок проживали в трехкомнатной квартире. Квартира была приватизирована отцом и ребенком, которые и стали собственниками этой квартиры. Мать от участия в приватизации отказалась. В результате семейного конфликта отец принял решение продать квартиру.

Для того, чтобы получить согласие органа опеки, он предъявил доказательства покупки другой квартиры, где у ребенка была доля в праве общей собственности. Орган опеки и попечительства дал согласие на сделку, и отец (муж) продал трехкомнатную квартиру.

Но мать предъявила Иск о признании договора купли-продажи трехкомнатной квартиры недействительным, указывая на то, что не давала своего согласия на продажу и не запрашивала согласия органа опеки.

Истица также настаивала на том, что, дав согласие на продажу, орган опеки и попечительства фактически решил вопрос о месте жительства ребенка после расторжения брака.

После переезда ребенок проживает с отцом, а вселению истицы во вновь приобретенную квартиру ответчик препятствует. Суды отказали в иске, но Верховный Суд РФ отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

В результате иск жены был удовлетворен, а сделка признана недействительной.

Покупатель квартиры мог бы избежать проблем, связанных с признанием договора недействительным, если бы получил письменное согласие обоих родителей.

Другой пример: неблагополучная семья с двумя детьми продала единственную квартиру, в которой проживали несовершеннолетние дети. Спустя год после совершения сделки семья так и не выселилась из квартиры.

Более того, покупательница квартиры все это время жила с ними, и даже была подвергнута побоям со стороны отца семейства. В результате очередного конфликта она обратилась в суд с иском о выселении семьи из купленной ею квартиры.

Однако суд отказал ей в удовлетворении требований, признал заключенный между ними договор купли-продажи квартиры недействительным.

В качестве обоснования своего решения суд указал следующее: продавец квартиры (мать семейства) сознательно допустила ущемление жилищных прав своих несовершеннолетних детей, зарегистрированных и проживающих в спорном помещении, сделка была совершена без согласия органа опеки и попечительства и не в интересах детей, которые не были обеспечены другим жилым помещением.

Таким образом, истица при приобретении квартиры не получила согласия органов опеки и попечительства, не выяснила материальное и социальное положение семьи, а также место дальнейшего проживания детей, что привело к тому, что она понесла значительные убытки, связанные с арендой жилья и оплатой юридических услуг. Конечно же, суд взыскал с продавца квартиры денежные средства, но учитывая и так тяжелое материальное положение семьи, истица вряд ли их получит.

Аналогичная позиция была высказана и Конституционным Судом РФ. Суд отметил, что родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей и их действия в любом случае не должны приводить к лишению детей жилища.

Поэтому при заключении договора купли-продажи квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, покупателю следует настоять на получении согласия органов опеки, а также выяснить место жительства ребенка в случае продажи квартиры.

Shutterstock/FOTODOM

При чем тут материнский капитал

«С приобретением квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала, стоит быть осторожным, – говорит Юрист Петр Гусятников. – Законом предусмотрено, что в такой недвижимости должны быть выделены доли всем членам семьи, в том числе детям, независимо от их количества.

В случае, если при покупке квартиры был использован маткапитал, но кто-то из детей не является собственником, от такого объекта лучше отказаться, потому что подобную сделку признать недействительной очень легко. Сделать это может даже сам ребенок, которого обделили, по достижении им возраста 18 лет. Поэтому покупка такой квартиры – это мина замедленного действия».

Отдельный случай, когда к продаже предлагается квартира, купленная в ипотеку, Кредит по которой еще не выплачен, но при ее приобретении был задействован маткапитал.

Как правило, до момента погашения ипотеки родители физически не выделяют доли детям, потому что банки не любят брать в Залог такие объекты.

Поэтому купить такую квартиру по стандартной схеме, предусмотренной для продажи жилья с непогашенными кредитами, не получится, ведь доли детям будут не выделены на момент продажи.

Единственная возможность в таком случае для родителей – найти деньги на погашение ипотеки, выделить доли детям и только потом продавать квартиру.

Такая сделка сложна с финансовой точки зрения и может затянуться во времени на несколько месяцев, ведь после выделения долей необходимо будет получить разрешение органов опеки.

Стоит ли говорить, что для покупателя это один из самых неудачных вариантов, поэтому соглашаться на него стоит только если продавец предлагает действительно ощутимый дисконт – более 15%.

Для того, чтобы минимизировать риски при покупке недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний необходимо:

получить согласие органов опеки и попечительства на заключение сделки;
получить справку из ПФР РФ об использовании/неиспользовании средств материнского капитала;
получить письменное согласие обоих родителей на заключение сделки (для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет);
снять несовершеннолетнего с регистрационного учета в приобретаемой квартире вместе с родителями.

Как быть, если ребенок не собственник, но прописан в квартире

«Многих покупателей пугает даже ситуация, когда несовершеннолетний не является собственником, но прописан в продаваемой квартире, – говорит Андрей Шевченко.

– Но здесь нет ничего страшного, потому что ребенок или дети, временно или постоянно зарегистрированные в жилом помещении, не имеют на него никаких прав.

Для продажи такой квартиры не требуется разрешение органов опеки, а также нотариальное удостоверение сделки.

Исключением является случай, когда такой ребенок остался без родителей, находится под опекой или попечительством и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы. Например, в случае продажи опекуном квартиры несовершеннолетний лишается нормального места жительства».

Поэтому, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, ребенка необходимо снять с регистрационного учета по месту жительства в продаваемой квартире. С соответствующим заявлением могут обратиться законные представители несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет, либо сам несовершеннолетний, достигший возраста 14 лет.

«Надо заметить, что с продавцом лучше договариваться о снятии с регистрационного учета несовершеннолетних, а также всех, кто прописан в квартире, до сделки.

Если это невозможно – например, продается единственное жилье и людям просто некуда выписаться – то в договоре купли-продажи следует прописать, в какие сроки зарегистрированные снимутся с регистрационного учета, а также указать, по какому адресу и на каком основании они будут зарегистрированы в дальнейшем», – говорит Андрей Шевченко.

Как правило, в договоре купли-продажи указывают срок в 14 дней, в течение которого старые жильцы, включая несовершеннолетних, обязуются выписаться и встать на регистрационный учет в другом месте.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: 3 этапа

Как продать квартиру, которая полностью или в доле принадлежит ребенку? Как сделать провести сделки правильно и не попасть в неприятную ситуацию. В данной статье подробно разберем 3 важных шага:

визит в органы опеки;
визит к нотариусу;
подача документов в Росреестр.

Риски при продаже недвижимости с долей несовершеннолетнего

Часто родители, даже добросовестные, боятся связываться с продажей недвижимости несовершеннолетнего ребенка. И чтобы такая ситуация не возникала вообще, они не оформляют недвижимость на несовершеннолетнего, тем самым нарушая Закон.

В 90-х годах такие случаи были распространены из-за приватизации квартир. Сейчас это происходит в связи с повсеместным приобретением недвижимости с использованием средств материнского капитала.

При этом родители дают в пенсионном фонде обязательство оформить долю в покупаемом жилом помещении на детей, но выполнение этого обязательства никто не контролирует.

Понятно, что продажа такой квартиры связана с большими рисками прежде всего для покупателей, но и продавцы могут пострадать в результате судебных тяжб. Такую сделку всегда можно оспорить.

Ребенок-собственник: несовершеннолетний и малолетний

Начнем с азов. Что же такое доля несовершеннолетнего? На практике часто возникают ситуации, когда граждане путают понятия: ребенок-собственник и прописанный ребенок. Чтобы проверить, является ли несовершеннолетний собственником или нет, необходимо посмотреть документы на квартиру: документ-основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, и т.

д.) или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Эту выписку можно заказать в МФЦ при наличии паспорта и внесения платы за предоставление таких сведений. В выписке содержится актуальная информация о собственниках объекта и его основных характеристиках.

Если ребенок только прописан в квартире, то он просто автоматически выписывается вместе с родителями (за исключением случаев, когда ребенок находится под опекой или является сиротой), если же он в документах обозначен как собственник, то при продаже такой недвижимости необходимо совершить ряд действий, предписанных законом.

Причем недвижимость может принадлежать несовершеннолетнему как целиком, так и в долях наряду с другими собственниками (например, родителями).

И еще один момент. Важно понимать разницу между малолетним ребенком и несовершеннолетним. Малолетний – это ребенок, не достигший 14 лет, несовершеннолетний – это ребенок от 14 лет до 18.

Малолетний, с точки зрения закона, является недееспособным, то есть он сам не может совершать юридические действия, в том числе продажу квартиры. За него действуют его законные представители: родители или опекуны.

Несовершеннолетний является ограниченно дееспособным, то есть сам может совершать юридические действия, но с разрешения родителей.

Иногда встречается так называемая эмансипация несовершеннолетнего. Эмансипированным признается несовершеннолетний, если ему исполнилось 16 лет, он состоит в браке либо работает по трудовому договору. В таком случае он вправе самостоятельно может совершать юридические действия, без какого-либо разрешения.

Первый шаг — визит в органы опеки

Итак, если ребенок малолетний или несовершеннолетний (далее — «несовершеннолетний»), на сделку необходимо распоряжение органов опеки и попечительства, в котором будет разрешение на продажу. И этот документ необходимо подготовить заранее, хотя бы за месяц.

Во-первых, перед сделкой его получить будет достаточно сложно, так как готовится он как минимум 10 рабочих дней.

Во-вторых, на потенциальных покупателей квартиры готовые документы для сделки произведут благоприятное впечатление, это будет свидетельствовать о добросовестности продавца и может повлиять на их решение купить.

Кто должен прийти в органы опеки

Для получения распоряжения органов опеки в соответствующее учреждение должны прийти оба родителя и несовершеннолетний ребенок. Малолетнему присутствовать не нужно.

Причем явиться должны именно те родители, которые указаны в свидетельстве о рождении ребенка. Иногда, когда родители в разводе, бывает сложно найти второго из них или он может быть несогласен с продажей.

В случае, когда родители не могут договориться, споры разрешаются в судебном порядке.

Если кто-то из родителей живет в другом городе, то достаточно оформить нотариально заверенное согласие на продажу доли ребенка.

Другая ситуация складывается, когда сведений о местонахождении второго родителя нет вообще. В этом случае необходимо подавать в розыск, а также признавать его безвестно отсутствующим путем обращения в суд. Однако бывает достаточно принести в органы опеки справку из органов полиции о заведении разыскного дела. Понимая сложность ситуации, работники органов опеки могут пойти навстречу.

Если кто-то из родителей умер, необходимо представить свидетельство о смерти. Если ребенок является усыновленным, его законными представителями являются усыновители — в этом случае никаких дополнительных справок не требуется.

какие документы понадобятся

Перечислим три варианта действий при продаже недвижимости (или доли), принадлежащей несовершеннолетнему:

Приобретение новой недвижимости взамен проданной.
Перевод денег на блокированный расчетный счёт ребенка.
Дарение доли (или квартиры) ребенку.

По закону при продаже собственности несовершеннолетнего необходимо взамен приобрести на его имя другую недвижимость. Причем, чтобы интересы ребенка не страдали, эта недвижимость должна быть не хуже и не меньше по площади, чем продаваемая. Например, если ребенку принадлежит ½ доли квартиры площадью 54 кв.

м, то взамен в его собственность должна быть приобретена недвижимость площадью не менее 27 кв. м. Технические характеристики также должны быть не хуже. То есть, если ранее это была благоустроенная квартира, органы опеки не выдадут разрешение на приобретение барака, хоть и большей площади.

Принцип — не ухудшить условия и не навредить ребенку.

Какие документы необходимо представить?

Во-первых, документы, удостоверяющие личность заявителей. Это:

паспорта обоих родителей (либо свидетельство о смерти, решение суда, справка о розыске) и ребенка (старше 14 лет);
свидетельство о рождении ребенка;
Во-вторых, документы на продаваемую квартиру. К ним относятся:
технические документы (технический и кадастровый паспорт);
документы, устанавливающие Право собственности ребенка (например, договор приватизации);
выписка из ЕГРН о подтверждении права собственности ребенка.

В-третьих, документы на покупаемую квартиру. Это:

технические документы;
документы, устанавливающие право собственности продавца или дарителя;
выписка из ЕГРН о праве собственности продавца или дарителя;
поквартирная карточка, в которой указаны все зарегистрированные в квартире.

В-четвертых, требуется письменное заявление от родителей и от ребенка старше 14 лет.

В случае переезда на ребенка открывается счет в банке. Этот счет указывается в распоряжении органа опеки, и именно на него должны быть перечислены деньги от продажи объекта недвижимости. Реквизиты этого счета предоставляются в опеку вместо документов на приобретаемую квартиру.

Порядок выдачи распоряжения органов опеки на продажу недвижимости

Надо понимать, что органы опеки вправе потребовать дополнительные документы. Это может быть предварительный договор купли-продажи, лицевые счета и др. Для того чтобы уточнить необходимый список документов, надо обратиться в администрацию муниципального образования соответствующего района вашего города.

В течение 10 рабочих дней после обращения уполномоченный орган должен выдать распоряжение либо обоснованный отказ в его выдаче. Срок действия указывается в документе и обычно составляет 1 месяц.

Если срок действия документа истекает, а вы еще не успели заключить сделку и подать документы на регистрацию, необходимо обратиться в органы опеки для продления.

Важно сделать это еще до окончания срока, иначе все придется оформлять заново.

Номер расчетного счета и сумма перечисления указываются в договоре купли-продажи. Снять деньги со счета можно только с разрешения органов опеки по месту пребывания. Распоряжение выдается при предоставлении документов на покупаемую квартиру. Кроме того, ребенок сам может снять деньги по достижении им 18 лет.

Сделка

Сделка по продаже недвижимости или доли, принадлежащей несовершеннолетнему, обязательно удостоверяется нотариусом.

Родители должны заранее предоставить нотариусу полные пакеты документов на продаваемую и приобретаемую квартиры, распоряжение органов опеки, паспорта участников сделки, свидетельство о рождении ребенка.

Необходимость представления дополнительных документов зависит от вида сделки.

Договор купли-продажи составляется нотариусом в трех экземплярах, в его присутствии стороны подписывают документ. Нотариус удостоверяет договор, после чего его и остальные документы можно подавать в Росреестр (путем обращения в МФЦ) для регистрации перехода права собственности.

При подаче документов достаточно присутствия одного родителя: за малолетнего все действия совершают родители или один из них. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет обязательно должен присутствовать и ставить подписи на заявлениях, а если такой возможности нет, можно оформить нотариально удостоверенную Доверенность от имени ребенка на представление его интересов.

В договоре купли-продажи должны содержаться следующие формулировки:

если ребенок малолетний, то указывается один из родителей, действующий за себя и за своего ребенка, дальше указывается ФИО ребенка.
если несовершеннолетний, то указывается ФИО ребенка, действующего с согласия своих родителей.
в последнем разделе договора «Подписи сторон», несовершеннолетний подписывает договор, один из родителей подтверждает: «С действиями своего несовершеннолетнего дочери (сына) согласен (согласна)» Подпись и расшифровка подписи.
если малолетний ребенок, то один из родителей, подписывая договор, пишет: «За себя и свою дочь (сына)».

Закон обязывает родителей после сделки представить в органы опеки документы, подтверждающие приобретение недвижимости на несовершеннолетнего (зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из ЕГРН).

Сроки прописываются в распоряжении и это является обязательным к исполнению.

Если органы опеки обнаружат нарушения со стороны родителей, они вправе подать в суд и оспорить сделку по продаже доли несовершеннолетнего.

Порядок и условия продажи квартиры с долей несовершеннолетнего

Продажа недвижимости не представляет из себя особой сложности, как для продавца, так и покупателя. Но бывают ситуации, когда в объекте недвижимого имущества есть доля несовершеннолетнего, либо он полностью принадлежит ему. Те, кто сталкиваются с такой проблемой, должны понимать, что сделать это не так просто. Именно о том, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего и пойдет речь.

Законодательное регулирование отчуждения имущества с долей несовершеннолетнего

Начинать данный процесс нужно с того, что родители должны ознакомиться с нормативно-правовыми актами, которые регулируют такие правоотношения. Их несколько.

Гражданский Кодекс. Его нормы говорят о том, что любые сделки с недвижимым имуществом, в котором доля принадлежит несовершеннолетним, осуществляются только с разрешения опекунского совета. Если его не будет получено, а сделка каким-то образом состоится, тогда заинтересованное лицо (им всегда выступает опекунский совет) имеет право обратиться в суд с аннуляцией сделки, и суд пойдет ему навстречу.
Следующий Нормативный акт — это Федеральный закон о защите прав детей.
Последнее, это региональные нормативные акты и постановления Правительства. Они регламентируют порядок деятельности опекунских советов, процесс рассмотрения ими вопросов об отчуждении имущества несовершеннолетних, а также выдачи разрешений или запретов на такие действия.

Как получить разрешение на продажу квартиры?

Отдельное место занимает практика рассмотрения таких споров судами. В ней можно посмотреть в каких случаях сделки признаются недействительными, а в каких судебные органы станут на сторону родителей, и подтверждают правомерность их действий.

Интересно знать, что несовершеннолетние, которым исполнилось 10 лет и выше также должны принимать активное участие в решении вопросов об отчуждении их имущества. Они также дают письменное согласие на продажу доли или целого объекта недвижимого имущества в виде собственноручного заявления.

Порядок осуществления продажи такого имущества, документы

В связи с тем, что данная Процедура требует особого подхода, юридическая практика выработала определенный порядок осуществления таких сделок. Он следующий.

Для начала родители должны найти такой жилой объект недвижимости, в котором будет равнозначная доля ребенка, либо он по квадратным метрам или другим показателям будет аналогичным продаваемому. Также надо провести переговоры с покупателем своей недвижимости и продавцом новой, согласовав все аспекты сделок.
Следующий шаг обращение в опекунский совет, должностным лицам которого нужно сообщить, что родители надумали продать старую квартиру и купить новую, которая имеет такую-то квадратуру, и ее расположение. Представители этого органа должны ознакомиться с документами, и дать предварительное согласие, либо сообщить что они против отчуждения имущества.
Если предварительное согласие получено (оно не оформляется никакими документами) нужно заключить с покупателем старой квартиры и продавцом новой предварительные соглашения, по которым передаются задатки. Делать это лучше у нотариуса, чтобы в случае непредвиденных обстоятельств можно было вернуть потраченные средства в двойном размере.
Далее родители обращаются в опекунский совет, который на своем коллегиальном заседании принимает решение дать разрешение на продажу или отказать в этой сделке. В случае разрешения можно готовиться к ее совершению, в случае отказа, придется расторгнуть все предварительные договора.
Последний шаг, если разрешение получено, это подписание договоров купли- продажи и оформление на себя нового объекта недвижимости.

Теперь перейдем к рассмотрению вопроса, какие документы понадобятся в таком случае. В принципе по купле-продаже объекта недвижимости они одинаковые для всех, но в нашем случае ним добавятся некоторые новые. Рассмотрим перечень необходимых документов:

документы, которые подтверждают право собственности на отчуждаемое имущество;
документы, которые удостоверяют личности родителей (усыновителей) а также их детей (свидетельства о рождении);
техническая документация на отчуждаемый объект недвижимости, при этом если там были перепланировки, то техпаспорт должен быть новый с их узаконением;
выписка из домовой книги, лицевого счета, в которых указаны все зарегистрированные граждане в объекте недвижимости;
разрешение опекунского совета на совершение сделки;
справка из управляющей компании, или другой эксплуатирующей организации, о том, что за жилым помещением нет никаких долгов по коммунальным услугам.

Разрешение органов опеки на продажу.

Важно запомнить, что отказ опекунского совета в даче разрешения можно оспорить в судебном порядке. Но на это понадобится некоторое время, поэтому если нужно продать жилье срочно, то лучше согласовывать все полюбовно с данным органом.

Вынесение решения органом опеки и попечительства

Деятельность данного органа четко регламентируется действующим законодательством. Поэтому они не могут выходить из регламентированных полномочий.

Получение соответствующего разрешения производится таким образом.

Родители пишут заявление, в котором указывают, что они решили продать жилье, в котором есть доля несовершеннолетнего, или он является его собственником. К нему подкладываются копия свидетельства о рождении малыша, паспортные данные родителей (усыновителей), а также техническая документация на продаваемую квартиру, и по возможности на покупаемую.
Далее им назначается день, когда нужно прийти на заседание данного органа, если должностные лица решат выслушать родителей и ребенка, либо в это время сразу будет выдано разрешение либо отказ.

Нужно знать, что на принятие решения у данного органа отводится всего 14 дней с момента получения заявления.

Нужно запомнить, что после принятия решения о продаже жилья, нужно постоянно контактировать с опекунским советом. Его должностные лица также должны консультировать семью по всем возникающим спорным вопросам.

Продажа квартиры, если ее владелец несовершеннолетний

Некоторых родителей смущает ситуация, когда несовершеннолетний ребенок является собственником всего объекта жилой недвижимости. Ничего в этом страшного нет, только есть один нюанс.

В случае же с целым объектом, нужно учитывать то, что он должен быть по квадратным метрам аналогичный проданному либо больше него. То есть если продается однокомнатная квартира ребенка, то ему нужно купить равнозначное или большее жилье.

Во всем остальном процедура продажи, получение разрешения, а также сбор документов и проведение сделки не отличается от отчуждения доли.
Особенности продажи квартиры смотрите в этом видео:

Интересно знать, что законом предусмотрены случаи, когда 14 летний ребенок может быть признан судом полностью дееспособным (женился, устроился на работу по трудовому договору, или занялся индивидуальным предпринимательством). В таком случае он уже может самостоятельно принимать решение о продаже своей недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости

Некоторые люди считают, что договор купли-продажи квартиры или другого объекта жилой недвижимости, где собственником доли является несовершеннолетний, имеет некоторые особенности. Сразу нужно сказать, что никаких отличий не существует. Образец договора, можно скачать ниже.

Просто нотариус, который будет регистрировать сделку в обязательном порядке должен внести ее в специальную книгу, а также завести дело. В нем будут находиться копии предоставленных бумаг, то есть разрешение опекунского совета, письменное согласие ребенка (если ему исполнилось 10 и более лет), а также копия самого соглашения об отчуждении.

В самом договоре (если ребенку принадлежит доля) будет указано, что в продаваемом объекте жилой недвижимости имеются такие доли (указание их части и квадратных метров) которые принадлежат таким-то.

Регистрация таких соглашений в росреестре происходит по стандартной процедуре. Образец договора купли-продажи есть у любого нотариуса, так как он оформляется на специальном нотариальном бланке с защитой. Важно запомнить, что в случае возникновения спорных вопросов, нотариальное дело можно затребовать по решению суда.

Нюансы продажи, советы специалистов

Самый главный нюанс состоит в том, как можно обойти требование насчет приобретения ребенку равнозначной доли или квартиры. Юридическая практика, в данном случае идет по двум путям. Первый это когда несовершеннолетнему нужно лечение, и у родителей не хватает денежных средств.

Тогда им дают разрешение на продажу, но нужно полученные деньги сразу перевести на счет лечебного учреждения. Второй случай касается поступления ребенка на учебу в другой город.

Если там цены на жилье выше, тогда опекунский совет пойдет на то, чтобы за вырученные деньги купили меньшее по объему жилье, но оно в обязательном порядке было раздельным.То есть, например, продать двухкомнатную квартиру и купить однокомнатную.

Что можно сделать с квартирой, если собственник ребенок, расскажет это видео:

Последний случай, это когда не подходит климат, например, несовершеннолетний страдает бронхиальной астмой. Тогда можно продать жилье в неподходящем регионе и переехать в другое место, где купить меньшее по квадратуре.

Следующий нюанс касается того момента, когда продаваемое жилье находится в том районе где развита инфраструктура, имеются детские учреждения, куда ходит несовершеннолетний, а покупаемое жилье будет расположено в отдаленном районе. Это проблема, и вряд ли опекунский совет даст разрешение на продажу.Но такое решение органа опеки и попечительства можно оспорить в суде.

Для того чтобы продать квартиру где есть доля несовершеннолетнего нужно получить разрешение на это у опекунского совета и собрать необходимый пакет документов. Если такого не будет сделано, то нотариус не заверит договор купли-продажи, а если таки отчуждение произойдет, то сделка может быть отменена решением суда.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 800 301-79-56

Это быстро и бесплатно!

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку – правовые особенности

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, процедура достаточно непростая. К данной форме сделок законодательство предъявляет определенные требования, которые мы рассмотрим подробней.

Если перед вами стоит необходимость реализовать недвижимое имущество, где прописан или законный собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, будьте готовы, что вам придется посетить государственные Органы опеки и попечительства.

ВАЖНО

Ключевым моментом продажи квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку является обязательное согласие на продажу органов опеки и попечительства.

Такие особенности сделки с недвижимостью, прежде всего, связаны с тем, что действующее законодательство несколько ограничивает дееспособность лиц, не достигших совершеннолетия.

ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВКА

Дееспособностью признается способность каждого человека осуществлять и приобретать гражданские права и обязанности. Статья 60 Конституции РФ определяет, что полная дееспособность лица наступает по достижении совершеннолетия.

Кроме того нормы законы предусматривают, что лицам не достигшим совершеннолетия допустимо совершать только незначительные бытовые сделки.

Во всех других случаях интересы детей должны представлять уполномоченные представители, назначаемые в рамках закона.

Законодательство допускает, что дети старше 14 лет могут принимать самостоятельное участие в различных гражданских сделках и имеют право подписи официальных документов, но только с письменного согласия определенных нормами права представителей.

В качестве законных представителей могут выступать следующие лица:

Родители несовершеннолетнего лица;
Лица, официально усыновившие ребенка;
Детские опекуны и попечители.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему

Не зависимо от того принадлежит ли квартира ребенку полностью или ее определенная доля, алгоритм реализации такой недвижимости будет неизменным.

Чтобы продать квартиру или долю несовершеннолетнего собственника, вам понадобится письменное соглашение-одобрение законных представителей.

В свою очередь законные представители дает такое одобрение только после согласования с органами опеки и попечительства.

Продажа квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему предполагает подготовку и передачу в органы опеки и попечительства определенного пакета документов, в частности это:

Документы, удостоверяющие личности всех участников сделки с недвижимостью;
Правоустанавливающая документация на объект купли-продажи;
Выписка государственных регистрирующих органов (БТИ);
Копии домовой книги;
В случаях, когда несовершеннолетний собственник не прописан в квартире, понадобиться выписка о регистрации по месту жительства.

Органы опеки и попечительства

После подачи документов, органы опеки и попечительства принимают свое решение и передают документы для рассмотрения на муниципальной комиссии. Затем руководитель муниципалитета подписывает соответствующее распоряжение, в котором отражаются условия и требования к совершаемой сделке.

Необходимо отметить, что все решения принимаемые органами опеки и попечительства должны быть мотивированны и обоснованы нормами права. При сделках с недвижимостью, в которых принимают участие лица, не достигшие совершеннолетия, обязательно учитываются требования статьи 292 ГК РФ.

В частности, несовершеннолетний ребенок, должен быть обеспечен равноценным жильем взамен реализуемого. При долевой собственности, ему должна быть выделена равноценная доля в жилом помещении.

Таким образом, любая сделка с недвижимостью, где принимают участие дети, носит альтернативный характер.

В свою очередь главным требованием для органов опеки и попечительства является защита законных прав и интересов несовершеннолетних участников сделки.Только при соблюдении таких условий допустимо соглашение на реализацию недвижимого имущества.

Все вышеизложенное равно применимо и в ситуациях, когда в реализуемой квартире проживает несовершеннолетнее лицо, потерявшее родителей и находящееся под опекой законных представителей или усыновителей.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему- ограничения и особенности

На нашем сайте вы можете посмотреть договор купли продажи квартиры с долей несовершеннолетнего и скачать его при необходимости.

Но нормы права предусматривают некоторые особенности и ограничения на сделки с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетних лиц:

Недопустимо совершение сделок между попечителями или опекунами с подопечными. Например, недопустим выкуп квартиры у несовершеннолетнего ребенка, либо продажи ему недвижимости. Вместе с тем, законные представители или родители имеют право на безвозмездную передачу имущества ребенку;
Любая сделка совершенная лицом, не достигшим 14-ти летнего возраста, признается ничтожной. Однако если такая сделка совершена для защиты прав и интересов несовершеннолетнего, она может быть признана судебными органами действительной;
Судебные органы могут признать сделку недействительной, если она была совершена с нарушением действующего законодательства, либо не было получено письменное согласие уполномоченных лиц (родителей, опекунов и попечителей);
Родители не имеют прав собственности на недвижимость принадлежащую ребенку, в свою очередь дети не имеют таких прав на имущество родителей;
Для передачи имущества принадлежащего несовершеннолетнему лицу в аренду, обязательно письменное согласие органов опеки и попечительства.

Сделки с приватизированным имуществом и договор дарения

Реализация приватизированной недвижимости, где на момент приватизации был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, также предусматривает обязательное согласие органов опеки и попечительства. При этом все члены семьи получают равнозначные доли в приватизированном имуществе.

Допустим обмен приватизированной квартиры на равноценное по площади и условиям проживания недвижимое имущество. При этом доля ребенка во вновь приобретаемой квартире не может быть меньше доли в реализованном имуществе. В случаях, когда квадратура приобретаемой квартиры сравнительно меньше реализуемой, доля несовершеннолетнего лица должна быть увеличена пропорционально прежней доли.

Законодательство допускает возможность дарения выделенной доли или всей квартиры лицам, не достигшим совершеннолетия. Главным отличием здесь является тот факт, что от имени ребенка договор дарения подписывается законным представителем, который и дает согласие на принятие дара.

Как и все другие сделки с недвижимостью, все договора в обязательной форме должны быть заверены нотариально и зарегистрированы в государственной регистрационной службе. Все налоговые и государственные сборы, связанные с такими сделками оплачиваются законными представителями.

Отвечает специалист.