Объект недвижимости может находиться в индивидуальной и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — нескольким людям. Общая собственность на квартиру или дом может быть совместной и долевой.
От вида собственности на квартиру зависят возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой. Разбираемся, какие виды собственности существуют, чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы и минусы у каждой формы владения.
В пошаговой инструкции расскажем, как заключить сделку купли-продажи жилья, находящегося в совместной и общедолевой собственности.
Долевая и совместная собственность — разные права и возможности распоряжаться жильем. Коллаж: МИР КВАРТИР
Какая бывает собственность
Благодаря приватизации с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде России стала быстро расти. Большая часть бывшего муниципального жилья перешла в частную собственность проживающих в нем граждан.
Частная собственность может быть индивидуальной, принадлежащей одному человеку и общей — двоим и более лицам. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.
Что такое общая совместная собственность на квартиру
Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.
Совместное право на Недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами. Стоит напомнить, что имущество, приобретенное в браке, считается общим.
Поэтому квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены. Даже в том случае, если жилье зарегистрировано на одного из супругов.
Плюсы
- Все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости.
- Совладельцы несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть Налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.
- Каждый собственник объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности.
- Если у вас возникла кредитная задолженность, то кредиторы не смогут даже через суд потребовать продажи общего имущества. То есть квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги.
Минусы
- На совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная.
- Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.
- Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.
Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа, дарение, Завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам.
К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.
Плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.
Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности
Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.
Согласие совладельца на продажу квартиры должно удостоверяться нотариусом. postila.ru
Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.
Какие документы проверить:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;
- выписка из ЕГРН;
- паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
- документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, Договор купли-продажи;
- брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.
Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.
Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.
Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:
- она появилась до брака;
- ее подарили по договору дарения;
- она получена в Наследство одним из супругов.
Краткая инструкция
- Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить Право собственности.
- Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.
- После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.
- Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.
- Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
- Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).
- Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.
Без согласия супруга продать квартиру совместной собственности не получится. postila.ru
Что такое общая долевая собственность на квартиру
Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.
К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.
Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.
По согласию совладельцев в долевую можно переоформить совместную собствнность. palyulin.ru
Плюсы
- Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.
- Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.
- Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.
Минусы
- Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.
- Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.
- Долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.
Как определяется доля
По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда.
При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.
Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.
Доля в виде отдельной комнаты в квартире называется реальной. smollawyers.ru
Идеальная и реальная доли в квартире
Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.
Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.
Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.
Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.
Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.
Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.
Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.
Как купить долю в квартире
Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.
Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.
Что необходимо учесть
По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.
Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.
Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.
Если Продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.
Краткая инструкция по покупке доли
- Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев.
- Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили.
- Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его. Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса.
- Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
- Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.
- Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.
yuristprav.ru» width=»1024″ class=»lazyload» src=»https://f5.mirkvartir.me/journal/custom/6055cf01-bace-42a2-af56-1726ab52789b.jpg»>Из выписки ЕГРН можно узнать количество собственников и их доли в квартире. yuristprav.ru
Основные отличия совместной собственности от долевой
Несмотря на особенности, в сделках с общей собственностью нет ничего необычного. Супруги разводятся, делят, продают совместно нажитое, приезжие из других регионов покупают долю в квартире, чтобы зарегистрироваться — опасаться такой покупки не стоит.
Но как и в любых сделках с недвижимостью, важно тщательно проверять и перепроверять все документы. Мошенники не связываются с въедливыми и юридически грамотными покупателями, поэтому вы сможете приобрести такую квартиру без проблем.
Не присматривала за квартирой и ее украли. Пустая жилплощадь – мишень для мошенников?
- «Думали, сойдем с ума всем подъездом». Как удалось за шум посадить «замечательного соседа»
- Воспитание чувств, или Как я продал комнату в квартире с помощью дедовщины
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Раздел трехкомнатной квартиры, как разделить трехкомнатную квартиру
Раздел имущества Как разделить трехкомнатную квартиру
3 946 просмотров
Трехкомнатную квартиру несложно разделить, при условии, что все владельцы могут договориться друг с другом. В противном случае решать проблемы придется через суд. Рассмотрим как добровольный вариант раздела, так и судебное разбирательство, а также основные способы фактического деления недвижимости, у которой есть несколько собственников.
Способы раздела трехкомнатной квартиры
Согласно ст.247 ГК РФ, при долевой собственности, любые действия или решения одного из собственников обязаны производиться исключительно при согласии и одобрении остальных владельцев. В противном случае они считаются противоправными и станут отличным поводом для других собственников, чтобы подать на нарушителя в суд.
Выделение в натуре
В отличие от однокомнатных-двухкомнатных квартир, их трехкомнатные варианты нередко разделяют на две однокомнатные квартиры. Более того, некоторые застройщики, еще на стадии строительства, планируют не одну трехкомнатную квартиру, а две однокомнатные.
Как следствие, все необходимые коммуникации для раздела в такой ситуации присутствуют. Однако даже в этом случае возникают многочисленные проблемы. Например, нельзя устраивать кухню в комнате, если снизу находится Жилое помещение соседей.
Как следствие, такой размен возможен только на первом этаже или, когда весь стояк одновременно производит подобную реконструкцию (что практически невероятно). Кроме того, остается открытым вопрос с входной дверью.
На практике, владельцы крайне редко прибегают к такому способу раздела, особенно когда их больше двух.
Продажа
Часто используемый вариант, в рамках которого все собственники соглашаются на продажу недвижимости и последующий раздел вырученной суммы.
Участвовать в данном процессе должны все стороны, однако фактически заниматься продажей, поиском покупателя и другими особенностями процедуры может кто-то один, чтобы не мешать друг другу.
В конечном итоге, после продажи трехкомнатной квартиры, вырученная сумма разделяется между бывшими собственниками, в соответствии с их долями.
Пример: Трехкомнатная квартира стоит 5 миллионов рублей. У нее есть 3 собственника: Вася, Петя и Маша. У первого 50% от недвижимости. У второго – 30% и у третьей – 20%. После продажи недвижимости за 5 миллионов, Вася получит свои 50% — 2,5 миллиона рублей. У Пети останется 1,5 миллиона, а Маша заберет себе оставшийся 1 миллион.
Денежная компенсация
В этом случае один владелец выкупает у остальных их доли и получает в полную собственность всю трехкомнатную квартиру. Разумеется, остальные должны быть согласны на такие действия, так как если даже хотя бы один из собственников не согласится продавать свою часть, полноправно распоряжаться жильем не получится.
Обмен
Это еще один вариант «выкупа» доли других собственников за счет другого имущества. Владельцы могут договориться о том, что один из них предоставляет взамен долей другую недвижимость, транспорт, оборудование или иные объекты соразмерной стоимости.
Пример: У трехкомнатной квартиры 3 собственника: Петя, Вася и Маша. Петя хочет квартиру себе. Остальные владельцы не против, но хотят что-то взамен своей доли.
Маша, как владелица самой малой доли получает машину Пети и передает ему свою долю. Вася соглашается обменять свою часть на дачу с земельным участком, также принадлежащую Пете.
В итоге все становятся единоличными владельцами разных объектов.
Все вышеперечисленные варианты возможны только в том случае, если все собственники могут и хотят договариваться о дальнейшей судьбе трехкомнатной квартиры. В противном случае, если хотя бы одна из сторон не согласится с предложением остальных, они не смогут выполнить никаких действий. По крайней мере – законно.
Инструкция по разделу трехкомнатной квартиры
Раздел может производиться посредством устной договоренности между собственникам. Достаточно просто переоформить имущество на других владельцев.
Если есть сомнения или подозрения, то предварительно может быть заключено нотариальное соглашение между ними, в котором будут описаны все особенности будущего раздела, порядок действий и другие особенности.
Кроме того, если добровольный раздел невозможен, а также в случае с разделом при разводе, может использоваться судебный вариант решения проблемы.
Соглашение
Чаще всего такой вариант раздела используется при разводе. Его и рассмотрим. Подразумевается, что бывшие супруги готовы договариваться друг с другом.
Порядок действий
- Супруги обсуждают между собой вопрос раздела трехкомнатной квартиры и другого имущества. Могут быть выбраны любые варианты, которые устроят обе стороны.
Более того, бывшие супруги могут даже произвести неравный раздел, если один из них готов уступить некоторую часть своей доли (в обычном варианте, раздел производиться равными частями).
- Все достигнутые договоренности фиксируются в соглашении.
- Документ заверяется у нотариуса.
- Супруги производят действия, в соответствии с положениями заверенного соглашения.
Документы и соглашение
Нотариусу неважно, кому на самом деле принадлежит имущество и какие особенности в нем указаны, так как такие бумаги можно подписать только добровольно. Потребуются только паспорта обеих сторон и непосредственно само соглашение.
Скачать образец соглашения о разделе трехкомнатной квартиры
Так как нотариальное заверение такого типа требует оплаты государственной пошлины, а она, в свою очередь, высчитывается исходя из рыночной стоимости имущества, предварительно нужно заказать отчет об оценке от лицензированной компании.
Расходы
Подпункт 5 пункта 1 ст.333.24 НК РФ указывает на то, что за совершение таких нотариальных действий необходимо заплатить 0,5% от стоимости соглашения (цены всех указанных в нем объектов).
В то же время, платеж не может быть меньше 300 рублей и больше 20 тысяч рублей.
Помимо этого, заплатить нужно самому нотариусу (около 3-4 тысяч) и дополнительно, в Росреестре, за переоформление права собственности (2 тысячи).
Пример: При стоимости квартиры 5 миллионов рублей, совокупные расходы составят 20+3+2=25 тысяч рублей. 0,5% от 5 миллионов – это 25 тысяч, но платеж не может быть больше 20 тысяч, потому учитывается только максимально возможная сумма. 3 тысячи берет себе Нотариус и еще 2 нужно отдать в Росреестре.
Судебное разбирательство
Принудительно заставить одного или нескольких собственников продать свою долю или дать разрешение на те или иные действия практически невозможно. Единственный вариант – если данные собственники совершают противоправные действия.
Пример: Петя, один из владельцев трехкомнатной квартиры, сдал свою часть в аренду третьим лицам. Однако с этим не согласны остальные владельцы, с которыми Петя не согласовал свои действия. Они имеют право подать на Петю в суд, чтобы он расторг договор аренды, однако они все равно не смогут заставить его продать им свою часть имущества.
Как следствия из всего вышесказанного, судебные разбирательства больше всего актуальны для супружеских пар, планирующих развод, но не имеющих возможности договориться о разделе имущества самостоятельно.
Порядок действий
- Провести оценку недвижимости (как и в случае с соглашением, требуется для определения размера государственной пошлины).
- Составить Исковое заявление.
- Направить его в суд по месту регистрации или по месту расположения спорной недвижимости.
- Оплатить государственную пошлину.
- Дождаться решения суда и действовать в соответствии с положениями, указанными в нем.
Документы и исковое заявление
В суд нужно предоставить:
- Документы, подтверждающие личность.
- Исковое заявление.
- Квитанцию об оплате государственной пошлины.
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
Кроме того, может потребоваться свидетельство о разводе, о браке, о рождении и другие документы, способные доказать правоту истца.
Расходы
Размер государственной пошлины определяется исходя из пп.1 п.1 ст.333.19 НК РФ.
В законодательстве предусматривается разбивка по сумме, но в случае с трехкомнатной квартирой, стоимость которой явно будет больше 1 миллиона рублей, актуальным является лишь один вариант.
Придется заплатить 0,5% от суммы свыше 1 миллиона рублей, но не больше 60 тысяч рублей и дополнительно фиксированный платеж в размере 13 200,00 рублей.
Пример: Квартира стоит 5 миллионов рублей. В расчет берется 4 миллиона рублей. 0,5% от них – это 20 тысяч рублей. Добавляем сюда 13,2 тысяч и получаем общий платеж в размере 33 200,00 рублей.
Особенности раздела трехкомнатных квартир
Помимо всего вышеперечисленного, существует еще ряд особенностей, связанный с теми или иными вариантами получения квартиры.
Материнский капитал
Если недвижимость приобреталась (или улучшалась) за счет средств материнского капитала (что автоматически подразумевает наличие как минимум двух детей), их интересы также необходимо учитывать.
Более того, как только материнский капитал был использован, дети автоматически получают право на равную долю в недвижимости, даже если от общей стоимости жилья материнский капитал составил лишь небольшую часть.
Пример: У трехкомнатной квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, два собственника-супруга: Петя и Маша. У них двое детей. В случае развода, дети обязаны получить равные доли. Как следствие, у Пети с Машей получается не 50% недвижимости, а только по 25%.
Ипотека
Если недвижимость в ипотеке и при этом ее планируется разделить, рекомендуется заранее обговаривать эту возможность с представителем банка.
У финансовой организации могут возникнуть свои требования, связанные с разделом (например, они могут дать согласие, но только при условии преждевременного погашения долга).
В противном случае, банк может поставить заемщика перед фактом досрочного закрытия кредита, иначе отберет квартиру и реализует ее.
Дарственная или наследство
Если трехкомнатная квартира досталась в наследство или была подарена нескольким собственникам, они могут делить ее по собственному усмотрению любым из перечисленных выше способов. В то же время, если один из них вступает в Брак, такая недвижимость остается его личной собственностью и при разводе не подлежит разделу.
Какие трехкомнатные квартиры не делятся
Не подлежат разделу государственные (муниципальные) и служебные виды недвижимости. В лучшем случае получится их разменять. Например, трехкомнатную квартиру, в теории, можно разменять на две однокомнатные. И если в случае со служебным жильем, это еще хоть как-то возможно, то найти подходящую муниципальную недвижимость практически невозможно.
Раздел трехкомнатной квартиры может производиться множеством различных способов и определить конкретный вариант можно только рассмотрев возникшую ситуацию. Перед началом раздела рекомендуется обсудить все нюансы на нашей бесплатной консультации. После этого юристы смогут успешно защитить ваши права у нотариуса или в суде.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Всё твоё — моё? Как разделить квартиру при разводе
Самый простой вариант — всё поровну
По закону, всё имущество, которое супруги нажили во время брака, считается их совместной собственностью. То есть оно принадлежит им обоим и распоряжаться им можно только вместе. Это называется законный режим. По нему квартира, купленная супругами во время брака, при разводе делится поровну — это самый распространённый и простой вариант.
Но в жизни не всё так просто: люди покупают недвижимость на подаренные кем-то из родителей деньги, берут ипотеку, «делят» при разводе не только квартиру, но и детей. Если брачного договора не было, то имущество в некоторых случаях может делиться не поровну.
Как делить квартиру, купленную в гражданском браке
Обычно под гражданским браком понимают фактический брак, то есть люди живут вместе и ведут общее хозяйство, но в ЗАГСе отношения не регистрируют.
С точки зрения закона, так называемых гражданских браков в нашей стране не существует. Религиозные церемонии также не считаются официальной регистрацией союза. Государство признаёт только свидетельство о заключении брака, полученное в ЗАГСе. Других романтических отношений для него не существует.
Но при этом за время «неофициального» совместного проживания люди могут приобрести немало вещей, в том числе квартиру. Имущество, которое нажили фактические супруги за годы совместной жизни, общим не считается, и, если мирно поделить его не получается, в суде каждому из них придётся доказывать свои права на те или иные вещи.
Нередко бывает, что квартира оформлена только на одного из «супругов», хотя другой тоже финансово участвовал в её покупке. По закону, квартира принадлежит тому, на кого она зарегистрирована, и второму доказать свою причастность к ней будет очень и очень сложно. Хотя это и возможно: всё зависит от того, какие доказательства удастся собрать —документы, свидетельские показания и т. д.
Без помощи квалифицированного юриста тут точно не обойтись.
Когда квартира при разводе делится НЕ поровну
Личным считается всё то, что супруг имел до брака. Квартира, купленная за 5 лет до замужества, будет оставаться собственностью жены, даже если она не подпишет с мужем брачный договор.
Есть исключения и для имущества, которое появилось у семьи во время брака. Общим имуществом НЕ являются:
- вещи индивидуального пользования — одежда, косметика, музыкальные инструменты, всё, чем пользовался только один из супругов. Это не относится к драгоценностям, предметам роскоши и другим ценным вещам. Так, например, раритетная гитара, принадлежавшая Высоцкому, купленная кем-то из супругов во время брака, может стать и общей;
- исключительные права на результат интеллектуальной деятельности: если вы написали потрясающий роман или придумали и запатентовали лучший в мире дизайн кухонного ножа, то права на них не делятся при разводе;
- имущество, полученное безвозмездно: в подарок, в наследство или по какой-то другой безвозмездной сделке. Если во время брака кто-то из супругов получил квартиру в дар или унаследовал её, делиться ею не придётся;
- имущество, которое супруги приобрели во время раздельного проживания и прекращения семейных отношений (например, если муж и жена разъехались, но развод оформили только через какое-то время). Квартиры, приобретённые после фактического расставания супругов, суд может признать личными и не делить при разводе (но может и не признать). Поэтому во время раздельного проживания нужно собирать и хранить все документы и доказательства того, что вы действительно жили сами по себе.
Исключение: но и полученная в наследство квартира может быть признана общей собственностью, если второй супруг вложил в неё столько денег или труда, что квартира стала стоить намного дороже.
Если жене досталась от бабушки убитая однушка, а муж за свои деньги сделал в ней дорогой ремонт, то суд может признать такую квартиру общим имуществом.
Мужу, конечно, придётся доказывать, что он вкладывал в квартиру время, силы и деньги — все расходы должны быть зафиксированы.
Если есть брачный договор
Если делить всё пополам — не ваша история, можно заключить брачный договор. Это самый простой способ защитить себя и купленную на свои деньги, но в браке, квартиру. В брачном договоре супруги могут прописать детально кому и что достанется после развода.
Брачный договор можно заключить в любое время — до или во время брака — Закон это позволяет.
В документе допускается описать не только уже существующее имущество, но и будущее. Например, что недвижимость, купленная в ближайшие 10 лет на имя жены и за её деньги, станет только её собственностью и после развода делиться не будет.
Но помните: суд вправе признать недействительным брачный договор, который ставит одного из супругов в крайне неблагоприятное положение. Поэтому договор, по которому всё имущество становится личной собственностью мужа, а жена остаётся ни с чем, — очень сомнителен. Таких перекосов в документе быть не должно.
Если брачный договор признали недействительным, то вступает в силу законный режим имущества. Если кто-то из супругов не согласен с таким положением вещей — доли определит суд, который может отступить от правила «всё поровну».
Мирный раздел имущества супругами через соглашение
Если брачного договора нет, а вы готовы мирно (хоть и не поровну) разделить недвижимость, подпишите соглашение о разделе имущества. Документ можно составить в любой момент, даже после развода, главное — заверить его у нотариуса.
В соглашении прописывается, что именно из общего имущества, кому и в каких долях должно достаться после развода. Документ нужно сохранить; он понадобится при регистрации права собственности на квартиру, а потом и при её продаже.
- Раздел имущества при разводе через суд
- Если супруги не смогли договориться о том, кому достанется квартира, брачного договора нет, а поровну делить жильё они не согласны, придётся обращаться в суд.
- Когда суд может присудить НЕравные доли в имуществе:
В интересах несовершеннолетних детей. Распространённая ситуация: дети остаются жить с одним из родителей. Делить квартиру пополам в этом случае несправедливо, и обычно суд увеличивает долю родителя с детьми.
В интересах одного из супругов. Если один супруг годами лежал на диване или тратил общие деньги на личные прихоти в ущерб семье, а в это время второй работал на трёх работах, то суд может встать на сторону работавшего супруга и поделить общую квартиру не в равных долях.
Неработающие супруги, которые сидели дома с детьми, выполняли домашнюю работу и тратили общие деньги на семейные нужды, к таким «злоупотребляющим» не относятся. Суд всегда принимает во внимание вклад мужа и жены в семейный бюджет, статьи их расходов и участие в ведении общего хозяйства.
Если расходы на покупку квартиры не были общими или равными. Если одному из супругов удастся доказать, что он вложил в эту квартиру гораздо больше другого, то суд имеет основания поделить недвижимость не в равных долях.
Это может произойти, если:
- в покупку квартиры были вложены личные средства кого-то из супругов. Например, жена продала квартиру, унаследованную до брака, и вложила эту сумму в покупку общей квартиры, что составило 80% от стоимости нового жилья. Или муж годами копил деньги ещё до свадьбы, чтобы купить семье квартиру;
- если супруги взяли квартиру в Кредит и 15 лет платили не поровну: один из них отдавал 50 000 рублей в месяц, а второй — 15 000 рублей.
Конечно, всё это должно подтверждаться документами: выписками со счетов, чеками об оплате и т. д.
Как поделить ипотечную квартиру при разводе
Если квартира куплена до брака. Если квартиру купил один супруг до брака, а расплачивались по кредитному договору оба, то суд вправе признать такую квартиру общим имуществом и поделить между супругами при разводе.
Чтобы не попасть в неоднозначную ситуацию, нужно сохранить все подтверждения того, что вы выплачивали свой кредит сами или, наоборот, помогали с этим супругу. Как правило, это легко отследить по выпискам из банка.
Если квартира куплена в браке. Такая квартира считается совместным имуществом и должна быть поделена между супругами. На практике подобные ситуации решаются несколькими способами, и всё зависит от способности супругов договариваться о том, кому должна достаться квартира. Но прежде всего — читайте кредитный договор с банком.
Скорее всего, вам придётся воспользоваться одним из следующих способов:
- Продолжить платить ипотеку, а после её погашения продать квартиру и разделить деньги. Подходит тем, кто уже почти выплатил кредит.
- Переоформить кредит на одного из супругов. Если супруги были созаёмщиками по кредитному договору, то в нём должен быть пункт о том, как решается вопрос в случае развода. Несмотря на развод, супруги остаются обязанными выплачивать ипотеку по договору, поэтому самый простой способ выйти из ситуации — переоформить кредит на одного супруга и подписать дополнительное соглашение к договору с банком. В этом случае квартира остаётся одному из созаёмщиков, а он выплачивает второму супругу компенсацию. Если платежей по кредиту было не очень много или они были совсем небольшие, супруги могут обойтись и без компенсаций.
- Продать квартиру. С согласия банка супруги продают квартиру и гасят совместный кредит, поделив остаток денег между собой.
- Заключить мировое соглашение. Супруги могут подписать мировое соглашение и утвердить его в суде. В нём можно прописать все условия — кому достанется квартира, какая компенсация полагается за это второму супругу, как и когда она должна быть выплачена.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Настя Пожидаева.
Как правильно разделить трехкомнатную квартиру
Способы раздела трехкомнатной квартиры, зависят от того, находится она в долевой или в совместной собственности. Если размеры долей уже определены (квартира в долевой собственности), то самый простой способ ее раздела — продажа. Также поделить такую квартиру можно, выделив доли в натуре или путем выкупа доли одним собственником у другого.
В том случае, если квартира находится в совместной собственности (доли не определены), то разделить ее можно, составив соглашение либо же через суд.
После того, как раздел будет произведен, совладельцы также могут продать всю квартиру или доли по отдельности, в том числе и друг другу, либо выделить доли в натуре, то есть организовать отдельный вход и раздельные коммуникации.
Совместная и долевая собственность на недвижимость
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ существует два вида общей собственности на имущество, в том числе и на недвижимость. При общей долевой собственности доли каждого из совладельцев определены, их размер может быть равным или может отличаться у разных собственников. Право собственности на долевое имущество ограничено — пользоваться и распоряжаться своей долей можно только с согласия остальных собственников.
В большинстве случае общая собственность является именно долевой. Исключением является недвижимость, приобретенная в браке, которая является совместной собственностью супругов.
Доли в совместной собственности не определены. Более того, титульным собственником может числиться только один из супругов.
Однако он не сможет распоряжаться имуществом, в том числе и продать его, без согласия второго супруга.
В том случае, когда брак расторгается, недвижимость должна быть разделена между супругами. Для того, чтобы разделить квартиру или иной объект недвижимости, приобретенный в браке, сначала нужно определить в нем доли обоих супругов.
Обычно недвижимое имущество делится поровну, так как супруги обладают равными правами на него.
Однако допускается и раздел в неравных долях, например, в интересах детей или в том случае, когда при покупке имущества один из супругов вкладывал свои личные денежные средства.
В подобной ситуации супруг, получающий меньшую долю в имуществе, получает право на выплату денежной компенсации. Супруги, оформляющие развод, могут договориться, что вся квартира достанется одному из них. Например, такое условие может быть поставлено, если обладатель квартиры откажется от причитающихся ему алиментов.
Способы раздела долевой собственности
Разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности, можно несколькими способами. Самым выгодным и удобным для владельцев является продажа объекта недвижимости по рыночной цене. В том случае, когда стороны не могут договориться о продаже, они могут разделить недвижимость и иными способами.
Продажа квартиры
Самый простой способ раздела долевой собственности — ее продажа третьему лицу. Полученная от продажи сумма разделяется пополам или в соответствии с долями в общем имуществе.
В дальнейшем бывшие собственники могут на полученные от продажи средства купить себе другое жилье или направить их на другие цели. Реализовать такой способ возможно только в том случае, когда все совладельцы готовы продать жилье.
Если один из собственников выступает против сделки, то продать всю квартиру не получится.
Выдел в натуре
Выдел в натуре означает установление режима отдельного объекта недвижимого имущества на долю каждого из собственников.
В случае выдела доли в натуре прекращается совместное использование объекта, каждый из совладельцев получает право на единоличное распоряжение своей частью объекта недвижимости.
Выдел доли в натуре может производится по соглашению всех собственников обязательно при технической возможности, а если оно не достигнуто, то судом.
Выдел натуральной долей для трехкомнатной квартиры практически невозможен. В соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ выдел не допускается, если он наносит несоразмерный размер недвижимому имуществу. На практике суды отказывают в разделе квартиры, если каждый из собственников не может обустроить отдельный вход в свое помещение или раздельные коммуникации (водопровод, канализацию и т. д.).
Выплата денежной компенсации (выкуп долей)
Еще один способ раздела общей долевой собственности — выкуп одним из совладельцев долей других. В таком случае инициатором раздела выплачивается денежная компенсация остальным сособственникам.
Размер компенсации определяется сторонами, и, как правило, он равен рыночной стоимости доли. У данного способа также есть одно ограничение — на проведение сделок должны быть согласны все совладельцы жилья.
Если хоть один из собственников доли в праве общей собственности не согласится на выплату компенсации, распоряжаться всем имуществом у покупателя не получится.
Также обязательство выплаты компенсации может быть установлено судом, если выкупаемая доля имеет незначительный размер и не может быть выделена в реальности, а ее владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. После выплаты компенсации бывший совладелец утрачивает свои права на долю в праве общей собственности.
Продажа доли в квартире
В том случае, когда совладельцы не могут прийти к согласию, можно продать свою долю в квартире. Так как остальные совладельцы обладают правом преимущественной покупки, продавцу сначала нужно предложить совершить сделку им.
Только после того, как другие совладельцы откажутся от покупки или проигнорируют предложение, можно продавать долю посторонним покупателям. Нужно учитывать, что цена продажи доли будет всегда меньше той суммы, чем если бы все совладельцы продали квартиру целиком и поделили деньги соразмерно своим долям.
Поэтому продажа доли является крайним способом решения проблемы из-за своей невыгодности. Такие сделки проходят только с участием нотариуса.
Раздел квартиры, находящейся в совместной собственности
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
Раздел совместного имущества супругов может быть произведен двумя способами.
Обычно стороны самостоятельно определяют размер долей каждого из супругов и составляют соглашение, которое заверяется нотариусом. Однако если супруги не пришли к согласию, раздел может быть произведен судом по инициативе одной из сторон. Раздел имущества не обязателен для супругов, оформляющих развод.
Однако нужно учитывать, что тогда режим совместной собственности на квартиру сохранится, поэтому ни один из бывших супругов не сможет распоряжаться квартирой без согласия другого.
Как разделить трехкомнатную квартиру по соглашению
Раздел квартиры может быть осуществлен в досудебном порядке с помощью соглашения, которым совладельцы определяют, какое точно имущество и в каком размере переходит в собственность каждого из них.
Разделить имущество по соглашению можно еще до того, как развод будет официально оформлен.
Кроме соглашения о разделе имущества стороны могут составить и соглашение об определении долей — юридические последствия в обоих случаях будут равнозначны.
Скачать образец соглашения о разделе квартиры
Соглашение обязательно должно быть удостоверено нотариусом, который предварительно проверяет наличие обременения или ареста на квартиру, а также убеждается в том, что имущество принадлежит супругам или одному из их и было приобретено в браке.
По умолчанию супруги могут разделить квартиру в равных долях. Однако участники соглашения вправе определить и иные размеры долей, например, учесть интересы несовершеннолетних детей, остающихся с одним из супругов.
Собственник, получивший большую долю в квартире, может выплатить второму супругу денежную компенсацию, что должно найти отражение в тексте документа.
При обращении к нотариусу сторонам нужно предоставить следующие документы:
- свидетельство о заключении брака;
- свидетельство о разводе или решение суда о расторжении брака (при наличии);
- паспорта;
- документы на квартиру.
За удостоверение соглашение нотариус взимает госпошлину, а также плату за оказание услуг. На основании пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ госпошлина составит 0,5 % от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 тыс. руб.
Размер платы за оказание нотариальных услуг устанавливается региональной нотариальной палатой на основании предельных тарифов ФНП.
Например, в 2021 году размер платы за удостоверение соглашения о разделе имущества в Москве составляет 8 тыс. руб. Если в соглашении фигурирует несколько объектов недвижимости, то за каждый последующий нужно доплатить по 1 тыс.
руб. Общая плата за оказание УПТХ по удостоверению договора не может превышать 12 тыс. руб.
| Удостоверение соглашения о разделе имущества | 0,5 % от суммы договора, не меньше 300 и не больше 20 тыс. руб. | 8 тыс. руб. | За каждый последующий объект недвижимости в соглашении дополнительно 1 тыс. руб., всего не более 12 тыс. руб. |
После того, как нотариус удостоверит соглашение, стороны должны зарегистрировать право собственности на доли в квартире. Для этого каждому из супругов нужно обратиться в Росреестр или в МФЦ и подать заявление на государственную регистрацию. За нее также придется уплатить госпошлину в размере 2 тыс. руб.
Как разделить трехкомнатную квартиру через суд: пошаговая инструкция
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
Чтобы разделить трехкомнатную квартиру через суд, нужно определиться с фигурами истца и ответчика. В качестве истца может выступать лицо, наиболее заинтересованное в разделе недвижимости. Тогда второй супруг привлекается к делу в качестве ответчика.
Шаг первый — подготовьте необходимые документы
Список документов, который может понадобиться для суда, не является строго определенным и зависит от обстоятельств дела. В первую очередь истцу понадобится документ, который подтверждают право совместной собственности на квартиру, а также ее стоимость (выписка из ЕГРН).
По желанию истца для расчета цены иска может использоваться не кадастровая стоимость, указываемая в выписке, а инвентаризационная или рыночная. Инвентаризационная стоимость указывается в техническом паспорте, рыночную цену квартиры можно узнать, заказав экспертную оценку.
Если делится квартира, нажитая в браке, то следует подготовить:
- свидетельство о браке;
- свидетельство о разводе;
- копию решения суда о расторжении брака.
Подать документы на раздел совместно нажитой квартиры можно еще до развода, поэтому последние два документа из списка предоставляются в том случае, если брак уже был расторгнут.
Шаг второй — составьте исковое заявление
Исковое заявление о разделе квартиры составляется по общим правилам, установленным ст. 131 ГПК РФ. В заявлении обязательно нужно указать следующую информацию:
- наименование суда, в который обращается Истец;
- сведения об истце — ФИО, адрес проживания, контактные данные (номер телефона и E-mail);
- данные ответчика — ФИО, адрес регистрации, контактные данные, если они известны истцу;
- подробное описание всех обстоятельств дела и доказательства, которыми истец подтверждает свои требования;
- исковые требования — раздел квартиры с указанием размера долей всех совладельцев;
- цену иска, которая определяется стоимостью разделяемой квартиры;
- перечень приложенных к иску документов.
Скачать образец иска о разделе квартиры
Одна копия иска направляется ответчику, если к процессу привлекаются заинтересованные лица, каждому из них также направляется образец заявления.
Шаг третий – подайте заявление в суд
Готовое заявление нужно подать в канцелярию суда — мирового, если Цена иска менее 50 тыс. руб. или районного (городского), если цена иска превышает данную сумму. На основании п. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимость подаются в суд по месту нахождения данного недвижимого имущества.
При подаче заявления необходимо оплатить госпошлину, размер которой определяется ценой иска. К ранее подготовленному пакету документов нужно будет приложить:
- квитанцию об оплате госпошлины;
- копию почтовой квитанции с описью вложения о направлении заявления ответчику и заинтересованным лицам;
- расчет цены иска.
Если подачей заявления занимается представитель, он должен предоставить Доверенность или иной документ, подтверждающий его полномочия.
Шаг четвертый – примите участие в судебном разбирательстве
Многие истцы считают, что им необязательно участвовать в самом процессе, поэтому ходатайствуют о рассмотрении дела в их отсутствии либо просто не посещают заседания.
Однако иски о разделе совместно нажитого имущества не относятся к категории дел, которые рассматриваются формально — зачастую они превращаются в настоящие процессы с вызовом свидетелей, судебными прениями, проведением экспертиз и т. д.
Активное участие любой из сторон может значительно повлиять на результаты разбирательства, поэтому не следует игнорировать судебные заседания. Более того, зачастую к таким делам подключают профессиональных защитников, что объясняется значительной стоимостью объекта иска, то есть квартиры.
Шаг пятый — получите судебное решение
В том случае, если требования истца будут удовлетворены, квартира будет разделена между собственниками.
Судебное решение вступает в силу по истечении срока на апелляционное обжалование, то есть через 30 суток с даты вынесения.
Если ответчик или иное лицо обжаловало решение, жалоба будет рассматриваться судом апелляционной инстанции. Решение апелляционного суда вступает в силу в день его вынесения.
Шаг шестой — зарегистрируйте право собственности на квартиру
Последний этап раздела трехкомнатной квартиры — регистрация права собственности на долю в недвижимом имуществе. Основанием для регистрации является судебное решение — других документов подготавливать не нужно.
Истцу необходимо обратиться в орган регистрации (Росреестр) или в МФЦ, заплатить госпошлину (2 тыс. руб.) и предоставить паспорт, документы на квартиру и копию судебного решения.
После того, как право собственности на долю будет зарегистрировано, раздел квартиры можно считать законченным.
Какие сложности могут возникнуть
Супруги, оформившие развод, могут разделить трехкомнатную квартиру нажитую в браке или оставить ее в совместной собственности.
Однако в последнем случае ограничивается распоряжение имуществом — титульному собственнику будет необходимо получать согласие бывшего супруга на проведение сделок.
Могут возникнуть и сложности с пользованием квартирой, особенно если отношения между бывшими супругами испортились. Поэтому в случае развода, а иногда и до него, выгоднее разделить недвижимое имущество между собственниками.
Популярные вопросы и ответы на них
Можно ли разделить муниципальную квартиру? Квартира, находящаяся в муниципальной собственности, не может быть разделена между квартиросъемщиками. Однако если прописанные в ней граждане ранее не участвовали в бесплатной приватизации, они могут приватизировать ее по долям и впоследствии продать. Если у трехкомнатной квартиры два собственника, как разделить между ними комнаты? Собственники могут самостоятельно определить, кому в пользование достанется две комнаты, а кому одна. Если совладельцы не могут прийти к согласию, разделить квартир или определить порядок пользования помещением можно в суде. Если квартира была приобретена в браке и находится в долевой собственности, один из супругов не является собственником, сможет ли он претендовать на долю при разводе? Зависит от обстоятельств. Если квартира была приобретена в браке, а затем при определении долей один из супругов отказался от прав на свою долю, он не сможет претендовать на нее при разводе и разделе имущества. Если же при покупке квартира была оформлена на нескольких лиц, например, мать и ребенка, то муж при разделе имущества может претендовать на часть доли супруги. Если за квартирой числится долг за Услуги ЖКХ, он делится пополам в случае ее раздела? Долги делятся между собственниками соразмерно их долям в праве общей собственности на квартиру. Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.