Сдача ИП земли в субаренду ООО, если ИП директор этого ООО

Разбираемся, что такое Субаренда, чем она отличается от поднайма и какую Недвижимость можно пересдать другим арендаторам

Ro_ksyshutterstock

Сдавать в аренду можно не только собственную недвижимость, но и арендуемую. Выяснили вместе с экспертами, как заработать на чужих объектах и как правильно оформить такие отношения.

Юридически субаренда (или поднаем, если речь о жилых помещениях) — это временная переуступка арендатором недвижимости прав на этот объект или на его часть. Такие отношения оформляются письменным соглашением между субарендодателем (тот, кто изначально снимает недвижимость) и субарендатором.

«Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды, — поясняет Юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова. — Договор заключается на срок, не превышающий срок основной аренды».

По общему правилу, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (ст. 615 ГК).

Основное отличие от аренды состоит в том, что в большинстве случаев субаренда требует согласия не только арендодателя (которым выступает первичный наниматель), но и собственника объекта недвижимости. «Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально», — говорит юрист.

Как сдать недвижимость в субаренду

В субаренду можно сдавать практически любые объекты недвижимости за незначительными исключениями, отмечает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Юридически субаренда практически ничем не отличается от обычной аренды и регулируется теми же самыми нормами Гражданского, Земельного и Лесного кодексов с добавлением нескольких специальных правил», — поясняет Эксперт.

Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты ( Studio Romanticshutterstock)

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду

Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты — помещения или их части, здания и сооружения целиком, имущественные комплексы и земельные участки и т. д. Есть нюанс: в случае если пересдается жилье, заключается договор поднайма жилого помещения.

«Помимо традиционных объектов недвижимости, в субаренду могут быть сданы такие объекты, как предприятие (имущественный комплекс в виде зданий, сооружений, земельных участков, иных движимых и недвижимых объектов), машино-места и прочее имущество», — говорит руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду

Исключения — государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатом торгов. Субаренда также запрещена в особых экономических зонах (ст. 36 116-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»), отмечает Татьяна Мацукова.

Нельзя сдавать в субаренду и земельные участки, если они переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

Кроме того, иногда субаренда может быть запрещена самим первоначальным договором аренды, добавляет Илья Бахилин.

«Любые другие объекты недвижимости могут быть субарендованы, и не имеет значения, идет речь о коммерческой недвижимости или об объектах, принадлежащих обычным гражданам, — подчеркивает Татьяна Мацукова.

 — Содержание договора субаренды почти не отличается в зависимости от вида недвижимого имущества. В силу закона различия касаются в основном лишь вопросов согласия арендодателя».

В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику

По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества. «Законом не установлена форма получения такого согласия, — отмечает Василий Малинин.

 — Лучше всего зафиксировать такое согласие непосредственно в первичном договоре аренды.

Тогда арендатору не потребуется каждый раз получать согласие на субаренду у собственника, а тот не сможет отозвать согласие до окончания срока договора».

Если право на субаренду не отражено в первичном договоре аренды, потребуется отдельное согласие собственника. «Механизм получения такого согласия в законе не прописан — это может быть сделано в любой форме, — говорит Илья Бахилин.

 — Но во избежание возможных споров лучше получить письменное согласие. Обычно оно оформляется письмом за подписью собственника.

Для максимальной юридической чистоты в этом документе необходимо указать данные о первоначальном договоре аренды, а также кем и кому конкретно дается согласие».

Из этого правила есть исключения — они касаются субаренды земельных участков.

«Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — отмечает Бахилин.

Но договором аренды земельного участка все же может быть дополнительно предусмотрена необходимость получения такого согласования, добавляет юрист.

«Арендатор предприятия может сдать так в субаренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, — делится примером Василий Малинин. — В этом случае, если первичный договор аренды заключен на срок более пяти лет, арендатору достаточно уведомить собственника без получения его согласия».

По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества ( baranqshutterstock)

Договор субаренды

По своим основным пунктам договор субаренды недвижимости почти не отличается от договора аренды, но у него есть несколько специфических особенностей:

• в договоре субаренды обязательно прописывается, что недвижимость сдается в аренду не собственником. Нужно указать, что первичный наниматель распоряжается объектом на правах аренды, вписать в договор субаренды реквизиты первичного договора аренды и имя собственника;
• если в субаренду сдается не весь объект недвижимости, а его часть, в договоре максимально точно описывается, что именно передается субарендатору (номер офиса в бизнес-центре, координаты конкретных помещений и т. п.);
• договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. «Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правила, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ), — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. — Договор субаренды, как и договор аренды, подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от года»;
• цели использования передаваемого в субаренду имущества должны соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды;
• субарендатор не может получить больше прав и ответственности, чем первичный арендатор. Поэтому, говорит Илья Бахилин, не допускается включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность за состояние недвижимости перед собственником. Эта ответственность остается за первичным арендатором. Именно первичный арендатор отвечает и за своевременное поступление оплаты собственнику, и за коммунальные платежи, и за эксплуатационные расходы;
• обычно в договоре субаренды прописываются условия его расторжения в том случае, если первичный договор аренды будет расторгнут досрочно. «Можно предусмотреть условие, что при досрочном прекращении договора с первичным арендатором арендодатель обязан заключить договор с добросовестным субарендатором, — говорит Екатерина Кузьмина. — Или стоит предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды в случае заинтересованности в этом арендодателя».

Образец договора субаренды

Субаренда как бизнес

Практика «пересдачи» арендуемой недвижимости применяется в разных сегментах и в каждом имеет свои особенности. Этим занимаются не только компании, но и физические лица. Юридические лица платят с доходов от субаренды НДС в размере 18% (безотносительно того, кому сдается недвижимость — компании или физлицу).

Если же недвижимость пересдается физическим лицом, оно должно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью.

Пересдача коммерческой и жилой недвижимости регулируется немного по-разному. В первом случае заключается именно договор субаренды, во втором — поднайма жилья.

Поднаем жилья как бизнес сейчас не очень распространен ( Joyseulayshutterstock)

Илья Бахилин, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:

— Правила об аренде, включая субаренду, не распространяются на жилые помещения, которые сдаются гражданам для целей проживания (квартиры, комнаты, жилые дома).

В этих случаях вместо договора аренды заключается соглашение о жилищном найме, а вместо субаренды — договор поднайма жилого помещения.

В случае спора любой суд будет применять именно нормы об этих договорах, которые помимо Гражданского кодекса содержит также Жилищный Кодекс РФ.

В целом поднаем схож с субарендой, хотя и имеет свои существенные особенности. Важнейшим условием его заключения является соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека (в Москве это 18 кв.

м на одного человека).

А если в поднаем передается Жилое помещение в коммунальной квартире, занимаемое по договору социального найма, помимо согласия наймодателя также требуется согласие всех нанимателей и проживающих с ними членов семей.

Субаренда коммерческой недвижимости сейчас особенно распространена в сегменте стрит-ретейла, говорит заместитель директора департамента стрит-ретейла Colliers Валерия Гвоздева. Основные преимущества, которые дает субаренда коммерческих помещений, по словам эксперта, это:

• снижение финансовой нагрузки на арендатора за счет партнера;
• рост ставки за 1 кв. м для собственника (небольшие площади сдаются по более высокой ставке);
• возможный рост товарооборота, если в локации формируется удачная коллаборация бизнесов.

Основной минус таких отношений, как говорит руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова, риск досрочного прекращения первичного договора аренды и потеря интересной локации субарендатором.

«Субаренду очень и очень не любят арендаторы, сегодня уже довольно много компаний, которые совершенно не готовы рассматривать такие помещения, — говорит Светлана Ярова.

 — Исключения есть, но схема должна быть прозрачной: например, компания взяла в аренду полностью все площади первых этажей в ЖК как управляющая компания и сдает их в субаренду».

Генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков отмечает, что и первичные арендаторы рискуют, сдавая помещения в субаренду. «Сейчас из-за локдаунов и других ограничений в нашем окружении таким бизнесом уже никто не занимается. По нашим оценкам, этот рынок сократился на 70%.

Это связано с двумя основными факторами. Во-первых, стало значительно меньше арендаторов. Особенно это касается торговых помещений. Во-вторых, арендные ставки пошли вниз. Основные риски — досрочный съезд арендатора, длительный поиск арендатора.

В этом случае арендную ставку первичному арендатору придется закрывать собственными силами».

Поднаем жилья как бизнес сейчас не очень распространен, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. Чаще этой схемой пользуются арендаторы, которые хотят разделить расходы на оплату квартиры — и в большинстве случаев отношения с поднанимателем не оформляются документально.

Если поднаем рассматривается как вид предпринимательской деятельности, одна квартира неинтересна, их должно быть несколько: хотя бы три — пять, лучше десять, бывает и до двадцати. К нам такие запросы поступали, но мы с ними не работаем, — говорит эксперт.

 — Обычно квартиры подбираются не в самом хорошем состоянии, сдаются на длительный срок (три — пять лет) с возможностью пересдавать их посуточно».

Сам себе арендодатель: почему оптимизация с помощью аренды не работает

Собственник компании сдает ей офис или склад в аренду. Вправе ли он это делать? Да. Могут ли возникнуть проблемы с налоговиками? Однозначно, да. Что делать, чтобы аренда не вышла боком? Читайте далее.

Правомерность договора

Может ли директор — единственный участник общества подписать договор аренды и за арендодателя, и за арендатора? Может.

Со стороны арендатора директор выступает в качестве исполнительного органа ООО, который действует в интересах общества. Таким образом, сделку заключают: физическое лицо — арендодатель и ООО — арендатор.

То есть в подписании договора участвуют две разные стороны, несмотря на то, что подписывает договор один и тот же человек.

Вывод: договор аренды, подписанный одним и тем же лицом, не является основанием для признания сделки притворной, или мнимой.

Тогда на каком основании инспекторы могут признать договор фиктивным?

Цена договора

Налоговики обязательно обратят внимание на взаимозависимость сторон. Но сам факт наличия взаимозависимости еще не говорит о притворности или мнимости сделки. Однако в данной ситуации налоговики вправе проверить правильность применения цен, чтобы убедиться, что организация не использует аренду как способ ухода от уплаты налогов.

Стоимость аренды по договору не должна отклоняться от рыночных цен больше, чем на 20%. Если:

1. Цена значительно выше рыночной.

Налоговики по итогам проверки посчитают, что организация необоснованно занизила налогооблагаемую базу, и исключат стоимость аренды из состава расходов. В результате организации доначислят налоги, штрафы, пени.

2. Цена значительно ниже рыночной.

Причем часто ситуация усугубляется тем, что платежи по договору нерегулярные, или вовсе отсутствуют.

Тогда инспекторы решат, что договором аренды стороны прикрывают безвозмездное пользование имуществом.

При безвозмездном пользовании у организации возникает внереализационный доход. Итог закономерен: налогоплательщику грозят доначисления, штрафы и пени.

Причем суды, как правило, позицию налоговиков поддерживают. И оспорить решение о доначислении будет крайне сложно.

Вывод: цена договора должна соответствовать рыночным ценам, а платежи по нему должны вноситься на регулярной основе.

Наши юристы по сопровождению бизнеса проверят документы и проконсультируют, как правильно оформить договор аренды, какие нюансы нужно учесть. Если вы уже попали в ситуацию, когда ваша налоговая оптимизация не сработала и нужно решить вопрос с ФНС, налоговый юрист будет защищать ваши интересы перед инспекцией и в суде.

Оставьте нам заявку на консультацию в WhatsApp

Последствия для собственника

Сдавая недвижимость в аренду, собственник получает доход, облагаемый НДФЛ. Удерживать и перечислять Налог в бюджет обязана организация, которая выступает в роли налогового агента.

Но это верхушка айсберга. Если помещение нежилое, то есть приобреталось собственником не для личных нужд, то его передача в аренду может быть признана предпринимательской деятельностью.

Особенно, если речь идет о больших площадях (например, складском помещении, даже если оно у собственника только одно).

И если собственник не имеет статуса ИП, ему грозят санкции за незаконную предпринимательскую деятельность.

Напоминаем, что в отношении передачи в аренду нежилых площадей самозанятость применять запрещено.

Если суд признает деятельность гражданина предпринимательской, то налоговики насчитают ему налоги за сдачу имущества в аренду так, как если бы он был ИП.

Причем доплачивать налоги придется в рамках общей системы налогообложения, так как упрощенная система и патент применяются, только если от ИП поступило соответствующее заявление в ФНС.

А так как заявление не подавалось, то автоматически применяется общая система.

Вывод: во избежание претензий со стороны налоговой службы, собственник, передающий компании в аренду нежилое помещение, должен иметь статус ИП.

О том, как организации работать с ИП и не нажить себе проблем, мы рассказывали в этой статье

В стремлении сэкономить всегда важно помнить, что оптимизация налоговой нагрузки должна быть не только выгодной, но и законной. Наши юристы по сопровождению бизнеса помогут разработать оптимальную схему работы организации — можете прямо сейчас оставить заявку на консультацию.

Специалисты компании НАСБ готовы записать вас на консультацию налогового юриста или ответить на ваши вопросы об услугах в WhatsApp, по почте [email protected] или в Telegram @nasb_su.

Не забудьте посетить наш сайт. Только полезная информация для владельцев бизнеса, руководителей, финдиректоров, главбухов, а также налоговых консультантов, адвокатов и проверяющих. Только практические советы и проверенные методы.

• ⚜️ Сохраним ваш бизнес вместе с вами! ⚜️

Как сдать нежилое помещение в субаренду | Оформление договора субаренды

Арендованное помещение или его часть можно сдать в субаренду другому предпринимателю для торговли, оказания услуг и размещения офиса. На это спрашивают разрешение собственника. Варианты разные: субарендатор пользуется помещением постоянно или пару часов в неделю. 

Платежи от субарендатора помогают компенсировать свою арендную плату. На субаренду вряд ли согласятся арендодатели в торговых центрах. В остальных случаях, возможно, это дополнительная поддержка магазинам и другому бизнесу, у которого проблемы.

ГК РФ § 1. Общие положения об аренде

Как законно оформить субаренду

Для субаренды берут письменное согласие собственника помещения. С субарендатором подписывают договор субаренды.

Согласие арендодателя

Нельзя сдавать помещение без согласия собственника — ст. 615 ГК РФ. Хорошо когда в согласии точно сказано кому, на какой срок и под какой бизнес можно сдавать помещение. Такой документ защитит от споров.

Бланк: согласие арендодателя на субаренду

Иногда согласие арендодателя уже вписано в договор аренды. Тогда спрашивать отдельное разрешение не нужно.

Бывает и наоборот: в договоре аренде прописан запрет на субаренду. Но это не мешает поговорить с арендодателем. Обстоятельства вокруг меняются и, возможно, субаренду разрешат. В этом случае подписывают дополнительное соглашение. Пункт о запрете убирают и добавляют согласие.

Договор субаренды

С субарендатором подписывают договор. Без него договорённость не работает: если субарендатор внезапно съедет, не получится спросить за сломанную мебель и космический счёт за свет — ст. 651 ГК РФ.

Бланк договора субаренды

Что написать в договоре субаренды

Перед хозяином помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы. 

Предмет договора и характеристики помещение

Предмет — по поводу чего заключили договор. В предмете пишут, на каких условиях пускают субарендатора: отдают во владение и пользование или только в пользование. Например, на определённые часы и дни недели для проведения мастер-классов. 

Сюда же добавляют адрес, метраж, кадастровый номер и расположение помещения. Это обязательно по ст. 607 ГК РФ. Если сдаёте часть, её расположение удобно отметить на плане помещения. План есть в кадастровом паспорте.

Под какой бизнес отдаёте в субаренду

В договоре пишут, чем именно займётся субарендатор. Например, будет ремонтировать ноутбуки и смартфоны. Прописать вид деятельности важно. Если субарендатор вместо тихого ремонта за прилавком организует столярную мастерскую, аренду можно прекратить и взыскать убытки по ст. 615 ГК РФ.

Срок аренды

Пустить субарендатора можно на период не дольше своей аренды — ст. 614 ГК РФ. Срок записывают в договор субаренды. На новый срок заключают новый договор.

Если арендатор по какой-то причине расторгает свой договор аренды досрочно, субаренда тоже прекращается — ст. 618 ГК РФ. Субарендатор может заключить договор аренды уже с собственником. 

Субаренду на срок более года регистрируют в Росреестре.

Арендная плата, коммуналка и депозит

В договор записывают размер арендной платы и срок ежемесячных платежей. Сколько брать с субарендатора решает арендатор. Повышать плату можно не чаще одного раза в год.

Случается, арендатор и субарендатор работают в помещении вместе. Тогда договариваются, как поделят расходы на коммунальные Услуги, воду и электричество.

С субарендатора можно взять депозит. Деньги возвращают после прекращения аренды или засчитывают за последний месяц.

Ремонт, вывеска и уборка 

В обязанности субарендатора вписывают все нужные бытовые условия. Это особенно важно, если арендатор тоже остаётся работать в помещении. Пропишите, как развесите вывески, кто делает уборку и следит за чистотой крыльца. А также — кто берет на себя пожарную безопасность и выполнение санпинов.

По умолчанию субарендатор обязан делать текущий ремонт: менять лампочки, чинить сантехнику — ст. 616 ГК РФ. Но эту обязанность можно распределить по-другому — как договоритесь.

Передача и возврат помещения по акту

Помещение передают субарендатору по акту. Подписали акт — можно начислять арендную плату.

Бланк акта приёма-передачи 

В акте перечисляют мебель и оборудование, которые сдают вместе с помещением. Это поможет спросить с субарендатора ущерб, если что-то сломается или потеряется. 

Если найдутся поломки, арендатор устраняет их по ст. 612 ГК РФ. Но если сломанные выключатели и неработающий кондиционер было видно на приёмке, с арендатора снимается ответственность.

На возврат помещения тоже подписывают акт. До возврата субарендатор платит арендную плату, даже если уже бросил бизнес — ст. 622 ГК РФ.

По каким причинам расстаётесь 

По общему правилу договор аренды раньше срока расторгают через суд. Но удобнее записать в договор, что у каждой стороны есть право отказаться от аренды по уведомлению, например, за 14 дней. Так можно.

Можно написать, что договор расторгают без причины или из-за конкретных нарушений. Это вопрос договорённостей с субарендатором.

• Вот примерные нарушения субарендатора:
• — ведёт бизнес, о котором не договаривались;
• — ухудшает состояние помещения, не делает уборку;
• — задерживает арендную плату и коммунальные платежи;
• — машет бизнесу арендатора.
• А вот арендатора:
• — не разобрался с недостатками помещения;
• — мешает бизнесу субарендатора.

Статья актуальна на 06.02.2022

Все о субаренде земельного участка: что это такое, как провести процедуру и другие важные нюансы

В гражданском законодательстве нередко можно встретить понятие субаренды земли. Такая сделка предполагает передачу права пользования участком третьему лицу. Это соглашение может быть заключено не во всех случаях, поэтому чтобы не нарушить Закон, нужно разобраться в правилах, по которым осуществляется субаренда.

Что это такое?

Субаренда земли – это законная передача арендатором земельного надела в субаренду другому лицу за установленную плату. При этом в договоре найма начинают участвовать три стороны, между которыми складываются финансовые взаимоотношения.

Отличие от найма

Основное отличие аренды и субаренды в количестве участников сделки. Когда речь идет об аренде, финансовые взаимоотношения устанавливаются между арендатором и арендодателем. В случае субаренды также появляется субарендатор, который взаимодействует с арендатором и получает право на эксплуатацию недвижимости.

Кроме того, стоит выделить финансовые различия. Если рассматривать аренду, арендатор пользуется землей за плату, размер которой устанавливает собственник. Стоимость сдачи земли в субаренду может регулировать человек, временно владеющий имуществом. То есть арендатор при желании может получить выгоду от разницы в цене.

Договор субаренды, действующий более года, обретает полную юридическую силу только после его регистрации в государственных органах. Соглашение, продолжительность которого составляет менее 12 месяцев, в регистрации не нуждается.

Можно ли арендовать арендованную землю?

Субарендатор – это лицо, заключившее договор о найме земельного участка с арендатором. В этой сделке может участвовать как физическое, так и юридическое лицо, принявшее условия договора.

Возможна ли Процедура для части ЗУ?

Существует возможность сдавать в субаренду не всю территорию, а лишь ее часть. При этом минимальных размеров участка нет.

Права и обязанности

Субарендатор имеет те же права, что и арендатор:

1. Использование земли, а также расположенных на ней построек, если это не противоречит тексту договора.
2. Заселение в недвижимость своей супруги и несовершеннолетних детей.
3. Предоставление земли третьим лицам под своим контролем. Об этом нужно заранее уведомить арендатора.

Права субарендатора и обязанности, которые на него возлагаются, перечислены в ст. 615 Гражданского Кодекса.

Как указано в ст. №22 ЗК РФ, вместе с правами переходят и обязанности:

1. Использовать землю исключительно по назначению.
2. Поддерживать участок в исходном состоянии, не нарушая его качеств.
3. Не передавать имущество в субаренду.
4. По договоренности пускать арендатора для осмотра состояния участка.
5. Своевременно вносить оплату.
6. Когда срок аренды истечет, освободить территорию от своих вещей.

Важно! В договоре могут быть прописаны дополнительные права и обязанности сторон.

Если субарендатор пренебрегает своими обязательствами, то собственник и первичный арендатор могут применить в отношении него санкции, составив коллективный Иск. Если документы были оформлены незаконно, арендодатель сильно рискует. Ему грозит разрыв отношений с владельцем участка, а также крупные штрафы.

Ограничения права пользования

Права на эксплуатацию земли могут быть ограничены в результате изъятия надела из гражданского оборота. Это может быть связано с наличием на территории:

• культурно-исторических памятников;
• редких видов животных, птиц и растений.

Как передать: порядок процедуры

При оформлении субаренды территории необходимо учесть такие нюансы:

1. Как правило, необходимость в поиске субарендатора возникает, если арендатор в течение определенного периода времени не может самостоятельно пользоваться территорией, но при этом не хочет расторгать договор с собственником.
2. Стоимость пользования землей и сроки внесения оплаты назначает арендатор. Он должен донести эту информацию до субарендатора до подписания соглашения.
3. Когда предварительная договоренность состоялась, нужно известить собственника недвижимости о том, что участок будет на время передан третьему лицу. Если владелец земли против, оформление договора будет незаконным.
4. После обсуждения финансовых моментов, надо проговорить права и обязанности сторон. Чтобы не упустить ничего важного, можно поручить составление документа юристу или нотариусу. Договор с ошибками и неточностями может быть признан недействительным.
5. Сделку требуется зарегистрировать в Росреестре.
6. Через 14 дней после подачи заявки процедура регистрации будет завершена и субарендатор может использовать землю.

Нужно ли разрешение для муниципальных ЗУ или находящихся в государственной собственности?

Порядок передачи права пользования земельным участком регламентируется ст. №22 ЗК РФ. Собственность может перейти в новые руки, только если владелец разрешил арендатору оформлять договор субаренды. В качестве владельца в этом случае выступает государственный орган или муниципалитет. Если в такой возможности отказано, субаренда становится незаконной.

Исключением являются договора аренды, заключенные на срок больше пяти лет. Подобное соглашение позволяет ограничиться уведомлением собственника о передаче недвижимости. Но торги в этом случае устраивать запрещено.

Какие документы нужны для оформления?

Сделка должна сопровождаться не только договором, но и пакетом бумаг. Перечень документации зависит от срока, на который оформляется субаренда. Если сделка заключается на срок более года, к соглашению прикладываются такие бумаги:

• детальное описание территории;
• кадастровый паспорт;
• график внесения платежей за аренду;
• технические паспорта расположенных на земле сооружений;
• выписка из Росреестра, подтверждающая то, что договор субаренды был зарегистрирован.

Если срок правоотношений составляет менее года, то достаточно предъявить следующие документы:

• акт приема-передачи земельного участка;
• протокол разногласий;
• протокол согласования разногласий;
• дополнительное соглашение.

Как составить договор?

В договор субаренды требуется включить такие сведения:

• дата и место, в котором была заключена сделка;
• идентификация сторон – арендатор и субарендатор;
• информация о договоре аренды, дата его подписания и регистрационный номер;
• описание предмета договора (характеристики земли, ее площадь, адрес, наличие построек);
• порядок внесения оплаты и реквизиты;
• права и обязанности сторон;
• санкции за пренебрежение условиями соглашения;
• период действия договора;
• порядок разрешения спорных ситуаций;
• количество экземпляров договора;
• подпись каждой из сторон.

В целом документ составляется по тем же правилам, что и договор найма.

Особенности для земель сельхозназначения

В документе о перенайме земли сельскохозяйственного назначения надо учесть, что эксплуатация этого вида территории ограничена целями, предусмотренными ЗК РФ для сельхозземель:

• перепахивание;
• выращивание и сбор культур и т. д.

Не допускается производить действия, нарушающие плодородие почвы.

Информацию о составлении, оформлении и заключении договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения вы найдете тут.

Порядок уплаты платежей

Если перенаем земли осуществлялся частными лицами, о способе и сроках внесения платежей они должны договориться самостоятельно. Оплата может производиться раз в месяц, в квартал и т. д. Но чаще всего при заключении подобной сделки деньги берутся за несколько лет вперед. Это позволит не сомневаться в том, что все требования по эксплуатации территории будут соблюдены.

Если одной из сторон являются региональные или государственные органы, стоимость аренды рассчитывается по такой формуле:

S*C*K1*K2, где:

• S – площадь надела;
• C – установленная ставка;
• K1 – личный коэффициент;
• K2 – коэффициент региона.

Выплаты производятся в стандартные сроки.

На какие сроки может быть установлено?

При составлении договора необходимо помнить, что продолжительность субаренды не должна превышать срок аренды. Если речь идет о территории, находящейся в собственности государства или муниципалитета, оформить сделку можно только в том случае, если недвижимость арендуется на срок более 5 лет.

Особенности для лесных наделов

Согласно ст. 25 Лесного Кодекса России, участки леса, являющиеся государственной собственностью, подлежат исключительно целевому использованию. Вид деятельности, которую разрешается осуществлять, зависит от изначального предназначения земли:

1. Для переработки и заготовки: можно собирать ягоды и травы, заготавливать древесину.
2. Для охоты: отлов животных и птиц в коммерческих целях.
3. Для научно-исследовательской деятельности: проведение экспериментов, изучение экологической ситуации.
4. Для предоставления рекреационных услуг: постройка баз отдыха, кемпингов и др.
5. Для создания гидротехнических сооружений: возведение плотин, водохранилищ и др.
6. Для изучения недр: поиск полезных ископаемых для подтверждения их наличия или отсутствия.

Внимание! Участок леса можно арендовать на срок от 10 до 49 лет. Поэтому договор субаренды нужно составлять с учетом этих временных рамок.

О правовом регулировании аренды лесных участков читайте здесь.

Пролонгация сделки

Период субаренды можно пролонгировать только в том случае, если будет продлен договор аренды. Часто бывает так, что арендатор перестает быть заинтересованным в таком сотрудничестве. Чтобы больше не участвовать в сделке, он сводит владельца недвижимости и субарендатора, чтобы эти стороны составили договор о найме земли.

Если арендатор хочет продолжить сотрудничество на тех же условиях, он продлевает соглашение с собственником. После этого у субарендатора появляется возможность пролонгировать сделку.

Расторжение договора перенайма

Если стороны не имеют претензий друг к другу и смогли договориться о прекращении отношений, они могут составить соглашение и на основании данного документа расторгнуть договор. Стандартной формы этой бумаги не существует. Но необходимо проследить, чтобы она соответствовала требованиям, предъявляемым ГК РФ к договорам.

В соглашении о расторжении договора должны быть отражены такие моменты:

1. Сведения о каждой стороне сделки. Для физических лиц следует указать Ф.И.О., адрес прописки, номер и серию паспорта. Юридические лица пишут название организации в соответствии с учредительными документами, КПП и ИНН, юридический адрес, на основе какого документа осуществляется деятельность, должность и Ф.И.О. руководителя компании.
2. Предмет соглашения – расторжение договора субаренды. Надо указать его реквизиты и дату прекращения действия.
3. Описание участка земли.
4. Наличие спорных ситуаций и их урегулирование.
5. Дата и подписи.

Договор также может быть расторгнут через суд по заявлению одной из сторон о нарушении второй стороной утвержденных условий.

Важно! Соглашение о расторжении договора, занесенного в ЕГРН, также подлежит регистрации. В Росреестре будет сделана запись о том, что обременение снято.

Когда в сделке, связанной с арендой земли, появляется третья сторона, нужно быть особенно внимательным. С точки зрения экономического подхода, подобные соглашения являются выгодными, но неправильно составленный договор может привести к тому, что субарендатор станет арендатором. Возможны и другие риски, которые стоит учесть заранее.

Передача недвижимости в аренду – основной вид деятельности

Для начала выбираем форму бизнеса. Как правило, выбор стоит между обществом с ограниченной ответственностью и ИП, иногда рассматривается акционерное общество. В чем преимущества и минусы каждого варианта:

• ИП. Когда сдается частная собственность физического лица — это логичный выбор. Если, например, квартира арендуется эпизодически (допустим на время отпуска жильцов), то нет смысла регистрироваться как предприниматель, достаточно сдать декларацию 3-НДФЛ за год и заплатить 13% НДФЛ.

Если наем систематический, недвижимость предназначена для сдачи в арену (это, кстати, касается ситуации, когда приобретается квартира в ипотеку и сдается, чтобы возмещать затраты на ежемесячные платежи), то придется оформить статус ИП.

Плюсы: официальный доход, возможность получать вычеты (касается только общей системы, когда уплачивается 13%), отсутствие претензий со стороны контролирующих органов, свободное распоряжение средствами после их налогообложения.

Минусы: по любым обязательствам ответственность ложится на ИП полностью, в счет задолженности могут конфисковать любое принадлежащее ему имущество, в т. ч. недвижимость, необходимо сдавать отчетность, платить налоги и взносы, если есть работники, то и с их заработной платы тоже.

• ООО. Организация позволяет в какой-то степени минимизировать затраты, например, не нужно уплачивать обязательные фиксированные взносы и дополнительный 1% с дохода сверх 300 тыс. руб.

Плюсы: ответственность ложится на учредителей и руководителя, в некоторых случаях на главбуха, но даже при банкротстве взыскать долги с ответственных лиц довольно сложно.

Выбор ООО целесообразен, когда есть много объектов недвижимости, часть из которых не в собственности, а берется в аренду, если сдача в наем один из нескольких видов предполагаемой деятельности (сопутствующая), ведется собственное небольшое строительство с последующей сдачей в наем, посредническая деятельность (риэлторские компании) и т.п.

Минусы: нет возможности свободно расходовать полученные деньги, даже после уплаты налогов, нужно выплачивать зарплату (руководителю) или дивиденды (участникам).

• АО. Когда планируется масштабное строительство (к примеру, бизнес-центра) и необходимо привлечь значительные инвестиции, то подходит такая форма организации, как акционерное общество. Акционерами могут выступать как физические лица, так и компании.

Плюсы: Привлечение широкого круга инвесторов, значимый статус, при отсутствии особых ограничений свободное обращение акций.

Минусы: Владелец большего количества акций принимает ключевые решения, но ЗАТО контрольный пакет теоретически способен переходить из рук в руки. Стоимость акций, размещенных на бирже, зависит от чего угодно, вовремя пущенный конкурентами слух о банкротстве способен привести к падению цены.

Для АО ТАКЖЕ характерны те же плюсы и минусы, что и для ООО.

Если сомневаетесь в выборе, лучше обратиться за консультацией к юристу, чтобы учесть все нюансы конкретно вашей деятельности.

Выбор кода ОКВЭД

После определения формы предприятия переходим к выбору кодов ОКВЭД, для этого пользуемся классификатором ОКВЭД 2. В зависимости от того, какие помещения и каким именно образом сдаются, выбираем один из кодов:

• Код 55.10 – Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания. Подразумевается краткосрочное от одного дня до месяца проживание в гостиницах или мотелях. В качестве дополнительных услуг предоставляются уборка, питание, стирка, организация развлечений и отдыха и т.п.
• Код 55.20 – Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания. Учитывает проживание в меблированных комнатах или других помещениях (коттедж, домик и т.п.), обеспеченных не только местом для сна и отдыха, но и местом для приготовления пищи (кухней). Также включает сезонные места проживания: детские лагеря, молодежные общежития, турбазы. При этом, как правило, дополнительные услуги, в отличие от ОКВЭД 55.10, не предоставляются.
• Код 55.90 – Деятельность по предоставлению прочих мест для временного проживания. Здесь уже учитывается как временное, так и долгосрочное проживание, в т. ч. в общежитиях для студентов, школьников, рабочих, пансионатах и интернатах, причем как в одноместных, так и многоместных номерах. Код деятельности включает проживание на судах (каюты), транспортных средствах и другие не вошедшие в другие группы.
• Код 68.20 – Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. В эту группировку вошла аренда совершенно разных видов: жилые дома, квартиры, нежилые помещения, в т. ч. склады, земельные участки. Код также включает строительство зданий для использования самой организацией и подразделяется на две подгруппы – по жилому и нежилому имуществу.
• Код 68.3 – Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе. Разделяется на две подгруппы: 68.31 деятельность агентств и 68.32 управление недвижимостью (в т. ч. сбор арендной платы), которые в свою очередь включают другие подгруппы.

Законодательно сдача в аренду и сопутствующие виды деятельности регулируются главами 34 и 35 Гражданского кодекса, главой 6.2 Градостроительного кодекса (другими при строительстве), отдельными разделами (например, II, III.2) Жилищного кодекса, Земельным кодексом (глава III, IV, VI).

Варианты СНО

Поскольку система налогообложения зависит от разных факторов, разберемся, какие из них нужно учесть при выборе СНО:

• Конкретный вид аренды. Какая сдается собственность – жилая или коммерческая, кому –физическим или юридическим лицам
• Местонахождение объектов. Регионы могут устанавливать более низкую ставку для УСН и определяют коэффициенты К2 для ЕНВД. При покупке недвижимости для сдачи в аренду, скорее всего, придется платить земельный и имущественный налоги, а их ставки могут дифференцировать регионы (п.2 ст. 394, п. 3 ст. 406, п. 2 ст. 380 НК РФ), а также ими утверждается кадастровая стоимость, от которой зависит в итоге размер налога.

Важно! Самозанятые не вправе применять НПД, если сдают в аренду нежилую недвижимость в соответствии с пп.3 п.2 статьи 6 НК РФ, такие разъяснения представлены в письме Минфина от 27 декабря 2019 г. № 03-11-11/102607.

• Количество сотрудников. Ограничения есть на УСН, а ИП на НПД теряют право применения режима, если наймут работника.
• Объем выручки. Им, кроме прочего, определяется статус предприятия: микро, малое, среднее или крупное. Опять же существуют ограничения для УСН и плательщиков НПД, для ОСНО выручка влияет на периодичность или освобождение от обязанности уплаты НДС.
• Форма бизнеса. НПД применяют только физлица и ИП, остальные режимы могут использовать и предприниматели, и организации.
• Учредители. Для упрощенной системы ограничено участие в организации других компаний (не более 25%), АО не может создаваться одним единственным хозяйственным обществом (п. 6 ст. 98 ГК РФ).
• Количество и стоимость объектов. Много объектов, раскиданных по разным регионам, или одно здание в городе – согласитесь, есть разница. Площадь тоже играет роль, например, при ЕНВД. Стоимость важна для применения УСН (ограничение по основным средствам).
• Используется собственная недвижимость или арендованная. Возвращаемся к земельному и имущественному налогам.

Выбор СНО не приговор, режим налогообложения можно изменить, хотя и с определенными оговорками. В большинстве случаев перемена разрешена с начала нового года или при нарушении условий применения.

Виды недвижимости, управление, несение расходов

Два глобальных вида недвижимости – жилая и нежилая. Перевод из одного в другой возможен не всегда. Например, если в жилом доме на первом этаже квартиру переводят в помещение магазина, потребуется организовать отдельный вход, а также соблюсти санитарные правила. Если сделать это нельзя, то и реорганизацию помещения нельзя провести.

Кроме того, существует много разных видов помещений:

• Квартира.
• Комната.
• Частный дом.
• Офис.
• Склад.
• Общежитие.
• Выставочный зал.
• Торговое место (на рынке, ярмарке).
• Ларек, киоск, палатка.
• Дача.
• Коттедж.
• Домик, бунгало на турбазе.
• Бизнес-центр.

Конечно, это не полный список. Любой из объектов может находиться в собственности как частного лица, так и организации. Если сдается наемное помещение, то заключается договор субаренды.

Особенности субаренды

Собственник должен дать согласие. Это делается сразу в договоре или в дополнительном соглашении.

Существуют ограничения, которые обычно прописывают в договоре. Касающиеся предназначения помещения, например, запрет на размещение в офисном помещении объекта торговли, салона красоты и т.п. собственники, как правило, не снимают. Придется заручиться согласием владельца в случае переделки, изменения характеристик, достройки помещения. К примеру:

• Установка некапитальных перегородок.
• Устройство вентиляции, санузлов.
• Замена окон (дерево на пластик) или изменение их конструкции (вместо одного большого окна два маленьких).
• Объединение помещений. Пробивка дверного проема между кабинетами.
• Пристройка к дому веранды.
• Устройство временных сооружений, беседок, детских площадок.

Важно! Капитальный ремонт по законодательству лежит на собственнике, текущий выполняет арендатор, если иное не предусмотрено договором. Стороны вправе определить распределение расходов по проведению ремонта и их возмещение.

Управление и оценка имущества

Организация или ИП могут передавать недвижимость в доверительное управление (Гражданский кодекс глава № 53). В этом случае имуществом распоряжается управляющий в интересах владельца, совершает сделки, но собственность к нему не переходит.

В некоторых случаях недвижимость необходимо оценить. Например, для постановки на учет на забалансовом счете, если оценка имущества не указана в договоре или для страхования.

Расходы – на содержание, ремонт и страхование

Большая часть расходов ложится на арендатора: текущий ремонт, коммунальные платежи, техническое обслуживание.

Ремонт выполняется арендатором и тогда включается в текущие расходы, иногда по договоренности может идти в зачет арендной платы. Если он возмещается арендодателем, тогда проведенные затраты также входят у арендатора в расходы, а полученное от арендодателя возмещение в доходы. Если текущий ремонт проводится владельцем, то он, наоборот, возмещается нанимателем.

Коммунальные платежи отражаются несколькими вариантами (рассматриваем деятельность с точки зрения арендодателя):

1. Полностью перевыставляются арендатору.
   • Д 91.2 К 60 – учтены коммунальные услуги по документам ресурсоснабжающих организаций.
   • Д 60 К 51 – оплачены услуги.
   • Д 76 К 91.1 – отражен прочий доход (по возмещению КУ).
   • Д 51 К 76 – получено возмещение.
2. Входят в сумму арендной платы и не выделяются отдельно.
   • Д 62 К 90.1 – отражена выручка.
3. Перевыставляются частично. Обычно по услугам, оказываемым по счетчикам (водоснабжение, газ, электричество), остальное включается в оплату. Проводки аналогичны пункту 1 и 2 выше.

Важно! По перевыставляемым услугам арендодатель не выставляет счет-фактуру на сумму НДС. Существуют и другие точки зрения – НДС не перевыставляется, если арендодатель не является его плательщиком (при УСН, ЕНВД, ПСН) и НДС перевыставляется (на ОСНО) и принимается к вычету арендатором. Бесспорным, по мнению налоговиков, является первый вариант.

4. Арендатор самостоятельно заключает договора со снабжающими организациями и платит им напрямую. В этом случае арендодатель не участвует в расчетах. В некоторых случаях ЖКХ-организации заключают соглашения только с собственниками (например, так положено поступать при вывозе мусора), тогда услуги только перевыставляются.

Обратите внимание! Договор со снабжающими организациями должен заключаться в интересах арендатора после заключения соглашения между ним и владельцем.

5. Арендатор заключает с арендодателем договор об оказании посреднических услуг, где арендодатель выступает агентом и представляет интересы нанимателя-принципала.
   • Д 51 К 76 – получена оплата от агента.
   • Д 76 К 60 – зачтена оплата принципала.
   • Д 60 К 51 – перечислены средства за КУ.
   • Д 76 К 90.1 – начислено агентское вознаграждение.
   • Д 76 К 68 – начислен НДС (если нужно) с вознаграждения.
   • Д 51 К 76 – получена оплата вознаграждения.

Агент-арендодатель не включает НДС по возмещенным услугам в вычет, но НДС по коммунальным услугам, которые потребил сам, учитывает в базе по налогу (если арендодатель также пользуется этим имуществом).

Еще один вид затрат – страхование. Арендодатель может застраховать недвижимость, но договор страхования должен разрешать передачу в аренду, использование в коммерческих целях. Особенно это важно, когда владелец – ИП и имущество принадлежит ему на праве собственности.

Арендатор страхует имущество в целях предотвращения возможных потерь и ответственности при пожаре, затоплении и других подобных ситуациях. Расходы по страхованию, как правило, не возмещаются, их несет тот, кто заключает договор. Они включаются в затраты по налогу на прибыль, по УСН учитываются в расходах при условии, что страхование обязательное по закону.

Документация по аренде

При передаче помещения частному лицу не в гостинице заключается договор, иногда основные условия прописываются прямо в счете или дается Оферта на сайте.

При заказе или бронировании арендатор автоматически соглашается с условиями.

Письменный контракт с гостиницей заключают организации, когда регулярно направляют для проживания командированных сотрудников, в остальных случаях достаточно выставленного счета и кассового чека.

Кстати! Онлайн-кассу при сдаче в аренду могут не использовать ИП без работников до 1 июля 2021 года.

С физическими лицами при передаче в наем комнаты или квартиры рекомендуется заключать письменный договор, чтобы в случае нанесения ущерба было проще его взыскать. При длительном найме к нему прикладывается перечень оборудования, техники, мебели, находящихся в помещении.

До сих пор существует два мнения по актам на аренду между юридическими лицами и/или ИП. Одни говорят, что акты необходимы, другие считают, что достаточно договора и только двух актов: приемки-передачи при заключении договора и при его прекращении.

Вторые, в общем-то, правы, но если обязанность выставления актов указана в контракте, то арендодатель обязан их оформлять, а вот периодичность уже зависит от условий.

Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Причем ГК указывает именно на здание или сооружение в целом, не делая оговорок об их частях.

Правоприменительная практика так сложилась, что часть нежилого здания, арендованная на срок до 12 месяцев, не подлежит регистрации (см. п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г.

№ 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Контракты, заключенные изначально на срок до 12 месяцев, а затем пролонгированные, считаются заключенными на условиях первоначального (на срок менее года) и не подлежат обязательной регистрации.