Запрещают строительство: подали документы для разрешения на строительство, но нам в управе отказали

Это документ, подтверждающий, что застройщик, собственник, арендатор вправе проводить строительство или застройку, реконструкцию на конкретно обозначенной территории.
Вопросы, связанные с алгоритмом выдачи разрешения, его формой и содержанием, процессом рассмотрения и вариантами отказа, занимается Градостроительный Кодекс РФ.
Правовое регулирование застройки, реконструкции осуществляет не только этот Закон, но и ряд отраслевых НПА по конкретному направлению строительства, особенностями территории застройки и объектов недвижимости.

Почему отказали и что делать, если не дали разрешение на строительство? Попробуем разобраться!

Основания, почему отказано

Государственная инстанция, ответственная за выдачу разрешения на строительство, может отказать. Несогласие выдается в мотивированном виде: заявитель должен понимать причину отказа, устранить ее.

Основания, которыми руководствуется уполномоченный орган, составляют обширный список на практике. Но в законе они собраны воедино, в ст. 51, ч. 13 Градостроительного Кодекса.

Основания, по которым происходит отказ, следующие:

Отсутствие документов (список предусмотрен положениями Градостроительного Кодекса в ст. 51, ч. 7,9).
Наличие документов, но бумаги не отвечают требованиям ГПЗ.
Наличие документов, но бумаги не отвечают требованиям разрешения на отклонение от предельных размеров строительства или реконструкции.

Законодатель оговаривается, что перечень ситуаций, приводящих к отказу, носит исчерпывающий характер. Это означает, что он не может быть дополнен решениями уполномоченного органа.

Ошибки заявителей как причина

Это достаточно тонкие нюансы, о которых заявитель может и не подозревать.

Правительство в 2008 году издало Постановление под N 87. Оно касается вопросов проектной документации: разделов документа, требованиях к содержанию.

В разделе II, пункте Б указано, что в пояснительной записке должны содержаться реквизиты документов. Их перечень объемный, ознакомиться с ним можно в Постановлении. Кроме перечисления реквизитов документов, должны быть приложены копии бумаг.

К заявлению прикладывается проект, который проходил экспертизу несколько лет назад. Времена меняются, как и нормы и правила строительства.

Пример: проект был разработан три года назад. Планировали начать строительство, но оно было отложено по финансовым соображениям. Заявление на получение разрешения было подано спустя три года.

При просмотре документов выяснилось, что схема планировочной организации ЗУ не учитывается, так как была разработана на основании старого градостроительного плана.

Ко времени подачи заявления может быть составлен новый план. Назначение территории, где планируется застройка, также поменялось. Соответственно, проект градостроительного плана устарел.

Проблема у заявителя может возникнуть из-за того, что изменились нормативы, учитываемые при разработке проекта. Например, были изменены требования по доступности к объекту маломобильным гражданам. Т.е. изменен угол уклона пандуса.

В проекте, представленном заявителем, норматив по этому показателю старый. То есть, проект уже не соответствует новым нормативам и его отдадут на доработку. Как следствие – откажут в выдаче разрешения.

Досудебное обжалование решения

Отказ в выдаче разрешения обжалуется в претензионном и судебном порядке. Заинтересованное лицо ссылается на незаконность отказа со стороны уполномоченных органов.

Заявитель уверен, что он передал в государственную инстанцию все необходимые документы, соответствующие требованиям законодательства. Но получил отрицательный ответ на заявление.

Отказ можно считать незаконным, если заявитель предоставил в уполномоченную инстанцию требуемый перечень документов, но получил отказ. Представители уполномоченного органа не дали обоснования своему решению.

Законодатель определил перечень споров, досудебный порядок по которым обязательный. Обжалование отказа не входит в этот список, поэтому урегулирование спорного правоотношения без вмешательства судебного органа выступает исключительной прерогативой заинтересованного лица. Он может не составлять претензию, а обращаться напрямую в суд.

В процессе досудебного решения заявитель должен отправить в местный орган власти претензию. Это официальное письмо, суть которого состоит в требовании признать действия конкретного должностного лица противоречащим положениям закона.

Претензия составляется на имя руководителя местной администрации. Письмо рассматривается в течение 5 дней, исключая выходные. Кроме письма, внимательно рассматриваются основания, по которым произошел отказ.

В результате рассмотрения, государственная инстанция принимает один из вариантов решения:

отказывает в мотивированном порядке;
принимает претензию во внимание, отменяет ранее принятое решение, должностное лицо обязано в течение трех дней признать предшествующий отказ не соответствующим закону.

Оспаривание действий государственных инстанций без вмешательства в дело суда – самый действенный способы защитить заявителю попранные права, законные интересы.

В случае если до суда не получается решить вопрос мирным способом, на претензию заявителя не отвечают в разумный срок (по гражданскому законодательству он равен месяцу), заявитель использует право на защиту в суде.

Оспаривание

При подаче искового заявления заинтересованное лицо должно понимать, в какой суд обращаться:

АПК содержит главу 24. В ней устанавливается порядок оспаривания ненормативных правовых актов, решений – как действий, так и бездействий государственных инстанций, ОМС.
КАС – кодекс административного судопроизводства, в ст. 24 также устанавливает порядок обжалования и признания не соответствующему закону решения государственной инстанции, как полностью, так и в части.

Куда подавать Иск заинтересованному лицу, какой закон регулирует этот вопрос? Иск подается по АПК РФ – соответственно в Арбитражный суд, если государственная инстанция незаконным решением нарушила права организации и затронула сферу предпринимательской деятельности юридического лица.

Если иск подает Гражданин, его спор не связан с осуществлением хозяйственной деятельности, проблемное правоотношение рассматривается в суде общей юрисдикции.

По ст. 197, ч. 2 АПК основанием к рассмотрению дела в арбитражном процессе выступает заявление от заинтересованного лица. В иске заявитель излагает требование, связанное с признанием решения уполномоченного органа не соответствующим закону.

Критерием обращения в АС РФ с иском выступает заявление, в котором Истец просит признать незаконными действия (бездействия) государственного органа. Таким образом, защищаются права, законные интересы.

В рамках ст. 198, ч. 2 с требованием в АС РФ вправе обратиться гражданин в статусе ИП, организации, Прокурор. Законные интересы истца нарушаются оспариваемыми действиями (бездействиями) со стороны государственной инстанции в экономической сфере.

Для истца при подаче искового заявления важно определить Подсудность спорного правоотношения. По ст. 27, п.2, ч.1, ст. 29, ч.1, ст. 34, ст.35 АПК при оспаривании действий государственных органов необходимо направлять иск в АС по месту нахождения местного органа власти, другого государственного органа, нарушившего права истца.

Истец при подаче заявления обязан соблюдать сроки: 3 месяца со дня, когда право гражданина в статусе ИП, организации было нарушено.

Как составить Исковое заявление?

Рассмотрим, как составить исковое заявление:

В арбитражный суд

Форма, содержание иска, направляемого в суд, рассмотрена в ст. 125 АПК РФ. Составляется письменный документ, который подписывается истцом.

Иск подается двумя способами:

лично, через канцелярию суда;
через информационно-телекоммуникационную сеть «Интернет».

Если гражданин или представитель организации подает иск дистанционно, он обязан иметь усиленную квалифицированную подпись. Это аналог обычной подписи человека, но позволяющий совершать правовые и иные действия подобно обращению в суд.

Исковое заявление составляется по правилам, указанным в ст. 125 АПК, если иск подается в Арбитражный суд. В иске должны быть обязательные реквизиты: это обеспечивает корректность заполнения заявления. Судья может отказать в его принятии из-за недочетов, исправлений, описок.

Если предприниматель сомневается в корректности составления документа, лучше обратиться к юристу. Образцы исков по теме обжалования решений государственных органов находятся в интернете, на специализированных сайтах.

Реквизиты иска:

наименование АС, куда подается иск;
данные о заявителе: место жительство, работы, государственной регистрации ЮЛ, номера телефонов, факсов, электронной почты, факса;
информация об ответчике: паспортные данные лица, если ответчик – ЮЛ, то сведения о государственной регистрации, юридический и фактический адрес, наименование ЮЛ, генерального директора;
требование истца к ответчику: в иске указываются ссылки на НПА, по которым было нарушено право со стороны государственного органа;
факты обоснования исковых требований;
сведения о том, был ли соблюден досудебный порядок;
перечень документов, которые прилагаются к документу.

Документ печатается в 3 экземплярах:

один – в суде,
второй – у истца,
третий направляется ответчику.

Скачать образец искового заявления в арбитражный суд

В суд общей юрисдикции

Форма иска указана в ст. 125 КАС РФ. Принципиальных отличий между двумя формами исков не существует, так как вне зависимости от вида судопроизводства, суть остается прежней: права человека нарушены, он просит их восстановить, защитить законные интересы.

Исковое заявление подается с разборчивым подчерком, с реквизитами по требованию ст. 125 АПК. Структура иска аналогична для заявления, поданного в Арбитражный суд.

Скачать образец искового заявления об обжаловании отказа в выдаче разрешения на строительство

Прилагаемые документы

Список документов перечисляется в иске в графе «приложения».

Юридическое назначение приложенного комплекта бумаг состоит в том, чтобы судья получил исчерпывающие данные о фактических обстоятельствах спорного дела, понимал, что они подкрепляются доказательствами, которыми выступают документы. Список приложенных бумаг не одинаковый, так как много зависит от обстоятельств рассматриваемого спорного правоотношения.

Документы:

Бумаги, подтверждающие факт незаконного решения уполномоченного органа, принятого в отношении истца.
Копия ответа на претензию от государственного органа, если истец подавал ее в установленном порядке.
Уведомление суда о том, что были вручены копии административного заявления лицам, которые принимают участие в спорном деле.
Квитанция или платежное поручение, фиксирующая факт уплаты пошлины за предоставление государством правовой Услуги.
Оригинал отказа в выдачи разрешения на строительство со стоны уполномоченного органа.
Иные документы, имеющие значение для рассматриваемого спорного дела.

В суде задача истца состоит в том, чтобы суметь убедить суд в своей правоте. Для этого представляются исчерпывающие доказательства незаконности действий государственного органа, который не выдал истцу разрешение на строительство. Документы подтверждают факт незаконного действия, поэтому их присутствие в спорном деле необходимо.

Госпошлина

Государственная пошлина – сбор, взимаемый государством за оказание правовой услуги. Пошлина уплачивается до подачи иска в суд. Факт оплаты подтверждается квитанцией или платежным поручением, на котором стоит отметка банка, что платеж исполнен.

Статья 333.21 НК РФ указывает на размеры взимаемых с населения сборов при обращении к суду. В частности, в арбитражном судопроизводстве иск, связанный с оспариванием действий или бездействий государственных инстанций, оплачивается в зависимости правового статуса истца:

граждане – 300 рублей;
организации – 2000 рублей.

При подаче административного иска с теми же основаниями, требованиями к суду, размер государственной пошлины не меняется.

Срок рассмотрения спорного правоотношения

Статья 200 АПК РФ устанавливает сроки рассмотрения спорных правоотношений:

Оспаривание ненормативных актов, решений органов публичной власти – 3 месяца с момента поступления иска в суд. Во временной период включена стадия подготовки к заседанию суда, принятие решения по делу.

Но 3 месяца – не окончательный срок, так как он продлевается до полугода. Но только по заявлению судьи, которое должно содержать причины продления срока, то есть быть мотивированным.
Спорные правоотношения об оспаривании решений ОМС, связанные с предельными параметрами разрешенного строительства, вопросами реконструкций объектов, принадлежащих к капитальному строительству, рассматриваются в более короткий срок. Это один месяц с момента подачи иска в суд. В этот временной промежуток входит стадия подготовки дела к рассмотрению, принятия по нему окончательного решения судьей.

Не в интересах сторон пропускать судебные заседания. Для обеспечения явки истца, ответчика, заинтересованных в деле лиц, суд извещает о времени, месте рассмотрения спорного правоотношения.

Если сторона (ы) не придут на заседание, дело все равно будет рассматриваться в их отсутствие. Но при условии, что судья не признает обязательности присутствия участника заседания в зале суда.

Судебная практика представлена здесь.

Заключение

Разрешение на строительство — необходимый документ для возведения объектив капитального назначения, реконструкции зданий и сооружений. Действия застройщиков, произведенные с игнорированием разрешения, незаконны. В большинстве случаев, строителям не позволят работать на территории без разрешения.

Получают одобрение на строительство в местных органах власти, в каждом регионе работает конкретное государственное учреждение. Но подобные инстанции не всегда соглашаются с заявителями на разрешение строительства. Несогласие выражается в отказах.

Заявитель наделен правом защитить свои права, интересы. Он делает это вне суда по направлению претензии в адрес государственного органа. Также он имеет право отправить иск в суд, минуя претензионное производство.

Отказ в уведомлении о начале строительства: что делать, как получить, если отказали? — Кадастровое бюро Недвижимость

Если мы обратимся к статье 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, мы узнаем, были ли нарушения при возведении зданий. Если были, застройщику выдается отказ в разрешении на строительство. Все, кто занимается постройкой, должны направлять уведомление, а также следовать указаниям, которые есть в ответе регионального органа. Это в том случае, если здание или земля не соответствуют нормативам, которые установлены государством.

Уведомления вместо разрешений

Начиная с 2018 г. не действует система разрешений на ведение строительства. Теперь застройщики могут не получать разрешение перед тем, как проводить застройку. Просто необходимо уведомить государство о том, когда начались и закончились строительные работы. Данные изменения коснулись и ИЖС. Теперь индивидуальным жилищным строительством называются следующие постройки:

Жилые дома.
Индивидуальные жилые дома.
Объекты индивидуального строительства жилья.

Абсолютно при любой категории застройщики и частные лица, занимающиеся строительством, должно отправлять уведомление для государства. Документы необходимо направить перед тем, как будут начаты строительные работы, а также перед сдачей объекта в эксплуатацию. Вместе с заявлением застройщик обязан подать технический план, в котором должно быть заключение кадастрового инженера.

Если вы сами не хотите заниматься подготовкой документов, то это с радостью сделают за вас наши специалисты. В нашей компании работают специалисты, опыт работы которых составляет больше 10 лет.

Требования к объектам ИЖС

Существуют особые требования, которые действуют только для ИЖС:

В доме не должно быть больше трех этажей.
Здание не должно быть больше 20 м.
В здании должны быть комнаты, предназначенные для бытового использования.
Объект не должен разделяться на несколько отдельных самостоятельных единиц, у помещений не должно быть несколько разных собственников.

В целом, объект индивидуального строительства можно охарактеризовать как здание, которое стоит отдельно. Если же здание не попадает под ИЖС, то на его строительство требуется разрешение администрации.

Основания для отказа на практике

Бывает, что застройщик получает отказ, это происходит в следующих ситуациях:

Если у здания нет отступа 3 м от границ, принадлежащих соседнему участку. В этом случае опорной точкой служат стены здания, а также его фундамент. Однако, существуют исключения, которые позволяют уменьшить это расстояние, каждая ситуация строго индивидуальна.
Если участок находится на территории, принадлежащей лесфондам. Строить дом можно только на землях, предназначенных для строительства.
Если в документах указаны определённые характеристики здания, которые не попадают под требования. Кроме того, отказ может быть вынесен, если документы оформлены неправильно.
Если земля, на которой планируется постройка здания, не принадлежит заявителю. Проще говоря, если заявитель пытается построить здание на не принадлежащей ему земле. Кроме того, у участка не должно быть нескольких разных собственников.
Если планируется постройка здания, не соответствующего стилю и внешнему виду других зданий в этом районе. Данное правило применяется, если постройка дома планируется на исторически или культурно значимой территории.
Если у здания есть особые технические характеристики, не подходящие под требования. Например, если планируется здание, в котором больше трёх этажей, если оно выше 20 м.
Если вы подали уведомление о завершении строительства, но в нём нет технического плана в электронном виде. Техплан должен быть загружен на диск.

Каждый вынесенный отказ должен соответствовать положениям Градостроительного кодекса. Чаще всего отказ выдают в том случае, если документы оформлены неправильно, или используется земля, на которой нельзя строить.

Что будет, если строить без разрешения и не узаконивать постройку?

Если вы незаконно строите здание, вам будет назначен Штраф. Размеры такого штрафа будут зависеть от степени тяжести нарушения:

Если вы строите здание на чужой земле, вы заплатите полтора процента от стоимости этой земли.
Если вы нарушаете регламенты, предъявляемые к постройке, штраф составит 2000 руб.
Если вам выдали отказ в строительстве, или вы не спросили разрешения у государства, не уведомили его об постройке, вы заплатите 5000 руб.

Существуют ситуации, когда правонарушителя могут обязать снести дом. Снос дома происходит за счет правонарушителя. Если гражданин заметил самовольную строительную работу, он может подать на неё жалобу. Заявки принимаются в анонимном порядке. Если человек хочет причинить неудобства застройщику, он может обратиться в надзорные органы.

Если вы обратитесь к нам, мы поможем вам избежать штрафов и правильно узаконить строительство в максимально короткие сроки.

Как получить уведомление о соответствии, если у вас отказ

Все будет зависеть от того, какие у вас причины отказа. Например, если вы решили построить здание на земле, принадлежащей другим лицам или на земле, строительство на которой запрещено, вам придётся снести здание в большинстве случаев. Однако, бывают ситуации, которые легко можно исправить:

Если документы были заполнены неправильно. В этом случае вы можете исправить документы и направить уведомление вновь.
Если не хватает документов. В этом случае вы должны сохранить те бумаги, которые заполнены правильно, оформить недостающие, вновь подать заявление.
Если вам выдали решение об отказе, но вы считаете его неправомерным. В этом случае лучше всего обратиться к юристу. Специалист точно определит, правомерный ли отказ, и поможет вам обратиться в суд. В целом, на решение данной ситуации уйдёт около трёх месяцев.

В суд следует обращаться только в том случае, если дом соответствует всем требованиям, если он не причиняет вреда окружающей среде, а также не затрагивает чужую собственность.

Если вам необходима консультация, вы можете обратиться к нам. Просто позвоните по телефону 8 (800) 300-60-51. Мы рассчитаем перспективы вашей ситуации, уточним, является ли отказ правомерным, или его можно оспорить. Кроме того, мы поможем вам исправить нарушения, возникшие в ходе оформления и подачи документов.

Стоимость получения уведомления о начале строительства

Стоимость данной услуги в нашей компании составляет от 10 000 руб. Наши специалисты помогут вам решить самую сложную задачу и оформить постройку по всем правилам. С нами возможность сноса и штрафа будет минимальной даже в том случае, если вы построили здание без разрешения. Однако, мы рекомендуем не нарушать закон и всегда отправлять уведомление о начале строительства. Так вы сможете избежать проблем в будущем.

Отказали в выдаче разрешения на строительства дома, что делать ?! – Правовед Плюс

03.06.2021

Часто случается так, что при попытке возведения дома на земельном участке граждане сталкиваются с трудностями. Обычно связаны они с отказом в принятии заявления от государственных органов.

Выносит отказ жилищная комиссия по следующим основаниям, таким как:

Представленная заявителем документация заполнена неправильно;
Поданные документы не соответствуют установленным нормам и положениям ГПЗУ;
В ходе проверки были обнаружены несоответствия между видом разрешенного пользования землей и фактическими характеристиками объекта жилого строительства;
Дом выстраивается в так называемой ограничительной зоне, нарушаются минимальные отступы от соседних участках;
В проектной документации нет соответствующих разделов;
Обнаружены ошибки в проведенной экспертизе;
При возражении правообладателей на реконструкцию жилого дома, расположенной на земельном участке.

Также откажут, если нет полного комплекта всех необходимых документов, предоставляемых в муниципальные органы.

Какие документы предоставляются в муниципалитет для того, чтобы оформить разрешение на возведение жилого дома ?!

Естественно то, что возводить дом на участке земли без документов нельзя. Это будет Самовольная постройка, которую при нарушении установленных законодательных норм могут снести. Помимо заявления в органы муниципальной власти представляется следующий пакет документации, который включает в себя:

Сведения, которые подтверждают право на то, что заявитель владеет землей официально на основании правоустанавливающих документов. Например, это может быть Договор купли-продажи, дарения, свидетельство о вступлении в наследственные права;
Имеющий отношение к участку земли градостроительный план;
Схема организации земли, пояснительная записка, схема будущих архитектурных решений будущего жилого дома, проект инженерных коммуникаций;
Все заключения о проведении необходимых экологических экспертиз;
Если собственников у объекта недвижимости несколько, то тогда надо подать разрешения, оформленные нотариальным образом от каждого правообладателя.

Крайне важно собрать полный комплект документов. И лучше всего перед процессом обращения в муниципалитет провести консультацию с опытным юристом, хорошо разбирающимся в гражданском и жилищном праве.

Каким образом можно оспорить отказ от государственных органов в выдаче разрешения на строительство жилого дома ?!

В соответствии с установленными законодательными нормами отказ в разрешения выдачи строительство жилого дома может быть обжалован.

Но в начале надо в обязательном порядке соблюдать требования, касающиеся претензионного досудебного порядка обжалования. В органы муниципальной власти подается заявление в виде претензии.

В нем надо попросить признать действия государственного органа незаконными. Рассмотрение заявления обычно составляет срок не более пяти календарных дней.

Рассмотрение жалобы подразумевает несколько возможных решений, таких как:

Отказать в обжаловании. Тогда заявителю в письменном виде предоставляется обоснование вынесенного отказа;
Принятие заявления. В этом случае отменяется прошлое вынесенное решение. Должностному лицу вменяется выдать официальное требуемое по закону решение не позже трех календарных дней после отмены прошлого отказа, который в ходе проверки был признан незаконным.

Если обжалование не удовлетворило вас и все равно отказ вынесен, то тогда есть смысл обращения с исковым заявлением в судебные органы.

Данной процедуре, как было обозначено выше обязан в соответствии установленными законодательными нормами предшествовать досудебное регулирование гражданского дела.

Особенности обжалования отказа в судебном порядке

Для оспаривания вынесенного решения следует обратиться в районный суд общей юрисдикции. Вместе с иском подаются следующие документы;

Копия гражданского паспорта;
Правоустанавливающие документы на земельный участок в виде договора купли-продажи, дарения, свидетельства о вступлении в наследственные права;
Официальный отказ, вынесенный регистрационными органами;
Ранее поданная жалоба на действия государственные органы и официальный письменный отказ в ее удовлетворении;
Градостроительный и кадастровый план на участок земли;
Пояснительные записки, схемы инженерных коммуникаций, будущего дома;
Заключения ранее проведенных экспертиз;
Разрешение от остальных собственников, если таковые имеются оформленное в письменном виде и заверенное нотариальным образом.

Также к основным документам прикладывается квитанция об уплате государственной пошлины, сумма которой исходит от стоимости искового заявления. Направить исковое заявление в районный суд можно личным образом. Обязательно попросите у представителя суда поставить пометку с датой и подписью о принятии иска.

Также законодательство нашего государства позволяет передать исковое заявление в судебный орган через своего представителя по нотариально-заверенной доверенности. Это делается в том случае, если заявитель не может лично явиться для подачи документов в судебные органы.

Можно направить исковое заявление с приложенным пакетом документов заказным письмом с уведомлением.

Срок рассмотрения гражданского дела составляет порядка двух с половиной календарных месяцев

Если было вынесено решения, его не обжаловали, и оно вступило в законную силу, то тогда его надо предоставить в органы муниципальной власти.

На основании решения суда вам выдадут официальное разрешение на возведение жилого дома на своем земельном участке без каких-либо проблем.

Подобная категория гражданских дел достаточно сложная для рассмотрения и поэтому обязательно стоит обращаться за компетентной помощью к опытному адвокату, который не только проконсультирует вас, но и сможет подготовить все необходимые для судебного процесса документы.

Нужна консультация Земельного юриста или адвоката по земельным вопросам в Москве, Московской области или регионах РФ ?! она тут.

Отказ в выдаче разрешения на строительство и порядок его обжалования

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Получение разрешения на строительство » Отказ в выдаче разрешения на строительство и порядок его обжалования

В данном материале подробно раскрываются вопросы причин отказа в выдаче разрешения на строительство; перечень документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство; проблематика оспаривания отказа в выдаче такого разрешения: досудебный и судебный порядки

Содержание

Отказ в выдаче разрешения на строительство относится к полномочиям органа, который уполномочен выдавать соответствующие разрешения.

Причины отказа в выдаче разрешения на строительство должны быть обоснованы.

Их перечень носит императивный характер, что свидетельствует о невозможности вынесения отказа по причинам наличия условий, не сходных с теми, которые установлены Градостроительным кодексом.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обоснован отсутствием документации, требуемой в соответствии со ст. 51 вышеуказанного законодательного акта.

Поводом для отказа может послужить несоответствие документов, которые были представлены заявителем, требованиям, содержащимся в градостроительном плане на конкретный земельный участок, а равно и тем требованиям, которые установлены в разрешительной документации на реконструкцию или отклонение от граничных критериев ранее согласованного строительства.

Нормы Земельного кодекса устанавливают право органов местного самоуправления осуществлять деятельность по управлению и исполнению распорядительных функций относительно земельных участков, которые относятся к собственности муниципального значения.

Список документации, требуемой для оформления разрешений

Правовые нормы, нашедшие свое отражение в ст.

51 Градостроительного кодекса, определяют круг требуемых документов, которые являются необходимыми для оформления разрешительной документации, необходимой для проведения будущего строительства.

Такие документы должны быть направлены застройщиком в уполномоченные органы, к полномочиям которых отнесена выдача соответствующих разрешений. От застройщика потребуется заявление и:

правоустанавливающий документ, подтверждающий право на владение землей или ее передачу в пользование;
градостроительный план, относящийся к земельному участку;
материалы, которые отражены в проектах, среди которых:

— пояснительная записка;
— схема планируемой организации участка земли, находящаяся в соответствии с планом градостроения, содержащая сведения о месте размещения будущих объектов, относящихся к капитальному строительству, подъездных путей к ним и проходов, определяющая границы зоны действий публичного сервитута иных лиц, а также объектов, относящихся к археологическому наследию;
— схема планируемой организации участка, которая подтверждает расположение объекта линейного типа, относительно пределов красных линий, которые утверждены и применяются по отношению к таким объектам;
— схема архитектурных решений;
— сведения, содержащие информацию, касающуюся инженерного оборудования и обеспечения инженерно-технического характера, с определением точек «запитки» такого объекта;
— проект проведения работ, связанных с демонтажем или сносом иных объектов строительства, в том числе, в определенной части.

положительное заключение органов, проводящих государственную экспертизу документов проекта, а также заключение о проведении экологических экспертиз;
разрешительные сведения о возможности отклонения от установленных критериев возведения здания или проводимой реконструкции;
согласовательные документы, полученные от каждого из правообладателя на долю в объекте, при проведении реконструкции данного строительства.

Недостаточность документов или наличие в них сведений, не являющихся подтвержденными, может стать поводом для отказа в предоставлении разрешения. Оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство является правом заявителя.

Оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство

Отказ в выдаче разрешения на строительство и порядок его обжалования, установлен рядом правовых норм, действующих на территории государства. Признать незаконным отказ в выдаче разрешения на строительства можно в порядке досудебного урегулирования или в рамках судебного разбирательства.

О незаконности отказа может свидетельствовать предъявление всех требуемых документов, полностью соответствующих нормам законодательства, и получение необоснованного отрицательного ответа на заявление.

Досудебный порядок действий по обжалованию

Обжалование действий на досудебном уровне осуществляется путём подачи заявления, содержащем требования о признании действия ответственного лица незаконным. Признать незаконными такие действия может руководящий состав Роснедра.

Рассмотрение заявления и основания, послужившего такому заявлению, осуществляется заместителем руководителя Роснедр, что осуществляется на протяжении 5 рабочих дней.

Порядок рассмотрения заявлений предполагает возможность принятия одного из решений:

отказать и предоставить мотивированное обоснование такого отказа;
принять заявление во внимание и отменить решение, послужившее отказом, с вменением обязанности должностному лицу выдать требуемое разрешение, не позднее чем через 3 дня, после отмены предшествующего отказа, признанного незаконным.

Несогласие с результатами рассмотрения заявления является основанием для обжалования действий путем подачи жалобы в Минприроды. Работа по проверке информации полученной жалобы будет осуществлена коллегиально, а результаты исследования отразятся в ответе на жалобу.

Коллегиальный орган, признавший основания отказа выдачи разрешения на строительство законными, откажет в удовлетворении требований, определенных в жалобе. Незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство будет отменен, а требуемый документ предоставлен заявителю.

Оспаривание действий в досудебном порядке, как показывает практика отказа в выдаче разрешения на строительство, является одним из наиболее доступных способов признания отказа незаконным. В случае невозможности проведения данной процедуры или неудовлетворения ее результатами, заявитель может использовать свое право на судебную защиту, порядок которой определен нормами права.

Судебные процедуры
Незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство, полученный заявителем, предъявившим требуемую документацию, может быть обжалован в рамках судебного разбирательства.
Такой процедуре может предшествовать досудебное урегулирования, однако использование такой возможности является исключительным правом заявителя, что означает предоставление ему полномочий на обжалование отказа в выдаче разрешения на строительство через суд, минуя стадию жалоб.

При предъявлении требований необходимо верно определить ответчика. В данном случае им выступит территориальный орган Роснедр, чей незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство и будет обжаловаться.

Порядок и способы судебного разбирательства определены процедурой административного судопроизводства, положениями Градостроительного, Земельного, Воздушного кодексов и иной нормативной базой, действующей на территории государства.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, Наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

На земле ижс где вокруг уже построины дома, на нашем участке 10 соток, отказали строить, поскольку там скотомогильник. А вокруг дома стоят зарегистрированные… Как действовать?

Олеся 11.12.2020 13:30

Добрый день!

По каким правилам строить, если изменилось градостроительное регулирование после выдачи градостроительного плана земельного участка

Правообладатели земельных участков могут осуществлять их застройку при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил (ст.263 ГК).

Однако процесс застройки занимает достаточно длительное время и требует весьма существенных капитальных вложений, а градостроительное регулирование подвержено изменениям, причем не всегда предсказуемым.

На портале zakon.ru уже поднимался вопрос о том, каким образом изменение градостроительных регламентов может повлиять на тех застройщиков, которые еще не получили разрешения на строительство (см.: https://zakon.ru/blog/2017/2/11/o_gradostroitelnom_plane_zemelnogo_uchastka). Однако, вопрос не утрачивает своей актуальности и требует дальнейшего обсуждения.

Одним из первых шагов, который совершают застройщики на пути к возведению объекта капитального строительства, является получение градостроительного плана земельного участка (далее – ГПЗУ).

В ГПЗУ включается информация обо всех существенных параметрах строительства, в том числе сведения о применимых градостроительных регламентах и об ограничениях использования земельного участка.

Ч. 10 ст. 57.3 Градостроительного кодекса оптимистично заверяет застройщика о том, что информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.

Казалось бы, никакой проблемы нет, и застройщик как минимум на 3 года надежно защищен броней ГПЗУ от всех ветров перемен.

Но нет.

Обращаясь за выдачей разрешения на строительство, застройщик рискует столкнуться с отказом, основанным на ч. 10 ст. 57.3. Градостроительного кодекса.

Если разобраться в невероятно громоздких грамматических конструкциях, использованных в этой норме, то окажется, что уполномоченный орган вправе отказать в выдаче разрешения на строительство не только при несоответствии проектной документации градостроительным требованиям, указанным в ГПЗУ на дату выдачи этого документа, но и в случаях несоответствия проекта неким «иным ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство».

И вот эта фраза «и (или) иным ограничениям», не содержащимся в ГПЗУ, создает, как говорилось в старом анекдоте, «проклятую неопределенность», поскольку данная норма не конкретизирует, о каких же именно «ограничениях» идет речь.

Подразумевал ли законодатель ограничения прав или ограничения использования территорий, а может быть так завуалировано право уполномоченных органов понудить застройщиков следовать любым изменениям, которым будет подвергнуто градостроительное регулирование? Цена ответа на этот вопрос во многих случаях – это временные и капитальные затраты застройщиков на стадии архитектурно-строительного проектирования, а также на проведение экспертизы проектной документации.

Так, например, застройщик, получив ГПЗУ на земельный участок, допускающий размещение на нем здания бизнес-центра, разработал проект, получил положительное заключение экспертизы проектной документации, выполнив все требования, указанные в ГПЗУ и вдруг, после обращения за выдачей разрешения на строительство, ему отказывают, ссылаясь на то, что «правила игры поменялись» и что теперь участок под застройку расположен на территории, скажем, исторического поселения, где планируется тишайшая жизнь без всяких бизнес-центров.
В связи с тем, что какие-либо разъяснения по этому вопросу отсутствуют, а цена ошибки весьма высока, попробую предложить решение с политико-правовых позиций.
Итак, ГПЗУ является документом информационного обеспечения градостроительной деятельности.

Основной целью подготовки и выдачи этого документа является наиболее полное информирование застройщика об установленных на дату выдачи ГПЗУ градостроительных регламентов и строительных нормах и правилах, соблюдение которых в силу требований ст. 263 Гражданского кодекса является необходимым условием реализации права застройки.

Очевидно, что за время разработки архитектурного проект могут измениться градостроительные регламенты, могут возникнуть и исчезнуть зоны с особыми условиями использования, а также может произойти множество иных событий, наличие которых существенным образом влияет на процесс строительства.

В связи с этим должны быть весьма четко и недвусмысленно определены те риски отказа в выдаче разрешения на строительство в силу изменения обстановки после выдачи ГПЗУ, которые должен принять на себя застройщик, и те риски, бремя которых не может быть возложено на застройщика.

Для этого необходимо проанализировать состав информации, включаемой в ГПЗУ. Такая информация не является однородной.

В ГПЗУ отражаются сведения, содержащиеся как в нормативно-правовых актах (в частности, в Правилах землепользования и застройки), так и в документах, не имеющих нормативно-правового характера (например, сведения о санитарно-защитных зонах).

Отдельно, в этой статье сказано, что в ГПЗУ должны содержаться сведения об ограничениях использования земельного участка.

Представляется, что не могут быть возложены на застройщика те риски изменения обстановки, которые связаны с изменением нормативно-правового регулирования градостроительной деятельности.

Такой подход может быть основан на том предположении, что, информируя застройщика о содержании нормативно-правовых актов, в частности о применимых градостроительных регламентах, органы публичной власти допускали возможность осуществления такого строительства с определенным архитектурным обликом, а следовательно, риск изменения таких допущений может и должен быть возложен именно на органы публичной власти, именно им придется смириться с тем, что их представления о прекрасном в области урбанистики изменились. В связи с этим, требования по обновленным градостроительным регламентам, требованиям к градостроительным регламентам, проектам планировок и т. п. должны быть направлены только в будущее, т. е. к тем проектам, для разработки которых ГПЗУ не были получены к моменту вступления в силу соответствующих изменений в нормативно-правовые акты.

Но изменения могут коснуться не только нормативно-правового регулирования.

Так, за период проектирования земельный участок, планируемый под застройку, может оказаться в границах санитарно-защитной зоны или недалеко от участка могут обнаружить редчайший памятник культуры, который всеми силами надо охранять. Возникновение таких ситуаций сложно спрогнозировать на стадии выдачи ГПЗУ и они охватываются правовым регулированием ст. 56 Земельного кодекса.

Однако статья 56 Земельного кодекса включает различные по своей природе ограничения прав – это изменение природоохранных требований, которые также, как и изменение градостроительного регулирования, зависят от органов публичной власти, а также изменения, обусловленные установлением зон с особыми условиями использования.

И хотя содержание ст.

56 Земельного кодекса тоже далеко от совершенства, поскольку норма содержит не исчерпывающий перечень ограничений, а включает туманную отсылочную формулировку об «иных ограничениях использования земельных участков в случаях, установленных Земельным кодексом, федеральными законами», которая может толковаться сколь угодно широко, данная норма оперирует более конкретным, чем в ч. 10 ст.

51 Градостроительного кодекса, понятием — ограничение прав. Представляется, что после выдачи ГПЗУ на застройщика может быть возложен только риск, связанный с возникновением тех ограничений, которые обусловлены установлением режима зон с особыми условиями использования. Исчерпывающий перечень таких зон определен в ст. 105 Земельного кодекса.

Необходимость их установления определяется не усмотрением органов власти и их представлением о должном градостроительном облике подведомственной им территории, а необходимостью защиты публично значимых интересов таких, как жизнь и здоровье граждан; безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства; обеспечение сохранности объектов культурного наследия и др. И вот риск возникновения таких ограничений прав может быть возложен на застройщика. Можно предположить, что застройщик, выбирая площадку для будущего строительства, должен проявить достаточную степень осмотрительности, чтобы предвидеть возникновение подобных ситуаций. Кроме того, для тех случаев, когда зоны с особыми условиями исключают и ограничивают возможность застройки, Земельный кодекс предусматривает механизм компенсации убытков, причиненных установлением таких зон (ст. 57.1 Земельного кодекса). Таким образом, возложение на Застройщика риска невозможности получения разрешения на строительство по причине возникновения на участке застройки режима зон с особыми условиями использования будет компенсироваться правом на возмещение понесенных в результате возникновения такой невозможности убытков.

Анализируя поставленную проблему, становится ясно, что поставить точку в этом вопросе пока невозможно, поскольку предлагаемый автором подход ставит множество новых вопросов, требующих детального анализа положений Земельного кодекса и об ограничениях прав на землю, и о правовом режиме зон с особыми условиями использования, и о механизме компенсации убытков, возникающих от таких зон. Однако, решение данной проблемы имеет существенное практическое значение для справедливого распределения рисков в сфере градостроительной деятельности, а настоящая статья является, своего рода, приглашением обсуждать этот вопрос и обмениваться заинтересованных лиц опытом и имеющейся положительной и не очень практикой.