Как и любой другой Договор, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут. Случаи и правила расторжения ДДУ предусмотрены в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые Законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), а также в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ).
Есть четыре варианта расторжения договора:
- по соглашению сторон;
- по инициативе застройщика;
- по инициативе дольщика путем уведомления застройщика;
- по решению суда.
Способ расторжения ДДУ зависит от возникшей ситуации, при этом в каждом случае девелопер обязан вернуть дольщику деньги (полностью или частично).
Как работает долевое строительство с 1 июля 2018 года после внесения поправок в Закон № 214-ФЗ, читайте на спроси.дом.рф
Для расторжения ДДУ требуются веские причины, то есть когда одна из сторон не соблюдает обязательства. Если таких причин нет, то отказаться от договора можно на условиях, которые в нем прописаны.
У разных девелоперов на этот счет существуют свои правила.
Например, во многих случаях вы можете отказаться от строящейся квартиры, однако вам вернут не полную сумму, а только часть, при этом и она может выплачиваться периодами в течение длительного времени.
В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства, а также перед банком-кредитором и соответствует предусмотренным Законом № 214-ФЗ требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если иное не предусмотрено договором. При этом возможно переуступить права требования по договору, т. е. продать строящееся жилье другому человеку, стоит учитывать, что такая переуступка может потребовать согласия застройщика, а также обязательна регистрация соглашения об уступки прав по договору.
Если застройщик готов вернуть полную сумму или ее часть дольщику в обмен на отказ от квартиры, происходит расторжение договора по соглашению сторон. Этот вид прекращения действия ДДУ относится к самым редким в юридической практике. Он происходит в двух случаях:
- если дольщик передумал покупать квартиру и при этом готов на условия возврата денег, выдвинутые застройщиком;
- если застройщик готов выплатить дольщику причитающиеся ему деньги без судебного разбирательства.
Оба случая, как правило, невыгодны для одной из сторон — именно поэтому расторжение ДДУ по соглашению сторон не пользуется популярностью.
Если же обе стороны договорились об условиях расторжения договора, то составляется соответствующее соглашение. В нем следует прописать схему и сроки возвращения денег: нужно указывать конкретные даты или конкретные сроки (например, 30 дней после регистрации расторжения договора в Росреестре). В ином случае возврат денег может затянуться на неопределенное количество времени.
С 1 января 2018 года в России начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), оператором которой выступает АО «ДОМ.РФ». ЕИСЖС позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства.
Через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору участия в долевом строительстве в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).
Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве в ЕИСЖС
Согласно статье 9 Закона № 214-ФЗ, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, отправив уведомление застройщику, если тот:
- Превышает срок передачи объекта долевого строительства на два месяца и более;
- Отказывается устранять недостатки, которые ухудшают качество жизни в нем или делает жилье непригодным для жизни, а также отказывается соразмерно уменьшить цену договора или выплатить компенсацию;
- Существенно нарушает требования к качеству квартиры или дома;
- В иных установленных федеральным законом или договором участия в долевом строительстве случаях.
Это общие условия расторжения договора, предусмотренные для всех дольщиков. При этом дольщики, заключившие ДДУ с использованием счета эскроу, могут расторгнуть его и по иным основаниям, прописанным в ст. 15.4 214-ФЗ. Согласно п. 7 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ. Дольщик может отказаться от договора в одностороннем порядке, если при заключении ДДУ:
- Застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство (Процедура, нужная для выполнения обязательств перед кредиторами);
- Вступило в силу решение арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика;
- Застройщик получил требование кредитора о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок (когда земля под строительство находится в залоге у кредитора).
Чтобы расторгнуть договор, дольщику следует обратиться к застройщику с предложением прекратить отношения по соглашению сторон.
При этом покупатель вправе требовать не только вернуть полную стоимость договора, но и выплатить неустойку, если она положена по закону.
Если девелопер отказывается от подобного соглашения, то дольщику следует составить уведомление и отправить его в адрес девелопера.
Если ДДУ заключался до 1 июля 2018 года и деньги дольщика поступили непосредственно к застройщику (до перехода на проектное финансирование или использования счета эскроу), дольщик вправе потребовать выплатить ему неустойку. Ее размер обычно прописывается в договоре (договорная Неустойка).
При этом он не может быть меньше, чем тот, что указан в законе (законная неустойка).
В соответствии с положениями Закона № 214-ФЗ, сумма неустойки составляет 1/300 от ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств, а если участником долевого строительства является Гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, то на такую неустойку вы рассчитывать не сможете: застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства (см.
карточку В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?).
При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора (см. карточку В чем особенность возврата денег при схеме оплаты с использованием счета эскроу?). В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Закон № 214-ФЗ не регулирует форму уведомления, однако для предотвращения спорных ситуаций в этом документе должна быть следующая информация:
- сведения о дольщике и застройщике;
- указание реквизитов договора участия в долевом строительстве (номер и дата);
- основание расторжения договора (ссылка на норму закона с указанием статьи, пункта и подпункта);
- расчет общей суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе);
- реквизиты для перевода денег на счет дольщика;
- дата составления уведомления;
- опись вложения.
Уведомление необходимо отправить по почте заказным письмом, при этом датой расторжения договора считается дата отправки письма, а не получения уведомления.
Перед отправкой необходимо сделать ксерокопию уведомления, поскольку оно потребуется для регистрации расторжения ДДУ в Росреестре.
Статья 9 Закона № 214-ФЗ позволяет дольщику обратиться в суд с требованием расторгнуть ДДУ, когда застройщик:
- прекратил или приостановил строить дом и при этом есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что объект не может быть сдан в срок;
- внес существенные изменения в проектную документацию дома, которая меняет площадь квартиры и отдельных жилых и нежилых площадей в пределах 5% от указанной в ДДУ площади;
- изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений, имеющихся в доме;
- в иных установленных федеральным законом и ДДУ случаях.
При расторжении ДДУ на этих основаниях застройщик обязан вернуть дольщику деньги по договору и выплатить проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства по возврату денег. Если дольщик — это гражданин, а не компания, проценты выплачиваются в двойном размере.
Однако необходимость обращаться в суд может возникнуть не только в этих случаях. Если застройщик отказывается возвращать деньги по обстоятельствам, предусматривающим расторжение договора по уведомлению, дольщику также придется подавать Иск — по месту нахождения застройщика (ст. 28 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации).
Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:
- заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
- копия договора участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
- расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
- другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.
Как правило, при наличии объективных причин для расторжения договора участия в долевом строительстве суд встает на сторону гражданина. При этом стоит учитывать, что в процессе суд по требованию девелопера может уменьшить размер компенсации (ст. 333 ГК РФ).
Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать Судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:
- квитанции об оплате почтовых услуг;
- договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.
Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.
Можно. В этом случае нужно обговорить условия, на которых осуществляется возврат денег, а затем составить соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию сторон (см. карточку Как происходит расторжение договора по соглашению сторон?).
Необходимость получения согласия банка при расторжении ДДУ, как правило, указывается в договоре об ипотеке.
В некоторых случаях оно не требуется, однако важно помнить, что расторжение ДДУ не влечет прекращения обязательств по кредитному договору (договору займа).
Более того, права требования по ДДУ являются залогом по кредиту, и если заемщик теряет эти права — кредитор вправе требовать полного досрочного погашения кредита и выплаты процентов (ст. 813 ГК РФ).
То есть если застройщик возвращает деньги не по реквизитам кредитора, не отправляет их на погашение задолженности по ипотечному кредиту (займу), и Кредит (заем) становится необеспеченным, велика вероятность, что вам придется досрочном гасить кредит (заем). Поэтому в таких случаях необходимо согласовать с кредитором замену обеспечения по кредиту.
Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.
Для регистрации расторжения ДДУ потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда. Кроме того, потребуется сам ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.
При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму.
Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя.
Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.
https://www.youtube.com/watch?v=PGB6RY4Kjo8\u0026t=17s
В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.
Процесс возвращения денег при расторжении ДДУ по схеме с использованием счетов эскроу предусмотрен в статье 15.5 Закона № 214-ФЗ.
Согласно положениям указанной статьи, счет эскроу закрывается, а деньги возвращаются дольщику на основании регистрации расторжения ДДУ.
Таким образом, чтобы получить свои деньги, необходимо подать заявление о расторжении договора в Росреестр (это может сделать как дольщик, так и застройщик).
Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о расторжении или прекращении договора обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику.
Столкнулись с трудностями при расторжении договора долевого участия? Получите консультацию от ДОМ.РФ
Верховный суд объяснил, как действует соглашение о разделе имущества
На примере семьи из подмосковного Красногорска Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда объяснила тонкости действия соглашения о разделе имущества. Вопрос этот очень важный и болезненный, ведь в случае развода большинству супругов, как правило, есть что делить.
Соглашение о разделе имущества — это один из вариантов решить возможную в будущем проблему: кто из супругов что получит, если Брак распадется. Кроме соглашения есть еще брачный договор. Но это разные вещи.
В нашем случае супруги прожили в браке десять лет и за три года до развода подписали соглашение о разделе имущества, поделив в документе все, что нажили.
Но, спустя несколько лет, уже после развода бывший супруг пошел в суд с иском, в котором попросил признать это соглашение о разделе недействительным и поделить поровну все, что было у семьи перед разводом. Ответчица заявила, что все сроки исковой давности прошли.
Верховный суд расширил право управдомов на доступ в квартиры граждан
Красногорский городской суд в иске бывшему супругу отказал. Московский же областной суд с таким решением не согласился и встал на сторону истца. Он отменил вердикт коллег из Красногорска и принял другое решение — соглашение о разделе имущества признал недействительным и отдал истцу половину нажитой квартиры.
Бывшая супруга с таким решением не согласилась и попросила Верховный суд отменить несправедливое, на ее взгляд, решение. И с ее доводами согласились.
Судя по материалам дела, супруги прожили в браке практически десять лет. За это время жена по ипотеке купила квартиру. Деньги на нее она получила в банке по кредитному договору.
Через три года супруги заключили соглашение о разделе имущества. По нему жене отошла машина Mazda и квартира, а также обязательство выплатить по ней ипотеку самой.
Супругу достались две машины — Opel, BMW и телевизор.
Красногорский горсуд увидел, что супруг с момента подписания соглашения все пять лет молчал и его не оспаривал. Поэтому суд и согласился с ответчицей, что сроки исковой давности оспаривания Истец пропустил.
Областной суд, когда сам принимал новое решение, исходил из того, что дележ — одному машина и квартира, другому две машины — неправильный. Ведь машины, которые получил супруг, не были их общей собственностью.
Поэтому апелляция сказала, что ответчица не представила нужные доказательства. То есть в соглашении нет общей цены всего семейного добра. И не доказано, что стоимость общего имущества и части, которую получила ответчица по соглашению, — равна.
Да и срок давности оспаривать соглашение, по мнению областного суда, не пропущен.
https://www.youtube.com/watch?v=PGB6RY4Kjo8\u0026t=55s
Супруги вправе включать в договор о разделе имущества любые соответствующие закону условия
Верховный суд с такими утверждениями не согласился и объяснил, почему. Начал он с Семейного кодекса. Граждане по своему усмотрению распоряжаются принадлежащими им правами, которые вытекают из семейных отношений (статья 7).
Изменения правового режима общего имущества возможно на основе брачного договора (статья 41.42), соглашения о разделе имущества (статья 38), соглашения о признании имущества одного из супругов общей собственностью (статья 37).
Теперь подробнее про соглашение о разделе. В законе сказано, что общее имущество может быть разделено между супругами по их соглашению. Такое соглашение по их желанию можно нотариально удостоверить. Соглашение о разделе является основанием для возникновения, изменения или прекращения прав и обязанностей супругов по отношению к их совместной собственности.
Вывод Верховного суда: супруги, в том числе бывшие, вправе по своему усмотрению не только изменять режим общей собственности добра, нажитого в браке, но и включать в брачный договор или иное соглашение любые не противоречащие закону условия. В том числе и о распоряжении личным имуществом каждого.
Верховный суд призвал учитывать интересы детей после развода
Именно такое соглашение и было у экс-супругов. Вывод апелляции, что стоимость имущества, передаваемого по соглашению одному, должно соответствовать стоимости оставшегося у другого, не основан на законе, сказал Верховный суд.
Областные судьи не приняли во внимание, что соглашение стороны исполнили. Ответчица выплатила ипотеку сама, истец получил Opel, которым он пользовался и не оспаривался. Да и срок исковой давности посчитан неправильно.
В Гражданском кодексе (статья 181) сказано, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.
Течение срока начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае если предъявляет иск человек, не являющийся стороной сделки, то со дня, когда он узнал или должен был узнать об этом.
Срок же исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет всего год. И течение этого срока начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка.
Областной суд посчитал, что срок давности не нарушен. Но никаких мотивов он не привел. Соглашение о разделе имущества супруги подписали в 2013 году. Именно с этого момента у сторон возникли предусмотренные соглашением права и обязанности.
Верховный суд велел дело пересмотреть.
Соглашение об определении долей в квартире
Чтобы владельцы общей недвижимости могли распорядиться ею по собственному усмотрению, предстоит подписать соглашение об определении долей в квартире, документально фиксируя размер принадлежащей себе части квартиры.
Деление общей жилплощади на доли может быть инициировано сторонами по личному желанию, либо в рамках исполнения обязательств перед государством.
Для этого необходимо собрать пакет документации и надлежащим образом зарегистрировать долевое имущество в Росреестре.
Случаи, когда необходимо определить доли
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
Закон не требует обязательного определения размера имущества каждого из собственников, однако в большинстве случаев участники собственности сами инициируют распределение, желая точно знать, что и сколько принадлежит конкретному владельцу. Размер доли в виде дроби или в процентном соотношении определяется, если требуется:
- Разделить совместное имущество между супругами в период расторжения брака, либо по иным соображениям во время семейной жизни;
- Оформить Наследство с определением доли каждого претендента на Недвижимость;
- Передать части в общей жилплощади своим детям;
- Получить материнский капитал для приобретения квартиры.
Поводов для документального фиксирования размера долей может быть несколько. Все перечисленные выше обстоятельства объединяет намерение в ближайшем или отдаленном будущем иметь возможность распорядиться жилплощадью по собственному усмотрению.
Расторжение брака
Наименее приятный повод для определения доли – развод и расставание супругов, имеющих в совместной собственности недвижимость. Особенность супружеского владения имуществом – отсутствие границ у доли каждого супруга. Чтобы иметь возможность распорядиться своей частью, собственники-супруги могут самостоятельно договориться о распределении имущества через добровольное соглашение.
https://www.youtube.com/watch?v=PGB6RY4Kjo8\u0026t=95s
Особенность соглашения об определении долей в квартире между супругами заключается в отдельном юридическом статусе сделки, подразумевающей раздел совместно нажитого имущества, регламентируемый статьей 38 СК РФ, с обязательным нотариальным заверением подписываемого документа.
Наследование недвижимости
Если претендентов на наследство несколько, объект распределяется на всех согласно закону или по последнему волеизъявлению наследодателя.
Согласно ст. 1164 ГК РФ, если на наследуемое имущество есть несколько претендентов, его передают в общую собственность. Для определения долей используют письменное соглашение, где распределяют собственность:
- В равных пропорциях между наследниками одной очереди;
- Согласно воле завещателя с учетом соблюдения обязательной доли для определенной категории граждан.
Чтобы выделить доли, согласно ст. 1165 ГК РФ, наследникам нужно составить и подписать соглашение, при этом, нотариальное заверение соглашения между претендентами на наследство не требуется.
Наделение долями после покупки жилья за маткапитал
Если родители решили направить материнский капитал на покупку жилья для решение жилищного вопроса, понадобится наделить детей частями в имуществе. Делать это можно 2 способами:
- Указав в договоре купли-продажи всех членов семьи в роли покупателей.
- Заключив письменное соглашение об определении долей по материнскому капиталу.
Если родители покупают жилье без заемных средств, достаточно указать в стандартном бланке договора купли-продажи всех собственников, включая детей.
Если для сделки понадобились деньги банка, приходится оформлять ипотеку, передавая имущество в Залог.
Если жилье покупают в ипотеку с использованием маткапитала, собственниками будут числиться заемщики банка, а право наделить частями имущества остальных членов семьи появляется только после полной выплаты долга и снятия залогового обременения.
Чтобы исполнить обязательства после выплаты ипотеки держатели семейного сертификата заключают соответствующее соглашение с наделением детей частью в общей жилплощади.
Скачать образец соглашения о выделении долей детям по материнскому капиталу
Участие нотариуса при заключении соглашения не требуется, если в рамках одного договора указаны все участники собственности.
Исключение составляют случаи, когда в соглашении определяют доли каждого члена семьи, включая самих супругов.
Поскольку супруги определяют свои доли тоже, речь идет о разделе совместной доли, а значит нотариальные Услуги становятся обязательны.
Распределение долей может быть любым, однако юристы рекомендуют придерживаться принципа целесообразности и справедливости, учитывая сложившиеся нормы жилищные и санитарные.
Желание собственников установить размер долей
Собственником жилья могут двигать разные мотивы по выделению другим лицам части в жилплощади. Если нет никаких дополнительных ограничений или обязательств, владелец вправе выделить долю любого размера по собственному усмотрению.
Другим поводом выделения доли может стать желание собственников общей недвижимости, полученной по договору купли-продажи без указания точного размера имущества каждого участника. При выделении долей по желанию собственников Нотариус также не потребуется.
Оформление долей через соглашение
Предусмотрено несколько вариантов, как определить доли в недвижимости между собственниками. Помимо мирного варианта оформления через добровольное соглашение участников собственности, закон наделяет правом решения вопроса в судебном порядке.
Если стороны не имеют противоречий друг относительно определения размера наделяемой собственностью, допускается оформление через простую письменную форму соглашения. Мирный порядок распределения предполагает предварительное согласование условий со всеми собственниками недвижимости, с последующим внесением изменений в базу Росреестра.
Несмотря на то, что закон дает возможность в некоторых случаях не заверять соглашения в нотариальной конторе, юристы рекомендуют провести нотариальное удостоверение во избежание оспаривания сделки впоследствии и предъявления претензий со стороны надзорных органов или заинтересованных лиц.
Алгоритм действий
Чтобы перевести квартиру в долевую собственность, заручившись общим согласием участников сделки, владельцам предстоит выполнить следующие действия:
- Согласовать условия распределения жилплощади – кто и какую долю получит каждый.
- Подготовка соглашения и его подписание сторонами.
- Нотариальное заверение подписанного документа (если обстоятельства требуют участия нотариуса).
- Подача подготовленных документов вместе с заявлением в Росреестр с просьбой внести изменения в базу.
С учетом времени, затрачиваемым на подготовку соглашения, процедура перераспределения жилплощади занимает до 10 дней. Время регистрации долей во многом зависит от выбранного способа подачи документов – через нотариуса, Росреестр, МФЦ. Наиболее быстро регистрируют сделку через нотариальную контору.
Образец соглашения об определении долей в квартире
Чтобы не испытывать проблем с регистрацией сделки Росреестром, при составлении соглашения уделяют особое внимание требованиям законодательства к этим документам, соглашение должно быть составлено с учетом требований действующего законодательства.
https://www.youtube.com/watch?v=PGB6RY4Kjo8\u0026t=154s
Обязательные реквизиты, которые должны присутствовать в подписываемом документе об определении долей:
- Название бланка – «соглашение об определении долей»;
- Населенный пункт, дата;
- Информация о собственниках – полностью ФИО, номер, дата, орган выдачи паспорта, адрес прописки;
- Сведения о недвижимости, которая подлежит распределению на доли – полный адрес размещения объекта, сведения о кадастровом номере, этажность, этаж, метраж (общий размер, жилых помещений), количество комнат;
- Данные о документе, дающем право на распоряжение собственностью конкретных лиц;
- Подтверждение факта наличия доброй воли всех участников сделки на перевод имущества в долевое, с указанием размера доли каждого;
- Точное указание, какая часть квартиры приходится на собственника (в виде дроби) и какая площадь переоформляется на каждого по отдельности;
- Права и обязанности;
- Реквизиты сторон и подписи (ФИО и расшифровка).
Размер доли определяется в виде дробного числа и указывается цифрами – например, ½ или 1/10.
Скачать образец или бланк соглашения об определении долей в квартире
Количество экземпляров должно быть равно числу участников собственности плюс еще один оригинал для регистрирующего органа для внесения изменений в базу.
Сбор документации
Чтобы соглашение было зарегистрировано, необходимо собрать перечень подтверждающей документации.
| 1 | Паспорт, свидетельство о рождении (для детей до 14 лет). | Для идентификации личности каждого собственника или получателя недвижимости. |
| 2 | Свидетельство о праве собственности Росреестра или выписка ЕГРН. | Служит подтверждением права распоряжаться недвижимостью. |
| 3 | Свидетельство о браке. | Выявляет, нужно ли согласие на сделку второго супруга. |
| 4 | Соглашение об определении долей. | Устанавливает порядок распределения имущества. |
| 5 | Квитанция об оплате госпошлины. | Удостоверяет в выполнении требования по оплате регистрационных государственных услуг. |
| 6 | Техпаспорт с планом квартиры. | Для определения порядка пользования квартирой всеми собственниками. |
Подготовленную документацию передают в Росреестр для переоформления недвижимости вместе с заявлением на регистрацию права от каждого владельца.
Регистрация перевода квартиры в долевую собственность
Место передачи документации определяется в зависимости от необходимости услуг нотариуса:
- Если требуется нотариальное заверение, информацию в Росреестр передаст нотариус самостоятельно, используя собственную электронную подпись;
- При отсутствии потребности в нотариальных услугах стороны вправе обратиться напрямую в отделение Росреестра в регионе по месту нахождения квартиры, либо через отделение МФЦ.
Время регистрации новых долей зависит от места подачи документов. Действуя через нотариальную контору, собственник получит выписку в течение 1-3 дней, а в МФЦ срок обработки запроса увеличивается до 10 дней.
Частые вопросы и ответы на них
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85 Сколько стоит оформить соглашение об определении долей? Если стороны регистрируют соглашение без нотариуса, оплачивают только регистрационную пошлину в 2 тысячи рублей.
При обращении в нотариальную контору к расходам добавляют 0,5% от кадастровой оценки недвижимости, но не более 20 тысяч рублей.
Как лучше распределить доли, если квартиру купили с использованием денег маткапитала? Во избежание нареканий со стороны надзорных органов рекомендовано определить детские доли в размере, сопоставимом с выделенной на всю семью суммой материнского капитала, либо с учетом установленных в регионе жилищных нормативов, однако закон не запрещает родителям определить меньший размер доли.
Какие доли определяют при расторжении брака? По умолчанию супружеские доли определяют как равные в ½. Если супругу удастся доказать, что вложил в совместную собственность личные сбережения, увеличившие рыночную стоимость жилья, его доля может быть увеличена по решению суда даже при несогласии второго супруга.
Нужна ли помощь юриста
При распределении квартиры между несколькими собственниками стороны заключают соглашение об определении долей, на основании которого Росреестр регистрирует Право собственности. Чтобы регистрирующий орган благополучно оформил квартиру в долевую собственность, рекомендуется обратиться к опытному юристу.
https://www.youtube.com/watch?v=PGB6RY4Kjo8\u0026t=205s
Профессиональная юридическая консультация позволит выработать оптимальное решение по определению размера долей, соблюдая требования законодательства. Во избежание оспаривания сделки и признания соглашения недействительным, следует доверить составление документа квалифицированному юристу.
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85 Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.
Как разделить «долевку» после развода: решение ВС — новости Право.ру
Летом 2014 года Кристина и Виктор Мохуновы* присмотрели двухкомнатную квартиру в строящемся доме в пригороде Рязани. С застройщиком они заключили договор участия в долевом строительстве. Согласно его условиям, готовое жилье должно было перейти в совместную собственность супругов. Но в 2015-м пара решила развестись.
После расторжения брака они заключили соглашение о равенстве долей в строящейся квартире. Спустя еще два года у объекта сменился застройщик: из-за финансовых проблем общество «Имтер» передало свои права фонду «Центр поддержки предпринимательства – бизнес-инкубатор Рязанского муниципального района». Тогда экс-супруги заключили с компанией дополнительное соглашение к договору.
Они заменили «совместную собственность» на «общую долевую собственность по 1/2». Допсоглашение стороны передали для государственной регистрации, но региональное управление Росреестра потребовало его нотариально удостоверить. Чиновники объяснили, что оно содержит элементы брачного договора, так как меняют совместную собственность на общедолевую, и сослались на ч. 2 ст.
38 Семейного кодекса (раздел общего имущества супругов).
Тогда бывшая супруга направила в адрес ведомства соглашение о равенстве долей, которое они с мужем заключили еще в 2015 году. Но регистратор посчитал, что и его паре следовало заверить у нотариуса. Не согласившись с этим решением, Мохуновы обратились в суд.
Одна позиция трех инстанций
В суде административные истцы заявили, что соглашение они заключили 24 августа 2015 года, тогда редакция ч. 2 ст.
38 СК (раздел общего имущества супругов) разрешала по желанию удостоверять у нотариуса соглашение супругов по разделу общего имущества. 29 декабря 2015 года в норму внесли изменения. Обращение к нотариусу стало обязательным.
Сделку Мохуновы заключили раньше, чем изменилось законодательство. Но Росреестр продолжил настаивать, что оба документа следовало удостоверить.
Практика ВС запретил делить самострой при разводе
Суд согласился с бывшими супругами, что регистратор неверно истолковала норму, поэтому соглашение от 2015 года не нужно удостоверять у нотариуса. Но дополнительное соглашение с фондом в силу этой же ч. 2 ст.
38 СК нужно заверить, решила первая инстанция. Поскольку супруги этого не сделали, Росреестр отказал правомерно. Рязанский райсуд Мохуновым отказал (дело № 2а-681/2019).
Такую же позицию по делу заняли апелляция и кассация.
Отказали незаконно
Тогда экс-супруга обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд. Дело рассмотрела тройка судей под председательством Игоря Зинченко. Коллегия не согласилась с вынесенными актами.
Коллегия посчитала, что, согласно ст. 26 закона «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для приостановления государственной регистрации прав являются отсутствие необходимых документов, несоответствие по форме или содержанию документов.
Согласно материалам дела, допсоглашение стороны удостоверили своими подписями и документом, подтверждающим полномочия фонда. А административный ответчик не представил доказательств, что требования к оформлению дополнительного соглашения кем-то из сторон не соблюдены.
Коллегия заключила, что Росреестр отказал бывшим супругам незаконно.
Доводы о том, что документ содержит элементы брачного договора, ошибочны. Управлению следовало руководствоваться нормами, которые регулируют порядок регистрации прав, а не семейные отношения, решил ВС.
Тройка судей указала, что закон не запрещает регистрацию вновь созданного объекта недвижимости в долевую собственность участников строительства.
То есть в дополнительном соглашении можно указать, какая часть квартиры достанется каждому из бывших супругов.
Исходя из этого, Верховный суд удовлетворил кассационную жалобу Мохуновой и обязал Росреестр по Рязанской области повторно рассмотреть вопрос о регистрации дополнительного соглашения между бывшими супругами и застройщиком (дело № 6-КАД20-4-К2).
Определение ВС более четко провело границу между нормами обязательственного и семейного права, которые регулируют имущественные отношения, считает юрист Федеральный рейтинг.
группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Природные ресурсы/Энергетика группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство 8место По количеству юристов 13место По выручке на юриста (более 30 юристов) 15место По выручке Профайл компании
Рамзан Межидов. Нормы семейного права не могут предусматривать дополнительные условия для действительности такого соглашения, поскольку предмет их регулирования ограничен вопросами личных неимущественных и имущественных отношений между членами семьи, полагает Эксперт. Согласно ст. 40 СК, брачным договором является соглашение супругов, определяющее их имущественные права и обязанности в браке или в случае его расторжения. Как следует из материалов дела, дополнительное соглашение Мохуновы заключили гораздо позже развода, что по определению мешало назвать его брачным договором. Позиция коллегии должна помочь устранить подобные коллизии в будущем, заключил Межидов.
* – имена и фамилии участников спора изменены редакцией.