Представим ситуацию: вы владеете долей в праве собственности на квартиру, при этом соседи продали свою комнату без вашего ведома, после чего в нее въехали незнакомые люди. По закону соседи обязаны извещать всех собственников о намерении совершить продажу, но на практике это происходит не всегда.
Порядок уведомления при продаже долей
Участник общей собственности, желающий продать свою долю иному лицу, обязан в письменной форме известить остальных участников о своих намерениях с указанием условий и цены сделки
Срок для ответа на уведомление составляет один месяц. Таким образом, вы сможете провести сделку только через месяц после уведомления. Но: если все сособственники напишут письменные отказы от приобретения, сделку можно совершить раньше.
Если количество участников общей собственности на объект недвижимости превышает 20 человек, Продавец доли имеет возможность разместить уведомление на официальном сайте Росреестра. Но это правило не касается жилых помещений.
Что произойдет, если несколько участников долевой собственности согласятся на приобретение доли по заявленной цене? Доля будет продана одному из участников на усмотрение продавца.
Если вас «забыли» уведомить
Если продавцом доли был нарушен порядок извещения других участников общей собственности, вы имеете право в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя указанной доли. То есть выступить покупателем и приобрести эту долю на условиях, предложенных стороннему покупателю.
Если доля соседа незначительна
Если доля в квартире является незначительной и не может быть выделена в натуре (это не комната, а некое количество квадратных метров, которое меньше любого из помещений в квартире), то любой сособственник в любой момент может выкупить эту долю, обратившись в суд и получив соответствующее решение.
Если вы хотите перекупить проданную Недвижимость
Проводим встречу в нашем офисе, изучаем ваши документы. При необходимости запрашиваем у вас дополнительные документы.
Готовим и подаем в суд заявление о переводе прав и обязанностей покупателя доли в недвижимом имуществе на вас
Участвуем в судебных заседаниях, получаем на руки решение суда и на его основании регистрируем на вас Право собственности на спорную долю.
Что делать, если долю продали без вашего ведома
Познакомиться с новыми соседями, никому не известными людьми, и на долгое время закрыть окно возможностей для приобретения соседней комнаты. Шанс ее выкупить выпадет еще нескоро!
Или отстаивать свою возможность на первоочередное право покупки, а вы такое право имеете как сособственник! Если продается соседняя комната и она вам нужна — юристы помогут!
КАК ПРОВЕРИТЬ КВАРТИРУ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ
Список документов, которые необходимо запросить у продавца для юридической проверки приобретаемой недвижимости. Топ-7 рисков, на которые необходимо проверить квартиру.
Читать
ЧТО ДЕЛАТЬ ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКАМ
Если ваш застройщик находится в процессе банкротства, вы можете потребовать вернуть деньги либо предоставить квартиру. Самое главное — не опоздать и вовремя предъявить требования.
Читать
КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ ПО ДДУ
Вложили деньги в долевку и решили их вернуть? Единственный вариант — уступить права по ДДУ (переписать Договор на кого-то другого). Какой алгоритм действий? Нужно ли согласие застройщика?
Читать
Мошенничество с долями в недвижимости
Адвокат Антонов А.П.
В последнее время особое распространение получили аферы с долями недвижимости.
Мошенники выкупают доли в квартирах и терроризируют жильцов, вымогая деньги. Представьте такую ситуацию.
Вы отдыхаете дома после трудового дня. Все как обычно. Вдруг — звонок в дверь. На пороге стоит незнакомый Гражданин, который заявляет, что он купил долю в вашей квартире и теперь будет жить с вами. Вы не успеваете прийти в себя, а он уже заносит вещи. Кошмар наяву?
Кто-то называет это квартирным рейдерством. Хотя такая формулировка спорна. В любом случае речь идет о преступлении. Его жертвой может стать любой человек, проживающий в квартире, которая является общей долевой собственностью. Не каждый хозяин такой квартиры понимает, что ему грозит. А когда поймет, будет уже поздно.
Махинаторы находят квартиру, у которой несколько долевых собственников. После чего предлагают одному из них купить его долю. Тот соглашается. Причины могут быть разные.
Например, экс-муж, который после развода съехал с данной квартиры, решил насолить живущей там бывшей супруге.
Причем продавец получает за свою долю одну сумму, а в договоре купли-продажи пишут другую, добавляя к ней несколько нолей.
После чего в квартиру приходит некто и заявляет свои права на часть жилплощади. Далее основному хозяину квартиры предлагается выбор: выкупить вторую долю по цене явно выше рыночной или продать свою, в разы дешевле ее реальной стоимости. Тот, конечно, отвергает это предложение с негодованием.
«Нет проблем, — отвечает некто. — Тогда я волен поступать со своей частью квартиры как угодно. Буду сдавать ее внаем. Сейчас в городе много гостей из южных республик, которые ищут себе пристанище. У меня есть пара кандидатов на примете. Они отличные ребята, которые постараются вас не беспокоить. Просто вам придется делить с ними кухню, ванну и туалет. Вы ведь не брезгливы?»
Звучат и другие угрозы. Ведь есть много способов превратить жизнь человека в ад на жилплощади, которую он еще недавно считал родным домом. В итоге несчастный готов принять любые условия.
Надо сказать, что охотники за долями действуют практически легально. Однако им все же приходится перешагивать грань законности.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки. Они должны быть извещены о том, что эта доля пойдет на продажу.
После чего у них есть возможность или приобрести ее, или отказаться, что позволяет продать долю третьим лицам. Махинаторы в нарушение этой статьи предпочитают действовать без предупреждения, чтобы застать жертву врасплох.
Поэтому пострадавшие в своих исковых заявлениях обычно указывают прежде всего на нарушение ст. 250 ГК РФ. Однако по субъективным причинам суд может отказать в иске. Такое тоже бывает.
Хотя Закон требует от продавца доли предложить ее сначала другим долевым собственникам, он не запрещает совершать такие сделки без соблюдения этого требования. Поэтому Росреестр спокойно их регистрирует.
А если суд все-таки признает сделку недействительной и обяжет при повторной продаже доли соблюсти ст. 250 ГК РФ? В таком случае продавец должен предложить остальным собственникам квартиры свою долю по цене, за которую он ее продавал (по сговору с покупателем).
А цена эта нереальная. В том и состоит цель аферы — продать часть квартиры по цене самой квартиры. Естественно, остальные долевые собственники откажутся от такого предложения (попытка оспорить эту цену в суде, скорее всего, будет бесполезной).
И тогда ситуация вернется к исходной точке.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.
Остались вопросы к адвокату?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Как подарить долю в квартире, чтобы не спрашивать разрешения у других собственников
Источник: Определение ВС № 33-КГ18-4
И вот взрослый сын однажды видит в своей квартире постороннего мужчину и спрашивает:
— А вы кто вообще и что тут делаете?
— Я новый собственник половины вашей квартиры. Имею право тут находиться, вот и пришел. Сам жить не буду, но подумываю отдать недвижимость дочери, когда вырастет.
— Какой еще собственник? Откуда вы взялись? Вы не могли купить долю без нашего ведома. Сначала ее должны были предложить нам, но не предлагали.
— А мне ее не продали, а подарили, хе-хе. В таком случае вам ее предлагать не обязаны. Я теперь новый собственник — полквартиры мои.
Выяснилось, что бывшая владелица квартиры задолжала денег и, чтобы не платить по долгам, подарила свою долю. Собственник других 15% квартиры не согласился с таким раскладом и пошел по судам отвоевывать недвижимость у чужих людей.
Он посчитал, что дарение прикрывает договор займа, отступное или еще какую-то сделку. То есть это и не подарок вовсе, потому что он возмездный: за него прощают долг или раньше давали деньги, а теперь получили взамен недвижимость. Это уже не дарение: оно всегда безвозмездное.
Когда в квартире несколько собственников, они не могут свободно распоряжаться своими долями. Чтобы продать свою часть, сначала нужно предложить ее другим собственникам: не хотите ли купить мою долю вот по такой цене? Если они откажутся или промолчат, тогда можно продавать кому угодно по той же цене.
Тот мужчина, которому она как бы подарила полквартиры, до этого помогал ей финансами. Платил за коммуналку и давал какие-то деньги просто так. Когда накопилась весомая сумма помощи, он предложил отдать ему полквартиры. Как бы в благодарность за материальную помощь или в счет долга.
И они придумали схему с дарением, чтобы не предлагать эту долю другим жильцам. По закону предлагать нужно только в случаях с возмездными сделками — например, при продаже. А при безвозмездных сделках — не нужно, можно дарить и не спрашивать. Так и поступили: женщина тихонько переоформила свою долю на постороннего человека. Он подождал, пока пройдет срок для претензий, и объявился.
Городской суд ????
№ 2-747/2017
Чтобы продать долю в квартире или доме, нужно сначала предложить ее владельцам других долей. У них есть Преимущественное право покупки.
С дарением так можно не делать. Но какое же здесь дарение? Обе стороны подтвердили, что полквартиры пришлось подарить в счет погашения долга. То есть был как бы договор займа, но, чтобы не возвращать деньги, пришлось отдать полквартиры.
Областной суд ????
№ 33-6568/2017
Договор дарения и правда возмездный: есть доказательства, что квартиру переоформили не просто так. Значит, это не подарок.
Но первая инстанция ошиблась в квалификации договора. Смотрите, тут как будто был заем. И как будто у него было обеспечение — полквартиры. То есть эта доля как будто была в залоге у кредитора женщины.
Вот она не смогла или не захотела погасить долг — и доля перешла кредитору. Если есть Залог, то у кредитора преимущественное право получить за счет этого имущества свои деньги.
Верховный суд ????
№ 33-КГ18-4
Что-то областной суд напутал. Он говорит, что договор дарения прикрывал договор займа с обеспечением в виде половины квартиры.
Но суд даже не разбирался, что за деньги передавались по этому договору, какими суммами и когда.
И вообще, что это за новость, чтобы залог автоматически переходил кредитору? Кредитор может получить за счет этого имущества деньги, но не само имущество по умолчанию.
Сначала кредитор должен потребовать вернуть деньги, потом пойти в суд, потом наложить взыскание на квартиру. И тогда уже ее можно продать и отдать кредитору деньги. Но саму квартиру кредитору сразу не отдают.
Нужно было разобраться, есть ли у владельца другой доли преимущественное право на полквартиры, не нарушит ли это интересы кредитора бывшей собственницы, были ли там вообще кредиторы. А если были — они правда давали деньги в долг или это махинации?
В выводах суда слишком много ошибок. Их нужно исправлять.
Итог. Решение областного суда, который оставил полквартиры постороннему человеку, отменили. Окончательного решения пока нет, но дело будут пересматривать заново.
Очевидно, что дарением эту сделку точно не признают, а значит, есть шанс получить полквартиры, используя преимущественное право.
Даже если в этой истории не получится, выводы интересные и могут спасти еще чью-то недвижимость.
Тут может быть несколько вариантов развития событий. У Верховного суда есть и другая точка зрения по поводу преимущественного права и возмездных сделок. Понаблюдаем, чем все закончится.
Преимущественное право покупки доли есть у всех владельцев других долей. Этим правом их наделил закон. Оно не зависит от конкретной квартиры, региона, состава собственников и желания продавца. Хотите продать свою долю — сначала предложите ее другим совладельцам, причем с конкретной ценой.
Если этот порядок нарушен и совладельцам ничего не предлагали, то любой из них может обратиться в суд и потребовать перевода прав и обязанностей покупателя. То есть независимо от желания нового собственника долю в квартире передадут тому, у кого уже есть там своя часть. Обратиться в суд с таким требованием можно в течение трех месяцев после сделки или с того момента, когда все вскрылось.
Тогда новый владелец потеряет право собственности и получит деньги. Ему их переведут как бы принудительно: «Мы забрали у вас недвижимость, вот компенсация. Извините, но такой закон». Решение суда будет основанием для изменения записей в Росреестре.
В гражданском кодексе упоминается только продажа доли, публичные торги и договор мены. Но Верховный суд объяснил, что такой порядок нужно соблюдать при любых возмездных сделках. Собственники долей часто пользуются дарением, чтобы не предлагать доли другим совладельцам и не спрашивать их согласия.
Правило преимущественной покупки долей есть у любого из владельцев других долей. Это правило нужно соблюдать.
Но иногда передавать свою долю этим людям по каким-то причинам не хочется даже за деньги. Например, они давно стали чужими или есть риск вообще потерять недвижимость.
Вот законные варианты не учитывать преимущественное право выкупа. Все они подтверждены позициями высших судов.
Передать в уставный капитал. Подойдет для коммерческих объектов. На это тоже не нужно согласие других собственников. Потом можно совершать с этой долей другие сделки, но спрашивать согласия собственников необязательно. Проконсультируйтесь с юристом, как все оформить, и учтите налоговые последствия.
Выделить в натуре. Можно использовать для домов. Если поделить дом пополам, то у каждой половины может быть отдельный адрес. Тогда любой собственник может продать свою часть без согласия других.
Заключить договор ренты. Если распорядиться долей по договору иждивения с пожизненным содержанием, она потом перейдет новому собственнику без согласия других владельцев.
Продать конкретному собственнику. Если в квартире несколько совладельцев, можно продать свою часть одному из них по своему желанию. Тогда других уведомлять не нужно и преимущественного права выкупа у них нет.
Если ничего из этих вариантов не подходит, можно сделать так, чтобы преимущественное право выкупа не было нарушено, но никто из владельцев долю не купил. В уведомлении нужно обязательно указывать цену доли, но можно не расписывать все условия договора.
Вот приемы, чтобы не нарушить ничьи права, но сделать по-своему:
- Отправьте извещение о продаже по месту прописки. Если владелец доли там не живет и не получает почту — это его проблемы. Для ответа есть месяц.
- Установите условие продажи, которое не захочется выполнять: обременение залогом, правом пользования, отложенная передача доли.
- Учтите материальное положение совладельцев. Они не могут просто согласиться на выкуп, а обязаны реально выкупить. Нет денег — нет и доли.
Если вдруг кто-то из совладельцев объявился и требует признать его покупателем, имейте в виду, что это автоматически не делает вашу сделку недействительной. Купля-продажа остается, просто меняется покупатель и собственник. Продавец не обязан возвращать деньги.
Как оспаривают сделки, совершенные без согласия супруга
28.01.19
М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры
В своей практике мы много раз сталкивались с требованиями признать сделку недействительной на основании того, что такая сделка была совершена без согласия супруга либо такое согласие являлось порочным.
Причем в большинстве случаев желание “поломать” сделку и отобрать ценный актив возникало у лиц, действовавших недобросовестно. Супруг просто заявлял, что он якобы не знал о данной сделке и не давал согласие на ее совершение.
Для добросовестного контрагента по сделке риски потерять приобретенное имущество очень существенны.
Разберемся во всех нюансах подобных дел.
Корни проблемы
В российской правовой системе де-факто существует режим скрытой супружеской собственности. В публичном реестре (например, ЕГРН) собственником может значиться один человек, а на самом деле существует и другой собственник — его супруг, о котором добросовестный приобретатель может и не знать.
И это нисколько не противоречит правилу ст.8.1 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК), согласно которому права на имущество, подлежащие гос.регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в гос.реестр.
Дело в том, что после данных слов стоит оговорка “если иное не установлено законом”. И это “иное” установлено ст.34 Семейного кодекса РФ (далее — СК), в силу которой имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью “независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено”.
Если второй (“незарегистрированный в реестре”) супруг такой же собственник, что и первый, значит с его мнением нужно считаться.
По общему правилу п.2 ст.35 СК при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Такую сделку можно оспорить по мотивам отсутствия согласия другого супруга только если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Однако из этого общего правила есть одно исключение — это п.3 ст.35 СК, согласно которому для определенных трех типов сделок необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, т.е. Презумпция согласия супруга в этих случаях не действует.
Когда требуется нотариальное согласие супруга на совершение сделки
В силу п.3 ст.35 СК нотариальное согласие супруга необходимо для совершения следующих сделок с общим имуществом супругов:
- Либо это должна быть сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.
Это не только сделки с недвижимостью, но и сделки с долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25), результатами интеллектуальной деятельности и средствами индивидуализации (в ряде случаев), маломерными и некоторыми иными судами морского и внутреннего плавания, воздушными судами.
Права на автомобили и акции гос.регистрации не подлежат, а потому для совершения сделки с ними не требуется нотариальное согласие супруга.
- Либо это должна быть сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.
Это может быть договор ренты, залог доли в уставном капитале ООО, договор эскроу (за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг), наследственный договор, сделка по распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки, договор о передаче доли в уставном капитале ООО (за некоторыми исключениями), договор по отчуждению или залога доли в праве общей собственности на недвижимость.
- Либо это должна быть сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации.
Это может быть договор ипотеки или договор о передаче нежилого помещения в долгосрочную аренду (на срок 1 год и более).
Следует различать понятия “гос.регистрация перехода права на имущество” и “гос.регистрация сделки”.
Например, при совершении сделки купли-продажи нежилого помещения регистрируется только переход права собственности на помещение, но не сам договор. Такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.
А вот при совершении сделки купли-продажи жилого дома или квартиры регистрируется и сам договор, и переход права. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации, а не с момента его подписания сторонами.
Требования к содержанию согласия супруга
Нередко один супруг берет у другого супруга нотариальное согласие на отчуждение любого совместно нажитого имущества без какой-либо конкретики. Росреестр принимает такое согласие и регистрирует переход права.
В дальнейшем супруг, давший такое “общее” согласие, может попытаться оспорить сделку по отчуждению общего имущества, ссылаясь на п.3 ст.157.1 ГК, в котором сказано: “В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие”.
Как правило, суды в подобных спорах отказываются распространять на согласие супруга действие ст.157.1 ГК и сохраняют сделку.
Дело в том, что данная статья применяется, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, а суды не признают супругов “третьими лицами по отношению друг к другу” (они ведь — сособственники) и исходят из того, что ст.
35 СК “не предусматривает обязательного указания в согласии супруга на совершение сделки по распоряжению имуществом конкретного объекта недвижимого имущества, на отчуждение которого оно дается, не содержит запрета давать одним супругом другому супругу согласие на отчуждение любого принадлежащего им имущества без указания его конкретного перечня” (Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 25.07.2018 N 44г-128/2018).
Правда встречается и другая практика, по которой ст.157.1 ГК признается общей, а ст.35 СК — специальной. Здесь действует уже следующая логика. В п.1 ст.157.1 ГК сказано, что “правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом”.
В ст.35 СК “другое” (что в согласии супруга предмет сделки можно не указывать) не предусмотрено. А потому некоторые суды применяют правило п.3 ст.157.1 ГК о необходимости конкретизации предмета сделки в нотариальном согласии супруга и не признают “общее” согласие супруга.
Последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга
Сразу надо сказать, что сделки, совершенные без нотариального согласия супруга, оспоримы. То есть они действительны пока суд не признает их недействительными (именно поэтому их регистрация в Росреестре часто проходит без проблем).
Что касается оспаривания таких сделок, то здесь не все так просто и практика судов на данный момент неоднородна.
Есть три нормы, о применении которых можно говорить:
- Применительно к сделкам, совершенным без согласия третьего лица — п.2 ст.173.1 ГК:
“Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, … может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица …”.
- Применительно к совместной собственности вообще (не важно — супругов или нет) — п.3 ст.253 ГК:
“Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом”.
- Применительно к совместной собственности исключительно супругов — п.3 ст.35 СК:
“Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки”.
Как видно, первые две нормы ГК защищают интересы добросовестного приобретателя. По ним, если зарегистрированный в ЕГРН собственник продаст квартиру без необходимого нотариального согласия своего супруга, но будет установлено, что покупатель не мог знать о существовании у продавца супруга, то суд оставит сделку в силе. В этом случае может пострадать супруг.
Однако в третьей норме (ст.35 СК) о фигуре добросовестного приобретателя ничего не говорится.
Возникает вопрос: как соотносятся все эти три нормы между собой, какую и когда надо применять?
В первой норме (ст.173.1 ГК) говорится о согласии “третьего лица”. А, как было указано выше, суды в большинстве своем не считают супруга “третьим лицом” по отношению к другому супругу. Суды считают их равноправными собственниками.
Кроме того, первая норм по своему содержанию аналогична второй (ст.253 ГК). Поэтому первую норму можно из нашего анализа исключить и сравнивать только ст.253 ГК (которая защищает добросовестного приобретателя) и ст.35 СК (которая такой защиты не дает).
Есть общее правило — специальная норма имеет приоритет на общей, общая норма применяется в части, неурегулированной специальной нормой.
С этих позиций однозначно ст.35 СК имеет приоритет над ст.253 ГК. Но вот вопрос: ст.35 СК полностью вытесняет ст.253 ГК или нет?
Есть два варианта толкования:
- Данные статьи говорят о разном — в п.3 ст.253 ГК говорится о необходимом условии для признания сделки недействительной (если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии согласия), а в ст.35 СК в дополнение к этому говорится о том, в какой срок супруг может заявить Иск о признании сделки недействительной.
При таком толковании интересы добросовестного приобретателя защищены.
Скажем сразу, данный подход больше встречается в юридической литературе нежели в судебной практике. Возможно потому, что непонятно зачем в таком случае законодателю надо было устанавливать специальный годичный срок исковой давности для таких дел, если этот же срок уже установлен в п.2 ст.181 ГК. То есть, при таком подходе специальная норма ничего нового не устанавливает, что странно.
- Пункт 3 ст.35 СК полностью отменяет ст.253 ГК, так как только в этом случае в специальной норме ст.35 СК можно найти какой-то смысл.
При таком толковании интересы добросовестного приобретателя абсолютно не защищены и именно этот подход главенствует в судебной практике.
В этом случае последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга кардинально различаются в зависимости от того, когда была совершена сделка по распоряжению общим имуществом — в период брака или после его расторжения.
Если сделка была совершена в период брака, то применяется ст.35 СК — супруг, не давший нотариального согласия на сделку может оспорить ее и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.
Если сделка с общим имуществом была совершена после расторжения брака, то ст.35 СК применить уже нельзя, так как на момент совершения сделки участники совместной собственности супругами не являлись. Соответственно никакого нотариального согласия бывшего супруга получать не надо было. В этом случае должна применяться ст.
253 ГК, по которой согласие второго участника совместной собственности предполагается, сделку можно оспорить только в случае, если доказано, что приобретатель был недобросовестным, т.е. знал или заведомо должен был знать о том, что другой участник совместной собственности (бывший супруг) был против сделки (Определение Верховного Суда РФ от 25.04.
2017 N 16-КГ17-4).
Выводы для добросовестного приобретателя общего имущества супругов
Приобретение нажитого в браке имущества у бывшего супруга (т.е. после расторжения брака) достаточно безопасно.
Однако приобретение нажитого в браке имущества у одного из супругов в течение его брака сопряжено с большими рисками.
Если даже продавец предоставит покупателю нотариально удостоверенное заявление, что в браке не состоит, а также свой паспорт без отметки о заключении брака, то это ничего не значит. Может “объявиться” второй супруг, чье нотариальное согласие на сделку не было получено, и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.
В этом вопросе российский законодатель отдает предпочтение интересам супруга в ущерб стабильности гражданского оборота.
На этом нередко строятся мошеннические схемы.
Пример из практики: гражданин Азербайджана Алиев Т.И. у себя на родине зарегистрировал Брак с гражданкой России Яничкиной Е.В., в связи с чем приобрел российское гражданство. Далее он решил продать долю в ООО, которая была приобретена в браке. Алиев Т.И. оформил у нотариуса заявление об отсутствии режима совместной собственности в отношении доли в ООО (т.е.
сознательно скрыл наличие брака), в его российском паспорте не было отметки о его семейном положении. После сделки объявилась Яничкина Е.В. и успешно оспорила сделку (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2018 N 305-ЭС17-20998). Добросовестный приобретатель конечно может получить решение суда о взыскании с Алиева Т.И.
убытков, но будет ли оно исполнено?
Особенно осторожным надо быть когда сделка совершается через представителя по доверенности. Желательно запросить у него нотариально заверенную копию паспорта доверителя, чтобы хотя бы по паспорту проверить его семейное положение.
Способа полностью исключить такие риски не существует.
Да, уже создан и тестируется Единый государственный реестр актов гражданского состояния и это сильно снизит риски. Но из него Вы все равно не узнаете о наличии у Вашего контрагента зарубежного брака. Дело Алиева Т.И. тому пример.
Как продать квартиру по долям (если все «за», если кто-то «против»)
Совместная и долевая собственность — в чём разница
Если квартирой владеют двое или даже больше человек, это называется общей собственностью.
Общая собственность бывает двух видов — совместной или долевой, в зависимости от того, определена доля каждого в праве собственности или нет. В общей совместной собственности доли собственников не определены, всё это имущество просто принадлежит всем вместе. В долевой собственности доля каждого установлена — это может быть и ½, и 1/12.
Для каждого вида общей собственности существуют свои правила по управлению и проведению сделок с ней.
Совместная собственность
Обычно в этом случае доли определить невозможно или сособственники сами решили выбрать такой тип владения. Как правило, совместная собственность бывает у семейных пар, так как закон считает всё нажитое в браке совместным имуществом. Это относится и к недвижимости, и к другим появившимся в браке вещам, за редкими исключениями.
Супруги вправе подписать брачный договор и выбрать по нему режим долевой собственности или даже раздельный, причём можно сделать это и для всего имущества в целом, и для какого-то определённого, например квартиры.
Долевая собственность
В долевой собственности размер доли каждого прописывается в документах и в Едином государственном реестре недвижимости. Его можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. При этом доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что собственнику принадлежит одна комната (тем более — конкретная, о чём бы вы на словах ни договорились).
Сособственники могут прийти к соглашению, как пользоваться имуществом, и определить, кто где живёт, когда пользоваться ванной и кухней, как убирать квартиру и т. д. И подписать документ об этом. Если прийти к консенсусу не удалось, порядок владения и пользования может установить за них суд.
Распоряжаться общим имуществом, всем сразу, например продавать, дарить или закладывать его, владельцы тоже могут по общему соглашению. Но свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент. Главное — соблюсти особые правила, которые установлены законом.
Как продать долю в квартире. Инструкция
Для продажи доли закон предусмотрел особый порядок, чтобы защитить интересы всех сторон. У таких сделок есть две особенности: преимущественное право выкупа доли другими сособственниками и обязательное заверение договора купли-продажи у нотариуса (но не всегда).
Преимущественное право покупки у сособственников
Прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить её совладельцам. Причём на тех же условиях, на каких он собирается продать долю посторонним. Нельзя, например, специально завысить цену для сособственников, а потом продать долю другим людям дешевле.
Вот как может выглядеть шаблон такого предложения. В нём нужно указать все основные условия сделки.
Закон не перечисляет, какие конкретно, поэтому лучше предусмотреть описание самой доли, цену и все условия сделки, которые для вас важны: сроки оплаты, порядок расчёта, срок передачи доли и освобождения квартиры от вещей, а также другие важные обстоятельства. Можно воспользоваться рекомендациями нотариата — они ещё более полные.
Обычно предложение передают одним из этих способов:
— Лично под роспись. Так делают, если у собственников хорошие отношения.
— По почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Однако до соседа такое письмо может не дойти — как случайно, так и намеренно.
— Телеграммой. Это самый быстрый способ, но телеграмму собственник тоже может не получить.
— Через нотариуса. Самый надёжный вариант.
Если сособственник согласился выкупить долю, то в течение оговоренного в предложении срока выходите на сделку со своим соседом. Это самый простой для всех вариант.
Как написать отказ от преимущественного права выкупа доли
Получивший предложение о покупке доли собственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Свои условия выдвигать нельзя — это будет считаться отказом от сделки.
Необязательно ждать месяц, отказаться от покупки можно хоть в день получения предложения. Важно: отказ должен быть письменным, ещё лучше — заверить его у нотариуса (хотя закон и не обязывает это делать). В отказе эксперты рекомендуют:
- указать полные данные собственника, а также адрес и кадастровый номер квартиры;
- чётко прописать, от какого именно предложения отказывается собственник, указав как можно больше данных — дату получения предложения, регистрационный номер, дату и имя нотариуса (если предложение было отправлено через него) и т. д.;
- прямо прописать отказ словами «отказываюсь от преимущественного права приобретения доли»;
- указать цену доли, от покупки которой человек отказывается;
- обязательно подписать отказ с расшифровкой и датой.
Если владелец доли никак не отреагирует на предложение в течение месяца после его получения (фактического или по почте), это считается отказом от него.
Чем больше условий сделки продавец перечислит в предложении о покупке, тем меньше шансов у соседа-сособственника оспорить заключённую с кем-то другим сделку.
Если сособственник обнаружит, что его преимущественное право выкупа было нарушено (например, ему не отправили уведомление или продали долю кому-то ещё дешевле), он может перевести права покупателя на себя в течение 3 месяцев с того момента, как узнал или должен был узнать о продаже доли.
За долю ему нужно будет заплатить ту цену, которую взяли с покупателя. Более того, Верховный суд разъяснил, что эту сумму нужно внести на счёт управления Судебного департамента уже при предъявлении иска.
Чтобы обезопасить себя, лучше вести всю переписку с сособственниками через нотариуса. Он составит уведомление о сделке и направит его сособственнику, а при необходимости подтвердит, что вы сделали всё, чтобы уведомить ваших соседей о продаже доли.
Куда отправить предложение о выкупе доли, если место жительства другого собственника неизвестно
Сосед может скрываться, чтобы не получать уведомление о продаже, или вы просто не знаете, где он живёт. Что делать?
Закон не говорит о том, по какому именно адресу нужно отправить уведомление. Поэтому есть несколько вариантов:
- по последнему известному адресу места проживания;
- по адресу квартиры, долю в которой вы собираетесь продать (для этого нужно получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что квартира принадлежит «потерявшемуся» соседу);
- по адресу, который вам сообщат по запросу в МВД или на сайте Госуслуг;
- обратиться к нотариусу, который подготовит уведомления о продаже и разошлёт официальные запросы о месте жительства собственников, а потом и сами уведомления о продаже. Некоторые нотариусы выдают продавцам свидетельство об успешной или неуспешной передаче заявления; оно может пригодиться в суде как доказательство того, что были приложены все усилия для поисков соседей.
Если у вас есть опасения, что сособственник будет уклоняться от получения уведомления и мешать сделке, разошлите письма по всем известным адресам — и по месту регистрации, и по месту фактического проживания, и по адресу продаваемой квартиры. Так будет больше доказательств, что вы сделали всё от вас зависящее.
Собственник не обязательно должен получить уведомление лично. Оно будет считаться доставленным, если дойдёт до конечного адреса, а собственник не прочтёт уведомление по причинам, которые зависели от него: например, не пойдёт на почту или откажется забирать уведомление у курьера. Если же уведомление не вручено по причинам, не зависящим от сособственника, суд может его не признать.
Помните: чем больше адресов вы охватите и чем тщательнее подготовите уведомление о продаже доли, тем меньше риск признания сделки недействительной.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли
Ещё один нюанс продажи доли — удостоверение договора купли-продажи у нотариуса. Раньше такое правило работало для всех подобных сделок, но с 31 июля 2019 года закон допускает одно исключение.
Если все собственники продают свои доли одновременно по одному договору, то к нотариусу можно не идти — продавцы вправе подписать один договор и отнести его на регистрацию в Росреестр. Главное, чтобы все сособственники были совершеннолетними.
Это хорошо (и выгодно!) для сособственников-продавцов, но покупатели всё равно предпочитают подстраховаться и провести сделку через нотариуса.
Что делать, если я хочу продать долю в квартире
Если сосед не хочет выкупать долю, самый очевидный вариант — продать её постороннему покупателю.
Но доля в собственности всегда будет стоить дешевле, чем фактическая цена всей квартиры, поделённая на два или на три (при ½ или ⅓ доли, например).
Поэтому предложите соседям продать и их доли тоже — так все получат больше денег. Или выделите свою долю — так вы сможете выставить недвижимость как самостоятельный объект.
Выкупить доли соседей самому и продать квартиру целиком
Подходит, если у вас есть финансовая возможность купить доли соседей. Возможно, другие собственники боятся быть обманутыми посторонними, но согласятся на сделку с человеком, которого они знают и которому доверяют. Ваши затраты окупятся — квартира «целиком», с одним собственником, будет стоить дороже и покупатели найдутся быстрее.
- Продать все доли одновременно, то есть квартиру целиком
- Объясните соседям, что так они смогут продать свои доли дороже и быстрее и не тратить лишние деньги:
- · целая квартира стоит дороже, чем квартира, проданная по долям, все получат больше денег;
- · «оставшимся» не придётся жить с чужим им человеком, с которым ещё неизвестно, как сложатся отношения;
- · можно сэкономить на оформлении сделки через нотариуса.
Выделить свою долю и продать
Если соседи не хотят продавать свои доли — ни вам, ни другому покупателю, проверьте, можно ли выделить вашу долю физически и продать её отдельно.
То есть до этого у вас была доля в праве, которая давала возможность пользоваться всей квартирой в рамках общего соглашения, а теперь определите, чем именно вы владеете в жилище, например комнатой, санузлом и отдельной частью коридора.
Такой вариант подойдёт только тем, у кого физически возможно перепланировать имущество на несколько «автономных» жилищ: владельцам частных домов или квартир, которые можно законно разделить, организовав санузел и кухню и устроив отдельный вход.
Долю можно выделить и по соглашению сторон, и через суд, если это не получилось по-хорошему.
Суд будет учитывать все факторы, которые влияют на пользование квартирой: от выдела доли не должны пострадать ни другие собственники, ни сама квартира, должны соблюдаться все санитарно-гигиенические нормы, правила пожарной безопасности и другие обязательные нормы. Обычно выделяют доли в квартирах или домах, в которых можно обустроить отдельный вход и использовать долю, никак не затрагивая остальных собственников.
Такая выделенная доля будет новым объектом недвижимости, и продать её можно, не спрашивая никого из бывших уже сособственников.
Как выкупить долю соседа против его воли
Можно выкупить долю соседа против его воли, но есть нюансы. Обычно это касается случаев, когда сосед владеет очень маленькой (незначительной) долей в собственности. Например, при наследовании квартир могут появиться Наследники десятых и даже сотых долей, которые не хотят ни продать её, ни подписать соглашение о порядке пользования квартирой и при этом даже не живут в ней.
Закон даёт право насильно выкупить долю у таких строптивых собственников, но только через суд и при особых условиях:
- доля сособственника незначительна;
- выделить долю в натуре невозможно, например, если это доля 1/15 в однокомнатной квартире в 30 кв. м — в таком случае нельзя выделить 2 метра для проживания;
- собственник не очень заинтересован в использовании квартиры.
Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире
Если у вас плохие отношения с соседями, а способы выше не подходят, то есть только один вариант сделать это — снизив цену. Иногда именно этого и добиваются соседи-сособственники. Ведь именно им вы должны предложить купить свою долю по этой цене первыми.
Настроенные против продажи соседи могут портить жизнь продавцу и намеренно срывать сделки, пытаясь сбить цену доли для себя.
Например, начинают не с лучшей стороны демонстрировать покупателям квартиру и себя или вовсе не пускать их на просмотр. В этих ситуациях покупатели сами рады отказаться от приобретения.
Если при этом соседи не переходят грань закона, то легальной управы на них практически нет.
Такие случаи на рынке недвижимости не редкость, поэтому существуют компании, специализирующиеся на сложных сделках с долями.
Специалисты смогут подсказать, как правильно вести себя с несговорчивыми соседями, и помочь провести саму куплю-продажу.
Но и тут нужно быть осторожным: некоторые компании предлагают незаконные схемы, которые потом могут признать не только недействительной сделкой, но и мошенничеством.
Если вы уверены, что у соседа нет денег на выкуп доли, но он активно мешает продаже и ведёт себя вызывающе, то в крайнем случае можно попробовать его же методы. Например, предупредить, что вы собираетесь подарить долю или её часть и личность нового соседа может его не обрадовать, поэтому лучше образумиться и договориться полюбовно.
Что делать, если соседи продают свои доли в квартире, а я не хочу продавать
Если соседи решили продать свои доли, вы имеете полное право не следовать их примеру. Но стоит взвесить все «за» и «против» такого решения, ведь продать квартиру целиком можно проще, быстрее и дороже. А ещё неизвестно, кто станет вашими новыми соседями.
Помните, что ваш сосед-сособственник может продать свою долю, только если вы отказались купить её по цене, которую он предложит и другим покупателям. У вас есть 30 дней на принятие решения после того, как сосед передаст вам предложение. Если цена вас устраивает, вы можете стать полноправным собственником квартиры.
Если же цена кажется завышенной, попробуйте проверить, нет ли сговора соседей с покупателями, возможно, такую цену указали для того, чтобы получить ваш отказ.
Как узнать, за сколько сосед продал долю
Если сосед сам не расскажет вам об этом, то шансов узнать реальную цену сделки очень мало.
Если у вас есть серьёзные основания подозревать, что в уведомлении была завышенная цена, а по факту долю продали дешевле (бывают и такие ситуации), единственный выход — действовать через суд.
Сначала обратитесь к оценщику и закажите у него расчёт рыночной стоимости доли. А потом идите с этими бумагами в суд — он может потребовать документы по сделке — и договор, и документы по расчётам.
Сложнее дело обстоит, если продавец замаскировал продажу другой сделкой. В такой ситуации в открытых источниках не остаётся никаких документов.
Продажа доли в квартире под видом дарения
Нередко продавцы доли используют обманную схему и дарят свою долю посторонним людям — заключают договор дарения, а деньги покупатель отдаёт без документов.
Хитрость в том, что уведомлять других собственников о таком акте не требуется: дарить долю можно любому человеку, не спрашивая согласия сособственников и не предупреждая их.
Это классический пример нарушения преимущественного права собственника на покупку доли.
Такая схема очень опасна и противоречит закону: обманутый сособственник может признать сделку недействительной и потребовать перевести на себя права покупателя такой «подаренной» доли.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва