Как поделить квартиру: 3 комнатная квартира, прописано 5 человек, как поделить на 2 и на 3 человек

Раздел имущества Как разделить трехкомнатную квартиру

3 946 просмотров

Трехкомнатную квартиру несложно разделить, при условии, что все владельцы могут договориться друг с другом. В противном случае решать проблемы придется через суд. Рассмотрим как добровольный вариант раздела, так и судебное разбирательство, а также основные способы фактического деления недвижимости, у которой есть несколько собственников.

Способы раздела трехкомнатной квартиры

Согласно ст.247 ГК РФ, при долевой собственности, любые действия или решения одного из собственников обязаны производиться исключительно при согласии и одобрении остальных владельцев. В противном случае они считаются противоправными и станут отличным поводом для других собственников, чтобы подать на нарушителя в суд.

Выделение в натуре

В отличие от однокомнатных-двухкомнатных квартир, их трехкомнатные варианты нередко разделяют на две однокомнатные квартиры. Более того, некоторые застройщики, еще на стадии строительства, планируют не одну трехкомнатную квартиру, а две однокомнатные.

Как следствие, все необходимые коммуникации для раздела в такой ситуации присутствуют. Однако даже в этом случае возникают многочисленные проблемы. Например, нельзя устраивать кухню в комнате, если снизу находится Жилое помещение соседей.

Как следствие, такой размен возможен только на первом этаже или, когда весь стояк одновременно производит подобную реконструкцию (что практически невероятно). Кроме того, остается открытым вопрос с входной дверью.

На практике, владельцы крайне редко прибегают к такому способу раздела, особенно когда их больше двух.

Продажа

Часто используемый вариант, в рамках которого все собственники соглашаются на продажу недвижимости и последующий раздел вырученной суммы.

Участвовать в данном процессе должны все стороны, однако фактически заниматься продажей, поиском покупателя и другими особенностями процедуры может кто-то один, чтобы не мешать друг другу.

В конечном итоге, после продажи трехкомнатной квартиры, вырученная сумма разделяется между бывшими собственниками, в соответствии с их долями.

Пример: Трехкомнатная квартира стоит 5 миллионов рублей. У нее есть 3 собственника: Вася, Петя и Маша. У первого 50% от недвижимости. У второго – 30% и у третьей – 20%. После продажи недвижимости за 5 миллионов, Вася получит свои 50% — 2,5 миллиона рублей. У Пети останется 1,5 миллиона, а Маша заберет себе оставшийся 1 миллион.

Денежная компенсация

В этом случае один владелец выкупает у остальных их доли и получает в полную собственность всю трехкомнатную квартиру. Разумеется, остальные должны быть согласны на такие действия, так как если даже хотя бы один из собственников не согласится продавать свою часть, полноправно распоряжаться жильем не получится.

Обмен

Это еще один вариант «выкупа» доли других собственников за счет другого имущества. Владельцы могут договориться о том, что один из них предоставляет взамен долей другую Недвижимость, транспорт, оборудование или иные объекты соразмерной стоимости.

Пример: У трехкомнатной квартиры 3 собственника: Петя, Вася и Маша. Петя хочет квартиру себе. Остальные владельцы не против, но хотят что-то взамен своей доли.

Маша, как владелица самой малой доли получает машину Пети и передает ему свою долю. Вася соглашается обменять свою часть на дачу с земельным участком, также принадлежащую Пете.

В итоге все становятся единоличными владельцами разных объектов.

Все вышеперечисленные варианты возможны только в том случае, если все собственники могут и хотят договариваться о дальнейшей судьбе трехкомнатной квартиры. В противном случае, если хотя бы одна из сторон не согласится с предложением остальных, они не смогут выполнить никаких действий. По крайней мере – законно.

Инструкция по разделу трехкомнатной квартиры

Раздел может производиться посредством устной договоренности между собственникам. Достаточно просто переоформить имущество на других владельцев.

Если есть сомнения или подозрения, то предварительно может быть заключено нотариальное соглашение между ними, в котором будут описаны все особенности будущего раздела, порядок действий и другие особенности.

Кроме того, если добровольный раздел невозможен, а также в случае с разделом при разводе, может использоваться судебный вариант решения проблемы.

Соглашение

Чаще всего такой вариант раздела используется при разводе. Его и рассмотрим. Подразумевается, что бывшие супруги готовы договариваться друг с другом.

Порядок действий

1. Супруги обсуждают между собой вопрос раздела трехкомнатной квартиры и другого имущества. Могут быть выбраны любые варианты, которые устроят обе стороны.

   Более того, бывшие супруги могут даже произвести неравный раздел, если один из них готов уступить некоторую часть своей доли (в обычном варианте, раздел производиться равными частями).

2. Все достигнутые договоренности фиксируются в соглашении.

3. Документ заверяется у нотариуса.
4. Супруги производят действия, в соответствии с положениями заверенного соглашения.

Документы и соглашение

Нотариусу неважно, кому на самом деле принадлежит имущество и какие особенности в нем указаны, так как такие бумаги можно подписать только добровольно. Потребуются только паспорта обеих сторон и непосредственно само соглашение.

Скачать образец соглашения о разделе трехкомнатной квартиры

Так как нотариальное заверение такого типа требует оплаты государственной пошлины, а она, в свою очередь, высчитывается исходя из рыночной стоимости имущества, предварительно нужно заказать отчет об оценке от лицензированной компании.

Расходы

Подпункт 5 пункта 1 ст.333.24 НК РФ указывает на то, что за совершение таких нотариальных действий необходимо заплатить 0,5% от стоимости соглашения (цены всех указанных в нем объектов).

В то же время, платеж не может быть меньше 300 рублей и больше 20 тысяч рублей.

Помимо этого, заплатить нужно самому нотариусу (около 3-4 тысяч) и дополнительно, в Росреестре, за переоформление права собственности (2 тысячи).

Пример: При стоимости квартиры 5 миллионов рублей, совокупные расходы составят 20+3+2=25 тысяч рублей. 0,5% от 5 миллионов – это 25 тысяч, но платеж не может быть больше 20 тысяч, потому учитывается только максимально возможная сумма. 3 тысячи берет себе Нотариус и еще 2 нужно отдать в Росреестре.

Судебное разбирательство

Принудительно заставить одного или нескольких собственников продать свою долю или дать разрешение на те или иные действия практически невозможно. Единственный вариант – если данные собственники совершают противоправные действия.

Пример: Петя, один из владельцев трехкомнатной квартиры, сдал свою часть в аренду третьим лицам. Однако с этим не согласны остальные владельцы, с которыми Петя не согласовал свои действия. Они имеют право подать на Петю в суд, чтобы он расторг Договор аренды, однако они все равно не смогут заставить его продать им свою часть имущества.

Как следствия из всего вышесказанного, судебные разбирательства больше всего актуальны для супружеских пар, планирующих развод, но не имеющих возможности договориться о разделе имущества самостоятельно.

Порядок действий

1. Провести оценку недвижимости (как и в случае с соглашением, требуется для определения размера государственной пошлины).
2. Составить Исковое заявление.

3. Направить его в суд по месту регистрации или по месту расположения спорной недвижимости.
4. Оплатить государственную пошлину.

5. Дождаться решения суда и действовать в соответствии с положениями, указанными в нем.

Документы и исковое заявление

В суд нужно предоставить:

1. Документы, подтверждающие личность.
2. Исковое заявление.
3. Квитанцию об оплате государственной пошлины.
4. Документы, подтверждающие Право собственности на недвижимость.

Кроме того, может потребоваться свидетельство о разводе, о браке, о рождении и другие документы, способные доказать правоту истца.

Расходы

Размер государственной пошлины определяется исходя из пп.1 п.1 ст.333.19 НК РФ.

В законодательстве предусматривается разбивка по сумме, но в случае с трехкомнатной квартирой, стоимость которой явно будет больше 1 миллиона рублей, актуальным является лишь один вариант.

Придется заплатить 0,5% от суммы свыше 1 миллиона рублей, но не больше 60 тысяч рублей и дополнительно фиксированный платеж в размере 13 200,00 рублей.

Пример: Квартира стоит 5 миллионов рублей. В расчет берется 4 миллиона рублей. 0,5% от них – это 20 тысяч рублей. Добавляем сюда 13,2 тысяч и получаем общий платеж в размере 33 200,00 рублей.

Особенности раздела трехкомнатных квартир

Помимо всего вышеперечисленного, существует еще ряд особенностей, связанный с теми или иными вариантами получения квартиры.

Материнский капитал

Если недвижимость приобреталась (или улучшалась) за счет средств материнского капитала (что автоматически подразумевает наличие как минимум двух детей), их интересы также необходимо учитывать.

Более того, как только материнский капитал был использован, дети автоматически получают право на равную долю в недвижимости, даже если от общей стоимости жилья материнский капитал составил лишь небольшую часть.

Пример: У трехкомнатной квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, два собственника-супруга: Петя и Маша. У них двое детей. В случае развода, дети обязаны получить равные доли. Как следствие, у Пети с Машей получается не 50% недвижимости, а только по 25%.

Ипотека

Если недвижимость в ипотеке и при этом ее планируется разделить, рекомендуется заранее обговаривать эту возможность с представителем банка.

У финансовой организации могут возникнуть свои требования, связанные с разделом (например, они могут дать согласие, но только при условии преждевременного погашения долга).

В противном случае, банк может поставить заемщика перед фактом досрочного закрытия кредита, иначе отберет квартиру и реализует ее.

Дарственная или Наследство

Если трехкомнатная квартира досталась в наследство или была подарена нескольким собственникам, они могут делить ее по собственному усмотрению любым из перечисленных выше способов. В то же время, если один из них вступает в Брак, такая недвижимость остается его личной собственностью и при разводе не подлежит разделу.

Какие трехкомнатные квартиры не делятся

Не подлежат разделу государственные (муниципальные) и служебные виды недвижимости. В лучшем случае получится их разменять. Например, трехкомнатную квартиру, в теории, можно разменять на две однокомнатные. И если в случае со служебным жильем, это еще хоть как-то возможно, то найти подходящую муниципальную недвижимость практически невозможно.

Раздел трехкомнатной квартиры может производиться множеством различных способов и определить конкретный вариант можно только рассмотрев возникшую ситуацию. Перед началом раздела рекомендуется обсудить все нюансы на нашей бесплатной консультации. После этого юристы смогут успешно защитить ваши права у нотариуса или в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как правильно разделить трехкомнатную квартиру

Способы раздела трехкомнатной квартиры, зависят от того, находится она в долевой или в совместной собственности. Если размеры долей уже определены (квартира в долевой собственности), то самый простой способ ее раздела — продажа. Также поделить такую квартиру можно, выделив доли в натуре или путем выкупа доли одним собственником у другого.

В том случае, если квартира находится в совместной собственности (доли не определены), то разделить ее можно, составив соглашение либо же через суд.

После того, как раздел будет произведен, совладельцы также могут продать всю квартиру или доли по отдельности, в том числе и друг другу, либо выделить доли в натуре, то есть организовать отдельный вход и раздельные коммуникации.

Совместная и долевая собственность на недвижимость

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ существует два вида общей собственности на имущество, в том числе и на недвижимость. При общей долевой собственности доли каждого из совладельцев определены, их размер может быть равным или может отличаться у разных собственников. Право собственности на долевое имущество ограничено — пользоваться и распоряжаться своей долей можно только с согласия остальных собственников.

В большинстве случае Общая собственность является именно долевой. Исключением является недвижимость, приобретенная в браке, которая является совместной собственностью супругов.

Доли в совместной собственности не определены. Более того, титульным собственником может числиться только один из супругов.

Однако он не сможет распоряжаться имуществом, в том числе и продать его, без согласия второго супруга.

В том случае, когда брак расторгается, недвижимость должна быть разделена между супругами. Для того, чтобы разделить квартиру или иной объект недвижимости, приобретенный в браке, сначала нужно определить в нем доли обоих супругов.

Обычно недвижимое имущество делится поровну, так как супруги обладают равными правами на него.

Однако допускается и раздел в неравных долях, например, в интересах детей или в том случае, когда при покупке имущества один из супругов вкладывал свои личные денежные средства.

В подобной ситуации супруг, получающий меньшую долю в имуществе, получает право на выплату денежной компенсации. Супруги, оформляющие развод, могут договориться, что вся квартира достанется одному из них. Например, такое условие может быть поставлено, если обладатель квартиры откажется от причитающихся ему алиментов.

Способы раздела долевой собственности

Разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности, можно несколькими способами. Самым выгодным и удобным для владельцев является продажа объекта недвижимости по рыночной цене. В том случае, когда стороны не могут договориться о продаже, они могут разделить недвижимость и иными способами.

Продажа квартиры

Самый простой способ раздела долевой собственности — ее продажа третьему лицу. Полученная от продажи сумма разделяется пополам или в соответствии с долями в общем имуществе.

В дальнейшем бывшие собственники могут на полученные от продажи средства купить себе другое жилье или направить их на другие цели. Реализовать такой способ возможно только в том случае, когда все совладельцы готовы продать жилье.

Если один из собственников выступает против сделки, то продать всю квартиру не получится.

Выдел в натуре

Выдел в натуре означает установление режима отдельного объекта недвижимого имущества на долю каждого из собственников.

В случае выдела доли в натуре прекращается совместное использование объекта, каждый из совладельцев получает право на единоличное распоряжение своей частью объекта недвижимости.

Выдел доли в натуре может производится по соглашению всех собственников обязательно при технической возможности, а если оно не достигнуто, то судом.

Выдел натуральной долей для трехкомнатной квартиры практически невозможен. В соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ выдел не допускается, если он наносит несоразмерный размер недвижимому имуществу. На практике суды отказывают в разделе квартиры, если каждый из собственников не может обустроить отдельный вход в свое помещение или раздельные коммуникации (водопровод, канализацию и т. д.).

Выплата денежной компенсации (выкуп долей)

Еще один способ раздела общей долевой собственности — выкуп одним из совладельцев долей других. В таком случае инициатором раздела выплачивается денежная компенсация остальным сособственникам.

Размер компенсации определяется сторонами, и, как правило, он равен рыночной стоимости доли. У данного способа также есть одно ограничение — на проведение сделок должны быть согласны все совладельцы жилья.

Если хоть один из собственников доли в праве общей собственности не согласится на выплату компенсации, распоряжаться всем имуществом у покупателя не получится.

Также обязательство выплаты компенсации может быть установлено судом, если выкупаемая доля имеет незначительный размер и не может быть выделена в реальности, а ее владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. После выплаты компенсации бывший совладелец утрачивает свои права на долю в праве общей собственности.

Продажа доли в квартире

В том случае, когда совладельцы не могут прийти к согласию, можно продать свою долю в квартире. Так как остальные совладельцы обладают правом преимущественной покупки, продавцу сначала нужно предложить совершить сделку им.

Только после того, как другие совладельцы откажутся от покупки или проигнорируют предложение, можно продавать долю посторонним покупателям. Нужно учитывать, что цена продажи доли будет всегда меньше той суммы, чем если бы все совладельцы продали квартиру целиком и поделили деньги соразмерно своим долям.

Поэтому продажа доли является крайним способом решения проблемы из-за своей невыгодности. Такие сделки проходят только с участием нотариуса.

Раздел квартиры, находящейся в совместной собственности

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Раздел совместного имущества супругов может быть произведен двумя способами.

Обычно стороны самостоятельно определяют размер долей каждого из супругов и составляют соглашение, которое заверяется нотариусом. Однако если супруги не пришли к согласию, раздел может быть произведен судом по инициативе одной из сторон. Раздел имущества не обязателен для супругов, оформляющих развод.

Однако нужно учитывать, что тогда режим совместной собственности на квартиру сохранится, поэтому ни один из бывших супругов не сможет распоряжаться квартирой без согласия другого.

Как разделить трехкомнатную квартиру по соглашению

Раздел квартиры может быть осуществлен в досудебном порядке с помощью соглашения, которым совладельцы определяют, какое точно имущество и в каком размере переходит в собственность каждого из них.

Разделить имущество по соглашению можно еще до того, как развод будет официально оформлен.

Кроме соглашения о разделе имущества стороны могут составить и соглашение об определении долей — юридические последствия в обоих случаях будут равнозначны.

Скачать образец соглашения о разделе квартиры

Соглашение обязательно должно быть удостоверено нотариусом, который предварительно проверяет наличие обременения или ареста на квартиру, а также убеждается в том, что имущество принадлежит супругам или одному из их и было приобретено в браке.

По умолчанию супруги могут разделить квартиру в равных долях. Однако участники соглашения вправе определить и иные размеры долей, например, учесть интересы несовершеннолетних детей, остающихся с одним из супругов.

Собственник, получивший большую долю в квартире, может выплатить второму супругу денежную компенсацию, что должно найти отражение в тексте документа.

При обращении к нотариусу сторонам нужно предоставить следующие документы:

• свидетельство о заключении брака;
• свидетельство о разводе или решение суда о расторжении брака (при наличии);
• паспорта;
• документы на квартиру.

За удостоверение соглашение нотариус взимает госпошлину, а также плату за оказание услуг. На основании пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ госпошлина составит 0,5 % от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 тыс. руб.

Размер платы за оказание нотариальных услуг устанавливается региональной нотариальной палатой на основании предельных тарифов ФНП.

Например, в 2021 году размер платы за удостоверение соглашения о разделе имущества в Москве составляет 8 тыс. руб. Если в соглашении фигурирует несколько объектов недвижимости, то за каждый последующий нужно доплатить по 1 тыс.

руб. Общая плата за оказание УПТХ по удостоверению договора не может превышать 12 тыс. руб.

Стоимость удостоверения соглашения о разделе имущества в Москве в 2021 году

Нотариальное действиеРазмер госпошлиныРазмер платы за УПТХПримечание

Удостоверение соглашения о разделе имущества	0,5 % от суммы договора, не меньше 300 и не больше 20 тыс. руб.	8 тыс. руб.	За каждый последующий объект недвижимости в соглашении дополнительно 1 тыс. руб., всего не более 12 тыс. руб.

После того, как нотариус удостоверит соглашение, стороны должны зарегистрировать право собственности на доли в квартире. Для этого каждому из супругов нужно обратиться в Росреестр или в МФЦ и подать заявление на государственную регистрацию. За нее также придется уплатить госпошлину в размере 2 тыс. руб.

Как разделить трехкомнатную квартиру через суд: пошаговая инструкция

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Чтобы разделить трехкомнатную квартиру через суд, нужно определиться с фигурами истца и ответчика. В качестве истца может выступать лицо, наиболее заинтересованное в разделе недвижимости. Тогда второй супруг привлекается к делу в качестве ответчика.

Шаг первый — подготовьте необходимые документы

Список документов, который может понадобиться для суда, не является строго определенным и зависит от обстоятельств дела. В первую очередь истцу понадобится документ, который подтверждают право совместной собственности на квартиру, а также ее стоимость (выписка из ЕГРН).

По желанию истца для расчета цены иска может использоваться не кадастровая стоимость, указываемая в выписке, а инвентаризационная  или рыночная. Инвентаризационная стоимость указывается в техническом паспорте, рыночную цену квартиры можно узнать, заказав экспертную оценку.

Если делится квартира, нажитая в браке, то следует подготовить:

• свидетельство о браке;
• свидетельство о разводе;
• копию решения суда о расторжении брака.

Подать документы на раздел совместно нажитой квартиры можно еще до развода, поэтому последние два документа из списка предоставляются в том случае, если брак уже был расторгнут.

Шаг второй — составьте исковое заявление

Исковое заявление о разделе квартиры составляется по общим правилам, установленным ст. 131 ГПК РФ. В заявлении обязательно нужно указать следующую информацию:

• наименование суда, в который обращается Истец;
• сведения об истце — ФИО, адрес проживания, контактные данные (номер телефона и E-mail);
• данные ответчика — ФИО, адрес регистрации, контактные данные, если они известны истцу;
• подробное описание всех обстоятельств дела и доказательства, которыми истец подтверждает свои требования;
• исковые требования — раздел квартиры с указанием размера долей всех совладельцев;
• цену иска, которая определяется стоимостью разделяемой квартиры;
• перечень приложенных к иску документов.

Скачать образец иска о разделе квартиры

Одна копия иска направляется ответчику, если к процессу привлекаются заинтересованные лица, каждому из них также направляется образец заявления.

Шаг третий – подайте заявление в суд

Готовое заявление нужно подать в канцелярию суда — мирового, если Цена иска менее 50 тыс. руб. или районного (городского), если цена иска превышает данную сумму. На основании п. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимость подаются в суд по месту нахождения данного недвижимого имущества.

При подаче заявления необходимо оплатить госпошлину, размер которой определяется ценой иска. К ранее подготовленному пакету документов нужно будет приложить:

• квитанцию об оплате госпошлины;
• копию почтовой квитанции с описью вложения о направлении заявления ответчику и заинтересованным лицам;
• расчет цены иска.

Если подачей заявления занимается представитель, он должен предоставить Доверенность или иной документ, подтверждающий его полномочия.

Шаг четвертый – примите участие в судебном разбирательстве

Многие истцы считают, что им необязательно участвовать в самом процессе, поэтому ходатайствуют о рассмотрении дела в их отсутствии либо просто не посещают заседания.

Однако иски о разделе совместно нажитого имущества не относятся к категории дел, которые рассматриваются формально — зачастую они превращаются в настоящие процессы с вызовом свидетелей, судебными прениями, проведением экспертиз и т. д.

Активное участие любой из сторон может значительно повлиять на результаты разбирательства, поэтому не следует игнорировать судебные заседания. Более того, зачастую к таким делам подключают профессиональных защитников, что объясняется значительной стоимостью объекта иска, то есть квартиры.

Шаг пятый — получите судебное решение

В том случае, если требования истца будут удовлетворены, квартира будет разделена между собственниками.

Судебное решение вступает в силу по истечении срока на апелляционное обжалование, то есть через 30 суток с даты вынесения.

Если ответчик или иное лицо обжаловало решение, жалоба будет рассматриваться судом апелляционной инстанции. Решение апелляционного суда вступает в силу в день его вынесения.

Шаг шестой — зарегистрируйте право собственности на квартиру

Последний этап раздела трехкомнатной квартиры — регистрация права собственности на долю в недвижимом имуществе. Основанием для регистрации является судебное решение — других документов подготавливать не нужно.

Истцу необходимо обратиться в орган регистрации (Росреестр) или в МФЦ, заплатить госпошлину (2 тыс. руб.) и предоставить паспорт, документы на квартиру и копию судебного решения.

После того, как право собственности на долю будет зарегистрировано, раздел квартиры можно считать законченным.

Какие сложности могут возникнуть

Супруги, оформившие развод, могут разделить трехкомнатную квартиру нажитую в браке или оставить ее в совместной собственности.

Однако в последнем случае ограничивается распоряжение имуществом — титульному собственнику будет необходимо получать согласие бывшего супруга на проведение сделок.

Могут возникнуть и сложности с пользованием квартирой, особенно если отношения между бывшими супругами испортились. Поэтому в случае развода, а иногда и до него, выгоднее разделить недвижимое имущество между собственниками.

Популярные вопросы и ответы на них

Можно ли разделить муниципальную квартиру? Квартира, находящаяся в муниципальной собственности, не может быть разделена между квартиросъемщиками. Однако если прописанные в ней граждане ранее не участвовали в бесплатной приватизации, они могут приватизировать ее по долям и впоследствии продать. Если у трехкомнатной квартиры два собственника, как разделить между ними комнаты? Собственники могут самостоятельно определить, кому в пользование достанется две комнаты, а кому одна. Если совладельцы не могут прийти к согласию, разделить квартир или определить порядок пользования помещением можно в суде. Если квартира была приобретена в браке и находится в долевой собственности, один из супругов не является собственником, сможет ли он претендовать на долю при разводе? Зависит от обстоятельств. Если квартира была приобретена в браке, а затем при определении долей один из супругов отказался от прав на свою долю, он не сможет претендовать на нее при разводе и разделе имущества. Если же при покупке квартира была оформлена на нескольких лиц, например, мать и ребенка, то муж при разделе имущества может претендовать на часть доли супруги. Если за квартирой числится долг за Услуги ЖКХ, он делится пополам в случае ее раздела? Долги делятся между собственниками соразмерно их долям в праве общей собственности на квартиру. Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.

Как происходит раздел квартиры на доли?

Lisur/Depositphotos

Отвечает генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Начнем с конца. Поскольку Ваша дочь является собственником доли в квартире, то она имеет право распоряжаться принадлежащей ей долей по своему усмотрению.

Это значит, что она может ее продать (но с учетом ограничений в том, что первое (преимущественное) право приобретения доли будет за Вами), подарить, заложить, завещать и т. д. Кто является главным квартиросъемщиком – не имеет никакого значения.

Если Ваша дочь захочет кому-либо подарить, завещать свою долю или заложить ее, то Ваше согласие как сособственника на такие сделки не требуется.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

При продаже доли в квартире у Вас есть первостепенное право ее купить по цене и на условиях, выставляемых дочерью. Если Вы откажетесь покупать долю на предложенных условиях или не ответите на предложение в течение 30 дней с даты получения уведомления от дочери, то долю она вправе продать любому лицу, но на тех же условиях, что предлагала Вам.

Если вы обоюдно придете к решению о том, что дочь Вам продаст свою долю, то стоимость доли Вы определяете самостоятельно. Она может быть любой, но с единственной оговоркой: стоимость должна быть реальной.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости на сегодняшний день очень близка к рыночной стоимости, а иногда и превышает ее.

Для оценки рыночной стоимости доли рекомендую обратиться к профессиональному оценщику, который произведет независимую оценку.

Любые сделки с долями недвижимости подлежат нотариальному удостоверению, поэтому для оформления договора необходимо будет обязательно обратиться к нотариусу.

Таким образом, в результате ваших с дочерью сделок Вы станете единоличной собственницей квартиры, а дочь получит от Вас денежную сумму. И не забудьте в договоре прописать условие о снятии с учета дочери и ее несовершеннолетнего ребенка.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Поскольку Вы и Ваша дочь являетесь долевыми собственниками, то, в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, осуществлять владение, пользование и распоряжение (продажу, мену, дарение и прочее) Вы можете совместно или по обоюдному согласию.

Если ваши доли выделены в натуре (и это юридически значимое обстоятельство зафиксировано в нотариальном договоре или договоре о приватизации), то Ваша квартира является коммунальной. В этом случае Вы, как и Ваша дочь, проживаете каждая в своих комнатах и совместно пользуетесь кухней, санузлами, коридором и иными местами общего пользования.

Продать свою комнату можете как Вы, так и она, однако при совершении такой сделки надлежит предложить второму собственнику выкупить планируемую к продаже комнату самостоятельно по цене предложения этой комнаты третьим лицам. Цена комнаты в данном случае будет максимально приближена к рыночной.

Вы сами сможете ее проанализировать, воспользовавшись базой любого агентства недвижимости.

Если же доли в натуре не выделены, то владение и пользование квартирой, а также распоряжение ею должно быть осуществлено всеми собственниками совместно, и Ваша дочь обязана Вас уведомить о продаже своей доли в обязательном порядке.

При этом она вправе предложить Вам выкупить эту долю по той цене, за которую она имеет намерение продать ее третьим лицам. В случае, если Вы выплатите Вашей дочери стоимость ее доли, то Вы становитесь полноправным собственником всей квартиры.

Если же Вы не выкупаете долю у Вашей дочери, она вправе ее отчуждать, причем по той цене, по которой предлагала осуществить выкуп Вам.

Однако, как показывает статистика аналогичных сделок, стоимость такой «идеальной доли» не будет высока (то есть будет значительно ниже стоимости рыночной, рассчитанной из средней стоимости 1 кв. метра аналогичной площади).

И, в случае если с Вашей стороны будут возражения, тому, кто приобретет данную «идеальную долю», предстоит значительное количество судебных разбирательств и отнюдь не идеальное вселение в спорную квартиру, а также определение порядка пользования в судебном порядке.

Поэтому наиболее эффективным разрешением проблемы является договоренность, достигнутая между собственниками (Вами и Вашей дочерью) о выкупе Вами второй доли по устраивающей Вас цене либо совместная продажа квартиры (что позволит получить более высокую стоимость, чем продажа долей).

А если вы не достигнете согласия, определение и выделение долей (при физической возможности это делать) будут осуществляться в судебном порядке. Вместе с тем понудить Вас к продаже Вашей доли или выкупу доли дочери никто, даже судебные органы, не вправе.

Так что в любом случае придется договариваться.

Можно ли отца ребенка обязать продать долю в квартире?

Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Вы можете договориться с дочерью о покупке ее доли. Как правило, родственники заказывают оценку квартиры и определяют стоимость продажи, согласно размеру доли. Например, если Вашу квартиру оценили в 4 млн рублей, то дочери, которая является владельцем 50% жилплощади, полагается 2 млн рублей.

Если Вы не готовы покупать долю, то в таком случае дочь имеет право выставить свои квадратные на продажу. Технически это происходит по факту письменного уведомления о желании продать свою долю или предварительного получения Вашего отказа от преимущественного права покупки.

Вместе с этим продавать квартиру долями менее выгодно, чем целиком: при стоимости квартиры в 4 млн рублей Ваша дочь получит не 2 млн рублей, а до 1,5 млн рублей. Это связано с тем, что доли серьезно дисконтируются на рынке – вплоть до 30-40% – так как желающих «делить» жилплощадь с другими людьми не так уж и много.

Отвечает юрист, специалист по недвижимости Ирина Дарсалия:

Хочется сразу заметить, что понятие «ответственный квартиросъемщик» кануло в Лету вместе «развитым социализмом». На сегодняшний день есть либо наниматель и члены его семьи (когда квартира не приватизирована), либо собственник и члены семьи собственника жилого помещения.

В описываемой ситуации квартира принадлежит маме и дочке на праве общей долевой собственности в равных долях, то есть по ½ доли у каждой. Согласно ст. 209 ГК РФ, только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом.

Остальные лица, прописанные в этой квартире, относятся к категории «члены семьи собственника», и правом распоряжаться ею не обладают. Их мнение никоим образом не учитывается при продаже.

Поскольку квартира является общей собственностью двух человек, то при продаже доли одним собственником у второго есть гарантированное законом (ст. 250 ГК РФ) право преимущественной покупки. Это подразумевает, что, когда дочь надумает продавать свою долю, в первую очередь она обязана уведомить о предстоящей продаже мать, как второго собственника.

Уведомление оформляется у нотариуса и направляется по почте на имя второго собственника по адресу нахождения продаваемой квартиры. Дочь имеет полное право указать в этом уведомлении любую стоимость своей доли, независимо от рыночной цены или кадастровой стоимости. Она собственник: ее право продать за ту цену, которую она считает нужным.

Для принятия решения о выкупе доли у второго собственника есть месяц со дня получения уведомления. Если в этот срок он не предпримет никаких действий, то доля продается третьим лицам. При этом важно отметить, что в договоре купли-продажи доли третьим лицам цена должна быть не меньше той, что указана в уведомлении о праве преимущественной покупки.

В противном случае у сособственника есть законные основания для признания данной сделки недействительной как ущемляющей его права.

И еще хотелось бы пояснить, что прибегнуть к хитрости и не получать на почте уведомление от нотариуса и тем самым помешать продаже доли третьим лицам не удастся.

В случае, если письмо не получено, оно по истечении установленного срока хранения (1 месяц) возвращается к нотариусу, и тот выдает соответствующее свидетельство, позволяющее продажу доли третьим лицам.

Это сделано для того, чтобы участники долевой собственности не злоупотребляли правом и не ставили палки в колеса при проведении сделки.

Не стоит забывать и о том, что в данном случае продается не какая-то конкретная комната, а невыделенная, виртуальная доля в квартире.

Новый собственник доли должен будет договариваться со вторым собственником, кто и в какой комнате будет жить.

Ванна, кухня, санузел, коридоры – эти помещения находятся в совместном пользовании всех собственников, и запреты пользоваться кухней или навешивание замков на ванную комнату одним из собственников незаконно.

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Дочь в данной ситуации имеет право распоряжаться своей долей квартиры при одном условии – если она уведомит сособственника о желании ее продать. Данное уведомление должно быть составлено в нотариальной форме.

Мама в течение месяца должна определиться, будет она покупать долю или нет, после чего необходимо написать заявление о своем решении ее приобрести либо проигнорировать сообщение.

В случае приобретения доли нужно будет договориться с дочерью о дате и времени сделки и выкупа доли. В уведомлении дочка может указать любую цену, но в случае продажи доли третьему лицу сумма должна остаться такой же.

На рынке есть определенные правила ценообразования – есть цена всей квартиры, половины и доли. Стоимость доли определяется следующим образом – это минус 40% от стоимости половины квартиры.

Отвечает Юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Марина Любочская:

В Вашей ситуации есть следующие варианты решения вопроса.

Первый. Вы можете выкупить у дочери ее долю в праве собственности на квартиру. Такая сделка должна оформляться у нотариуса. Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Таким образом, купить долю в праве на квартиру у своей дочери Вы можете за любую цену, о которой вы с ней договоритесь. На практике сделки с недвижимостью совершаются на основании рыночной оценки недвижимости, определяемой по соглашению между продавцом и покупателем.

Заставить собственника продать свое имущество по какой-то стоимости нельзя, придется договариваться.

За основу можно взять заключение специалиста-оценщика, который по Вашему запросу определит рыночную стоимость Вашей квартиры, или риелтора, который хорошо ориентируется в текущих ценах на недвижимость и сможет после анализа цен на аналогичные квартиры в Вашем районе определить оптимальную цену Вашей квартиры.

Второй вариант. Вы с дочерью можете договориться и продать всю квартиру, а деньги, полученные от ее продажи, разделить поровну (пропорционально вашим долям) или иначе (по договоренности).

Понятие «главный (ответственный) квартиросъемщик» в действующем законодательстве заменено термином «наниматель» жилого помещения по договору социального найма.

Но поскольку вы с дочерью являетесь собственниками квартиры, то термин «квартиросъемщик» к Вашей ситуации не подходит.

Вы и Ваша дочь являетесь сособственниками квартиры и обладаете равными правами по владению и распоряжению жилым помещением.

В случае, если Ваша дочь решит продать свою долю в праве собственности на квартиру постороннему лицу, то, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, она должна будет известить Вас письменно о продаже своей доли с указанием цены и других условий продажи. По закону Вы имеете преимущественное право на выкуп доли дочери за предложенную ею цену.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?
• Как оформить отказ супруга от совместного имущества?
• 5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.