По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.
Срок владения имуществом
В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан Закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г.
№ 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).
По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.
Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:
- если Право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
- если право собственности получено в результате приватизации;
- если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). НАША СПРАВКА Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).
Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.
РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета.
А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.
Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ).
Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня.
В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).
Как рассчитать Налог
Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.
Он бывает двух видов (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):
- имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
- вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.
Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.
ПРИМЕР
ПРИМЕР 1
А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.
Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.
Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:
(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.
Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.
Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:
(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.
Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.
ПРИМЕР 2
А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.
Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.
При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:
(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.
Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.
Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:
(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.
В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.
Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).
Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на Недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например Договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп.
2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.
Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, Услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту.
А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569).
Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.
Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора.
Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика.
Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).
Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала.
Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов.
То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).
Как заплатить налог
Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит Штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).
Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.
Как продать квартиру в собственности менее 3 лет без налога
Согласно налоговому законодательству каждый Гражданин России обязан уплачивать налоги с доходов, в том числе полученных от сделок с недвижимостью. Однако предусмотрены случаи, когда платить налог с продажи квартиры по закону не нужно. Это касается как раз тех моментов, когда в собственности жилая площадь находилась меньше 3 лет.
Важно знать! Какой налог должен заплатить физическое лицо с продажи квартиры в 2022 году?
Законодатель пытается снижать налоговое бремя продавцов квартир, предоставляя ряд льгот при исчислении подоходного налога.
В 2022 году были внесены ряд изменений, которые регламентируют проведение сделок и льготирование. 
Как не платить налог с проданной квартиры?
Если квартира была приобретена до 1 января 2016 года и у продавца находилась в собственности более 3 лет, то он полностью освобождается от уплаты налога. Такое правило действовало довольно долго. Но поправки в Налоговый Кодекс внесли свои коррективы, и теперь владеть жилой недвижимостью, приобретенной после 1 января 2016 года, нужно более 5 лет (ст. 217.1 НК РФ).
Но тут есть свои исключения. Снизить минимальный срок с пяти до трех лет можно, если квартира:
Как же избежать налогообложения или сократить расходы на уплату налога при продаже квартиры, которой владели меньше трех лет, разберем далее.
Имущественный вычет при продаже квартиры в собственности менее 3 лет
Сократить базу, которая подлежит обложению налогом в случае продажи жилья, можно, воспользовавшись имущественным вычетом. Это фиксированная сумма, определенная законодательством.
В 2022 году сумма вычета не изменилась и составляет 1 миллион рублей.
Этот способ уменьшения налога от сделки с квартирой очень удобен и эффективен, когда Продавец не может подтвердить покупку документами. Аналогично и со строительством частного дома и его продажей, когда во владении находился меньше 3 лет, а понесенные на стройку расходы доказать нет возможности.
Рассмотрим применение имущественного вычета на практическом примере:
Гражданка М. продала квартиру за 1,4 млн.рублей, которую приобрела годом раньше. Поскольку досталась ей квартира по договору дарения от родственника, то фактических расходов на приобретение она не понесла. Рассчитать НДФЛ можно следующим образом. Налогооблагаемая база составит:
1,4 млн. – 1 млн. = 0,4 млн. рублей.
Вот с этой суммы и будет исчислен налог по ставке 13%:
0,4 млн. × 13% = 52 тыс.рублей.
Эти средства гражданка М. должна заплатить в бюджет.
Но следует учитывать, что такая льгота действует в одном налоговом периоде, т.е. может быть использована один раз в год. Продали одно Жилое помещение – получите имущественный вычет. Захотели продать в этом же году вторую – льготы на нее уже не распространяется.
В регионах есть жилье, стоимость которого не всегда дотягивает до 1 млн. рублей, но имущественный вычет применяется, независимо от места нахождения такого объекта жилой недвижимости. Соответственно, если квартиру продали за меньшую сумму, то и исчислять налог не с чего. Хотя и здесь все не однозначно.
Пример заполнения декларации по форме 3-НДФЛ.
Льгота при подтверждении суммы расходов на квартиру
При продаже квартиры или жилого дома, находившихся в собственности сроком менее 3 лет или 5 лет, можно уменьшить облагаемую налогом базу на сумму расходов на ее приобретение. Иными словами, из суммы сделки по продаже квартиры можно вычесть сумму сделки по ее покупке. Разница и будет облагаться НДФЛ.
Если обе суммы – продажи и покупки – совпадут, то и уплачивать налог не с чего, налог равен нулю. Этим пользуются некоторые люди, которые желают уйти от налогообложения сделки.
Зачастую они умышленно завышают стоимость покупки или, наоборот, занижают стоимость продажи, чтобы не показывать дохода, полученного в результате продажи, когда недвижимость находилась в собственности менее минимального срока.
Важно знать! Даже если сумма налога равна «нулю» и не выплачивается, обязанность отчитаться остается, предоставлением декларации 3-НДФЛ в налоговый орган.
Например: гражданин Д. приобрел квартиру в собственность стоимостью 3,8 млн.рублей, оформив договор купли-продажи на эту же сумму. В следующем году он продает эту квартиру фактически за 4,1 млн.рублей, уговорив при этом покупателя указать в договоре 3,8 млн.
В итоге гражданин Д. сокрыл разницу, которая по сути является доходом от сделки и облагается налогом в 13%.
Но, поскольку сумма понесенных расходов на приобретение оказалась равна сумме полученных доходов (что подтверждено документально), то в казну ему уплачивать ничего не нужно.
Следует уточнить, что при расчете вычета понесенных расходов можно указать и уплаченные проценты по ипотечному кредиту, если он брался для приобретения продаваемой квартиры. Такие расходы можно подтвердить справкой из банка. Таким образом, расчет будет таким:
НБ = Сумма продажи квартиры — Сумма покупки — проценты по ипотеке.
Для расчета налога будет взят итог и с него начислено 13%. Соответственно, если итог окажется равен нулю, то гражданин освобождается от уплаты налога, но обязан подать нулевую декларацию.
Как воспользоваться льготой?
Необходимо поставить в известность налоговую инспекцию. Продав недвижимость, которой владели меньше 3 лет, собственник обязан предоставить декларацию до 30 апреля следующего за сделкой года. Если недвижимость была продана в течении 2021 года, то отчитаться нужно до 30.04.2022 года. Вместе с декларацией оформляется заявление по установленной форме о предоставлении налогового вычета.
К декларации прилагается пакет документов, подтверждающих продажу квартиры, а также покупку, если желаете получить льготу на разницу.
Минимальная стоимость жилья
До недавнего времени налоговый кодекс не ограничивал стоимость продаваемой жилой недвижимости и этим пользовались как риэлторы, реализующие ее документально по явно заниженным ценам, так и остальные нечестные на руку стороны сделки.
С 2017 года введен порядок определения минимальной цены продаваемой жилой собственности – она не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, которая устанавливается на начало года совершения сделки (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
При отсутствии официальной информации о точной кадастровой стоимости квартиры, то такие требования не могут быть применены.
Пример. Гражданин К., продавая квартиру, указал в договоре купли-продажи стоимость квартиры в 1,5 млн. рублей, при этом кадастровая стоимость ее определена в размере 2,4 млн. рублей.
Рассчитывая налог, кадастровая стоимость обязательно учитывается, и минимальная продажная стоимость квартиры может составлять не менее 70% от нее:
2 400 000 × 70% = 1 680 000 млн. рублей.
Налоговый орган, проведя проверку, увидит нарушение законодательства и привлечет гражданина К. к уплате налога с суммы 1,68 млн. рублей, что составит:
1 680 000 × 13% = 218 400 рублей.
При продаже квартиры или жилого дома, которые находились во владении меньше 3 лет, следует знать, что можно воспользоваться льготой по уплате налога в размере понесенных затрат на приобретение или строительство, а также процентов по ипотеке. Все доходы и расходы от сделки должны быть подтверждены документально. Если документов на покупку и строительство нет, льгота может составить 1 миллион рублей.
Льгота по расчету налога на доход физического лица, продавшего квартиру, может применяться неоднократно, но в разные годы и только на один объект недвижимости в год. Проще говоря, одна сделка в год имеет льготу.
Сейчас минимальный срок, когда квартира должна находиться в собственности, значительно вырос и составляет 5 лет.
: Как вернуть 13% с покупки квартиры?
Как не платить налог с продажи квартиры?
В видео рассказывают на примерах, продажи недвижимости минимального положенного срока с советами и секретами уменьшения налогообложение.
Налоги с продажи квартиры c 2020 года
Когда НЕ нужно платить налоги с продажи квартиры с 2020 года
Коротко: если продаёте квартиру через 3 года после того, как стали её владельцем, и это ваше единственное жильё. Неважно, как вы получили квартиру: правило распространяется и на Наследство, и на подарок, и на покупку.
- Когда НЕ нужно платить налоги с продажи квартиры, если она не единственная
- Срок всё ещё зависит от того, когда именно вы получили это жилье: до 1 января 2016 года или позже.
- Если продаваемая квартира была в собственности до 1 января 2016 года
- Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, — 3 года.
- Если продаваемая квартира перешла в собственность после 1 января 2016 года
- Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, — 5 лет.
- Но есть исключения, по которым срок владения такой квартирой снижается до 3 лет:
- квартира получена в наследство;
- жильё куплено у члена семьи или близкого родственника (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
- квартира приватизирована после этой даты;
- недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты).
Какое жильё считается единственным
Жильё считается единственным, если у продавца нет в собственности других жилых помещений.
При этом учитывается и совместная собственность, и доли в праве на другое жильё, а не только квартиры или комнаты целиком.
Если в вашей личной собственности есть одна квартира и дополнительно комната, купленная в браке и оформленная на супруга, то ни квартира, ни комната не будут считаться единственным жильём.
Это правило не распространяется на ситуацию, когда старое жильё продано в течение 90 дней после покупки нового. То есть 3 месяца, в течение которых вы владеете двумя квартирами (между покупкой новой и продажей старой), в этом случае не считаются, и на проданную квартиру действует правило 3 лет.
Пример
Маша решила продать свою квартиру, но сначала купить другую. Новую квартиру Маша купила 15 января 2020 года, а «старую» продала через 2,5 месяца — 3 апреля 2020 года — именно в этот день зарегистрировали право собственности покупателя на проданную Машей квартиру.
С 15 января по 3 апреля, включая дату продажи квартиры, у Маши формально было 2 жилья одновременно, но в такой ситуации — если она продолжается не больше 90 дней — считается, что Маша продала единственное жильё. А к подобной сделке применяется новое исключение — трёхлетний срок владения.
Если квартира приобретена после 1 января 2016 года, не подпадает под исключения и не является единственным жильём, то продать её без уплаты налога можно только через 5 лет.
Важно: Правило 3 лет для освобождения от налога при продаже единственного жилья работает только для сделок после 1 января 2020 года. Если вы купили такую квартиру в январе 2016 года, а продали в апреле 2019-го, к ней применяется пятилетний срок владения.
Как считать срок владения
Срок считается со дня регистрации права собственности на квартиры. Эту дату можно посмотреть на сайте Росреестра или найти в документах на квартиру — она указана в свидетельстве о регистрации, если вы его получали, или в выписке из ЕГРН, которую можно оформить в центрах госуслуг или заказать онлайн — на сайте госуслуг или Росреестра.
- По дате регистрации отсчитываете срок для жилья, которое вы построили сами, купили по ДДУ или получили в подарок.
- Для других квартир действуют отдельные правила:
- Приватизация
До 1998 года не было единой государственной регистрации прав собственности, поэтому если вы приватизировали жильё до этого времени и теперь хотите его продать, вам нужно зарегистрировать право собственности в единой системе (если не сделали этого раньше). Срок владения жильём будет отсчитываться не с даты такой регистрации, а с момента заключения договора о передаче жилья в собственность, то есть с 90-х.
Наследство
Для квартиры, полученной в наследство, срок владения начинается с даты открытия наследства. Этой датой считается день смерти наследодателя.
- Жилищно-строительный кооператив
- Для квартир в ЖСК срок владения начинается, когда выполнены два условия: оплачен паевой взнос и подписан акт приёма-передачи.
- Получение жилья по долям
- Если право собственности на квартиру появлялось по долям, то при продаже квартиры срок владения будет считаться с даты, когда возникло право собственности на самую первую долю.
- Получение жилья через суд
- Если право собственности на недвижимость признавалось через суд, то для неё срок владения стартует с даты вступления в силу решения суда.
- Реновация в Москве
- Для таких квартир есть особое правило: в срок владения новой квартирой засчитывают срок владения предыдущим жильём.
- Пример
Семья Сидоровых купила в пятиэтажке двухкомнатную квартиру в апреле 2015 года, а в январе 2020 года получила реновационную квартиру, которую решила сразу же продать. Три года с покупки квартиры в пятиэтажке уже прошли, поэтому новую квартиру можно продавать и не платить налоги.
Семья Платоновых купила такую же квартиру, как у Сидоровых, но чуть позже — в июле 2016 года, и во время реновации получила взамен неё другую — тоже в январе 2020 года. И тоже подумывают её продать.
Только у Платоновых это не единственное жильё, поэтому новую квартиру можно будет продать без налогов не раньше июля 2021 года — через 5 лет, прошедших с июля 2016-го, когда была куплена квартира в хрущёвке.
Налог на продажу недвижимости 13%
Ставка налога осталась прежней — 13%.
Но это ставка только для тех, кто живёт в России не меньше 183 дней в году, то есть налоговых резидентов (тех, кто платит налоги в России). Для нерезидентов (тех, кто платит налоги в других странах) ставка налога гораздо выше — 30%. Кроме того, для нерезидентов не работают правила об имущественном вычете и расходах на квартиру: база для расчёта налога не уменьшается на эти суммы.
Как определяется налоговое резидентство (не путать с гражданством!)
Гражданство напрямую не связано с резидентством. Налоговым резидентом России может быть не только гражданин РФ, но и иностранец, и лицо без гражданства.
Пример
Иностранец купил квартиру в Петербурге пять лет назад, а через год решил переехать в Россию навсегда, не меняя гражданство. В этом случае он остаётся гражданином своего государства, но становится налоговым резидентом России. Если он решит продать купленную квартиру, то заплатит 13% с дохода.
Обратная ситуация: гражданин России год назад купил квартиру и почти сразу же уехал жить за границу. Если он решит продать жильё сейчас, ему придётся отдать 30% от полученных денег. Без уплаты налогов он сможет это сделать через 3 или 5 лет владения, в зависимости от того, является ли это жильё для него единственным.
- Если вам требуется подтвердить статус налогового резидента РФ, это можно сделать через интернет, по почте или лично в налоговой службе.
- Как считается налог на продажу квартиры
- Налог считается перемножением налоговой базы (суммы, облагаемой налогом) и налоговой ставки — 13% или 30%.
- При расчёте налога учитываются четыре основных фактора:
- дата приобретения квартиры: до 1 января 2016 года или после;
- цена квартиры в договоре купли-продажи;
- имущественный вычет;
- расходы на приобретение продаваемой квартиры.
- Как считается цена квартиры (до применения имущественного вычета)
- Если квартира оказалась в собственности до 1 января 2016 года, закон не предусматривает никаких особых правил: налог считается от цены квартиры, которая написана в договоре (после применения вычета).
- Если квартира появилась позднее, то при её продаже налоговая база считается по-другому: сумма, которая облагается налогом, привязана к кадастровой стоимости недвижимости.
Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Она не связана с рыночной стоимостью и может быть и больше, и меньше.
Кадастровая стоимость будет указана в выписке из ЕГРН или в справке о кадастровой стоимости, которую можно заказать на сайте Росреестра или в центре госуслуг.
Если у объявления на Яндекс.Недвижимости есть отметка «Проверено в ЕГРН», то кадастровая стоимость будет указана в объявлении.
Ещё эту стоимость можно узнать в онлайн-сервисе. Кадастровая стоимость квартиры способна меняться со временем, поэтому будьте внимательны и делайте запрос на конкретную дату.
Чтобы посчитать базу для налога, нужно узнать кадастровую стоимость жилья на 1 января того года, в котором вы продали квартиру. Если цена квартиры больше 70% от этой кадастровой стоимости, то за основу для расчётов берётся сумма из договора. Если же она меньше 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывают исходя из этих 70%.
- Если в ЕГРН на 1 января года продажи у квартиры ещё не было кадастровой стоимости, то для расчёта налога берётся цена квартиры в договоре.
- Пример
- Антон купил в Москве однушку в январе 2018 года и решил продать её в феврале 2020 года, когда минимальный срок владения ещё не прошёл.
- Кадастровая цена квартиры — 10 млн рублей
- Цена в договоре купли-продажи — 6 млн
В этом случае Антон заплатит налог с 70% от кадастровой стоимости — с 7 млн рублей, так как продаёт свою квартиру дешевле этой суммы. А если бы Антон получил за квартиру свыше 8 млн, то платил бы налог уже с этой суммы.
Как можно уменьшить налог на продажу квартиры
«Цену» квартиры, которую мы посчитали выше, можно уменьшить. У продавца есть два варианта на выбор:
- использовать вычет 1 млн рублей;
- уменьшить цену на размер расходов на квартиру.
Имущественный вычет
Размер вычета — 1 млн рублей, и его может применить любой продавец жилья. Право на вычет не зависит от того, когда и как получена квартира. Вычет можно использовать несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год.
Всё просто: от суммы, облагаемой налогом (которую мы рассчитывали ранее), отнимается 1 млн рублей.
Расходы на квартиру
Вместо вычета можно уменьшить цену квартиры на сумму, потраченную на её приобретение. Выгодно, если на это ушло больше 1 млн рублей.
Под расходами на квартиру понимают не только цену её покупки, но и другие затраты, в том числе проценты по ипотеке или расходы на строительство жилья, если вы занимались стройкой сами.
Если вы купили квартиру за 6 млн рублей, а продаёте за 7 млн, ваш «доход» (разница между ценой покупки и ценой продажи) 1 млн. Именно эта сумма будет облагаться налогом. Если вы брали ипотеку и выплатили по ней в качестве процентов более 1 млн рублей, то налогом квартира при продаже облагаться не будет.
Важно: если после применения вычета или расходов на квартиру получился нуль или отрицательное значение, то налог платить не нужно.
Особые случаи для применения имущественного вычета
Продажа долей
Если продаваемая квартира — долевая собственность, то вычет делится на всех сособственников пропорционально долям. Но когда каждый из них продаёт свою долю по отдельному договору, то каждый может применить полный вычет в 1 млн рублей.
Налоги при «продаже» по ДДУ
Такая сделка не считается продажей, потому что нельзя продать квартиру до того, как она будет достроена, а право на неё — зарегистрировано в Росреестре.
Такая «как бы продажа» — это уступка прав по договору долевого участия, поэтому к ней не применяются правила о сроке владения и заплатить 13% налога придётся в любом случае. Но из облагаемой суммы можно вычесть те расходы, которые были понесены на момент такой «продажи».
В эти расходы входят не только собственные деньги, но и сумма погашенного кредита и процентов, если на оплату ДДУ дольщик брал Кредит.
Почему не стоит занижать цену в договоре
Обычно продавец квартиры делает это, чтобы уменьшить налог или вовсе не платить его. Но это не всегда оправданное решение.
1. Риск может быть больше экономии на налоге.
Помните о том, что для расчёта налога при заниженной цене квартиры всё равно применяется 70% кадастровой стоимости. Поэтому уменьшать цену ниже этой отметки вовсе не имеет смысла — налог посчитают от неё.
2. Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредите.
Банк всегда оценивает и саму квартиру, и адекватность цены на неё. Покупатель должен пригласить оценщика, который укажет реальную рыночную стоимость недвижимости. Если цены в договоре и в отчёте оценщика будут сильно отличаться, это может насторожить банк и он откажет покупателю в кредите.
3. Заниженная цена напугает покупателя.
Цена в договоре — это то, что покупатель получит, если со сделкой что-то пойдёт не по плану. Он может рассчитывать только на официальную стоимость квартиры, а, значит, сильно рискует. Некоторые покупатели используют ситуацию и просят о дополнительной скидке. В таких случаях стоит оценить, сколько вы сэкономите на занижении цены, посчитав реальное и виртуальное уменьшение стоимости.
Занижение цены квартиры с продажей неотделимых или отделимых улучшений
Часто продавцы искусственно занижают цену квартиры и предлагают купить «неотделимые улучшения» по отдельному договору или дополнительному соглашению. Такая схема нередко встречается даже в сделках с участием банков и агентств недвижимости.
Так продавец как бы уменьшает цену квартиры (и сумму налога). Только государство считает иначе: неотделимые улучшения — часть квартиры и не могут продаваться отдельно, поэтому их стоимость входит в её цену.
Избежать НДФЛ в этой ситуации можно, но есть риск, что покупатель «откроет», что отдал часть денег за квартиру по другим документам. Например, если сам решит продать квартиру и учесть эти расходы для уменьшения налоговой базы.
Такие дела попадают в суд, продавца квартиры признают виновным в налоговом правонарушении, а налог на доходы доначислят. Бывают ситуации, когда договор купли-продажи квартиры признают недействительным и покупателю приходится доказывать, что деньги, переданные им за неотделимые улучшения, тоже должны ему вернуться.
Кроме того, доходы от продажи любого имущества облагаются налогом по правилам, описанным в законе.
Даже если часть цены квартиры прикрывают продажей другого имущества, названного «отделимыми улучшениями», с денег, полученных за такие улучшения, тоже нужно заплатить налоги.
А когда это продажа придуманных отделимых улучшений, камуфлирующих цену квартиры, то рискуют обе стороны сделки. У покупателя не выйдет учесть эти деньги для уменьшения налога при продаже квартиры, а продавец может потерять их, если со сделкой что-то пойдёт не так.
Если договор продажи квартиры признают недействительным, то покупатель сможет вернуть только деньги, прописанные в нём, а за мифические отделимые улучшения — нет. Ведь признание недействительным одного договора не означает, что другой договор не останется в силе.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Алина Кугуш
Информация о налоге при продаже квартиры/дома/земли
При продаже недвижимости одним из самых актуальных вопросов является вопрос налогообложения дохода: нужно ли платить налог при продаже, размер налога, а также как и когда подавать налоговую декларацию. Ниже мы рассмотрим основные моменты налогообложения при продаже жилья.
Минимальный срок владения для продажи без налога
Если Вы владели недвижимостью больше минимального срока, Вы полностью освобождаетесь от налога и необходимости подавать налоговую декларацию. При продаже такой квартиры у Вас не возникает обязательств перед налоговой инспекцией.
Минимальный срок владения может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда и как было приобретено имущество:
1.
Минимальный срок владения 3 года применяется в следующих случаях: — если жилье приобретено до 1 января 2016 года;- если жилье получено после 1 января 2016 года в порядке дарения/наследования от близких родственников, приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.- если жилье куплено после 1 января 2016 года и на момент продажи это единственное жилье в собственности продавца.
— если жилье куплено после 1 января 2016 года, но продано в течение 90 дней после покупки нового жилья. На этих условиях можно продать не единственное жилье с минимальным сроком владения 3 года.
Пример: Савельев А.К. в декабре 2015 года получил квартиру в собственность по договору купли-продажи. В июне 2020 году он продает данную квартиру.
При расчете налога будет применяться минимальный срок владения недвижимостью 3 года, так как Савельев получил право собственности на жилье до 1 января 2016 года.
Савельеву не придется ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.
Пример: Скворцова Л.В. в 2017 году получила в наследство от отца квартиру. В 2020 году она продает квартиру.
При продаже этого жилья будет применяться минимальный срок владения равный трем годам, так как квартира была получена по наследству от близкого родственника.
Таким образом, Скворцовой не нужно будет ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию. При этом не будет учитываться, единственное ли это жилье в собственности у продавца.
2. Минимальный срок владения 5 лет применяется во всех остальных случаях (например, если не единственное жилье приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи). Более подробно срок владения рассмотрен в статье: Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?
Что делать если Вы владели жильем менее минимального срока?
Получив доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности менее минимального безналогового срока, Вы должны:
- Заполнить и подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ (декларация, в которой производится расчет Вашего налогооблагаемого дохода и налога, который Вы должны заплатить).
- Заплатить налог на доходы от продажи (если он полностью не покрывается налоговыми вычетами).
В общем случае при продаже квартиры или другого имущества Вы должны заплатить Подоходный налог в размере 13% от стоимости продажи.
В то же время в соответствии с Налоговым Кодексом РФ Вы можете уменьшить (в некоторых случаях до нуля) размер налога, воспользовавшись одним из видов налоговых вычетов (стандартным или вычетом по расходам при покупке).
Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли). Подробно этот вопрос рассмотрен в нашей статье: Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость.
Обратите внимание: Даже если налоговые вычеты полностью покрыли Ваш налог, и платить его Вам не нужно, Вы все равно обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган.
Сроки подачи налоговой декларации и уплаты налога
Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
Если по итогам декларации Вы должны также заплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья.
Пример: в феврале 2020 года Сидоров С.С. продал квартиру, с которой должен заплатить налог. Сидорову необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля 2021 года, а затем в срок до 15 июля 2021 года заплатить налог на доходы с продажи квартиры.
Узнать об ответственности и штрафах за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ, а также за неуплату налога Вы можете в нашей статье: Штрафы за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ.
Как подготовить и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ?
После заполнения декларации 3-НДФЛ Вы должны подать ее в налоговый орган по месту Вашей постоянной регистрации. Сделать это можно лично в налоговом органе или отправить декларацию по почте ценным письмом с описью вложения (более подробная информация представлена в нашей статье — Как и куда подать декларацию 3-НДФЛ?)
Вместе с декларацией 3-НДФЛ Вы должны подать в налоговый орган копии документов, подтверждающих сумму продажи. Обычно этим документом является копия договора купли-продажи (или долевого участия). Если у Вас сохранились копии платежных документов, подтверждающих оплату покупателем, то их лучше тоже приложить к декларации.
Если в декларации Вы уменьшили налогооблагаемый доход на расходы при покупке жилья, то Вам также нужно приложить копии документов, подтверждающих эти расходы.