Покупка нежилого помещения: приобретаю офисное помещение у физического лица. Есть свидетельство о гос

Покупка нежилого помещения: приобретаю офисное помещение у физического лица. Есть свидетельство о гос

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Договор купли-продажи заключается между продавцом и покупателем. Объектом соглашения выступает предмет, права собственности на который передаются от продавца к покупателю. В качестве объектов могут выступать различные предметы, например, автомобили, движимое и недвижимо имущество, жилые и не жилые помещения и т.д.

Независимо от объекта договора купли-продажи, необходимо составлять акт в соответствии с нормами закона. Главным законом, регулирующим оформление подобных соглашений, является Гражданский Кодекс.

Скачать текст закона можно по ссылке.

В настоящей статье будут рассмотрены правила составления договора купли-продажи нежилого помещения, а именно как подготовить Недвижимость к продаже, можно ли купить долю недвижимого объекта, как зарегистрировать соглашение и способы расторжения.

Условия

Существуют понятия жилой и нежилой имущественной собственности. Нежилым помещением признаются складские хранилища, офисные кабинеты, производственные и рыночные площади, в общем, все недвижимые объекты, не предназначенные для жилья. Указанный перечень нежилых помещений относится к коммерческой недвижимости.

Стать владельцем недвижимого имущества на основании договора купли-продажи могут физические и юридические лица. В зависимости от лица, выступающего в качестве покупателя, составляется соглашение по-разному.

В любом случае, условия приобретения нежилого помещения прописываются в договоре купли-продажи. В документе обязательно указывается объект продажи (описывается подробная его характеристика), а также цена склада (офиса, производственной площади и т.

д) и способы проведения расчетов между сторонами.

Важно! Договор купли-продажи, заключаемый с физическим или юридическим лицом, подлежит обязательной регистрации в специализированном государственном учреждении.

Подготовка к приобретению недвижимости

Изначально Продавец принимает решение о продаже своей нежилой собственности, затем он оформляет предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и ищет покупателя.

Составление первоначального соглашения, необходимо для обеих сторон, его подписание будет означать, что они выполнят свои обязательства в соответствии с текстом контракта.

В первоначальном варианте контракта требуется указать время, когда будет оформлен окончательный вариант соглашения купли-продажи. Итоговым шагом в заключении сделки будет составление окончательного соглашения о продаже.

Чтобы собственность продавца была приобретена иным лицом, необходимо предоставить документацию, подтверждающую, что у продаваемого нежилого помещения нет обременений или санкций.

Предварительно заключенный договор купли-продажи имеет юридическую значимость на протяжении 12 месяцев. Но могут быть и исключения, если иная информация указывается в его тексте по согласованию сторон.

В случае, если период 12 месяцев истек, а окончательный вариант соглашения купли-продажи не оформлен, то каждая из сторон вправе направить обращение в судебную инстанцию.

В прошении следует указать о желании принудительно исполнить условия контракта.

Если исков в судебное учреждение не поступало, то ранее составленный документ о продаже нежилого помещения будет признан недействительным, то есть аннулированным.

Ознакомиться с условиями, которые должны быть списаны в договор купли-продажи можно, изучив пример его составления. Образец доступен для скачивания по ссылке.

Когда стороны сделки пришли к общему согласию по всем нюансам приобретаемой недвижимости, то следует оформить договоренность в письменном виде. Содержание договора купли-продажи нежилого помещения отражает следующие сведения:

  • сведения об участниках соглашения о продаже. Нужно указать данные продавца и покупателя, а именно:
    • паспортные данные;
    • если юридическое лицо является участником сделки, то указывается полное название организации и информация о прохождении государственной регистрации.
  • характеристика объекта купли-продажи:
    • место расположения (адрес);
    • кадастровый номер;
    • количество кв. метров.
  • цена договора:
    • валюта;
    • способы оплаты;
    • полный размер стоимости нежилого помещения;
    • условия внесения аванса.
  • определение лица, на которого будут возложены расходы по проведению государственной регистрации договора купли-продажи нежилого помещения. В большинстве случаев, в роли данного лица выступает покупатель недвижимости;
  • указание правил передачи недвижимости в собственность покупателя;
  • указание мер ответственности, если одна из сторон не исполнит свои обязательства в установленные сроки, или исполнит их в ненадлежащем виде;
  • реквизиты сторон, подписи и печати.

Скачать образец договора купли-продажи

При покупке части помещения

В случаях, когда одним нежилым помещением владеют несколько лиц, то для продажи своей доли требуется получить согласие всех совладельцев.

Преимущественным правом на выкуп доли нежилого помещения обладают совладельцы.

Если другие собственники не изъявляют желание купить часть недвижимости, то второстепенное право на покупку передается администрации, а затем и остальным потенциальным покупателям.

Важно! Когда продаваемая доля нежилого помещения находится в торговом центре, то нет необходимости получать согласие совладельцев, достаточно получить одобрение от администрации.

При продаже обязательно составляется договор купли-продажи части нежилого помещения. В соглашении требуется указать подробную характеристику продаваемой доли. Когда покупатель найден и договор подписан, следует заняться его регистрацией.

Она осуществляется в специализированном государственном учреждении — в ЕГРН. Независимо с кем заключается контракт о продаже, с юридическим или физическим лицом, факт перехода прав собственности, в любом случае, регистрируется в данном органе.

Как зарегистрировать соглашение?

Регистрация соглашения купли-продажи нежилого помещения в Росреестре осуществляется после подписания акта. В Росреестре фиксируется передача прав собственности на законодательном уровне. Регистрация проводится после предоставления необходимого пакета документации. В соответствии с законом, прошение должны подавать обе стороны сделки (продавец и покупатель).

Бумаги, требуемые для предоставления в Росреестр:

  • правоустанавливающая документация на продаваемый нежилой объект предоставляется продавцом;
  • договор купли-продажи, оформленный с учетом законодательных требований;
  • справка из БТИ, свидетельствующая о подлинной стоимости нежилой недвижимости;
  • документы из Кадастра;
  • выписка об отсутствии обременений и арестов на объект продажи. Ее получение возможно в ЕГРП;
  • согласие совладельцев собственности, если их несколько или в случае, когда объектом владели супруги, муж решил продать недвижимость, тогда требуется письменное одобрение от жены;
  • письменное согласие на проведение сделки от представителей опекунского учреждения. Данный акт предоставляется только в случае, когда собственником является несовершеннолетний Гражданин, а сделку за него оформляют его законные представители (родители, опекуны);
  • справка об уплаченной государственной пошлине.

Когда в качестве продавца или покупателя нежилого помещения выступает юридическое лицо, то требуется предоставить дополнительный перечень актов на рассмотрение работникам Росреестра. К дополнительной документации относятся:

  • устав организации;
  • соглашение об учреждении компании;
  • сведения из ЕГРЮЛ;
  • свидетельство о регистрации;
  • акты, подтверждающие, что руководитель или иной представитель компании компетентен заключать подобные сделки.

Размер государственной пошлины за регистрацию прав собственности при покупке нежилого помещения по договору купли-продажи устанавливает налоговый Закон России. В соответствии с его текстом, установлен следующий размер госпошлины:

  • для физических лиц — 2 000 рублей;
  • для организаций — 22 000 р.

Без оплаты госпошлины, бумаги не будут приняты к рассмотрению.

Если вся документация в Росреестр подана в надлежащем виде, то перерегистрация прав собственности на недвижимое имущество будет проведена в течение месяца.

Возможно ли расторжение договора купли-продажи после регистрации?

Правила расторжения договоров купли-продажи описаны в гражданском законе. Текст (ст. 450 — 453) настоящего законодательного акта гласит, что после проведения процедуры перерегистрации прав собственности — возможно оформить аннулирование договора.

В соответствии с законом, расторжение договора купли-продажи нежилого помещения возможно:

  • по инициативе продавца;
  • по решению покупателя;
  • при совместном согласии.

Если обе стороны сделки решили аннулировать ранее оформленное соглашение, то они вправе составить новый документ. Текст нового акта должен содержать переход прав собственности в обратном порядке, то есть от покупателя к продавцу. Вновь оформленный договор обязательно регистрируется в Росреестре.

В случае, если одна сторона сделки изъявляет желание расторгнуть соглашение о продаже, то существует два способа:

  • договориться мирно;
  • обратиться в судебное учреждение.

В первом случае, договоренность мирным путем начинается с отправки извещения второй стороне, в котором стоит указать о своем намерении аннулировать контракт и причины. Если в течение месяца от адресата нет известий или он ответил отказом, то стоит направлять обращение (Иск) в судебную инстанцию.

Для расторжения договора в суде нужно предъявить основания. Причинами могут быть:

  • покупатель не оплатил полную стоимость;
  • одна из сторон сделки признана законом недееспособной;
  • контракт был заключен по принуждению.

Суду на рассмотрение могут быть указаны и иные причины.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

На что обратить внимание при приобретении нежилой недвижимости

Имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов. Иное может быть установлено соглашением или брачным контрактом.

После расторжения брака супруг вправе оспорить сделку распоряжения имуществом, если докажет, что другая сторона по сделке как минимум должна была знать о том, что имущество является супружеским.

Наличие отметки в паспорте о том, что на момент приобретения собственником имущества он состоял в браке, является достаточным доказательством такого знания.

Например, в апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 29 ноября 2016 г. по делу №33-8650/16 суд пришел к выводу, что отсутствие нотариального согласия супруга влечет за собой признание сделки по продаже нежилых объектов недействительной.

А в деле № 33-9783/2015, рассмотренном Алтайским краевым судом, сделка купли-продажи была признана судом недействительной в связи с отсутствием нотариального согласия супруга, несмотря на тот факт, что предъявленное при заключении сделки временное удостоверение личности гражданина не содержало отметок о наличии зарегистрированного брака.

Как предотвратить? Требуйте от продавца предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на распоряжение имуществом (п. 3 ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации), а при отсутствии сведений о супруге в документах, удостоверяющих личность, – нотариально удостоверенное заявление об отсутствии зарегистрированного брака.

При удостоверении последнего Нотариус только свидетельствует верность подписи продавца: сам факт заключенного брака на сегодня проверить нотариус не может, тем не менее Президент Российской Федерации подписал ФЗ № 219-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об актах гражданского состояния», которым предусмотрено внесение записей актов гражданского состояния с 1 января 2018 года в федеральную информационную систему Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния.

Читайте также:  Обман агенства: я заключила договор с агенством на приватизацию квартиры заплатила 13000т

Распоряжение наследуемым имуществом не может осуществляться до регистрации права собственности за наследником, даже если распоряжается единственный/-ая сын/дочь и составляется всего лишь предварительный договор. Передача денежных средств по такому договору влечет существенный риск утраты всех переданных денег.

Правом распоряжаться недвижимостью наследник обладает только после регистрации его прав.

При этом экстренная продажа сразу после получения свидетельства о праве на Наследство может свидетельствовать как о наличии спора о праве на наследство, который в ближайшее время будет инициирован иными наследниками, так и о возможных финансовых трудностях самого наследника, ставящих под угрозу сделку в связи с его вероятным банкротством.

Например, сделка, совершенная наследником, была признана недействительной в части продажи ¾ долей в имуществе, в отношении которых продавец не вступил в наследство (апелляционное определение Ростовского областного суда от 21 ноября 2016 г. по делу N 33-20210/2016)

Как предотвратить? Не спешите с приобретением как до, так и сразу после выдачи свидетельства о наследстве, получите максимальные сведения о наследодателе, наличии его возможных наследников; проверьте наследника на наличие признаков несостоятельности.

Сделки лица, в отношении которого возбуждена Процедура банкротства, могут быть оспорены. Арбитражный управляющий, как правило, оспаривает все сделки по продаже недвижимости, совершенные по цене ниже рыночной в течение года до начала процедуры банкротства.

Под самым большим риском — сделки, совершенные за месяц до банкротства. Даже если суд признает сделку действительной, на покупателя лягут Судебные расходы, которые практически невозможно возместить.

Сделки, совершенные в течение трех лет до подачи заявления о банкротстве, также могут быть оспорены, если они совершены в ущерб интересам кредиторов.

Постановлением АС СЗО от 12.01.2017 по делу № А-42-8286/2015 недействительной признана сделка, в которой и цена была ниже рыночной, и покупатель имел возможность получить информацию о неплатежеспособности должника.

Как купить офис: как выбрать и выгодно сдавать в аренду

К пoкyпкe oфиca cтoит пoдoйти c yмoм и пo нayкe. Bce-тaки дeлo нeпpocтoe: ecли пpoгaдaeтe, мoжнo дaжe пpoгopeть в бизнece. Для тex, ктo зaдyмaлcя o пoкyпкe oфиcныx пoмeщeний, cocтaвили чeк-лиcт в пoмoщь.

Чтo иcкaть

Bыбop бyдeт зaвиceть oт вaшeй цeли. Ecли вы пoкyпaeтe oфиc, чтoбы вecти бизнec caмocтoятeльнo, opиeнтиpyйтecь нa cвoю cпeцификy.

Oтдeльнo cтoящee здaниe

Этoт вapиaнт пoдoйдeт бoлee-мeнee кpyпнoй фиpмe c бoльшим кoличecтвoм coтpyдникoв. Чтo нeмaлoвaжнo, в тaкиx здaнияx cитyaция c пapкoвoчными мecтaми гopaздo лyчшe, чeм в oфиcныx здaнияx, гдe oбитaeт мнoжecтвo кoнтop. Пoэтoмy дaжe ecли y вac нe cлишкoм бoльшaя кoмпaния, нo нyжнo мнoгo мecт для пapкoвки, вoзмoжнo, cтoит paccмoтpeть имeннo тaкoй вapиaнт.

Eщe в пoдoбныx здaнияx пpoщe нaйти нecтaндapтнyю плaниpoвкy, тaк чтo, ecли вaм зaчeм-тo нyжны кaбинeты в мaнcapдe или c фpaнцyзcкими oкнaми, oт oфиcныx мнoгoэтaжeк тoжe лyчшe cpaзy oткaзaтьcя.

Oфиcы в мнoгoэтaжкax

Oптимaльный вapиaнт для мaлeнькиx кoмпaний, филиaлoв или тex, ктo xoчeт cэкoнoмить нa peклaмe – пpи ycлoвии, чтo бизнec пoзвoляeт пpивлeкaть клиeнтoв витpинoй.

К пpимepy, ecли вы тopгyeтe кocмeтикoй или экo-биo-дoбaвкaми, вaшими пoкyпaтeлями мoгyт cтaть нe тoлькo paбoтники из coceдниx oфиcoв, нo и иx клиeнты.

To жe caмoe кacaeтcя ycлyг – чeлoвeк cкopee пoйдeт в coceдний oфиc, ecли eмy пoнaдoбитcя кyпить тypпyтeвкy или пpoкoнcyльтиpoвaтьcя y юpиcтa, чeм пoлeзeт иcкaть этo в интepнeтe.

B пpинципe, дaжe бoльшиe кoмпaнии нepeдкo пpиoбpeтaют плoщaди в oфиcныx здaнияx, пpocтo y ниx и paзмax cooтвeтcтвyющий – выкyпaют кaбинeты этaжaми.

Чтo yчecть

Mecтopacпoлoжeниe. Ecли клиeнты чaщe пpиxoдят к вaм, чeм oбщaютcя yдaлeннo, cтoит пoиcкaть oфиc в пpoxoднoм мecтe. Ecли вaшa paбoтa cтpoитcя нa oбщeнии пo тeлeфoнy, интepнeтy и вaшиx выeздax к клиeнтy, мoжнo cэкoнoмить и кyпить пoмeщeния в “мeдвeжьeм yглy”.

Плoщaдь. Ecли y вac в штaтe мнoгo людeй или вы иcпoльзyeтe бoльшoe кoличecтвo oбopyдoвaния, пoкyпaйтe бoльшoй мeтpaж.

Кoнфигypaция. B зaвиcимocти oт cпeцифики бизнeca пoдыcкивaйтe вapиaнты c нecкoлькими пoмeщeниями или oдним-двyмя бoльшими зaлaми. Пpoдyмaйтe мecтa, гдe бyдyт oжидaть cвoeй oчepeди клиeнты, ecли вaш бизнec cвязaн c визитaми пoceтитeлeй. Bы мoжeтe oбopyдoвaть oтдeльнyю кoмнaтy или ycтpoить yгoлoк oжидaния в oбщeм пoмeщeнии cpeди paбoчиx мecт вaшиx coтpyдникoв.

Peмoнт. 3дecь нa пepвый плaн выxoдят финaнcы. Moжнo кyпить пoмeщeниe c кaкoй-никaкoй oтдeлкoй, чтoбы cpaзy нaчaть paбoтaть, a yжe пoтoм, зapaбoтaв дeнeг, дoвecти peмoнт дo yмa. Moжнo взять oфиc бeз peмoнтa или вoвce c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй и cpaзy oбycтpoить eгo пoд ceбя. Глaвнoe, чтoбы жeлaния cooтвeтcтвoвaли вoзмoжнocтям.

Кaкиe дoкyмeнты нyжны

У пpoдaвцa дoлжны быть пpaвoycтaнaвливaющиe и пpaвoyдocтoвepяющиe дoкyмeнты.

Пpaвoycтaнaвливaющиe пoдтвepждaют фaкт пpиoбpeтeния имyщecтвa. Этo мoгyт быть дoгoвopы кyпли-пpoдaжи, мeны, дapeния, дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe; cвидeтeльcтвa o пpaвe нa нacлeдcтвo; peшeния или oпpeдeлeния cyдa; aкт ввoдa в экcплyaтaцию.

Пpaвoyдocтoвepяющиe пoдтвepждaют, чтo пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть зapeгиcтpиpoвaнo в ycтaнoвлeннoм зaкoнoм пopядкe. Дo янвapя 1999 гoдa peгиcтpaция пpoизвoдилacь БTИ и пoдтвepждeниeм cлyжит бoльшoй штaмп c пeчaтью, пpocтaвлeнныe нa пpaвoycтaнaвливaющeм дoкyмeнтe.

C янвapя 1999 пo июль 2016 peгиcтpaция пoдтвepждaлacь cвидeтeльcтвoм o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, oтпeчaтaннoм нa нoмepнoм блaнкe c вoдяными знaкaми c пoдпиcью peгиcтpaтopa и пeчaтью peгиcтpиpyющeгo opгaнa.

C июля 2016 гoдa пoдтвepждeниeм гocpeгиcтpaции cлyжит выпиcкa из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти.

Toнкocти oфopмлeния

Нa кoгo oфopмить пoкyпкy

Пpeждe вceгo oпpeдeлитecь, кaк вы бyдeтe пpиoбpeтaть нeдвижимocть – нa физичecкoe лицo или нa кoмпaнию. Ecли y вac OOO, мoжнo кyпить oфиc кaк физлицo, a пoтoм cдaть eгo в apeндy или бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe cвoeй жe кoмпaнии.

Taк мoжнo cнизить нaлoг нa имyщecтвo: для физлиц cтaвкa нижe, чeм для юpлиц. Пpaвдa, ecть нюaнc: cнизить нaлoгooблaгaeмyю бaзy фиpмы зa cчeт пoкyпки вы yжe нe cмoжeтe.

Дeтaлeй мнoгo, пoэтoмy лyчшe зapaнee пpocчитaть вce вapиaнты вмecтe c бyxгaлтepoм, чтoбы выбpaть caмый выгoдный вapиaнт.

Дoкyмeнты нa oбъeкт

Ecли пpaвo coбcтвeннocти пpoдaвцa зapeгиcтpиpoвaнo в EГPН, тo дoпoлнитeльныx дoкyмeнтoв coбиpaть нe пpидeтcя. Ecли peгиcтpaция былa дo янвapя 1999 гoдa, пpидeтcя зaкaзaть тexничecкий и кaдacтpoвый пacпopт, a тaкжe cпpaвкy, чтo нa пpoдaвaeмoe имyщecтвo зaпpeтoв и apecтoв нe нaлoжeнo. Texничecкий пacпopт и cпpaвкa бepyтcя в БTИ, кaдacтpoвый пacпopт – в кaдacтpoвoй пaлaтe.

Oбpaтитe внимaниe – ecли вы пoкyпaeтe oтдeльнo cтoящee здaниe, зeмля пoд ним тoжe дoлжнa быть oфopмлeнa. Этo мoжeт быть пpaвo coбcтвeннocти или дoлгocpoчнaя apeндa, нo oфopмлeниe дoлжнo быть oбязaтeльнo.

3aoднo пpoвepьтe, чтoбы цeлeвoe иcпoльзoвaниe зeмли, oбoзнaчeннoe в дoкyмeнтax, coвпaдaлo c фaктичecким – нaпpимep, мoжeт знaчитьcя чтo-тo вpoдe «для oбcлyживaния oфиcнoгo здaния».

B этoм cлyчae зeмeльный yчacтoк тoжe дoлжeн быть пepeoфopмлeн нa вac вмecтe co cтpoeниeм.

Дoкyмeнты cтopoн

Ecли cдeлкa зaключaeтcя мeждy физлицaми, дocтaтoчнo пpeдъявлeния пacпopтa. Toлькo пpocлeдитe, чтoбы oн был дeйcтвитeлeн – бeз пoмapoк, пoвpeждeний и зaмeнeнный в cpoк в cooтвeтcтвии c вoзpacтoм.

B cлyчae, кoгдa дoгoвop бyдeт пoдпиcывaть пpeдcтaвитeль, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo yдocтoвepeннaя дoвepeннocть и пacпopт дoвepeннoгo лицa.

Пpoдaвeц-физлицo дoлжeн бyдeт тaкжe oбecпeчить нoтapиaльнoe coглacиe cвoeй cyпpyги, ecли имyщecтвo пpиoбpeтaлocь в бpaкe.

Ecли cтopoнa-yчacтник – этo юpлицo, пpидeтcя coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв. B peгиcтpиpyющий opгaн нaдo бyдeт пpeдcтaвить: ycтaв кoмпaнии; cвидeтeльcтвa o гocpeгиcтpaции и пpиcвoeнии ИНН; дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пoлнoмoчия pyкoвoдитeля; дoвepeннocть, ecли нa cдeлкe пpиcyтcтвyeт ктo-тo из coтpyдникoв, a нe coбcтвeнник личнo; cвeжyю выпиcкy из EГPЮЛ.

Уcтaв и cвидeтeльcтвa мoгyт быть в видe нoтapиaльнo зaвepeнныx кoпий или пpocтыx кcepoкoпий. Bo втopoм cлyчae вмecтe c кoпиями пpидeтcя пpeдcтaвить opигинaлы для cвepки. Кoпия дoкyмeнтa, пoдтвepждaющeгo пoлнoмoчия, зaвepяeтcя caмoй кoмпaниeй.

Нa чтo oбpaтить eщe внимaниe

Пpocлeдитe, чтoбы в дoгoвope фигypиpoвaлa пoлнaя cтoимocть имyщecтвa. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы пocтaвить cyммy нижe, a нa paзницy oфopмить pacпиcкy. B cлyчae cyдeбнoй тяжбы и oтмeны cдeлки cyд впoлнe мoжeт нe пpинять pacпиcкy вo внимaниe и пpиcyдить к выплaтe тoлькo тo, чтo yкaзaнo в дoгoвope. Нe pиcкyйтe пoнaпpacнy.

Ecли пpиoбpeтaeтe oфиc нa ocнoвaнии дoгoвopa yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, тpeбyйтe гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoгoвopa.

Ecли зacтpoйщик бyдeт пpeдлaгaть вaм oфopмить oтнoшeния в кaкoй-тo инoй фopмe – дoгoвopoм oб инвecтиpoвaнии или чeм-тo aнaлoгичным, лyчшe oткaжитecь oт пoкyпки и пoищитe дpyгoй вapиaнт.

Дoгoвop дoлeвoгo yчacтия – eдинcтвeннaя фopмa взaимooтнoшeний, кoтopaя нaибoлee пoлнo зaщитит вaши пpaвa, в тoм чиcлe, ecли зacтpoйщик нe выпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa.

Ecли пoкyпaeтe пoд cдaчy

  • Ecли бepeтe oфиc пoд cдaчy, yчитывaйтe тaкиe нюaнcы:
  • ❗мaлeнькиe кoмнaты в бoльшoм здaнии пpoщe cдaть, нo cтoимocть apeнды бyдeт нeвeликa и ecть pиcк, чтo apeндaтopы бyдyт чacтo мeнятьcя
  • ❗бoльшoe oтдeльнoe здaниe пpинeceт coлидный eжeмecячный кyш, нo и cдaть eгo нe тaк пpocтo. К тoмy жe тaкиe вapиaнты apeндaтopы paccмaтpивaют либo yжe c xopoшим peмoнтoм, либo c oтдeлкoй cвoими cилaми, нo в cчeт apeнднoй плaты
  • ❗oтpeмoнтиpoвaннoe пoмeщeниe выглядит бoлee пpивлeкaтeльным для пoтeнциaльныx apeндaтopoв. Пycть этo бyдeт пpocтeнький peмoнт бeз oгpoмныx влoжeний, нo ecли oн бyдeт cвeжий, шaнcы быcтpo cдaть пoмeщeниe пoвыcятcя
  • ❗oфиc в пpoxoднoм мecтe cкopee пpивлeчeт внимaниe жeлaющиx apeндoвaть пoмeщeниe. Кcтaти, нe бoйтecь пoкyпaть пoмeщeния в cпaльныx paйoнax — тaм тoжe мoжeт нaйтиcь нeмaлo жeлaющиx, нo в этoм cлyчae пpoxoдимocть мecтopacпoлoжeния бyдeт игpaть ключeвyю poль

❗нaличиe xoть кaкoй-тo вoзмoжнocти пpипapкoвaтьcя дacт вaм дoпoлнитeльныe oчки в пoиcкax apeндaтopoв. Ecли вoзлe вaшeгo oфиca в paдиyce тpex квapтaлoв кaтeгopичecки нeгдe ocтaвить мaшинy, cкopee вceгo, apeндaтopoв вы бyдeтe иcкaть дoлгo.

Предприниматель продает офис, которым владел более 5 лет: что с НДФЛ?

Если индивидуальный предприниматель приобрел нежилое помещение и использовал его для ведения бизнеса, то при продаже этой недвижимости ему следует уплатить НДФЛ.

Имущество физического лица не разделяется на имущество, принадлежащее ему как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как индивидуальному предпринимателю (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 № 20-П).

Читайте также:  Можно ли обменять телефон на аналогичный или на другую модель

По общему правилу физические лица, которые приобрели статус ИП, исчисляют и удерживают НДФЛ с доходов, полученных от осуществления такой деятельности (пп. 1 п. 1 ст. 227 Налогового кодекса).

Доходы от реализации имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ. 

Физические лица должны исчислять и уплачивать НДФЛ по доходам, полученным от продажи принадлежащего им на праве собственности имущества (пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса).

Исключение установлено пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению НДФЛ.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса это возможно в случае:

  • получения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе;
  • получения доходов от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более.

Но это освобождение не распространяется на доходы:

  • от продажи ценных бумаг:
  • полученные физическими лицами от продажи любого имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности, до 1 января 2019 года.

С 1 января 2019 года доходы от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, освобождаются от НДФЛ при условии соблюдения положений пункта 17.1 статьи 217 Кодекса.

Налоговый кодекс к такому имуществу отнес жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или доли в них, а также автомобили.

Однако, в отношении доходов от продажи нежилых помещений, используемых для ведения бизнеса, ситуация не изменилась.

Есть ли условия для освобождения ИП от НДФЛ при продаже недвижимости

В случае продажи нежилого помещения, используемого в предпринимательстве, надо уплачивать НДФЛ.

При этом на обязанность уплатить НДФЛ не влияет:

  • ни срок владения объектом недвижимости;
  • ни факт прекращения физическим лицом предпринимательской деятельности до момента продажи нежилого помещения;
  • ни использование помещения в предпринимательской деятельности другим лицом, а не его собственником – предпринимателем;

Как рассчитать Налог на продажу нежилого помещения?

selensergen/Depositphotos

Отвечает сертифицированный финансовый советник, международный инвестор, основатель Консалтинговой компании «Богатство» Владимир Верещак:

С точки зрения закона, порядок действий в данной ситуации регламентируется статьей 217.1 НК РФ.

  1. Жилое помещение или нет – значения не имеет. Закон говорит о недвижимости как таковой.
  2. В Вашей собственности помещение находится менее минимального срока владения (5 лет для покупки, если помещение куплено после 01.01.2016 г. – п. 4 ст. 217.1 НК РФ), а значит, при продаже нужно будет платить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода (если Вы являетесь налоговым резидентом РФ, если нет – 30%, п. 3 ст. 224 НК РФ).
  3. Поскольку у Вас сохранились документы о покупке помещения, Вы можете уменьшись налогооблагаемую базу на величину расходов (490 тысяч рублей).
  4. Вы можете продать свою недвижимость за 600 тысяч рублей, но Вашим доходом будет считаться 636,3 тысячи рублей (70% от кадастровой стоимости; п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Таким образом, если Вы продадите помещение в этом году с соблюдением указанных Вами условий, с 1 января до 30 апреля следующего года Вы должны подать в ФНС налоговую декларацию.

В ней нужно будет указать полученный от продажи недвижимости доход (636,3 тысячи рублей), исчислить и уплатить налог (13% от 636,3 тысячи рублей – 490 тысяч рублей = 19 019 рублей) в бюджет.

К декларации необходимо приложить все основные имеющиеся документы по сделке.

Ответы о налоге на коммерческую недвижимость

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Отвечает главный специалист «Центра регистрации недвижимости» Анастасия Лукьянова:

Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость.

Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%.

Он составит 19 019 рублей.

Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы. Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!

Отвечает заместитель председателя Вильнюсского коммерческого Арбитражного суда Андрей Андреев:

Статья 224 Налогового кодекса РФ устанавливает, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13%. Минимальный срок владения недвижимым имуществом, по истечении которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога, составляет пять лет. Если срок владения меньше данного срока, необходимо платить налог.

При расчете суммы налога применяют формулу: НДФЛ = сумма дохода x 13%.

При этом сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи.

Если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (как в Вашем конкретном случае), то доход от продажи, в соответствии с п. 5 ст. 217.1 НК РФ, рассчитывается следующим образом:

  • Размер дохода = кадастровая стоимость x 0,7 (понижающий коэффициент).
  • Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?
  • Какой налог платить с продажи нежилого помещения?
  • Таким образом, размер налогооблагаемого дохода, полученного от продажи недвижимости, со сроком владения менее пяти лет, рассчитывается по формуле:
  • НДФЛ = (кадастровая стоимость объекта недвижимости x 0,7) x 13 %.
  • При продаже недвижимости продавцу необходимо заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ в конце года, при этом рассчитать сумму налога предстоит самостоятельно. 

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал Госуслуг или личный кабинет налогоплательщика, где есть образец заполнения данной декларации).

О том, что переход права собственности на проданное Вами помещение зарегистрирован в установленном законом порядке, Управление Росреестра самостоятельно уведомит ИФНС, в порядке внутриведомственного взаимодействия.

Отвечает частнопрактикующий Юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Ответ зависит от того, являетесь ли Вы индивидуальным предпринимателем или нет. Если являетесь, то налог платите, исходя из своей системы налогообложения.

По общей системе, надо будет заплатить 20% налога с прибыли + уплата НДС (тоже 20%). Если у Вас упрощенная система, то платите по ней. Если объект «доходы», то платите 6%, и расходы на покупку не учитываются.

Если объект «доходы минус расходы», то Вы можете учесть траты на приобретение помещения.

Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения?

Как рассчитать налог при продаже нежилого помещения?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Вы должны предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ, которая подается по истечении календарного года, в течение которого была проведена сделка по отчуждению объекта недвижимости. Срок ее подачи – не позднее 1 мая.

Декларацию Вы можете подать лично либо заполнить ее через личный кабинет ФНС. Налог нужно заплатить с разницы между налогооблагаемой базой (то есть 70% от кадастровой стоимости) и 490 тысяч рублей – с получившейся суммы Вы заплатите 13%.

Данные правила действительны только для физических лиц.

Отвечает Юрисконсульт офиса «Переделкино» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Юлия Калганова:

При продаже нежилого помещения Вы получите доход, поэтому в срок до 30 апреля следующего года необходимо будет подать в налоговую службу по месту Вашего жительства налоговую декларацию.

Если помещение будет продано за 600 тысяч рублей, то налоговая посчитает доход от его продажи равным величине кадастровой стоимости нежилого помещения, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. При этом Вы вправе уменьшить сумму облагаемого налогом дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением нежилого помещения.

  1. К налоговой декларации нужно будет приложить копию договора о покупке нежилого помещения, копию договора о его продаже, а также копии документов, подтверждающих произведенные расчеты по этим сделкам.
  2. Таким образом, в Вашем случае размер налога составит 19 019 рублей (909 000 х 0,7 – 490 000) х 13%.
  3. Текст подготовила Мария Гуреева
  4. Не пропустите:
  5. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  6. Как перевести жилое помещение в нежилое?
  7. Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?
  8. Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Договор купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2020 году

В этой статье мы постараемся затронуть все нюансы проведения сделки и оформления договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2020 году. Тем более что сейчас самый благоприятный момент для покупки нежилой недвижимости.

Скачать образец ДКП в формате Word

Нежилое помещение, его признаки и виды использования

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в 2020 году одним из объектов кадастрового учета является «Помещение» с назначением «нежилое». В обиходе этот объект учета называется по-прежнему – нежилое помещение (НП).

Признаки

Нежилое помещение – это объект недвижимости, состоящий на кадастровом учете и обладающий следующими признаками:

  • расположен в здании (жилом или нежилом);
  • обособлен от других помещений в здании;
  • имеет отдельный вход;
  • состоит из нескольких «частей», необходимых для его функционирования;
  • не предназначен для постоянного проживания;
  • используется в коммерческих, административных или общественных целях;
  • имеет назначение «нежилое», зафиксированное в ЕГРН.

Виды использования

Нежилые помещения в зависимости от их использования можно разделить на несколько видов. Наиболее часто встречаемые:

  • офисы помещения в зданиях;
  • торговые помещения в зданиях;
  • организации общепита в зданиях;
  • гостиницы в зданиях;
  • развлекательные центры в зданиях;
  • для оказания бытовых услуг;
  • размещение аптек и оказание медицинских услуг;
  • другие.
Читайте также:  Соотношение заработной платы руководителя и работников бюджетной сферы

Покупаем нежилое помещение

Чтобы избежать ошибок при заключении договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2020 году, нужно последовательно совершить несколько шагов.

В контексте настоящей статьи физические лица – это граждане, не имеющие статуса «индивидуальный предприниматель».

Выбор объекта

Среди большого количества нежилых помещений на рынке недвижимости подобрать подходящее не так уж и просто. Руководствоваться необходимо здравым смыслом, ограничиваясь необходимыми параметрами и отметая ненужные.

Если самым важным из них является цена, ищите помещение на 7%-10% дороже, чем можете себе позволить. Торг — одна из важнейших церемоний. Скидку делают всегда, т.к. она чаще всего изначально включена в цену.

Нежилое помещение должно соответствовать цели, для которой оно приобретается.

Работа с продавцом

Как только нежилое помещение подобрано, начинается первичная работа с продавцом. Она включает в себя:

  • Выявление действительного собственника НП. Их может быть несколько или один. Самый правильный вариант, когда только помещение подобрано, заказать по нему расширенную актуальную выписку из ЕГРН. Сведения, указанные в ней, дадут ответы на многие вопросы. Доверять продавцу на все 100% в этом деле нельзя. Заказать выписку может любое физическое лицо.
  • Покупателю необходимо внимательно изучить содержащуюся в выписке информацию о НП. Нужно обратить внимание на вид права: единоличная (один собственник), общая долевая или общая совместная (несколько собственников). От этой информации будет зависеть порядок проведения сделки.
  • Осмотр правоустанавливающих документов продавца на НП. Правоустанавливающие – это документы, объясняющие, как продавец стал собственником НП. Основные из них: договоры гражданско-правового характера, свидетельство о праве на наследство, судебное решение.

Зачем смотреть на эти документы, если есть выписка, подтверждающая Право собственности? Из этих документов можно понять, насколько велики шансы, что заключаемая сделка может быть оспорена. Свидетельство о праве на наследство – может неожиданно появиться «неучтенный» наследник.

Судебное решение — может быть оспорено судом высшей инстанции. Всего не предусмотришь. Поэтому чем больше лет прошло с получения продавцом правоустанавливающего документа, тем лучше.

  • Обязательно посмотреть в выписке наличие или отсутствие обременений права собственности. В их качестве могут выступать: Ипотека, долгосрочный договор аренды, наложенный решением суда арест. Если обременения наложены, необходимо получить объяснения продавца и обговорить с ним возможность снятия обременений.
  • Проверка отсутствия несогласованной перепланировки. У собственника есть техплан помещения или техпаспорт, если право собственности возникло давно. В любом из них есть план помещения. Необходимо сравнить этот план с фактической планировкой помещения. При расхождениях собственник должен предоставить документы, подтверждающие, что она узаконена.

Что делать, если таких документов нет, а помещение устраивает полностью? При заключении ДКП в простой письменной форме и без привлечения заемных средств совершить его ничего не помешает. Но надо понимать, что с момента государственной регистрации ответственность за несогласованную перепланировку будет нести новый собственник!

  • Обсуждение и согласование условий сделки. Это цена, размер аванса (задатка), порядок расчетов, сроки заключения ДКП и передачи НП покупателю.

Основной договор купли-продажи

Для перехода к заключению ДКП стороны должны прояснить для себя следующие моменты.

Форма договора

Договор заключается в простой письменной форме, если собственник у НП только один и оно переходит в собственность одного человека. Подготовить такой документ стороны могут или сами, или воспользовавшись услугами риэлтора. Законную силу ДКП приобретает с момента подписания сторонами.

Если на стороне покупателя или собственника выступает более одного человека, такой договор заключается только в нотариальной форме. Его готовит и заверяет нотариус. Расценки у нотариуса недешевы, но их придется оплатить. Юридический статус договор приобретает после удостоверения его нотариусом.

Разделы договора купли-продажи (ДКП)

В какой бы форме не заключался ДКП, он обязательно должен включать в себя важные разделы, без которых он может считаться незаключенным:

  • наименование, дата и место заключения ДКП;
  • сведения об участниках сделки (по каждому указывается ФИО, дата/место рождения, реквизиты паспорта, адрес регистрации);
  • описание предмета договора, т.е. нежилого помещения (по данным Выписки из ЕГРН): наименование, кадастровый номер, адрес и площадь НП;
  • описание правоподтверждающих документов, данные об обременениях прав собственника НП;
  • стоимость НП и способ расчетов;
  • порядок передачи НП;
  • ответственность сторон за неисполнение обязательств;
  • дополнительные условия по требованию кредитного учреждения, если покупка производится с привлечением заемных средств.

Стороны могут дополнить ДКП и другие пунктами.

Предварительный договор купли-продажи

До заключения ДКП стороны имеют право подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП), юридически закрепляющий намерения сторон. Если основной договор будет заключен без нотариуса и без заемных средств, ПДКП заключать не обязательно.

Почему все-таки рекомендуется его оформлять? Этот договор побуждает стороны исполнить свои намерения добровольно. При необходимости он поможет добиться этого в суде. И сторона, отказавшаяся от совершения сделки, понесет материальную ответственность.

Условия ПДКП такие же, как в основном договоре, кроме некоторых нюансов. В ПДКП стороны дополнительно указывают:

  • сроки, когда они заключат основной ДКП;
  • размер аванса/задатка (это разные вещи);
  • кто несет расходы — при нотариальной форме договора;
  • когда НП будет передано покупателю;
  • другие условия по требованию кредитного учреждения, если покупка производится с привлечением заемных средств.

Расчеты

Порядок расчетов с продавцом законодательством не регламентируется. Поэтому стороны самостоятельно выбирают порядок расчетов, за исключением покупки НП за счет кредитных средств.

На практике расчеты с продавцом проводятся в следующем порядке: на первом этапе расчетов происходит передача аванса или задатка в счет приобретаемого НП под расписку продавца, второй (основной) этап расчетов, как правило, производится при подписании основного договора купли-продажи и тоже под расписку.

Чем отличается аванс от задатка? Для обычного человека ничем. Но с юридической точки зрения они имеют разные правовые последствия.

Аванс – это частичная предоплата. В случае отказа любой из сторон от совершения сделки аванс просто возвращается покупателю.

Задаток — оформляется с помощью договора о задатке. В случае отказа покупателя от совершения сделки задаток ему не возвращается. При отказе собственника НП – он возвращает покупателю двойную сумму задатка.

На получение аванса/задатка продавец обязательно дает расписку.

Наиболее часто используемые способы расчетов между сторонами:

  • аренда банковской ячейки. Продавец получит деньги только после предоставления выписки о регистрации перехода права;
  • с оформленным ДКП стороны направляются в банк и перечисляют деньги на карточку продавца, который дает расписку в их получении;
  • открывается депозит в пользу продавца, который получает деньги после предоставления выписки из ЕГРН о проведении госрегистрации;
  • покупатель просто передает наличные продавцу из рук в руки под расписку.

Передача помещения покупателю

При передаче НП обязательно составляется передаточный акт (ст. 556 ГК РФ). В нем проставляется дата передачи, основания для передачи (реквизиты ДКП), адрес и площадь передаваемого НП, кратко о состоянии НП (удовлетворительное-неудовлетворительное). И подписи: продавец сдал, а покупатель принял НП.

Расходы по оформлению

Перечень расходов сторон зависит от нескольких нюансов.

  • Если договор оформляется нотариально, потребуется проведение независимой оценки рыночной стоимости нежилого помещения. Она нужна нотариусу для расчета размера госпошлины. Как правило, нотариус сравнивает кадастровую стоимость с рыночной и берет пошлину с большей из них. Если собственник один, а продавцов несколько, то «виновником» нотариальной формы является продавец, и наоборот. Если стороны спорят о том, кто какие затраты несет, то есть основания возложить затраты по оценке и по оплате госпошлины на «виновника». Оценка – от 3000 рублей, госпошлина с техническими работами – от 10 000 рублей.
  • В случае, если НП приобретается с привлечением займа, банк также запросит независимую оценку стоимости НП. В данном случае расходы на оценку несет покупатель, потому что Кредит берет он.
  • В случае, если НП приобретено продавцом в браке (за исключением дарения или завещания), потребуется нотариальное согласие второго супруга на продажу НП.

Государственная регистрация перехода права

ДКП подписан, расчеты произведены. Теперь предстоит сдать документы на госрегистрацию перехода права собственности на НП к покупателю.

Для подачи документов надо дойти до многофункционального центра (МФЦ) или в отделение Росреестра, где будут приняты заявление сторон и необходимые для этого документы. Для регистрации перехода права нужны:

  • Правоподтверждающие документы Продавца на НП.
  • ДКП в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, + 1 экземпляр для регистрирующего органа.
  • Передаточный акт в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, + 1 экземпляр для регистрирующего органа.
  • Нотариальное согласие второго супруга (если НП относится к совместно нажитому имуществу).
  • Нотариальная Доверенность, если лицо, подписавшее договор и/или подающее документы в МФЦ, действует от имени участника сделки.
  • Кредитный договор, если НП приобретается с использованием заемных средств.
  • Квитанция об оплате госпошлины (может не предоставляться, если оплата была произведена в электронном виде). Размер госпошлины – 2000 руб. Если договор с ипотекой – 1000 руб. Оплачивает госпошлину покупатель.

Также необходимо взять документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя и СНИЛСы.

Сроки госрегистрации: при подаче в МФЦ – 9 дней, в Росреестр -7 дней, по нотариально удостоверенной сделке – 5 и 3 дня соответственно.

Если все было сделано правильно, то покупатель станет полноценным собственником с даты регистрации, в подтверждение чего получит выписку из ЕГРН.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector