Продажа квартиры: как мне поступить в следующей ситуации. Я хочу продать квартиру

  • Меню
  • X

Продажа квартиры: как мне поступить в следующей ситуации. Я хочу продать квартиру Александр Киселев Продажа квартиры: как мне поступить в следующей ситуации. Я хочу продать квартиру Александр Патешман Продажа квартиры: как мне поступить в следующей ситуации. Я хочу продать квартиру Александр Сотников
Продажа квартиры: как мне поступить в следующей ситуации. Я хочу продать квартиру

На первый взгляд, продать квартиру легко – выставить объявление на «Авито» и ждать звонков от потенциальных покупателей. Но в реальности все гораздо сложнее: тот, кто приложит максимум усилий к процессу, в итоге получит от продажи гораздо больше. Мы с помощью экспертов разобрались, что именно нужно сделать и как не прогадать при продаже – и расскажем об этом нашим читателям.

На одном из популярных сайтов с бесплатными объявлениями можно найти более 780 тысяч записей о продаже квартир. Даже если предположить, что половина из этого количества – дубли от разных риелторов, конкуренция все равно будет серьезная.

Конечно, в начале 2021 года все еще дает о себе знать дефицит жилья на первичном рынке, вызванный льготной ипотечной госпрограммой, но картина не меняется из года в год – продавая квартиру по среднерыночной цене, она будет «уходить» за срок от 45 до 100 дней (в зависимости от города).

Правда, если учесть, что более половины квартир выставляются по чуть завышенной цене (чтобы сбросить 100-200 тысяч при торге), саму рыночную планку поймать не так уж просто.

Но в целом все достаточно логично: если выставить квартиру на 5-10% дешевле рынка, ее купят буквально сразу, а если на 5-10% дороже – продавать ее придется несколько месяцев.

Оба варианта имеют право на жизнь, поэтому первый этап – определиться с ценой.

Это не так просто, как может показаться на первый взгляд. Каждая квартира имеет уникальное расположение (даже в пределах одного района и одного дома), каждый район отличается от других, и две похожих на первый взгляд квартиры могут оцениваться в совершенно разные суммы. Эксперты дают несколько советов, как определиться с ценой:

  • основательно пройтись по другим объявлениям с похожими квартирами. Фото и текст объявления могут не полностью отображать суть предложения, поэтому лучше сходить на несколько показов – так можно понять, насколько отличается продаваемая квартира от вашей. Например, если квартира похожа, но чуть дальше от остановки транспорта – можно прибавить к стоимости своей какой-то процент за транспортную доступность;
  • обратиться за оценкой к риелтору, в агентство недвижимости или в специализированную компанию по оценке. Аккредитованный оценщик выдаст не только стоимость квартиры, но целый отчет о том, почему объект стоит именно столько. А риелтор подскажет, сколько по времени будет продаваться эта квартира при той или иной цене на нее. Правда, говорит собственник агентства недвижимости Александр Сотников, это будет стоить денег – бесплатно можно получить разве что предварительную оценку;
  • воспользоваться одним из сервисов по оценке недвижимости. Например, на ЦИАНе или Domofond есть возможность узнать приблизительную стоимость своей квартиры – эти сервисы хорошо знают, по каким ценам продавались квартиры в том же районе (или даже в том же доме), а главное – как долго они продавались. Правда, нужно учитывать, что в объявлениях обычно указывается сумма с «запасом» на торг – поэтому итоговая цифра тоже будет чуть завышена;
  • запросить кадастровую стоимость квартиры. Росреестр регулярно заказывает переоценку объектов недвижимости, чтобы максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной. Воспользоваться этим очень просто – кадастровая стоимость указана в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. При желании найти ее можно и на сайте Росреестра. И главное – узнать ее можно абсолютно бесплатно.

Узнав рыночную цену своей квартиры, остается определиться с надбавкой/скидкой (или вариантом «оставить все как есть»). Итоговая стоимость будет зависеть от нескольких параметров:

  • желание продать побыстрее или получить за квартиру больше. Если сроки не «горят», можно чуть завысить цену и приготовиться продавать квартиру несколько месяцев. Но если продажа нужна срочно, то придется сбрасывать тот же процент;
  • наличие каких-то уникальных особенностей. Например, если в квартире установлена более дорогая импортная сантехника или остается мебель, сделанная на заказ – это повышает цену квартиры. Аналогично может быть и какой-нибудь минус вроде проблемной проводки или сырости на стенах – тогда цену придется сбавить;
  • договоренность с риелтором. Обычно риелтор просит за свои услуги 50-100 тысяч рублей, и платить их придется продавцу. Поэтому проще эту сумму сразу включить в цену квартиры.

Итак, определив рыночную стоимость своей квартиры, а также определившись с окончательной ценой, остается зафиксировать ее в объявлении. Если цена определена правильно, вскоре начнутся звонки и сообщения – причем их будет не очень много, но и не совсем мало.

Подготовить квартиру к фото и показам

Определившись с ценой продажи, нужно сделать свою квартиру максимально привлекательной для потенциального покупателя. Здесь эксперты советуют обратить внимание на две вещи: собственно внешний вид квартиры и красивые фотографии для объявления.

Так, сначала нужно подготовить саму квартиру к фото (а в перспективе – и к показам потенциальным покупателям). Все зависит от состояния квартиры – если она продается «под ремонт», достаточно вывезти весь строительный мусор и постараться избавиться от пыли и грязи, показав все преимущества (крепкий пол, новые окна, ровные стены и т.д.).

Но если квартира продается готовой для проживания, нужно сделать чуть больше. Наши эксперты посоветовали обратить внимание на следующее:

  • избавиться от всего лишнего. То, что копилось годами («авось пригодится»), уже точно не пригодится – это можно продать, выбросить или отдать нуждающимся за самовывоз. Практика показывает, что на более-менее нормальные вещи вроде старой, но крепкой мебели, лучше поставить символическую цену в 500-1000 рублей – тогда ее заберут максимально быстро;
  • при необходимости – сделать косметический ремонт. Подклеить обои, отрегулировать двери и окна, подкрасить потолок, заменить швы между плиткой, заменить смесители, заменить ламинат или линолеум, если он не в лучшем виде. Но нужно понимать, что если квартира нуждается в более капитальном ремонте, косметический может оказаться бесполезной тратой денег и времени – тогда лучше прямо показать покупателю все минусы (и акцентировать внимание на том, что из-за них цена снижена относительно рыночной). Другими словами, нет смысла маскировать за косметическим ремонтом кривые стены и ржавые трубы – покупатель все равно это увидит, а доверия к продавцу будет на порядок меньше.
  • самостоятельно провести или заказать генеральную уборку. Все должно быть настолько чистым, насколько это возможно – даже те вещи, которые не остаются новым владельцам. Все должно работать на лучшее впечатление от квартиры – и к этому лучше приложить максимум сил. В клининговой компании генеральная уборка может стоить до 80-100 рублей за квадратный метр квартиры, но услуги профессионалов нужны, когда все совсем запущено. А брокер Александр Киселев советует подготовить даже подъезд – это улучшит впечатление от квартиры.

Правда, могут возникнуть проблемы, если в квартире кто-то живет (арендаторы или сам продавец) – все же делать генеральную уборку перед каждым просмотром сложно. В этом случае можно просто привести все в порядок с учетом постоянного проживания в квартире – вряд ли покупателя удивит легкий беспорядок на кухне или в гостиной.

Сделать фото и составить объявление

Следующая, особенно важная часть – это фотографии квартиры для объявления. В том, что фото нужны – сомнений нет, но вот организовать их можно по-разному:

  • сфотографировать самостоятельно на смартфон. Качество будет не лучшим, но если грамотно подобрать ракурс и подготовиться к съемке, результат будет достаточным, чтобы показать все самое главное будущему покупателю;
  • попросить знакомого с более профессиональной техникой. Лучше, чтобы этот знакомый знал основы фотографии интерьера – иначе это будут обычные фотографии, пусть и в высоком разрешении;
  • обратиться к профессиональному фотографу. Специалист знает, как правильно показать те или иные стороны квартиры, он подскажет, что и куда убрать на момент съемки, а также не сфотографирует откровенно неудачные места. Как говорит Александр Сотников, найти фотографа достаточно просто, и стоить его услуги будут не больше 5 тысяч рублей;
  • обратиться в агентство недвижимости. Как правило, риелторы сотрудничают с фотографами для съемки интерьеров, и продавцу не придется ничего платить за их услуги. Хотя часто сам риелтор делает фото на свой смартфон – и это неплохой вариант (в силу своего опыта он знает, как правильно снять интерьер, чтобы продать квартиру).

Как говорит Александр Киселев, при обработке фотографий нельзя перестараться и сделать квартиру лучше, чем она есть на самом деле. Фото должны раскрывать все плюсы интерьера, не акцентируя особого внимания на его минусах.

Есть и более хитрые способы. Например, независимый эксперт Александр Патешман советует купить новую мебель в магазине, и разместить ее в квартире перед фото. А после – сдать ее обратно в магазин (важно сохранить чеки). На вопросы покупателей «а где тот шкаф с фото» – объяснять, что его уже продали. Конечно, это достаточно спорный подход – но в некоторых ситуациях может сработать.

А само объявление должно быть составлено максимально четко, говорит эксперт: нельзя писать, что квартира в хорошем состоянии – критерии «хорошего» у всех одинаковые. «Пишите максимально конкретно: в квартире пластиковые окна, на полу постелен паркет, потолок натяжной.

Ремонт делали в XXXX году, нет царапин, пятен, трещин. Пропишите достоинства квартиры: в шаговой доступности две школы, садик, продуктовые магазины. Бесплатная парковка, игровая детская площадка, чистый подъезд.

Сделайте панорамные снимки или снимите короткие видео по 40 секунд на каждую комнату», – советует эксперт.

И еще об одном важном моменте рассказал Александр Киселев: желательно все же оставлять покупателям какую-то мебель, которой будет достаточно для жизни. Все дело в ипотеке – часто квартиру покупают «на последние», и покупать мебель будет не за что. Ее стоимость можно включить в цену квартиры, тогда ее покроет ипотечный кредит.

Грамотно организовать просмотр

Если цена на квартиру выбрана правильно, объявление составлено грамотно и с хорошими фотографиями, вскоре по нему начнут поступать звонки (или сообщения). И вполне естественно, что объявятся желающие посмотреть квартиру.

Читайте также:  Оплата неустойки: давно известно, что всё, что сказано в суде должно подтверждаться доказательствами

Скорее всего, первый пришедший на просмотр, квартиру не купит – как и второй. Возможно, среди желающих посмотреть квартиру будут риелторы (хуже всего – когда они тайком делают фото и выкладывают объявление «от себя»).

Важно одно – просмотров будет много, и к ним нужно подготовиться.

Показы можно организовать по-разному:

  • делегировать все риелтору. Это самый простой вариант, когда всем процессом продажи занимается посредник – у него больше опыта в продажах, он знает, как правильно презентовать квартиру и на что обратить внимание клиента. Если продажа квартиры идет через агента, то это лучший вариант, но отдавать процент от стоимости квартиры просто из-за нежелания показывать квартиру – не лучшая идея;
  • показывать квартиру всем по первому звонку. Это подойдет, если продавец сам живет в квартире или готов быстро подойти на место. Но стоит учесть, что желающие посмотреть квартиру могут приходить практически в любое время – это понравится не всем (особенно если в квартире живут арендаторы);
  • организовывать групповые «открытые» показы. Как считает Александр Сотников, это поможет создать видимость конкурентной борьбы за квартиру, что может поднять ее стоимость в глазах потенциальных клиентов;
  • показывать квартиру дистанционно – через видеосвязь. Это единственный возможный вариант, если клиент находится далеко и будет оформлять покупку через посредника.

Как организовать показ – решает продавец. Но очевидно, что квартира должна быть готова к показу, иначе он пройдет не очень хорошо.

Вот несколько советов, как сделать показ квартиры успешным:

  • если квартира сдается, заранее прийти и попросить арендаторов навести хотя бы условный порядок;
  • избавиться от посторонних запахов в квартире, лучше – проветрить ее и убрать лишнюю пыль;
  • если есть возможность – добавить запахов кофе или свежей выпечки, это неплохо действует на подсознание и создает домашний уют;
  • подготовить все документы на квартиру и установленное в ней оборудование. Вряд ли кто-то будет внимательно их изучать, но внимание к мелочам будет играть на стороне продавца;
  • выбрать время для показа (если покупатель согласен на любое). Как говорит Александр Киселев, нужно действовать по обстановке: если из квартиры открывается вид на ночной город, лучше показывать квартиру ночью, а если за окном парк или озеро – то днем;
  • показать, как хорошо продавец знает квартиру и окружение – вспомнить, какие есть рядом магазины и учреждения, как далеко ближайшая остановка транспорта и куда можно с нее уехать.

Главное при показе квартиры – не спугнуть клиента внезапно возникшими проблемами, и сделать так, чтобы он всерьез задумался о покупке.

Поторговаться и продать

Без торга продать можно только очень дешевую квартиру или квартиру с какими-то уникальными особенностями. Во всех остальных случаях покупатель точно попытается сбить цену. Он может приводить массу разных аргументов, и к ним нужно быть готовым.

Например, если покупатель будет сравнивать цену с ценой, за которую продается другая квартира в этом же доме, нужно знать, почему ваша квартира лучше (пример – не угловая, с новыми окнами, с ремонтом, окна на солнечную сторону и т.д.).

А если покупатель начнет сбивать цену из-за какого-то недостатка, лучше заранее узнать, сколько будет стоить его исправить.

Например, покупателю не понравится старый бойлер, и он захочет сбросить 50 тысяч рублей – но новый водонагреватель высокого класса можно купить за 12-15 тысяч рублей.

Конечно, на каждый аргумент не получится найти возражение, и цену придется снижать – именно для этого к рыночной цене прибавляют по 100-200 тысяч рублей. Но сразу сбрасывать эту сумму не нужно – это будет подозрительно (возможно, в квартире проблемы, раз цену так быстро снизили), или подскажет продавцу, что снизить цену можно еще сильнее.

Как рассказал нам Александр Патешман, можно в обмен на скидку получить какие-то особые условия для себя – например, согласиться на более низкую цену при условии, что из квартиры можно будет выехать на 1-2 месяца позже даты оформления сделки.

Еще при продаже важно оговорить, какая сторона будет оплачивать услуги риелтора – как правило, это достаточно существенная сумма. И главное – как именно будет оформлена эта сумма.

Например, если при продаже указать в договоре купли-продажи полную сумму с услугами посредника, то продавцу, возможно, придется заплатить более высокий налог на доходы с продажи (ведь в расчет идет сумма по договору).

А если ее не указывать в договоре (и передать напрямую из рук в руки), то недоволен будет уже покупатель – он получит налоговый вычет не на всю сумму покупки.

При оформлении сделки купли-продажи нужно обратить внимание на договор и акт приема-передачи – желательно перечитать их во избежание неприятных «сюрпризов». А еще – не забыть подготовить справку об отсутствии долгов за капремонт (только этот долг передается новому владельцу).

Продажа квартиры: как мне поступить в следующей ситуации. Я хочу продать квартиру

Инструкция по продаже квартиры в 2021 году от АН Владис

Если Вы решили продать жилье, следующий главный вопрос — с чего начать, в каком порядке действовать, как разобраться в тонкостях договоров купли-продажи.

Выберите, будете ли продавать с риелтором или самостоятельно

При выборе первого варианта 70 процентов вопросов возьмет на себя агентство недвижимости, которое проводит сделки ежедневно и не видит проблем ни в рекламе объекта, ни в поиске покупателя, ни в юридическом оформлении правовых документов. Профессиональные помощники владеют четкими алгоритмами продажи в любых непростых случаях: когда квартира в залоге у банка, если у нее несколько владельцев или она обременена долгами.

Если Вы все-таки решили продавать жилье самостоятельно, нужен четкий план и понимание самых неприятных подводных камней.

Продажа квартиры: как мне поступить в следующей ситуации. Я хочу продать квартиру

Определитесь со стоимостью квартиры

Каждый продавец знает сумму, за которую хотел бы продать свои квадратные метры. Однако, это представление не всегда соответствует действительности.

Для начала изучите рынок недвижимости в срезе сходных с Вашим объектов, посмотрите, кто и за сколько выставляет жилье в Вашем районе, в похожем доме, примерно такой же площади.

Посоветуйтесь со знакомыми профессиональными риелторами, которые мониторят рынок ежедневно.

В случае, если продавец завышает стоимость жилья, придется долго ждать покупателя. В обратном случае — при занижении цены — потерять в деньгах. Наилучший способ понять стоимость квартиры — пригласить профессионального оценщика, заключение которого будет законно и сможет использоваться, например, при получении ипотечного кредита покупателем.

Подготовьте квартиру к продаже

Устраните недоделки по электрике, канализации, отоплению — то, до чего не доходили руки. Проверьте розетки, краны, вентили — они должны работать идеально. Подклейте обои, смажьте двери.

Уберите все предметы личного обихода, чтобы покупатель смог «примерить жильё» на себя, а не рассматривать семейные сувениры и предметы гигиены. Постирайте шторы, помойте окна. Чистая, светлая квартира смотрится более просторно.

А жильё с легким косметическим ремонтом продается быстрее и за более приятные деньги. Проведите генеральную уборку не только в квартире, но и в подъезде. Посмотрите, в каком состоянии лифт.

Займитесь рекламой квартиры

Убранную квартиру снимайте на фотоаппарат: комнаты, санузел, кухню, прихожую, а также балкон, входную дверь, вид из окна. Панорамно сфотографируйте фасад дома, подъезд, лестничную площадку. Выберите 10 самых информативных фотографий, которые дают представление о площади и форме комнат, высоте потолков, расположению окон и дверей.

Сейчас модно выкладывать видеоролики о продаваемом жилье: видео позволяет увидеть детали своими глазами и получить информации больше, чем на отдельных фото.

Составьте качественный текст объявления с подробным описанием главных характеристик жилья, указанием стоимости. Прикрепите фотографии. Объявления без фото или видео — повод подумать, что в квартире не все в порядке.

Самостоятельно сделать обширную рекламу объекта сложно. Агентство одним кликом размещает объявление на ста площадках. В частном порядке Вы можете разместить объявление на главных продающих сайтах региона и страны, попросить друзей рассказать знакомым о продаваемом жилье, сделать пост в соцсетях, повесить баннер на балконе.

Договоритесь о показах

После звонков заинтересованных в покупке людей нужно будет с ними встретиться. Перед тем, как приглашать потенциальных покупателей, приготовьте копии документов на квартиру и справки об отсутствии долгов по услугам ЖКХ и перед управляющей компанией.

Показывать апартаменты лучше без проживающих: животных вывести на прогулку, а домашних отправить в кафе.

Напишите на бумаге плюсы Вашего жилья, чтобы в разговоре сделать акцент на достоинствах. Спокойно принимайте критику, когда будущие владельцы заметят недостатки: объясните их происхождение и предложите варианты исправления.

Заключите предварительный договор и получите задаток

Документы для сделки заранее покажите юристу или риелтору, чтобы проверить, все ли бумаги подготовлены. В ином случае Вы можете потерять покупателя, пока будете собирать справки и выписки.

При заключении предварительного договора пропишите, что в случае отказа покупателя задаток (2-3 процента от итоговой стоимости жилья) остается у продавца. Такой договор дисциплинирует обе стороны.

В документе укажите паспортные данные продавца и покупателя, адрес и стоимость квартиры, размер задатка и условия его невозврата, срок выезда хозяина и дату его выписки из жилья, отсутствие обременений на продажу.

Порядок оформления договора купли-продажи..

Итоговое соглашение заключается после всех договоренностей и сбора необходимых документов. Договор купли-продажи, а также акт приема-передачи составляйте только при помощи юриста или риелтора, чтобы потом не пришлось отменять сделку.

В этом документе отражается много нюансов: разрешение второго супруга, особенности продажи с участием несовершеннолетних, наличие других собственников, последовательность закрытия обременений и многое другое.

После подписания договора назначьте встречу в МФЦ или Росреестре, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Через 9 дней заберите выписку из ЕГРН, подтверждающую, что у квартиры новый владелец.

Деньги за проданную квартиру — после перехода права собственности — безопасно можно получить через банковскую ячейку или аккредитивный счет.

Читайте также:  Ремонт телефона: теперь мне говорят принести телефон на диагностику, а это опять 21 день

Освобождение жилья после сделки

Ключи от квартиры покупатель получает в день подачи документов в МФЦ и подписания акта приема-передачи. По сути, в этот же день новый хозяин может въехать в помещение.

Значит продавцу нужно освободить его заблаговременно — до дня похода в МФЦ, если иные условия (например, по отсрочке выезда старого владельца из квартиры) не прописаны в договоре купли-продажи. Продажа квартиры: как мне поступить в следующей ситуации. Я хочу продать квартиру

Партнер компании 

Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород 

Интересные статьи о недвижимости в Нижнем Новгороде:

   

Как безопасно купить или продать квартиру: оформление сделки

Хотите купить или продать квартиру, но переживаете за безопасность сделки? Не знаете, как составить договор купли-продажи и провести расчет?

Если вы уже работаете с риелтором — волноваться не о чем. Но что делать тем, у кого нет такой поддержки, и кому придется продать или купить квартиру без риелтора? Узнайте из нашей статьи.

Почему важно подготовиться к сделке

Покупка квартиры — одна из самых дорогих сделок в жизни человека. И одна из самых редких, поэтому опыта в этой области зачастую просто нет. А рисков при ее совершении — огромное множество.

Даже если вы заключаете сделку с соседом, с которым бок о бок прожили всю жизнь, помните: в каждой истории могут быть подводные камни, а цена ошибки — невероятно высока.

Если вы уже нашли специалиста по недвижимости, договоритесь о самых важных вещах: что именно он будет проверять перед сделкой, какие документы поможет подготовить, сколько будут стоить его услуги.

Если же, например, бюджет строго ограничен и не позволяет вам привлечь риелтора, — не отчаивайтесь. Воспользуйтесь сервисом СберБанка «Сделка под ключ». Он поможет безопасно и просто провести сделку в ситуации, когда продавец и покупатель уже нашли друг друга и нуждаются в профессиональной поддержке по сопровождению сделки.

Какой бы вариант вы ни выбрали — даже если решили провести сделку самостоятельно — есть моменты, которые обязательно нужно продумать заранее.

Проверьте участников сделки

Убедитесь, что перед вами именно тот человек, который вправе совершать сделку: его данные — фамилия, имя, отчество, серия и номер паспорта — совпадают с данными, указанными в документах на квартиру. Проверьте действительность паспорта, обратите внимание на его внешнее состояние. Вас ничто не должно насторожить.

Почему это важно проверить

Федор нашел очаровательную квартиру, ее владелицей оказалась не менее очаровательная женщина. Внимательно проверять документы владелицы Федор не стал — чтобы не оскорблять даму.

Заключили сделку, Федор въехал в квартиру, а через неделю в дверь позвонили. На пороге стояла настоящая хозяйка квартиры. Оказалось, что паспорт у нее недавно украли, квартира — это ее единственное жилье, о продаже которого она конечно не знала.

Как ни печально, скорее всего, Федор потерял и квартиру, и деньги.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Мы тщательно проверяем всех участников сделки, их полномочия по ее совершению и законность ее условий. Кроме того, на самой сделке менеджер еще раз внимательно проверяет документы ее участников с помощью специальной техники. 

Проверьте историю квартиры 

Рисков тут великое множество. Изучите, как квартира досталась текущему владельцу. Посмотрите документы, которые помогут понять — не были ли в какой-то момент ущемлены права кого-либо из владельцев, и кто еще может на нее претендовать. Насторожиться стоит, если за последние пару лет произошло несколько последовательных переходов права.

Обычно так пытаются скрыть мошеннические схемы. При этом вполне может быть такое, что продавец не пытается сознательно вас обмануть — просто и сам не знает каких-то важных подробностей, но по счастливой случайности сам с проблемой не столкнулся.

Почему это важно проверить

Маша купила квартиру в потрясающем старом районе города, не вдаваясь глубоко в ее историю. Знала лишь, что квартира получена продавцом от родственника — дедушки, по договору ренты. Маша счастливо прожила в этой квартире три месяца. Пока однажды не получила повестку в суд.

На суде выяснилось, что на квартиру претендуют и другие родственники дедушки, а сам он имел серьезное заболевание, которое не позволяло ему заключать какие-либо договоры. Маше предстоит долго и мучительно отстаивать права в суде, но скорее всего, квартиру она потеряет. Как в этой ситуации вернуть деньги — тоже непонятно.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Мы проводим юридическую проверку истории переходов права собственности и наличия обременений. По ее итогу выносим заключение — рекомендуем ли мы приобретать эту квартиру, и как обезопасить сделку, если это требуется. По итогам наших проверок, в которых мы рекомендовали объект к покупке, не произошло ни одной утраты права собственности. 

Подготовьте договор купли-продажи 

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Если у вас нет юридического образования, советуем вам сразу обратиться к грамотному специалисту — это слишком важный и сложный для самостоятельного решения вопрос. Ищите компании, которые на рынке давно и имеют хорошую репутацию. Да, это дорого. В интернете можно найти бесплатно шаблоны договора или попросить продавца составить договор, но будут ли учтены ваши интересы?

Почему это важно

Настя долго и тщательно выбирала квартиру, потратила много денег на проверки, а на договоре купли-продажи решила сэкономить — скачала договор в интернете и переделала под себя.

Настя полностью рассчиталась с продавцом, а вот ключи от квартиры он не отдает, ссылаясь на то, что съезжать ему пока некуда. Срок передачи ключей в договоре не указан.

Да, всё закончилось благополучно, но только через несколько месяцев — после скандалов, бессонных ночей и обращения в суд.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Мы составляем индивидуальный договор купли-продажи. Он обеспечивает защиту интересов всех участников сделки. А еще он соответствует требованиям Росреестра — подготовленные нами договоры купли-продажи регистрируются с первого раза, никаких проволочек.

Перед сделкой участники могут ознакомиться с договором в режиме онлайн и предложить свои дополнения. Если они не нарушают ваших интересов, мы их внесем.

Продумайте, как вы будете передавать деньги за недвижимость

Выберите и согласуйте с другими участниками сделки способ расчета. Таких способов несколько. У каждого есть свои преимущества и недостатки. Выбирайте самый удобный и безопасный для себя. 

Если вы выбираете наличные, продумайте: как и в какой момент вы будете отдавать деньги, какую расписку о получении денег попросить у продавца, и что там должно быть указано, как будет происходить пересчет денег — сумма немаленькая, и продавцу точно захочется убедиться, что его не обманывают. Если же вы, например, выберете ячейку, продумайте условия доступа, найдите отделение, где предоставляют услугу.

Почему это важно

Местом для подписания документов и расчета за купленную квартиру Катя выбрала кафе популярной сети. Она подумала, что в людном месте днем будет максимально безопасно и удобно — слишком много свидетелей, чтобы продавец мог попытаться ее обмануть.

А продавец и не собирался. Сумку со всеми деньгами у нее стащила парочка, которая сидела за соседним столиком и слышала ее разговор с продавцом.

Если полиции не удастся найти грабителей, шанса купить квартиру у Кати не будет — ведь эти деньги она и так одолжила у родных.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Никаких наличных. Никакого риска получить фальшивые купюры или недосчитаться их. Мы гарантируем, что расчет будет произведен безопасно, полностью и только при соблюдении интересов всех сторон.

Покупатель до сделки вносит средства на специальный счет в СберБанке. Там они надежно хранятся, а кроме того, до сделки покупатель не может снять средства со счета без согласия продавца. После перехода права собственности деньги зачисляются на счет продавца.

Кроме того, за саму услугу «Сделка под ключ» вам не надо вносить предоплату — вы платите за нее только на сделке.

Продумайте, где вы будете проводить сделку и подписывать документы

Тут всё просто. В этом месте вам должно быть спокойно и комфортно. А еще безопасно, чтобы никто не мог сбить вас с толку.

Почему это важно

Дима решил, что документы удобнее всего подписать в МФЦ, перед подачей. Но свободных стульев или столов там не нашлось.

Мало того, что документы пришлось подписывать на коленке, так еще и покупатель подсунул другой вариант договора. Узнал об этом Дима, когда пошел за документами после регистрации.

Теперь придется расстаться с дорогой сердцу и кошельку антикварной мебелью — ведь по новому договору он обязался ее оставить, и ее стоимость входит в цену квартиры.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Каждая сделка проходит в удобной переговорной комнате в охраняемом ипотечном центре СберБанка. Для сделки понадобится всего один визит в удобный вам офис банка в удобное время.

Рассчитайте, сколько времени вам потребуется на оформление сделки

Если вы всё делаете самостоятельно, приготовьтесь к тому, что сделка займет не один день: визит в юридическую фирму для составления договора купли-продажи, проверка информации о квартире, подписание договора с продавцом, сдача документов на регистрацию, получение документов, расчет с продавцом.

Почему это важно

Если вы понадеетесь на быструю сделку, может сложиться так, что из-за задержек сорвутся намеченные планы. Например, если вы планировали быструю продажу и переезд в другой город, строительство, отпуск.

Или хотели купить и переехать через неделю, а сделка затянулась и снимать квартиру придется еще месяц. Ниже — основные этапы и ориентировочные сроки.

 Стандартный срок рассчитан как средний срок по рынку.

Получение информации о квартире в Росреестре и юридическая проверка

Стандартный срок: 5-15 рабочих дней

Читайте также:  Что мне делать, если хочу продать квартиру?

Подготовка договора купли-продажи

Стандартный срок: 1-3 дня

Подписание документов и сдача на регистрацию

Стандартный срок: 1-3 рабочих дня

Регистрация договора и расчет с продавцом

Стандартный срок: до 14 дней

С Домклик: до 5 рабочих дней

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Все вопросы вы сможете урегулировать в режиме онлайн. На сделку нужно будет приехать только 1 раз — а время и место вы выбираете сами. Никаких переносов и накладок. Никаких походов по инстанциям для сдачи или получения документов. Мы направляем их в электронном виде в Росреестр, а после все участники сделки получают полный пакет зарегистрированных документов на электронную почту.

Провести сделку безопасно

Как продать квартиру: подробная инструкция — Лайфхакер

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности, если квартира приобретена до 15 июля 2016 года;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

10 способов преобразить квартиру, не покупая новых вещей →

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену.

Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле.

Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

6. Как передавать деньги

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

  1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
  2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Adblock
detector