Взаимозачет при продаже-покупке недвижимости

Сколько раз можно получить налоговый вычет при покупке и продаже недвижимости и сколько сэкономить на этом — разбираемся вместе с экспертами

alexkichshutterstock

При покупке квартиры можно вернуть часть потраченных средств в виде налогового вычета. Дополнительный вычет доступен для покупателей ипотечной недвижимости. Правом на налоговый вычет обладают и продавцы недвижимости. Они могут уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб. Но о таких возможностях знают далеко не все владельцы недвижимости.

Вместе с экспертами разбираемся, в чем разница между этими вычетами, сколько раз ими можно воспользоваться и какую сумму они позволяют сэкономить.

Налоговый вычет при покупке жилья

1. Основной вычет

При покупке жилья собственник вправе воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть налоговым резидентом страны и платить налог на доходы по ставке 13% (обычно удерживается из зарплаты).

Если собственник квартиры не работает или платит налоги как индивидуальный предприниматель по упрощенной системе налогообложения, вернуть налог с помощью имущественного вычета нельзя, потому что он не уплачивается в бюджет.

Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета при покупке составляет 2 млн руб., от нее отсчитываются 13%. Таким образом, покупатель может вернуть до 260 тыс. руб. (или 13% от 2 млн руб.). Даже если квартира стоит 10 млн или 100 млн руб., все равно максимально можно будет вернуть 260 тыс. руб.

Если квартира покупалась с помощью материнского капитала, то из основной суммы покупки вычитается размер субсидии и от остатка считается вычет. Например, квартира стоила 2 млн руб., из них 500 тыс. руб. — маткапитал. Налоговый вычет исчисляется от 1,5 млн руб. и будет равен 195 тыс. руб.

Имущественный вычет при покупке жилья предоставляется один раз.

Но если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета лишь частично — например, квартира стоила 1,5 млн руб., — то остаток вычета, то есть 500 тыс. руб.

, может быть перенесен на другие объекты. Более детальную информацию о налоговом вычете читайте в материале «Налоговый вычет в 2021 году: что нужно знать при покупке квартиры».

Комментарий эксперта

Марина Толстик, председатель совета директоров сети «Миэль»:

— При приобретении жилья в долевую собственность каждый собственник вправе получить имущественный налоговый вычет в соответствии с размером его затрат на приобретение недвижимого имущества, но не более 2 млн руб. на каждого.

Например, если квартира приобретена за 6 млн руб. в долевую собственность супругов по 1⁄2 доли, то налоговый вычет каждого составит 260 тыс. руб. Если доли распределены в иных пропорциях, например 20% на 80%, то вычет первого составит 156 тыс. руб.

, а второго — 260 тыс. руб.

2. За проценты по ипотеке

Если квартира покупалась в ипотеку, то, помимо основного вычета, можно получить еще вычет за уплаченные по кредиту проценты. В расчет берутся все реально погашенные проценты. Но и здесь есть лимит — не более 3 млн руб.

Сумма налогового вычета по процентам рассчитывается по аналогии с имущественным вычетом — это 13% от базы (выплаченных процентов). Таким образом, максимальная сумма к возврату по процентам составляет 390 тыс. руб.

(13% от 3 млн руб).

В отличие от основного вычета, воспользоваться вычетом от уплаты процентов по ипотеке можно только один раз и относительно одного объекта. Это следует учитывать — иногда лучше сохранить налоговую льготу и потратить ее при оформлении другой ипотеки.

Право получения вычета по процентам, как и при основной сумме, возникает после регистрации права собственности. В общей сложности при покупке жилой недвижимости одному человеку можно вернуть до 650 тыс. руб. (с учетом вычета за проценты по ипотеке).

Взаимозачет при продаже-покупке недвижимости

AntonSANshutterstock

Вычет при продаже жилья

Налоговым вычетом могут воспользоваться и продавцы недвижимости. По закону, если недвижимость находится в собственности меньше минимального срока владения — пяти лет (или трех лет, если недвижимость подарена или получена в наследство), то продавец должен заплатить налог в 13% с продажи недвижимости. При этом он может воспользоваться налоговым вычетом с продажи.

Максимальная сумма вычета при продаже жилых домов, квартир, комнат составляет 1 млн руб., а при продаже гаражей и нежилых помещений — 250 тыс. руб. В данном случае налогооблагаемую базу можно уменьшить на указанные суммы вычета, а не вернуть назад 1 млн руб.

и 250 тыс. руб. соответсвенно. Вычет НДФЛ при продаже жилья можно использовать многократно в течение жизни, но не более одного раза в год.

Подробнее о налоге с продажи жилья и налоговом вычете читайте в материале «Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ»

Как рассчитать сумму налога с продажи

Налог по продаже квартиры рассчитывается по формуле: ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн руб. *13% = НДФЛ,

где 1 млн руб. — максимальная база для налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

«Если собственник приобрел квартиру за 5 млн руб. и продал ее через два года (раньше предельного срока владения) за 6 млн руб., то он может заявить в свой декларации имущественный вычет с 1 млн руб. и уплатить налог по ставке в 13% с 5 млн руб. — 650 тыс. руб.», — привела пример председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Но если у собственника есть все документы, подтверждающие покупку, то выгоднее уменьшить доход от продажи квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры, отметила эксперт. «То есть собственнику надо будет уплатить 13%-ный налог только с 1 млн руб. — это 130 тыс. руб. (6 млн руб. минус 5 млн руб. расход)», — привела расчеты эксперт.

В начале июля президент России Владимир Путин подписал закон, который освобождает граждан в ряде случаев от подачи налоговой декларации 3-НДФЛ после продажи недвижимости.

Речь идет о сделках по продаже квартиры, загородного дома или комнаты, доход от которых не превышает 1 млн руб. Продавцы нежилых помещений и гаражей освобождены от подачи декларации и уплаты налога с тех сделок, доходы от которых не превысили 250 тыс. руб.

В данном случае благодаря вычету налогооблагаемая база обнуляется и подавать декларацию не нужно.

Взаимозачет при продаже-покупке недвижимости

Garmasheva Nataliashutterstock

  • Комментарий Александры Воскресенской, адвоката КА «Юков и партнеры»:
  • — Сумма, которую можно вернуть при использовании налогового вычета с продажи квартиры, рассчитывается двумя способами.
  • Первый вариант

Законом установлена максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход при продаже жилого помещения — 1 млн руб.

То есть облагаемый по ставке 13% доход, который указывается в налоговой декларации, уменьшается на 1 млн руб. Например, если квартира продается за 10 млн руб., то 13% уплачивается c 9 млн руб.

: 10 млн руб. минус 1 млн руб. В данном случае налог составит 1,1 млн руб.

Второй вариант

Вместо получения налогового вычета гражданин может уменьшить полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов. Простыми словами — это разница между ценой продажи квартиры и ценой ее покупки. Если гражданин купил квартиру за 10 млн руб., а продает за 15 млн руб.

, то НДФЛ будет уплачиваться с суммы: 15 млн руб. (сумма продажи) — 10 млн руб. (расходы, понесенные на покупку) = 5 млн руб. Ему нужно будет заплатить 650 тыс. руб.

Таким образом, при продаже недвижимости есть возможность уменьшить налогооблагаемый доход, исходя из реальной прибыли, и это получается выгоднее.

Налог при покупке и продаже квартиры в одном году (налоговом периоде)

Часты случаи, когда люди не просто покупают или продают квартиру или иное жилье, а делают это почти одновременно — в одном налоговом периоде. Или, для более легкого понимания, в одном календарном году. Как уплачивается и рассчитывается налог при продаже квартиры и покупке новой? Как использовать налоговый вычет при продаже и покупке квартиры? Обо всем этом читайте в нашей статье.

Взаимозачет при продаже-покупке недвижимости

Взаимозачет при продаже-покупке недвижимости

Налогия

Статьи

Если в одном налоговом периоде — календарном году, у вас была и продажа, и покупка квартиры, то вам следует знать, какие у вас есть права и обязанности.

Продажа квартиры подразумевает уплату налога, и это обязанность. Деньги, полученные от покупателя, — это ваш доход от источников в Российской Федерации, с которого уплачивается НДФЛ (
ст. 208 НК РФ
).

А покупка — возможность с помощью имущественного налогового вычета вернуть ранее уплаченный налог. Имущественный вычет регулируется
статьей 220 НК РФ
, оформлять вычет или нет — это ваше право.

При продаже и покупке жилья одновременно вы можете полностью или частично возместить обязанность по уплате налога правом по возврату этого самого налога. Но разберемся с каждым из пунктов подробнее.

Продажа квартиры

Всем известно, что при продаже квартиры нужно заплатить налог. Поскольку продажа имущества предполагает получение дохода, а с дохода каждый гражданин должен заплатить 13% в качестве НДФЛ — подоходного налога. Продажа квартиры, разумеется, не исключение.

Если вы владели жильем менее минимального срока владения (а он бывает 3 года или 5 лет, в зависимости от способа приобретения), то при продаже квартиры вы должны заплатить налог.

Минимальным сроком владения 3 года для продажи без налога считается, если:

  • Недвижимость получена по договору дарения или в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника

  • Жилье было получено вследствие приватизации или передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты)

  • Недвижимость приобретена любым способом до 01.01.2016 года

  • Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. Или вы купили другую (вторую) квартиру и продали первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй.

В других случаях минимальный срок владения для продажи без налога составляет 5 лет.

Есть важное изменение, которое вступило в силу. Оно касается продажи квартир, купленных по ДДУ или ЖСК.

При продаже такого жилья, начиная с 2019 года, срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по договору ДДУ или ЖСК. То есть если вы внесли полную оплату за квартиру, например, в 2014 г., то минимальный срок владения будет отсчитываться именно с 2014 г.

И если вы продали квартиру в 2019 г. и платили при этом 13% налога с продажи, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, то вы имеете полное право подать корректирующую декларацию 3-НДФЛ и вернуть излишне уплаченный налог.

Пример:
Иванов в 2020 г. продал квартиру, которая досталась ему от бабушки в 2018 г. Сумма продажи составила 2.3 млн. Так как минимальный срок владения для того, чтобы продать имущество без налога (в данном случае 3 года) еще не истек, Иванову нужно заплатить налог — 13% от суммы продажи, то есть 299 000₽ (2 300 000*13%).

Читайте также:  Дополнительное соглашение к трудовому договору о совмещении должностей

При продаже квартиры вы можете уменьшить свою налогооблагаемую базу либо с помощью вычета в размере 1 миллион рублей, либо уменьшить доход на ранее произведенные расходы и заплатить налог с разницы (если была покупка этой квартиры ранее и у вас сохранились документы, которые эту покупку подтверждают).

Пример:
Петров купил жилье за 3 миллиона рублей и через год продал его за 4 миллиона. Петров может:

  1. Использовать вычет, и тогда налог будет платить с 3 млн руб. (4 000 000 — 1 000 000)
  2. Уменьшить доходы на расходы, и тогда налог ему насчитают с 1 млн руб. (4 000 000 — 3 000 000)

Покупка квартиры

При покупке жилья государство дает своим гражданам своеобразные льготы — возможность компенсировать часть расходов, направленных на покупку / строительство жилья или участка под ИЖС с помощью налогового вычета. Конечно, для этого есть свои требования:

  1. вы должны проживать в России не менее полугода — то есть быть налоговым резидентом РФ

  2. у вас должны быть доходы, налогооблагаемые по ставке 13% (кроме дивидендов).

А если еще точнее, то с 2021 г. внесли некоторые изменения, которые касаются как раз-таки вида доходов.

Если до 2021 с помощью имущественного вычета вы имели право получить возврат налога с любых доходов, облагаемых по ставке 13%, то теперь он будет рассчитываться только с доходов по трудовым договорам, договорам ГПХ, оплаты за оказание услуг, сдачи имущества в аренду, продажи или получения в дар имущества (кроме ценных бумаг), страховых выплат по пенсионному обеспечению.

У имущественного вычета за приобретение недвижимости есть свой лимит — 2 млн рублей — максимальный размер основного налогового вычета за покупку жилья. То есть по факту вернуть можно до 260 000₽.

Помимо основного вычета, при покупке жилья в ипотеку, вы имеете право получить еще и вычет по уплаченным процентам ипотеки.

Вычет по уплаченным процентам тоже лимитирован. 3 млн рублей — максимальный размер налогового вычета за покупку жилья по уплаченным процентам ипотеки. То есть при покупке жилья вернуть можно максимально до 390 000₽ за фактически уплаченные проценты ипотеки.

Таким образом, при продаже и покупке жилья одновременно или в одном и том же году, вы можете использовать положенную сумму возврата налога для того, чтобы “перекрыть” ею сумму положенного к уплате налога. Это называется зачет налога.

Неважно, купили и продали вы одну и ту же квартиру или сначала продали одну, а на эти деньги купили другую — право сделать взаимозачет у вас есть.

Пример:
Сидоров купил квартиру в январе 2020 г. за 2.5 млн, а в ноябре 2020 г. продал ее за 3 млн руб. То есть сделки с недвижимостью были в одном и том же году. Сидоров не использовал свое право на вычет, поэтому он может учесть его при расчете налога за продажу жилья. Плюс ко всему, он имеет право еще и использовать уменьшение дохода на ранее произведенные расходы.

Тогда налогооблагаемая база будет рассчитываться таким образом:

3 000 000 (доход) — 2 500 000 (расходы) = 500 000₽ (налогооблагаемая база после уменьшения дохода)

500 000₽ — 2 000 000 (вычет за покупку жилья) = налогооблагаемой базой после применения вычета будет 0. То есть НДФЛ к уплате не будет.

Пример:
В 2020 г. у Зайцева была покупка квартиры за 2 млн руб. И в том же году он продал недвижимость, которая досталась ему в 2019 г. от родителей, за 3 млн руб. И с продажи налог он тоже платить не будет, так как Зайцев использует положенный вычет в 1 млн руб., и положенный налоговый вычет при покупке жилья. Тем самым он уменьшит свою налогооблагаемую базу до 0.

3 000 000 — (1 000 000 + 2 000 000) = 0

.

Чтобы воспользоваться правом не платить НДФЛ с продажи квартиры в счет имущественного вычета за покупку, обе сделки с недвижимостью должны быть заключены в один налоговый период.

Налоговый период по НДФЛ начинается 1 января и заканчивается 31 декабря, то обе сделки вы должны совершить именно в период с 01.01. по 31.12.

Важно! Если сделки совершены в разные годы, то вы сначала можете воспользоваться вычетом при продаже, а потом оформить вычет за покупку.

Все данные о сделках заносятся в декларацию 3-НДФЛ. При продаже жилья вы должны подать ее до 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход (
п. 1 ст. 229 НК РФ
). А оплатить НДФЛ нужно до 15 июля года, следующего за годом, в котором был получен доход.

То есть если вы продавали и покупали недвижимость в одном и том же году, например, 2020, то подать декларацию нужно до 30 апреля 2021, а заплатить НДФЛ до 15 июля 2021 г.

Право на вычет за покупку жилья вы получаете после того, как вступаете в право собственности или подписываете акт приема-передачи при покупке по ДДУ.

Именно так и можно использовать налоговый взаимозачет при продаже и покупке квартиры в одном году. Надеемся, наша статья была полезной и теперь вы знаете, какие налоги вы должны заплатить при продаже жилья, а также сколько денег можно сэкономить при покупке недвижимости.

Публикуем только проверенную информацию

Получайте максимальные вычеты!

Получить

Если продать квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог?

Доход от продажи квартиры по общему правилу облагается
налогом. Однако закон предусматривает возможность для освобождения от уплаты
подоходного налога или снижения налогового бремени.

В том случае, если продать
квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог? Возможен ли взаимозачет
при продаже и покупке квартиры в один налоговый период? Надо ли платить налог, если
продать квартиру раньше 5 лет и купить новую дороже? Ответим на эти и другие
вопросы в нашей публикации.

Продажа и покупка квартиры рассматриваются как две различные
сделки, каждая из которых имеет свои особенности в части налогообложения (определения
налоговой базы при расчете НДФЛ).

При продаже квартиры, получив доход,
налогоплательщик рассчитывает и платит НДФЛ (в некоторых случаях обязанности
платить подоходный налог не возникает), а при покупке квартиры налогоплательщик
или возвращает удержанный НДФЛ или просто его не платит.

Возможен ли взаимозачет
при продаже квартиры и покупке квартиры — нужно ли платить налог с продажи
квартиры, если сразу покупаешь другую? Перед тем как ответить на эти вопросы
необходимо правильно определить срок владения проданной квартирой.

Срок
владения квартирой перед продажей и покупкой новой квартиры

Если проданная квартира была в Вашей собственности более
установленного в законе минимального предельного срока владения, то полученный
от продажи доход освобождается от налогообложения. Предельный срок владения
может быть 3 или 5 лет в зависимости от того:

  • когда была приобретена
    продаваемая квартира (до 1 января 2016 года или позже),
  • каким образом продаваемая
    квартира оказалась в Вашей собственности (приобретена по договору
    купли-продажи, дарения, при наследовании и т.д.)
  • является ли квартира
    единственной или нет.
  • Подробнее об установленном в законе минимальном предельно сроке владения, от чего он зависит и сколько составляет, можно прочитать здесь.
  • Таким образом, ответ на вопрос, нужно ли платить налог, если
    продал квартиру и купил другую, зависит от того, сколько времени Вы владели
    проданной квартирой.

Очень важно правильно рассчитать срок владения продаваемой квартирой. Так, момент начала владения может исчисляться по-разному. Это зависит от того, покупали ли Вы квартиру по договору купли-продажи, по ДДУ, получали ли в наследство и т.д. (подробнее в этой публикации).

В любом случае, если квартира была в Вашей собственности
более 5 лет, от налога доход от продажи квартиры освобождается. Но надо платить
налог, если продать квартиру раньше 5 лет и купить новую? Это может зависеть от
того, происходила ли покупка и продажа квартиры в одном году.

Покупка и
продажа квартиры в одном налоговом периоде

Как было сказано выше, продажа и покупка квартиры
рассматриваются как отдельные действия, которые имеют разные последствия с
точки зрения налогообложения. Если Вы продали квартиру, которой владели менее
минимального предельного срока владения, Вам необходимо рассчитать и уплатить
НДФЛ.

А при покупке квартиры налогоплательщик может получить имущественный
налоговый вычет (при наличии права на данный вычет), то есть вернуть налог. Расчет
налога при продаже квартиры и расчет налогового вычета при покупке квартиры
производится в налоговой декларации 3 НДФЛ, которая подается за календарный год
(налоговым периодом признается календарный год).

Нужно ли платить налог, если
продать квартиру и сразу купить другую, но покупка и продажа квартиры
осуществлялись в разные годы? В этом случае налогоплательщик сначала
подает декларацию за год, когда он продал квартиру и получил доход, в которой
рассчитывает НДФЛ к уплате.

А потом для получения вычета при покупке квартиры
подает в налоговую инспекцию декларацию за год приобретения квартиры (или
получает указанный вычет через работодателя без подачи декларации).

Пример

В 2020 году
женщине досталась квартира в наследство. В 2020 года она продала унаследованную
квартиру, а в начале 2021 года приобрела другую. В этом случае необходимо
подать декларацию за 2020 год, рассчитать  и заплатить налог при продаже квартиры. В 2022
году женщина подаст декларацию за 2021 год и получит налоговый вычет при
покупке квартиры.

  1. Но можно ли сделать взаимозачет при продаже и покупке
    квартиры в один налоговый период — надо платить налог, если продать и купить
    квартиру в один год?
  2. Покупка и
    продажа квартиры в один год: налоговый вычет
  3. Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик
    имеет право
  4. При продаже квартиры
  • На получение имущественного
    налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом
    периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные
    жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в
    указанном имуществе, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
  • Или вместо получения
    имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих
    облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально
    подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Читайте также:  Консультация по ипотеке: ов касающихся ипотеки! Мне 23, мужу 24, есть 2 годовалый ребёнок

Пример

Женщина
продала квартиру за 5 млн. рублей (за год до продажи квартира была приобретена
за 4 млн. руб.). Уменьшив налогооблагаемый доход от продажи квартиры на расходы
при покупке квартиры, женщина заплатит налог в размере 130 тыс. руб.
((5 000 000 – 4 000 000)*0,13).

При покупке квартиры

  • На получение  имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (максимальный размер данного вычета 2 000 000 рублей);
  • На получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по ипотеке.

Пример

Мужчина
приобрел квартиру за 4 млн. руб. Он официально трудоустроен, поэтому мужчина
вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 2 млн. руб. и вернуть
260 тыс. руб. (2 000 000 * 0,13).

Но можно ли при покупке и продаже квартиры в одном налоговом
периоде одновременно получить вычет при продаже и вычет при покупке
недвижимости?

Взаимозачет при продаже-покупке недвижимости

Если продал
квартиру и купил другую, нужно ли платить налог?

Закон не предусматривает прямую возможность произвести
взаимозачет при продаже и покупке квартиры (зачесть стоимость новой купленной
квартиры при расчете НДФЛ при продаже старой квартиры).

И если продать квартиру
и сразу купить другую (даже дороже проданной) это, по общему правилу, не
является основанием для освобождения от налогов.

Однако если Вы продали
квартиру и в этом же календарном году купили другую квартиру, Вы вправе одновременно
оформить вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым
произвести налоговый «взаимозачет» при продаже и покупке квартиры.

Минфин по данному вопросу дает разъяснения: «Если продажа
одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права
собственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом
периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получение
одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3
пункта 1 статьи 220 Кодекса путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода,
полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,
предусмотренного при приобретении квартиры (квартир)» (Письмо Минфина России от
11 февраля 2016 г. N 03-04-05/7154, Письмо Минфина РФ от 30 декабря
2011 г. N 03-04-05/1-1135). И в некоторых случаях ответ на вопрос, нужно
ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую, будет
отрицательным.

Пример

В 2020 году
мужчина продал квартиру за 4 млн. руб. (в 2019 году он приобрел ее за 3 млн.
руб.). Также в 2020 году мужчина приобрел другую квартиру за 6 млн. руб.

В начале
2021 года мужчина подает декларацию 3-НДФЛ за 2020 год, в которой рассчитывает
налог при продаже квартиры и применяет вычет при покупке новой квартиры в этом
же году (ранее вычет при покупке квартиры он не получал). Налог при продаже
квартиры составит 130 тыс. руб. ((4 000 000 – 3 000 000)*0,13).
Налоговый вычет при покупке квартиры составит 260 тыс. руб.

(2 000 000
* 0,13). То есть согласно расчетам мужчина платить налог при продаже квартиры в
2020 году не будет, а при наличии других доходов, облагаемых по ставке 13 %,
получит еще 130 тыс. руб. (260 тыс. руб. – 130 тыс. руб.).

При выполнении расчета налога при продаже и покупке квартиры
в одном году нужно учесть следующие моменты:

  • У Вас должно быть право на получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры (если, например, ранее Вы получали этот вычет, то, возможно, применить его в этот раз не удастся, подробнее здесь).
  • Вы должны иметь право на получение имущественного вычета при покупке квартиры в том же налоговом периоде, в котором Вы продали квартиру Подробнее о том, когда можно получить вычет при покупке квартиры – здесь. Отметим, что право на получение вычета при приобретении квартиры в новостройке по ДДУ налогоплательщик получает в год подписания акта приема-передачи квартиры.
  • При определении налоговой базы по доходам, полученным при продаже квартиры, необходимо учитывать положения статьи 214.10 НК РФ (в некоторых случаях в расчет будет браться не цена продажи квартиры по договору, а кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента).
  • Рассмотрим некоторые другие вопросы, связанные налогообложением
    продажи и покупки квартиры в один год.
  • Нужно ли
    подавать декларацию, если продал и купил квартиру в один год?

Если Вы продаете квартиру, которой владели менее минимального предельного срока владения, Вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Если Вы продали квартиру и сразу купили другую квартиру (в одном налоговом периоде), в декларации Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры, а также имущественный вычет при покупке новой квартиры.

! Начиная с доходов 2021 года налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы от продажи квартиры, если в отношении такого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. и если сумма всех таких доходов от продажи соответствующей недвижимости в налоговом периоде не превышает 1 000 000 руб.

Можно ли
сделать взаимозачет при продаже и покупке квартиры неработающему?

Налоговый вычет при покупке квартиры может быть получен
только при наличии доходов, облагаемых по ставке 13 % (например, это официальная
заработная плата). Можно ли применить взаимозачет налога при покупке — продаже
квартиры пенсионеру, который не работает, и остальным категориям
нетрудоустроенных граждан?

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры может быть
применен к доходам от продажи квартиры, если продажа одной квартиры и покупка
другой были произведены в одном налоговом периоде (Письмо Минфина РФ от 27
января 2012 г. N 03-04-05/5-81).

Если продажа одной квартиры и оформление права собственности
на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде, то
налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых
вычетов, предусмотренных пп. 1 и 3 п.

1 ст. 220  НК РФ путем уменьшения суммы налогооблагаемого
дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,
предусмотренного при приобретении квартиры (квартир) (Письмо Минфина России от
11 февраля 2016 г. №03-04-05/7154).

  1. Если продавал и покупал новую квартиру неработающий пенсионер, он в определенных случаях вправе перенести налоговый вычет при покупке квартиры на предыдущие периоды, когда он работал (такая возможность есть и у работающих пенсионеров).
  2. Нужно ли
    платить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую квартиру дороже?
  3. Фактически взаимозачета стоимости продаваемой и покупаемой
    квартир в целях налогообложения не происходит. Поэтому, чтобы ответить на
    вопрос, нужно ли платить налог, если продать квартиру раньше 3 лет и купить
    другую дороже, необходимо учесть, например, следующие нюансы:
  • наличие документов,
    подтверждающих расходы на приобретение продаваемой квартиры,
  • наличие права на
    имущественный налоговый вычет при покупке квартиры,
  • совершение сделок покупки и
    продажи квартиры в одном году и т.д.

Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу уплаты НДФЛ при продаже квартиры и покупки другой квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.

Итак, мы выяснили, нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую. Как таковой взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период не происходит.

И даже, если Вы продали квартиру раньше 5/3 лет и купили новую дороже, этот факт не будет являться основанием для освобождения от уплаты НДФЛ, Однако в декларации 3 НДФЛ за тот налоговый период, когда Вы продали одну квартиру и купили другую, Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым уменьшить сумму налога к уплате или свести НДФЛ к нулю.

Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?

vadim70 ovthinnikov/Fotolia

Отвечает юрист «ОГРК-Центр» Александра Рузиева:

Налоговый период начинается с 1 января и завершается 31 декабря. Соответственно, нужно обе сделки успеть заключить именно в это время, то есть продать квартиру и купить новую. Кроме того, необходимо понимать, какова кадастровая стоимость квартиры. Как раньше, уже не получится. Раньше можно было при сделке указать в договоре сумму в 1 млн, и она налогом не облагалась.

Сейчас уже необходимо указывать в договоре купли-продажи не менее 70% от кадастровой стоимости. Соответственно, если кадастровая стоимость квартиры 10 млн, то в договоре должна значиться сумма в 7 млн. Из них 1 млн не облагается налогом, а вот с 6 млн придется заплатить 13%.

Если человек успевает купить в налоговом периоде альтернативное жилье, то тут еще минус 2 млн, по которым он сможет сделать взаимозачет. То есть они не будут облагаться налогом. 6 миллионов – 2 миллиона = 4 млн, с которых придется все равно платить налог. Чтобы было понятно: с продажи не облагается налогом 1 млн, с покупки – 2 млн.

Вернее эти два миллиона облагаются, но человеку также положен возвратный налог. Соответственно, можно сделать взаимозачет: не получать возвратный налог, но и не платить 13% с 2 млн.

Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Один налоговый период – это один календарный год. Если осуществляете продажу в 2017 году, то и зарегистрировать новую квартиру на себя нужно было успеть в этот же период. В таком случае Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом на продажу в размере 1 млн рублей и налоговым вычетом на покупку в размере 2 млн рублей.

Приведем пример: если Вы продаете квартиру, допустим, за 3 млн рублей (при условии, что цена квартиры равна кадастровой стоимости или отличается несильно), а покупаете за 2 млн рублей в один налоговый период, то при подаче соответствующей декларации Вы платить налоги не будете, хотя и владели квартирой менее трех лет.

Проведем расчет: 3 млн рублей (стоимость продаваемой квартиры) – 1 млн рублей (вычет) = 2 млн рублей (база к налогообложению) х 13% = 260 тысяч (налог к уплате от продажи).

Далее: 2 млн рублей (стоимость покупаемой квартиры) х 13% = 260 тысяч рублей (налоговый вычет к возврату). Получаем 260 тысяч рублей (к уплате налог) минус 260 тысяч рублей (сумма вычета к возврату) = 0 рублей.

Данный расчет необходимо правильно оформить, подав соответствующую декларацию в налоговую инспекцию в следующем за отчетным периодом году.

Мне подарили квартиру. Плачу ли я налог, если продам ее?

Читайте также:  Кредит и займы: друг взял кредит 100 000р и набрал займов в интернете по своим срочным нуждам

Облагается ли налогом дарение, если срок владения меньше года?

Отвечает к. ю. н., адвокат Юлия Вербицкая:

В случае продажи квартиры, которая принадлежит Вам по праву собственности менее пяти лет, у Вас возникает обязанность заплатить налог в размере 13% от стоимости имущества. При этом Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн руб.

Применение данного налогового вычета происходит путем уменьшения продажной стоимости квартиры (например, 5 млн рублей) на эту сумму.

Оставшаяся часть стоимости (5 млн рублей, первоначальная, – 1 млн рублей, налоговый вычет, = 4 млн рублей) подлежит обложению налогом по ставки 13%.

В случае приобретения жилья, покупатель вправе вернуть себе 13% от стоимости квартиры. При этом ограничение на налоговый вычет составляет 2 млн рублей. Таким образом, если стоимость новой квартиры составляет 4 млн рублей, максимальная сумма возврата будет составлять 2 млн рублей х 0,13 = 260 тысяч рублей.

Когда налог можно не платить? Все про взаимозачет при покупке и продажи квартиры

В большинстве случаев, продажа квартиры сопровождается приобретением нового жилья (большего по площади, выгодным расположением от социально-значимых объектов и прочим причинам), таким образом происходит улучшение жилищных условий.

Всем известно, что продажа жилплощади облагается государственным налогом (НДФЛ), размер которого – 13% от общей ее стоимости. Учитывая факт, что квартиры в нашей стране стоят недешево, уплаченный налог составляет довольно крупную сумму. Но каким образом обойти данный налог или хотя бы снизить его сумму?

Этим вопросом задаются многие граждане, продающие свою квартиру. В данной статье мы подробно расскажем, как снизить сумму уплаченного налога или полностью вернуть его сумму.

Нужно ли платить?

Повторимся, НДФЛ в нашей стране составляет 13%. Данный налог также распространяется на доход, полученный от продажи недвижимости, в частности – квартиры. Но, в некоторых случаях, покупатель жилья освобождается от уплаты НДФЛ с приобретенной недвижимости.

Налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ при приобретении недвижимости в двух случаях:

  1. Если квартира находилась в собственности более трех лет. Такое положение прописано в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации. В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ, независимо от стоимости жилья, за которую он его продает. Здесь важным моментом является беспрерывное владение жилплощадью, не менее 36 месяцев подряд.
  2. Если стоимость продаваемого жилья меньше 1 миллиона рублей, то НДФЛ также не уплачивается. Срок владения жилплощадью в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 миллион рублей.

Таким образом, гражданин освобождается от уплаты налога при продаже квартиры, если он владел ей непрерывно 36 месяцев и более (независимо от ее стоимости), а также если стоимость, за которую она была продана, составляет менее 1 миллиона рублей (независимо от срока владения жильем).

Заполнение и подача налоговой декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры

Когда можно получить НВ?

Для уменьшения налоговых затрат, связанных с покупкой и продажей квартиры в одном году, необходимо соблюдать некоторые условия, а именно:

  • Продажа и приобретение квартиры произошли в одном календарном году.
  • Новое жилье было приобретено раньше, чем продали старое, но гражданин еще не воспользовался правом на налоговый вычет (например, двухкомнатная квартира была приобретена в мае 2017 г, а однокомнатная квартира реализована в сентябре 2017 г. В этом случае допускается заявить о получении сразу двух вычетов).
  • Гражданин РФ не воспользовался правом на возврат 13% до 2014 года, либо не исчерпал положенный ему лимит в два миллиона рублей после 2014 года.
  • Гражданин должен являться собственником жилья не менее пяти или трех лет (до 2016 года).

Внимание! Возврат 13% от приобретенной квартиры, если была произведена продажа и приобретение недвижимости, возможен даже для лиц, которые не уплачивают НДФЛ. Сюда относятся граждане, которые работают неофициально, безработные, ИП с УСН, пенсионеры и т.д.

В каком случае он не положен?

По закону невозможно получить НВ, если квартира приобретается у родственников первой линии (супруг(а), дети или родители (усыновители, опекуны)).

Также сложности возникают, если покупаемая квартира находится в процессе строительства (по договору долевого участия). В этом случае акт передачи жилья в собственность покупателя будет передан новому владельцу только после сдачи дома в эксплуатацию. Передаточный акт является одним из основных документов, которые необходимы для возврата 13% от стоимости жилья при приобретении.

Расчет уплаты налога для продавца

  • Рассчитать налог, который нужно уплатить продавцу, при реализации жилья, можно следующим образом:
  • сумма от продажи недвижимости – вычет, положенный продавцу (от фактических затрат или равный 1 миллиону рублей) – уменьшение покупателю (до 2 миллионов рублей).
  • Полученная сумма облагается НДФЛ в сумме 13% (если значение больше нуля) и перечисляется в государственный бюджет.

Важно! В случае если сумма равна нулю или имеет отрицательное значение, налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ.

Рассмотрим реальные примеры расчетов:

  1. Квартира была продана за 5 300 000 рублей, а новая приобретена за 7 200 000 р. Учитываем первое уменьшение в 1 миллион рублей, получаем следующее:5.3 млн. р. – 1 млн. р. = 4.3 млн. р.

    Далее уменьшаем полученную сумму на 2 миллиона рублей (оставшиеся 5.2 млн. р., которые получены с покупки, не учитываются). Получаем следующее:

    4 300 000 – 2 000 000 = 2 300 000 рублей, умножаем на 13% = 299 000 р. – это сумма налога, который необходимо уплатить при одновременной покупке и продажи квартиры в одном году.

  2. Жилплощадь была продана за 4 000 000 рублей, а новая приобретена за 1 900 000 рублей. Здесь можно применить все варианты снижения уплачиваемого налога. Получаем следующее:4 млн. р. – 1 млн. р. – 1.9 млн. р. = 1 100 000 рублей, которые умножаем на 13 % = 143 000 р. – это сумма налога, который необходимо уплатить гражданину.

    В данной ситуации учитываются расходы на приобретение нового жилья в полном объеме, так как ее стоимость менее установленного лимита (2 млн. р.). Неиспользованные 100 тысяч рублей, налогоплательщик может учесть в качестве возврата в следующем налоговом периоде.

  3. Квартира была продана за 800 000 рублей, а новая приобретена за 3 100 000 р. НДФЛ с продажи уплачивать не нужно, так как стоимость жилья менее 1 млн. рублей. А налоговый вычет, гражданин может получить в полном объеме, то есть – 260 тысяч р. (от 2 000 000 р.).

Возврат

В данном случае у покупателя имеется два варианта:

  1. Получают налоговый вычет с приобретения жилья (до 260 000 р.).
  2. Уменьшают налог от продажи квартиры, путем использования НВ с покупки.

Рассмотрим реальные примеры расчетов:

  • Квартира была приобретена за 2 700 000 рублей, а старая реализована за 1.5 миллионов рублей. Покупатель использовал 500 000 р. для уменьшения налогообложения, и еще 1 млн. р. за счет стандартного уменьшения НДФЛ. У него осталось 1 200 000 р. (2.7 млн. р. – 1 млн. р. – 500 тысяч р.), с которых он может получить законные 13% возврата, то есть 156 тысяч рублей.Эту сумму (156 000 р.), налогоплательщик может получить в дальнейшем, например, в качестве возврата удержанного НДФЛ заработной платы.
    Если налогоплательщик получает зарплату в размере 35 000 р., с которых удерживается 4 550 р. (размер НДФЛ), то он ежемесячно будет получать сумму 4 550 рублей, пока сумма выплаченных средств не достигнет порога в 156 тысяч.
  • Жилье было куплено за 7 миллионов рублей и оформлено на двух собственников, с долей владения 50%. Каждый из владельцев имеет право на получение максимального вычета в размере 260 тысяч рублей (каждый имеет право на возврат 13% от стоимости своей половины недвижимости, то есть от 3.5 млн. рублей, но максимальный лимит суммы, с которой предоставляется вычет – 2 млн. рублей).
  • Квартира была приобретена за 1 700 000 р. Также в текущем году налогоплательщик потратил 200 000 р. на оплату обучения своих детей. Он имеет законное право вернуть 13% от суммы своих затрат, получаем:1 700 000 + 200 000 = 1 900 000 * 13% = 247 000 рублей – сумма, которую по закону, может вернуть покупатель недвижимости.

Оформление декларации 3-НДФЛ

При заполнении декларации по форме 3-НДФЛ у налогоплательщика не должно возникнуть затруднений, так как в данном документе существует два раздела:

  1. для налоговых вычетов;
  2. для доходов, которые облагаются 13 % налогом.

Отдельно указываются и социальные вычеты, но они не переносятся на следующие налоговые периоды, а учитываются только в текущем году.

Документально подтверждать заявление о снижении величины на 1 млн. р. при продаже не нужно. В противном случае предъявляются документация, подтверждающая факт приобретения и оплаты жилплощади.

Споры с органами ФНС по двойным вычетам

Несмотря на то, что в Налоговом кодексе РФ четко прописаны положения, дающие право гражданам получить несколько вычетов, а также многочисленные письма Министерства финансов РФ, касающиеся данного вопроса, иногда возникают случаи отказа работников налоговых органов в предоставлении такого права. Аргументируют они такой отказ по разным причинам, например, что невозможен взаимозачет различных групп налогов.

На самом деле при одновременной реализации и приобретении квартиры гражданин РФ вправе уменьшить налог не только на 1 млн. р., но и на положенные ему, как покупателю недвижимости 260 тысяч р., а также другие группы вычетов (обучение, лечение и т.д.).

Внимание! При получении отказа ФНС на получение одновременного вычета при продаже и приобретении квартиры в одном году налогоплательщик вправе обжаловать данное решение, написав соответствующее заявление на имя начальника ФНС или подать иск в суд.

Работники налоговой инспекции правы только в одном случае, например, если продажа квартиры произошла в 2015 года, а покупка – в 2016 году. В этом случае право на получение НВ у гражданина возникает только с 2016 года, в то время как подать декларацию о доходах он должен был в 2016 году.

Особенности процедуры

  1. После приобретения и продажи квартиры в одном году у вас получился нулевой налог, то декларацию по форме 3-НДФЛ подавать нужно все равно.

    В противном случае на налогоплательщика налагается штраф в размере 1 тысячи рублей (на 2018 год).

  2. Социальные вычеты, которые учитываются при взаимозачете, можно использовать только в том году, в котором на них возникло право. На следующий год, такие вычеты не распространяются.

Заключение

Взаимозачет при продаже и приобретении жилья в течение одного года – это очень выгодно, так как он помогает снизить или вообще аннулировать уплачиваемый налог с продажи квартиры.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Adblock
detector