Я собственник коммерческого помещения в торговом центре

29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный Кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах.

Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.

Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

            Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.

В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.

Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

            ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

             Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.

            Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно  отвечать Жилое помещение.

Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.

Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д.

Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

            Возможность оказывать гостиничные Услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

            Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.

Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства.

Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.

  •             Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
  •             При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».
  •             НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

             Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.

            Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

            Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

            В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми.

По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.

На что обратить внимание при приобретении нежилой недвижимости

Имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов. Иное может быть установлено соглашением или брачным контрактом.

После расторжения брака супруг вправе оспорить сделку распоряжения имуществом, если докажет, что другая сторона по сделке как минимум должна была знать о том, что имущество является супружеским.

Наличие отметки в паспорте о том, что на момент приобретения собственником имущества он состоял в браке, является достаточным доказательством такого знания.

Например, в апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 29 ноября 2016 г. по делу №33-8650/16 суд пришел к выводу, что отсутствие нотариального согласия супруга влечет за собой признание сделки по продаже нежилых объектов недействительной.

А в деле № 33-9783/2015, рассмотренном Алтайским краевым судом, сделка купли-продажи была признана судом недействительной в связи с отсутствием нотариального согласия супруга, несмотря на тот факт, что предъявленное при заключении сделки временное удостоверение личности гражданина не содержало отметок о наличии зарегистрированного брака.

Как предотвратить? Требуйте от продавца предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на распоряжение имуществом (п. 3 ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации), а при отсутствии сведений о супруге в документах, удостоверяющих личность, – нотариально удостоверенное заявление об отсутствии зарегистрированного брака.

При удостоверении последнего Нотариус только свидетельствует верность подписи продавца: сам факт заключенного брака на сегодня проверить нотариус не может, тем не менее Президент Российской Федерации подписал ФЗ № 219-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об актах гражданского состояния», которым предусмотрено внесение записей актов гражданского состояния с 1 января 2018 года в федеральную информационную систему Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния.

Распоряжение наследуемым имуществом не может осуществляться до регистрации права собственности за наследником, даже если распоряжается единственный/-ая сын/дочь и составляется всего лишь предварительный Договор. Передача денежных средств по такому договору влечет существенный риск утраты всех переданных денег.

Правом распоряжаться недвижимостью наследник обладает только после регистрации его прав.

При этом экстренная продажа сразу после получения свидетельства о праве на Наследство может свидетельствовать как о наличии спора о праве на наследство, который в ближайшее время будет инициирован иными наследниками, так и о возможных финансовых трудностях самого наследника, ставящих под угрозу сделку в связи с его вероятным банкротством.

Например, сделка, совершенная наследником, была признана недействительной в части продажи ¾ долей в имуществе, в отношении которых Продавец не вступил в наследство (апелляционное определение Ростовского областного суда от 21 ноября 2016 г. по делу N 33-20210/2016)

Как предотвратить? Не спешите с приобретением как до, так и сразу после выдачи свидетельства о наследстве, получите максимальные сведения о наследодателе, наличии его возможных наследников; проверьте наследника на наличие признаков несостоятельности.

Сделки лица, в отношении которого возбуждена Процедура банкротства, могут быть оспорены. Арбитражный управляющий, как правило, оспаривает все сделки по продаже недвижимости, совершенные по цене ниже рыночной в течение года до начала процедуры банкротства.

Под самым большим риском — сделки, совершенные за месяц до банкротства. Даже если суд признает сделку действительной, на покупателя лягут Судебные расходы, которые практически невозможно возместить.

Сделки, совершенные в течение трех лет до подачи заявления о банкротстве, также могут быть оспорены, если они совершены в ущерб интересам кредиторов.

Постановлением АС СЗО от 12.01.2017 по делу № А-42-8286/2015 недействительной признана сделка, в которой и цена была ниже рыночной, и покупатель имел возможность получить информацию о неплатежеспособности должника.

«Платить аренду в пустоту никто не станет»: как собственники коммерческой недвижимости борются с кризисом

«Обращаемся к вам в связи с катастрофической ситуацией, сложившейся в нашем секторе [из-за ситуации в экономике, вызванной пандемией коронавируса]», — так начинается открытое письмо, с которым 2 апреля (еще до обращения Владимира Путина, в котором он сообщил о продлении выходных в России до 30 апреля) отраслевая организация собственников недвижимости — Российский союз торговых центров (РСТЦ) — обратилась к министру экономики Максиму Решетникову и министру промышленности и торговли Денису Мантурову.

В РСТЦ входят такие крупные владельцы торговой недвижимости, как IKEA или «Энка ТЦ». Всего обращение подписали собственники более 55 российских ТЦ. Отраслевой союз сообщил министрам, что с 28 марта более чем в 2000 торговых центров по всей территории страны на 80% площадей коммерческая деятельность приостановлена, а часть ТЦ уже «закрыта полностью».

Большая часть объектов строилась на заемные средства — объем задолженности превышает 2 трлн рублей

Авторы письма напомнили, что большая часть объектов строилась на заемные средства — совокупный объем задолженности превышает 2 трлн рублей — и сложившееся положение грозит массовыми дефолтами и кризисом в банковской сфере.

У министерств РСТЦ попросил включить собственников коммерческой недвижимости в перечень участников потребительского рынка, наиболее пострадавших от COVID-19, субсидировать 2/3 процентной ставки, отменить налоги, кроме НДС, а его снизить до 18%.

Кроме того, представителям отрасли нужна отсрочка по коммунальным платежам, мораторий на проверки и отмена арендной платы за землю, на которой стоят ТЦ, перечислили авторы послания.

«Мы валимся вниз, и предела не видно»: как российские турагентства выживают в условиях закрытых границ

Обращение владельцев торговых центров могло быть реакцией на принятый 31 марта Госдумой закон, согласно которому арендодатель будет обязан в течение 30 дней после получения просьбы арендатора заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке арендных платежей. Условия и сроки отсрочки определяет на арендодатель, а правительство России. Также арендатор получил право потребовать снижения арендной платы, если из-за введенных в связи с пандемией ограничительных мер не может использовать свое имущество.

«Договорились, что начисление аренды будет возобновлено после снятия карантина»

Как выяснил Forbes, и без законодательной активности депутатов арендодатели и арендаторы вели и ведут активные переговоры друг с другом.

«В конце марта, когда всем стало понятно, что карантину быть, многие арендаторы, которые вынуждены были закрыться, попросили обнулить аренду до его окончания, — рассказывает Антон Белых, генеральный директор компании DNA Realty, которая занимается брокериджем на рынке торговых центров. — Например, Realty for Sale (оператор коммерческой недвижимости, преимущественно в формате стрит-ретейл.

Forbes) заявил, что отменил аренду 95% арендаторов. Другие наши заказчики тоже обнулили аренду тем операторам, которые закрылись, но договорились о том, что ее начисление будет возобновлено после снятия карантина и открытия города».

Читайте также:  Отпуск по совместительству и основному месту работы

Владельцы многофункциональных центров, в составе которых есть торговые точки, тоже готовы идти навстречу арендаторам. «Ведем переговоры, предоставляем скидки и арендные каникулы операторам ретейла», — ответил на запрос Forbes представитель O1 Properties, которая владеет большим портфолио недвижимости класса А.

«Мы идем на уступки добросовестным арендаторам, непосредственно пострадавшим от введенных ограничений, — говорит генеральный директор центра дизайна Artplay Сергей Десятов.

— В рамках внутренних антикризисных мер Artplay планирует усиление онлайн-активности, развитие и продвижение нашего видеоканала Artplay today, адресную поддержку резидентов.

Также занимаемся планированием мощной рекламной кампании нашего центра, которая должна стартовать по окончании эпидемии, предположительно осенью 2020 года».

«Такой ад у нас впервые»: как рестораторы оказались на грани краха из-за коронавируса

Несколько крупных девелоперов отказались комментировать взаимоотношения с арендаторами, сославшись на то, что ситуация крайне нестабильна и непредсказуема. Другие выражались уклончиво.

«Даже в такие тяжелые времена лидеры рынка — офисные резиденты — платят без изменений, — говорит Мария Котова, генеральный директор УК Avica, управляющей бизнес-центром «Романов двор» в центре Москвы.

— Инфраструктурные резиденты направили запросы о снижении арендной платы в связи с ограничениями в использовании помещений. В любой ситуации можно найти выход».

«В центре будут большие потери, так как ставки там высокие, а собственники упрямые»

В пресс-службе O1 Properties отметили, что многие объекты «переведены на режим «выходного дня» — на рабочих местах остается минимальное количество сотрудников, которые отвечают за поддержание и контроль систем жизнеобеспечения зданий».

Мария Котова из УК Avica рассказала, что здания «Романова двора» работают «в режиме пандемического протокола», то есть с усиленными мерами безопасности, при этом команда управляющей компании благодаря технологическим решениям перешла на дистанционную работу.

«Есть собственники, которые настаивают на выплате полной аренды, доказывая, что это не форс-мажор, а обычные предпринимательские риски, — рассказывает Антон Белых из DNA Realty. — Думаю, им будет тяжело в будущем найти новых арендаторов, так как платить аренду в пустоту никто не станет».

По словам эксперта, в стрит-ретейле в центре — на Тверской улице, Кутузовском проспекте и других главных торговых и офисных артериях — «будут большие потери, до 50%, так как ставки там очень высокие, а собственники очень упрямые и уверенные в ликвидности своих помещений».

 «В спальных районах потери будут ниже, так как там гуманнее ставки и адекватнее арендодатели, думаю, процентов 20 с восстановлением до 10% к концу года», — прогнозирует Белых.

На вопрос о том, какая помощь больше всего требуется от государства, опрошенные Forbes участники рынка упомянули отсрочку, снижение или даже временную отмену налогов на имущество и землю, мораторий на проверки, субсидирование процентных ставок по кредитам и кредитные каникулы.

Короли российской недвижимости — 2020. Рейтинг Forbes

Короли российской недвижимости — 2020. Рейтинг Forbes

Аренда в торговом центре

Предприниматель решает снять площадь в торговом центре. Заполняет заявку на аренду и связывается с менеджером. В ответ получает проект договора с кипой приложений — с бесконечными ссылками между пунктами и непонятными формулировками.

Подписывает бумаги не глядя — и создаёт себе проблемы. Арендодатель внезапно поднимает арендную плату, выписывает штрафы, отказывается от компенсации за ремонт. Спорить с ним бесполезно: предприниматель сам согласился с условиями договора.

Даже если место в торговом центре привлекательное, советуем изучить договор, найти невыгодные пункты и поговорить о них с арендодателям. В статье расскажем, какими правами вы обладаете и на что обратить внимание в договоре.

Как защитить права

Главная проблема договоров аренды — они типовые. Юристы позаботились о торговом центре и прописали минимальную ответственность и максимальные права. Арендодатели пользуются шаблоном и не желают его менять. Договориться об изменении условий в свою пользу непросто, но попробовать стоит.

Каждый предприниматель вправе предлагать свои условия договора — ч. 4 ст. 421 ГК РФ. Найдите неудобные для вас пункты и обсудите с представителями арендодателя, возможно ли их изменить. Не «качайте права», чтобы не создавать о себе плохое впечатление. Действуйте вежливо и спрашивайте только о критичных условиях.

Если уже подписали договор, обсудите его условия при перезаключении на новый срок.

Что проверить в договоре

Описание помещения

В договоре аренды записывают сведения о помещении: адрес, этаж, площадь, номер. Островок в зале конкретизируют в экспликации — копии плана этажа с очерченными границами места. Если нет описания помещения, считается, что стороны не договорились — ч. 3 ст. 607 ГК РФ. Поэтому вас в любой момент попросят съехать, и у вас не будет права оставаться в помещении.

Проверьте, что в договоре прописаны сведения именно о том помещении, в которое вы хотите въехать. Маловероятно, что арендодатель решил подсунуть вам менее привлекательное помещение — но бывает и такое. Или сотрудник ошибся и скопировал неподходящую информацию.

Размер арендной платы

  • Предпринимателю важно знать, сколько он заплатит в итоге. Проверьте, входят ли в арендную плату:
  • — коммунальные платежи
  • — плата за уборку,
  • — охрану,
  • — рекламу на фасаде.

Частота повышения арендной платы

Арендодатель вправе повышать арендную плату не чаще раза в год — ч. 3 ст. 614 ГК РФ. Если условия в договоре хуже, они незаконны. Предложите арендодателю избавиться от этого пункта.

Время первой арендной платы

Предприниматели тратят первые 1-3 месяца на ремонт помещения. Доходов они пока что не получают и тратят свои сбережения или работают в Кредит. Некоторые торговые центры идут на встречу и снижают арендную плату до начала реальной работы — порой даже до нуля. Узнайте, есть ли у вас поблажки.

Если собственники торгового центра берут плату сразу, убедитесь, что первый платёж будет только после подписания акта.

Срок аренды

Договор аренды заключают на срок меньше года, больше года или бессрочно.

Договор аренды на срок больше года регистрируют в Росреестре — ст. 651 ГК РФ. Чтобы не тратить деньги на госпошлину, обычно выбирают срок в 11 месяцев и меньше.

Опасность: каждый год вы будете оформлять новый договор. В нём арендатор может законно увеличить стоимость аренды. Будьте готовы к увеличению расходов или переезду в новое помещение.

Преимущественное право аренды на новый срок

Преимущественное право аренды работает так. Предприниматель заключил договор на 11 месяцев — и они прошли. Арендодатель решает, кому сдать помещение. Сначала предлагает предпринимателю, если тот ничего не нарушал. Новых арендаторов он ищет только в случае отказа.

Посмотрите последние разделы договора. Если о преимущественном праве ничего не сказано, значит, вы им обладаете по ст. 621 ГК РФ. Если право исключили, вы можете остаться без помещения, когда срок аренды закончится.

Основания для выселения

Арендодатель вправе расторгнуть договор, если арендатор ухудшает помещение или более двух раз подряд просрочил арендную плату. Эта норма прописана ст. 619 ГК РФ. В договор включают дополнительные основания для выселения, например, неоднократное нарушение Правил внутреннего распорядка торгового центра.

Обычно в договор включают условие, что арендодатель вправе выгнать арендатора в одностороннем порядке. Попробуйте исключить этот пункт, чтобы собственникам торгового центра пришлось идти в суд. По крайней мере, пропишите, сколько у вас будет дней после уведомления, чтобы найти новое место.

Ответственность за ремонт

Выясните, кто по договору обязан проводить капитальный и мелкий ремонт помещения. По умолчанию капитальный возложен на арендодателя, мелкий — на арендатора — ст. 616 ГК РФ. Крупные торговые центры часто берут на себя и мелкий ремонт тоже. Если в договоре об этом ничего не сказано, чините люстры, окна и дверные замки за свой счёт.

Компенсация за ремонт

Всё, что при вас появилось в помещении, называется улучшениями. Отделимые улучшения, например, рулонная штора на окне, принадлежат арендатору. Неотделимые, например, обои и ламинат — арендодателю. Узнайте, компенсируют ли вам расходы на ремонт. Если да, сохраняйте все чеки об оплате и договоры с подрячиками.

Бывает, что ремонт помещения арендодатель засчитывает в счёт оплаты первых месяцев. Если это ваш случай, проверьте, что соответствующий пункт есть в договоре.

Возврат депозита

Депозит гарантирует арендодателю, что он получит оплату за аренду и штрафы. Включите в договор условие: если досрочно съедете по вашей инициативе, вам вернут депозит. Пропишите конкретный срок возврата — в этом случае будет проще отсудить сумму с процентами за задержку.

Согласование рекламы

Крупные торговые центры вырабатывают собственную рекламную стратегию. Арендаторов заставляют участвовать в акциях и предоставлять скидки покупателям за свой счёт. Также администрация просит согласовывать все активности в офлайне, чтобы они вписывались в общую концепцию.

Запрет на смену деятельности

Собственники торговых центров заботятся о покупательских потоках. Для них бывает важно, в каком месте и какой магазин расположен. Покупателям будет неудобно, если посреди ювелирных бутиков откроется лавка с товарами с Алиэкспресса. Возможно, за вращением спиннера они забудут, что пришли купить кольцо за 50 000 ₽.

Порой договор запрещает арендаторам менять направление деятельности или товарный профиль. К запрету прилагают условие о досрочном расторжении договора в связи с нарушением. Узнайте о нём заранее, чтобы не пришлось внезапно переезжать. А если экспериментируете с разными видами деятельности, выберите другой торговый центр.

Штрафы

Арендодатели просят арендаторов обеспечивать комфорт для покупателей: вовремя открывать магазин, принимать безналичную оплату, применять кассу и т.д. За нарушения штрафуют: обычно за каждое прописывают определённую сумму.

Правила внутреннего распорядка

Все приложения к договору обязательны для вас и вашего персонала. Обычно большой список требований собран в Правилах внутреннего распорядка торгового центра. Он описывает, как торговать, где разгружать товар, как оформить витрину.  

Как принять помещение

Помещение передают по акту. Попробуйте найти недостатки и только потом подписывайте документ. Проверьте:

  • в том ли состоянии помещение, как обещал менеджер;
  • работают ли розетки, окна, лампы;
  • убрал ли предыдущий арендатор стенды и вывески.

Если нашли недостатки, укажите в акте, что арендодатель должен устранить и в какой срок. Арендатор обязан это сделать по ч. 1 ст. 612 ГК РФ. Если просто подпишите акт, чинить и демонтировать будете на свои деньги.

Как исполнять договор, чтобы не было проблем

Знайте договор и исполняйте его условия, чтобы вас не оштрафовали и не выселили.

Соблюдайте все формальности. Если нужно предупредить администрацию о времени закрытия торговой точки для учёта, предупредите. Если обязаны подать письменную заявку на ввоз торгового оборудования в ночное время, подайте.

Сотрудники тоже должны соблюдать договор. Введите в должностные инструкции продавцов, грузчиков и мастеров пункт о соблюдении Правил внутреннего распорядка торгового центра — и ознакомьте с ними под подпись.

Статья актуальна на 28.01.2021

Коммерческие помещения в новостройке: чем полезны и опасны — Недвижимость в Москве на Living.ru

В большинстве новостроек, которые возводятся сегодня в Москве, первые этажи нежилые. В них чаще всего располагаются магазины, аптеки, отделения банков и прочие объекты коммерческой недвижимости.

Какая польза от этого жителям домов, чего стоит опасаться и как дорого обходится покупка помещения для «домашнего» бизнеса?

Нежилые первые этажи в столичных новостройках появились по трем причинам. Первая – дискомфорт. Всенародная нелюбовь к жилью на первом этаже возникла не случайно.

Среди основных жалоб жильцов, проживающих в таких квартирах, – уличный шум, повышенный риск незаконного проникновения в квартиру, остерегаясь которого люди вынуждены были ставить на окна решетки, повышенная загрязненность подъезда именно на первом этаже, сырость в подвале и, соответственно, в квартире и прочие неудобства.

Вторая причина – нехватка в столице магазинов и предприятий сферы услуг в шаговой доступности, и в целом коммерческих площадей, которые невозможно было возвести как отдельные здания из-за дефицита и дороговизны столичной земли.

Третья – в конце 90-х годов бизнес в стране набирал обороты, люди открывали частные предприятия, а для их размещения выкупали первые этажи в жилых домах и переводили квартиры в нежилой фонд. И делалось это чаще всего с многочисленными нарушениями. Собственно, чтобы исправить ситуацию, власти Москвы и приняли решение изначально проектировать в новостройках первые этажи под коммерческие помещения, а не жилье.

Польза для жителей комплекса от такого «соседства», несомненно, есть. Как отмечает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, обычно в крупных жилых комплексах проектируются помещения под продуктовые магазины, фитнес-центры, аптеки, кофейни, детские учреждения.

Читайте также:  Имеет ли договор юр силу и правильно ли он составлен

«То есть подбор арендаторов или будущих собственников коммерческих площадей ведется из расчета того, что важно и необходимо в повседневной жизни человека, чтобы максимально удовлетворить его потребности», — поясняет Эксперт.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, говорит, что коммерческие помещения на первом этаже – это «тапочная доступность» инфраструктуры и, как правило, стабильный спрос со стороны местных жителей.

«Причем нежилыми помещениями интересуются часто покупатели жилья, желающие вести бизнес в собственном доме», — уточняет она и добавляет, что общая площадь некоммерческих помещений занимает сегодня 5-7% жилого дома.

По мнению Натальи Козловой, коммерческого директора Tekta Group, коммерческие помещения на первых этажах – это взаимовыгодной формат инфраструктуры, услуг и товаров как для предпринимателей, так и для жителей комплекса. Иными словами, владельцы бизнеса получают большой и концентрированный потребительский спрос со стороны резидентов, а жители – все необходимое в шаговой доступности.

Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант» говорит, что, размещая свой клиентский офис или торговую точку на первом этаже новостройки, предприниматель находится в непосредственной близости от своего конечного потребителя. «В этом случае ему проще привлечь новых покупателей без существенных вложений в рекламную компанию.

В большинстве случаев коммерческие помещения в новостройках арендуют и приобретают жители самого комплекса, в результате их работа находится в двух шагах от дома.

Плюс еще и в том, что стоимость квадратного метра на такую недвижимость в новостройках ниже, чем в торговых центрах или бизнес парках, и приобрести такое помещение проще», — добавляет он.

Ярмарка предложений

Правда, не всегда в коммерческих помещениях на первых этажах встречается удачная планировка, особенно, это характерно для панельного домостроения в корпусах старых серий, не приспособленных под нужды бизнеса. Другое дело – монолитные дома.

Здесь предлагаются помещения с высокими потолками и свободной планировкой, что удобно для арендатора или собственника коммерческой недвижимости. Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие», обращает внимание, что площади предлагаются уже сформированными, так как они зависят от конструктива самого здания.

«Однако если приобретать на начальном этапе строительства объекта, то можно выбрать любое понравившееся по площади и планировке помещение. Если помещение приобретается в точечной застройке, то нужно аккуратно подходить к выбору будущего рода деятельности объекта коммерческой недвижимости из-за невысокого клиентского потока», — советует эксперт.

Мария Литинецкая тоже отмечает зависимость успешности бизнеса от этапа «жизни проекта». «Если идет заселение первых домов, есть смысл подыскать помещение, походящее под продуктовый супермаркет, аптеку, а также магазин строительных или отделочных материалов.

Когда дома заселены и ремонтные работы завершены, более актуальным станет помещение под фитнес-студию или детский развивающий центр. Ошибка в выборе сферы бизнеса может сделать предприятие нерентабельным», — подчеркивает она и ниже приводит примеры выставленных на продажу лотов.

К примеру, в городском квартале бизнес-класса Big Time (девелопер Tekta Group) на первых этажах продается 18 объектов площадью от 44 кв. м до 114 кв. м свободной планировки. Высота потолков достигает 3,9 м. В городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк» (застройщик ОАО «МССЗ») вышли в продажу 25 нежилых помещений площадью от 40,1 кв.

м до 132,7 кв. м. Высота потолка достигает 6,5 м, а значит, при желании собственник может организовать антресольный этаж. ГК «А101» открыла продажи коммерческих помещений на первых этажах жилых домов в квартале №20 проекта «Москва А101» в Коммунарке. Площадь лотов находится в диапазоне 33,9-449,7 кв. м.

Высота потолков варьируется от 4,54 м до 6,44 м.

ЖК Big Time

Под магазин шаговой доступности, салон красоты, кафе, студию фитнеса подходят помещения площадью 60-80 кв. м, под аптеку, магазин бытовой химии и других непродовольственных предприятий – 40-50 кв. м. Стоимость коммерческого помещения зависит от формата жилого комплекса, класса и его расположения в городе.

«В проекте Big Time стоимость квадратного метра варьируется от 328 тыс. до 377 тыс. рублей. Минимальный объем инвестиций, который понадобится покупателю, – 17 млн рублей за помещение площадью 48 кв. м», — приводит пример Наталья Козлова.

В семейном квартале «МИР Митино», по словам Ольги Нарт, цена квадратного метра начинается от 140 тыс. рублей.

Кстати, покупателю квартиры могут сделать скидку на приобретение им дополнительно коммерческого помещения. «Эта схема актуальна в новостройках на высокой стадии строительной готовности, поскольку девелоперы чаще всего выводят коммерческие помещения в конце строительства.

Это логично, поскольку обычно нежилые объекты приобретаются незадолго до заселения комплекса, чтобы запустить бизнес как можно быстрее, не «замораживая» средства на несколько лет», — объясняет Мария Литинецкая.

Хотя в целом, как утверждают игроки рынка недвижимости, дисконт все же в большей степени зависит от конкретной ситуации. «Чаще всего со скидкой продаются не очень ликвидные лоты большой площади.

Также застройщик может дать скидку на последнее оставшееся помещения, для того, чтобы как можно быстрее избавиться от этого актива», — рассказывает Роман Лябихов.

Вход заказан

Несмотря на очевидную пользу шаговой доступности объектов первой необходимости, жителям комплекса все же стоит быть начеку. «Поселиться» на первом этаже могут далеко не все виды бизнеса, и новоселам стоит это знать. Вход заказан, например, ночным клубам, производствам, автомойкам.

«Самые общие требования к предпринимателям – запрет на какую-либо деятельность, которая опасна с точки зрения противопожарных, санитарных или градостроительных норм.

В частности, бизнес на первом этаже многоквартирного дома не должен загрязнять воздух и территорию жилой застройки, превышать допустимый уровень шума, создавать угрозу жизни жильцов дома.

Конкретные же запреты касаются магазинов, продающих химические товары, наподобие технических масел или клеев, взрывоопасных веществ, синтетических ковров и покрытий, автозапчастей, шин. Запрещены на первых этажах заведения с часами работы после 23:00, магазины ритуальных услуг, склады, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные, общественные туалеты», — перечисляет Наталья Козлова.

Квартал «Ривер Парк»

Мария Литинецкая говорит, что в некоторых проектах девелопер заранее продумывает примерное количество магазинов, химчисток, аптек, салонов, то есть определяет состав инфраструктурных объектов, чтобы не допустить того, чтобы в районе открылись пять аптек и ни одного магазина.

Исходя из этого, определяются конфигурации коммерческих помещений, выделенные на них мощности и пр. Однако соблюдение концепции, по словам эксперта, возможно только при сдаче площадей в аренду, в случае продажи у застройщика не остается никаких рычагов влияния на то, каким именно бизнесом будет заниматься покупатель в собственном помещении.

Так что здесь бдительность придется проявлять именно жильцам дома.

Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме в 2022 году

Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме должен соблюдать противопожарные, санитарно-эпидемиологические и другие требования. Они устанавливаются разными законами.

Имеет значение и цель, для которой используется помещение: если там располагается производство, требований будет больше.

Рассмотрим, какие нормы нужно соблюдать владельцам, какие бывают виды нежилых помещений и какая предусмотрена ответственность за невыполнение требований.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Виды нежилых помещений в многоквартирных домах

Нежилым считается помещение, предназначенное для коммерческой и иной деятельности. В нем нельзя оформить регистрацию и жить, оно не предназначено для удовлетворения бытовых нужд граждан, как жилые.

Нежилые помещения бывают нескольких видов:

  1. Пристроенные.
  2. Встроенные.
  3. Общедомовые.
  4. Паркинги.

Примечание: вид помещения напрямую влияет на требования, которые должны соблюдаться. Например, для паркинга они будут одни, а для продовольственного магазина – совсем другие.

Пристроенные

Пристроенные нежилые помещения к многоквартирному дому (МКД) делятся на два вида:

  1. Централизованные. Строятся самими застройщиками, заранее указываются в проектной документации. Их узаконивать в дальнейшем не нужно. Используются обычно для открытия торговых точек.
  2. Нецентрализованные. Появляются только после согласования со всеми собственниками многоквартирного дома. Владельцем может быть юридическое или физическое лицо. Сначала нужно получить согласие собственников и отразить в протоколе, затем согласовать все с администрацией.

Для строительства нецентрализованной пристройки необходимо получить разрешение на реконструкцию в администрации. Перед этим оформляется план реконструкции у специалиста, имеющего допуск СРО. После согласования кадастровым инженером оформляется техпаспорт.

Встроенные

Встроенные помещения в многоквартирных домах – это самый распространенный вариант. Они располагаются на первых или цокольных этажах. Обычно застройщик или изначально возводит и оформляет такие объекты как нежилые, или сдает как жилые квартиры, а затем собственники меняют назначение на нежилое.

Чтобы признать жилое помещение нежилым, нужно согласовать это с собственниками на собрании, оформить протокол, собрать остальные документы и подать в администрацию. После проверки будет вынесено решение, на основании которого владелец сможет подать заявление об изменении назначения объекта в Росреестр.

Паркинги

Практически все новые многоквартирные дома имеют свои паркинги. Или рядом располагаются гаражи. Разместить на территории подземного паркинга магазин не получится. Чтобы это сделать, нужно согласие собственников и разрешение администрации, и его с большой долей вероятности не дадут.

Общедомовые

Согласно ст. 36 ЖК РФ, собственникам многоквартирного дома на праве общей долевой собственности принадлежит общедомовое имущество, а именно:

  1. Помещения внутри дома, не относящиеся к квартирам: лестничные клетки, лифты, шахты, общие балконы, технические этажи, подвалы, коридоры, чердаки.
  2. Иные помещения, предназначенные для проведения спортивных и культурных мероприятий, организации досуга.
  3. Ненесущие и несущие конструкции дома, крыши, ограждающие конструкции.
  4. Механическое, техническое, санитарное и иное оборудование.
  5. Земельные участки, на которых располагаются дома, включая придомовую территорию и элементы благоустройства.

Коммерческая недвижимость или квартиры: Куда выгоднее вкладывать сбережения

Тренд на строительство торговых и офисных площадей отметили в комплексе градостроительной политики и строительства столицы. Интерес к ним со стороны девелоперов в этом году вырос в три раза.

Риелторы, в свою очередь, говорят о растущем спросе на коммерческую недвижимость со стороны инвесторов с небольшими сбережениями. Действительно, квартиру за 3–4 миллиона купить в столице сейчас уже нереально, а небольшой офис или помещение свободного назначения (ПСН) вполне возможно. Причём даже в Центральном округе города и в престижных бизнес-центрах.

Конечно, за такую сумму можно взять помещение размером 10–15 кв. м. ЗАТО аренда может приносить 40–60 тыс. в месяц. Если говорить про квартиры, то такие суммы приносят только двух- или трёхкомнатные. Причём хорошо расположенные. Их цена сейчас более 10–12 млн рублей.

В России многие инвесторы считают, что самый консервативный инвестиционный вариант — это покупка квартиры. Исторически жильё оказалось именно тем защитным активом, который многим семьям помог выжить в голодные 90-е годы. К тому же люди больше доверяют недвижимости, чем банковским активам или нестабильному фондовому рынку.

Читайте также:  Возврат товара: 03 14 преобрела в аптеке компрессионный ингалятор, оказалось он очень громко работает

Соответственно, ценность инвестиций в квартиры имеет такой немного иррациональный характер.

Но в последний год эта стандартная модель вступила в противоречие с рынком — жильё за год в Москве подорожало на 33%, а предложение сократилось на 25%.

В результате стал расти интерес к коммерческой недвижимости, рассказала директор департамента продаж РАД (Российский аукционный дом) Наталья Круглова.

По её словам, коммерческая недвижимость имеет пока более мягкое регулирование, несмотря на бремя имущественных налогов. При этом доход от аренды будет выше, чем от сдачи квартиры.

При теперешнем уровне цен в Москве годовая доходность от сдачи жилья в аренду составляет порядка 4% годовых, а коммерческих помещений — порядка 8% годовых. Помещение стрит-ретейла не в центре может приносить 9–11% годовых, в ЦАО — меньше, — пояснил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Если выбирать между помещением под офис и торговым, то торговое помещение небольшой площади более ликвидно. Офисный рынок до сих пор не восстановился после ковидных ограничений. Таково мнение Романа Родионцева.

Инвестору стоит оценивать совокупность факторов: локация, стадия готовности, наличие арендатора, формат помещения, цена и наличие коммуникаций. В целом сейчас на рынке хорошие условия на покупку офисов.

Опять же, кризис не вечный и на удалёнку все не перейдут.

А зайти в хороший проект на выгодных условиях сейчас самое время, — считает руководитель отдела торговой недвижимости девелоперской компании Glincom Мария Стогова.

Она полагает, что площади небольшого формата (до 80 кв. м) всегда будут пользоваться спросом. Особенно ПСН с отдельным входом и торговые площади 20−100 кв. м. Крупные инвесторы по-прежнему проявляют высокий интерес к торговым площадям с продуктовыми ретейлерами в качестве арендаторов. Соответственно, пользуются спросом помещения, подходящие под размещение такого бизнеса.

Надо учитывать, что коммерческие помещения менее ликвидны при последующей перепродаже, а также при повторной сдаче в аренду. Инвестиции в жильё менее рискованны. Для коммерции важны проходимость, первая или вторая это линия. Будет влиять кубатура помещения.

Каждый арендатор предъявляет специфические требования. Допустим, для ресторана, пекарни — это дополнительные электрические мощности, которые надо согласовывать, для магазина — пути подъезда, посадка деревьев.

Квартиру выбрать намного легче, чем коммерческое помещение, — отметил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

По словам руководителя практики юридической компании «Интерцессия» Кирилла Стуса, многим компаниям, которые восстанавливаются после кризиса, уже не нужны огромные помещения для размещения всех своих сотрудников.

После полутора лет, прошедших с начала пандемии, бизнес сумел наладить дистанционную работу основного состава коллективов. Это позволяет экономить на коммунальных платежах и других офисных тратах.

Однако компаниям бывает нужно помещение для склада, приёма посетителей и корреспонденции, для установки оборудования и создания рабочих мест для тех, кто будет его обслуживать. Здесь роль играет цена аренды и расположение помещения.

Кирилл Стус отметил, что, поскольку Москва активно развивается, город может дать стимул для роста многих стартапов в сфере IT, индустрии красоты, доставки и других направлениях. Такому бизнесу нужны небольшие офисы.

Кроме того, в первом полугодии 2021 года произошёл рекордный рост объёма введённых в эксплуатацию офисных помещений (рост в два раза по сравнению с 2020 годом). Строители прогнозируют высокий спрос, поэтому уже сдали 446 тыс. кв.

м недвижимости.

Для пассивного дохода гораздо интереснее коммерческая недвижимость. Во-первых, порог входа значительно ниже, чем при покупке жилья. Можно найти небольшой офис с уже заключённым долгосрочным договором аренды и за два миллиона рублей. И это если не рассматривать закрытые паевые инвестфонды недвижимости, где порог может быть и в районе 1000 рублей.

Во-вторых, доходность до вычета налогов может легко доходить до 15%, а после вычета — до 12–13% в зависимости от налогового статуса и деталей оформления помещения. В-третьих, в торговых помещениях не нужно делать ремонт. Этим занимается арендатор.

Равно как и оплатой текущих счетов по ЖКУ и электроэнергии, — рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Он считает наиболее интересными помещения, которые представляют собой симбиоз коммерческой недвижимости и новостроек, нежилые помещения в строящихся крупных ЖК. По мнению аналитика, они вырастут в цене наравне с жильём и будут пользоваться спросом из-за большой проходимости. А стоимость квадратного метра там не сильно отличается от жилья.

Также интерес представляют пустые помещения без арендаторов, но с большим торговым потенциалом. По словам Алексея Кричевского, их можно сдать на долгий срок и продать значительно дороже, так как стоимость арендного бизнеса такого формата вычисляется доходным методом оценки, то есть цена помещения с арендатором, условно говоря, будет равна стоимости 10 лет аренды.

После восстановления туризма могут быть интересны вложения в апарт-отели, но это помещения, которые можно приобретать и под сдачу, и под себя.

К примеру, если есть необходимость переночевать или приезжают родственники.

График аренды можно подстроить под собственные нужды, а сдачей посуточно можно заниматься как самому, так и через отельера — управляющую компанию, —пояснил Алексей Кричевский.

Роман Родионцев считает, что инвестиции в коммерческую недвижимость должны быть долгосрочные (5–7–10 лет), так как при её продаже сложнее процедура отчуждения и больше сложностей в налогообложении. Если горизонт инвестиций меньше, то он рекомендует рассмотреть жилую недвижимость.

С этой целью лучше покупать квартиру или апартаменты в пешей доступности от метро (наиболее ликвидный вариант).

При этом разница в величине арендной платы между ними несущественна, а бюджет покупки апартаментов примерно на 20% ниже, чем квартиры. Поэтому для сдачи в аренду они выгоднее.

Дополнительным стимулом для инвестиций стала перспектива изменения их статуса на жилое помещение (на данный момент это тоже коммерческая недвижимость), —добавил Роман Родионцев.

Мария Стогова предупреждает: в нынешних реалиях следует опасаться неожиданного развития событий с арендатором помещения.

Многие бизнесы вынуждены подстраиваться под меры, принимаемые с целью улучшения эпидемиологической ситуации. Кто-то не выдерживает и сворачивает бизнес.

При покупке помещения сейчас она советует меньше смотреть на ставку аренды и срок, указанный в договоре у арендатора. Лучше оценивать ликвидность самого помещения.

Коммерческую недвижимость надо очень тщательно подбирать и не менее тщательно проверять перед покупкой. Лучше не проводить такие сделки самостоятельно, так как они могут принести немало сюрпризов. Основные риски: объект не находится в собственности у продавца, собственность может быть оспорена третьим лицом и покупка объекта с долгами.

Ещё один немаловажный риск — ликвидность объекта. Если жильё в России всегда в цене, по крайней мере, в крупных городах и населённых пунктах, то с коммерческой недвижимостью ситуация может очень резко измениться. Например, в силу экономического кризиса.

Тогда спрос на ваш объект может упасть или исчезнуть совсем, — отметил старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

Ещё один момент, на который следует обратить внимание, — расходы на содержание недвижимости.

По словам Петра Гусятникова, для коммерческих объектов в зависимости от статуса они могут составлять до 50% от предполагаемого дохода.

Помимо стандартной коммуналки, которая для нежилых помещений выше, сюда может быть включена охрана, уборка помещений, видеонаблюдение и другие различные услуги, которые собственнику необходимо будет оплачивать.

Поэтому перед покупкой объекта нелишним будет сходить в УК и поинтересоваться, какую сумму могут составить коммунальные платежи. Более того, Налог на коммерческую недвижимость существенно выше. Налоговая ставка на жильё составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Для коммерческой недвижимости она может доходить до 2%. В этом отношении чем меньше помещение, тем меньше выплаты.

В прошлом году был рекордный спрос на недвижимость, подогретый коронакризисом, но назвать это инвестиционным бумом нельзя. В большинстве своём люди делали покупку от страха потерять накопления, с большими кредитами. Никакой инвестиционной привлекательности никто не просчитывал, а если бы просчитали, то она оказалась бы в лучшем случае на нуле.

Недвижимость — это самый понятный и, как кажется многим, самый надёжный инструмент, но зарабатывать на нём получается у единиц. Таких максимум 10%.

Здесь в основном речь идёт об элитной и коммерческой недвижимости с порогом входа от нескольких десятков миллионов рублей, — считает руководитель представительства инвестиционного Фонда ANIF в России Сергей Григорян.

Экономисты поясняют, что, конечно, стабильный доход могут приносить и недорогие объекты. Но только в том случае, если на них будет устойчивый спрос, а для этого они должны быть в чём-то лучше своих конкурентов. В противном случае помещение может искать своего арендатора месяцами, а то и годами.

И всё это время владельцу придётся оплачивать коммунальные платежи из своего кармана. Соответственно, не стоит сразу покупать первый же понравившийся объект.

Сначала следует посмотреть, в каком месте он расположен, какие магазины и рестораны есть по соседству, а также под какой бизнес можно сдать помещение.

Сейчас на рынке появились своего рода гибридные предложения. Это, например, небольшие площади с возможностью проживания. В этом случае арендатор может не только работать в определённом месте, но и жить там.

Нередко в жилую зону превращают антресоль. Она становится фактически вторым этажом.

В этом случае даже небольшое помещение площадью 12–15 квадратных метров, но с высокими потолками будет иметь свои конкурентные преимущества.

Стоит обратить внимание и на срок экспозиции помещения. Если оно долго не продаётся, то для этого может быть причина. Не все помещения востребованы, даже если они находятся в престижных ЖК. Для арендаторов может иметь значение, есть ли вход с улицы, будет ли видна оттуда вывеска, а также такие факторы, как наличие окна или вытяжки.

Ещё один момент — это нормы инсоляции. Для целого ряда арендаторов имеет значение, насколько освещено помещение. Иначе оно им просто не подойдёт по санитарным требованиям. В этом отношении подвальные помещения всегда будут проигрывать тем, которые находятся на первых этажах.

И, конечно, главное — это возможные риски, связанные с юридической чистотой объекта. В частности, нужно узнать назначение земли и территории, на которой находится помещение, а также навести справки, нет ли к помещению претензий со стороны третьих лиц.

Для комментирования авторизуйтесь!

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector