Ограничения прав собственности на недвижимое имущество встречаются нечасто, но могут послужить причиной отказа от сделки купли-продажи. В Росреестре рассказали, что такое обременение, какие бывают виды обременений и можно ли узнать об их наличии.
Обременение — это вид ограничения права собственности на дом, квартиру, земельный участок или другую Недвижимость.
Арендаторы квартир массово стали снимать жилье в складчину
Есть ли обременения на конкретный объект, можно выяснить, получив выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН).
В ней указываются сведения о наличии обременения, его вид (например, аренда или Ипотека), срок, на который установлено обременение, лицо, в пользу которого установлено.
Если обременений нет, то указывается «не зарегистрировано».
Самый частый вид обременения — ипотека. До ее полной выплаты имущество находится в залоге у банка. И без согласия кредитора совершить сделку нельзя.
Тем не менее при наличии письменного согласия банка купить квартиру, которая находится в ипотеке, можно. Новый собственник становится на место предыдущего залогодателя и несет все обязанности по выплате кредита.
После погашения ипотеки собственник самостоятельно (запросив закладную в банке) или через банк подает в Росреестр документы и запись об ипотеке в ЕГРН удаляется.
Названы пять ошибок при покупке жилья на маткапитал
Другое не менее распространенное обременение — арест (запрет на совершение регистрационных действий).
Арест имущества означает, что им никак нельзя распоряжаться: его невозможно ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить. Информация об аресте квартиры отображается в выписке из ЕГРН.
Причин для наложения ареста на недвижимость может быть много: долги, раздел имущества при разводе, спор о правах на недвижимость.
Чтобы снять арест, нужно выяснить, кто и в рамках какого исполнительного производства наложил арест на недвижимость.
В дальнейшем придется, например, оплатить долги, а затем обратиться к судебным приставам с заявлением о прекращении исполнительного производства и отмене ареста.
Пристав направит информацию в Росреестр и запись об аресте будет погашена в течение трех рабочих дней с даты поступления документов.
Владелец недвижимости может обратиться в Росреестр для снятия ареста и самостоятельно, приложив копию документа об отмене обеспечительных мер (например, решение суда или судебных приставов). В этом случае Росреестр сам запросит документы в службе судебных приставов.
Третий вид обременений — рента.
По договору ренты Право собственности на недвижимость переходит от одного человека (как правило, пожилого и нуждающегося в уходе) к другому, который берет на себя обязательство по пожизненному содержанию бывшего владельца.
Это может быть Договор пожизненной ренты или пожизненного содержания c иждивением. В результате на объект недвижимости регистрируется обременение. Распоряжаться таким жильем можно только с предварительного согласия получателя ренты.
Если жилье с таким обременением продается, то покупатель не только становится собственником, но и берет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты.
Ряд обременений сложно обнаружить, так как они не указываются в выписке из ЕГРН, отмечают в Росреестре.
«Средний чек» по ипотеке обновил исторический максимум
Неприятным сюрпризом может оказаться, если выяснится, что в квартире зарегистрирован человек, который ранее отказался от приватизации этой квартиры. По законодательству он имеет пожизненное право пользования жилплощадью. Чтобы обезопасить себя при покупке, следует попросить продавца предоставить выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные на жилплощади граждане.
Кроме того, если квартира досталась по завещанию, в нем может быть прописана обязанность для наследника предоставить другому лицу право пользования квартирой (проживания в ней) — так называемый завещательный отказ. Поэтому, если Продавец получил квартиру по наследству, стоит это выяснить и ознакомиться с завещанием.
Также следует обратить внимание, использовался ли при покупке жилья материнский капитал.
В этом случае квартира должна быть переоформлена на всех членов семьи (родителей и детей) и не может продаваться без разрешения органов опеки и попечительства. Узнать информацию о долях собственников можно в выписке из ЕГРН.
Также стоит запросить у продавца разрешение от органов опеки и попечительства и справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Росреестр начал замораживать сделки с недвижимостью из-за долгов
Сотрудники Росреестра стали проверять наличие исполнительных производств у продавцов недвижимости. Если они есть, переход прав по сделкам купли-продажи останавливается до решения вопроса с задолженностью
АГН «Москва»
Росреестр вплотную занялся заморозкой регистрации сделок при наличии у продавцов проблем со службой судебных приставов. Для решения вопроса отведено 90 дней. Срок достаточный, но это потерянное время, нервы и деньги.
Николай индивидуальный предприниматель, занимается строительством поселков и земельных участков в Московской области. О том, что на все его объекты недвижимости судебными приставами наложен арест, он узнал случайно.
Из-за штрафа в 5000 рублей под запрет регистрации попали 140 объектов. Причем после оплаты этого штрафа была разблокирована недвижимость в Тульской области, а в Москве до сих пор сделки заморожены.
Рассказывает Николай:
— Был наложен арест судебными приставами за полученный когда-то штраф: свыше 5000 рублей. Узнали 30 марта. И в этот же день все погасили и получили на руки постановление, по сути, о снятии ареста. А дальше началась непонятная история.
Приставы отправили запрос в Росреестр, каким-то своим чудесным электронным образом, который Росреестр не видел в течение 20 дней. Потом, когда увидел, выяснилось, что постановление написано с ошибками, отправил его обратно. Судебные приставы не видят этого постановления и не могут ничего с ним сделать.
Таким образом, все это время мы не можем заключить ни один договор, ничего не можем подать в Росреестр.
— Это у вас на какую сумму сделки заблокированы?
— По состоянию на сейчас — более 60 млн. Причем предпринимались попытки отнести эти постановления самостоятельно, зарегистрировать в Росреестре, отправить по «Почте России». Но ВОЗ и ныне там. Можно общаться между ФССП и Росреестром исключительно по их внутренней электронной системе.
Количество арестов недвижимости из-за долгов увеличилось именно в этом году.
Отслеживаются задолженности по кредитам, налогам, алиментам и штрафам — и Росреестр выдает уведомление о том, что сделка по регистрации перехода права собственности приостановлена.
У сторон есть 90 дней, чтобы исправить свои ошибки и повторно подать документы в это ведомство. Комментирует риелтор «Антарес-Реал» Людмила Сотникова:
Людмила Сотникова риелтор «Антарес-Реал»
Если сделка заморожена, то после оплаты штрафа следует обратиться к тому приставу, который инициировал это производство. Он должен его снять в течение десяти рабочих дней и разместить соответствующее постановление в системе межведомственного электронного взаимодействия. Росреестру отводится на разблокировку три дня. Вот что говорит бывший сотрудник Росреестра Дмитрий:
Чтобы не попасть в такую ситуацию, совет один — перед сделкой промониторить все государственные приложения на предмет ареста недвижимости или наличия штрафов и долгов. Ведь никакой системы оповещения об этом, кроме письма по адресу регистрации гражданина, где он может не жить много лет, нет.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Как наложить и снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью
Обозначенный запрет для УФРС (если он инициирован собственником) — это невозможность рассмотрения заявления (плюс комплекта приложений к нему) на совершение тех или иных регистрационных действий при их подаче несобственником.
Не поможет даже нотариальная Доверенность (с соответствующими полномочиями) у несобственника имущества. Регистрация запрета на совершение действий по регистрации в отношении собственника означает, что последний не сможет распоряжаться недвижимостью (продажа, дарение и т. д.). Владение и пользование ею сохраняются.
Запрещение не сработает, если основанием для регистрационных действий является решение суда.
Теперь о юридических причинах запрещения регистрационных действий с недвижимостью. Это происходит при сервитуте, ипотеке и т. д, когда Закон прямо на это указывает. Запрет на продажу недвижимости может стать следствием соответствующего судебного решения.
Постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью может вынести и пристав-Исполнитель в рамках какого-либо исполнительного производства.
О запрете на продажу квартиры без личного участия может заявить ее собственник (чтобы защититься от мошенников).
Ниже мы подробнее распишем каждую причину, а пока напомним, что совершение сделок с недвижимостью в основном регулируют ГК РФ и ФЗ от 13.07.2015 № 218. По п. 3-5 ст.
1 указанного ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт, которым признается и подтверждается возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение этого права и обременение недвижимого имущества (госрегистрация прав). Названная Процедура воплощается через внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором есть в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация права в указанном реестре — это единственное доказательство существования зарегистрированного права.
Какие объекты может затрагивать данная мера воздействия
Недвижимые вещи (по п. 1 ст. 130 ГК РФ) — это участки земли, недр и все, прочно связанные с землей вещи, которые нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
Также сюда относятся воздушные морские и внутренне-плавательные суда, которые подлежат государственной регистрации. Закон может относить к недвижимости и другое имущество.
Сюда же относятся жилые и нежилые помещения, а также машино-места, если границы таких помещений, частей зданий, сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Таким образом можно установить запрет на продажу имущества, которое указано выше.
Как запрет на регистрационные действия с недвижимостью накладывают приставы или суд
Скажем сразу, что судебные приставы используют данную меру воздействия для принудительного исполнения того или иного судебного решения, а суды только обеспечивают через нее какой-либо Иск, без принудительного исполнения.
Запрет на регистрационные действия с недвижимостью судебными приставами накладывается через принятие соответствующего постановления. Действует судебный пристав при этом в пользу взыскателя и в силу ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229, которая наделяет его таким правом.
Запрещение налагается и по судебному определению, которое обеспечивает иск. Такая возможность предусмотрена гл. 13 ГПК РФ. Ходатайство о запрете регистрационных действий с недвижимостью могут подать лица, участвующие в деле.
Определение суда о соответствующем обеспечении иска исполняется немедленно, по разделу VII ГПК РФ. Истцу выдается Исполнительный лист, а ответчику направляют копию определения суда. Приставы в данном случае руководствуются ч. 6 ст. 36 ФЗ от 02.
10.2007 № 229.
Как происходит регистрация запрета на совершение регистрационных действий по воле собственника имущества
Услуга доступна как физическим, так и юридическим лицам. Например, инициировать запрет на регистрационные действия с квартирой. По пп. 5 п. 1 ст. 15 ФЗ от 13.07.
2015 № 218 на такие действия имеет право собственник главным образом в целях защиты от мошеннических действий.
Однако если мошенник будет выдавать себя за собственника и предъявит ваш паспорт, велика вероятность, что его замыслы удадутся.
Обращаться для оформления запрета на регистрационные действия нужно в:
- Росреестр (его территориальный офис), который и будет накладывать данную меру воздействия, соответственно, туда и поступит необходимый комплект документов;
- надлежащий филиал Федеральной кадастровой палаты (есть в каждом регионе РФ);
- МФЦ (лучше обращаться туда);
- можно оформить в электронном виде через сайт Росреестра с заверением электронной подписью.
Росреестр защитит ваше имущество в течение пяти рабочих дней после поступления туда необходимых документов, в том числе:
- заявления в свободной форме, где разборчиво (без помарок, дописок и сокращений) указана информация о заявителе, объекте недвижимости, плюс соответствующее требование, скажем, наложить запрет на любые действия с квартирой;
- документы о праве собственности на соответствующий объект и удостоверяющие личность заявителя.
В целом заявление должно обладать следующей структурой:
- Ф.И.О. заявителя с его паспортными данными.
- Адрес (по месту регистрации).
- Сведения об имуществе, на которое нужно воздействовать.
- Просьба о таком воздействии.
- Подпись заявителя и датировка.
В результате указанных действий в ЕГРН внесут соответствующую запретную запись, которая приведет к возврату любого регистрационного заявления от несобственника объекта (по п. 4 ст. 25 ФЗ от 13.07.2015 № 218), даже того, который обладает доверенностью. Данная услуга оказывается бесплатно. Обойти обозначенное запрещение получится только через:
- решения суда или уполномоченного сотрудника Росреестра;
- постановление судебного пристава.
Что будет, если нарушить запрет
Если Росреестр совершит регистрационные действия при установленном на это запрете, его привлекут к ответственности. Такая сделка по п. 1 ст. 174.1 ГК РФ ничтожна. Это означает, что участники сделки должны будут вернуть друг другу все, что они получили по ней.
Правда, по п. 2 указанной статьи, недвижимость можно будет законно продать (и с таким запрещением), чтобы погасить задолженность перед кредитором, в чьих интересах такое обременение и было установлено. Исключениями будут случаи отсутствия соответствующей информации о запрете у приобретателя. Тогда последний сможет признать сделку ничтожной по ст. 168 ГК РФ.
Как снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью
Как обозначенная мера воздействия будет сниматься, напрямую зависит от того, как она была наложена. Если ограничение наложено по инициативе собственника, то и отменят его аналогичным наложению образом (см. выше).
Снятие запрета пристава для регистрации недвижимости происходит по решению пристава, который его наложил. Надлежащее ограничение можно снять или удовлетворив требования взыскателя (скажем, оплатив кредитную задолженность), или когда стоимость арестованного имущества не соответствует сумме исковых требований.
Могут снять запрещение и когда владелец заявит о замене ограниченной собственности на иную. Правда, в данном случае соответствующее ходатайство могут и не удовлетворить.
Суд отменит надлежащую запретительную меру после отказа в удовлетворении исковых требований, которые обеспечивались подобным образом.
Запрет и ограничения на регистрационные действия с недвижимостью. — блоги риэлторов | ЦИАН
Запрет на регистрационные действия – это мера воздействия на объекты недвижимости, при которой нельзя вносить изменения в правоустанавливающие документы таких объектов.
Какие причины, установленные законом, существуют для наложения запрета?
1. Инициатор собственник. Который обратился с заявлением на запрет совершения каких-либо сделок по недвижимому имуществу без личного участия, например, с целью защиты от мошеннических действий.
2. Предписание закона, например, Сервитут, ипотека, Кредит под Залог недвижимости.
3. Судебное распоряжение. Например, возмещение ущерба, нанесенного собственником квартиры, раздел имущества в судебном порядке и т.д.
Решение исходит от должностных лиц органов суда, например, для обеспечения иска. Такая возможность предусмотрена главой 13 ГПК РФ.
Ходатайство о запрете регистрационных действий с недвижимостью могут подать лица, участвующие в деле. Определение суда о соответствующем обеспечении иска исполняется немедленно.
Истец получает ксерокопию определения и исполнительный лист. Сотрудник ФССП получает исполнительную документацию и накладывает обременение и ограничение прав.
4. Исполнительное производство. Например, наличие задолженности по услугам ЖКХ, штрафы ГИБДД, просроченные платежи по банковским кредитам и т.д.
Запрет накладывает сотрудник ФССП, действуя, например, в интересах финансового учреждения. Запрет на регистрационные действия с недвижимостью судебными приставами накладывается через принятие соответствующего постановления. Действует судебный пристав при этом в пользу взыскателя и в силу статьи 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229, которая наделяет его таким правом.
Пристав или суд также могут наложить арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
Снятие запрета на регистрационные действия с недвижимостью.
Снятие ограничения зависит от того, кто и как его установил.
Если ограничение наложено по инициативе собственника, то запрет отменяется таким же образом. Необходимо обратиться в МФЦ или соответствующий орган государственной власти с заявлением о снятии запрета.
Подавать заявление не потребуется, если собственник лично совершит юридическую сделку с недвижимостью, запрет аннулируется автоматически.
В случае смерти собственника, с заявлением о снятии запрета обращается новый владелец недвижимости, вступивший в наследственные права.
Снятие запрета пристава для регистрации недвижимости происходит по решению пристава, который его наложил. При этом, ограничение снимается в том случае, когда удовлетворены требования взыскателя, который ранее подавал иск в суд.
Например, собственник имеет задолженность по кредиту, банк обратился с иском в суд. Снять такой запрет можно только после погашения кредитной задолженности. В данном случае сотрудник ФССП выносит постановление о снятии запрета на регистрационную деятельность с объектом недвижимости.
Ограничение можно снять, когда стоимость объекта не соответствует цене требований по иску.
Снять ограничения можно в случае, когда собственник заменит объект собственности на иную недвижимость. Но существует вероятность того, что суд может и не удовлетворить ходатайство.
Наличие исполнительных производств у продавцов недвижимости также проверяют сотрудники Росреестра. Если они есть, то переход прав по сделкам купли-продажи останавливается до решения вопроса с задолженностью.
Такие полномочия у регистрирующего органа есть в силу статьи 26 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Приостановка регистрационных действий может происходить в связи с наличием данных об исполнительном производстве в отношении продавца либо покупателя. У сторон для решения вопроса есть 90 дней, затем повторно подать документы в регистрирующий орган.
Эксперты Кадастровой палаты пояснили, что делать, если недвижимость в обременении | Последние новости
Что делать, если например сдаваемая квартира в ипотеке или под арестом? Насколько это может стать проблемой?
В первую очередь, для собственного спокойствия, следует проверить безопасность сделки. Это можно сделать, заказав выписку из ЕГРН. В ней содержатся все сведения об объекте недвижимости. В России собственник имеет право сдавать жилье внаем, но о статусе сдаваемой квартиры может умолчать.
Несмотря на то, что информация общедоступна, выписка подтвердит наличие или отсутствие ограничений прав и обременений, не все пользуются возможностью обезопасить себя во время сделки и заказать ее.
Если в выписке встретилось ограничение или обременение, недвижимость все равно можно сдавать и снимать, но соблюдая ряд условий.
«Есть небольшое различие между терминами «ограничение» и «обременение». Термин ограничения применяется к гражданским правам, а обремененным может быть имущество.
Как раз в новой форме выписки, установленной в 2017 году, содержаться сведения и об ограничении и об обременении, так же информация о собственнике и о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости»,- рассказал Эксперт Кадастровой палаты по Орловской области Анна Бочарова.
Ограничения (обременения) возникают либо по соглашению с собственником: рента, ипотека, аренда (наем), доверительное управление, либо помимо его воли: арест, запрет на совершение регистрационных действий, запрет заключать сделки с недвижимостью в случае, если у собственника есть неисполненные имущественные обязательства.
Арест, например, означает запрет на сделки с недвижимостью, такие как продажа, залог, аренда. Арест наложить могут суды, налоговые органы в случае задолженности по налогам или судебными приставами.
«Если на имущество наложен арест, то это является основанием для приостановки любой сделки. Арест может снять только тот орган, который его наложил, на это потребуется три рабочих дня после предоставления акта уполномоченного органа в Росреестр»,- поясняет Анна Бочарова.
То же самое происходит при «запрещении сделок», в таком случае также государственная регистрация приостанавливается по решению госрегистратора. Владелец недвижимости может и сам остановить любые сделки.
Для этого нужно подать заявление в МФЦ. Эта запись будет внесена в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН. После любые сделки без личного участия станут невозможны, пока этого не захочет правообладатель.
Таким образом, если на арендуемую квартиру наложен арест, теоретически ее можно сдать внаем, но в договоре аренды следует указать сведения об аресте. В этом случае арендатор примет ответственность за риски, связанные с этим, на себя.
Самое неприятное, что может в данной ситуации случится- досрочное расторжение договора аренды и вынужденное расселение, если, например, квартира изымается в пользу кредиторов. Как правило, договор предусматривает, что арендодатель оплатит арендатору неустойку и этим компенсирует расходы на поиск новой квартиры.
Аренда объекта под арестом на срок более года невозможна: договор аренды (найма) потребует государственной регистрации, которая с арестованным имуществом не производится.
В случае, если арест на квартиру накладывается при действующем договоре аренды (найма), собственник по закону должен уведомить об этом арендатора, который принимает решение о дальнейшем проживании в квартире. Если арендатор остается, в договор вносятся соответствующие правки.
Если недвижимость в ипотеке.
Когда квартира находится в ипотеке (залоге), то заключать договор аренды можно только с разрешения банка. Согласие банка требуется для заключения любых сделок с обремененной квартирой.
Если квартиру взыскивают за долги как единственное жилье должника, и она находится в ипотеке, то лица, проживающие в такой квартире, больше не имеют право ею пользоваться. Если помещение не освобождается добровольно, выселение происходит по решению суда.
Проще говоря, если собственник не способен выплачивать ипотеку и банк изымает квартиру, арендатор вынужден ее освободить и искать себе новое жилье.
Сложности наследования.
Если собственник внезапно умер, Открытие наследства не является основанием для изменения или расторжения действующего договора аренды. Права и обязанности арендодателя по договору аренды переходят к наследнику.
Несмотря на то, что принятое Наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства (даты смерти наследодателя), распоряжаться квартирой он вправе только после государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке.
Пока квартира не перейдет в собственность наследника и не появится запись в ЕГРН — не удастся реализовать права и обязанности арендодателя в части получения арендной платы. Поэтому выплаты останавливают до оформления права собственности.
Верховный Суд РФ напомнил о важности своевременной регистрации прав на недвижимое имущество
Анастасия Рой
Юрист практики разрешения споров TAXmanager
Актуальная тема
В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. И кому же принадлежит имущество? Такой случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ. Подробнее об этом – в статье Анастасии Рой.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр – это аксиома имущественных отношений, которая закреплена законодателем в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.
В пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. Происходит ли это в силу забывчивости или юридической безграмотности, сказать сложно, но подобное имеет место.
Аналогичный случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ: имущество передано, но стороны забыли зарегистрировать переход права собственности. Тем временем прежний собственник ушёл в банкротство.
Так кому же принадлежит имущество? Новому владельцу (право не отражено в реестре, но фактически владеет имуществом) или прежнему (право отражено в реестре, но фактически не владеет имуществом)?
Фабула дела
Продавец передал покупателю по договору купли-продажи недвижимого имущества пять нежилых зданий. Право собственности покупателя на приобретённые объекты было зарегистрировано.
Впоследствии продавец, ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате имущества, обратился в суд общей юрисдикции с иском о расторжении упомянутого договора.
Решением суда общей юрисдикции договор расторгнут, на покупателя возложена обязанность возвратить продавцу переданную недвижимость. Покупатель действительно возвратил имущество по акту приёма-передачи недвижимого имущества. Только вот переход права так и не был зарегистрирован.
- Более чем через год с даты передачи имущества покупатель был признан банкротом и введена процедура реализации его имущества.
- Арбитражные суды трёх инстанций решали, за кем должны остаться объекты недвижимости: суды первой и апелляционной инстанций указали на пропуск срока исковой давности по заявлению финансового управляющего, суд округа согласился и дополнительно отметил, что действия по возврату имущества во исполнение судебного акта не могут быть квалифицированы как совершённые в целях причинения вреда кредиторам должника или со злоупотреблением правом.
- В результате имущество оставалось за фактическим владельцем, несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре о его праве.
Решающим и окончательным стало Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 310-ЭС21-1061 от 27.05.2021, в котором изложена кардинально отличающаяся от нижестоящих судов позиция.
Переход права на арестованное имущество
Подборка наиболее важных документов по запросу Переход права на арестованное имущество (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Переход права на арестованное имущество
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 442 «Защита прав других лиц при исполнении судебного постановления либо постановления государственного или иного органа» ГПК РФ(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 442 ГПК РФ и установив, что соглашение об отступном фактически не было надлежащим образом исполнено, переход права собственности не зарегистрирован, следовательно, право собственности на спорное недвижимое имущество у истца не возникло, суд правомерно отказал в удовлетворении заявления об исключении из описи и освобождении недвижимого имущества от ареста, регистрации перехода права собственности на жилые помещения, придя к обоснованному выводу о том, что сторона истца не представила доказательств, достоверно свидетельствующих о принадлежности спорного имущества истцу на праве собственности; кроме того, часть переданных по соглашению об отступном спорных помещений должнику не принадлежали в полном объеме и в соответствии с требованиями закона требовалось нотариальное удостоверение данной сделки.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Переход права на арестованное имущество
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Когда суды признают недвижимость приобретенной не на свои доходы(Гайдин Д.)
(«Жилищное право», 2021, N 2)
Выявляя конституционный смысл проверяемых норм, Конституционный Суд Российской Федерации указывал, что по буквальному смыслу указанной нормы, наложение ареста на имущество лица, которое не является подозреваемым, обвиняемым и не привлекается по уголовному делу в качестве гражданского ответчика, допускается лишь в публично-правовых целях обеспечения предполагаемой конфискации имущества или сохранности имущества, относящегося к вещественным доказательствам по данному уголовному делу, и лишь при условии, что относительно этого имущества имеются достаточные, подтвержденные доказательствами основания полагать, что оно получено в результате преступных действий подозреваемого, обвиняемого либо использовалось или предназначалось для использования в качестве орудия преступления либо для финансирования преступной деятельности (Определение КС РФ от 12.05.2016 N 906-О-Р), а также, что поскольку наличие в рамках уголовного дела обстоятельств, впоследствии влекущих в том числе изъятие имущества, на которое был наложен арест, при условии, что лицо, у которого находилось данное имущество, знало или должно было знать о его преступном происхождении или использовании, может быть с достоверностью установлено лишь при постановлении обвинительного приговора, применение этой процессуальной меры само по себе не влечет перехода права собственности на арестованное имущество к государству или иным лицам и носит временный характер — на период предварительного расследования и судебного разбирательства по уголовному делу (Постановление КС РФ от 31.01.2011 N 1-П).
Как оспорить арест квартиры за чужие долги?
Отвечает Ольга Сидягина,
Руководитель агентства недвижимости «Аэлита», г. Нижний Новгород
Наложили арест за чужие долги? Алгоритм борьбы с ошибками приставов всегда одинаковый:
- Попробовать договориться лично — позвонить или приехать в отдел. Иногда это работает, и это самый быстрый путь.
- Обратиться к приставам письменно или подать жалобу старшему судебному приставу районного отдела.
- Обратиться в суд.
Лучше всего работает комбинация устного и письменного обращения.
Когда приставы вправе запретить сделки с недвижимостью
Пристав возбуждает производство по исполнительному документу и дает должнику пять дней, чтобы тот добровольно погасил долг. Если должник не начинает платить, пристав должен искать его имущество, чтобы изъять его принудительно.
Судебный пристав вправе накладывать арест на имущество должника. Это нужно, чтобы должник не спрятал его. Поэтому пристав может запретить регистрацию сделок с недвижимостью.
Также пристав вправе обратить взыскание на банковский счет, чтобы все деньги автоматически списывались в счет долга. Обычно приставы начинают с денег на счетах. Потом ищут имущество по базам Росреестра. Если находят — направляют туда постановление о запрете регистрационных действий. Это мотивирует должников искать деньги.
Иногда приставы запрашивают в Росреестре сведения об имуществе должника, а арест на его недвижимость накладывают, когда собственник уже поменялся.
Что делать, если на квартиру наложили арест за долги прежнего собственника
Шаг 1. Дозвониться до пристава
В постановлении указаны данные и контактные телефоны пристава, который его вынес. Если по этим телефонам никто не отвечает, поищите другие номера на сайте УФССП. Узнайте, кто из приставов сейчас занимается делом бывшего собственника-должника.
Свяжитесь с ним и cпросите, что нужно сделать, чтобы снять ограничения.
Возможно, пристав предложит направить заявление на электронную почту районного отдела, в котором нужно кратко описать ситуацию и приложить к документу фото выписки о праве собственности, и после этого снимет арест.
Если не получится договориться, звоните старшему судебному приставу или его заместителям — всем, до кого получится дозвониться — и объясняйте свою проблему. Сами предлагайте отправить все документы электронно, чтобы ускорить процесс. Вас могут попросить продублировать документы Почтой России.
Шаг 2. Жаловаться на действия пристава
У приставов есть своя иерархия, поэтому лучше жаловаться в рамках нее. Начать следует с жалобы на действия пристава-исполнителя старшему судебному приставу того же районного отдела.
Жалобу старшему приставу необходимо подать в течение 10 дней с момента, когда вы узнали об аресте. Скорее всего, десятидневный срок вы уже пропустили. Но если вы получили постановление простым письмом и не расписывались за вручение, невозможно установить точную дату, с которой отсчитывается срок обжалования.
Старший судебный пристав должен рассмотреть жалобу в течение 10 дней со дня, когда ее получит. Если он решит, что жалоба обоснованна, то может сразу отменить постановление о запрете регистрационных действий с вашей квартирой. В этом случае арест снимут в течение 10 дней после отмены постановления.
- Чтобы точно быть уверенным, что письмо дойдет до приставов и жалобу рассмотрят, отслеживайте его по почтовому идентификатору на сайте Почты России.
- Через 2—3 дня после вручения можно звонить в канцелярию районного отдела и спрашивать, передана ли жалоба старшему приставу и как с ним связаться.
- Дальше советую звонить старшему приставу и контролировать процесс: принято ли обращение в работу, когда и что по нему будут делать, когда вы получите письменный ответ.
- Если жалоба не помогла, можно идти дальше: жаловаться на старшего судебного пристава главному судебному приставу региона, а на него — главному судебному приставу страны.
- Если старший пристав по какой-то причине откажется снять обременение с вашей квартиры, следующую жалобу подавайте главному судебному приставу региона.
Шаг 3. Обратиться в суд с иском
Если жалоба в УФССП не помогла, остается идти в суд. А можно обращаться в суд после первой жалобы и не ждать решения по второй. Или идти в суд сразу.
Постановления судебных приставов обычно оспариваются в суде в административном порядке — с сокращенным сроком рассмотрения и без госпошлины.
Суды обычно отказываются снимать арест с имущества, если пострадавший от действий приставов человек обращается в суд в административном порядке. Они рассматривают вопрос о законности действий приставов, а по поводу ареста советуют обращаться в исковом порядке.
Шаг 4. Взыскать компенсацию
Как только старший судебный пристав или суд снимут арест, вы можете обратиться в суд с новым иском — потребовать возместить причиненные убытки.
Это могут быть расходы на юридические Услуги и госпошлину. Также можно требовать компенсировать Моральный вред за переживания, что вы не могли распоряжаться давно купленной квартирой.
Проверить недвижимость перед продажей или покупкой и исключить потерю права собственности можно, заказав экспертную «Юридическую проверку» от ДомКлик
Если у вас есть вопросы к риелтору — задавайте в х! Наши эксперты обязательно на них ответят ????
Как оспорить арест квартиры за чужие долги?
Мы с супругой купили квартиру. Два года никаких проблем не было, а потом пришло уведомление от судебного пристава из Екатеринбурга: на нашу квартиру за долги наложили арест. Должник — бывшая владелица. В уведомлении есть приписка, что на момент ареста эта гражданка квартирой не владеет, поэтому мы, нынешние собственники, можем оспорить постановление.
Это же беспредел: пристав знала, что должница квартирой не владеет, а нам теперь разбираться. По телефону пристав не отвечает. Ехать в Екатеринбург сложно: от нас это более 200 км — надо брать отгул на работе.
Нам порекомендовали составить иск в суд, но придется заплатить госпошлину. Сумма выходит немаленькая — проценты от кадастровой стоимости, это около 17 000 Р. Плюс оплата юридических услуг. Как и с кого мы сможем возместить потраченные деньги, время и нервы?
На сайте приставов прочитал, что можно составить жалобу. Но онлайн такие жалобы не принимают — только по почте. Жалобу мы отправим, только не знаем, будет ли какая-то обратная связь, как быстро отменят постановление и на сколько этот процесс может растянуться.
Что еще можно сделать, чтобы снять с квартиры арест за чужие долги? Мы собираемся продать квартиру, но пока на ней обременение, это невозможно.
- Полностью разделяю ваше негодование. К сожалению, приставы часто ошибаются, и мы много об этом писали:
- Но их можно понять: проблемы в работе приставов возникают из-за нехватки сотрудников, большой текучки и низкой мотивации — об этом у нас тоже есть отдельная статья.
- Алгоритм борьбы с ошибками приставов всегда одинаковый:
- Попробовать договориться лично — позвонить или приехать в отдел. Иногда это работает, и это самый быстрый путь.
- Обратиться к приставам письменно или подать жалобу старшему судебному приставу районного отдела.
- Обратиться в суд.
Или же можно написать жалобу на имя старшего судебного пристава-исполнителя, потом позвонить в Екатеринбург и напомнить о сроках рассмотрения жалобы. Возможно, вы решите вопрос и без суда.
Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами Начать учиться
Судебный пристав вправе накладывать арест на имущество должника. Это нужно, чтобы должник не спрятал его. Поэтому пристав может запретить регистрацию сделок с недвижимостью или автомобилем. Также пристав вправе обратить взыскание на банковский счет, чтобы все деньги автоматически списывались в счет долга.
Обычно приставы начинают с денег на счетах. Потом ищут имущество по базам Росреестра и ГИБДД, если находят — направляют туда постановление о запрете регистрационных действий. Это мотивирует должников искать деньги.
В постановлении, которое вы получили, указаны данные и контактные телефоны пристава, который его вынес. Если по этим телефонам никто не отвечает, поищите другие номера на сайте УФССП.
Узнайте, кто из приставов сейчас занимается делом бывшей собственницы-должницы. Свяжитесь с ним и объясните, что произошла ошибка: арест наложили на вашу квартиру, а должница — прежняя собственница.
Спросите, что нужно сделать, чтобы снять ограничения.
Если не повезет, вам откажут и предложат обращаться в обычном порядке, то придется писать жалобы и исковые заявления.
У приставов есть своя иерархия, поэтому лучше жаловаться в рамках нее. Начать следует с жалобы на действия пристава-исполнителя старшему судебному приставу того же районного отдела.
Сначала зайдите на сайт Росреестра и получите справочную информацию по вашей квартире. Лучше всего искать ее по кадастровому номеру — он указан в выписке из ЕГРН. Сделайте скриншот со строкой об ограничении права собственности — его нужно приложить к жалобе.
Жалобу отправляйте в районный отдел Почтой России заказным письмом с уведомлением о вручении: так вы точно будете знать, что приставы получили документ. Адрес и имя старшего пристава есть на сайте РОСП.
На сайте Росреестра можно получить справочную информацию о квартире: адрес, кадастровую стоимость, права и ограничения на нее
У вас получится такой же скриншот, но в ограничениях будет указан арест по исполнительному производству, а не ипотека
Чтобы точно быть уверенным, что письмо дойдет до приставов и жалобу рассмотрят, отслеживайте его по почтовому идентификатору на сайте Почты России.
Через 2—3 дня после вручения можно звонить в канцелярию районного отдела и спрашивать, передана ли жалоба старшему приставу и как с ним связаться.
Дальше советую звонить старшему приставу и контролировать процесс: принято ли обращение в работу, когда и что по нему будут делать, когда вы получите письменный ответ.
Если жалоба в УФССП не помогла, остается идти в суд. А можно обращаться в суд после первой жалобы и не ждать решения по второй. Или идти в суд сразу.
Поэтому вам нужно обращаться в районный суд с иском о снятии ареста с имущества. Ответчиками будут должница, которая продала вам квартиру, и взыскатели, если у вас есть их данные. Они могут быть указаны в постановлении об аресте, или же суд привлечет взыскателей в качестве соответчиков в первом заседании, уточнив информацию у приставов. Виновный пристав будет третьим лицом.
Так поступила женщина из Севастополя. Ей принадлежала доля в квартире, а после смерти сына она не смогла принять наследство — еще одну долю в той же квартире, потому что квартира была арестована.
Суд в исковом производстве установил, что в отношении собственников квартиры нет исполнительных производств, а долг умершего погашен. Поэтому снял арест.
Административный иск. Есть и другая позиция, которая сложилась в арбитражной практике, то есть в судах по экономическим спорам между предпринимателями.
Лизинговая организация пошла на принцип и за полтора года прошла четыре судебные инстанции. Она хотела, чтобы Верховный суд РФ объяснил судьям нижестоящих судов, что обращаться с иском о снятии ареста необязательно. И добилась своего.
По мнению судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, исковой порядок необходим, только когда есть спор о принадлежности арестованного имущества. Если же такого спора нет и даже должник подтверждает, что арестованное имущество ему не принадлежит, достаточно административного производства.
Помните, вам нужно успеть обратиться в суд в течение 10 дней после ответа от приставов или же доказывать, что вы узнали об аресте меньше 10 дней назад или пропустили срок по уважительной причине.
Не факт, что обращение в суд с административным иском сработает, потому что в судах общей юрисдикции практика еще не сложилась. Но такой вариант есть, и вы ничего не потеряете, если попробуете, ведь госпошлины нет.
Как только старший судебный пристав или суд снимут арест, вы можете обратиться в суд с новым иском — потребовать возместить причиненные убытки.
В основном люди требуют компенсации за бездействие приставов — когда те вовремя не арестовали имущество должника. Но бывают и требования компенсации в ситуации, схожей с вашей.
Например, в Красноярском крае женщина требовала возместить ей убытки. Приставы незаконно ограничили регистрацию сделок с ее квартирой из-за долгов предыдущего собственника.
При этом квартиру истица собиралась продать и утверждала, что будто бы потеряла из-за приставов 100 000 Р: 50 000 Р — Задаток за свою квартиру, еще 50 000 Р — задаток за квартиру, которую собиралась купить, но не смогла, поскольку сделка сорвалась из-за незаконного ареста.
Пристав действительно был виноват: он арестовал квартиру через четыре месяца после того, как получил сведения о должнике, а тот за это время успел продать квартиру истице. Но новая собственница не смогла доказать убытки: она не подавала документы на регистрацию сделки, а значит, могли быть другие причины, почему она не продала свою квартиру и не купила новую.
И все же незаконный запрет регистрационных действий был, поэтому суд взыскал из казны РФ в пользу женщины 3000 Р компенсации морального вреда, 15 000 Р за услуги юриста и госпошлину.
Начните со звонка приставам, а потом пишите жалобу старшему судебному приставу: есть арест на вашу квартиру, при этом вы ничего не должны — значит, арест незаконный, и вы просите его снять. Это более быстрый способ, и у вас будут расходы только на заказное письмо.