Не всем сделкам покупки квартиры суждено завершиться успешно. Но что делать покупателю, если он уже внес аванс? Как вернуть деньги обратно?
25 июня 2015 · 5 минут · 54970 просмотров
Сделка покупки не состоялась? А как же аванс?
Всезнающая статистика гласит, что практически каждая пятая сделка с недвижимостью предполагает наличие аванса, который передается потенциальным покупателем продавцу квартиры или частного дома.
При этом очень многие впоследствии жалуются на то, что при срыве купли-продажи возникают серьезные проблемы с возвращением переданных денег. Основной мотив продавца – это вина покупателя в том, что сделка не состоялась.
Так можно ли каким-то образом решить эту проблему и получить свои средства обратно? Ответ именно на этот вопрос мы и будем искать в этой статье.
Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса
Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом.
В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно.
Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.
Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.
Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.
Аванс или задаток: выясняем разницу между понятиями
Что такое аванс и Задаток? В чем разница?
Одна из серьезных проблем, из-за которых продавцы квартир или частных домов настаивают на невозврате переданных им денег – это путаница в понятиях «аванс» и «задаток». Функции первого мы выявили – он лишь демонстрирует намерение покупателя приобрести Недвижимость, однако в отличие от задатка не является финансовым обеспечением сделки. Именно поэтому передача аванса может даже не фиксироваться специально составляемым предварительным договором. Достаточно лишь расписки от покупателя, подтверждающей передачу той или иной суммы продавцу. Этот документ обязательно будет рассматриваться судом и в подавляющем большинстве случаев станет убойным аргументом, обеспечивающим выигрыш.
Если вновь вернуться к требованиям законодательства, можно найти следующие нормы:
- задаток возвращается только в том случае, если вина за срыв сделки лежит на продавце. Если же покупатель отказывается приобретать недвижимость, средства остаются у противной стороны (статья 381 Гражданского кодекса);
- авансовый платеж возвращается в любом случае, независимо от того, по чьей вине сделка не состоялась. При этом противозаконным является вообще включать в предварительный Договор купли-продажи какие-либо требования и нормы об ответственности одной из сторон (статьи 421, 422 и 1102 Гражданского кодекса.
Наличие расписки или договора – это достаточное доказательство того, что переданные продавцу деньги являются именно авансом. Поэтому суд в любом случае должен принимать решение в пользу несостоявшегося покупателя.
Как показывает практика, отечественные суды именно так и поступают. Мало того, они даже не рассматривают какие-либо аргументы продавцов. Поэтому подавая Иск, вы можете смело рассчитывать на успех даже в том случае, если расписки или каких-либо других документов на руках нет.
В каких ситуациях аванс все же не возвращается покупателю?
Когда аванс не возвращают?
Несмотря на все вышесказанное, иногда все же возникают ситуации, когда авансовый платеж остается у продавца даже после решения суда. И причина этому – не слишком внимательное отношение покупателей недвижимости к процессу составления, заполнения и подписания документов.
Чаще всего аванс не возвращается по той простой причине, что в дополнениях к предварительному договору указано – в случае отказа покупателя от совершения сделки, полученные от него средства остаются у продавца в качестве штрафа за моральный и прочий ущерб. В этой ситуации суд вполне справедливо примет сторону последнего и решение в его пользу.
Будьте внимательны, подписывая документы о передаче аванса!
Во время подписания договора о передаче аванса продавцу, убедитесь, что в этом документе указаны следующие данные:
- стоимость недвижимости, которую вы намереваетесь покупать. На возврат авансового платежа данный пункт не окажет никакого влияния, ЗАТО застрахует вас от внезапного повышения цены по инициативе продавца;
- сумма, которую вы передаете в качестве аванса;
- подробное описание объекта недвижимости;
- сроки, в которые сделка должна быть завершена.
Чтобы свести к минимуму все возможные риски, связанные с предварительным договором, он должен в обязательном порядке подписываться обеими сторонами.
Кроме того, составление документа лучше доверить опытному юристу, который должен присутствовать на процедуре подписания соглашения.
Только так вы сможете рассчитывать на рассмотрение дела о возврате авансового платежа в суде, а также на его успешный для вас исход.
Возврат аванса за квартиру
Срыв уже запланированной сделки является рядовым явлением. Можно смело начать новые поиски, если бы не переданный продавцу аванс. Вернуть свои деньги обратно удается не всегда. О том, как решается указанная проблема, спросим у агентов АН Владис.
Почему с возвратом аванса возникают проблемы?
Факт передачи продавцу жилья аванса обязательно документируется. Зафиксировать это обстоятельство можно не только в специальном договоре. Сторонам можно оформить и специальную расписку.
Пункт, гласящий о возможном невозврате аванса, в договоре присутствует практически всегда. Его используют в тех случаях, когда сделка оказалась сорванной из-за действий покупателя.
Однако мало кто осведомлен о том, что подобное решение вопроса противоречит отечественному законодательству.
Закон утверждает, что аванс является не чем иным, как декларацией покупателем своих намерений. Никаких обязательств относительно приобретения квартиры у него в данном случае не возникает.
Полученную продавцом сумму следует рассматривать исключительно, как приложение к составленному договору. Какие бы причины не вынудили покупателя отказаться от запланированной сделки, деньги ему должны вернуть непременно.
Задаток и аванс. Существует ли разница?
Мало кто из продавцов квартир знает, чем же отличаются понятия «аванса» и «задатка». С авансом мы разобрались выше. Его функцией является исключительно декларирование намерений по покупке квартира (дома).
В отличие от задатка финансовым обеспечением сделки аванс по закону не считается. Поэтому никакого смысла фиксировать в договоре аванс нет. Вполне хватит и небольшой расписки, в которой указывается передача продавцу денег. Суд обязательно возьмет ее во внимание.
Расписка является чрезвычайно веским аргументом, который, скорее всего, станет выигрышным.
Для понимания ситуации попробуем вернуться к нормам, предусмотренным законодательством:
- Возврат задатка предусматривается лишь в одном случае – когда сделка оказалась сорванной по вине продавца. Если инициатором ее отмены является покупатель, то противоположная сторона может оставить эти средства у себя (Гражданский Кодекс, ст. 381);
- А вот аванс придется возвращать в любом случае (какая бы из сторон не отказалась от запланированной сделки). В предварительном договоре, составляемом при купле/продаже, никакие положения об ответственности сторон указываться вообще не должны (Гражданский кодекс, ст. 421,422,1102).
Доказательством того, что полученная продавцом сумма является именно авансом, может быть и расписка, и договор. Правоту несостоявшегося покупателя суд признает в любом случае.
В отечественной судебной практике подобные случаи фиксируются регулярно. На аргументы продавцов суды даже не обращают внимания. Иск вы можете подать даже тогда, когда никаких расписок и прочих документов от продавца не получали.
Когда аванс не вернут?
Несмотря на все вышеизложенное, переданный аванс иногда могут и не вернуть. Суд может вполне принять и такое решение. Происходит это из-за невнимательного отношения покупателя к содержанию подписываемых документов.
Самой распространенной причиной невозврата покупателю аванса являются положения предварительного договора. Обычно в нем указывают, что в случае срыва сделки деньги останутся у продавца в качестве штрафа. Таким образом, продавцу будет компенсирован ущерб – и моральный, и физический. Поддержит его и суд.
Подписывайте документы внимательно!
Документ, фиксирующий факт передачи продавцу аванса, следует составлять внимательно. Вот те сведения, которые обязательно должны в нем указываться:
- Какова стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести. К авансу этот пункт никак не относится, зато от внезапного роста цены он вас точно застрахует;
- Величина переданного аванса;
- Объект недвижимости (описывается подробно);
- Когда планируется завершить сделку.
Чтобы уменьшить число рисков, связанных с предварительным договором, подписать его должны обе стороны. Не стоит составлять его самостоятельно. Опытный Юрист справится с этим делом намного быстрее.
Если вы примите во внимание все указанные рекомендации, то наверняка выиграете в судебном споре о возврате аванса.
Интересные статьи:
- В поисках достойной «вторички». С чего начать? — читать
- Выбор риэлтора в 2019 году — статья
- Как приватизировать квартиру. Что делать? — статья
- Предварительный договор. Стоит ли заключать? — статья
- Как быть с кадастровой оценкой недвижимости? — статья
- Купля/продажа квартиры. Как безопасно передать деньги? — статья
- Мы ждем вас в наших офисах:
- Офис «Горьковский»
Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а пл. Максима Горького, метро «Горьковская» 9:00-20:00 без выходных Бесплатная парковка для клиентов
- [email protected]
- Телефон: 8 (831) 235-0000
- [email protected]
Офис «Автозаводский» Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры» 9:00-21:00 без выходных
Аванс: когда возвращается, а когда нет
Предоплата или аванс по договору нередко становится предметом истребования у поставщика, подрядчика, исполнителя. В одних случаях эти деньги должны быть возвращены, в других нет. Ниже мы собрали подборку ситуаций из судебной практики, которые объясняют, когда аванс подлежит возврату, а когда нет. Здесь также важно понимать, когда аванс является вовсе не авансом, а, например, задатком или обеспечительным платежом. Поэтому истории из практики предваряются необходимым объяснением о том, чем они между собой различаются.
Отличие аванса от задатка и обеспечительного платежа
Прежде чем говорить о том, в каких случаях аванс должен быть возвращен, а в каких нет, нужно отграничить его от таких очень похожих вещей, как задаток и обеспечительный платеж. Дело в том, что правила их возврата иные.
Аванс
Аванс – это частичная предоплата по договору. Поэтому если предоплаченное обязательство не выполнено, аванс должен быть возвращен (ст. 1102 ГК РФ). Например, если аванс является предоплатой в счет будущей поставки товара, то в случае его непоставки поставщик обязан вернуть деньги покупателю (п. 3 ст. 487 ГК РФ).
Задаток
Задаток – это одновременно и предоплата, и обеспечение исполнения договора. Поэтому если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны. Если же в неисполнении договора виновата сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 1 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Поскольку аванс с задатком схожи, их часто путают, и в договоре может не быть четко прописанного условия о том, чем именно являются внесенные деньги. Для таких ситуаций существует специальное правило: при сомнениях внесенная сумма считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Это упрощает ее возврат для той стороны, которая внесла деньги.
Обеспечительный платеж
Обеспечительный платеж – это в чистом виде обеспечение исполнения договора. Но не любых обязательств, а только денежных. Например, обязанности уплатить неустойку за нарушения договора или оплатить убытки.
Поэтому если, например, наступили определенные договором условия для уплаты неустойки, то обеспечительный платеж засчитывается в счет нее и не возвращается. Соответственно, если такие обстоятельства не наступили, этот платеж должен быть возвращен. Правда, договор может содержать условие о том, что обеспечительный платеж является невозвращаемым в любом случае (п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ).
Вывод
Таким образом, если в соответствии с условиями договора деньги, внесенные одной стороной договора другой, являются именно авансом, то в отличие от задатка и обеспечительного платежа они представляют собой исключительно предварительный платеж в счет оплаты по договору. Никакой обеспечительной и штрафной функцией эти деньги не обладают.
Если предоплаченные товары (работы, Услуги) не поставлены (не выполнены, не оказаны), то сумма предоплаты должна быть возвращена. Как вариант – по соглашению сторон ее можно перенести в счет оплаты иных товаров, работ или услуг.
Заметим также, что кроме аванса, предоплаты, задатка и обеспечительного платежа внесенная сумма может быть названа и квалифицирована договором и как-то иначе. Например, как некий «гарантийный взнос», который обеспечивает выполнение определенных договором обязательств. Об этом читайте в подборке ниже наряду с описанием спорных ситуаций о возврате именно аванса.
СТАТЬЯ Проказина Е.А.,редактора-эксперта журнала «Время Бухгалтера»
Аванс возвращается вместе с процентами
Покупатель обратился в суд с иском о взыскании аванса в размере 4,9 млн рублей и расторжении договора поставки. Он сослался на то, что поставщик не поставил товар и не вернул полученный аванс. Кроме того, Истец потребовал взыскать с ответчика проценты по ст. 395 ГК РФ в сумме 660 тыс. рублей.
Возврат аванса в необычной манере — блоги риэлторов | ЦИАН
Данную статью я решил разместить в открытом доступе ЦИАНа — не только для специалистов. Она будет полезна. Я знаю, что встречаются агенты, которые пытаются давить на клиентов, продавцов и покупателей.
Описанная ситуация вряд ли произойдёт с вами, но давление встречается. Поэтому, уважаемые продавцы и покупатели, рекомендую вам просто сохранять спокойствие в подобных ситуациях. Особенно когда вас понуждают к продаже (ст.
179 Уголовного Кодекса).
Морозным днём в конце января, задумал мужик квартиру продать в Подольске и обратился к риэлтору. Мужик тот –дядя мой. А риэлтор тот – эТТ я.
Оценил я её и выставили в продажу. Нашлись покупатели и оба готовы были брать. Сторговались за 4 100 с одним. Договорились о встрече. Перед подтверждением встречи, ещё раз проговорил, что цена 4 100 и Продавец на руки получает именно 4 100. Интуиция подсказала – надо ещё раз проговорить цену. И тут понеслось.
Агент покупателя говорит, что в договоре 4 100, а продавец получит 4 000. Я спрашиваю с чего это вдруг? Агент отвечает, что это их комиссия. Я поинтересовался, каким боком продавец выплачивает им комиссию, если я его сопровождаю? Мы так работаем – говорит агент. Я отвечаю, что со своей комиссией пусть разбираются сами, что мы обсуждали 4,1 млн.
, а как они там свою комиссию будут получать меня мало интересует, т.к. услугу они продавцу не оказывают. Тут трубку берёт директор Андрюша и молвит грозно, мол – значит так, продавец получает 4, а в договоре 4,1. Я отвечаю так не будет, мы скрывать ничего не будем. Он ответил – думайте, а я ему ответил так же – думайте вы. На том и распрощались.
Посоветовались с дядей. Говорит он, не суть, давай уступим за 4, но и цена будет 4 в договоре. Договорились с агентом покупателя и получили аванс.
У покупателя Ипотека, а у нас всё готово. Даже документы БТИ сделали за два дня. В общем полный пакет, ничего собирать не нужно. Идеальная продажа – прямая и со всеми документами. Фотографа из оценки встретили на следующий день. Думал агент нормальный, сразу отправит документы в банк на одобрение квартиры. Но нет.
Прошла неделя, звоню директору. Как дела? Как одобрение? – спросил я. Говорит подали заявку на пересмотрение ипотечной ставки. Я спрашиваю: «Как так?». Он ответил: «Мы решили пересмотреть. Мы выходить на сделку не будем.». Сразу предупредить нужно было – говорю я. Отвечает: «Одобрение будет завтра-послезавтра.».
С дядей посоветовались, решили подождать. Проходит вторая неделя тишина. У знакомой узнаю номер начальника ипотечного центра, звоню узнаю: «Такой-то заёмщик одобрен? Документы по квартире предоставили?».
Документы не предоставили, а пересмотр ипотечной ставки занимает две недели и когда оно будет неизвестно – отвечает милая девушка.
Решили с дядей, что ждём до понедельника следующей недели и возвращаем аванс, если одобрения квартиры не будет. В понедельник контрольный звонок в ипотечный центр. Говорят ипотечную ставку оставили прежней, в пересмотре отказано. Документы по квартире только прислали и начали рассматривать. Займёт дней пять.
У нас родственники обязательные, сказал — сделал, но сплошной Обман мы не терпим, хотя через чур уж терпеливые, даже готовы уступить. А обман пошёл ещё с самого начала при согласовании цены. Звоню, Андрюше и сообщаю, что через два часа привезём аванс. Он в изумлении, аж голосок просел, мол – как так, это не серьёзно! Я отвечаю несерьёзно действует он. Аванс возвращаем и точка. Везём аванс.
— Я – говорит – не в офисе.
— Тогда позвоните и сообщите – говорю я – когда Вам его привезти. До свидания.
В этот день он не позвонил.
Утром следующего дня отправляем с дядей ему уведомления. Я с почты, он СМС, что такой-то ФИО сообщает, что решил расторгнуть договор об авансе от такого-то и, что его везут в офис. Звоню по телефону и спрашиваю: «Готовы через два часа принять?». Готов – говорит – и я подаю на вас в суд и накладываю арест на квартиру. Я в спокойной манере говорю: «Хорошо. Через два часа привезём.».
Приезжаем. Сидит смотрящий из подо лба лысый и злой директор, с перекошенной рожей, и не приглашая нас присесть. Ну мы люди простые, молча берём стулья и ставим напротив него. Присаживаемся.
Он как следователь смотрит на нас и говорит: «Ну, объясняйтесь, почему отказываемся продавать?». Я от наглости «ошалел», быстро прокрутил, что наглость уже была и решил включить свою наглость.
Но всё в спокойном тоне и жёстко, без лишних слов.
— Я не понял, мы аванс приехали возвращать или на допрос? – отвечаю я.
Он говорит: «Я объясню. Я бывший МЕНТ…», «Да я это вижу…» — сказал я. Он не останавливаясь: «… и я сделаю всё, чтобы вы в ближайшие полгода квартиру продать не смогли. Я подготовил иск в суд и накладываю арест.».
– Накладывай. Ты документы подготовил на расторжение?
— Ещё срублю с вас тыщ 300 за потраченное время и проделанную работу. Адвокату я уже позвонил, пусть поработает, денег заодно заработает. Так, что встретимся в суде, там пообщаемся. – отвечает Андрюша.
— Подавай, но встретимся мы там или нет, не обещаю. Может будешь там без нас развлекаться. – ответил я.
И тут всё по кругу: я бывший мент; суд; арест. Мы сидим спокойно. Слушаем сего крутого парня, который старше меня года на два. Я говорю: «Закончил? Я тебе гарантирую, что как только ты его наложишь, ты тут же побежишь его снимать.». Он видимо не ожидал отпора.
— Ты акт о расторжении подготовил? – спрашиваю я.
- — Какой акт?
- — Ну ты мне по телефону сказал, что акт уже подготовил.
- — Я ничего не говорил.
— Значит я тебя неправильно понял. Давай, готовь.
- — Я ничего готовить не буду – отвечает – давайте договор, на нём напишу, что я деньги принял.
- — Нет – говорю – будет акт о расторжении.
- — Не будет – отвечает.
— Тогда мы сейчас пойдём покурим (мы конечно не курим, это образно), а ты здесь посидишь и очень хорошо подумаешь, готовить или нет. Если нет, тогда сам поедешь за авансом к нам в Чертаново. Мы ушли на улицу. Постояли пять минут и вернулись. Детали нашего разговора с дядей я опущу. Приходим.
— Андрей, готово?
— Я – говорит – не знаю, что писать.
Дядя молчит. Мы так договорились, что говорю только я.
— Ты будто первый день гендиректором работаешь. Давай открывай ворд, я тебе буду диктовать. «Я, такой-то в лице генерального директора ООО … (здесь надо было пошутит ООО «Мания величия»), действующий по уставу…» – ты ведь по уставу действуешь? — «… и такой-то составили настоящий акт о нижеследующем…» – ну и так далее.
Всё говорилось ровным голосом, спокойно и могу сказать, что его это начало сбивать с толку. Потом он нам ещё десять раз напомнил, что он «бывший мент» и, что суд, арест.
Я говорю: «Давай не отвлекаться. И вообще, если ты бывший мент …»,
— Милиционерррр. – и зыркнул.
— Это же ты себя ментом называешь, а не я. … Поэтому ты должен понимать, что у тебя не самый высокий чин, да и структура не та, чтобы так «выпендриваться» (тут было другое слово).
— Да, какая разница какой чин? Да, что там – капитан и ушёл я в 2006-м. – Откинулся на спинку, улыбнулся. Психология; заволновался.
— Ну тем более – отвечаю я.
— Вы квартиру никому не продадите.
— Я помню. Мы её до окончания срока договора никому и не собираемся продавать. Да и осталось до его окончания три дня. Ты же наверное внимательно читал договор?
- — Читал.
- — Точно?
- — Точно.
- — Точно-точно?
- — Да.
- — Ну тогда ты наверное заметил пункт о том, что продавец в случае отказа от продажи возвращает деньги в полном объёме, что он и делает.
— Было столько проделано работы. Потрачены деньги на оценку. – в общем сдавал позиции парень понемногу.
— Мы тебе возместим затраты на оценку. Сколько стоит, 5 000?
— 4 500. Вот альбомы, забирайте.
- — А квитанция?
- — У нас её нет.
- — Тогда в следующий раз, когда будет.
- — Мы её потеряли.
- — Берите дубликат.
- — Это не делается.
- — Слушай, у меня своё юрлицо и я тебе могу точно сказать, что любой платёж можно подтвердить, или восстановить документ об оплате.
Андрюша кому-то позвонил и отправил агента. Через десять минут привезли договор и прикреплённую квитанцию об оплате.
— И расписку напиши пожалуйста, что деньги принял. — Написал и даже печать поставил. И этот человек так бился за 4 500, а собирался отсудить 300 000.
- — Ты – чернушник.
- — Давайте (местами я переходил на «вы» по настроению) без оскорблений.
- — Только чернушники так работают.
- — Все те с кем, я работал, все довольны мною.
— Ринат, я тебе обещаю, что через 15 минут как ты отсюда выйдешь (тут я подумал, что он скажет, что со мной, что-то случится, но нет), ты больше никогда не появишься в Подольске.
Я тебя добавлю в чёрный список и ни один агент с тобой работать здесь не будет (Я про себя думал: «Господи, что он несёт? Какой ещё мифический чёрный список? Любой не уважающий себя агент (которых большинство) удавится за рубль, лишь бы выйти на сделку.
Опять психология, люди любят деньги и предадут за них»). Я это сделаю просто из принципа.
— Посмотрим.
Потом он мне рассказывал, что он все разговоры по телефону записывал, и скрины (снимки с экрана) делал и следил за обновлением рекламы.
Я никогда не снимаю объект с рекламы и собираю на всякий случай звонки. Как раз на случай, если покупатель отвалится. Чтобы потом всех обзвонить и пригласить на просмотры.
При этом в договоре прописывается, что продавец обязуется не показывать квартиру (но не не рекламировать). И вообще у него всё записывается даже в офисе со звуком и хорошей картинкой. «Это моя ментовская привычка.
Я всегда всё записываю.» — говорит он.
— Это кидалово. — говорит.
— Это мне говорит человек, который предлагал спрятать сотку в цене квартиры? – спросил я.
— Когда?
— В самом начале.
— Не было такого. – говорит.
— Ну хорошо, не было так не было. Только я на всякий случай тебя тоже предупреждаю, что у меня тоже разговоры пишутся.
— Да я знаю. – Вроде с весельем в голосе, а сам опять откинулся на спинку кресла с волнением на лице и улыбкой. Волнуется.
В общем тем временем акт перепечатывался и дополнялся. Подписали, деньги продавец отдал. Уходим. Дядя говорит — до свидания — и выходит. Я говорю – всего хорошего.
https://www.youtube.com/watch?v=a7c-t1VBomw
Андрей облокотившись локтем на левый подлокотник кресла, без улыбки говорит: «До свидания, в суде.».
— Может до свидания, а может и нет – ответил я.
Резюме.
Это реальный случай и диалоги переданы максимально точно. Да, бывает, авансы возвращаются, сделки срываются. Люди просто высказывают своё недовольство и расходятся. В моей практике это первый случай, когда пытались давить и запугивать. Жёсткие переговоры бывают да и привык я уже к ним и знаю, что люди так бесятся из-за страха потерять деньги.
Где есть деньги, там человеком можно управлять. Но только тем человеком, который падок на них. Мне не страшно их потерять, я уже давно привык, что это лишь бумажки и не стоит мотать из-за них себе нервы. И самое важное не тратить время на разборки. Не хочет человек работать или платить – всего хорошего, со следующим всё сложится. Это аксиома.
В данном случае видимо он на столько боялся не заработать, что вынужден был биться выходя за грани приличия. Добравшись до компьютера, решил посмотреть сколько у них объектов. Мало. Порядка 6-8 на офис, в котором присутствовало 5 или 6 человек. Понятное дело, почему такая возня. На одного агента для нормальной работы должно быть 6-10 объектов.
Из практики могу сказать, что если с самого начала человек ведёт себя определённым образом, то он будет себя вести себя так на протяжении всего времени взаимодействия. Люди меняются, но не все и не быстро. Поэтому ожидать, что сторона/участник сделки начнёт вести себя иначе, бесполезно.
Либо вы ставите его на место в самом начале, либо не работаете с ним, либо терпите. У меня получается всегда третье – я всегда надеюсь, что человек исправится. Это ещё связано с тем, что я слишком терпеливый.
Но со временем это качество притупилось, теперь уже в основном я отказываюсь взаимодействовать.
Аванс – возвращаемая сумма. Как не крути, все страшилки о том, что аванс остаётся у продавца, если покупатель отказывается от покупки – бредовые. Аванс возвращается в любом случае, даже если покупатель передумал.
Задаток – это иная форма. Здесь, если покупатель отказывается от покупки, он остаётся у продавца. А в случае отказа продавца от продажи, он возвращается в двойном размере.
Предварительный договор купли-продажи. По этому договору в судебном порядке можно обязать заключить основной договор купли-продажи.
Касаемо нашего договора об авансе. Естественно квартира будет продаваться, но однозначно после истечения срока действия этого договора. Как раз, когда обязательства прекратятся в связи с истечением срока действия договора, несмотря на то, что акт уже подписан.
Арест накладывается для обеспечения выполнения обязательств на основании чего-либо (в данном случае – договора). В данном случае основания не будет.
Статья написана сразу после этого случая, примерно месяц назад.
Андрею я сообщаю – подольские агенты отлично со мной взаимодействуют и так будет продолжаться. Принимаю поздравление – продажа квартиры не заставила себя долго ждать. Сделка состоялась с очень грамотным и приятным агентом из (как ни странно) АН Ин**м. С сайта рекомендую убрать лживые отзывы псевдоклиентов. Их количество не состыковывается с количеством объектов в работе. Удачи.
Как вернуть аванс за квартиру
Как вернуть аванс за квартиру Как вернуть аванс за квартиру
Чем аванс отличается от задатка и как правильно оформлять предоплату покупки квартиры. Когда можно, а когда нельзя вернуть задаток несостоявшемуся покупателю жилья.
В сделках с жилой недвижимостью предоплата, вносимая продавцу покупателем и представляющая собой некоторую процентную долю от стоимости объекта сделки, является «материальным» подтверждением твердости покупательских намерений. Однако сделка в силу различных причин может не состояться. Рассмотрим ситуации, при которых продавец обязан возвратить сумму предоплаты, а также ситуации, не требующие возврата аванса покупателю.
Отличия задатка от аванса
Законодательными нормами сумма предоплаты, выступающая обеспечением будущей сделки, признается авансом, если нет соглашения о задатке (ст.380 п.3 Гражданского кодекса). Авансовая предоплата при купле-продаже жилья в случае срыва сделки полностью возвращается покупателю.
Никакой материальной ответственности стороны при этом не несут. У аванса нет обеспечительной функции, обязывающей покупателя купить определенную квартиру, а продавца – продать ее именно покупателю, внесшему авансовую сумму.
Другое дело, если предоплата оформлена соглашением и названа в нем задатком (ст.380 Гражданского кодекса). Тогда виновная в срыве сделки сторона – покупатель или продавец – понесет финансовую ответственность (ст.381 Гражданского кодекса). Подробно мы уже разбирали в статье Как выгоднее оформить предоплату за квартиру — в качестве задатка или аванса.
Возврат аванса при срыве покупки жилья
Обычный сценарий авансового платежа между покупателем и продавцом квартиры представляет собой заключение договора об авансе или передачу наличной суммы аванса без договора под расписку. Худший вариант – аванс передается даже без расписки. Отметим, что вернуть предоплату по последнему варианту невозможно, поскольку нет бумажного подтверждения.
В договоре аванса обычно имеется пункт, устанавливающий ответственность покупателя и продавца за срыв сделки – если виноват покупатель, то авансовая предоплата остается у продавца безвозвратно. Если же виноват продавец, то он возвращает сумму аванса обратно покупателю.
Внешне эти условия справедливы. Но аванс, как отмечалось выше, не является обеспечительным платежом – это выплата в счет платежей, предстоящих по исполнению договора покупки жилья. А поскольку из-за сорвавшейся сделки договора нет, то продавец не вправе присваивать аванса и обязан возвратить средства покупателю (ст.1102 Гражданского кодекса).
При отказе продавца возвратить авансовую сумму у «бывшего» покупателя возникает право искового обращения в суд для признания договора аванса недействительным и взыскания выплаченной продавцу суммы.
Наконец, несостоявшийся покупатель вправе истребовать от отказывающегося возвращать деньги продавца квартиры выплаты не только суммы аванса, но и процентов за пользование ею продавцом (ст.
395 Гражданского кодекса).
В суде сторона продавца квартиры обычно требуют признания авансовой выплаты задатком, поскольку ответственность по этому платежу точно конкретизирована Гражданским кодексом (ст.380 и 381).
Но нахождение в договоре аванса пунктов ответственности сторон, применяемых исключительно к договору задатка, противоречит ст.422 Гражданского кодекса.
Поэтому эти пункты признаются судом недействительными.
Возврат задатка – когда можно, а когда нельзя
Внесенная по соглашению задатка сумма возвращается покупателю, если виновником срыва сделки является продавец квартиры. К примеру, получатель задатка передумал или помешал завершению сделки, не представив какие-либо значимые документы к сроку, определенному соглашением задатки – продавец обязан возвратить двойной размер задатка (ст.381 п.2 Гражданского кодекса).
Если же сделка не состоялась из-за вины покупателя – задаток безвозвратно остается у продавца (применяется норма, названная выше). Т.е. при изменении намерений покупателя к жилью, за которое им вносился задаток – эта сумма считается принадлежащей продавцу.
Причины расторжения сделки приобретения жилья обычно возникают в процессе переговоров сторон. К примеру, покупатель выясняет, что в квартире остаются прописанные жильцы. Хотя препятствием совершения сделки они не являются, покупателя это может не устроить, поскольку продавец должен был снять с учета всех жильцов. И тогда сделку можно расторгнуть с признанием вины продавца.
Между несостоявшимся продавцом и покупателем споры возникают как в отношении возврата задатка, так и в размере возвратной суммы – закон требует возврата задатка в двойном размере. Стороны вправе найти добровольное решение проблемы.
Например, продлить действие соглашения о задатке, чтобы дать время продавцу на устранение причин разногласий. Или договориться об одинарном или хотя бы полуторном размере возврата задатка.
Если же покупатель твердо намерен вернуть двойной размер предоплаты, а продавец отказывается, то конфликтную ситуацию необходимо решать в суде.
Можно ли вернуть задаток после отказа банка в ипотеке
Готовя договор задатка, сторонам следует внимательно обдумать его условия. Пункты ответственности сторон должны отражать их интересы в ситуациях, угрожающих срывом сделки. И если в соглашении о задатке прописано условие возврата предоплаты при отказе банка по кредиту, то сумма безоговорочно возвращается покупателю.
Если же договор содержит пункт об удержании задатка при отсутствии ипотечного кредитования, то средства несостоявшемуся покупателю не возвращаются. В ситуации, когда договором не обусловлена ответственность по факту отказа покупателю в банковском кредите, его прямой вины нет.
Однако косвенно в срыве сделки будет виноват именно покупатель – он мог обратиться в другой банк, но выбрал именно «отказной».
Разве продавцу важно знать, откуда покупатель возьмет деньги при купле квартиры – в этом или другом банке? Лишь тщательная оценка возможных обстоятельств срыва приобретения покупателем жилья у продавца позволит уберечь стороны от неприятных проблем с возвратом задатка.
Мы убедительно советуем покупателям квартир и домов обратиться за консультацией к специалистам по недвижимости до подписания соглашения (договора) об авансе или задатке и до выплаты суммы предоплаты. Наиболее безопасный вариант – проработка договора о задатке до состояния наибольшего соответствия интересам покупателя у юристов-профи, названных выше.
Вс решил судьбу задатка по предварительному договору — новости право.ру
Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов Задаток и аванс – это предварительные платежи по соглашению. Хотя их нередко путают, к ним применяются разные правила. К примеру, задаток становится «штрафом», если договор не подписан по вине одной из сторон. Нужно ли его возвращать, если ни одна из сторон не предложила заключить сделку, решал Верховный суд в одном из недавних дел. Юристы прокомментировали его определение и дали советы, как выбрать вид платежа и правильно его оформить.
Григорий Крынин* подал иск, в котором потребовал от Марины Кожевниковой* вернуть 50 000 руб. за дом и участок. Она получила их в 2012 по расписке с условием заключить договор в 2013-м. Но в этот срок никто из них не предложил другому подписать соглашение. Поэтому в 2015-м Крынин и обратился в суд. Свои требования он подтвердил распиской, где было указано, что передается задаток. Первая инстанция решила, что это был аванс, но его все равно надо вернуть, потому что договор купли-продажи дома не заключался.
В этом сюжете
- План «Б»: кто получит задаток за непроданную квартиру
Краснодарский краевой суд вынес другое решение. Он поправил нижестоящую инстанцию и уточнил, что 50 000 руб. – задаток, а не аванс, потому что именно так указано в расписке. Тем не менее апелляция решила, что Крынин не имеет права требовать эту сумму.
Она рассудила, что главная цель задатка – обеспечить исполнение основного договора. Если сделка не состоялась по вине человека, который передал задаток, сумма не возвращается. Это как раз тот случай, решила тройка судей под председательством Ирины Комбаровой.
Крынин не предлагал Кожевниковой подписать соглашение на дом и участок. Он не доказал, что добивался заключения договора, а ответчица от этого уклонялась. «Доказательств, что сделка не состоялась по вине ответчика, суду не представлено», – говорится в определении по делу № 33-28207/17.
С таким обоснованием вторая инстанция отказала Крынину в иске.
Главный вопрос в споре: может ли покупатель вернуть задаток по предварительному договору, если никто так и не проявил инициативу по заключению основного договора?
Ее поправила гражданская коллегия Верховного суда. Она подтвердила, что спорная сумма является задатком, но не согласилась, что в иске надо отказать.
Если ни одна из сторон в оговоренный срок не проявила инициативу заключить основной договор, то это обязательство заканчивается, объяснила тройка ВС под председательством Вячеслава Горшкова. При этом судьи сослались на п. 6 ст. 429 ГК («Предварительный договор»).
Из этой нормы они сделали вывод, что Крынина нельзя обвинять в бездействии и лишать права вернуть задаток. Дело отправилось на пересмотр в апелляцию (пока не рассмотрено).
Суды часто считают, что покупатель должен направлять оферту, то есть совершать активные действия по заключению договора, комментирует партнер Федеральный рейтинг.
группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании
Юлия Бузанова.
Но, по ее словам, закон не предусматривает такой обязанности, тем более это не влечет негативных финансовых последствий.
По всей видимости, в расписке тоже не говорилось, кто должен активно добиваться заключения договора, продолжает Олеся Спиричева из АБ Региональный рейтинг.
. По мнению адвоката, это и привело Верховный суд к выводу, что никто «не виноват» в неисполнении предварительного договора.
Аванс или задаток – что выбрать
Когда стороны заключают договор, они часто отождествляют понятия аванса и задатка, потому что эти суммы в обоих случаях учитываются в оплате имущества, делится Валерий Божок из Федеральный рейтинг.
группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Международный арбитраж группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Семейное и наследственное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Уголовное право Профайл компании
. Но аванс не гарантирует, что сделка будет совершена в будущем, тогда как задаток представляет собой определенную финансовую гарантию, делится Божок.
| Аванс | Задаток | |
| Задача | Платежная – он засчитывается в общую цену | Не только платежная, но и обеспечительная. То есть он обеспечивает заключение основного договора |
| Форма | Специальных требований в законе нет | Соглашение о задатке, независимо от суммы, может быть только письменным (п. 2 ст. 380 ГК) |
| Что с деньгами, если обязательство прекратилось до начала исполнения или его невозможно исполнить | Платеж возвращается | |
| Что с деньгами, если в неисполнении договора виновата одна из сторон | Вина не влияет на возврат аванса | Если виноват тот, кто дал задаток (покупатель) – деньги остаются у другой стороны. Если виноват тот, кто получил задаток (продавец) – он возмещает двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК) |
Если вы уверены, что сделка состоится в оговоренный срок, Бузанова советует выбрать аванс. Если сомнения есть – она рекомендует задаток: он может компенсировать период ожидания и риск отказа.
Задаток придает некоторую уверенность в том, что у сторон серьезные намерения. Но это скорее финансовая, чем юридическая гарантия: продавец может продать дом кому-то еще, а вам будет должен лишь двойную сумму задатка.
Олеся Спиричева
В судебной практике нередко встречаются споры о квалификации платежа: является ли он авансом или задатком. Если нельзя полностью рассеять сомнения в том, что спорная сумма является задатком, суды считают ее авансом.
В подобных вопросах они обычно придерживаются формального подхода, делится Юлия Усачева из Федеральный рейтинг.
группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Международный арбитраж группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Семейное и наследственное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Уголовное право Профайл компании
. «Даже если в договоре или расписке платеж назван задатком, его все равно расценят как аванс, если нет соглашения о задатке в письменной форме», – предупреждает Усачева.
Поэтому юристы рекомендуют внимательно оформлять бумаги. Чтобы платеж мог считаться задатком, обязательно нужен договор между сторонами – основной или предварительный, рассказывает Спиричева.
Подтверждать сделку может и соглашение о задатке, но в нем надо указать все ее существенные условия, предупреждает адвокат.
Она рекомендует использовать слово «задаток» или четко описывать правовые последствия передачи суммы, которые характерны для задатка.
* – имена и фамилии изменены редакцией.