Частная земля внесена в генплан под зону отдыха, чем это нам грозит?

Создаётся интересный прецедент, по новому генплану теперь даже зоны, которые всегда были ижс, могут стать зонами отдыха (рекреация). Сейчас, вы думаете, что вас пронесло, но вы вполне можете стать следующими.

Последствия перевода из ИЖС в зону отдыха (рекреация):

1.Участки зоны отдыха (рекреация) не предполагают строительство жилых домов, на них нельзя прописаться, без прописки вы не можете пользоваться социальной инфраструктурой.

Земля рекреационного назначения относится к категории особо охраняемых территорий и объектов (ст. 94 ЗК РФ).

Нахождение жилого дома в данной зоне запрещено, вам могут выписывать постоянно Штраф за нецелевое использование земли (0,5-1% от кадастровой стоимости).

2.Ставка налога на землю для ижс – 0,022%, для рекреации – 1,5%, то есть в 68 раз больше. При кадастровой стоимости участка в 3 млн. руб., Налог будет 45 т.р. в год. Есть нюансы по оплате налога, если у вас есть ИП.

3. А вот те анапчане, которые ещё не застроили свои участки в зоне ижс – вообще попали. Построить дом в зоне отдыха (рекреация) вы теперь не сможете, только базу отдыха и т.п.

А там совсем другие нормы, другое налогообложение, вам просто это будет невыгодно, а в некоторых случаях просто невозможно, например, если участок небольшой.

ЗАТО это будет выгодно крупному бизнесу, который теперь сможет выкупить участки рекреации, которые намного дешевле ИЖС.

У геленджичан, которые более активны, чем анапчане, бытует мнение, что участки будут забирать на государственные нужды, такое возможно при некоторых условиях (ЗК РФ статья 56.3), но маловероятно. Вы, возможно, сами захотите продать участки и дома, чтобы не платить штрафы, не быть под риском проверок целевого использования, плюс платить высокие налоги.

Какие участки попали под перевод в зону отдыха:

А вот куда, кстати, перенесли зелёный пояс Анапы:

А вот каким был зелёный пояс ещё в 2020-м:

Пока только анапчане на ул. Крепостной поняли, что они попали, а вот Геленджик, возможно, отстоит своё право, смотрите видео:

Материалы проекта внесения изменений в генеральный план городского округа город-курорт Анапа (новый генплан):

https://www.anapa-official.ru/adm/arhitektura-i-gradostroitelstvo/proekt-generalnogo-plana-gorodskogo-okruga-gorod-kurort-anapa-utverzhdaemaja-chast/materialy-proekta-vneseniya-izmeneniy-v-generalnyy-plan-gorodskogo-okruga-gorod-kurort-anapa/

Старый, он же действующий генплан и пзз:

https://anapa-official.ru/adm/arhitektura-i-gradostroitelstvo/pravila-zemlepolzovanija-i-zastrojki/

Какие права теряет владелец частного жилого дома, если его земельный участок по новому генплану Геленджика оказывается в рекреационной зоне или общественно-деловой зоне

После того, как новый проект Генплана города-курорта Геленджик стал доступен для обсуждения (подробнее ЗДЕСЬ), у владельцев частных домов появились вопросы, почему их земельные участки «перекочевали» в рекреационную зону или общественно-деловую зону, то есть в территории, в которых жилая застройка не предусмотрена законом?

Если вы зададите этот вопрос в архитектуре, или девочкам-консультантам в ДК, или кому-либо в администрации, то, возможно, вы услышите версию, что «это ничего не значит, так было сделано в связи с внесением таких предложений вышестоящими органами, в том числе и для того, чтобы отдыхающие платили курортный сбор» (вариации ответа могут отличаться от приведенного здесь , я их немного обобщил). При этом данные лица умалчивают о том, что СМЕНА ЗОНЫ ВЕДЕТ К УЩЕМЛЕНИЮ ПРАВ ГРАЖДАН, ИМЕЮЩИХ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА!

Какие права теряет владелец частного жилого дома, если его земельный участок по новому генплану Геленджика оказывается в рекреационной зоне или общественно-деловой зоне

Итак, начнем с того, что вы — владелец земли, и ваш земельный участок принадлежит вам на праве собственности (которое подтверждают имеющиеся у вас правоустанавливающие документы).

Это право охраняется Конституцией РФ (и если ваши права нарушаются, то восстановлением справедливости в нашей стране занимается Прокуратура и Суды).

У вас есть право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, к которому в том числе относится и земельный участок, и дом, который на нем возведен.

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в Залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Какие права вы теряете

В итоге, расположенная вдоль берега бОльшая часть земельных участков, которая в настоящий момент относится к виду разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.

1 по Классификатору), оказалась включенной либо в рекреационную зону или в зону общественно-деловой застройки, в которых строиться, реконструироваться и эксплуатироваться может все что угодно (подробнее об этом ЗДЕСЬ), но только не частные жилые дома.

• При смене функциональной зоны владельцы частных жилых домов и земельных участков для индивидуального жилищного строительства ПОТЕРЯЮТ в будущем РЯД СВОИХ ПРАВ:
• — вам откажут в реконструкции вашего индивидуального жилого дома, так как вы уже не будете находиться в зоне жилой застройки (код 2.0 по Классификатору),
• — вам откажут в возведении нового индивидуального жилого дома на данном участке, так как вы уже не будете находиться в зоне жилой застройки (код 2.0 по Классификатору),

— при продаже вы должны будете уведомить покупателя, что ему в дальнейшем запретят реконструкцию и строительство нового индивидуального жилого дома на данном участке, так как вы уже не будете находиться в зоне жилой застройки (код 2.0 по Классификатору).

Если вы все же совершите сделку купли-продажи, не поставив покупателя в известие о подобных нюансах, то в последствии она может быть признана незаконной и расторгнута, так как приобретенный покупателем земельный участок будет ограничен по реконструкции и строительству индивидуального жилого дома.

Официальные гостиницы

Однако самым интересным является то, что менять жилую зону на рекреационную или общественно-деловую зону на Генплане у города нет никаких оснований, включая такую «причину», как размещение отдыхающих.

Ведь согласно действующего законодательства и разъяснений Росреестра, вы, как собственник жилого дома, можете совершенно спокойно сдавать свои помещения по договору найма, не становясь гостиницей (особенно если под это определение вы не особо и подходите).

1. 
2. А вот если вы переведете свой ИЖС в гостиницу, то:
3. — здание перестанет быть жилым, то есть пригодным для постоянного проживания, что приведет к невозможности в нем прописаться,
4. — вы потеряете право на неприкосновенность жилища, так как здание уже не будет вашим жильем по документам,
5. — ваше здание гостиницы должно будет соответствовать всем градостроительным, противопожарных и санитарным нормам для данного вида объектов,

— ваша гостиница должна будет в обязательном порядке пройти классификацию на «звездность» и т.д.

Потеря глобальных прав при смене зоны

У смены зон есть еще и другие, более глобальные, последствия.

Если на Генплане большинство участков (например, Тонкий мыс, центр города, Дивноморское и другие районы) перестанут быть «желтенькими», то есть жилыми, то обитателей этих зон перестанут учитывать при расчете необходимого количества школ, детских садов, учреждений дополнительного образования, и даже при расчете количества общественного транспорта вне курортного сезона.

Все дело в том, что «гостиница» — это место работы и место ведения бизнеса, а не проживания. А гостиницам не нужны детские сады и школы, ведь в них нет жителей, имеющих постоянную прописку в таких зданиях.

Что делать?

Если вы не согласны с тем, что ваш земельный участок без вашего ведома меняет функциональную зону на Генплане и перестает относиться к зоне жилой застройки, то вам необходимо написать о своем несогласии Заместителю председателя комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки администрации МО город-курорт Геленджик Е.А.Семёновой.

• Примерный текст:
• Рассмотрев проект внесения изменений в генеральный план города-курорта Геленджик (разработанный ООО «Научно-исследовательский институт перспективного градостроительства») выражаю свое несогласие по выполненному в проекте генплана изменению функционального назначения земельного участка, расположенного по адресу: _____________________________________
• ______________________, кадастровый номер _____________________________, принадлежащего мне на праве собственности,  с зоны жилой застройки (по действующему в настоящий момент генплану) на ___________________________ зону (предложенную проектом),  так как это приведет к нарушению моих прав на собственность (охраняемых Конституцией РФ), включая права владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, а также возможность реконструировать существующие объекты жилого назначения и возводить новые.
• Прошу изменить предложенную проектом генплана по отношению к моему земельному участку  ___________________зону  на зону застройки индивидуальными жилыми домами (жилая зона),  сохранив таким образом существующее зонирование в соответствии с  действующим в настоящий момент генпланом Геленджика.

Земельный участок – адрес: ____________________________________________, кадастровый номер ______________________, свидетельство о гос.регистрации права ________________________________________________________________.

В настоящий момент на вышеуказанном земельном участке расположен индивидуальный жилой дом — свидетельство о праве собственности________________________________________________________

Заявление составляется в двух экземплярах. Его следует отнести в Архитектуру города, чтобы его зарегистрировали и на втором экземпляре поставили вам входящий штампик (это гарантия того, что ваше заявление не выкинут в урну).

При желании, вы можете написать коллективное заявление (от себя и от соседей) в Прокуратуру (текст будет немного другой, так как Прокуратура не вносит изменения в Генплан, а следит за тем, чтобы ваши права не нарушались).

Могут ли вас выселить из вашего дома?

Нет, смена функциональной зоны на Генплане не ведет к прекращению ваших прав на собственность, она лишь их ограничивает. Выселить только на этом основании из вашего дома вас не могут.

Но стоит понимать, что если ваши участки понадобятся кому-то на федеральном, краевом или муниципальном уровне (для возведения объектов подобного уровня), то лишить вас вашей земли, не относящейся к жилой зоне, намного проще.

А тем, кто будет планировать подобное строительство, глубоко плевать на то, что по факту здесь живут люди, а не расположены рекреационные или общественно-деловые здания.

Если пришло уведомление, что Ваш участок попал в зону с особыми условиями использования территорий…

Эксперт регионального Росреестра Елена Карапетян отвечает на вопросы владельцев земли, получивших из Росреестра уведомление о том, что их участок входит в границы зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Что же это такое — зона с особыми условиями использования территорий?

Понятие зоны с особыми условиями использования территорий дано в статье 1 Градостроительного кодекса. Часто используется её сокращенное название – ЗОУИТ. Российским законодательством такие зоны устанавливаются с различными целями. Например, для:

• · защиты жизни и здоровья граждан;
• · безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики;
• · обеспечения сохранности объектов культурного наследия;
• · охраны окружающей среды;
• · обеспечения обороны страны и безопасности государства.
• Какие зоны с особыми условиями использования территорий существуют в нашей стране?
• С недавнего времени полный список ЗОУИТ приведен в статье 105 Земельного кодекса. В этом списке перечислено 28 видов зон, в том числе:
• · зоны охраны объектов культурного наследия;
• · охранные зоны объектов электроэнергетики, трубопроводов, линий и сооружений связи, тепловых сетей;
• · охранная зона особо охраняемой природной территории;
• · водоохранная (рыбоохранная) зона и прибрежная защитная полоса.
• Что же означают особые условия использования территории?
• Особые условия использования территорий означают, что на земельных участках в границах установленной зоны ограничивается или запрещается строительство и использование объектов недвижимости, а также использование данных земельных участков для тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зоны.
• Как и кем устанавливаются эти зоны?
• Есть особые зоны, которые возникают в силу федерального закона. Это:
• · водоохранные (рыбоохранные) зоны;
• · прибрежные защитные полосы;
• · защитные зоны объектов культурного наследия.
• В отношении всех прочих Правительство РФ утверждает специальные Положения, в которых, как раз, и прописывается порядок их установления и изменения, а также предусмотренные для данной конкретной зоны ограничения.

На основании федеральных законов и Положений, уполномоченный орган госвласти или местного самоуправления принимает решение об установлении ЗОУИТ. Потом по межведомственным каналам передаёт эти сведения в Росреестр для внесения их в ЕГРН. С этого момента зона с особыми условиями считается установленной.

Росреестр в 5-дневный срок уведомляет правообладателей земельных участков, что они попали в границы ЗОУИТ.

Именно эти уведомления и заставляют беспокоиться землевладельцев и землепользователей.

Чем грозит собственнику то, что его участок оказался в зоне с особыми условиями? Участок могут отобрать?

1. Земельные участки, включенные в границы ЗОУИТ, у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным законом.
2. Но со дня установления ЗОУИТ на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, начинают действовать определенные ограничения.
3. Так, к примеру, в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства без письменного согласования с сетевыми организациями запрещается:
4. · строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений;
5. · посадка и вырубка деревьев и кустарников;
6. · земляные работы на глубине более 0,3 метра.
7. Аналогичные ограничения действуют и в охранных зонах газораспределительных сетей.
8. Существенные ограничения накладывает на землевладельцев и землепользователей водоохранная зона – это отдельная тема.
9. Однако, в случае, если из-за установления особой зоны стало невозможно использовать капитальную постройку или земельный участок в соответствии с их разрешенным использованием, то собственники могут
10. потребовать их выкупа — либо от органов госвласти, либо от правообладателей тех объектов, из-за которых зона установлена, например, собственника трубопровода или электросетей. Это положение предусмотрено пунктом 6 статьи 107 Земельного кодекса (из этой нормы есть исключения, установленные законодательством РФ),
11. Может ли собственник продать или завещать свой участок, который попал в особую зону?

Такой земельный участок и постройки на нём можно продавать, дарить, отчуждать по договору мены или по соглашению об отступном. Но ограничения, связанные с установлением особой зоны, сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к новому собственнику.

• Поэтому при оформлении сделки в договоре — купли-продажи, мены, аренды, ипотеки — и во всех других документах по сделке надо обязательно указывать сведения об ограничениях.
• Если подать в Росреестр документы, в которых не будут указаны данные сведения, регистрационные действия будут приостановлены, а затем последует отказ в их осуществлении.
• Поэтому региональные структуры Росреестра в Сарат овской области настоятельно рекомендуют до совершения сделки получить достоверную информацию о наличии или отсутствии ограничений.

Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН. Это может быть выписка двух видов: выписка о ЗОУИТ или об объекте недвижимости.

Заказать выписку можно лично в любом офисе МФЦ, по почте или на сайте Росреестра

Кроме выписки из ЕГРН, сведения о расположении земельного участка в границах ЗОУТ можно получить с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра). Для этого надо знать кадастровый номер земельного участка.

Охранная зона на вашем земельном участке. Что это значит и что делать?

Покупая земельный участок, начиная строительство дома или в процессе других действий можно столкнуться с таким понятием как обременение.  Это ограничение собственника в его праве использовать или распоряжаться своим земельным участком. Существуют такие ограничения как Ипотека, Сервитут, рента, аренда, арест и прочие.

Одним из видов ограничений на использование земельного участка являются зоны с особым условием использования территории (Далее – ЗОУИТ). Это буферная зона, устанавливаемая в связи с эксплуатацией объектов, в границах которой установлены запреты на совершение определенных действий.

ЗОУИТ устанавливается в зависимости от вида охраняемого объекта. Согласно статье 105 Земельного кодекса РФ определено 28 видов ЗОУИТ, например, охранные зоны трубопроводов, линий связи, линий электропередачи (ЛЭП) и т.д.  В зависимости от вида зоны устанавливаются соответствующие ограничения на использование земельного участка.

Важно! Любая охранная зона предполагает ограничения по использованию участка. Например, охранная зона ЛЭП или газопровода предполагает запрет на строительство зданий и сооружений, а санитарно-защитная зона — на строительство объектов жилого использования.

• Отметим, что ограничения, которые наложены на земельный участок, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (Далее — ЕГРН).
• Следовательно, наложены ли обременения на Ваш участок можно узнать, запросив информацию в Росреестре.
• Однако, на практике такой порядок работает не во всех случаях.

Дело в том, что до вступления в силу 03.08.

2018 года поправок в Земельный и Градостроительный кодексы РФ, предусматривающих выдачу разрешения на строительство линейного объекта только после утверждения ЗОУИТ, порядок внесения таких зон в сведения ЕГРН в целом носил несистемный характер.

В основном считалось, что ЗОУИТ в отношении построенного объекта существует в силу закона, то есть с момента ввода в его в эксплуатацию. Необходимость же внесения его в сведения ЕГРН была вторичной.

1. Соответственно, в выписке из ЕГРН на такой участок информация о наличии обременений может попросту отсутствовать.
2. К сожалению, достаточно часто выясняется это слишком поздно, на стадии подготовки градостроительных документов, когда обнаруживается, что на генеральном плане муниципального образования или иных документах территориального планирования существует или уже утвержден к размещению объект, границы ЗОУИТ которого обременяют Ваш земельный участок.
3. В связи с этим, рекомендуем перед покупкой земельного участка, особенно если это крупная покупка и касается земельных участков, расположенных на межселенных территориях провести следующую работу:

1. Прежде всего произвести обследование земельного участка. Например, обратить внимание на то где расположены инженерные коммуникации (линии электропередачи или подземный трубопровод, который визуально обнаружить невозможно, но при этом охранная зона возникает) или есть ли по близости промышленный объект. Очень важно осмотреть прилегающую территорию к земельному участку, так как, например, ширина охранной зоны магистрального трубопровода может достигать более 30 м. от его оси, а соответственно существуют риски того, что эта охранная зона может наложить ограничения на часть Вашего участка, даже если промышленный объект и не находится на нем.
2. Изучить публичную карту Росреестра, на которой отображены сведения о ЗОУИТах.
3. Заказать выписку из ЕГРН, в которой в разделе «Ограничения» должны содержаться сведения об охранных зонах (при их наличии).
4. Получить в отделе или управлении архитектуры соответствующего муниципального образования информацию о реализуемых проектах по строительству промышленных объектов, в результате которых могут появится такие ограничения.
5. Изучить на сайте органа местного самоуправления имеющуюся документацию по планировке территории. Проанализировать правила землепользования и застройки и генеральный план территории.

Главная задача выявить уже существующие ЗОУИТ, которые накладывают обременение в связи с непосредственной эксплуатацией объекта, а также промышленные объекты, строительство и эксплуатация, которых запланированы и утверждены разрешительными документами (разрешение на строительство, проекты планировки и межевания территории).

В случае выявления факта наличия ЗОУИТ важно разобраться насколько существующее ограничение влияет на целевое использование Вашего земельного участка.

Сейчас в Росреестре можно заказать выписку из ЕГРН «О зоне с особыми условиями использования территории», которая необходима при выделении земельных участков под строительство, для ведения хозяйственной деятельности, при выявлении правового статуса территории и других операциях с недвижимостью для того, чтобы избежать градостроительных ошибок.

Например, охранная зона волоконно-оптической линии связи (ВОЛС), ширина которой действует в пределах 2 м.

в каждую сторону от его оси, ограничивает возможность высадки сельскохозяйственных культур на глубину более 30 см. Это значит, что, если Вы планируете высаживать сельскохозяйственные культуры глубиной до 30 см.

, то имеющееся ограничение для Вас некритично и не повлияет на использование земельного участка по назначению.

• Также отметим, что в отдельных случаях, если ЗОУИТ не позволяет использовать Ваш земельный участок по назначению, с собственника объекта недвижимости, в связи с эксплуатацией которого установлена ЗОУИТ, можно взыскать убытки.
• Для того, чтобы понять можно ли строить дом в охранной зоне, Вам необходимо знать какая именно зона проходит через Ваш участок и после этого посмотреть правила установления данной охранной зоны, в которых содержатся все ограничения и обременения.
• Но как же быть, когда участки были выделены гораздо раньше и люди законно живут и строятся на этой земле?
• Если охранная зона появилась после строительства домов, то к собственникам не может быть предъявлено никаких требований, кроме этого суды не имеют права признавать дома незаконным самовольным строением в случае, если владелец участка не мог знать, что в отношении его земельного участка действуют какие-то ограничения.
• iStock.com

Земля под ижс в рекреационной зоне

• Что такое земли рекреационного назначения?
• Вся территория страны поделена на отдельные земельные участки, каждый из которых имеет свой вид разрешённого использования и возможные варианты целевой эксплуатации.
• Земли, на которых можно организовать туристические объекты или места для отдыха всегда пользуются особым спросом, поскольку являются потенциально выгодными объектами недвижимости.

Такие территории носят название – земли рекреационного назначения.

Их строго запрещено использовать не по целевому назначению, за что предусмотрены внушительные административные штрафы.

Эти территории регламентируются отдельной статьей Земельного Кодекса и находятся под особой охраной и контролем со стороны государства. В положениях Земельного Кодекса однозначно определено, какую деятельность можно вести на рекреационных землях, а какую нельзя. Об этом и расскажем далее.

Категории земель и ВРИ

По ст. 7 ЗК РФ все земли нашей страны делятся на 7 категорий в соответствии с их целевым назначением. Для каждой из категории земли могут применяться только свои виды разрешённого использования.

Например, строить объекты ИЖС на землях лесного фонда или производственных территориях нельзя. Построить частный дом можно только на территории земель населенного пункта.

Итак, выделяются следующие категории земель:

Земля рекреационного назначения относится к категории особо охраняемых территорий и объектов. Наряду с ними к этой категории земель также относятся природоохранные, историко-культурные объекты, особо ценные и уникальные массивы.

Порядок отнесения этих земель к особо охраняемым территориям и порядок их использования устанавливаются Правительством РФ на основании федеральных законов. На местном уровне порядок использования земель определяется распоряжениями администрации региона или города.

В землях рекреации должны быть уникальные экологические и ландшафтные характеристики, требования к плодородию почв не предъявляются.

Понятие рекреационной земли

Что такое зона рекреационного назначения, указано в ст. 98 Земельного Кодекса страны. Что значит рекреация?

Земли рекреационного назначения – это территории для отдыха и оздоровления граждан. Располагаться они должны в тех местах, где действительно граждане смогут отдыхать или поправлять своё здоровье.

Использование таких участков и их охрана находятся под контролем государства. Земли рекреационного назначения используются в качестве мест для:

• массового отдыха;
• туризма;
• физкультурно-оздоровительных мероприятий;
• спортивной деятельности.

Это особо охраняемые зоны, которые выделяются строго под целевое назначение. Размещение объектов недвижимости на таких территориях регламентировано ст. 94 и 98 ЗК РФ.

Такие территории могут выступать в качестве живописных зон отдыха с хорошей экологией для отдыха местных жителей или посещения туристов. Там же могут располагаться специальные спортивные или санаторные комплексы, где все желающие могут воспользоваться дополнительными услугами.

К 2022 году многие пригородные зеленые зоны и парки и скверы внутри города были исключены из рекреационного назначения и включены в земли населённых пунктов.

Обычно такие участки располагаются вблизи моря, озер или иных водоемов, рядом с горами или лесами. Находиться они должны вдали от земель специального назначения или промышленных территорий для охраны экологии.

Что входит в состав?

В состав земель рекреационного назначения входят по ст. 98 ЗК РФ следующие объекты:

Использоваться не по назначению эти земли не могут. Например, в парке отдыха построить многоэтажный жилой дом просто невозможно. Многие из этих объектов часто принадлежат частным владельцам, хорошо зарабатывающим на использовании таких земель.

Как используются земли рекреации?

Правовой режим земель рекреационного назначения определён положениями ЗК РФ. Использоваться данные территории могут только для организации отдыха и оздоровления граждан. Воспользоваться этими землями по назначению и объектами, расположенными на них, могут все желающие граждане при условии соблюдения режима их эксплуатации.

Физические, юридические лица или ИП, занимаясь туристическим или иным схожим бизнесом, не могут претендовать на оформление рекреационных земель в собственность.

Использоваться учебно-туристические тропы и трассы могут землепользователями, землевладельцами и арендаторами на основании сервитута. При организации сервитута земельные участки не изымаются из использования.

Сервитут может быть публичным и частным. Публичный подразумевает доступность данной территории для всех. Частный сервитут предоставляется компаниям для возведения на территориях объектов для отдыха или оздоровления.

При строительстве санаториев и иных рекреационных объектов возможно оформление договора аренды земельного участка как самим учредителем юридического лица, так и строительной компанией, выступающей застройщиком объектов специального назначения.

Государство может изъять участки для собственных нужд из собственности граждан или компаний, если они будут отвечать заявленным характеристикам. Это реквизиция земель, которая может осуществляться сроком до 20 лет.

Что можно строить на землях рекреационного назначения, мы разобрались. Это всевозможные объекты, непосредственно относящиеся к целевому назначению самих земель. Осталось определиться с тем, что делать на этих землях категорически запрещено.

Что нельзя строить на землях рекреации?

1. Никакая деятельность, не соответствующая целевому назначению, не разрешена на данных территориях рекреации.

2. На землях рекреационного назначения нельзя:
3. За нарушение целевого использования виновникам грозят штрафы и изъятие земель, за браконьерство – уголовная ответственность.

На рекреационной земле нельзя проводить любые работы, которые бы создавали риск причинения вреда здоровью окружающих. Все строительные площадки должны быть надежно огорожены и защищены от людей.

Нельзя на землях рекреации проводить работы, которые могли бы проверить поверхность почвы и ухудшить ее уникальные показатели из-за механических повреждений или применения ядохимикатов. Запрещено на этих территориях вести любую деятельность, которая бы негативно могла повлиять на экологическое состояние объектов.

Ответственность виновных лиц

На должностных лиц, которые использовали участок рекреационной земли не по назначению, накладывается штраф в размере 1-1,5% кадастровой стоимости участка.

Все участки рекреационного назначения должны иметь кадастровый номер и кадастровую стоимость. Без них такой участок бы просто не мог быть введён в эксплуатацию.

Административное взыскание с должностного лица не может быть по закону менее 20 тысяч рублей. Юридические лица за подобные действия должны будут уплатить административный штраф в размере 1,5-2% от кадастровой стоимости земли, но не менее 100 тысяч рублей.

Отстаивать свои права виновные граждане, считающие действия государственного земельного контроля незаконными, вправе через суд.

Приватизация земель рекреации

Приватизация земельного участка в рекреационной зоне теоретически не запрещена, о чем можно сделать вывод, обратись к положениям Земельного Кодекса.

По ст. 28 ЗК РФ отказ в предоставлении земли в собственность может быть получен гражданином в случае, если земельные участки изъяты из оборота или в отношении них приятно решение о запрете на приватизацию.

Те земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в пределах особо охраняемых природных территорий, ограничиваются в обороте.

В отношении участков, расположенных в рекреационной зоне, установлены ограничения только по видам хозяйственной деятельности. Запрета на приватизацию в законе нет. Следовательно, такие земли могут при желании и соблюдении всех условий быть приватизированы.

Отказ администрации в приватизации в таком случае нужно оспаривать в судебном порядке.

Аренда лесного фонда для рекреации

Ст. 41 Лесного Кодекса страны могут использоваться для осуществления рекреационной деятельности и быть местом отдыха граждан.

Право собственности на лесные земли принадлежит государству, которое может передавать их в бессрочное пользование региональным властям.

Граждане и компании могут получить такие земли только по договору аренды с муниципалитетом. Для этого им потребуется обратиться в земельный комитет с заявлением и перечнем услуг, которые планируется предоставлять на данной территории. Рассматривается заявление на публичных слушаниях, земля передаётся новому владельцу через проведение аукциона.

Когда земля получена в аренду, на ней можно будет построить гостиницу, базу отдыха, пансионат или иное учреждение рекреационного назначения.

Срок аренды лесной земли для целей рекреации не может быть менее 10 лет и более 49 лет.

Выкупить в дальнейшем такую землю можно будет, если ее переведут в другую категорию земель. Для этого потребуется провести экспертизу, подтверждающую возможность перевода в другую категорию. Новый владелец должен будет ежегодно подавать лесную декларацию и предоставлять отчёты об использовании лесов и охране окружающей среды.

Вся земля для государства является ценным ресурсом, а земли рекреационного назначения – особо охраняемыми территориями. Использоваться земли рекреации могут только по целевому назначению для организации мест отдыха или оздоровления граждан.

За нарушение правил эксплуатации земель рекреации виновным лицам грозит административная ответственность в виде больших штрафных санкций.

Может ли в рекреационной зоне находиться ижс

Изменение территориальной зоны земельного участка

Содержание

 

Территориальные зоны – элементы ПЗЗ поселения

Отнесение земельных участков к конкретным территориальным зонам –результат градостроительного планирования территорий городских и сельских поселений.

Главные цели такого планирования (статья 9 Градостроительного кодекса РФ):

1. определение в документах территориального планирования назначения территорий:
   • исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов
2. обеспечение устойчивого развития территорий
3. развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур
4. учёт интересов:
   • граждан
   • объединений граждан
   • Российской Федерации
   • субъектов РФ
   • муниципальных образований

Градостроительная картина поселения отображается графически:

• в генеральном плане
• в карте функционального зонирования

Каждый цвет в этих чертежах соответствует конкретной территории поселения:

К признакам любой территориальной зоны относятся (пункты 2 – 4 статьи 85 ЗК РФ):

• учёт особенностей зоны: 
• установленные границы
• сочетание различных ВРИ ЗУ 
• установленные градостроительные регламенты, определяющие правовой режим:
  • земельных участков
  • всего, что:
    • находится над и под поверхностью ЗУ
    • используется при застройке и эксплуатации:
      1. зданий
      2. строений
      3. сооружений
• предотвращение возможности причинения вреда объектам капитального строительства на смежных ЗУ

Градостроительный регламент – порядок, вводимый правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения. Он устанавливается в соответствии с Гр. РФ. Он обязателен для исполнения:

• собственниками ЗУ
• землепользователями
• землевладельцами
• арендаторами ЗУ

вне зависимости от форм собственности и иных прав на землю.

В случае, когда ВРИ ЗУ не входят в перечень видов разрешённого использования территориальной зоны,

• земельный участок
• объекты недвижимости, прочно связанные с ЗУ

не соответствуют градостроительному регламенту. Возможности развития территории надела ограничены.

Территориальные зоны вводятся для установления градостроительных регламентов. Градрегламенты определяют правовой режим ЗУ зоны. В этом состоит:

• градостроительное значение территориальных зон
• роль зон в формировании генерального плана поселения

Негативные последствия 

Обязательность соблюдения регламентов градостроительства может стать причиной ограничений прав владельцев и пользователей ЗУ:

1. по застройке наделов
2. по эксплуатации возведённых капитальных объектов
3. в использовании участков 

Как бы ни были совершенны:

1. генеральный план
2. карта функционального зонирования территории

разработанные компетентными профессионалами совместно:

• с муниципальными и региональными властями
• с природоохранными, лесными и водными службами
• с комитетами и министерствами
• с органами контроля за надлежащим состоянием памятников истории и культуры
• с иными организациями

они не могут быть абсолютно идеальными. Их схемы и чертежи не вечны. Они меняются вместе с ПЗЗ. 

Ситуации, когда возникают негативные последствия

• Ошибки при формировании территориальных зон:

1. границы 2 или нескольких зон проходят через 1 участок
2. участок оказывается сразу в нескольких территориальных зонах

Это нарушение требований ГрК РФ (пункт 4 статьи 30). 

Для устранения ошибки участок будет включён в зону градостроительного преобразования. Она в дальнейшем делится:

1. на ЗУ
2. на территориальные зоны 

ВРИ ЗУ в зоне преобразования устанавливаются в соответствии:

• с функциональным назначением участков
• с проектами проектами планировки территорий  

Регламент зоны градостроительного преобразования определяется по видам фактического использования:

• ЗУ
• объектов капитального строительства (ОКС)

Предельные параметры развития капитальных объектов должны соответствовать фактическим показателям существующих объектов:

1. этажности
2. проценту застройки

Другие последствия включения ЗУ в территориальную зону:

1. невозможность эффективного использования в территориальной зоне:
2. причинение вреда правообладателям участков
3. снижение стоимости ЗУ и ОКС
4. невозможность реализации прав и законных интересов граждан и их объединений
5. правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительные регламенты препятствуют:
   • функционированию ОКС регионального или местного значения
   • размещению ОКС регионального или местного значения

Превращаются ли ПЗЗ и установленные в соответствии с ними градостроительные регламенты территориальных зон в непреодолимое препятствие при использовании земельных участков? Для целого ряда случаев так не происходит.

Сами ПЗЗ определяют пути преодоления проблемных ситуаций:

• при объективно обоснованной невозможности эффективного использования участка
• при доказательстве обстоятельств, что перечислены выше

правообладатели земельных наделов получают возможность изменения территориальной зоны.

При изучении вопроса об изменении территориальной зоны нужно знать, что ПЗЗ:

• это документ градостроительного зонирования (пункт 8 статьи 1 ГрК РФ)
• утверждаются нормативными правовыми актами:
  • органов местного самоуправления
  • органов государственной власти субъектов РФ
  • органов власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга
• устанавливают:
  • территориальные зоны
  • градостроительные регламенты
  • порядок применения ПЗЗ
  • порядок внесения изменений в ПЗЗ
• порядок включает:
  • карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон
  • градостроительные регламенты

Следовательно, изменение территориальной зоны ЗУ выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления.

ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации.

Основаниями:

• • для рассмотрения вопроса о внесении изменений
  • для внесения изменений

• могут служить определённые обстоятельства.
• Перечень обстоятельств
• При внесения изменений в генеральный план поселения или в схему территориального планирования муниципального района возникло несоответствие ПЗЗ:

1. генеральному плану
2. схеме территориального планирования

А) При получении предписания об устранении:

использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, которые допущены в ПЗЗ поселения, городского округа, межселенной территории.

Предписание направляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. Оно обязательно для исполнения в сроки, установленные законодательством.

Б) При поступлении предложений:

1. об изменении границ территориальных зон
2. об изменении градостроительных регламентов

Кто готовит предложения об изменении территориальной зоны

Подготовить предложения о внесении изменений в ПЗЗ может любой желающий. Их авторами могут быть:

• федеральные органы исполнительной власти
• органы исполнительной власти субъектов РФ:
  • когда ПЗЗ могут воспрепятствовать функционированию и размещению ОКС регионального значения
• органы местного самоуправления муниципального района:
  • когда ПЗЗ препятствують функционированию и размещению ОКС местного значения
• органы местного самоуправления
  • когда необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории:
  • когда ПЗЗ не обеспечивают возможность размещения на территориях поселения объектов, предусмотренных документами территориального планирования:
    1. объектов федерального значения
    2. объектов регионального значения
    3. объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов)

Требование (а не предложение) о внесении изменений в ПЗЗ для обеспечения размещения объектов готовятся:

• уполномоченным федеральным органом исполнительной власти
• уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ
• уполномоченным органом местного самоуправления муниципального района

Физические и юридические лица могут также подавать свои предложения (заявления) о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны земельного участка:

• в инициативном порядке
• в случаях, когда в результате применения ПЗЗ участки и капитальные объекты невозможно эксплуатировать эффективно
• причиняется вред их правообладателям
• снижается стоимость ЗУ и ОКС
• не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений

Заявление об изменении территориальной зоны 

1. Заявление об изменении территориальной ЗУ должно содержать детальное обоснование необходимости внесения изменений в ПЗЗ.
2. Если в качестве причины обращения указывается невозможность эффективного использования участка или недвижимого имущества, то нужны факты, подтверждающие это утверждение.

3. Серьёзное внимание уделяется заявлениям, где в качестве причины обращения:

1. доказывается нанесение вреда правообладателю участка
2. показывается уменьшение стоимости надела или капитальных объектов

Объективность доказательств может послужить залогом благоприятного исхода в рассмотрении заявлений об изменении территориальной зоны.

Примерная форма заявления представлена здесь.

 

Решение об изменении территориальной зоны

Изменение территориальной зоны – задача, решаемая в несколько этапов как в случае подачи заявления на стадии разработки ПЗЗ, так и в случае действия уже принятых ПЗЗ.

Итоговое решение зависит от многих факторов:

• от результатов рассмотрения поступившего заявления в специальной комиссии по ПЗЗ
• от результатов публичных слушаний:
  • владельцы смежных участков и иные заинтересованные лица высказывают свои мнения
  • замечания фиксируются в протоколах этих слушаний.

Исключение:

изменение территориальной зоны ЗУ вызвана ошибками, допущенными при её формировании

Заявление об изменении территориальной зоны на стадии разработки ПЗЗ

• предложения и заявления направляются в Комиссию по проекту правил землепользования и застройки
• в течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
  • или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ
  • или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения
• предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации
• организуются публичные слушания
• о проведении слушаний делается публикация в СМИ:
  • о дате и месте проведения
  • с информацией из проекта изменений в ПЗЗ
• в ряде случаев проведение публичных слушаний не требуется
• по результатам слушаний комиссия готовит итоговый вариант проекта изменений в ПЗЗ с приложением к нему протокола публичных слушаний
• подготовленные документы отправляются главе администрации:
  • в течение 10 дней он должен принять решение:
    1. о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления
    2. об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления

Подача заявления об изменении территориальной зоны при действующих ПЗЗ

• Предложение о внесении изменений в ПЗЗ направляется в Комиссию по землепользованию и застройке (в соответствии с положениями статьи 32 ГрК РФ)
• В течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
  • или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ
  • или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения
• Предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации:
  • в течение 30 дней он должен принять решение:
    1. или о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления
    2. или об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления

 Главное в заявлении

Каким бы относительно несложным представлялся алгоритм решения вопроса об изменении территориальной зоны земельного надела, не стоит рассчитывать на лёгкость её выполнения.

Нужно повториться о важности доказательной базы. Она должна:

1. убедительно и объективно подтвердить невозможность эффективной эксплуатации ЗУ
2. содержать причины, создавшие невозможность эксплуатации ЗУ при существующем включении ЗУ в территориальную зону

Для одних участков потребуется подготовка специального отчёта лицензированной компании. В нём должны содержаться официальные данные о низкой кадастровой стоимости:

• или наделов
• или расположенных на участках объектов недвижимости

Для других ЗУ потребуются доказательство того, что включение их в границы утвержденной территориальной зоны:

• противоречит статьям ГрК РФ
• не учитывает существующее землепользование:
  • например, застройку объектами капитального строительства
• не соответствует генплану поселения в части назначения территории

Для третьих наделов, считавшихся сельхозугодьями в зоне с/х земель, может потребоваться доказательство:

• низкого бонитета
• низкой кадастровой стоимости в сравнении с той, что сложилась в муниципалитете

Примеров доказательств можно приводить много. Каждый из них соответствует конкретной ситуации. Они не идентичны для всех наделов, для которых, по мнению правообладателей, требуется изменение территориальной зоны.

Необходимо выделить самые существенные основания, ведь внесение изменений в ПЗЗ – не обязанность, а право администрации. Основания тщательно изучаются, полученная информация проверяется, а частые отказы становятся не редкостью.

Правообладатели участков имеют право решить проблемы в судебном порядке. К примеру, собственник может оспорить отказ администрации в изменении территориальной зоны при следующих обоснованиях своего требования:

• на участке есть жилой дом
• генеральный план поселения не несоответствует правилам землепользования и застройки

 Консультационные Услуги

Смотреть раздел «Тарифы»

Полезная информация

1. Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
2. О новом подходе к комплексному развитию территорий поселений (КРТ) и достижению жилищного комфорта граждан – читать здесь
3. Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
4. Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
5. С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
6. Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно здесь
7. Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
8. С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь
9. О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь
10. Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь
11. Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь
12. С правилами сноса самостроя по новому законe можно ознакомиться здесь
13. С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь