Псевдо-юристы: пытаясь решить вопрос о расторжении договора купли-продажи мебели по образцу и возврату

  • Псевдо-юристы: пытаясь решить вопрос о расторжении договора купли-продажи мебели по образцу и возвратуВ сегодняшней статье предлагаю коснуться наиболее распространенного в процессе осуществления предпринимательской деятельности договора, а именно договора поставки.
  • Как всегда не ставим целью объять необъятное и говорим сегодня исключительно о взыскании денежных средств при поставке товаров ненадлежащего качества.
  • Об особенностях договора поставки для государственных нужд расскажу в последующих статьях.
  • Договор поставки является разновидностью договора купли-продажи и при этом одним из самых применяемых в хозяйственном обороте договором.

Споры по договору поставки также занимают значительное место в процессе осуществления хозяйственной деятельности, и без помощи юриста по арбитражным спорам решить тот или иной спор не всегда получается. Собственно как и любое дело споры в арбитражном суде лучше доверить специалистам.

Итак, по договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Не будем сегодня подробно останавливаться на вопросах, возникающих в процессе заключения договора поставки, отметим только, что существенными условиям договора поставки являются, помимо предмета договора, условия о товаре и его количестве.

Что касается вопроса о том, являются ли существенными условия договора поставки о цене товара, сроках поставки, условие об ассортимента товара то по данному вопросу существуют разные позиции судов, которые я также предлагаю рассмотреть в последующих публикациях.

Конечно, передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, является обязанностью продавца, но так бывает не всегда.

Перечень недостатков, которые квалифицируются как существенные нарушения требований к качеству товара (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения), предусмотрен ст. 475 ГК РФ и является открытым.

Отметим, что в соответствии со сложившейся судебной практикой, если товар должен соответствовать определенному ГОСТу и необходимость такого соответствия установлена договором, то не соответствующий предусмотренному ГОСТу товар признается товаром ненадлежащего качества.

Последствия поставки товаров ненадлежащего качества для договора поставки предусмотрены статьей 518 ГК РФ, которая, в свою очередь, отсылает нас к ст. 475 ГК РФ.

  1. Перечислим эти последствия:
  2. 1) соразмерное уменьшение цены;
  3. 2) безвозмездное устранение недостатков товара в разумный срок;
  4. 3) возмещение своих расходов на устранение недостатков товара.
  5. В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору:
  6. – отказаться от исполнения договора купли-продажи, в нашем случае – поставки, и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
  7. – потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
  8. Остановимся на наиболее конфликтном варианте, когда нарушение требований к качеству носит существенный характер и поставщик отказывается заменить товар.

Обратите внимание, что судебная практика исходит из того, что если нарушения требований к качеству товара установлена актом и договором предусмотрены технические условия к качеству товара, то такой акт должен содержать указание на несоответствие товара техническим условиям, в противном случае суд может признать акт ненадлежащим доказательством некачественности товара. Кроме того, в акте следует указывать сведения о количестве некачественной продукции, описание выявленных дефектов и способе приемке продукции по качеству.

В случае проведения экспертизы качества товара необходимо соблюдать правила ее проведения. В обязательном порядке следует заблаговременно уведомить поставщика о необходимости направить представителя для участия в экспертизе.

Итак, если поставщик не хочет или не может заменить товар ненадлежащего качества встает вопрос о необходимости возврата уплаченных за товар денежных средств.

Основания для возврата уплаченных денежных средств появятся только в случае прекращения договора поставки. Встает вопрос – как расторгнуть договор поставки?

Псевдо-юристы: пытаясь решить вопрос о расторжении договора купли-продажи мебели по образцу и возврату

Порядок расторжения договора поставки

Причины расторжения договора поставки могут быть совершенно разными, а прекращение договора поставки происходит все по тем же общим правилам, предусмотренным ст. 451 ГК РФ – по соглашению сторон, в одностороннем порядке или по решению суда.

Итак, если вышеуказанные обстоятельства (поставка некачественного товара) имеют место быть и соглашение о расторжении договора поставки не достигнуто оформляется отказ от исполнения договора.

Так же как и отказ от исполнения договора подряда уведомление о расторжении договора поставки должно быть подписано уполномоченным представителем.

Отказ от исполнения договора следует направлять стороне сделки таким образом, чтобы у отправителя остались доказательства направления такого письма (отметка о получении уполномоченным представителем, либо квитанции об отправке заказного ценного письма с описью вложения).

Кстати, недавно судья придралась к описи вложения в письмо о расторжении договора поставки на котором не была расшифрована подпись оператора и не указана его должность, так что лучше, если все будет сделано безупречно.

Для того, чтобы отказ от исполнения договора считался совершенным необходима чтобы другая сторона договора его получила.

Последствием отказа от исполнения договора будет прекращение договора поставки (ч. 3 ст. 450 ГК РФ).

В письме об отказе следует выразить требование о возврате уплаченных за товар денежных средств, обозначив продавцу соответствующие сроки. Если продавец проигнорировал требование, либо отказывается возвращать деньги, то вам остается только обращаться в суд.

Взыскание долга по договору поставки осуществляется по общим правилам искового производства.

При этом для возврата денежных средств при отказе покупателя от товара необходимо предварительно, до обращения в суд, отказаться от договора

Кстати, в отличии от положений ГК, регулирующих отказ от исполнения договора подряда, ст. 475 ГК РФ не предусматривает последствия одностороннего отказа от договора поставки.

  • В судебной же практике сложились следующие позиции, касающиеся последствий отказа от договора поставки.
  • – когда покупатель отказывается от исполнения договора поставки он одновременно приобретает обязанность вернуть некачественный товар продавцу;
  • – в свою очередь, в случае отказа покупателя от договора у продавца появляется прав требовать товар, от которого покупатель отказался, либо, при невозможности вернуть товар в натуре, – требовать возмещения его стоимости;
  • При этом в случае отказа покупателя от договора поставки продавец обязан вернуть покупателю полученные денежные средства вне зависимости от того, вернул покупатель товар или нет.

Я еще неоднократно буду возвращаться к рассмотрению различных спорных моментов, касающихся договора поставки, а на сегодня, пожалуй, закончим. Подписывайтесь на рассылку, чтобы не пропустить новые публикации.

По традиции приведу образец отказа от исполнения договора поставки.

Расторжение договора купли-продажи мебели

Псевдо-юристы: пытаясь решить вопрос о расторжении договора купли-продажи мебели по образцу и возврату

Приобретая мебель, покупатель не всегда может определиться, подойдет ли она по размеру, форме и цвету.

При установке мебели в квартире может оказаться, что она выглядит непривлекательно, что вызывает желание вернуть покупку в магазин.

Также распространены ситуации, когда клиент после поступления товара домой обнаруживает царапины, неплотное прилегание деталей, сломанную фурнитуру и другие дефекты.

В статье рассмотрим в каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи мебели, как написать и подать заявление на возврат изделия, что делать, если магазин отказал в возврате денег.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи мебели по инициативе покупателя?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

В соответствии с законодательством о защите прав потребителей мебель не всегда может быть возвращены продавцу. Качественная вещь может быть возвращена лишь при соблюдении определенных условий. Если вещь имеет недостатки, то для расторжения договора купли-продажи необходимо доказать, что дефект возник по вине магазина. Разберем обе ситуации более подробно.

Можно ли вернуть качественную мебель в течение 14 дней?

В соответствии со статьей 25 Закона о защите прав потребителей магазин обязан принять качественную вещь, которая не подошла клиенту по цвету, форме, габаритам, потребительским свойствам. Достаточно в течение 14 дней подать заявление с просьбой о расторжении договора купли-продажи. При этом не потребуется обосновывать уважительность причин отказа от сделки.

Что касается мебели, то положения статьи 25 Закона о защите прав потребителей применяется не во всех случаях. Следует учитывать положения Постановления Правительства РФ от 31.12.2020 N 2463, которым утвержден перечень продукции, не подлежащей возврату. Так, согласно пункту 8 бытовые мебельные гарнитуры и комплекты надлежащего качества магазином назад не принимаются.

Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи можно только на отдельный предмет мебели. Например, диван, шкаф, кресло, стул и т.д. Если клиент приобрел кухонный гарнитур, то при отсутствии дефектов вернуть его будет проблематично.

Важно! Если мебель была приобретена по каталогу, то можно расторгнуть договор до ее поставки на основании статьи 26.1 Закона о защите прав потребителей.

Условия для возврата некачественной мебели

Некачественные вещи могут быть возвращены в любое время после приобретения. Главное обратиться с заявлением о расторжении договора купли-продажи в течение гарантийного срока, который обычно составляет два года.

Согласно статье 18 Закона о защите прав потребителей продавец обязан принять некачественную мебель и при необходимости организовать экспертизу для проверки ее качества. В процессе исследования выявляется, является ли дефект производственным. Если данный факт подтвердится, магазин обязан вернуть деньги покупателю.

Нужно помнить! Если продавец передал мебель на экспертизу, покупатель вправе принять участие в экспертном исследовании, чтобы проконтролировать правильность его проведения.

Как написать заявление на расторжение договора и возврат денежных средств?

Расторжение договора купли-продажи осуществляется на основании заявления клиента. Разберем, как правильно его составить, что магазин принял положительное решение.

Этап 1 – Заполнение «шапки» заявления

В правом верхнем углу документа необходимо написать сведения, позволяющие установить, кому адресовано заявление и кто является заявителем.

Сначала пишется информация о магазине, например:

  • директору ООО «Ромашка»
  • Степанову Андрею Анатольевичу

Ниже заполняются сведения о покупателе, например:

  • от Антоновой Светланы Александровны
  • адрес: г. Благовещенск, ул. Ленина, 133, кв. 8
  • телефон: 8-962-143-12-32

Этап 2 – Описание обстоятельств заключения договора

Перед тем, как приступить к изложению сути обращения, посередине листа пишется «заявление о расторжении договора купли-продажи».

Далее покупатель указывает следующую информацию:

  • дату заключения договора купли-продажи;
  • описание приобретенной мебели;
  • стоимость товара;
  • дату оплаты мебели.

Приведем пример описания: «13 марта 2020 года я приобрел в вашем магазине угловой дивана Hoff Монреаль белого цвета стоимостью 109 999 руб. Мебель была оплачена 13 марта 2020 года, доставка осуществлена 16 марта 2020 года. При приемке товара был подписан акт приема-передачи».

Читайте также:  Согласование перепланироки и и реконсрукции

Этап 3 – Описание причин возврата мебели

На следующем этапе необходимо изложить причины возврата готовой мебели и сослаться на нормы Закона о защите прав потребителей, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи.

Текст может быть следующим: «В процессе эксплуатации дивана на кожаной обивке появились трещины. Полагаю, что при производстве мебели был использован некачественный материал. На основании статьи 18 Закона о защите прав потребителей покупатель, обнаруживший недостатки товара, вправе расторгнуть договор и вернуть денежные средства за товар».

Этап 4 – Формулирование конкретного требования и заполнение заключительной части заявления

В завершение заявитель формулирует конкретное требование. Например, просит следующее: «провести экспертизу качества дивана, расторгнуть договор купли-продажи и вернуть денежные средства в размере 109 999 руб.».

Затем составляется перечень приложений, например:

Приложения:

  1. договор купли-продажи от 13.03.2020 года;
  2. гарантийный талон на диван Hoff Монреаль;

Как проходит расторжение договора купли-продажи?

Любой договор купли-продажи служит инструментом фиксации договоренностей между заключившими его сторонами. Часто бывает так, что один из участников по какой-либо причине не желает более придерживаться условий соглашения. Это значит, что ранее заключенный договор купли-продажи подлежит расторжению.

К сожалению, когда речь идет о расторжении сделок, связанных с продажей и приобретением недвижимости, требуется учитывать различные юридические тонкости. Если вы не получили образование юриста, заручитесь сторонней помощью от специалистов в этой области.

  • Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
  • Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
  • С этим вопросом могут помочь 308 юристов на RTIGER.com

Решить вопрос >

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи подразумевает прекращение действия правовых отношений между сторонами контракта. То, как эти отношения завершатся, будет зависеть от того, пришли ли участники договоренностей к согласию относительно него.

Так, прекращение действия договора купли-продажи может происходить:

  • по соглашению сторон в традиционном порядке;
  • через суд, если одна сторона против окончания сделки.

Далее рассмотрим порядок действий, которые нужно будет осуществить для расторжения договоренностей в каждом случае.

Расторжение договора по обоюдному согласию сторон

Если обе стороны сделки согласны пойти на отмену действия договора — это идеальное решение ситуации. В этом случае ни один участник контракта не понесет ущерба.

Для того чтобы каждый остался при своем, нужно будет составить и подписать особое соглашение. В нем будет сказано, что лица добровольно осуществляют расторжение договора купли-продажи.

Также в этом документе указывается, что продавец вернул деньги покупателю, а тот, в свою очередь, покинул ранее занятую квартиру.

Если покупатель еще не зарегистрировал право собственности на жилье в Росреестре, продавец и покупатель должны подать туда общее заявление. Этот документ будет иметь близкое к соглашению между сторонами содержание. В нем нужно указать желание сторон прекратить регистрацию.

С точки зрения закона, если регистрация факта смены владельца квартиры не состоялась, договор купли-продажи фактически не считается действительным. Поэтому остановить процесс и вернуть все на свои места можно буквально за пару часов.

Впрочем, если регистрация состоялась и покупатель уже стал собственником, расторжение договора купли-продажи все еще возможно. Для этого бывшим покупателю и продавцу нужно явиться в регистрирующий орган с ранее оформленным соглашением.

Специалисты органов зафиксируют факт расторжения сделки, и право собственности вернется к продавцу, а покупатель получит обратно деньги.

Соглашение о расторжении договора требуется оформить в виде, аналогичном договору. Получается, что оно, как минимум, должно составляться на бумажном носителе.

Если производилось нотариальное заверение договора купли-продажи, с соглашением придется также идти к нотариусу.

Если переход прав собственности уже зарегистрирован в Росреестре, необходимо будет сделать регистрацию соглашения о расторжении.

Возможно ли расторжение договора, вступившего в силу?

Обратите внимание на важный нюанс: расторгнуть можно только тот договор, который еще не начал действовать. Получается, сделка, производимая сторонами, на момент принятия решения о расторжении не должна быть закрыта.

К примеру, если регистрация в Росреестре уже проведена, договор заключен, но покупатель еще не выплатил средства продавцу.

Если же все это произошло и другие обязательства так же исполнены — значит, действие договора истекло. И теперь его расторжение не может быть произведено исключительно по желанию сторон.

В данном вопросе самое простое, что могут сделать участники — провести сделку обратной купли-продажи, заключив новый договор.

Расторжение договора по инициативе только одной из сторон

Если одна сторона договора противоречит другой и они не могут разрешить спор, им придется отправляться в суд. Гражданский Кодекс нашей страны определяет, в каких случаях одна сторона сможет добиться расторжения сделки в суде.

  1. Если другая сторона совершила существенные нарушения договоренностей.
  2. В прочих случаях, которые предусмотрены законом и пунктами заключенного договора купли-продажи.

К примеру, продавец квартиры не может пойти в суд и потребовать расторгнуть сделку только потому, что он передумал. Это можно сделать лишь при условии, что покупатель нарушил ранее определенные условия, причинив продавцу значительный ущерб.

https://www.youtube.com/watch?v=ktBChxMXz-g

Это правило действует и в обратную сторону. Например, если в квартире, приобретенной покупателем, обнаружится треснувшая ванна, расторжение сделки судом одобрено не будет.

Также закон нашей страны гласит, что стороны сделки не имеют право требовать при расторжении возврата того, что ранее было уже передано сторонами друг другу.

Это возможно лишь в том случае, если данное условие зафиксировано непосредственно самим договором купли-продажи. Таким образом, расторгая сделку, стороны идут на дополнительные риски.

Соблюдение досудебного и судебного порядка

Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.

Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.

Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи.

К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.

Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.

Заключение

Договор о продаже, заключаемый при приобретении недвижимости, может быть расторгнут по соглашению сторон или через суд. В первом случае чем быстрее вы поймете, что не хотите жить в этой квартире, тем лучше. Ведь без потерь разорвать договоренности удастся, только если сделка еще не закрыта.

  1. Если же один из участников контракта против его разрыва, придется обращаться в суд и доказывать, что вы имеете достаточные основания для прекращения действия соглашения.
  2. Источники:
  3. Основания изменения и расторжения договора
  4. Последствия изменения и расторжения договора
  5. Порядок изменения и расторжения договора
  6. Ответственность за неисполнение денежного обязательства

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации и до нее

Как и любую сделку, договор купли-продажи можно расторгнуть. Не являются исключением и сделки с недвижимостью. Возможности в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств — что у продавца, что у покупателя — ограничены. Но, при выполнении определенных условий, законодательство допускает расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации.

Закон: основной нормативный акт, регулирующий заключение сделок — Гражданский кодекс РФ. На каких условиях можно изменить или отменить действие договора, рассказывают статьи 450-453.

Основания для расторжения

Условия, при которых возможно расторжение договора купли-продажи, обычно фиксируются в договоре. Это могут быть:

  • срыв сроков по исполнению взятых на себя сторонами договора обязательств;
  • несоответствие приобретаемого имущества заявленным характеристикам;
  • изменение (в одностороннем порядке) графика платежей, формы выплаты, валюты покупателем;
  • совместно принятое сторонами договора решение о том, что сделка должна быть аннулирована.

Расторжение договора: как вернуть все на свои места

Добиться возвращения денег покупателю, а собственности — продавцу можно в досудебном порядке или в суде.

Без суда

Важно! Не путайте предварительный договор (в котором фиксируется намерение совершить сделку) и финальный договор. Первый расторгнуть куда проще. Да и финансовых обязательств (за исключением небольшого задатка) он не предполагает.

В досудебном порядке расторжение возможно при достижении сторонами сделки соглашения. Соглашение подтверждает новые намерения сторон, служит основанием для отзыва ими ранее взятых на себя обязательств. Правда, рабочим этот вариант будет лишь в том случае, когда право собственности еще не зарегистрировано в ЕГРП.

Чтобы расторгнуть договор после регистрации, придется заключать новую сделку. В ней стороны просто меняются местами. Соглашение будет приложено к главному документу, а деньги и недвижимое имущество вернутся к прежним владельцам. Финансовых потерь при этом не избежать — пошлину придется уплатить дважды.

В одностороннем порядке, не обращаясь в суд, расторгнуть сделку невозможно. Но попытаться нужно. Если в течение месяца с момента отправки уведомления о намерении расторгнуть сделку ответа от адресата нет, можно готовить исковое заявление.

В суде

Вариант для тех, кто не смог договориться «полюбовно»: расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке. Возможно как по инициативе покупателя, так и на основании иска, поданного продавцом. Как правило, одна из сторон, заключивших сделку, чувствует себя пострадавшей, что и заставляет ее обратиться в суд.

Решением суда договор:

  • остается в силе (с предписанием одной из сторон уплатить неустойку);
  • расторгается;
  • признается недействительным.

Основаниями для признания договора недействительным могут стать и недееспособность одной из сторон, и мнимость сделки, и несоответствие условий договора положениям законодательства.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка и квартиры, нежилой или коммерческой недвижимости не гарантирует автоматического возврата покупателю выплаченных денег.

Важно! То же правило действует и при расторжении договора купли-продажи, например, автомобиля. Расторгнуть — можно, хоть и сложно. Вернуть деньги — еще сложнее.

Судебная практика предполагает индивидуальное рассмотрение дел о расторжении или признании недействительными договоров этого типа. Поэтому без правовой поддержки даже на досудебном этапе расторжения добиться успеха затруднительно. В суде непродуманная позиция истца может стать причиной неприятных последствий: от выплаты неустоек до потери крупных сумм и имущества.

«Юридическое агентство Санкт-Петербурга» помогает правильно расторгать договоры купли-продажи как недвижимого, так и движимого имущества. Мы готовы взяться за работу как на досудебном этапе, так и в суде — на правах представителя и защитника интересов заказчика.

Судебные решения

Отзывы клиентов

Верховный суд РФ разъяснил, что договор купли-продажи возможно расторгнуть из-за неоплаты товара

Выводы ВС РФ

Читайте также:  Запрос документов: в ОООЕвросеть торговая организация писалась претензия

ВС РФ указал, что вывод апелляционной инстанции противоречит нормам закона, а именно правилам ст. 450 ГК РФ. 

В указанной статье закреплено: существенным признается такое нарушение договора, по причине которого вторая сторона получает ущерб, из-за которого она в значительной мере лишается того, на что могла рассчитывать при заключении соглашения. 

ВС РФ разъяснил: оценивая существенность нарушения, допущенного покупателем, суд должен был исходить из того обстоятельства, что истица не получила никакой оплаты за участок и строение, и поэтому очевидно лишилась того, что рассчитывала получить, заключая договор.

Относительно вывода апелляции о том, что факт неоплаты земли и дома дает истице только право настаивать на оплате недвижимого имущества и взыскании процентов ВС указал, что такой вывод ошибочен и вытекает из неправильного толкования ст. 486 ГК РФ. Из смысла этой статьи не следует, что при отказе покупателя оплачивать товар у продавца отсутствует право требовать расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст. 450 ГК РФ.

Также ВС РФ указал на неверное применение апелляцией разъяснения Постановления № 10/22. В соответствии со ст.

1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применимы к требованиям одной стороны в обязательстве к другой стороне о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Соответственно, при расторжении соглашения продавец вправе настаивать на возврате товара, переданного покупателю, если этот товар не оплачен.

Таким образом, ВС РФ разъяснил, что продавец вправе расторгнуть договор в случае, если покупатель отказался оплачивать товар.

Суд определил, что неоплата полученного товара – существенное нарушение договора купли-продажи, на этом основании продавец вправе требовать расторжения договора в суде.

Вместе с тем, указанное обстоятельство не исключает возможности для продавца требовать защиты прав в ином порядке, путем взыскания суммы задолженности по договору и процентов начисленных на сумму долга.

Заслуживает внимания тот факт, что ранее у ВС РФ была иная позиция по рассматриваемому вопросу. Например, в аналогичном споре о неуплате покупной цены за квартиру, рассмотренном ВС РФ в 2011 году (определение № 5-В11-27) ВС определил, что неоплата товара не относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

  1. Расторжение договора по соглашению сторон
  2. Расторжение договора в одностороннем порядке

От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

Причины расторжения договора

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий.

 В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется.

О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений.

При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

  • Нарушение договора продавцом, например:- уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени- продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора
  • Нарушение договора покупателем, например:- покупатель вообще не оплатил недвижимость- долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
  • Другие причины, предусмотренные законом или договором:- при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы — прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье- были нарушены права несовершеннолетних- жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию

Как происходит расторжение договора купли-продажи

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ. 

Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд.

Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.

Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:

  1. Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
  2. Подать исковое заявление и документы в суд
  3. Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
  4. Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

???? Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего. 

✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца. 

❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека

В этом случае обращайтесь к менеджеру ДомКлик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете ДомКлик — доступен чат и звонок.

Сроки расторжения договора 

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.

Как защитить себя

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте.

Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом «Юридическая проверка» от ДомКлик.

Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.

Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной.

И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.

ВС: Покупатель обязан вернуть бракованную автоцистерну продавцу после возврата последним уплаченных за нее денег

18 августа Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 309-ЭС20-9064 по спору о расторжении договора поставки (купли-продажи) автоцистерны между юрлицами ввиду существенных недостатков транспортного средства.

Выявленные у автоцистерны недостатки стали причиной отмены госрегистрации

В 2015 г. ООО «РенБизнесАвто» изготовило автоцистерну для пищевых жидкостей, выдав ее собственнику ООО «Торговый дом “Авто”» паспорт транспортного средства на основании одобрения сертифицирующим органом типа автомобиля.

Уже в следующем месяце собственник продал автоцистерну обществу «Вектор», которое, в свою очередь, реализовало ее ООО «Производственно-коммерческая фирма “Савойя”» за 3,4 млн руб.

Читайте также:  Как забрать трудовую книжку без отработки?

по договорам поставки (купли-продажи). В январе 2017 г. новый владелец автоцистерны зарегистрировал ее в ГИБДД, о чем была сделана пометка в паспорте транспортного средства (далее – ПТС).

Таким образом, ООО «Савойя» стало эксплуатировать автоцистерну.

Впоследствии сертифицирующий орган отменил ранее выданные одобрения типов ТС по причине несоответствия этих одобрений требованиям технического регламента Таможенного союза о безопасности колесных ТС.

В связи с этим МВД России инициировало проверку ранее зарегистрированного транспорта в ГИБДД, по итогам которой было выявлено, что ПТС на автоцистерну оформлен в нарушение указанного техрегламента в силу того, что на ней был установлен двигатель иной марки. В результате госавтоинспекция Астраханской области аннулировала регистрацию автоцистерны на основании п.

51 Правил регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним ввиду представления документов и (или) сведений, не соответствующих требованиям законодательства РФ, а также содержащих недостоверную информацию.

Апелляция и кассация поддержали доводы истца

Общество «Савойя» направила обществу «Вектор» претензию, в которой со ссылкой на п. 2 ст. ГК РФ потребовала возвратить уплаченную за автоцистерну денежную сумму.

Поскольку получатель претензии не исполнил требования контрагента в срок, последний обратился в арбитражный суд с иском о расторжении ранее заключенных с ответчиком договоров и взыскании с него соответствующей денежной суммы. В обоснование требований истец сослался на ст.

209, 218, 454, 496, 450, 475 ГК РФ и указал на существенное нарушение ответчиком требований к качеству товара.

Суд отказал в удовлетворении исковых требований, указав, что при приемке товара в декабре 2016 г. и вплоть до апреля 2018 г. истец не заявлял о каких-либо недостатках ТС.

Первая инстанция также отметила, что заявленный истцом недостаток автомобиля (прекращение госрегистрации) не является неустранимым и не связан с ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком.

Суд добавил, что ответчик готов за свой счет устранить недостатки ТС и совершить все необходимые действия для восстановления госрегистрации.

Впоследствии апелляция отменила решение первой инстанции и удовлетворила иск, а окружной суд поддержал ее постановление.

Обе инстанции сочли, что ответчик не выполнил обязанность по фактической передаче покупателю товара с относящимися к нему документами и не проявил той степени заботливости и осмотрительности, которая позволила бы избежать продажи ТС без надлежащего таможенного оформления.

Как пояснили суды, ответчик не доказал, что надлежащее исполнение им своих обязательств оказалось невозможным вследствие обстоятельств непреодолимой силы. Они также указали на отсутствие требований ответчика об уменьшении подлежащей возврату истцу денежной суммы ввиду длительного использования автоцистерны и непредставление им расчета стоимости износа.

ВС обязал покупателя вернуть ТС продавцу после получения денег

В кассационной жалобе в Верховный Суд ООО «Вектор» обжаловало судебные акты апелляции и кассации.

Изучив материалы дела № А76-4808/2019, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала, что первая и апелляционная инстанции правильно установили, что спор между сторонами договора купли-продажи (поставки) возник из-за применения последствий поставки (передачи) товара ненадлежащего качества. Соответственно, обе инстанции правильно определили в качестве предмета доказывания наличие или отсутствие существенных нарушений требования к качеству товара со стороны продавца.

Высшая инстанция отметила, что о своей готовности устранить недостатки ТС продавец заявил спустя полгода после предъявления иска покупателем и, соответственно, спустя более 12 месяцев после прекращения госрегистрации ТС истца.

С учетом общего требования разумности и добросовестности при осуществлении гражданских прав и указания закона на незамедлительность замены продавцом-поставщиком товара ненадлежащего качества во избежание предъявления покупателем иска по п. 2 ст.

475 ГК Судебная коллегия сочла, что допущенное ответчиком промедление исключает возможность его освобождения от неблагоприятных имущественных последствий, связанных с поставкой товара ненадлежащего качества (включая возврат покупателю уплаченной за товар денежной суммы).

Следовательно, апелляция и кассация обоснованно не признали возражения ответчика достаточными для отказа в иске, поэтому в этой части их судебные акты изменению не подлежат.

В то же время, подчеркнул Суд, обе инстанции не учли, что удовлетворение требования о расторжении договора поставки и возврате уплаченной за товар денежной суммы не должно влечь неосновательного приобретения или сбережения имущества на стороне покупателя или продавца, т.е.

нарушать эквивалентность осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений.

Следовательно, суд должен одновременно рассмотреть вопрос о возврате продавцу переданного покупателю имущества независимо от предъявления соответствующего требования продавцом

«В свою очередь продавец, имеющий право на возврат переданного покупателю имущества при расторжении договора поставки, вправе потребовать от покупателя возмещения стоимости износа имущества за время его использования последним, противопоставив соответствующее возражение требованию о возврате покупной цены.

Учитывая неразрывную взаимосвязь и взаимозависимость требований о возврате покупной цены, возвращении поставленного имущества в натуре и возмещения убытков, понесенных покупателем в связи с расторжением договора, судебная коллегия исходит из целесообразности разрешения судом вопросов о судьбе имущества и об убытках одновременно с рассмотрением спора о расторжении договора в связи с поставкой товара ненадлежащего качества, что предопределяет необходимость постановки судом соответствующих вопросов на разрешение сторон. В настоящем споре общество “Савойя” не воспользовалось своим правом на предъявление убытков, связанных с невозможностью использования транспортного после прекращения Госавтоинспекцией его государственной регистрации», – отмечается в определении.

ВС добавил, что продавец, представив в материалы дела отчет об оценке рыночной стоимости автоцистерны, отказался от требования учесть ее износ при разрешении вопроса о возврате покупной цены, на что сослался суд апелляционной инстанции. Таким образом, обжалуемые судебные акты в части взыскания с продавца 3,4 млн руб.

, уплаченных покупателем автоцистерны, также не подлежат изменению. В связи с этим Верховный Суд изменил постановления апелляции и кассации, дополнив обязанностью покупателя возвратить ответчику автоцистерну в течение 5 рабочих дней с момента получения денежных средств, но не ранее 20 августа 2020 г.

, путем предоставления ответчику доступа к ТС для самовывоза.

Эксперты прокомментировали выводы Суд

В комментарии «АГ» адвокат АП г.

Москвы Алина Емельянова отметила, что в рассматриваемом случае госрегистрация ТС была прекращена в результате несоответствия представленных изготовителем при сертификации автоцистерны документов требованиям законодательства.

«Да, на момент передачи ТС допущенные нарушения не были и не могли быть известны продавцу, однако положения ст. 476 ГК не освобождают его от ответственности в случае неосведомленности о недостатках товара до его передачи покупателю», – пояснила она.

По мнению адвоката, для покупателя не имеет значения тот факт, что недостатки автомобиля возникли по вине изготовителя. «Взаимные обязательства возникли между продавцом и покупателем, поэтому последний правомерно предъявил требования к первому.

При этом продавец не лишен права обратиться с соответствующим иском к изготовителю. Следует согласиться с позицией ВС о праве покупателя потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Несоответствие представленных изготовителем при сертификации ТС документов требованиям законодательства и в результате прекращение госрегистрации возможно отнести к существенному нарушению требований к качеству товара.

Кроме того, как следует из установленных судами фактов, продавец не обеспечил незамедлительную замену товара, а о готовности устранить недостатки сообщил после начала рассмотрения дела в суде (т.е. явно за пределами разумного срока для урегулирования спора)», – подчеркнула эксперт.

Алина Емельянова назвала важным вывод о том, может ли суд по собственной инициативе решить вопрос о возврате встречного предоставления по договору купли-продажи в случае его расторжения при условии, что стороны не заявляли соответствующее требование.

«Полагаю, с точки зрения процессуальной экономии это возможно, в связи с чем следует поддержать вывод о необходимости возврата ТС продавцу в силу эквивалентного характера встречных предоставлений по договору купли-продажи.

Однако, полагаю, что в таком случае Судебная коллегия ВС вышла за пределы полномочий, предусмотренных п. 5 ч. 1 ст. 291.14 АПК РФ, согласно которому возможность изменения судебного акта обусловливается ошибками нижестоящих судов в применении норм материального права, а таких ошибок допущено не было.

Дело, таким образом, следовало направить на новое рассмотрение в соответствующей части в нижестоящий арбитражный суд», – резюмировала адвокат.

Юрист юридической фирмы ART DE LEX Максим Волков полагает, что причиной передачи кассационной жалобы в ВС явилась не необходимость проверки выводов нижестоящих инстанций о наличии (отсутствии) оснований для удовлетворения иска ввиду того, что ответчику не было известно о несоответствии оформленного ПТС на автоцистерну требованиям ТР ТС 018/2011, а то обстоятельство, что суды не рассмотрели вопрос о возврате предмета договора поставки (купли-продажи) при его расторжении.

«Таким образом, обосновывающий изменение судебных актов вывод, изложенный в определении, касается толкования положений ГК в части необходимости сохранения эквивалентности встречных предоставлений при рассмотрении судами требования о расторжении договора. Считаю, что такая правовая позиция является бесспорной, а изменение судебных актов кассационной и апелляционной инстанций совершено с целью исправления допущенной ими ординарной ошибки», – отметил он.

По мнению эксперта, последовательной также представляется практика по вопросу правомерности расторжения договора поставки в случае выявленного впоследствии несоответствия ПТС требованиям регламента, когда оформление автомобиля осуществлял не продавец по договору, а, например, производитель ТС (определения ВС от 30 декабря 2019 г. № 303-ЭС19-24079 по делу № А04-8509/2018; от 3 октября 2019 г. № 305-ЭС19-16424 по делу № А40-249591/2018).

«Расторжение договора в данном деле не является чрезмерной мерой ответственности поставщика (ответчика) по следующим причинам. Во-первых, суды не исключили возможность исправления нарушения ответчиком, если такие действия были совершены своевременно и без злоупотребления правом, что имело место в этом случае.

Во-вторых, покупатель в случае расторжения договора поставки обязан вернуть ТС поставщику. В-третьих, поставщик имеет право на уменьшение договорной цены с учетом износа ТС, однако ответчик отказался от такого требования.

В-четвертых, поставщик не лишен права предъявить аналогичные требования, а также требования о взыскании убытков заводу-изготовителю или иному лицу, у которого было приобретено ТС», – пояснил Максим Волков.

Он добавил, что избранный судами подход сохраняет баланс интересов сторон хозяйственных отношений и не возлагает чрезмерное бремя на поставщика, который не проявил должной степени заботливости и осмотрительности, позволившей бы избежать продажи автоцистерны без надлежащего таможенного оформления.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Adblock
detector