Иногда арендодатель решает расстаться со своими жильцами, при этом до истечения срока договора найма. Обычно вопрос решается мирным путем – собственник недвижимости предупреждает за 1 месяц квартирантов, они послушно через это время уезжают.
Но бывают и другие ситуации, когда жильцы не хотят съезжать, напирают на то, что Договор с собственником не истек, поэтому они будут жить до его окончания. Что же делать в такой ситуации, и как поступить арендодателю?
Ответ вопрос зависит от вашего договора найма, что именно там прописано в пункте о досрочном расторжении. Также нужно учесть и другой момент – нарушили ли квартиранты договор с вами или нет.
Краткосрочный договор на срок до 12 месяцев продлевается каждый год на аналогичных условиях, если вы за 3 месяца до его истечения не сказали жильцам о желании расторгнуть либо перезаключить на других условиях (это правило действует, если иные условия не прописаны в договорном соглашении).
Таким образом, получается, что договор, составленный в 2016 году на срок 11 месяцев, может быть действителен и 2, и 3 года спустя.
Когда жильцы не нарушали условий договора
В ситуации, когда договор найма действует, попробуйте поговорить со своими жильцами. Ситуации в жизни у всех бывает разные, и спокойный разговор обычно способствует мирному разрешению проблемы. Если отношения хорошие, вы даете время на поиск нового места жительства, то вскоре квартиранты съедут.
Когда жильцы переехали пару месяцев назад, попросите их войти в вашу ситуацию. Безусловно, такой «новости» они не обрадуются. Идеально, если вы предложите помощь в поиске нового жилья либо с переездом, или материально компенсируете неудобства.
Если отбросить «моральную сторону» вопроса в сторону, то все обусловлено содержанием вашего договора. Когда там нет пункта о досрочном расторжении и условиях, то это играет против вас. Жильцы в своем праве не съезжать по вашему требованию. Закон на их стороне, и они могут подать в суд, который вы с вероятностью 99%, проиграете.
Поэтому на случай непредвиденных обстоятельств надо страховаться в момент подписания договора аренды. Рекомендуется добавить пункт, что вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, не объясняя причин, уведомив жильцов за 30-50 дней.
Когда жильцы нарушили пункты договора
В ситуации, когда квартиранты нарушили договор, при этом вошли в вашу ситуацию и готовы съехать – это идеальный вариант развития событий. Если же нет, то лучше отправить письменное уведомление о необходимости соблюдения условий договора, которые были нарушены. Например, оплатить просроченный платеж.
Законодательство на исправление отводит разумные сроки, но конкретных временных пределов не указывает. Если жильцы исправятся, то выселить согласно закону, не получится. Единственный выход – остается только ждать, когда договор найма окончится, либо будут повторные нарушения.
Нет договора аренды
Вполне распространенная ситуация. Жильцы проживают в квартире арендодателя, при этом «отношения» не закреплены каким-либо документом. То есть все на доверии. Многие полагают, что если нет договора, то квартирантов выселить не проблема. Но это не так. Они могут отказаться съезжать даже в том случае, если проживают в квартире на незаконных основаниях.
Действовать нужно так – вызвать полицию. Сотрудники правоохранительных органов составляют протокол о незаконном проживании. Далее подается Иск в суд и в качестве доказательства прикладывается протокол. Цепочка достаточно долгая по времени, но других вариантов нет. Вернее, они имеются, но противоречат законодательству РФ.
Закрыть квартиру с вещами жильцов
Квартиру с чужими вещами закрыть можно, однако имеются определенные нюансы. Если же дойдет дело до судебного разбирательства, то вероятность решения в пользу именно собственника только 50%. Исход предсказать нельзя. Суд может посчитать закрытие чужих вещей своеобразной защитой либо расценить как неправомерные действия. Все зависит от конкретной ситуации.
Поэтому лучше в договор заранее внести пункт, что арендодатель имеет право при нарушении условий ограничить доступ в Жилое помещение, удерживать имущество жильцов до решения вопроса.
Следует предусмотреть соразмерность действий наносимому ущербу. Иными словами, если квартирант просрочил арендную плату на несколько дней, а вы уже на пороге квартире и меняете замки, выгоняя человека на улицу, то действия будут трактоваться как несоразмерные ущербу.
Если в договоре имеется пункт об удержании чужого имущества, и вы решили им воспользоваться, то лучше это делать при свидетелях. После этого уже можно начинать переговоры с жильцами.
В таких ситуациях множество нюансов. Если попадется юридически грамотный и въедливый арендатор, то он может затаскать вас по судам, находя то одну, то другую оплошность. И неизвестно, чем закончится дело, кто останется в выигрыше. Безусловно, такие случаи единичны, но исключать нельзя.
Принудительное выселение жильцов
В соответствии с законодательством, только суд имеет право в принудительном порядке выселить квартирантов. Если договориться с ними не получается, вы решили выбрать законный путь, то надо найти юриста, который составит заявление, расскажет, какие документы требуются.
Суд может растянуться на пару месяцев. После этого пройдет еще какое-то время, которое дается судом на выселение. И только после этого квартиранты должны съехать. Если этого не случится, в дело вступают судебные приставы. И вероятность того, что жильцы добросовестно будут оплачивать счета за весь период своего проживания, низкая.
Да, суд обяжет их заплатить за весь период проживания, ущерб, какие-то компенсации, но вряд ли они добровольно это сделают. Поэтому собственника квартиры будет ждать второе судебное разбирательство.
Сотрудники правоохранительных органов не вправе выселять квартирантов, даже если они проживают на незаконных основаниях. Максимум, что может сделать полиция, составить протокол и рассказать о последствия нелегального проживания. Этот прием носит больше психологическую природу.
Почему самостоятельно нельзя выселить жильцов?
Самый популярный и вредный совет, когда жильцы не хотят съезжать добровольно, – «просто выкинуть их вещи на улицу и поменять замки». И на практике многие так поступают, вследствие чего процесс выселения сопровождается конфликтом, угрозами и даже рукоприкладством. Все это противоречит законодательству.
Собственник имеет право закрыть квартиру с имуществом жильцов, если это действие прописано в договоре. Но не имеет право выбрасывать и портить чужие вещи, выгонять людей на улицу, угрожая, избивая.
Самостоятельное выселение может обернуться негативными последствиями. Выбрасывая на улицу чужое имущество, есть риск встретиться с квартирантом в суде, который обвинит в краже нескольких тысяч долларов либо поломки дорогущей техники. И доказать обратное будет сложно, потому что вещи были выброшены или удержаны собственником, а опись при свидетелях никто не составляет.
Так, быстрого и законного метода выселения квартирантов нет. Поэтому важно грамотно составить договор аренды – это главная страховка собственника. Обязательно прописать условия расторжения, в том числе и в досрочном порядке, а также штрафы за неуплату, нарушение условий.
Рекомендуем к прочтению:
Выселение незаконно проживающих граждан в 2022 году
44 110 просмотров
Зачастую люди сталкиваются с вопросом о том, как выселить из квартиры незаконно проживающих. Казалось бы, если прав на жилье нет, то и выгнать квартирантов не составит труда. Однако на практике очень часто владельцы недвижимости сталкиваются с различными проблемами. Разберемся, как действовать, чтобы выселить незаконных жильцов и сами не преступить закон.
Может ли участковый выселить незаконно проживающих?
Участковый не имеет полномочий никого выселять из квартиры. В его функции входит только разъяснительная работа: он может провести профилактическую беседу с нарушителями и указать им на последствия, которые влечет за собой незаконное пребывание в чужом помещении.
Также участковый должен разъяснить то, что за порчу имущества следует уголовная ответственность по ст. 167 УК РФ, а еще предупредить о дальнейшем пристальном внимании к этой ситуации со стороны правоохранительных органов.
В некоторых случаях такой беседы оказывается достаточно для того, чтобы незваные гости покинули чужой дом.
Но она помогает только в 20% случаев. Таким образом, для выселения граждан, которые без законных оснований заняли вашу квартиру, обращаться в полицию практически бесполезно.
Как выселить из квартиры незаконно проживающих
В случаях если незаконно вселившиеся люди отказываются покинуть помещение добровольно, то гражданам приходится прибегать к помощи государственных органов.
Не стоит самостоятельно прибегать к силовым методам и применять физическую силу к незаконным жильцам. Помните, применив физическое воздействие – вы сами нарушаете закон. Лучше прибегнуть к законным методам освобождения квартиры.
- Конечно, необходимо иметь в виду, что процесс этот не быстрый, он требует терпения и серьезной теоретической подготовки.
- Принудительному выселению могут быть подвергнуты лица, самовольно заселившиеся в помещение без каких-либо законных оснований.
- Для подтверждения законности проживания жилец должен иметь один из правоустанавливающих документов:
- ордер;
- договор купли-продажи;
- договор приватизации;
- договор аренды;
- дарственную;
- свидетельство о вступлении в Наследство
- прочие подтверждающие документы.
На практике период времени между выявлением самовольно проживающих лиц и их выселением – достаточно продолжительный. В некоторых случаях в отношении граждан, незаконно занявших жилую площадь, возбуждается уголовное дело по ст. 330 УК РФ. Такая ответственность может наступить, если своими действиями жильцы причинили значительный ущерб.
Способы
Как же можно бороться с самовольным вселением граждан, которые фактически не имеют на это никаких прав?
Собственники зачастую используют следующие способы:
- Обращение в полицию.
- Заявление в прокуратуру.
- Иск в суд.
Далеко не все из них одинаково полезны в данной ситуации. Рассмотрим подробнее.
Обращение в полицию
В случае если незаконные квартиранты не желают освободить территорию или же вовсе угрожают собственнику, то законный владелец имеет право обратиться к участковому.
Если же жильцы, не желая покидать объект недвижимости, применяют к собственнику или третьим лицам физическую силу, то их действия могут быть квалифицированы по ст. 116, 112, 115 или 111 УК РФ в зависимости от тяжести последствий.
Однако, иногда граждане просто проживают в квартире по истечении срока договора, не вносят платежи и уклоняются от требований от освобождения площади. В этом случае сотрудники полиции не смогут оказать помощь. А предложат владельцу обратиться в суд для принудительного выселения.
Также обстоит ситуация и с бывшими членами семьи. Если, после развода, бывший муж (жена) и его родственники не желают покидать вашу квартиру, обращаться в полицию бесполезно.
Заявление в прокуратуру
Существует ряд ситуаций, когда следует обращаться в прокуратуру и законодательством допускается принятие решения о выселении в административном порядке.
Такой вариант возможен, если заявитель не имеет права самостоятельно обратиться в суд, так как он не является собственником жилого помещения. Например, если собственник умер, наследник еще не вступил в права, а жилье самовольно заняли третьи лица.
Важно! Выселяемый Гражданин имеет право на обжалование прокурорского решения в суде.
Административное выселение осуществляется по санкции прокурора и может быть осуществлено в таких случаях:
- если жилище занято самовольно;
- если вселение в квартиру произошло с применением силы в отношении владельца;
- если здание находится в аварийном состоянии и имеется угроза жизни проживающих в ней.
Иск в суд
Право на выселение в судебном порядке возникает на основании ст. 35 ЖК РФ. Выселение осуществляется после вступления в законную силу решения суда.
Если и после этого незаконные жильцы откажутся выселяться, то этим вопросом займутся сотрудники службы судебных приставов. Они имеют право действовать на основании исполнительного листа и заявления собственника, но в рамках исполнительного законодательства.
Порядок действий
Алгоритм действий для выселения граждан, которые незаконно занимают квартиру:
- Предупреждение. Прежде всего, следует обратиться к нарушителям и попросить их покинуть помещение. Если ваша просьба не была выполнена, то нужно направить письменное уведомление или требование о необходимости покинуть незаконно занятую жилплощадь.
О том, как составить требование и уведомление, вы можете прочитать в статье на нашем сайте.
- Обращение в отдел полиции. Актуально, если захватчики не имеют прописки по месту жительства или пребывания. Протокол, составленный в квартире, решение по материалу проверки заявления так же станут доказательствами в суде.
- Обращение в суд. Если же и беседа с участковым не произвела должного эффекта, то необходимо направлять Исковое заявление в суд.
В качестве истца могут выступить:
- законно проживающий в квартире (или несколько жильцов);
- собственник квартиры (физическое лицо, муниципальное образование);
- третьи лица, чьи интересы затрагиваются нелегальным проживанием;
- Прокуратура.
Заявление следует подавать в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения спорной квартиры, то есть по месту проживания ответчика.
Исковое заявление и необходимые документы
В соответствии со ст. 131, 132 ГПК РФ в исковом заявлении обязательно должна содержаться такая информация:
- полное название суда;
- паспортные данные истца;
- данные ответчика;
- адрес спорного объекта недвижимости;
- ссылка на документы, которые подтверждают, что Истец имеет Право собственности на данное жилье;
- суть иска, описание факта незаконного вселения;
- обоснование того, что ответчик не имеет права находится на спорной территории;
- ссылка на Жилищный Кодекс РФ;
- исковые требования о выселении ответчика;
- перечень документов к иску;
- дата составления;
- подпись заявителя.
К исковому заявлению следует приложить:
- копии иска и каждого документа в количестве, соответствующем числу участвующих лиц;
- Доверенность (если истец не будет участвовать в судебных заседаниях лично и его интересы будет представлять другое лицо);
- квитанцию об уплате госпошлины;
- документы, подтверждающие права истца, изложенные в иске;
- расчет взыскиваемой суммы ущерба или морального вреда;
- доказательства, подтверждающие выполнение досудебного урегулирования спора.
О том, как составить иск о выселении незаконно проживающих, вы можете узнать по этой ссылке
Такое происходит редко, но все же мнимый самозахватчик помещения может доказать свои права на проживание на спорной территории и суд может принять решение в его пользу.
Процесс
Выселение по решению суда может осуществляться в добровольном порядке либо в принудительным. Выселением является освобождение помещения от людей, самовольно его занявших, их животных и имущества.
Процедуру выселения не может проводить ни собственник помещения, ни другие лица. Этими полномочиями наделены только судебные приставы. Если даже при наличии судебного решения незаконные жильцы отказываются покидать помещение, то судебные приставы заходят в помещение, выводят нарушителей, выносят их вещи и животных. При этом они не применяют физическую силу и соблюдают сохранность вещей.
В особых случаях, когда самовольные жильцы оказывают сопротивление, для их выдворения привлекаются дополнительно сотрудники МЧС и полиции. Это предусмотрено нормами Федерального закона № 229 от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве».
Заявление в полицию о выселении незаконно проживающих (образец)
Заявление о выселении незаконно проживающих лиц подается в отделение полиции по принципу территориальности, то есть в тот райотдел, который обслуживает территорию, где расположена незаконно занятая квартира.
Этот документ должен быть составлен на имя начальника отдела полиции или непосредственно на имя участкового, если его данные вам известны.
В заявлении обязательно указать:
- фамилия, имя, отчество заявителя и его место проживания
- описание сложившейся ситуации: когда и каким способом в жилье проникли посторонние люди, какие противоправные действия они совершают, какие меры принимались для побуждения их покинуть чужую территорию;
- обращение с просьбой квалифицировать действия нарушителя, принять меры и поспособствовать тому, чтобы он покинул принадлежащую вам жилплощадь.
К заявлению нужно приложить копии следующих документов:
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- официальные требования о выселении;
- другие документы, имеющие отношение к сути происходящего;
- дата, подпись, фамилия, имя, отчество заявителя.
Выселение незаконно проживающих лиц остается достаточно сложным вопросом и имеющим множество нюансов. Если после изучения нашей статьи у вас остались вопросы или ваша ситуация нетипична, то свяжитесь со специалистами нашего сайта для получения бесплатной консультации.
Юрист, специализирующийся на жилищных спорах сможет помочь вам:
- сэкономить время и решить вопрос в досудебном порядке;
- составить иск в суд;
- поддержать его в слушаниях и прениях сторон;
- принести жалобы на решение суда, действия должностных лиц;
- добиться выселения после вступления вердикта в законную силу.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями
Как выселить арендатора из квартиры, если он не хочет выезжать
В первую очередь нужно направить жильцу письменное предупреждение о том, что срок действия договора заканчивается, и вы не будете его продлевать. Лучше отправить заказное письмо Почтой России с описью вложения. В документе нужно указать, когда (время, место) должна состояться передача помещения.
Наличие такого предупреждения будет означать, что договор не продлён. С окончанием срока действия договора арендатор утрачивает право на нахождение в вашей квартире. Выселение жильцов должно производиться по решению суда.
Как обратиться в суд?
Нужно обратиться с иском в районный суд по месту нахождения квартиры. Найти адрес можно на сайте суда в своём регионе. Например, в Москве на этом сайте. Для поиска введите название улицы и дома.
За подачу иска нужно заплатить госпошлину 300 ₽. Если вы не сможете написать иск самостоятельно, то за Услуги юриста в Москве придётся отдать не меньше 30 000 ₽. Судебное разбирательство может занять полгода-год.
Если суд встанет на вашу сторону, то дальше должны подключиться судебные приставы. Сначала они должны направить требование о добровольном исполнении решения суда. Если жилец его не исполнит, то к нему будут применяться меры принудительного исполнения решения суда (ст. 107 ФЗ «Об исполнительном производстве»).
Обычно у приставов много работы. Они могут не сразу обратиться к жильцу с требованием о выселении по решению суда.
Можно ускорить этот процесс, если получить Исполнительный лист в суде и самостоятельно отнести его в службу судебных приставов.
После получения этого листка жильца должны выселить в течение двух месяцев — это срок исполнительного производства. Процедура описана в статье 107 Закона «Об исполнительном производстве».
Если должник не выедет из квартиры в установленный срок, то пристав вынесет постановление о взыскании с должника исполнительского сбора (7% от размера долга, если он был) и определит новый срок для выселения. При его нарушении начнётся этап принудительного выселения без каких-либо дополнительных извещений.
Принудительное выселение производится с участием понятых (иногда при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении, освобождении помещения и описи имущества. Если арендатор оставит в квартире свои вещи, то они будут храниться у пристава.
Всё то время, пока жилец занимает квартиру без продления договора, он обязан продолжать платить аренду. Если не платит, то взыскивать эту сумму придётся также через суд.
Размер платы за фактическое пользование помещением будет определяться по размеру арендной платы, указанной в договоре. Но если договора изначально не было, то нужно будет доказать стоимость аренды.
Можно предоставить в суд ставки по арендной плате за аналогичные объекты и потребовать оплату, исходя из этих цифр.
Законодательством такие отношения не регламентируются. Поэтому для выселения нужно привлекать полицию.
Нельзя пытаться самостоятельно выселять квартирантов с применением насилия, за это предусмотрена уголовная ответственность.
Перед обращением в правоохранительные органы нужно вручить жильцу в присутствии свидетелей (можно попросить соседей) письменное требование о выселении, например, в течение трёх дней. Если жилец не возьмёт требование, то придётся составить об этом акт и подписать его вместе со свидетелями.
По истечении срока, который вы указали в требовании, нужно написать письменное заявление участковому. Возьмите с собой копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру.
Как найти участкового?
На сайте МВД.РФ можно найти информацию об адресе, где находится участковый, и его контактный телефон.
Следует помнить, что он не сможет ничего предпринять, если заявителю не причинён прямой ущерб или физический урон (другими словами, он не будет возбуждать административное или уголовное дело). На практике участковый просто придёт к квартирантам для разъяснения ситуации и предупредит их о последствиях. Такая мера поможет добиться добровольного выселения.
Участковый может сообщить в налоговую инспекцию, что помещение сдавалось в аренду. Но если у вас нет договора, то налоговой на практике будет трудно определить размер налога.
Читайте по теме: Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аренду
3. Арендатор живёт в квартире с ребёнком
Так как ребёнок не прописан в квартире, то работают стандартные правила выселения. Но стоит быть готовым, что на практике суды будут трактовать все сомнения в пользу семьи с ребёнком.
4. В квартире живёт и прописан родственник, который не платит
Родственника можно выселить, если он не платит за коммунальные услуги, сознательно портит имущество или, например, ведёт асоциальный образ жизни.
Порядок действий такой:
1. Предложить родственнику освободить жилплощадь либо изменить своё поведение, ставшее причиной для выселения.
2. Предоставить ему время на поиск нового жилья и переезд. Законодатель допускает проживание человека, получившего предупреждение от собственника жилья о необходимости выписаться, в течение какого-то времени.
3. Обратиться в суд. Выселение может быть добровольным или по принуждению приставов. Если родственник не хочет добровольно выписываться и выезжать из квартиры, то можно обратиться в суд. Только после положительного решения суда можно требовать принудительного выселения из квартиры.
Нужно учитывать, что выселить детей, имеющих регистрацию в квартире, нельзя. Так же как нельзя лишить их этой прописки. Как бы ни сложилась семейная ситуация, несовершеннолетние до достижения ими 18 лет будут обладать полным правом на проживание по месту их регистрационного учёта.
Даже если речь идёт о несовершеннолетнем родственнике, который не прописан в квартире, выселить его сразу не получится. В ситуациях, когда это единственное жильё для ребёнка, суды обычно предоставляют отсрочку. И эта отсрочка может быть как раз до достижения им совершеннолетия.
При судебном выселении несовершеннолетних обязательно присутствие и заключение сотрудника органов опеки и попечительства.
5. Арендатор шантажирует, что расскажет о неуплате налогов от сдачи квартиры
Он вполне может это сделать. Арендатор может доказать, что снимал жильё без договора, потому что вы хотели уйти от налогов или по иным причинам. Для этого жилец может предоставить расписки о получении денег, свидетельские показания или, например, ссылаться на факт передачи ключей.
Налоговую декларацию надо подать до 30 апреля года, следующего за истёкшим налоговым периодом. Если квартира сдавалась в 2019 году, то Налог нужно платить в 2020 году. А если договор аренды с 1 января 2020 года, то налог по нему должен платиться в 2021 году. Возможно, по вашему договору срок уплаты налога ещё не наступил. Это довод в пользу договоров на несколько месяцев.
На сколько бы месяцев не был составлен договор аренды, длительность его срока связывает только арендодателя.
Наниматель квартиры в любое время может расторгнуть договор найма, предупредив об этом собственника за три месяца. Так что договор аренды на год не даёт вам гарантий долгосрочной сдачи квартиры.
На практике предпочтительный срок договора аренды, который обычно устраивает обе стороны, составляет полгода.
Что будет, если не платить налоги
Налоги платить нужно. Согласно статье 208 Налогового кодекса (НК РФ), доходы, полученные от сдачи в аренду, подлежат налогообложению. Ставка налога составляет 13%. Можно приобрести статус самозанятого, в этом случае налог будет ещё меньше — 4%.
Читайте по теме: Как стать самозанятым: подробная инструкция на 2019 год
По статье 122 НК РФ, Штраф за неуплату налога составляет 20% от суммы уклонения, а в случае умышленных действий — 40%.
Стоит учитывать, что сначала налоговая инспекция должна направить требование об уплате налога.
Как налоговая может сама узнать о сдаче квартиры
На практике налоговая инспекция может узнать о доходе от аренды, если:
- квартира сдаётся юридическому лицу, так как юридическое лицо сдаёт бухгалтерскую отчётность в налоговую инспекцию;
- поступила информация от арендатора, соседей, участкового.
С большой долей вероятности налоговая инспекция обратит внимание на эту информацию в следующих случаях:
- если ранее подавалась Налоговая декларация, а потом её перестали подавать;
- если сдаётся дорогостоящая квартира и арендная плата высокая;
- если человек обращается в налоговую инспекцию за получением возврата по налогу;
- если у человека в собственности несколько квартир.
Налогоплательщик не может быть привлечён к ответственности за совершение налогового правонарушения, если уже прошло три года.
Как правильно прописать процедуру выселения из квартиры в договоре
Процедура выселения должна соответствовать требованиям Гражданского кодекса, так что пункты, нарушающие ГК РФ, будут нерабочими.
В договоре надо указать порядок выезда, передачи ключей и возврата помещения. Стоит установить штраф за нарушение этой процедуры.
Выглядеть это может так: «Последним днём аренды помещения является (например) 31 октября 2019 года. В этот день арендатор обязан вернуть помещение и ключи (столько-то экземпляров), освободив помещение от своих вещей.
За невыполнение этого условия арендатор должен уплатить штраф в размере ____ ₽, который может быть удержан арендодателем из обеспечительного платежа.
Также в случае невозврата помещения в указанную дату арендатор будет обязан уплатить плату за дни фактического пользования помещением, равную по размеру сумме арендной платы».
Анастасия, участница сообщества Flats for friends в фейсбуке:
Знакомые столкнулись с неприятной ситуацией. Предупредили жильца за полтора месяца, что не собираются продлевать договор аренды. Однако арендатор категорически отказывался уезжать после его окончания.
Аргументы жильца были такие:
- Я же плачу вовремя.
- Мне тут удобно.
- Не выставите же вы меня на улицу с вещами.
- Я ищу, но мне ничего не нравится. Не нравится двор. Вид из окна. Место. Цена.
- Меня здесь всё устраивает, я буду тут жить. А что, я ведь плачу деньги.
Арендатор имеет хорошую стабильную работу. Проблем с деньгами нет. Он был очень настойчив и отказывался уезжать.
В итоге после практически ежедневных переговоров в течение месяца они пришли к соглашению: знакомые полностью оплатили переезд жильцу (машину и грузчиков) и часть стоимости агента, искавшего ему квартиру. Только на таких условиях арендатор съехал.
В выдворении «загостившегося» полиция бессильна?
«Ты ж подстроила, чтоб гость Ненароком сел на гвоздь. А отседова у гостя – Политическая злость». Л. Филатов «Про Федота-стрельца, удалого молодца»
В Жилищном кодексе РФ отсутствует понятие «гость», а также его права и обязанности. Жилищному праву такой субъект неизвестен, и никакими правами по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением он не наделен.
В связи с этим некоторые «гости» сами наделяют себя правами. В итоге возникает парадоксальная ситуация, когда явление «загостившегося» лица существует, но в законе не описано; что с таким гостем делать – неясно, поэтому органы полиции ничего предпринять не могут.
Поясню на примерах из адвокатской практики. Пожилой мужчина живет в собственной квартире. Там же постоянно зарегистрирована и живет его взрослая внучка. Кроме того, периодически в этой квартире по нескольку месяцев проживают приятели внучки.
Дедушка-собственник возражает против проживания в его квартире посторонних мужчин. Сначала он разговаривал с внучкой и ее гостями по-хорошему, а затем вызвал полицию.
Приехавшему наряду полиции пенсионер объяснил ситуацию, но затем в коридор вышла внучка и сообщила, что молодой мужчина – ее гость, который находится в квартире с ее согласия. Наряд уехал.
Другой случай произошел в муниципальной квартире. Офицер полиции получил квартиру по договору социального найма на себя, жену и двоих детей. Впоследствии супруга встретила другого мужчину.
Брак был расторгнут, а офицер на время уехал к родителям. Вернувшись в квартиру, он застал там сожителя бывшей супруги, который покидать жилище отказался.
Как и в первой истории, приехавшему наряду полиции женщина объяснила, что мужчина – ее гость. Полиция уехала.
В описанных случаях со стороны государства не было немедленного реагирования на нарушение жилищных прав пострадавшего собственника (нанимателя).
Любому здравомыслящему человеку очевидно, что полицейские должны были вывести из квартиры и внучкиного кавалера, и бойкого сожителя на том основании, что другое лицо, правомерно проживающее в квартире, возражает против присутствия там названных граждан.
К сожалению, законодательство идет иным путем: Потерпевший собственник вынужден обращаться в суд с иском о выселении гостя, для которого жилищное право находит достаточно тяжеловесное, на мой взгляд, определение «временный жилец».
Однако судебное разбирательство – процесс длительный. Что реально мог сделать офицер в рассмотренном примере, когда полиция уже уехала? Добровольно покинуть квартиру сожитель его бывшей жены отказывался, мотивируя тем, что находится в гостях у проживающей здесь женщины.
Если офицер изобьет его, ответит по закону. Законодательство оставляет ему право кротко уговаривать «гостя» покинуть помещение – поведение, полагаю, в высшей степени не мужское и вряд ли результативное. Законопослушного человека ситуация практически вынуждает преступить закон.
Таким образом, получается, что во избежание конфликта офицер должен сам покинуть квартиру и долго добиваться в суде выселения «гостя».
На мой взгляд, это правовой абсурд: собственник (наниматель) должен отказаться от принадлежащего ему права проживания в квартире (хотя бы и временно) для устранения в будущем нарушения этого же права!
Таким образом, налицо системная проблема защиты прав добросовестного собственника и добросовестного пользователя жилого помещения, поскольку очевидно, что обсуждаемые нарушения должны устраняться не в далеком будущем в суде, а немедленно – путем не наказуемой законом самозащиты нарушенного права или после обращения пострадавшего в органы государственной власти (в нашем случае в полицию).
Надо сказать, что «изгнание гостя» – общемировая проблема, до сих пор юриспруденцией не решенная. Англо-саксонская Правовая система предлагает для защиты прав добросовестного владельца жилья «доктрину крепости» (Castle Doctrine). Ее суть лучше всего отражает поговорка «my home is my castle».
Считается, что в жизни человека нет места безопаснее и надежнее, чем его собственный дом. В своем доме он обладает всей полнотой прав, поэтому имеет право атаковать вторгшегося в жилище и применить к нему любые меры – вплоть до причинения смерти.
Если хозяин жилища желает вызвать полицию, вторгшееся в его дом лицо ждет арест.
Однако «доктрина крепости» «работает» только тогда, когда в жилище именно вторглись. Если же кто-то из совладельцев пригласил гостя к себе пожить, а другому (другим) проживающим это не нравится, воспользоваться «доктриной крепости» последним не удастся. Пострадавший владелец жилья все так же вынужден обращаться в суд, а судопроизводство на «условном западе» дорогое и длительное.
Что же предлагает отечественная юридическая мысль?
Общенародным заблуждением, на мой взгляд, является утверждение о том, что владелец жилья имеет право вызвать полицию и выдворить гостя после 23.00, – в народе это положение именуется «законом о тишине». В качестве примера можно привести Закон г. Москвы от 12 июля 2002 г.
№ 42 «О соблюдении покоя и тишины в городе Москве». Аналогичные акты приняты и в других субъектах Федерации. Ими запрещены шумные мероприятия в период с 23.00 до 07.00. Однако если «гость» ведет себя тихо, не устраивает пьяных застолий и не мешает соседям, обязанности для него покинуть дом после 23.
00 законодательство не содержит.
Кроме того, даже если полиция выдворит «гостя», он – спустя некоторое время – может вернуться. Пригласивший данное лицо жилец впустит его, и проблема не будет иметь решения иного, нежели в судебном порядке.
Российское законодательство предоставляет гораздо больше прав по выселению «засидевшихся гостей» собственнику жилого помещения, чем владельцу муниципальной квартиры или пользователю, зарегистрированному по месту жительства или пребывания.
Собственник, как известно, вправе требовать устранения всех препятствий владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом. В муниципальной квартире по отношению к «гостям» действуют положения ст. 80 ЖК РФ о временных жильцах.
В названной норме указано, в частности, что «наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам)».
Поскольку в рассмотренных примерах «гость» нарушил все перечисленные в упомянутой норме ЖК РФ условия, а именно: не получил согласия всех проживающих в квартире, наниматель о его появлении в квартире не был уведомлен, – в суд подается иск о выселении временного жильца.
В своей адвокатской практике я столкнулась с проблемой: закон позволяет выселить временного жильца, проживающего в квартире.
Основная сложность для меня как для адвоката потерпевшего постоянного жильца (истца) заключалась в том, как убедить суд, что гость в квартире именно проживает (непроживающего выселить нельзя – такой нормы нет).
Ответчик убеждал суд, что вовсе не проживает в данной квартире, а заходит в гости раз в несколько дней, иногда остается ночевать, но это не является проживанием (следует заметить, что разъяснения термина «проживание» в действующем законодательстве отсутствуют).
Очевидно, что для доказывания факта проживания гостя в квартире необходимо неоднократно вызывать участкового уполномоченного полиции для составления акта о том, что указанное лицо раз за разом оказывается находящимся в квартире, а также приводить в суд свидетелей (например, соседей) – и все это ради получения решения суда о выселении упомянутого гражданина из квартиры.
Но далее поджидает юридический тупик, поскольку получить положительное решение суда – полдела. Его еще надо исполнить.
В моей практике был также случай, когда пенсионерка – собственница квартиры – хотела выселить мужа ее дочери. Несмотря на то что суд вынес решение о выселении, мужчина не съехал. Пенсионерке предстояло пройти ад исполнительного производства, что подорвало ее последние силы и здоровье. В итоге женщина умерла, а зять остался проживать в квартире.
В заключение отмечу, что действующее законодательство, на мой взгляд, содержит неоправданно много условий для защиты прав добросовестного жильца, в равной степени предоставляя неоправданно много преимуществ «гостю», вторгшемуся в квартиру.
Поскольку приведенные примеры нарушения прав добросовестного жильца встречаются повсеместно, изменить ситуацию, на мой взгляд, могло бы включение в законодательство положений, разрешающих полиции немедленно выдворять из квартиры находящихся там лиц по требованию добросовестного владельца или пользователя жилья без выяснения мотивов этих «гостей», характеристики пострадавшего жильца и прочих условий, не относящихся к жилищному законодательству.