Муниципалитету стало проще избежать ошибок при предоставлении земли в аренду или собственность без торгов. Теперь вы можете принимать решения с учетом последних выводов Верховного суда. Он обобщил судебную практику по делам, связанным с предоставлением участков для осуществления сельскохозяйственного производства, в Обзоре от 23.
12.2020. На этот документ можно опираться и в случае, если возникнет судебное разбирательство по иску арендатора или прокурора. Нижестоящие инстанции будут ориентироваться на выводы Верховного суда. В статье — ответы на вопросы, которые часто возникают у муниципалитетов при предоставлении земельных участков в аренду или собственность.
Кому можно предоставлять земельные участки без торгов
Муниципалитет может предоставить свой земельный участок другому лицу в собственность или в аренду по итогам торгов (п. 1 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.6 ЗК). Но есть случаи, когда администрация вправе не проводить торги. Это возможно, в частности, если вы предоставляете участок для ведения сельского хозяйства или осуществления связанного с ним производства (см. таблицу ниже).
Случаи, когда можно предоставить участок в аренду или продать его без торгов
| В аренду | ||
| Крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации |
|
Подп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК |
| Религиозной организации или казачьему обществу |
|
Подп. 17 п. 2 ст. 39.6 ЗК |
| Сельхозпроизводителю с действующим договором аренды земельного участка |
|
Подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК |
| В собственность по договору купли-продажи | ||
| Арендатору земельного участка, предназначенного для сельхозпроизводства |
|
Подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК |
Можно ли предоставить участок без торгов, если на него есть несколько претендентов
Если заявки на получение участка поступили от нескольких предпринимателей, то орган МСУ должен провести торги и предоставить землю победителю. Верховный суд признал такой подход правильным (п. 1 Обзора).
ПРИМЕР 1. Глава крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) потребовал предоставить ему земельный участок в аренду без торгов. Он ссылался на положения части 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.
2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Но местные власти ответили отказом, так как на участок были и другие претенденты. Глава хозяйства обратился в суд.
Он потребовал признать незаконным решение органа МСУ и обязать муниципалитет заключить Договор с КФХ.
Суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении прав заявителя. Последний имеет право заключить с органом МСУ договор аренды без торгов как сельскохозяйственный производитель, участник отраслевой программы господдержки (подп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК, п. 8 ст. 10 Закона № 101-ФЗ).
Вышестоящие суды с такой позицией не согласились. Верховный суд их поддержал. В орган МСУ, уполномоченный на распоряжение участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений от потенциальных арендаторов. В этой ситуации орган МСУ обязан провести торги (определение Верховного суда от 03.02.2020 № 302-ЭС19-27335).
В каком случае можно продлить договор аренды без торгов
Торги не потребуются, если участок уже находится в аренде у сельхозпроизводителя и он желает продлить договор на новый срок (подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК). В таком случае орган МСУ вправе не публиковать извещение о предоставлении участка для ведения сельского хозяйства и сельхозпроизводства (п. 2 Обзора).
На заметку: Продлить аренду на новый срок можно независимо от категории земель
ПРИМЕР 2. Администрация муниципального образования и глава КФХ заключили договор аренды земельного участка без торгов. Позже стороны подписали дополнительное соглашение, которым продлили срок действия договора на пять лет. Но Прокурор счел, что участок надо было предоставить по итогам торгов. Он обратился в суд с иском о признании соглашения недействительным.
Суды первой и апелляционной инстанций, а также суд округа исковые требования удовлетворили (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019 по делу № А19-17524/2017). ЗАТО Верховный суд поддержал главу КФХ. Он указал, что новый договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, можно заключить без торгов, если выполняются три условия.
1. Муниципалитет предоставил арендатору землю для ведения сельскохозяйственного производства.
2. Нет информации о том, что орган государственного земельного надзора выявил нарушения при использовании арендуемого участка. Либо арендатор допустил нарушения, но устранил их.
3. Арендатор подал в орган МСУ заявление о заключении нового договора аренды земельного участка раньше, чем истек срок действия старого договора.
Глава КФХ 10 лет использовал спорный участок по договорам аренды для ведения сельскохозяйственной деятельности и нарушений не допускал. Заявление о заключении договора аренды направил вовремя. Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.
Можно ли без торгов продлить договор аренды на неопределенный срок
Земельный Кодекс содержит правило для арендаторов, которые без торгов получили участки для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года.
Если такой арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а арендодатель не возражает против этого, то договор после истечения его срока продлевается на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом арендатор имеет право подать заявление о заключении нового договора аренды без торгов (п. 3 Обзора).
Документ: Определение от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907
ПРИМЕР 3. Компания взяла землю в аренду на пять лет. Использовала участки в сельскохозяйственном производстве. Когда срок договора истек, компания продолжила использовать эти участки.
Ее руководство полагало, что договор аренды возобновился на неопределенный срок. Со стороны арендодателя возражений не было.
В период действия договора компания обратилась в уполномоченный орган (комитет) с заявлением о заключении договора аренды на новый срок на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК.
Комитет компании отказал. Тогда она обратилась в суд с иском о признании отказа незаконным.
Верховный суд указал, что Земельный кодекс и Закон № 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не исключали возможность возобновления на неопределенный срок договора, при заключении которого можно было не проводить торги.
Договор аренды муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК, если его заключили до вступления в силу закона, который сделал торги обязательными (ст. 422 ГК, п. 1 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73).
Положения кодекса в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключают применение пункта 2 статьи 621 ГК к договору аренды муниципального земельного участка, правомерно заключенному без торгов. Верховный суд удовлетворил Иск.
В какой момент у арендатора возникает право выкупить участок
Арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность, но не сразу. Он должен использовать эту землю как минимум три года (п. 2 ст. 39.3 ЗК). Отсчитывайте этот срок не только по последнему договору аренды. Учитывайте еще и предыдущие арендные соглашения, последовательно заключенные с данным арендатором (п. 4 Обзора).
ПРИМЕР 4. Глава КФХ попросил администрацию продать арендованный им земельный участок без торгов. Чиновники отказали предпринимателю: трехлетний срок с момента заключения последнего договора аренды еще не истек. Глава КФХ обратился в суд.
Суд указал, что администрация и глава КФХ последовательно заключали договоры аренды земельного участка для ведения сельхозпроизводства. Хозяйство использовало землю в общей сложности более трех лет. Поэтому отказ администрации незаконен.
3 года — минимальный срок использования арендованной земли. Только когда он истечет, у арендатора возникнет право выкупить участок
Срок аренды неважен для выкупа земли, если арендатор переоформил право постоянного (бессрочного) пользования участком сельскохозяйственного назначения на право аренды. В этом случае сельхозпроизводитель вправе приобрести участок в собственность независимо от срока его использования по договору аренды (п. 7 Обзора).
ПРИМЕР 5. У арендатора было право бессрочного пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения. Он переоформил это право, заключив договор аренды на 49 лет.
Сразу после этого арендатор попытался выкупить землю. Чиновники, а затем суды первой и апелляционной инстанций отказали сельхозпроизводителю.
Они указали, что он использует участок менее трех лет с момента заключения договора аренды (подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК).
Верховный суд исправил эту ошибку. Арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования участком из земель сельскохозяйственного назначения, на котором отсутствуют здания или сооружения, на право аренды, вправе приобрести эту землю в собственность. Ограничения по сроку владения таким участком по договору аренды для реализации права на выкуп не предусмотрены.
Участок какой площади вправе выкупить сельхозпроизводитель
Орган местного самоуправления определяет площадь выкупаемого участка из земель сельскохозяйственного назначения с учетом установленных законодательством требований к образованию земельных участков. Эта площадь не ограничена только площадью участка, необходимого для использования находящегося на нем объекта недвижимости (п. 6 Обзора).
ПРИМЕР 6. Компания захотела выкупить без торгов весь арендуемый участок сельскохозяйственной земли. Но местные власти отказали.
Они считали, что достаточно предоставить арендатору в собственность землю, необходимую для эксплуатации размещенного на ней склада. Компания обратилась в суд с заявлением о признании отказа органа МСУ незаконным.
Суды удовлетворили заявление истца. Законодательство не содержит ограничений по площади выкупаемого земельного участка.
Можно ли выставлять на торги земельные доли
Орган местного самоуправления может выставить на торги только земельный участок, который сформирован из невостребованных земельных долей, находящихся в муниципальной собственности. Сами земельные доли на торги не выставляйте (п. 10 Обзора).
ПРИМЕР 7. Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным бездействия местной администрации, которая не проводила торги по продаже земельной доли.
Истец указал, что он наряду с другой компанией использует земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Поскольку имеется несколько заинтересованных лиц, которые вправе претендовать на приобретение земельной доли у муниципалитета, то местные власти должны выставить эту долю на торги.
Суды отказали истцу. На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли.
Можно ли продать сельхозпроизводителю участок в составе земель населенных пунктов
Если участок включили в состав земель населенного пункта, то арендатор не может выкупить его для целей сельскохозяйственного производства. Выкуп становится невозможным с момента, когда изменился вид разрешенного использования участка в соответствии с правилами землепользования и застройки (п. 8 Обзора).
На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли
ПРИМЕР 8. Компания более трех лет была арендатором участка, предназначенного для сельхозпроизводства. Она обратилась в департамент администрации с заявлением о выкупе этой земли без торгов. Департамент в выкупе отказал.
В соответствии с генпланом и правилами землепользования и застройки участок был отнесен к зоне общественно-деловой застройки. Его использование в сельскохозяйственных целях не предполагается.
Компания обратилась в суд, потребовала признать отказ незаконным и обязать департамент заключить договор купли-продажи участка.+
Суды отказали в иске. Само по себе включение участка в состав населенного пункта не является ограничением для его выкупа арендатором.
Однако выкупить эту землю для сельскохозяйственного производства невозможно. Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать целям его использования, указанным в заявлении арендатора.
В противном случае муниципалитет вправе ответить отказом (п. 14 ст. 39.16 ЗК).
Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. N 475-ФЗ "О внесении изменений в отдельные Законодательные акты Российской Федерации"
- Принят Государственной Думой 22 декабря 2021 года
- Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2021 года
- Статья 1
Внести в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3399; 2003, N 2, ст. 167; 2004, N 35, ст. 3607; 2008, N 30, ст. 3616; 2016, N 15, ст. 2066; 2020, N 31, ст. 5067) следующие изменения:
- 1) статью 4 дополнить словами», а также осуществление государственного мониторинга земель сельскохозяйственного назначения и ведение государственного реестра земель сельскохозяйственного назначения»;
- 2) статью 5 дополнить словами», а также сбор, обобщение и предоставление сведений в государственный реестр земель сельскохозяйственного назначения»;
- 3) в статье 7:
- а) дополнить новым абзацем четвертым следующего содержания:
- «представлять в федеральное государственное бюджетное учреждение, указанное в статье 15 настоящего Федерального закона, сведения об использовании и о состоянии земель сельскохозяйственного назначения, в том числе о результатах почвенных, геоботанических и других обследований земель сельскохозяйственного назначения, проведенных в соответствии с абзацем третьим настоящей статьи;»;
- б) абзац четвертый считать абзацем пятым и изложить в следующей редакции:
- «получать в установленном порядке из государственного реестра земель сельскохозяйственного назначения сведения о земельных участках сельскохозяйственного назначения, собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами которых они являются;»;
- в) абзац пятый считать абзацем шестым;
- 4) абзац третий статьи 11 изложить в следующей редакции:
- «осуществление государственного мониторинга земель сельскохозяйственного назначения, в том числе государственного учета показателей состояния плодородия земель сельскохозяйственного назначения;»;
- 5) часть первую статьи 15 изложить в следующей редакции:
- «Государственный учет показателей состояния плодородия земель сельскохозяйственного назначения проводится в целях формирования полной и достоверной информации о состоянии плодородия земель сельскохозяйственного назначения и динамике его изменения, включения в государственный реестр земель сельскохозяйственного назначения сведений о состоянии земель сельскохозяйственного назначения.»;
- 6) дополнить статьей 151 следующего содержания:
- «Статья 151. Государственный реестр земель сельскохозяйственного назначения
- Государственный реестр земель сельскохозяйственного назначения представляет собой государственный информационный ресурс, содержащий свод достоверных систематизированных сведений о состоянии земель сельскохозяйственного назначения, об их использовании и иных сведений о землях сельскохозяйственного назначения.
- Источниками сведений государственного реестра земель сельскохозяйственного назначения являются сведения, полученные в ходе государственного мониторинга земель сельскохозяйственного назначения, включая сведения, полученные при государственном учете показателей состояния плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также иные сведения о землях сельскохозяйственного назначения, полученные в том числе посредством единой системы межведомственного электронного взаимодействия.
- Государственный реестр земель сельскохозяйственного назначения ведется с использованием системы государственного информационного обеспечения в сфере сельского хозяйства, предусмотренной статьей 17 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства».
- Государственный реестр земель сельскохозяйственного назначения ведется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере агропромышленного комплекса.
- Предусмотренное частью третьей настоящей статьи полномочие по ведению государственного реестра земель сельскохозяйственного назначения может осуществляться подведомственным федеральному органу исполнительной власти, осуществляющему функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере агропромышленного комплекса, федеральным государственным бюджетным учреждением на основании решения указанного федерального органа исполнительной власти.
- Картографической основой государственного реестра земель сельскохозяйственного назначения является единая электронная картографическая основа, создаваемая и обновляемая в соответствии с законодательством о геодезии и картографии, на которой воспроизводятся границы сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения.
- В государственный реестр земель сельскохозяйственного назначения в качестве дополнительных сведений включаются предоставляемые в порядке межведомственного информационного взаимодействия сведения о собственниках земельных участков, землепользователях, землевладельцах и об арендаторах земельных участков, обладателях сервитутов, публичных сервитутов, о земельных участках и расположенных на них зданиях, сооружениях, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.
- Сведения из государственного реестра земель сельскохозяйственного назначения предоставляются собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков по их запросам в виде паспорта земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения бесплатно.
- Порядок ведения государственного реестра земель сельскохозяйственного назначения, включая порядок представления сведений для внесения в государственный реестр земель сельскохозяйственного назначения, порядок их внесения, состав вносимых в государственный реестр земель сельскохозяйственного назначения сведений, порядок предоставления сведений из указанного реестра, порядок направления запросов о предоставлении таких сведений, в том числе посредством единой системы межведомственного электронного взаимодействия при ведении государственного реестра земель сельскохозяйственного назначения, а также состав и объем сведений, подлежащих внесению в указанный реестр в порядке такого взаимодействия, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
- Форма паспорта земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, форматы предоставления сведений из государственного реестра земель сельскохозяйственного назначения и форма направления запроса о предоставлении сведений из указанного реестра устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере агропромышленного комплекса.»;
- 7) статью 16 изложить в следующей редакции:
- «Статья 16. Государственный мониторинг земель сельскохозяйственного назначения
- Государственный мониторинг земель сельскохозяйственного назначения является составной частью государственного мониторинга земель и представляет собой систему наблюдений, оценки и прогнозирования, направленных на получение достоверной информации о состоянии и об использовании земель сельскохозяйственного назначения.
- Государственный мониторинг земель сельскохозяйственного назначения осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере агропромышленного комплекса, с участием органов государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере агропромышленного комплекса.»;
- 8) абзац второй статьи 20 изложить в следующей редакции:
- «осуществление государственного мониторинга земель сельскохозяйственного назначения, в том числе государственного учета показателей состояния плодородия земель сельскохозяйственного назначения;».
- Статья 2
В абзаце четвертом пункта 3 статьи 67 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4147; 2014, N 30, ст. 4235; 2021, N 24, ст. 4188) слова «в отношении земель» и «и земель иных категорий, используемых или предоставленных для нужд сельского хозяйства,» исключить.
Статья 3
В пункте 12 статьи 6 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 30, ст. 3018; 2016, N 27, ст. 4287; 2019, N 18, ст. 2224; 2021, N 24, ст. 4188) слова «, по государственному мониторингу таких земель» исключить.
Статья 4
В пункте 5 части 3 статьи 17 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, N 1, ст. 27; 2008, N 49, ст. 5748; 2009, N 30, ст. 3735; 2015, N 7, ст. 1016; 2018, N 31, ст. 4861; N 32, ст. 5073; 2021, N 24, ст. 4193) слово «мониторинге» заменить словами «государственном мониторинге».
Статья 5
Внести в Федеральный закон от 25 июля 2011 года N 260-ФЗ «О государственной поддержке в сфере сельскохозяйственного страхования и о внесении изменений в Федеральный закон «О развитии сельского хозяйства» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, N 31, ст. 4700; N 50, ст. 7359; 2014, N 52, ст. 7535; 2018, N 18, ст. 2579; N 53, ст. 8489; 2021, N 24, ст. 4195) следующие изменения:
- 1) в части 1 статьи 5 слово «мониторинга» заменить словом «наблюдения»;
- 2) в части 4 статьи 8 слово «мониторинга» заменить словом «наблюдения».
- Статья 6
- Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2022 года.
- Президент Российской Федерации В. Путин
Муниципальная земля и участки с/х назначения для фермерства, сельхозпроизводства и ведения ЛПХ
Сельскохозяйственная земля находится за пределами населённого пункта. Одна её часть, в виде используемых участков, принадлежит гражданам и юридическим лицам. Другая, ничем не занятая и свободная (целинная) и с подготовленными земельными участками, – государству или конкретному муниципалитету, то есть относится к публичной собственности.
Владельцами (субъектами права) публичных земель СХН являются публично-общественные образования:
- государство в целом
- субъект РФ (в лице его органа исполнительной власти)
- отдельный муниципалитет
Государство и муниципалитет, как собственники своего земельного имущества, обладают правом распоряжения публичной землёй. В числе распорядительных полномочий – предоставление ЗУ из земель с/х назначения гражданам и юридическим лицам.
Предоставление ЗУ СХН – суть задачи, порядок решения
Передача (предоставление) земли или участка с/х назначения – задача с универсальными способами решения.
Муниципальные/государственные земли СХН передаются частным лицам, компаниям, организациям:
- в собственность
- в аренду
- в безвозмездное срочное пользование (статья 39.10 ЗК РФ):
- гражданам – для ведения ЛПХ для производства с/х продукции без права возведения на нем зданий и строений на срок не более чем 6 лет
- гражданам – для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности на срок не более чем 6 лет
- гражданам – в целях осуществления с/х деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более чем 5 лет
- гражданам и юридическим лицам – для с/х использования охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающих строительства зданий, сооружений, если такие ЗУ включены в утвержденный в установленном Правительством РФ порядке перечень ЗУ, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, на срок не более чем 5 лет
Порядок передачи каждого конкретного участка будущему правообладателю происходит в следующих процедурных вариантах:
- открытые торги по полностью сформированному наделу
- победитель приобретает право на заключение договора аренды участка
- ЗУ остаётся в публичной собственности
- заявитель (победитель) становится арендатором ЗУ – после заключения и регистрации договора
- заключение договора безвозмездного пользования участком (без проведения торгов):
- ЗУ остаётся в собственности муниципалитета
- заявитель становится пользователем ЗУ – после заключения и регистрации договора
- выкуп изначально неоформленного ЗУ по заявлению претендента (без проведения торгов) – участок перейдёт в собственность после выполнения за счёт заявителя следующего цикла работ:
- межевание
- согласование результатов межевания с собственником земли
- постановка участка на кадастровый учёт
- регистрация ЗУ
- заключение договора купли /продажи ЗУ с собственником земли
- расчёт с собственником ЗУ (оплата стоимости участка)
Для получения участка СХН заинтересованному лицу необходимо обратиться в Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) администрации МО:
- подать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка:
- в аренду
- в собственность за плату
- в безвозмездное пользование
- указать в заявлении наименование вида разрешённого использования земельного участка в соответствии с наименованием по Классификатору ВРИ ЗУ (Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412)
К заявлению нужно приложить документы:
- схема расположения ЗУ на кадастровом плане территории
- документ, подтверждающий личность заявителя
- документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя,
- если с заявлением обращается представитель заявителя
- соглашение о создании крестьянского (фермерского) хозяйства – при заявлении на предоставление ЗУ для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности КФХ
- если фермерское хозяйство создано несколькими гражданами
КУМИ обеспечит публикацию извещения о предоставлении ЗУ для целей, указанных в заявлении, – в срок, не превышающий 30 дней с даты поступления заявления.
Требования к предоставляемым публичным участкам сельхозназначения
Участки СХН от государства и муниципалитета должны соответствовать общим требованиям к ним как к объектам права собственности (пункт 3 статьи 6 ЗК РФ):
- иметь установленные и зарегистрированные границы
- обладать месторасположением, определённым при межевании, или точным адресом
- быть постановленными на государственный кадастровый учёт
Предельные (максимальные и минимальные) размеры публичных ЗУ, предоставляемых гражданам в собственность, устанавливаются:
- ГрК РФ (статья 38):
- введение предельных параметров ЗУ в градостроительные регламенты
- градрегламенты для соответствующей территории (территориальной зоны) включаются в ПЗЗ (правила землепользования и застройки)
- ЗК РФ (статья 11.9)
- региональным законом
- распоряжением местной администрации
Площадь участка, образуемого при межевании из публичной земли, на котором предусматривается:
- ведение личного подсобного (ЛПХ)
- осуществление крестьянским (фермерским) хозяйством (КФХ) своей деятельности
- занятие с/х производством
не должна нарушать требование градостроительного регламента – быть меньше допустимой минимальной площади или превышать её максимальную величину. Несоблюдение предельных размеров участка, установленных градостроительным регламентом в ПЗЗ, повлечёт невозможность его постановки на кадастровый учёт.
Установление пределов по размерам ЗУ зависит:
- от наличия в соответствующем регионе достаточного количества свободных земель
- от соотношения свободных и занятых земель на территории поселений
- от востребованности земель в сельскохозяйственных и личных подсобных целях
- от численности и плотности населения
- от направлений и перспектив использования земель
ЗУ для КФХ
Пример – Ленинградская область:
областным законом №118-оз от 13.11.2015 установлены следующие предельные размеры ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности:
- минимальный предельный размер ЗУ для КФХ – 1 га
- максимальный предельный размер ЗУ для КФХ – 100 га
ЗУ для ЛПХ
Полевой участок под ЛПХ, расположенный за чертой поселения, используется исключительно для производства с/х продукции – без права возведения на нём зданий и строений.
Предельные (максимальные и минимальные) размеры ЗУ, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения ЛПХ, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 4 статьи ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» № 112 от 07.07 2003).
- К примеру, минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель СХН на территории Ленинградской области не может быть менее 1 гектара (статья 3 областного закона № 107- оз).
- Источник сведений о предельных размерах ЗУ СХН
- Узнать предельные размеры, допускаемые при формировании ЗУ сельхозназначения, можно на официальном сайте местной администрации (пример) – в разделах:
- Формированием публичных земельных участков с/х назначения, подлежащих предоставлению, занимаются как сами собственники, так и претенденты на получение земельных наделов.
Участки, подготовленные государством и муниципалитетом, выставляются на торги на заключение договора на право аренды с победителем, а те, что сформированы претендентами, выкупаются ими в собственность (пункт 3 статьи 39.11 ЗК РФ).
Источники информации о сформированных участках и списках свободных земель сельхозназначения
1. Официальные сайты администраций
Информацию о подготовленных для торгов муниципальных участках СХН и свободных землях с/х назначения можно найти на официальных сайтах администраций поселений и администраций субъектов РФ (пример).
На ресурсах в обязательном порядке излагается Порядок предоставления земельных участков из земель с/х назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Всегда есть возможность скачать бланк заявления установленной формы.
2. Публичная кадастровая карта
Исходные сведения о свободной земле, из состава которой нужно выделить ЗУ СХН и далее оформить его в собственность, можно получить, используя, например, такой информационный ресурс, как публичная кадастровая карта (ПКК), разработанный Федеральной службой государственной картографии, реестра и кадастра:
Этот онлайн-сервис предназначен непосредственно для ознакомления с данными ГКН (государственного кадастра недвижимости).
3. Сайт Федерального агентства по управлению государственным имуществом
Перечень земельных участков СХН, предназначенных для вовлечения в хозяйственный оборот в субъектах Российской Федерации представлен и регулярно обновляется на официальном сайте Росимущества.
4. Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства
Навигатором в поиске свободной земельной территории могут стать материалы государственного фонда данных территориального отдела Управления Росреестра – единственного держателя фонда сведений муниципального землеустройства.
Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства (ГФДЗ), утверждён приказом Минэкономразвития России № 376 от 14.11.2006).
Предоставление материалов фонда – государственная услуга. Действует административный регламент:
- услугу оказывают:
- Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) – федеральный орган исполнительной власти
- территориальные органы – Управления Роснедвижимости по субъектам РФ (Управления)
- территориальные отделы Управления (подразделения)
- вид Услуги – предоставление заинтересованным лицам бесплатно:
- сведений о документах
- выписок
- выкопировок
- оригиналов документов для ознакомления
- копий документов, заверенных надлежащим образом
- основание для предоставления материалов – заявление от заинтересованного лица
ГФДЗ – это чрезвычайно обширный архив первоначальных документов на земельные участки, всей землеустроительной документации, геодезической и картографической продукции, изготавленной при проведении землеустройства.
Землеустроительная документация, включённая в ГФДЗ, является федеральной собственностью и не подлежит приватизации. Это документы постоянного хранения.
Информация, содержащаяся в ГФДЗ, открытая и общедоступная. Исключением являются сведения, отнесённые законодательством РФ к категории ограниченного доступа.
Основную часть ГФДЗ составляют уникальные материалы:
- информация о состоянии и использовании земель
- информация об обеспечения рационального использования земель и их охраны
- материалы по установлению границ населённых пунктов
- карты (планы) границ населённых пунктов
- описание границ
- планы границ территориальных зон и данные о внесении сведений о таких границах в ЕГРН
- дела по отводу земельных участков садоводческим товариществам
- дела по отводу ЗУ юридическим и физическим лицам для различных целей
- материалы по перерегистрации земель в коллективных садах
- проекты перераспределения земель с/х предприятий:
- это единственные документы, подтверждающие наделение граждан земельными долями
- землеустроительные дела, изготовленные до 2008 года, в отношении земельных участков физических и юридических лиц, садоводческих и дачных товариществ:
- копии правоудостоверяющих и правоустанавливающих документов на ЗУ
- акт согласования границ ЗУ со смежными землепользователями
- план (чертёж) границ ЗУ
- каталог координат точек границы ЗУ
- дела по передаче земель в ведение сельских Советов
- материалы инвентаризации земель населённых пунктов
- материалы инвентаризации земель СХН
- материалы почвенных, геоботанических обследований
- материалы оценки качества земель
- планово-картографические материалы различных масштабов
- информация по описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства
- проекты внутрихозяйственного землеустройства
- проекты рекультивации нарушенных земель
- материалы государственного мониторинга земель:
- в том числе отчёты «О наличии земель и распределении их по формам собственности, категориям, угодьям и пользователям» по регионам и районам
Документы из ГФДЗ могут получить:
- органы государственной власти
- органы местного самоуправления
- юридические лица
- граждане
Документы фонда данных землеустройства используются:
- органами госвласти и органами местного самоуправления:
- в деятельности по планировке территорий муниципальных образований и населенных пунктов
- при принятии решений о предоставлении земельных участков
- при осуществления мероприятий в рамках муниципального земельного надзора.
- кадастровыми инженерами:
- как исходные данные при проведении кадастровых работ по установлению границ ЗУ
- при проведении кадастровых работ по установлению границ объектов землеустройства
- при уточнении границ ЗУ (когда местоположение границ необходимо подтвердить из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ ЗУ при его образовании)
- для определения местоположения границ ЗУ при выполнении комплексных кадастровых работ
- гражданами и юридическими лицами:
- материалы инвентаризации земель населённых пунктов, к примеру, позволяют гражданам в настоящее время оформить права на используемые ими ЗУ в силу приобретательной давности
- сведения о наличии земель и распределении их по формам собственности, категориям, угодьям и пользователям могут стать «нитью Ариадны», которая приведёт к удачному финишу в поиске ЗУ для фермерства или ведения ЛПХ
Для получения документов из ГФДЗ необходимо обратиться с заявление в областное Управление Росреестра или в его территориальное подразделение, расположенное в муниципальном районе.
Способы подачи заявления на предоставление материалов ГФДЗ
- получить информацию о порядке обращения в формате onlin и скачать бланк заявления на официальном сайте Росреестра:
- сделать обращение в личном порядке, подготовив документы:
- заявление установленной формы (приложение №3 административного регламента № 376)
- документ, удостоверяющий личность заинтересованного лица
- документ, удостоверяющий личность уполномоченного представителя
- в случае если заявитель действует по доверенности от имени заинтересованного лица, – Доверенность
- отправить обращение по почте с вложением документов:
- только заявление
- в заявлении должен быть указан адрес получателя копий материалов ГФДЗ – если материалы землеустройства носят открытый, общедоступный характер
Для получения информации ограниченного доступа заинтересованные лица представляют:
- заявление
- оригинал документа (или его копию, удостоверенную нотариально), дающего право на получение документов из ГФДЗ ограниченного доступа
Документы ограниченного доступа по почте не предоставляются.
Оригиналы материалов ГФДЗ предоставляются заинтересованным лицам без права их выноса из помещений ГФДЗ отдела.
Консультационные услуги
Смотреть раздел «Тарифы»:
пункт 6 – консультации по вопросу предоставления публичных земельных участков из земель с/х назначения для фермерства и ведения ЛПХ
Полезно знать
- Подключение к электросетям в СНТ и ОНТ по новым эффективным правилам – с 20 октября 2021 года – здесь
- Строительство частного дома в охранной зоне ЛЭП – только при решении о согласовании с сетевой организацией – здесь
- Законопроект о продлении «дачной амнистии» до 1 марта 2031 года – здесь
- Сельский туризм: новое эффективное направление фермерства – 2022 – читать здесь
- О торговле непосредственно на фермерском участке – читать здесь
- Новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – здесь
- Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
- С положениями грядущей «гаражной амнистии» 2021 – 2026 можно ознакомиться здесь
- О практической полезности кадастрового плана территории (КПТ) – здесь
- Регламент подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) – здесь
Заявка на юридическую консультацию →