Юристы рассказали, какие права имеют дети, которые владеют недвижимостью, как оформить квартиру на ребенка или выделить ему долю
4 PM production/shutterstock
Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.
Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.
Права несовершеннолетнего на Недвижимость
Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).
В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в Брак и т. п.).
Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка
Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость.
Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в Залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.
Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником
Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.
Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.
На что обращают внимание органы опеки
Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья.
Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.
Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.
Как оформить квартиру на ребенка
Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.
«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия.
В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей.
Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.
) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».
Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила Юрист.
По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся.
Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.
Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного.
«Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее Договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.
Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист.
Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения.
Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала Эксперт.
Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, Процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости.
В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О.
, паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко.
По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре.
Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.
Как продать квартиру с долей ребенка
Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки.
Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.
Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства.
Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.
По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Блиц-интервью с Викторией Данильченко, юристом, председателем «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко»
— Имеет ли право ребенок на недвижимость отца после развода?
— Дети не имеют права на собственность родителей ни до развода, ни после него. Однако они могут быть зарегистрированными и проживать на жилплощади родителей до совершеннолетия даже после развода.
— С какого возраста можно оформить квартиру на ребенка?
— Законодательство не ограничивает возможность оформления недвижимости на человека по возрасту.
— Может ли несовершеннолетний купить квартиру?
— Приобретение несовершеннолетним недвижимости в собственность возможна только при участии его законных представителей. Ребенок может стать собственником с момента получения свидетельства о рождении.
Право собственности можно сразу оформить на ребенка без предварительного оформления на законных представителей.
Если сделка осуществляется при участии кредитных средств, в том числе и ипотечных, необходимо получение разрешения органов опеки и попечительства.
— Можно ли прописаться в квартире, где собственник — несовершеннолетний?
— Поскольку регистрация на жилплощади дает право проживать на ней, что может негативно отразиться на несовершеннолетнем, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства.
Далее один из родителей вместе с нотариально заверенным разрешением второго родителя отправляется к нотариусу, в паспортный стол или ФМС, где ставит подпись в заявлении предоставлении жилплощади либо договоре о безвозмездном пользовании ею за собственника.
Кто живем с двумя детьми в однушке? — 144 ответа на форуме Woman.ru
144 ответа
Последний — 19 января, 16:52 Перейти
Гость
Это жесть, ужас и спасибо родителям я ни детей ни семью не хочу после такого детства. Да и как родители ахались слышала отлично
Hm
А материнский капитал (409 тыс руб) потратить на улучшение квадратометрочного состояния — не судьба?
Ян@
М, я может что путаю, вы тогда поправьте. Но, материнский капитал по России вроде имеет разную суму? Потом вот Москва. Ну допустим однушка стоит 5 000 000 руб, если её продать, а двушка уже 8 000 000 руб. И что дадут эти 400 штук по-вашему?
Hm
1) Материнский капитал один на всех. 2) Мы не знает откуда Автор. В регионах другие цены, соответственно и разница меньше. 3) В МСК есть замкадье
Hm
1) Материнский капитал один на всех. 2) Мы не знает откуда Автор. В регионах другие цены, соответственно и разница меньше. 3) В МСК есть замкадье
Ян@
По России конечно дешевле квартиры, но ситуация та же — двушка всегда на порядок дороже.
Автор темы
Здравствуйте,форумчанки! Поддержите,пожалуйста.У нас есть малыш и я еще забеременела.Аборт делать не пойду ни за что.
Просто поделитесь советами,как выжить в однушке,как всем поместиться?как сделать так,что бы у всех был свой угол.
А так же подскажите,знающие люди,есть ли у нас возможность получить с нашего любимого государства хоть какие-нибудь льготы на приобретение жил.площади?Спасибо всем,кто участвовал.
Гость
Ну или продать свою и брать ипотеку
Ян@
Значит, капитал с чем-то попутала, буду знать. Замкадье — это ад, конечно, но, допустим. Однушка в замкадье (не новостройка) стоит в среднем 2 000 000, двушка (новостройка) 3 200 000 на момент строительства, по окончанию — дороже. Тоже 400 штук не спасут. По России конечно дешевле квартиры, но ситуация та же — двушка всегда на порядок дороже.
Гость
Но очень трудный, работать придется папе годы и годы
Гость
В провинции вообще то нормальная однушка стоит 2 000000 руб, а в замкадье дороже
Ян@
двушка всегда на порядок дороже.
Ян@
Значит, капитал с чем-то попутала, буду знать. Замкадье — это ад, конечно, но, допустим. Однушка в замкадье (не новостройка) стоит в среднем 2 000 000, двушка (новостройка) 3 200 000 на момент строительства, по окончанию — дороже.
софия
Я жила и живу в однушке,правда дочери уже купили жилье.А сыну сделали комнату в кухне,а кухню переместили в прихожую.Жаль во время ремонта убрали дверь к себе в комнату,что б места было больше.А так у ребенка есть своя комната,и мы отдельно.
Hm
А материнский капитал (409 тыс руб) потратить на улучшение квадратометрочного состояния — не судьба?
Гость
смотря какой метраж. перегораживать придется. пока дети мелкие отлично разместитесь.
по льготам поищите в поисковике, но я бы на особо не надеялась.
Москвичкка
Ужас!а зачем детей-то вообще рожаете?***-люди так делают, главное пораньше замуж и родить,как в деревнях. Нормальные сначала в жизни устраиваются, а детей всегда успеете.и не надо разговоров про то,что детям главное любовь, им главное сейчас айфоном, велосипед, машина и тп. А эгоисты-родители рожают потому,что видите ли хотят, а хотят ли дети вас???
Ева
У вас своя квартира или съёмная? Я бы посоветовала снять двух комнатную квартиру и в ней жить, а свою сдавать. Потому-что жить с детьми в одной комнате кошмар!
Анна
А чего сразу нормальная?))Можно взять убитую в хлам квартирешку или полуразвалившийся домик и сделать из них конфетку своими руками..Конечно,если руки есть и голова.. Мы так и сделали в свое время..взяли развалину на земле и выстроили коттедж со временем))
Гость
а почему не будете делать аборт? это очень бысторо и не так уж страшно. особенно вакум. а жизнт себе и детям портить — это как? а если развод — чья эта однушка и как делить будете? думаю. что ваш папа может из этого дурдома сбежать.
Гость
я так в детстве жила…ужс полный!!! при том, что я с детства человек которому ооооочень нужно личное пространство..поэтому в 10 лет меня успешно сбагрили жить к бабушке в соседний подъезд 🙂 Что хочу сказать по ситуации…у меня такой проблемы нет, но у многих друзей была.
они:- продавали машину, однушку в которой жили, а это 300,000+1,500,000 и получали материнский капитал те +400,000 = 2,200,000. ЖИВЕМ В БЛИЖАЙШЕМ ПОДМОСКОВЬЕ! За эту сумму у нас большой выбор 2хкомнатных квартир.
А если в новостройке, то и 3ку можно взять! А те кто цепляется за Москву типо там на это ничо не купишь…ну и живите тогда в своей Москве в однушке…в тесноте но ЗАТО бл е ать в Москве…бред собачий)))- другие брали ипотеку…ясен пень туда вбухивали деньги от однушки и от мат.капитала…
Оставалось покрыть ипотеку не такую уж и большую. Естественно пояса затянули…а вы как хотели? и рыбку съесть и н а х е р сесть?
Второго ребенка надо планировать, хоть дети это счастье, но поверьте, вашему счастью 4ром в одной комнате будет жесть как плохо. по себе опять же знаю
Зима
и все ж таки как (КАК??) раньше жили люди — по коммуналкам- годами- семьями. Помню себя — мне 10 лет, брату 1 год, родители. Мы жили в комнате коммунальной квартиры. Комната 19 кв. м.
Автор темы
Ой,ладно…..Однушка моя,ребенок согласованный ,а не залетный.Так что без абортов обойдемся…
Зима
Хм… автор, СОГЛАСОВАННЫЙ второй ребенок в однушке???
Гость
Ну или продать свою и брать ипотеку
Гость
[quote=»Автор темы» знаюБЛИЖАЙШЕЕ ПОДМОСКОВЬЕ…А конкретнее назовите район.Мы в Москве живем,но не против переехать в Подмосковье с лучшими условиями.
Гость
а вообще-на что детей обрекаете? Правда знаю даму, 2 родила на съемной, муж при этом машину за лям купил, а погодя к любовнице беременной свалил-романтика!
Украли ребенка в бутово ком
Ваш вопрос: украли ребенка в бутово
В 1 ком. кв. привет. приписана я и двое детей, площадь квартиры 38 м. можно ли нам встать на улучшение жил. условий?
Ответ юриста:
Для Москвы, учетная норма устанавливается в размере 10 квадратных метров на 1 человека площади жилого помещения для отдельных квартир. Означает вы не можете встать на улучшение жилищных критерий.
________________________________________
Как мне поступить если бывший муж платит Алименты за 2-х детей в размере 600 рублей?
Ваш вопрос: украли ребенка в бутово
Здравствуйте! Я развелась с мужем 3,5 года назад.Не подавала на раздел имущества хотя могла,подала только на алименты 1/4, старшей 7 лет,младшему 3 года.Я уволилась с работы т.к. детей смотреть не кому.После развода он устроился на работу где з/п минимальная как он говорит 10000 руб.Платил алименты по разному от 3000 т.р.
,до 800,600 р. в месяц за 2-их детей.Помогать не хочит, год назат женился на другой и говорит,что у него другая семья,и чтоб я на него не расчитывала.Предлогала откозаться от детей,т.к матерям оденочкам пологается кокая та помощь,он не согласился но и платить не хочет.
https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I
Как мне поступить? Может переписать заявление? То на кокую ставку?Спасибо!
Ответ юриста:
Здравствуйте!
У вас детки рождены в браке и он в свидетельстве о рождении малышей указан как отец, потому Вы не будете матерью-одиночкой.
Можно писать заявление в суд, где вынесено решение о взыскании с него алиментов и просить установить алименты в жесткой валютной форме на каждого малыша, а 1/4 толики как Вы указываете в вопросе.
В данном случае он должен будет платить твердоустановленную сумму каждый месяц, независимо собственной заработной платы.
Сумма алиментов будет индексироваться при увеличении малого размера оплаты труда (МРОТ) в установленном порядке.
________________________________________
Дети в прива-и не учавствовали
Ваш вопрос: украли ребенка в бутово ком
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста! У нас 3-х ком кв, приватизирована на 3 т.е Мама (папа умер) брат и я , еще есть в прописке мои дети (двое). не совершенно летние. Дети в прива-и не учавствовали.
Брат решил продать квартиру по договоренности с матерью цена кв около 3 мл . Как быть с моими детьми на такую сумму которая мне положена при продаже даже на покупку сарая не хватит!!!! Заранее спасибо.
Ответ юриста:
Здравствуйте Наталья!
Вы сможете не продавать свою долю в квартире и остаться в не проживать, а мать и брат реализуют только свои толики.
________________________________________
Школа отказалась принимать ребенка в 1 класс
Ваш вопрос: украли ребенка в бутово ком
Здравствуйте . У меня возникла проблема с записью ребенка в первый класс. Ребенок опекаемый . Я обратилась 25 апреля в школу и хотела записать его в первый класс по обыкновенной программе , но мне отказали . Мне сообщили что все 4 класса для первоклашек по обыкновенной программе заняты , в них по 25 человек .
Сказали что есть свободные классы по программе развивающей , но мне она не подходит , так как мы целый год ходили к психологу в органы опеки и она посоветовала обычную программу . Еще директор сообщил что есть свободные места в обыкновенный класс , но он без учителя и кого поставят неизвестно .
Мой второй сын родной , который сейчас заканчивает 1 класс всего в группе 27 человек . И поэтому я не понимаю почему мне отказывают с моим опекаемым сыном . Прошу подскажите кому обратиться , чтоб ребенка устроить в первый класс и куда еще раз обратиться чтобы наказать эту школу за такое обращение к опекаемым детям.
Я проживаю в Иркутской области в г. Усть –Кут.
Ответ юриста:
Здравствуйте.
Согласна п.3 ст. 5 Закона «Об образовании» государством гарантированна общедоступность исходного и среднего (общего) образования.
Вам необходимо обратиться в обозначенную школу с письменным заявлением о приёме ребёнка, на втором экз. которого попросила поставить дату с подписью директора либо секретаря, в случае если не воспримут направьте почтой с извещением.
После этого можно будет обратиться в Управление образования по Красноярску либо в суд по месту нахождения ответчика.
________________________________________
Был оформлен отказ от ребенка в роддоме, сможет ли он унаследовать квартиру матери?
Ваш вопрос: украли ребенка
Мать (не дееспособна, инвалид) отказалась от ребенка в роддоме. (отца нет) Ребенок единственный. Мать собственник квартиры. Прошло уже 15 лет. Сейчас мать в плохом состоянии, болеет. Кому перейдет квартира матери после её смерти по наследству? Перейдёт ли её единственному ребенку?
Ответ юриста:
Отказ от малыша в роддоме Мама (не дееспособна, инвалид) отказалась от малыша в роддоме. Ребенок единственный. Мама собственник квартиры. На данный момент мама в нехорошем состоянии, хворает.
Кому перейдет квартира мамы после её погибели по наследию? Перейдёт ли её единственному ребенку?
Александр
Мама лишена родительских прав, алименты мама платит? ребенок усыновлен?
Если усыновлен, то он не сумеет наследовать после собственной био мамы.
________________________________________
Может ли школа взять ребенка в 1-ый класс по мету проживания?
Ваш вопрос: украли ребенка
Здравствуйте,подскажите пожалуйста,моему ребенку 6 лет,с рождения сына мы живем с бабушкой, в 13 комплексе в г. наб челны,а прописаны в 52 ком-се у отца ребенка, у меня нет возможности возить ребенка на транспорте в школу где мы прописаны,это и не безопасно для ребенка,я бы хотела его отдать в школу по месту проживания,могут ли в данной школе нам в этом отказать?
Ответ юриста:
Здравствуйте, Юлия!
Да, отказать могут. Вы сможете зарегистрироваться временно либо повсевременно по месту собственного фактического проживания.
Либо ожидать 1 августа, когда будут сформированы списки и школа может взять вас по заявлению в этом случае, если останутся свободные места. Но здесь нужно глядеть на определенную наполняемость школы, на данный момент в почти всех солидный школах не остается свободных мест к этой дате.
Школа должна взять тех, кто относится к закрепленному микрорайону. Не считая тех школ, которые ведут т.н. городской набор либо областной.
________________________________________
К кому мне обратиться, если бывшая жена увезла детей в другой город?
Ваш вопрос:
Бывшая жена тайком увезла детей в новокузнецк из москвы,и не даёт с ними общаться. Куда мне обратиться? я даже не знаю как проживают мои дети,родительских прав я не лишон. Заранее благодарен.
Ответ юриста:
Здравствуйте.
Иск к ответчику, место проживания которого непонятно либо который не имеет места жительства в Русской Федерации, может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества либо по его последнему известному месту проживания в Русской Федерации.
Иск будет об установлении порядка общения с детками.
Сможете подать заявление в полицию об исчезновении малышей. Отыщут и сообщат вам их адресок.
________________________________________
Похожие ответы:
Порядок и правила проживания в квартире с долевой собственностью
Право собственности дает возможность распоряжаться недвижимостью, регистрироваться и проживать на принадлежащей жилплощади. Кто может проживать в квартире в долевой собственности, определяют в зависимости от степени родства и наличия прав на имущество или его часть.
Поскольку Закон не устанавливает границ минимально допустимой жилплощади, которой может владеть человек, может получиться так, что на 5 квадратных метрах оказывается целая семья, которая будет требовать доступа к общим помещениям и внутриквартирному оборудованию.
Такое положение нарушает права остальных собственников согласно ст. 247 ГК РФ.
Вместе с тем каких-либо ограничений по количеству зарегистрированных лиц в жилом помещении закон не содержит.
Сложности совместного использования квартиры в долевой собственности
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
Долевая собственность может возникнуть не по воле будущих собственников:
- приватизация;
- наследование;
- покупка с участием маткапитала;
- дарение.
- Чем больше доля в имуществе, тем больше ее рыночная стоимость, однако большая доля не гарантирует комфортного проживания в пределах одной квартиры, если владелец меньшей доли прописывает в ней свою семью и многочисленных родственников.
- Чтобы исключить нарушения прав других собственников, следует разобраться, кто вправе жить в долевой собственности согласно нормам закона.
- Проживание в квартире, которой владеют сразу несколько собственников, регулируется рядом законодательных норм.
| п. 2 ст. 36 ЖК РФ | Определяет права каждого владельца на общее имущество в квартире. Им можно распоряжаться или пользоваться. |
| п. 1 ст. 247 ГК РФ | Устанавливает правила владения и пользования имуществом в долях. Квартирой пользуются совместно согласно устной договоренности, либо согласно подписанному соглашению о порядке пользования жилыми помещениями. |
| П. 2 ст. 247 ГК РФ | Собственник вправе пользоваться жилплощадью соразмерно своей части в квартире. Если невозможно обеспечить комфортное проживание и пользование общими помещениями, собственник вправе рассчитывать на компенсацию со стороны других участников долевой собственности. |
| Ст. 20 ГК РФ | Место жительства человека считает адрес, где он живет или находится большую часть времени. Пунктом 2 устанавливается право детей до 14 лет проживать совместно с представителями – опекунами, родителями, усыновителями. |
| Ст. 28 Правил регистрации граждан РФ, утв. ПП №713 от 17.07.1995 г. | Подтверждает право ребенка быть прописанным и проживать вместе с обоими или одним из родителей. Место жительства ребенка определяют родители совместно, а при разводе – определяет суд, учитывая мнение опеки. |
Закон, наделяя собственника правом распоряжаться своим имуществом, допускает возможность прописки и проживания других лиц.
Они могут жить и пользоваться общими помещениями и оборудованием на правах временного гостя, арендатора, нового жильца с постоянной пропиской.
Однако получить право проживания в долевом имуществе несобственник может только при наличии общего согласия других собственников. Исключение составляет регистрация детей – для неё согласия не требуется.
Что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников?
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
Независимо от величины доли, каждый участник долевого имущества имеет право голоса и может разрешить другим гражданам проживать на жилплощади, либо запретить это. Иными словами, прописать даже близкого родственника собственник доли не сможет, пока не будут получены согласия от остальных владельцев долей.
Невозможность самостоятельно распоряжаться и прописывать нового жильца, не спрашивая согласия остальных собственников, не означает, что ничего сделать не получится. Есть следующие способы обойти запрет других совладельцев:
- Если супруг намерен поселить с собой супругу, не спрашивая разрешения остальных собственников, он вправе заключить брачный контракт, в котором наделить частью личного имущества своего партнера по браку, включая недвижимость, полученную до заключения брака. Получив частичку жилплощади, супруг регистрируется и на полных правах получает доступ к помещению.
- Не требуется согласие для несовершеннолетних, которые проживают со своими опекунами, усыновителями, родителями согласно положениям ЖК и ГК РФ.
- Если нужно предоставить место другому родственнику, за исключением несовершеннолетних детей, либо постороннему лицу, можно получить его через дарение. Для передачи части собственной доли в дар не понадобится согласие соседей, а после регистрации безвозмездной сделки в Росреестре новый совладелец получает доступ в квартиру.
Любой из членов семьи собственника доли в квартире вправе пользоваться квартирой наравне с самим собственником (ст. 292 ГК РФ), как следствие, даже если остальные собственники против его проживания в квартире и не дают согласию на регистрацию, им придется обращаться в суд для выселения в принудительном порядке.
https://www.youtube.com/watch?v=0bwUEMhvNSo
Как действовать, чтобы оформить прописку и получить право проживания, зависит от категории жильца и наличия оснований для распоряжения жилплощадью. Не всегда удается согласовать право проживания, даже если есть регистрация и выделена доля. Собственники могут посчитать свое право проживания нарушенным
Порядок согласования проживания в квартире в долевой собственности
Согласно ст. 247 ГК РФ, вселить и прописать другого человека можно с согласия всех совладельцев. Несоблюдение этой нормы влечет за собой возможность оспаривания. Несогласные жильцы остальных помещений, владея частью квартиры, обращаются в суд с требованием выселить самовольно вселенного лица в принудительном порядке.
Если вы собственник
После регистрации прав на имущество собственник доли вправе обратиться в подразделение по миграционным вопросам при Управлении МВД по месту расположения квартиры с заявлением о постановке на регистрационный учет. Понадобится предъявить документы на недвижимость и паспорт.
Если доля незначительная, нужно учитывать риск оспаривания права проживать на общей жилплощади. При невозможности обеспечить всем участникам равные комфортные условия проживания, через суд можно попытаться признать незначительность имущества с последующим правом выкупа и выплаты компенсации пропорционально доле.
Суд может оказать в праве проживания в долевом объекте, если будут выполнены следующие условия:
- нет возможности выделения отдельной комнаты соразмерно доле;
- в квартире уже живет семья, для которой это единственное жилье;
- у владельца доли есть альтернативная жилплощадь, где можно прописаться и жить, а в текущем месте жительства нет прямой заинтересованности.
При рассмотрении дел о возможности проживания в квартире владельца доли суд исходит из других параметров – взаимоотношений между всеми собственниками, интересов недееспособных граждан, социальной опасности, половой принадлежности.
Проживание детей
Права несовершеннолетних находятся под особой защитой со стороны закона. Если владелец доли воспитывает сына или дочь, включая усыновленных, подопечный может быть прописан к нему на законных основаниях без согласования с другими участниками собственности.
По закону, ребенок обязан проживать с мамой или папой, иным законным представителем, до достижения 18-летия.
С момента, когда ребенку исполняется 18 лет, он вправе самостоятельно определять место собственного проживания и утрачивает защиту со стороны закона в отношении обязательной прописки с отцом или матерью.
Можно ли поселить у себя родственников?
Можно поселить с собой супруга, родителей, племянников, дальних и близких родственников, однако для проживания на жилплощади в общей долевой собственности понадобится согласие остальных.
Если квартира принадлежит двум и более гражданам, вопрос проживания определяется с учетом положений ст. 246 ГК РФ, где устанавливается обязательное условие – принятие общего решения всеми участниками общей долевой собственности.
Юридические сложности
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
Долевое имущество предполагает необходимость совместного принятия решений относительно жилплощади всеми собственниками недвижимости.
Это касается не только продажи или аренды, но и прописки с возможностью проживания новых жильцов. Иногда даже наличие доли не исключает риск отказа в проживании, поскольку это ухудшило бы условия жизни для остальных.
Чтобы защитить свои права, участнику долевой собственности потребуется профессиональная юридическая помощь.
Опытный юрист даст рекомендации по урегулированию вопросов регистрации и получения доступа в квартиру в долевой собственности. Специалист поможет отстоять интересы в суде, предоставляя убедительные доводы со ссылкой на действующие нормы закона.
Частые вопросы и ответы юриста
Может ли прописанный человек претендовать на квартиру собственника? Регистрация в квартире не дает права распоряжаться жильем. Исключение составляет прописка в муниципальной недвижимости, которую намерены приватизировать. Если человек прописан, он может проживать в квартире, пока собственник ему разрешает это делать. Кто может проживать в квартире без регистрации, если она принадлежит нескольким собственникам? На короткий срок можно согласовать с остальными владельцами проживание на правах гостей. Если их пребывание затянулось на 3 и более месяцев, лучше оформить временную регистрацию. Вопрос целесообразности и обязательности регистрации решается с учетом срока, в течение которого планируют проживать в квартире. Мне принадлежит 1/5 квартиры. Можно ли заставить других собственников выкупить мою долю? Заставить купить вашу долю не сможет даже суд в порядке признания доли незначительной. Инициировать выкуп должны сами собственники (или один из них). Вы вправе предложить им купить свою часть жилья на правах совладельца, а при отказе – ищут сторонних покупателей. Еще один вариант – в суде потребовать компенсацию за использование (фактическую аренду) вашей доли с других собственников согласно рыночных цен на арендованную жилплощадь. В Наследство досталась 1/8 квартиры. Что можно с ней сделать, если проживание невозможно? Поскольку проживание на незначительной территории сулит проблемы, связанные с отсутствием комфортных условий для жизни, существуют иные возможности использования унаследованной жилплощади. Вы можете предложить текущим владельцам, занявшим большую часть квартиры, выкупить свою долю, либо передать ее в аренду. Посторонним лицам арендовать вашу часть не удастся, поскольку для этого нужно разрешение соседей. Кто может проживать в коммунальной квартире без согласия соседей? Основанием для проживания в коммуналке является регистрация, если квартира не приватизирована. При оформлении прописки понадобится письменное разрешение от администрации и согласие соседей. Если комната в коммуналке находится в частной собственности (приватизирована, обособлена, куплена), согласование с другими соседями не понадобится, поскольку законом не установлена обязательность согласия остальных на прописку. Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.
Дети не участвовали в приватизации. Они собственники квартиры?
fiphoto/Depositphotos
Отвечает юрист, специалист по недвижимости Ирина Дарсалия:
Исходя из предложенной ситуации, на сегодняшний день все члены семьи являются совершеннолетними. По документам собственником квартиры является только мама. Именно ей, в силу ст. 209 ГК РФ, как собственнику, принадлежит право распоряжаться своим имуществом.
Она может совершать с этой квартирой любые сделки, не запрещенные законом, как то: купля-продажа, дарение, передача в залог и т. д. Согласие других членов семьи для этого не требуется. Сыновья, прописанные в этой квартире, относятся к категории «члены семьи собственника» и правом распоряжения данной квартирой не обладают.
Все, что они могут, – это проживать и пользоваться квартирой наравне с матерью, а также нести солидарную с ней ответственность по оплате коммунальных платежей.
Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?
Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?
Тем не менее есть одно маленькое но. Когда в 1991 году в нашей стране только началась Приватизация жилья, то какой-то период, до выхода в свет Постановления Верховного суда РФ № 8 от 24.08.1993 г.
, несовершеннолетние дети в число собственников не включались, а Органы опеки и попечительства к решению вопроса приватизации жилых помещений не привлекались. Исходя из поставленных условий, второй ребенок родился после приватизации. Его права никоим образом задеты не были.
А вот относительно старшего сына, скорее всего, сложилась именно такая ситуация: квартиру приватизировали, не включив его в число собственников. Поэтому сейчас он может подать иск в суд о признании договора приватизации частично недействительным и выделении ему доли в квартире.
Верховный суд РФ в своем определении № 56-В08-10 от 12.08.2008 г. указал на то, что срок исковой давности по таким спорам, согласно ст. 181 ч. 2, ст. 200 ч. 1 ГК РФ, составляет один год с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.
Главная трудность в этом споре будет заключаться в предоставлении суду доказательств того, что о нарушении своих прав при приватизации старший сын узнал только в настоящий момент. Если он сможет это доказать, то и вопрос о признании за ним права собственности на долю квартиры решится положительно.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Если мать принимала участие в приватизации, а дети нет, то собственником квартиры является мать, вследствие чего совокупность прав (владение, пользование и распоряжения) принадлежат ей единолично. Сыновья не имеют прав на данную квартиру и могут проживать в ней лишь с согласия матери.
В случае, если сыновья прописаны (зарегистрированы) в данной квартире, мать может их выписать. Также мать имеет право продать квартиру без согласия сыновей, вне зависимости от наличия или отсутствия регистрации.
- Вместе с тем, если мать оформила приватизацию с нарушением прав детей (рожденных на момент приватизации), например, в квартире был прописан несовершеннолетний ребенок, но мать в ущерб его интересам оформила всю квартиру на себя, то у выросшего и ставшего совершеннолетним ребенка есть все основания требовать признания приватизации недействительной в судебном порядке.
- В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?
- Могу ли я приватизировать муниципальное жилье 1947 года?
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Право распоряжаться объектом недвижимости принадлежит собственникам, сведения о которых как правообладателях внесены в Реестр прав на недвижимое имущество. Из вопроса следует, что только один ребенок родился после приватизации, а второй по какой-то причине в ней не участвовал.
Если ребенок является собственником квартиры, то он имеет те же права, что и его мама.
В случае, если сын в приватизации не участвовал, например, в период до 1994 года, когда наблюдалось несоответствие закона о приватизации жилищного фонда с жилищным кодексом, то необходимо понять объем его прав.
Если на момент приватизации ребенок был совершеннолетним и отказался от участия, то он сохраняет право пользования этой квартирой, и снять его с регистрационного учета можно только по личному заявлению или на основании решения суда.
Для заключения сделки согласия ребенка, который зарегистрирован в квартире, не требуется.
При продаже необходимо юридически освободить квартиру, а снятие с регистрационного учета возможно по личному заявлению, решению суда или свидетельству о смерти.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Ника» Илья Чуверов:
Обязательным условием приватизации государственного или муниципального жилья является согласие всех, кто в нем проживает. Включая тех, чей возраст менее 18 лет. Исключить ребенка из приватизации попросту не получится, так как на это необходимо согласие органов опеки и попечительства, а это практически невозможно.
В случае, если проживающий не достиг четырнадцати лет, опекуны или родные обязаны подать заявление на приватизацию вместо него от его имени. Курьез приватизации заключается в том, что для детей большое значение имеет момент, когда они родились: до приватизации или после нее.
Старший ребенок, родившийся до приватизации, – полноправный собственник, вместе с мамой. А вот младший, родившийся уже после того, как процесс приватизации завершился, не считается собственником, так как у детей нет прав собственности на имущество отца и матери.
Однако ребенок сможет получить это право, если имущество перейдет к нему в процессе дарения или наследства.
Что же касается вопроса по продаже данной жилой площади, то, согласно законодательству, у матери есть право собственности на долю, как и у старшего сына, родившегося до процесса приватизации. Поэтому осуществить продажу всего жилья она не в состоянии, у нее есть право только продать свою часть жилья.
У старшего сына же есть преимущественное право выкупа этой доли. Только в случае, если он не воспользуется этим правом, мать полноправно может осуществить продажу. Согласие второго сына на продажу долей вообще не требуется.
Важно знать, что наравне с самим владельцем жилья все члены семьи собственника обладают равным правом проживания в нем.
Можно ли приватизировать комнату в общежитии?
Ограничен ли размер участка при бесплатной приватизации?
Отвечает юрист Анна Слобожанинова:
Рассмотрим ситуацию, когда в приватизации не участвовали только дети и на дату приватизации первый ребенок был совершеннолетним.
Если первый сын на дату приватизации был несовершеннолетним, то данная история в принципе была бы невозможна.
Исключить несовершеннолетних детей из приватизации нельзя, если они зарегистрированы в квартире: органы опеки и попечительства попросту не дадут такого разрешения.
Лица, проживающие и/ или зарегистрированные в квартире вместе с собственником, в том числе и члены его семьи, наравне с собственником имеют право на проживание в квартире, то есть в контексте вещных прав они имеют право только пользоваться квартирой. Права распоряжаться (продавать) и владеть на членов семьи не распространяются.
Дети собственника в описанном случае являются наследниками по закону в равных долях в случае, если мать не будет составлять Завещание в отношении данного имущества в пользу иных лиц.
Обязательная доля наследников по закону (в нашем случае совершеннолетних сыновей) сохраняется за ними при наличии завещания в пользу другого лица, только если они являются нетрудоспособными.
В этом случае их обязательная доля будет не менее половины доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону, то есть по ¼ доли квартиры на каждого сына.
Мать (собственник) имеет право без согласия совершеннолетних детей совершать любые сделки с квартирой, то есть она может квартиру продавать, обременять и завещать.
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
Это спорный вопрос, с которым связано очень много судебных тяжб. При этом суды, учитывая сложившуюся ситуацию, могут принимать решения в пользу и той, и другой стороны. Если ребенок был прописан до приватизации, но не включен в число собственников, то в таком случае речь идет о прямом нарушении его прав.
Есть немало примеров, когда выросшие дети восстанавливали свои права через суд. Также отметим, что у детей, не участвовавших в приватизации, сохраняется право пользования квартирой до их личного снятия с регистрационного учета.
В случае проведения такой сделки рекомендуется получить нотариальное согласие ребенка на «не включение» его в приватизацию и согласие на снятие с регистрационного учета в связи с предстоящей сделкой.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Как приватизировать жилье, если бывший муж живет не в России?
- Как приватизировать участок под домом?
- Купили квартиру, нужно ли ее приватизировать?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.