Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.
Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.
Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.
Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.
В настоящей статье мы будем исходить из того, что Договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.
Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.
Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.
Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору
В результате достигаются сразу две цели.
Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.
Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.
Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.
Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.
Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.
Обратите внимание, что ст.
614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.
Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.
- Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:
- – предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);
- – направить письмо арендатору о расторжении договора, в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;
- – обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.
- Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.
При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.
Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.
Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.
Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.
В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.
Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.
О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».
Как застраховать интересы арендодателя
Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.
Как известно, гражданский Кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), Субаренда, проведение ремонта и т.д.).
Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.
Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).
Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.
Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.
Как выселить арендатора
В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.
Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.
Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.
Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.
Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.
Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.
Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.
И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.
Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.
Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123
Возможно вам также будет интересна статья “Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры“.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Образец претензии по договору аренды нежилого помещения
Образец претензии по договору аренды нежилого помещения доступен для ознакомления на нашем портале. В статье расскажем, что представляет собой этот документ.
Направление претензии ― необходимый этап перед обращением в суд, если того требует Закон или договор (ч. 5 ст. 4 АПК РФ, абз. 7 ст. 132 ГПК РФ).
В арендных отношениях лишь арендодатель обязан по закону направлять претензию арендатору, но только если он намерен воспользоваться правом на досрочное расторжение договора в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ). Напомним, что это право возникает, если:
- имущество используется не по назначению (к примеру, организовано производство в офисных помещениях);
- помещение или находящееся в нем имущество разрушается;
- более двух раз подряд арендатор не оплатил аренду;
- не был проведен капремонт, хотя арендатор обязан был его осуществить.
В прочих случаях арендодатель обязан направить досудебную претензию, если это предусмотрено в договоре.
Арендатора закон не обязывает предварительно направлять претензию, если он захочет досрочно расторгнуть договор в суде (ст. 620 ГК РФ). Но такая обязанность может следовать из договора.
Как расторгнуть договор аренды с минимальными потерями, рассказали эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.
Структура и образец претензии арендодателю
Если в договоре есть требования к содержанию претензии, нужно руководствоваться ими. В противном случае претензия составляется согласно обычаям делового оборота, так как нормативно вопрос не урегулирован.
В названии документа указывается слово «претензия», а также потенциальные предмет и основание иска, к примеру: «Претензия об устранении препятствий к пользованию арендованным помещением». Это нужно, чтобы снять вопрос о квалификации документа и его относимости к иску в суде.
В тексте обязательны:
- ссылка на договор, условия которого нарушены, с указанием его номера и даты (особо важно, если договоров между сторонами несколько);
- ссылка на норму закона и/или договора, предусматривающую обязанность, которая не выполняется;
- подробное описание сути нарушения (особо важно, если планируется в связи с этим нарушением расторгать договор в судебном порядке ― см. постановление ФАС ЗСО от 26.08.2011 по делу № А45-4281/2011);
- указание на недопустимость нарушения обязательств и отказа от них (ст. 309, 310 ГК РФ);
- требование о добровольном устранении нарушений;
- указание на намерение обратиться в суд в случае неисполнения требований.
Претензия подписывается предпринимателем или руководителем организации либо по доверенности иным лицом. К ней прикладываются документы, на которых основаны требования (копия договора, подтверждения нарушения), копия доверенности представителя.
Предлагаем ознакомиться с образцом претензии арендодателю по договору аренды на нашем сайте.
Скачать образец претензии
Эксперты КонсультантПлюс подготовили образец претензии в связи с непредоставлением или невозможностью использования имущества по договору аренды. Получите пробный доступ к системе К+ и бесплатно переходите в Готовое решение, чтобы скачать документ.
Особенности претензий о выплате задолженности по аренде
Если нарушение выражается в невнесении арендной платы, необходимо произвести расчет долга на дату составления претензии. Расчет может быть сделан как в тексте претензии, так и в отдельном документе. В претензии по договору аренды нежилого помещения задолженность, как правило, включает:
- саму арендную плату, которая может состоять, к примеру, из платы за пользование помещением и коммунальных платежей;
- договорную или законную неустойку (их одновременное взыскание допускается, только если договорная Неустойка носит штрафной характер ― см. определение ВАС РФ от 23.10.2009 № ВАС-13468/09).
4 ошибки арендатора при расторжении договора аренды
Мы любим собирать чужие ошибки и предупреждать о них предпринимателей. В прошлых статьях мы рассказывали, как арендаторам не потерять деньги на ремонте помещения и обеспечительном платеже. На очереди — прекращение аренды. Рассказываем, когда арендаторы остаются должны бывшим арендодателям ????
1. Съехали до официального прекращения договора аренды
Часто арендаторы рассуждают так. Если досрочно вывезти мебель и сдать ключи, обязанность платить за аренду снимется автоматом, и одним финансовым грузом станет меньше. Это неверно. Арендатор обязан платить до последнего дня действия договора аренды — п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.
Договор аренды прекращается в конкретный день. Обычно это конечная дата срока по договору. К примеру, помещение взяли в аренду до 30 декабря 2022 года.
Если арендатор и собственник договорились о досрочном расторжении, аренда прекратится датой из их соглашения. Например, стороны решили, что арендатор съедет до 1 сентября 2022 года.
Если арендатор отказывается от договора в одностороннем порядке, нужно выжидать срок из договора. К примеру, месяц после направления арендодателю уведомления. А если арендатор отказывается от бессрочной аренды, договор по умолчанию прекращается через три месяца после уведомления — ст. 610 ГК РФ.
Съехать быстрее на пару дней — не критично. А вот если оставить помещение на месяц раньше, набежит долг по полной ставке. Арендодатель легко взыщет деньги с процентами через суд или вычтет из депозита.
Чтобы безопасно съехать пораньше, нужно подписать с собственником соглашение. В нём прописать фактическую дату отъезда и оговорить, что начисление арендной платы прекращается.
Образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды
2. Не оформили акт возврата помещения
В конце аренды арендатор обязан вернуть помещение арендодателю. До возврата начисляется арендная плата. Это правила из ст. 622 ГК РФ.
Возврат помещения оформляют актом с подписями арендатора и арендодателя. Отсутствие акта — ещё один формальный повод насчитать арендную плату. И трудность в том, что арендодатель может специально уклоняться от приёмки.
Задача арендатора — заранее пригласить арендодателя телеграммой или заказным письмом на приёмку в конкретное время. На руках у арендатора должно остаться уведомление о вручении. Если арендодатель не пришёл или отказался ставить подпись, акт составляют со свидетелями. Эти документы помогут отбиться в споре о взыскании арендной платы.
Образец акта возврата помещения
3. Ошибочно думали, что есть право на односторонний отказ от помещения
По общему правилу арендатор может съехать досрочно, если с помещением что-то не так, и это подтвердил суд — ст. 620 ГК РФ.
Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами. Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины. Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.
Арендатору важно внимательно прочитать договор аренды. Про досрочный отказ без суда должен быть ясный пункт. Если выехать без решения суда или допсоглашения с арендатором — набежит арендная плата с процентами.
Арендатор обязан по мелочи ремонтировать помещение и не делать хуже. А иногда — по условиям договора — ещё и капремонт. В конце арендатор возвращает помещение с учётом нормального износа. Чтобы сделать ремонт под себя, нужно согласие собственника. Так сказано в ст. 616 и 622 ГК РФ.
Если арендатор забивал на поддерживающий ремонт и уборку или оставил на стенах дыры от шкафов, арендодателю придется делать восстановительный ремонт. Эти убытки обязан покрыть арендатор по ст. 15 ГК РФ.
Вот примеры, когда собственники недвижимости не захотели мириться с состоянием помещения.
Арендодатель отсудил у бывшего арендатора 2 266 415 ₽ на восстановительный ремонт. В помещении был обустроен стоматологический кабинет. После съезда арендатора с двух окон пропали жалюзи, на стенах остались следы от демонтажа оборудования, срезанных труб и долго стоящей мебели. В нескольких комнатах не работали отопление и вентиляция — дело № А33-29299/2017.
В другом деле владелец помещения под продуктовый магазин отсудил 1 468 368 ₽. Арендатор заделал окно, убрал пожарную сигнализацию, проводку и подвесной потолок — дело № А51-2297/2019.
- Границы между порчей помещения и нормальным износом нет. В идеале состояние помещения на финише аренды должно соответствовать:
- — акту приёмки — в каком состоянии взяли, в таком и вернули;
- — плану из кадастрового паспорта на помещение — перепланировку не делали, окна кирпичами не закладывали;
- — назначению из договора аренды — арендатору не нужно обновлять ремонт, чтобы пригласить нового арендатора с аналогичным бизнесом.
Необходимость ремонта доказывает арендодатель. Для подсчёта стоимости работ и материалов обычно зовут сметчика. И арендатору важно помнить, что любую смету можно проверить и оспорить, если заказать свою экспертизу.
Статья актуальна на 06.02.2022
Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить
Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.
Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.
Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.
Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.
02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).
Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.
Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.
А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.
Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же.
Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».
Форма договора
Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила.
Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды.
Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см.
«Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).
Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.
Проверить контрагента в «Контур.Фокусе»
При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е.
устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания.
Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами.
Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ).
В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.
Что должно быть в договоре
По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора.
При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения.
Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.
Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности.
Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.
Если в аренду сдается Движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.
Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем.
Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются.
Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону
Срок аренды
Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст.
26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.
Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.
А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.
01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.
Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации.
Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.
Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.
17 по делу № 305-ЭС17-5424).
А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.
На что еще обратить внимание
И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.
Изменение состава собственников
Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.
Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях.
При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор.
Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников.
Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).
Односторонний отказ от договора
Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды.
По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий.
А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.
Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.
Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).
Согласие арендодателя на перенаем
И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.
В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды.
Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным.
Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор.
И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).
Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно — Лайфхакер
Отношения между собственником и арендатором регулируются договором аренды нежилого помещения в письменной форме. Обеим сторонам важно ответственно подойти к его составлению, так как от этого зависит, как они должны действовать в дальнейшем и будет ли документ действительным.
Образец договора аренды нежилого помещения →
При составлении договора возьмите за основу образец, но не останавливайтесь на использовании шаблона. В каждом пункте стоит подумать о специфике ваших взаимоотношений со второй стороной.
Шапка договора аренды нежилого помещения
Сначала в договоре прописывается информация о сторонах, которые его заключают. Здесь всё довольно стандартно: указываются полные данные арендатора и арендодателя. Выглядеть это может следующим образом:
в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.
Сдавать помещение в аренду может собственник или лицо, которое получило право действовать от его имени на основании закона или доверенности. Соответственно, перед заключением договора необходимо запросить у арендодателя:
- документ, на основании которого собственник владеет объектом (договор купли‑продажи, свидетельство о праве на Наследство и так далее);
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости — она подтвердит, что помещение не находится в залоге или под арестом;
- документ, который даёт право действовать от лица собственника, — если сам арендодатель не является владельцем помещения.
С обеих сторон может действовать как юридическое, так и физическое лицо. Однако есть нюансы.
Суд может счесть, что арендодатель, сдающий помещение, ведёт предпринимательскую деятельность, и обязать того уплатить Налог на добавленную стоимость.
Что касается второй стороны, арендовать нежилое помещение физлицу разрешается, а вот с использованием могут быть проблемы: незаконное предпринимательство — это нарушение закона.
Предмет договора аренды нежилого помещения
В этом пункте указывается собственно предмет договора:
Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества.
Без данных, позволяющих точно определить, что конкретно сдаётся в аренду, договор считается незаключённым. Поэтому необходимо указать информацию собственно о помещении: точный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат — всё это есть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.
Если помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, выписки из ЕГРН на него не будет, поскольку оно не поставлено на кадастровый учёт. Для индивидуализации объекта необходимо указать в договоре основные характеристики помещения: местоположение в здании, площадь, инвентарный номер.
Кроме того, укажите, оборудован ли объект системами коммунальной инфраструктуры, меблирован ли. Здесь же стоит сослаться на документ, подтверждающий право арендодателя на сдачу помещения:
На момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается .
Арендная плата и порядок расчётов
Зафиксируйте сколько, когда и как арендатор будет платить за пользование помещением. Например:
Стоимость аренды помещения составляет рублей в месяц. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путём не позднее числа каждого месяца.
Здесь же укажите, входят ли в арендную плату коммунальные Услуги.
Собственник помещения может изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год, если в договоре не указано иное.
Права и обязанности сторон
Это важный пункт, в котором указывается, что стороны могут и должны делать по отношению друг к другу. Помимо очевидных вещей вроде того, что арендатор обязан вовремя платить деньги, а арендодатель — предоставить помещение в надлежащем виде, здесь можно прописать, например, следующее.
- Имеет ли арендатор право сдавать помещение в субаренду или нет.
- Если арендатор существенно улучшит помещение за свой счёт, должен ли собственник возмещать затраты или их часть и при каких условиях.
Срок аренды
Период действия договора аренды нежилого помещения устанавливается по соглашению сторон. Если он больше одного года, то документ подлежит обязательной госрегистрации и начинает действовать после проведения этой процедуры. Договор сроком до года действителен с момента подписания сторонами.
Если период никак не обозначен, соглашение считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае любая из сторон может разорвать контракт, предупредив о своих намерениях вторую сторону за три месяца. Если договор закончился, а арендатор продолжает пользоваться помещением, документ считается продлённым на неопределённый срок на тех же условиях.
Изменение и прекращение договора
По закону договор аренды нежилого помещения может досрочно расторгнуть суд, если:
- одна из сторон нарушает условия договора;
- арендатор портит имущество или дважды задержал плату;
- собственник не предоставляет помещение арендатору или передал его с недостатками, которые не позволяют использовать площадь.
Но можно прописать и дополнительные условия — например, наделить собственника правом досрочно «выселить» арендатора, если тот использует помещение не по назначению.
Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения
Расторжение договора не единственная возможная Санкция за неисполнение его условий. Например, можно предусмотреть для арендатора пени за просрочку платы или Штраф за нерасторопный выезд при расторжении контракта.
Реквизиты и подписи сторон
Для физлица достаточно указать ФИО и данные паспорта. ИП дописывает ещё и ИНН. Компания указывает ИНН и реквизиты.